TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE PODER JUDICIAL
TRIBUNAL SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
Maturín, Seis (06) de Julio de Dos Mil Dieciocho (2018).
208° y 159°

Expediente: Nº S2-CMTB-2018-00477
Resolución: Nº S2-CMTB-2018-00530
De conformidad con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, se establece que en la presente causa intervienen:
DEMANDANTE: SALOMON BOUTROS CHAWA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.773.310, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ARAMID JOSE ORTA RODRIGUEZ Y ANDRES SALAZAR UGAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 4.029.195 y 10.215.772 inscritos en el Inpreabogado bajo los números 44.116 y 45.293, respectivamente de este domicilio.
DEMANDADOS: GUSTAVO DAVID BRITO y JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Números 8.357.477 y 4.025.796, respectivamente de este domicilio.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.-

DE LA COMPETENCIA
Corresponde a este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, pronunciarse sobre su competencia para el conocimiento de la presente causa, en este sentido observa quien aquí decide, que se trata de un Recurso de Apelación en contra de sentencia definitiva de fecha 19 de Diciembre de 2017, emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, cuyo Superior Jerárquico dentro de la estructura judicial de esta circunscripción, es esta Superioridad, por lo cual resulta competente para conocer la presente causa, conforme lo establecido en el artículo 295 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

DEL RECURSO DE APELACIÓN
Dado que a esta Superioridad le corresponde -entre otras facultades- verificar la correcta aplicación de normas de orden público y su efectivo cumplimiento, mismos que no deben ser contrariados ni afectados por ninguna actuación judicial, es menester estudiar en la presente causa, si el Recurso de Apelación que hoy se ventila fue ejercido en tiempo hábil, por lo que este Tribunal procede a exponer las siguientes consideraciones; a saber:
Establece el artículo 298 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
Artículo 298°
"El término para intentar la apelación es de cinco días, salvo disposición especial."
Negrita y subrayado de quien suscribe

Riela a los folios Dieciséis (16) al Veintisiete (27) de la Tercera pieza del presente asunto, sentencia definitiva emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, fecha de 19 de Diciembre de 2017, fallo sobre el cual versa el Recurso Ordinario de Apelación que hoy se ventila en esta Instancia. Verificado de igual forma que en fecha 11 de Enero de 2018, el abogado ANDRES SALAZAR UGAS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el Nº 45.293 en su carácter de apoderado judicial del ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.773.310, APELA de la misma (Folio 28) bajo el siguiente argumento: "... Vista la decisión de fecha 19 de Diciembre de 2017, dictada por este Tribunal, donde declara sin lugar la presente demanda, es por lo que Apelo de la misma por no estar de acuerdo con el pronunciamiento;" Así mismo en fecha 22 de enero de 2018, el Tribunal de Primera Instancia dicta auto mediante el cual ordena la notificación de la sentencia solo a la parte demandada, por cuanto la parte actora se encuentra a derecho; siendo el caso que mediante diligencia de fecha 24 de Enero de 2018, el ciudadano abogado Tomás Antonio Mariño Chacón IPSA Nº 6489, apoderado judicial de la parte demandada, se da por notificado de la sentencia en cuestión; posteriormente el Abogado Gustavo Hernández Barrios, inscrito en el IPSA bajo el número 15.041 en su carácter de coapoderado judicial de la parte demandada, en fecha 24 de Enero de 2018, presenta escrito solicitando aclaratoria de la sentencia dictada por el Tribunal A quo, bajo el argumento de la existencia de un error en la parte dispositiva de dicho fallo, pues fue condenada en costa a la parte demandada; dictándose sentencia interlocutoria de aclaratoria en fecha 29 de Enero de 2018. Acto seguido, en fecha 30 de Enero de 2018, fue presentada diligencia suscrita por el abogado ANDRES SALAZAR UGAS venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 10.215.772, inscrito en el Inpreabogado Nro. 45.293, apoderado Judicial de la parte demandante, mediante la cual apela nuevamente; Aunado a ello, el Tribunal de la causa a través de oficio distinguido bajo la nomenclatura 0840-17467, fechado 01 de Febrero de 2018, en donde remiten a esta Segunda Instancia la referida causa, expone en su parte in fine, lo siguiente:
Extracto Oficio N° 0840-17467 de fecha 01/02/2018 - Folio 44 tercera pieza.
(...)
"a fin de que conozca de la apelación de la sentencia dictada en fecha 19 de Diciembre del 2017, y su aclaratoria de fecha 29 de Enero del 2018, y los días de despacho transcurrido en este Juzgado cinco días de despacho después del fallo son 25, 26, 29, 30, 31 de Enero del 2018, ambos inclusive, a fin de que conozca de la apelación ejercida por la parte demandante.)"

En este sentido, resulta procedente ventilar la presente causa, a razón del Recurso Ordinario de Apelación, visto que el mismo fue ejercido en tiempo hábil.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
Se recibieron las presentes actuaciones provenientes de la distribución de acuerdo a asunto Nº 01, Acta Nº 13, correspondientes a la demanda por RECTRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoada por el ciudadano Abogado ARAMID JOSE ORTA RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad números 4.029.195 inscrito en el Inpreabogado bajo el número 44.116, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.773.310, de este domicilio, seguido en contra de los ciudadanos GUSTAVO DAVID BRITO y JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Números 8.357.477 y 4.025.796, respectivamente y de este domicilio.
Arriban las actuaciones a esta Alzada, a través de Oficio distinguido bajo la nomenclatura 0840-17467 fechado Primero (01) de Febrero de 2018, recibido en fecha veintisiete (27) de Febrero de 2018, procedente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, correspondiente al expediente signado bajo el Nº 34.192 de la nomenclatura interna de ese Tribunal, siéndole atribuido por esta Superioridad la enumeración S2-CMTB-2018-00477, a través de auto de entrada emanado en fecha Cinco (05) de Marzo de 2018, dejando constancia a su vez, que comienza a transcurrir el lapso de cinco (5) días de despacho siguientes, para que las partes soliciten la constitución de Tribunal con asociados, si así lo consideran pertinente, conforme lo previsto en el artículo 516 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 118 de la misma Ley Adjetiva Civil.-
Corre inserta al folio 47 de la Tercera pieza del presente expediente, auto de fecha 13 de Marzo de 2018, en cuyo contenido este Tribunal de Alzada deja constancia que comienza a transcurrir el vigésimo (20°) día de despacho para que las partes presenten sus informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha Dos (02) de Abril de 2018, el ciudadano Abogado ARAMID JOSE ORTA RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad números 4.029.195 inscrito en el Inpreabogado bajo el número 44.116, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.773.310, consigna escrito de Informes constante de Tres (03) folios útiles, en cuyo contenido discrimina las distintas etapas del proceso, esbozando su pretensión litigiosa. (Véase folios 48 al 50 - Segunda pieza). Del cual se desprende, entre otras aseveraciones, las siguientes:
(...)
"Violación del Principio de exhaustividad, La ciudadana operadora de justicia cita textualmente el articulo 509 del código de Procedimiento Civil el cual consagra el principio de exhaustividad procesal, pero lo quebranta abiertamente, pues omite pronunciarse debidamente al decir con base a la Ley de Arrendamiento inmobiliarios derogada y no de Arrendamiento inmobiliario para uso comercial, que era lo correcto, incurriendo en lo que la doctrina llama incoherencia procesal y desconociendo el principio de la no retroactividad de la Ley al decidir con fundamento a la Ley de arrendamiento inmobiliarios y no con el novísimo Decreto que era mas favorable al demandante, y sus legitimas pretensiones. Otra incoherencia detectada es que quien suscribe y firma el fallo apelado se Avoca pero conoció de las consignaciones Arrendaticias que ilegalmente cursa en autos, y siendo las mismas partes en litigio. Considero que esta operadora de justicia moralmente y judicialmente estaba impedida para avocarse y suscribir la tal sentencia apelada y así pido un pronunciamiento a este Tribunal de alzada.-
Negrita y subrayado de quien suscribe.

En fecha 12 de abril de 2018, el Abogado Tomás Antonio Mariño Chacón en su carácter de apoderado judicial del ciudadano José Miguel Portillo Heredia, consigna escrito de Informes, donde arguye acerca de la sentencia recurrida, entre otras aseveraciones, las siguientes:
(...)
"En efecto resulta claro y terminante, que las pretensiones del ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA se encuentran desasistidas de toda razón, en la mas absoluta orfandad jurídica, toda vez que no se encuentra amparada por el articulo 38 de la Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial, que tipifica el retracto legal arrendaticio, por cuanto este solo procede; a) si el arrendatario tiene mas de dos años como tal, b) Si esta solvente en los canones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias; c) Si satisface las aspiraciones del propietario. Estas condiciones son necesariamente concurrentes, según se lee claramente del texto legal invocado, tal como lo hemos alegado en la instancia y ahora en esta alzada, ante la cual ratificamos que el mismo demandante ha traído a los autos, la prueba de que no reúne tales condiciones…

Siendo 17 de abril de 2018, los Abogados Gustavo Hernández Barrios y Osmal Ramón Oca Villegas, actuando como apoderados del ciudadano Gustavo David Brito, codemandado, consignan escrito de Informes, argumentando entre otras aseveraciones, las siguientes:
(...)
"En cuanto se refiere al resto de las pruebas aportadas por las partes, sean instrumentales, de inspección, de informes y/u otros medios probatorios, cabe señalar que con estos solo se probo y se confirmo lo que afirmamos en la contestación, esto es, que efectivamente se celebro un contrato privado y por escrito que empezó a regir el 15 de octubre de 2012; que el señor José Miguel Portillo Heredia si le vendió el inmueble a nuestro mandante, Gustavo David Brito; que cuando se registro el documento contentivo de esta venta, el 15 de septiembre de 2014, el hoy demandante solo tenia veintidós (22) meses como arrendatario y por lo tanto no le había nacido el derecho de preferencia; que el señor portillo si le hizo una oferta de venta al arrendatario; pero que al momento de hacérsela, bien o mal hecha, tampoco le había nacido el derecho preferencial por lo que el oferente no estaba obligado a hacer dicha oferta; que para el momento de interponer la demanda por preferencia ofertiva el arrendatario se encontraba insolvente, o por lo menos no demostró su solvencia; y que para la misma fecha de interposición de la demanda ya habían transcurrido los cuarenta (40) días que exige la Ley para el ejercicio de dicha acción; razones mas que suficientes para que la acción deducida no prosperara en derecho, lo que así ha de declararse.-

Acto seguido, esta Superioridad a través de auto de fecha 20 de Abril de 2018, deja expresa constancia que el día 20 de Abril de 2018 inició el lapso de ocho (8) días de despacho, para que las partes consignen sus observaciones al informe presentado por la parte contraria (Folio 58).
Así las cosas, en fecha 03 de mayo de 2018, los Abogados Gustavo Hernández Barrios y Osmal Ramón Oca Villegas, actuando como apoderados del ciudadano Gustavo David Brito, codemandado, consignan escrito de conclusiones contentivo de Tres (03) folios útiles, realizando las consideraciones al informe consignado por su adversario, no así la parte demandante.
Transcurrido como fue el lapso de Ocho (08) días de despacho previsto en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, es emitido auto en fecha Siete (07) de Mayo de 2018, en cuyo contenido este Tribunal Superior Segundo, dice VISTOS y deja expresa constancia que comienza a correr el lapso de Sesenta (60) días, a fin de realizar los estudios correspondientes y dictar la sentencia de Ley.
Siendo así, procede a hacerlo con base a las siguientes consideraciones; a saber:

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
De acuerdo al estudio de las distintas actuaciones del presente asunto, observa quien aquí decide, que se inició la causa por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, a través de libelo de demanda suscrito y consignado por el abogado ARAMID JOSE ORTA RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.029.195, inscrito en el Inpreabogado bajo lo números 44.116; actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.773.310, donde ejerce acción de RECTRACTO LEGAL ARRENDATICIO, establecido en el articulo 39 del decreto con rango valor y fuerza de ley de alquileres de uso comercial; alegando que a su representado se le ofertó el inmueble objeto del presente juicio, siendo que dicha oferta es nula e irrita por cuanto no reúne los requisitos establecidos en el articulo 38 del mencionado decreto; en primer lugar no se le hizo la notificación directamente a su representado y personalmente a él; en segundo lugar la notificación la realizó un Tribunal de Municipio y no la Notaria Pública; tercer lugar no se le indicó en dicha oferta a su representado la dirección donde el debía manifestarle al propietario el deseo de comprarle o no su inmueble y en cuarto lugar no se señaló en dicho documento de oferta el instrumento de propiedad del mismo, la certificación de gravamen y otros documentos inherentes a este; que se viola el derecho de preferencia ofertiva a su representado, porque se le debió hacer una nueva oferta dada que la anterior es nula y para la fecha en la cual el propietario dispuso del referido inmueble ya su representado tenia mas de dos años ocupando este mismo, de acuerdo al contrato verbal celebrado y consignado a los autos. Consideramos que la presente acción de retracto arrendaticio debe prosperar en toda forma de derecho porque cumple los requisitos exigidos en el artículo 38 del presente decreto, dado que tiene más de dos años ocupando el inmueble y por encontrarse totalmente solvente y cumplido las demás obligaciones y servicios inherentes al respectivo inmueble; además por haberse intentado la presente acción antes de los seis meses siguientes a cuando su representado se entero de la referida; que su representado ha cumplido estricta y cabalmente con el pago del arrendamiento; para el mes que se realiza la presente venta el ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, en conocimiento de que el inmueble no le pertenecía le cobró excesivamente los meses de septiembre y octubre del 2014 y posteriormente rehusó recibir las consignaciones de los cánones que se realizaron por el Tribunal 4° del municipio alegando que no tenía cualidad para ello.
Por su parte el apoderado judicial de la parte codemandada ciudadano GUSTAVO DAVID BRITO, profesional del derecho ciudadano GUSTAVO HERNANDEZ BARRIOS, alega que el demandante invoca en su demanda entre otras cosas que tiene derecho preferenciales para adquirir el inmueble con fundamento en que según ellos el arrendatario esta solvente el pago de los cánones y por otro lado en que tenia más de dos años como arrendatario cuando se le hizo la oferta. El Tribunal determinó que los hechos a probarse serian, entre otros, el derecho de preferencia y la solvencia del arrendatario, advertimos al Tribunal que la demanda inicial se interpuso diciendo que el fundamento era un instrumento privado donde se estableció claramente que el contrato de arrendamiento empezaba a regir el 15 de octubre del 2012. Por supuesto, al percatarse que no concordaban los lapsos, reformaron la demanda pero esta vez diciendo que el contrato había iniciado verbalmente el 15 de agosto del 2012. Hemos de considerar dos aspectos fundamentales 1.) Que la única prueba que existe en autos del comienzo del contrato de arrendamiento es la que los mismos demandantes consignaron de manera instrumental contentiva del contrato escrito. 2.) Consta igualmente en autos que la venta que le realizó al ciudadano GUSTAVO DAVID BRITO, se protocolizó el 15 de septiembre del 2014, es decir, un mes antes de que el señor SALOMON BOUTROS, cumpliera los dos años como arrendatario y en consecuencia carecer del derecho preferencial que invoca. Finalmente he de resaltar que tal oferta a la que se refiere el apoderado actor si existió y se hizo tan cual como alega. Pero esa oferta no tiene ninguna relevancia en este proceso debido a que el ofertante no estaba obligado a hacerla, en consecuencia y demostrado como está, la falta de derecho preferencial por no transcurrir el lapso, pido que la demanda sea declarada SIN LUGAR, añadiendo que teniendo la carga de probar la solvencia, esta tampoco ha sido demostrada en autos; y es tal que en el curso del proceso solo consignaron dos recibos de pagos en el expediente de consignación y en la ultima diligencia estampada por el colega ARAMID ORTA, fue precisamente pidiendo que la consignación se migraran del señor portillo al señor Brito y hasta la fecha no se ha hecho ningún pago.

DE LA SENTENCIA APELADA

En fecha 19 de Diciembre de 2017 el Tribunal de la causa primigenia, dicta su correspondiente sentencia en los siguientes términos; a saber:
Extracto sentencia 1/12/2017. Folios 211 al 221.
(...)
Ahora bien, y una vez narrados los hechos considera oportuno esta operadora de justicia establecer las siguientes consideraciones:

”…OMISSIS…”
Ahora bien observa este Tribunal que la acción intentada por la accionante esta referida al retracto legal arrendaticio, en relación a ello debe señalar esta Juzgadora y de la lectura realizada al libelo de la demanda, que el accionante en su petitorio señala: Primero: Que mi representado se Subrogue en lo Derechos de Propiedad que tiene el ciudadano GUSTAVO DAVID BRITO, en el mencionado inmueble, previo el pago del precio convenido en el documento de venta realizado entre los ciudadanos JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA Y GUSTAVO DAVID BRITO, es decir, la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,oo) y los gastos realizados con motivo de la negociación, lo cual cumplirá mi representado cuanto así lo ordene el Juez., así como también solicita que sea condenado en costas, costos y honorarios profesionales correspondiente al presente juicio. Observando quien aquí decide que dicha pretensión no esta sujeta a las normas referidas a la ACCION DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO que establece la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por cuanto al intentar la acción de Retracto legal arrendaticio, la misma trae como consecuencia, en caso de ser llenados los extremos de Ley, la nulidad de la operación de venta. En este sentido es de realizar un breve estudio en relación a la presente acción en los términos que a continuación se sintetizan:
La acción de Retracto Legal Arrendaticio se encuentra regulada por la disposiciones establecidas en la Ley especial que regula la materia de alquileres, es decir, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Titulo VI, referido a la preferencia ofertiva y del Retracto legal arrendaticio, siendo esto así el derecho de retracto, contenido en el articulo 43 de la referida ley, debe entenderse como el derecho que tiene el inquilino de solicitarle al comprador que deshaga la operación y que se le venda a él, por cuanto le correspondía en primer lugar comprar el inmueble, y que debe hacerlo dentro del lapso legal, así lo establecen los artículos 43 y 47 que a tales efectos se transcriben:
Articulo 43° “…El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las misma condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el articulo anterior…”
Articulo 47° “…EL derecho de retracto legal a que se refiere el articulo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente..:”
Ahora bien del análisis de las normas citadas se desprende que para ejercer la acción por retracto legal arrendaticio, el arrendatario debe cumplir con requisitos necesarios para su procedencia, como son:
 DOS AÑOS COMO ARRENDATARIO. De la revisión de las actas procesales se evidencias que el ciudadano SALOMON BOUTROS CHAVA, supra identificado, ha venido arrendando el inmueble de marras, observándose una relación arrendaticia por UN AÑO cada una debido a que el demandante celebro con el ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, dos contratos de arrendamiento a saber el primero a partir del 15 de octubre del 2012 al 15 de octubre del 2013, el segundo a partir del 15 de octubre del 2013 al 15 de SEPTIEMBRE del 2014, el mismo no cumple con el tiempo legal establecido a los fines de que nazca su derecho de gozar de la preferencia ofertiva, es decir que tenia un (01) año y once meses ocupando el bien y no el 15 de agosto del 2012, ya que no demostró tal nada que hiciera presumir que el contrato de arrendamiento empezara a ejecutarse en fecha 15 de agosto del 2012. Situación que fue señalada por el actor en el libelo de la demanda y el demandado, los cuales corren insertos en las actas procesales y son valoradas por este Juzgado por no haber sido desvirtuados, otorgando pleno valor probatorio a los mismos, lo que significa que no cumple con el presente requisito, referido al tiempo que debe tener como arrendatario. Y así se decide.
 QUE SE ENCUENTRE SOLVENTE, en relación a este requisito se observa que no consta en las actas procesales que el ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA, haya estado solvente, para el momento de la interposición de la demanda en virtud de que solo presento solo dos recibos de pago uno por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo) de fecha 15 de agosto del 2013 correspondiente al pago de arrendamiento del mes de julio de 2013 que riela en el folio 12 y el segundo por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (BS. 15.000,oo) de fecha 15 de diciembre del 2013 correspondiente al pago de arrendamiento del mes de noviembre de 2013 que riela en el folio 13. Es el caso que este Juzgado el demandante no presento mas evidencia que lleven a la convicción de que se encontraba solvente lo cual conlleva al incumplimiento de este requisito necesario para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio. Y así se declara.
 QUE LA ACCION SEA EJERCIDA DENTRO DE LOS 40 DIAS SIGUIENTES AL CONOCIMIENTO DE LA NEGOCIACION. En relación a este particular debe esta Juzgadora señalar que el lapso de CUARENTA DIAS para intentar la acción precluyó, observando que la parte actora no señala la fecha cierta en que tuvo conocimiento de la supuesta venta, documento este traído a los autos por la parte demandante. En este sentido y en atención a este requisito de procedencia, debe considerarse como punto de partida para determinar el lapso de los cuarenta días, a partir de la fecha de registro, es decir el 15 de septiembre de 2014, pues por ser un documento traslativo de la propiedad, es oponible a terceros a partir de su Registro, ello no significa que la operación sea invalida, pues entre las partes es ley por ser un contrato, pero surte su efectos erga omnes después de la fecha de registro, así lo establecen los articulo 1920, ordinal 1° y 1924 del Código Civil, que a tales efectos cito:

ARTICULO 1920° “…Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse: 4º. Los actos de adjudicación judicial de inmuebles u otros bienes y derechos susceptibles de hipoteca…”
Articulo 1924° “…Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta ya las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

En consecuencia y del contenido de las normas señaladas se desprende que el lapso para intentar la acción había fenecido para el momento en que se interpuso la demanda, transcurriendo mas de cuarenta días, pues la misma fue presentada en fecha 19 de febrero de 2015, en consecuencia el presente requisito de procedencia de la acción no se encuentra configurado. Y así debe declararse.-
Ahora bien, no puede dejar esta sentenciadora de observar, lo que del contenido del articulo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios se desprende que cuando el propietario, en este acaso de un edificio decida realizar una venta total, y aun existiendo inquilinos, estos no tiene derecho de retracto pues este solo se refiere a la venta del local o en el presente caso del local arrendado para uso comercial u no cuando se refiere a la venta global, este criterio ha sido expresando por nuestro máximo Tribunal, en este sentido de la norma señalada se desprende.

Articulo 49° ”...EL retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado…”
Dentro de este orden de idea y tomando en cuenta que de la norma se observa que a la parte actora no le ha sido vulnerado ningún derecho, pues es clara la Ley, al indicar en que casos no procede el retracto legal, mal puede considerar esta operadora de justicia que están dados los requisitos para que la presente acción pueda prosperar, resultando forzoso concluir que el presente juicio de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, es improcedente debiéndose declarar el mismo SIN LUGAR. Y Así se declara.

DISPOSITIVA.

En virtud de las razones de hecho y derecho este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por Autoridad de La Ley, conforme a los artículos 1920 y 1924 del Código Civil, Preceptos 12, 242, del Código de Procedimiento Civil y 38, 43 y 47 y 49 Ley de Arrendamiento Inmobiliario, declara SIN LUGAR la presente Acción RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoado el ciudadano SALOMO BOUTROS CHAWA, CONTRA los ciudadanos GUSTAVO DAVID BRITO Y JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, plenamente identificados en autos; en consecuencia:

• PRIMERO: Se condena en Costas a la parte demandada sobre un 20% del monto estimado de la demanda, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
• SEGUNDO: Se ordena la notificación de las partes, en virtud de haberse dictado el presente fallo.

PUBLIQUESE, REGISTRESE, DIARÍCESE Y DEJESE COPIA.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Maturín, a los diecinueve (19) días del mes de diciembre del año dos mil diecisiete (2.017). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente y estando dentro del lapso previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, siendo la oportunidad legal para decidir el presente recurso, este Tribunal Superior estima lo siguiente:
En aras de garantizar la tutela judicial efectiva a las partes, el Juez debe tener como norte los principios de veracidad y legalidad consagrados en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con lo establecido en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, norma fundamental de nuestro ordenamiento jurídico, se pronuncia al consagrar en su artículo 26 lo siguiente:

“Artículo 26.- Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela judicial efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.

Es atribución inherente al ejercicio de las funciones que desempeña esta Juzgadora, ser el director del proceso y dirimir los conflictos que sean sometidos a su conocimiento, por cuanto así lo establece la normativa contenida en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil.
De los criterios expuestos, y de la normativa consagrada por el legislador patrio se observa en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
Artículo 12.- "Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez podrá fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. Los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe".
Artículo 15.- "Los jueces garantizarán el derecho de defensa, y mantendrán a las partes en los derechos y facultades comunes a ellas, sin preferencia ni desigualdades y en los privativos de cada una, las mantendrán respectivamente, según lo acuerde la ley a la diversa condición que tengan en el juicio, sin que puedan permitir ni permitirse ellos extralimitaciones de ningún género".

Al comentar la norma citada, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Números RC-000812, del 11 de diciembre de 2015, expediente N° 15-120, caso: Galería Publicitaria Plaza Las Américas, C.A. contra Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas y otros, C.A.; y RC-000112, de fecha 24 de marzo de 2011, expediente N° 10-353, caso: C.O.G. Construcciones, C.A., contra Constructora Consabarca). indicó:

"Que el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, consagra de forma expresa el derecho de defensa, el cual constituye una garantía constitucional inviolable en todo estado y grado del proceso, tal como se encuentra preceptuado en el ordinal 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, lo cual se traduce en la posibilidad de ejercer los recursos o medios procesales establecidos en la ley, así como, la posibilidad de cuestionar, contradecir, impugnar y probar los alegatos realizados o efectuados por la contraparte; teniendo los jueces, en consecuencia la obligación de garantizar el correcto desenvolvimiento del proceso en conformidad con la ley y en igualdad de condiciones, así como el deber de otorgarle a ambas partes, los mismos términos, lapsos y recursos procesales, siempre que por disposición de la ley o la naturaleza del acto no resultare contrario a la misma, conforme lo prevé el artículo 204 del Código de Procedimiento Civil"

En el artículo que precede, el legislador patrio hizo inclusión expresa del derecho a la defensa e igualdad de las partes, estatuido por el constituyentista de 1999, en el artículo 49 de nuestro texto fundamental, del cual el Juez es garante y se traduce en la imposibilidad de aplicar soluciones desfavorables a una de las partes respecto de la otra, siempre que se trate de la misma situación fáctica, pues empleando términos propios del Dr. José Román Duque Sánchez (Procedimientos Especiales Contenciosos, 1990, p. 59), ésta no sólo supone el desconocimiento de los derechos y facultades de las partes, sino también el no crear preferencias ilegítimas.
En este caso el Juez como garantista de la seguridad del derecho que tienen las partes a la defensa y al libre acceso a los órganos de administración de justicia para ejercer el derecho a la tutela efectiva, consagrado en los artículos 49, numeral 1, 26 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, esta Juzgadora trae a colación, Jurisprudencia de fecha 24 de febrero del 2000, expediente Nº 99-625, sentencia Nº 22, en el caso de la Fundación para el Desarrollo del estado Guárico (FUNDAGUÁRICO) contra José Del Milagro Padilla Silva, determinó el principio constitucional establecido en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, referido a que el “...proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia....” Subrayado y Negrilla de esta Alzada.

De lo anterior se desprende que la jueza de la primera fase determinó con claridad que para ejercer la acción por retracto legal arrendaticio, el arrendatario debe cumplir con algunos requisitos necesarios para su procedencia, como son: Primero: Tener DOS AÑOS COMO ARRENDATARIO, señalando que de la revisión de las actas procesales se evidencia que el ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA, ha venido arrendando el inmueble de marras por un (01) año y once meses, discriminado de la siguiente manera: Desde el 15 de octubre del 2012 al 15 de octubre del 2013 cumplido un año y al 15 de septiembre del 2014 los once meses restantes, en razón de lo cual concluye que no se cumple con el tiempo legal establecido a los fines de que nazca su derecho de gozar de la preferencia ofertiva; Segundo: Así mismo señala como requisito QUE SE ENCUENTRE SOLVENTE, en relación a este requisito indica que no consta en las actas procesales que el ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA, haya estado solvente, para el momento de la interposición de la demanda, en virtud de que solo presentó dos recibos de pago uno por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo) de fecha 15 de agosto del 2013, correspondiente al pago de arrendamiento del mes de julio de 2013 y el segundo pago por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (BS. 15.000,oo) de fecha 15 de diciembre del 2013, el cual corresponde al pago de arrendamiento del mes de noviembre de 2013, siendo el caso que el demandante no presentó más evidencia que lleven a la convicción de que se encontraba solvente, lo cual demuestra el incumplimiento de este requisito necesario para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio. Tercero: Otro de los requisitos sine quanom es QUE LA ACCIÓN SEA EJERCIDA DENTRO DE LOS 40 DIAS SIGUIENTES AL CONOCIMIENTO DE LA NEGOCIACIÓN. En relación a este particular señala que el lapso de CUARENTA DÍAS para intentar la acción precluyó, observando que la parte actora no señala la fecha cierta en que tuvo conocimiento de la supuesta venta, documento consignado a los autos por la parte demandante. En este sentido y en atención a este requisito de procedencia, debe considerarse como punto de partida para determinar el lapso de los cuarenta días, a partir de la fecha de registro, es decir el 15 de septiembre de 2014, pues por ser un documento traslativo de la propiedad, es oponible a terceros a partir de su Registro, en consecuencia y del contenido de las normas señaladas se desprende que el lapso para intentar la acción había fenecido para el momento en que se interpuso la demanda, transcurriendo mas de cuarenta días, pues la misma fue presentada en fecha 19 de febrero de 2015, en consecuencia el presente requisito de procedencia de la acción no se encuentra configurado y por último indica la juzgadora que del artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios se desprende que cuando el propietario, en este acaso de un edificio decida realizar una venta total, y aun existiendo inquilinos, estos no tiene derecho de retracto pues este solo se refiere a la venta del local o en el presente caso del local arrendado para uso comercial, no cuando se refiere a la venta global.
Una vez realizadas las consideraciones Ut supra señaladas, delimitados los fundamentos de la decisión y los alegatos de la apelación, corresponde a esta Superioridad pasar a determinar si en el caso bajo estudio se cumplen con los requisitos esenciales para incoar la acción interpuesta y tramitada en la presente causa y si existen las violaciones denunciadas por el apelante, en razón de lo cual se deben realizar las siguientes consideraciones:

Del estudio de la presente causa, resulta claro que ambas partes han reconocido la existencia de la relación arrendaticia entre el ciudadano demandante SALOMON BOUTROS CHAWA y el codemandado ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA; existiendo controversia solo en lo que respecta a la fecha de inicio de la referida relación arrendaticia; así mismo ha sido expresamente reconocida por las partes la negociación de compra-venta celebrada entre los ciudadanos co-demandados; habiendo sido consignado el respectivo documento público que contiene tal negociación, el cual se encuentra debidamente protocolizado y como se dijo fue expresamente reconocido por todas las partes, en razón de lo cual sin duda alguna goza de todo su valor probatorio, debiendo tenerse como válido su contenido. Ahora bien en primer término debe esta juzgadora pronunciarse en relación a la denuncia realizada por el demandante apelante en cuanto a la configuración de una supuesta INCOHERENCIA PROCESAL y violación al principio de NO RETROACTIVIDAD DE LA LEY; fundamenta su alegato con base a que la ciudadana Jueza decide la causa aplicando la LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO derogada y no el DECRETO CON RANGO VALOR Y FUERZA DE LA LEY DE REGULARIZACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOVILIARIO PARA USO COMERCIAL; en este sentido resulta oportuno traer a colación lo dispuesto en el fallo recurrido el cual señala:

“…La acción de Retracto Legal Arrendaticio se encuentra regulada por la disposiciones establecidas en la Ley especial que regula la materia de alquileres, es decir, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Titulo VI, referido a la preferencia ofertiva y del Retracto legal arrendaticio, siendo esto así el derecho de retracto, contenido en el articulo 43 de la referida ley, debe entenderse como el derecho que tiene el inquilino de solicitarle al comprador que deshaga la operación y que se le venda a él, por cuanto le correspondía en primer lugar comprar el inmueble, y que debe hacerlo dentro del lapso legal, así lo establecen los artículos 43 y 47 que a tales efectos se transcriben: …”

Por su parte el dispositivo del fallo apelado dispone:

DISPOSITIVA.

“…En virtud de las razones de hecho y derecho este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por Autoridad de La Ley, conforme a los artículos 1920 y 1924 del Código Civil, Preceptos 12, 242, del Código de Procedimiento Civil y 38, 43 y 47 y 49 Ley de Arrendamiento Inmobiliario, declara SIN LUGAR la presente Acción RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoado el ciudadano SALOMO BOUTROS CHAWA, CONTRA los ciudadanos GUSTAVO DAVID BRITO Y JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, plenamente identificados en autos;…”

En este sentido debemos recordar que de conformidad con lo establecido en el artículo 1 del Código Civil, la ley es obligatoria desde su publicación en la GACETA OFICIAL o desde la fecha posterior que ella misma indique. De igual forma, el artículo 215 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela establece que la Ley quedará promulgada al publicarse con el correspondiente “Cúmplase” en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela. Con la publicación y puesta en vigencia de las leyes especiales relativas a la regularización y control tanto del arrendamiento de viviendas como de locales comerciales, quedó derogado (al menos para estos ámbitos) todo el sistema regulatorio del arrendamiento inmobiliario estatuido por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de “LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS” de fecha 7 de diciembre de 1999.
Al respecto resulta oportuno traer a colación sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 13 de Abril de 2016, expediente AA20-C-2015-000578, donde se determinó lo siguiente:
Ahora bien, el principio de la irretroactividad de las leyes se encuentra previsto tanto en el artículo 3 del Código Civil venezolano, en el cual se establece que: “La ley no tiene efecto retroactivo”, como en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual dispone:
Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las Leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso, pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas, se estimarán en cuanto beneficien al reo o rea, conforme a la Ley vigente para la fecha en que se promovieron…
Analizando el contenido del artículo constitucional transcrito, la Sala Constitucional en sentencia Nº 288 de fecha 5 de marzo 2004, caso: Siderúrgica del Orinoco (SIDOR) C.A., señaló:
… El artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela indica lo siguiente:
(…Omissis…)
Del precepto antes transcrito se destaca el hecho de que el legislador, en consonancia con la doctrina moderna que trata el problema de la aplicación de la ley en el tiempo, distingue entre retroactividad y efecto inmediato de la ley. En este sentido, debe señalarse que R., quien ha sido reconocido como una autoridad en el tema, en su momento indicó que la ley tiene efectos retroactivos ‘cuando se aplique a hechos consumados (facta praeterita) o a situaciones en curso (facta pendentia) en la parte que es anterior al cambio de legislación, más no tendrá efecto retroactivo sino efecto inmediato, cuando se aplique a hechos futuros (facta futura) o a situaciones en curso (facta pendentia) en la parte que es posterior al cambio de legislación’ (tesis desarrollada por P.R. en su obra Les conflits de lois dans le temps (Théorie dite de la non-rétroactivité des lois) y explicada por J.S.-Covisa. ‘La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano’, en Obra Jurídica. Ediciones de la Contraloría General de la República, 1976, p. 234).
De lo anterior se deduce que la ley tendrá efectos retroactivos cuando se aplique a hechos consumados y hechos en curso anteriores a su entrada en vigencia, mientras que la ley tendrá efectos inmediatos cuando se aplique a hechos futuros y a situaciones jurídicas todavía en curso luego de su entrada en vigencia.
(…Omissis…)
Es conveniente reiterar la distinción que hace el constituyente en el artículo 24, porque las consecuencias prácticas de uno y otro efecto son distintas. En efecto, la retroactividad de una ley sólo se admite en materia penal, tanto en el orden sustantivo como adjetivo, únicamente en el caso de su mayor benignidad en relación al acusado (sentencia nº 35/2001 del 25 de enero, caso: B.N.N.M., en cambio, el efecto inmediato, en el caso de las leyes procesales, las cuales pueden versar sobre materia penal, civil, mercantil, laboral, entre otras, es que las mismas se aplican para las causas futuras y en curso…
Ahora bien del estudio de las actas procesales se evidencia que la presente acción por RECTRACTO LEGAL ARREDATICIO, incoada por el ciudadano Abogado ARAMID JOSE ORTA RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad números 4.029.195 inscrito en el Inpreabogado bajo el número 44.116, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.773.310, de este domicilio, en contra de los ciudadanos GUSTAVO DAVID BRITO y JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Números 8.357.477 y 4.025.796, respectivamente y de este domicilio; fue presentada por ante el Tribunal de la primera Instancia en fecha 10 de Febrero de 2015, teniendo que el accionante fundamenta su demanda en lo dispuesto en los artículos 38 y 39 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL; siendo admitida la demanda por el tribunal a quo mediante auto de fecha 19 de Febrero de 2015, de conformidad a lo dispuesto en el articulo 864 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 43 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL.
De lo antes expuesto se deduce que efectivamente la ciudadana Jueza Suplente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, aplico al caso de autos una norma que no se encontraba vigente, pues la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, publicada en gaceta oficial 36.845 del 07 de Diciembre de 1999, fue derogada al entrar en vigencia el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, lo cual ocurrió el día 23 de Mayo de 2014, fecha de su publicación en la gaceta oficial numero 40.418; siendo presentada la demanda como ya se dijo en fecha posterior 10-02-2015; teniendo la obligación la juzgadora de la Primera Instancia de aplicar al presente caso las normas contenidas en el capitulo VII de la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio, artículos 38 y 39 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL; por lo cual la denuncia realizada por el Apelante debe prosperar y en consecuencia debe ser declarada la nulidad del fallo apelado y así expresamente se determina.-
Por su parte, una vez realizado el estudio de las actas procesales, visto el vicio en el que incurrió el Tribunal A quo, corresponde a esta Juzgadora pasar a resolver el fondo de la controversia planteada, en consecuencia prosigue a realizar las siguientes consideraciones.
El presente litigio fue instaurado a los fines de resolver sobre la acción por retracto legal arrendaticio, incoada por el abogado ANDRES SALAZAR UGAS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el Nº 45.293 en su carácter de apoderado judicial del ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.773.310, en contra de los ciudadanos GUSTAVO DAVID BRITO y JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Números 8.357.477 y 4.025.796, respectivamente, manifestando el accionante en su libelo de la demanda, que su representado debe Subrogarse en lo Derechos de Propiedad que tiene el ciudadano GUSTAVO DAVID BRITO, en el mencionado inmueble, así como también solicita que sea condenado en costas, costos y honorarios profesionales correspondiente al presente juicio; por su parte los demandados de autos alegan que las pretensiones del ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA no se encuentra amparada por el articulo 38 de la Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial, que tipifica el retracto legal arrendaticio, por cuanto este solo procede; a) Si el arrendatario tiene más de dos años como tal, b) Si esta solvente en los canones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias; c) Si satisface las aspiraciones del propietario. Siendo consignadas por el propio demandante la prueba de que no reúne tales condiciones.
En relación al derecho de retracto legal arrendaticio tenemos necesariamente que analizar el contenido de los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 929 de “LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL”, ley especial ésta aplicable a los arrendamientos de locales en los cuales se realicen actividades comerciales o de prestación de servicios, tal como es el caso de autos:

Artículo 38
En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.

El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.

Artículo 39

En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.

Las normas antes señaladas mantienen la preferencia del arrendatario para adquirir el inmueble sobre otras personas que quieran comprarlo. El derecho de preferencia (Jus preferendi) en términos genéricos es sinónimo de derechos de prelación, entendiéndose por éste “el que asiste a una persona para ser preferida en sus derechos, en concurrencia con otras, con total exclusión de ellas” y trasladado dicho concepto al caso de autos podemos decir que el Derecho de Preferencia o Derecho de Prelación lo tiene el arrendatario, con total exclusión de terceros a comprar el inmueble en caso del propietario quien vende. Derecho de prelación del cual surge derecho de tanteo y el retracto legal, siendo que el mismo conduce a la adjudicación de la propiedad del inmueble arrendado al arrendatario quien es el poseedor del inmueble.
Ahora bien, los requisitos para que proceda la Preferencia Ofertiva son los siguientes:
A) Que el arrendatario tenga más de dos años como tal.
B) Que el arrendatario se encuentre Solvente.
C) Que la acción sea ejercida dentro de un lapso de seis (06) meses, contados a partir de la fecha de la notificación de la negociación.
En este orden, tomando en cuenta que las partes litigantes en el presente juicio, durante todo el procedimiento judicial que se mantiene instaurado, han aludido la existencia de una relación arrendaticia entre el ciudadano demandante SALOMON BOUTROS CHAWA y el codemandado ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA; existiendo controversia solo en lo que respecta a la fecha de inicio de la referida relación arrendaticia; teniendo que la parte demandante alega la existencia de un contrato de arrendamiento verbal suscrito entre las partes en fecha 15 de Agosto de 2012 y que luego en fecha 15 de Octubre de 2012 suscribieron contrato privado de arrendamiento; Por su parte los demandados señalaron lo siguiente”… advertimos al tribunal que la demanda inicial se interpuso diciendo que el fundamento era un instrumento privado que se estableció claramente que el contrato de arrendamiento empezaba a regir el 15 de octubre del 2012. Por su puesto, al percatarse que no le cuadraban los lapsos, reformaron la demanda pero esta vez diciendo que el contrato había empezado verbalmente el 15 de agosto del 2012.
En relación a este particular, no puede dejar pasar por alto esta superioridad que efectivamente en su demanda original el accionante señala la existencia de una relación arrendaticia fundada en un contrato privado de arrendamiento, el cual consigna como documento fundamental de su demanda marcado con la letra “B” cursante a los folios del 09 al 11 de la primera pieza; habiendo sido reconocido expresamente dicho contrato por el ciudadano codemandado JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA , en razón de lo cual sin duda alguna goza de todo su valor probatorio, debiendo tenerse como válido su contenido y de donde se desprende que dicho contrato tiene como fecha de iniciación el 15 de Octubre de 2012, hasta el 15 de Octubre de 2013, según la Cláusula TERCERA; situación que además de constar en dicho documento fue expresamente señalada en la demanda y su reforma, como en la contestación de la demanda, por lo cual se tiene como suficientemente comprobado y así expresamente se decide.
En este sentido determinada la validez del contrato antes analizado y la correspondiente fecha de inicio, falta comprobar la existencia del supuesto contrato verbal de arrendamiento con fecha de inicio de 15 de Agosto de 2012, teniendo que en relación al mismo la parte demandante solo promovió la prueba de testigos, siendo evacuado durante el juicio la testimonial del ciudadano ELEAZAR JOSUE URBINA GERARDINO, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 22.969.005, siendo que al estar dirigida la testimonial a la demostración de la existencia de un supuesto contrato verbal, el cual por su propia naturaleza no constan en documento ninguno de sus elementos ( objeto, valor, partes, tiempo, lugar, formas de pago, etc.) a todas luces el testigo único, sin la existencia de otros elementos probatorios resulta insuficiente para su comprobación, tal como ocurre en el presente caso donde no se evidencia la existencia de material probatorio que pueda corroborar la veracidad del aludido contrato verbal, debiendo ser desechado tal argumento y así expresamente se decide.-
En consecuencia en relación al primero de los supuestos de procedencia de la acción de retracto legal arrendaticia de local comercial tenemos que el ciudadano arrendatario SALOMON BOUTROS CHAWA, supra identificado, ha venido arrendando el inmueble objeto del presente litigio, en razón de haber celebrado con el ciudadano JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, contrato de arrendamiento a partir del 15 de octubre del 2012 al 15 de octubre del 2013, contrato cursante marcado con la letra “B” folios 09 al 11 de la primera pieza, el cual fue debidamente valorado por esta superioridad, siendo el caso que la venta del inmueble realizada al ciudadano GUSTAVO DAVID BRITO, fue realizada en fecha 15 de Septiembre de 2014, tal como consta de documento cursante a los folios 27 al 38 de la primera pieza, el cual se encuentra debidamente protocolizado y como se dijo fue expresamente reconocido por todas las partes, en razón de lo cual sin duda alguna goza de todo su valor probatorio, debiendo tenerse como válido su contenido y como cierta la referida fecha de la negociación; en razón de lo cual se deduce que desde la fecha de inicio de la relación arrendaticia, vale decir del 15-10-2012 a la fecha de la venta 15-09-2014, habían transcurrido Un (01) año y Once (11) meses, por lo cual en el presente caso el demandante no cumple con el tiempo legal establecido en el articulo 38 de la LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL y en consecuencia no le corresponde el derecho de gozar de la preferencia ofertiva y así expresamente se decide.-
Por su parte en lo referente al segundo presupuesto referente a la solvencia del arrendador en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias; de las actas procesales no se evidencia que el ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA, haya estado solvente, para la fecha 10-02-2015, momento en el que interpone la demanda, pues el referido ciudadano solo trajo a los autos dos (02) recibos de pago el primero marcado “C” cursante al folio 12 de la primera pieza, suscrito por la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,oo), fechado 15 de agosto del 2013 correspondiente al pago de arrendamiento del mes de julio de 2013, y el segundo marcado “D” cursante al folio 13 de la primera pieza, suscrito por la cantidad de Quince Mil Bolívares (BS. 15.000,oo) fechado 15 de diciembre del 2013 correspondiente al pago de arrendamiento del mes de noviembre de 2013; los cuales fueron reconocidos por la parte contraria, teniendo pleno valor probatorio; más sin embargo no existe ningún otro elemento tal como otros recibos, depósito, transferencia o cualquier otro que lleven a la convicción de que se encontraba solvente no solo en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses sucesivos de Diciembre de 2013, Enero, Febrero, Marzo, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2014; así como tampoco consignó prueba alguna de estar solvente en el pago de condominio, servicio de agua, servicio eléctrico y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias; lo cual indefectiblemente conlleva al incumplimiento de este otro requisito necesario para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio de local comercial y así expresamente se determina.-
En cuanto al último de los presupuestos de procedencia antes señalados, referentes a que la acción sea ejercida dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación de la negociación; observa esta juzgadora que entorno a este requisito surge el alegato de parte del demandante sobre la invalidez de la oferta realizada a su persona señalando que es nula e irrita por cuanto no reúne los requisitos establecidos en el artículo 38 del mencionado decreto en primer lugar porque no se le hizo la notificación directamente y personalmente a él; en segundo lugar la notificación la realizó un Tribunal de Municipio y no la Notaria Pública; tercer lugar no se le indicó en dicha oferta la dirección donde el debía manifestarle al propietario su deseo de comprarle o no su inmueble y no se señaló en dicho documento de oferta, el documento de propiedad de inmueble, la certificación de gravamen y otros documentos inherentes a dicho inmueble; al respecto resulta evidente que este último requisito se encuentra condicionado a los Dos (02) primeros, pues se trata del término legal de caducidad para el ejercicio de la acción, pero resulta obvio que al no configurarse los extremos de procedencia no existe la posibilidad de que sea ejercida la acción de retracto legal; Por otra parte al no tener el derecho de preferencia por no tener el demandante el tiempo estipulado en la norma como arrendador y no encontrarse solvente, es claro que el propietario del inmueble no debe cumplir con la señalada notificación pues la misma solo es procedente en el caso de que el arrendador efectivamente cumpla con los presupuestos antes señalados exigidos por el artículo en comento, en razón de lo cual en el presente caso tal notificación no era necesaria y así expresamente se decide.
Teniendo que en el presente caso no se configuran ninguno de los presupuestos legales para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio en razón de lo cual la presente demanda debe ser declarada Sin Lugar y así expresamente se decide.-
Por cuanto en la presente causa, el Tribunal A quo, aplico al caso de autos una norma que no se encontraba vigente, pues la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, publicada en gaceta oficial 36.845 del 07 de Diciembre de 1999, fue derogada al entrar en vigencia el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, lo cual conlleva a la nulidad del fallo apelado; haciéndose inoficioso cualquier otro pronunciamiento en torno a la apelación planteada; siendo que al estudiar el fondo del litigio planteado encuentra esta Superioridad que efectivamente el demandante de autos para la fecha de interposición de la demanda no ostentaba el derecho de preferencia arrendaticia, pues no habían transcurridos los Dos (02) años establecidos en el articulo 38 decreto con rango, valor y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial , por lo cual no tenia derecho a ejercer la acción de retracto legal, es por lo que el presente recurso de Apelación debe ser declarado Parcialmente Con Lugar; siendo declarada la nulidad de la Sentencia dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas de fecha 19 de Diciembre de 2017 y revocada la misma, debiendo quedar la controversia resuelta en los términos plasmados y establecidos por esta Alzada en el cuerpo del presente fallo y así mismo debe ser declarada la SIN LUGAR la demanda por DE RECTRACTO LEGAL ARREDATICIO, incoada por el ciudadano Abogado ARAMID JOSE ORTA RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad números 4.029.195 inscrito en el Inpreabogado bajo el número 44.116, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.773.310, de este domicilio, seguido en contra de los ciudadanos GUSTAVO DAVID BRITO y JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Números 8.357.477 y 4.025.796, respectivamente y de este domicilio y así expresamente se decide.-
DISPOSITIVO
Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el Abogado ARAMID JOSE ORTA RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad números 4.029.195 inscrito en el Inpreabogado bajo el número 44.116, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.773.310, contra la sentencia de fecha 19 de Diciembre de 2017, dictada por el tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas. SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia de fecha 19 de Diciembre de 2017, dictada por el tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas. TERCERO: Se declara SIN LUGAR, la demanda por RECTRACTO LEGAL ARREDATICIO, incoada por el ciudadano Abogado ARAMID JOSE ORTA RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad números 4.029.195 inscrito en el Inpreabogado bajo el número 44.116, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano SALOMON BOUTROS CHAWA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.773.310, de este domicilio, seguido en contra de los ciudadanos GUSTAVO DAVID BRITO y JOSE MIGUEL PORTILLO HEREDIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Números 8.357.477 y 4.025.796, CUARTO: NO hay condenatoria en costas en razón de haber sido declarada parcialmente con lugar la apelación.
Se ordena remitir el presente expediente a su Tribunal de orígen en su debida oportunidad. Publíquese, regístrese, diaricese, y déjense copia. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En Maturín a los Seis (06) días del mes de Julio del año Dos Mil Dieciocho (2018). Años: 208º de la Independencia y 159º de la Federación.-
LA JUEZA PROVISORIA

ABG. MARISOL BAYEH BAYEH
LA SECRETARIA

ABG. ANA DUARTE MENDOZA

En la misma fecha, siendo las 03:00 pm, horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias.

LA SECRETARIA

ABG. ANA DUARTE MENDOZA

MBB/ADM/dp
Exp: S2-CMTB-2018-0447.-