ANTECEDENTES
Se inicia el presente procedimiento mediante escrito presentado ante este Tribunal el 03 de Marzo de 2.016, por la abogada ZAYDA TERESA GARCÉS GUTIÉRREZ en su carácter de Apoderado Judicial de los ciudadanos ARLIAN ARMANDO RIVERA CHAVIEDO y YOSUI ARLIANY RIVERA CHAVIEDO, contra el ciudadano EDGAR JOSE HERNANDEZ NIETO por DESALOJO.
Admitida la demanda por auto de fecha 17 de marzo de 2016, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que dentro de los veinte días de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse verificado su citación, en horas de despacho, a fin de dar contestación a la demanda que ha sido incoada en su contra.
En fecha 17 de Mayo de 2016, el ciudadano Héctor Amín, Alguacil de este Tribunal compareció consignó diligencia, informando a este Tribunal que hace constar que en fecha 03 y 10 de mayo de ese año, se trasladó a la sede del local con la finalidad de citar al demandado, siendo infructuosa su misión al no encontrar al ciudadano a citar.
En fecha 31 de Mayo de 2016, compareció la Apoderada Judicial de la Parte Actora y mediante diligencia solicitó se libre cartel de citación del demandado, el cual fue acordado por auto expreso de este Tribunal de fecha 27 de Junio de 2016 y se libraron carteles.
Mediante diligencia, la Parte Actora consigna carteles publicados, este Tribunal declara recibirlos y se agregaron a los autos en fecha 01 de Agosto de 2016.
Igualmente en esa misma fecha 01 de Agosto de 2016, la Secretaria Temporal de este Tribunal, Abog Nohemy Urbina, hace constar que procedió a fijar el Cartel de Citación de la Parte Demandada, ciudadano Edgar J., Hernández, en la sede del local comercial, en el cual él es arrendatario.
En fecha 30 de Septiembre de 2016, la Apoderada Judicial de la Parte Demandante, consignó diligencia solicitando la designación de Defensor Ad Litem, en virtud de que ha transcurrido el lapso de comparecencia del demandado sin que se haya producido.
En fecha 03 d Octubre de 2016, este Tribunal designa a la Abogada Nailin Alayón, defensora Ad Litem del demandado.
En fecha 14 de Octubre de 2016, compareció el ciudadano EDGAR JOSE HERNANDEZ NIETO, asistido del Abogado Carlos Rafael Cuba Díaz, dándose por citado del presente procedimiento.
En fecha 14 de noviembre de 2016, el Apoderado Judicial de la Parte Demandada presentó contestación de la demanda; igualmente procede a proponer Tacha Incidental de Falsedad del instrumento contentivo de Notificación Judicial realizada por la parte actora.
En fecha 24 de noviembre de 2016, este Tribunal después de verificar el lapso de contestación de la demanda, el cual precluyó en fecha 17 de noviembre de 2016, y no habiendo fijado Audiencia Preliminar, este Tribunal garantizando el debido proceso y el derecho a la defensa mediante auto expreso fijó Audiencia Preliminar, el cual se celebró el día 29 de Noviembre de 2016, donde las partes no llegaron a ningún acuerdo y fue diferido para el día 01 de diciembre del 2016, a solicitud de las partes, donde tampoco llegaron a ningún acuerdo.
Mediante auto de fecha 06 de diciembre de 2016, se fijó los hechos controvertidos, quedando en consecuencia abierto a pruebas el juicio donde ambas partes promovieron las que consideraron pertinentes con relación a la acción incoada.
En fecha 20 de Febrero de 2018, este Tribunal al realizar una revisión exhaustiva de las actas que conforman el expediente, se percató que las referidas AUDIENCIAS PRELIMINARES efectuadas en fechas 29-11-16 y 01-12-16 se trataban de Audiencias de Mediación, por lo que este Tribunal repone la causa al estado de que se celebre la Audiencia Preliminar conforme a lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, dejando sin efecto todos las actuaciones a excepción de los contenidos en los folios 75, 80, 81, 83, 84, 85 y vto, 86.
En fecha 12 de Abril de 2018, el Tribunal fijó la Audiencia Preliminar, la cual se celebró el día 23 de Abril de 2018, quedando en consecuencia abierto a pruebas el juicio donde ambas partes promovieron las que consideraron pertinentes con relación a la acción incoada.
En fecha 16 de Mayo de 2018, se fijo la Audiencia de Juicio, la cual se celebró el 10 de Julio de 2018.
DEL MERITO DE LA CONTROVERSIA
De la naturaleza de la relación arrendaticia del caso bajo estudio.
Lo primero que hay que establecer es la naturaleza de la relación arrendaticia, que en el presente caso se discute.
Al respecto esta Sentenciadora observa, de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de autos, se lee lo siguiente:
"…TERCERA: Queda expresamente convenido por las partes que el presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de SEIS (06) MESES FIJOS, y por tanto el primer lapso de vigencia comienza el día Primero (01) de abril de 2008, y vencerá el día Primero (01) de octubre de 2008, el cual podrá ser prorrogado automáticamente UNICAMENTE por SEIS (06) MESES más, siempre y cuando alguna de las partes NO MANIFESTAR A LA OTRA POR ESCRITO DE NO PRORROGARLO, con quince días de antelación por lo menos al vencimiento del primer lapso convenido o de su única prórroga (…)”.
Con respecto a este tipo de cláusulas, el doctor José Luís Varela, en su obra “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, p. 141 a 143, señala que: “el artículo 1.599 del Código Civil (establece): “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio” Continua el autor: “a lo que habría que agregar que el contrato realmente concluye, conforme a la nueva normativa inquilinaría, el día que vence la prórroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella; por ejemplo: una cláusula que disponga “La duración de este contrato es de seis meses y quince días, comenzara a regir a partir del 15 diciembre”. En este caso las partes han establecido su libre voluntad de poner fin al contrato en una fecha determinada, por lo que sería en este caso el desahucio inútil e innecesario, pues según el artículo 1.268, ejusdem, el deudor se constituye en mora con el sólo vencimiento del término; ésta es la regla conocida como “el día interpela por el hombre”, recogida igualmente el artículo 1.599, ejusdem. (Omissis). Es posible también que las partes condicionen el desahucio a la omisión como modo de expresarlo, es decir, que la no-notificación, el silencio, dentro de un tiempo con anterioridad a la terminación del contrato, significa que el contrato locativo tácitamente se extingue, (por ejemplo: “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000 prorrogable por igual tiempo. Si el arrendador no notificare su deseo de prorrogar el contrato antes del vencimiento del término fijo, este contrato se entenderá extinguido”); en el caso de la cláusula de ejemplo expuesto, el silencio del arrendador hace que el contrato no se prorrogue y expire el día del vencimiento del término fijo.”
Bajo estos parámetros, al establecer la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento, que la “… duración del contrato es de seis (6) meses y quince días, prorrogable por periodos de seis meses, si alguna de la partes no comunica a la otra con dos meses de anticipación su voluntad de no prorrogar y por escrito al vencimiento de cada periodo”; por lo que se tiene que el contrato de arrendamiento duraría únicamente por seis (6) meses y quince (15) días, término que quedó comprendido entre el 15 diciembre 2000, hasta el 30 de junio de 2.001, ambas fechas inclusive, no cabe duda que a primera impresión, es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con duración concluida. ASI SE ESTABLECE.-
5.- Del contrato por tiempo determinado con duración concluida.-
Debe apuntar esta juzgadora, que los contratos que tengan un tiempo prefijado interpartes, lo hace exclusivo es su modo suspensivo dentro de la relación contractual, extinguiendo sus efectos jurídicos, valdría decir, el término inicial (dies aquo) y, asimismo el término final (dies aquem), convergida en la longitud temporal, que por su propia naturaleza determina el agotamiento de las obligaciones, por haberse verificado el hecho tempestivo de cesación contractual. El término de la relación contractual arrendaticia, denota un acto volitivamente entre las partes, a los efectos contractuales arrendaticios. Sin embargo, durante la dinámica existencial del contrato de arrendamiento por tiempo determinado, pueden producir ciertas circunstancia que orienten esa relación locataria a otra sin determinación de tiempo, que, a consecuencia del vencimiento de la prórroga legal, si fuere el caso, y el arrendatario se quede ocupando el inmueble, sin oposición del arrendador, podría concluirse una nueva relación arrendaticia (Art. 1614 Civil), dentro de un vínculo jurídico intemporal, a consecuencia del cese de la prórroga legal.
Tales afirmaciones, son deducibles dejando transcurrir de forma irremisible el término mismo, que conduce a una virtualidad, que no es más que una nueva relación arrendaticia pero a tiempo indeterminado. La explicación ante una nueva relación insurgente, citando las palabras del doctrinario RICCI, al señalar que “(…) la renovación tácita (sic) no es la continuación del primitivo contrato, sino uno nuevo que surge de un nuevo consentimiento prestado por las partes. En efecto, la ley dice que el contrato de arrendamiento cesa de derecho a la expiración del término establecido; si pues, cesa, es absurdo hablar de su continuación, por lo que habría un nuevo contrato (Derecho Civil, t. 17, n° 80). Y agrega el auto español Luís Muñoz, citando a FELIPE CLEMENTE DE DIEGO, que la tácita reconducción es una nueva locación tácitamente consentida, que sigue a la anterior sin solución de continuidad; que según el Tribunal Supremo el alcance jurídico de la tácita reconducción no es otro que el de presumir la existencia de un nuevo contrato (sic). Es indispensable, afirmar tener en cuenta que la tácita reconducción es un nuevo contrato y no la prórroga del primitivo. (…)” (Comentarios a los Códigos Civiles de España e Hispanoamérica, pp. 819 y SS). (Extraído del Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Pág. 296)
De este mismo modo, nos explica el Doctor GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Cid. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen 1, Pág. 294 y SS), al considerar la tácita reconducción en los contratos de arrendamiento por tiempo determinado con duración concluida, señalando una serie de circunstancia las cuales deben ser: (i) Un Contrato por tiempo determinado con duración concluida; (ii) Actitud silente o ausencia de oposición del arrendador; y (iii) el vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo determinado.
La explicación que de manera acertada, afirma el precitado autor distiende en caso que surja la intemporabilidad del contrato (relación arrendaticia insurgente, interpartes), devenido de un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, pero a término concluido.
De los Contratos por Tiempo Determinado y la Prórroga legal.
En materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, y que por ende están sujetos al cumplimiento de una prórroga legal, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario. Asimismo la ley de arrendamiento (local), consagra que la prorroga legal será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario. Esta prórroga opera ipso iure para el arrendatario, así no se establezca contractualmente, según lo estipulado en el artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para uso comercial.
El artículo 26 eiusdem, consagra lo siguiente: “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario...”.
Del precitado artículo se infiere que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, en cuya circunstancia guarda relación con la disposición contenida en el artículo 1.599 del Código Civil, “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”, quiere decir, que al concluir la terminación del contrato, en caso de operar la prórroga legal, es de entender, que es potestativa para el arrendatario, y obligatoria para el arrendador dentro de esa relación jurídica. Asimismo se consagra, la posibilidad de que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador podrá solicitar que el arrendatario cumpla su obligación de entregar el inmueble arrendado, e incluye una modalidad o supuesto específico, distinto a la medida cautelar nominada de secuestro consagrada en el artículo 599.7 del Código de Procedimiento Civil, para el caso de que, solicitado el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado vencida o expirada la prórroga legal, se acuerde el secuestro del inmueble arrendado y su depósito en la persona de su propietario.
Establecida la naturaleza determinada de la relación arrendaticia, corresponde determinar el tiempo de la prórroga legal.
Ahora bien, observa quien aquí sentencia: (i) que la relación arrendaticia se inició el 15 de diciembre 2000; ii) que la duración del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes es de seis (6) meses y quince (15) contados a partir del 15 diciembre 2000, hasta el 30 junio 2001, inmediatamente se prorroga automáticamente el contrato de arrendamiento por seis (06) meses más, y así sucesivamente ya que no existe notificación escrita de no prorroga alguna, de manera anticipada (2meses) a la fecha del 30 junio 2001; por lo que entiende entonces esta juzgadora que continuó por seis (6) meses más, siendo la ultima fecha de la prórroga del contrato automática 15 junio 2012 hasta 15 diciembre 2012; fecha de vencimiento del referido contrato de arrendamiento; y, (iii) que la prórroga legal, fue por un lapso de tres (03) años, la cual concluyó en fecha 15 de diciembre de 2012.
Luego, resulta cierto, que la relación arrendaticia se estableció a tiempo determinado, y que el demandado hizo uso de la prórroga legal, que data desde el 16 de diciembre de 2012, (certus an et certus quando), hasta el 15 de diciembre de 2015, por operar ipso iure, que se traduce en el término final o momento conclusivo de la relación arrendaticia.
En efecto, se desprende igualmente de las actas que conforman el presente expediente, que los arrendadores ARLIAN RIVERA y YOSUI, RIVERA, para dar cumplimiento a lo convenido en el contrato de arrendamiento mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, en fecha 01 de Diciembre de 2000, anotado bajo el Nro. 51, tomo 87 de los libros respectivos (f. 10-14), el cual ya fue valorado por esta instancia, y a lo normado en la disposición contenida en el artículo 40, literal “G” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, notificó al arrendatario, ciudadano EDGAR JOSE HERNANDEZ NIETO, del vencimiento del contrato de arrendamiento, así como, del lapso de la prórroga legal que les correspondía, la cual es de tres (3) años, esto es, del 16 de Diciembre de 2012, hasta el 15 de Diciembre de 2015. ASI SE DECLARA.-
Igualmente, puede apreciar esta Instancia, que, del referido documento de notificación, se infiere, no sólo la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, y la correspondiente prórroga legal que les correspondía al demandado, sino que, también se aprecia la firma del arrendatario en dicho documento, y su manifiesta aceptación a dicha notificación, de donde se desprende expresamente la voluntad de inquilino y su obligación de hacer entrega al propietario, del inmueble arrendado totalmente desocupado, el día 15 de Diciembre de 2015.
Ahora bien, el artículo 40 literal “G” del Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, establece:
Artículo 40: “Son causales de desalojo: …”G”. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
De la norma anterior parcialmente transcrita, se puede apreciar, que la prórroga legal que le correspondía al ciudadano EDGAR JOSE HERNANDEZ NIETO, es de tres (3) años, es decir, desde el 16 de diciembre de 2012, hasta el 15 de diciembre de 2015, tal como lo indicó la parte actora en su escrito libelar. De allí que, considera esta Juzgadora, que los arrendadores demandantes cumplieron con sus obligaciones contractuales y legales de notificar al arrendatario no sólo del vencimiento del contrato de arrendamiento, sino también del respectivo lapso de prórroga que la Ley les otorga, por lo que considera esta instancia, que de ésta manera, los arrendadores, les hizo saber al arrendatario, su voluntad expresa de no continuar con la relación arrendaticia que venían sosteniendo desde 15 de diciembre de 2000, hasta el 15 de diciembre de 2015. ASI SE DECIDE.
Puede apreciar esta Juzgadora de lo analizado anteriormente, que antes del vencimiento del tiempo de duración del último contrato de fecha 15 de diciembre de 2012, los arrendadores le notificó al arrendatario, a través del este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta circunscripción Judicial y recibido por la ciudadana Patricia Girados, empleada del local y quien no quiso suscribir el acta, la fecha de vencimiento de dicho contrato, y su correspondiente prórroga legal, de modo que, quedó expresada la voluntad de los arrendadores de no continuar con la relación arrendaticia que éstos venían sosteniendo, una vez vencida la prórroga legal, por lo que al producirse ésa circunstancia, no puede tenerse como indeterminado dicho contrato, de allí que, al no haber operado la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, lo aplicable es la fundamentación que realizó la parte actora en su libelo de demanda, y en consecuencia es forzoso considerar que tales defensas son impertinentes y declarar impertinentes las pruebas presentadas por la representación judicial de la parte demandada, en virtud de que el presente proceso trata de un juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal y no por falta de pago de los cánones de arrendamiento. ASI SE DECIDE.
Así las cosas, observa ésta Juzgadora, que el arrendatario demandado, no logró demostrar a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.534 del Código Civil, que había cumplido con sus obligaciones contractuales, establecidas en la cláusula segunda, y específicamente, en la entrega del inmueble arrendado una vez terminado el contrato de arrendamiento y su correspondiente prórroga legal (de tres (3) años) que le fuera concedida, es decir desde el 16 de diciembre de 2012 al 15 de diciembre de 2015; por lo que ante tal incumplimiento, considera quien aquí juzga, que se debe ejecutar lo peticionado por la actora en su libelo de demanda. ASI SE DECIDE.-
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