Vistas y revisadas como han sido las actas que conforman el presente expediente, muy especialmente escrito de contestación de demanda presentado por el Abogado RAFAEL RENDON, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 57.532, actuando en su carácter de apoderado judicial de la codemandada ciudadana: GLADYS SOCORRO RIVAS DE LASAVIA, mediante el cual Opone las cuestiones previas contenidas en el articulo 346 numeral 8°, 10° y 11° del código de procedimiento civil, a saber:
8º La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.
10. La caducidad de la acción establecida en la Ley.
11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
En Este Sentido Conforme A Lo Que Establece La Ley Especial que rige la materia en arrendamientos de vivienda, resulta pertinente revisar lo que establece el artículo 109 de la mencionada ley:
Artículo 109. En la contestación de la demanda, el demandado podrá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas que considere pertinentes, establecidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales serán decididas y sustanciadas conforme al procedimiento establecido en el Capítulo III, Título I del Libro II del Código de Procedimiento Civil.
Conforme lo establece el artículo señalado tenemos:
Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas:
8º La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.
10. La caducidad de la acción establecida en la Ley.
11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
Artículo 352.- Si la parte demandante no subsana el defecto u omisión en el plazo indicado en el artículo 350, o si contradice las cuestiones a que se refiere el artículo 351, se entenderá abierta una articulación probatoria de ocho días para promover y evacuar pruebas, sin necesidad de decreto o providencia del Juez, y el Tribunal decidirá en el décimo día siguiente al último de aquella articulación, con vista de las conclusiones escritas que pueden presentar las partes.
Ahora bien, previo a resolver las Cuestión Previa promovida por la parte demandada en la presente causa, es necesario hacer las siguientes consideraciones:
Las Cuestiones Previas tienen una función de saneamiento procesal, para que en el desarrollo de la misma litis, los sujetos procesales se encuentre en un plano de igualdad de condiciones normativas, ya que así se evitaría decidir en base a falsos supuestos procesales o actos constitutivos írritos, salvaguardando la actividad pública que deriva de la interferencia continua del interés general y del individual. Nuestro sistema actual se caracteriza porque todas las defensas de este tipo deben ser promovidas acumulativamente en el mismo acto sin que puedan admitirse después ninguna otra.
Por tal razón y tramitada la articulación probatoria de ocho (08) días, procede este Juzgador a analizar y a decidir la cuestión previa opuesta por la parte demandada, en los siguientes términos:
DE LA CUESTION PREVIA PROMOVIDA CONTENIDA EN EL ORDINAL 8º DEL ARTICULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
Alega la parte codemandada:
“…De acuerdo con el articulo 346 numeral 8° del código de procedimiento civil. Opongo la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, ya que existe sin decisión definitivamente firme juicio de apelación por desalojo del inmueble objeto del presente juicio de retracto legal, el cual cursa ante el Juzgado Superior Segundo en lo civil, Mercantil, Transito y Bancario de la circunscripción judicial del Estado Aragua, con expediente numero 1155, proveniente del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, expediente No. 14821/16…”
En el escrito de Contradicción de la parte actora, no se observa alegato alguno tratando de contradecir dicha cuestión previa.
En la oportunidad de la articulación probatoria, la parte demandada promovió copia firmada y sellada de recibido por ante el Juzgado Superior Segundo en lo civil, mercantil, transito y bancario del estado Aragua, donde se lee: “Expediente No.1155 , sello húmedo del referido Tribunal y firma ilegible del Secretario, (…) Consigno en este acto al Tribunal para que sea anexado al expediente y surta efectos legales correspondientes, Cartel de Notificación al ciudadano José Tulio Aponte Aparicio…”; por cuanto la referida documental no fue desconocida por la parte contraria este Tribunal le otorga valor probatorio, demostrando que efectivamente existe una causa signado con el Nro. 1155 por ante el tribunal antes supra.
Ahora bien, este tribunal debe resolver si el presente juicio de Retracto legal arrendaticio debe esperar a que se resuelva dicha apelación del procedimiento instaurado con motivo de Desalojo.
De modo de ilustración, la Sala Política Administrativa de la antigua Corte Suprema de Justicia, se dejó sentado en sentencia de de fecha 21 de Noviembre de 1996. Caso banco Provincial, lo siguiente:
“…Se entiende por prejudicialidad, toda cuestión que requiere o exige resolución anterior y previa a la sentencia de lo principal por estar o hallarse ésta subordinadas a aquella. La mayoría de las cuestiones prejudiciales son penales, porque de estas nacen acciones civiles que pueden ser intentadas conjunta o separadamente de aquellas. Debe determinarse en el caso subjudice si ciertamente existe una cuestión prejudicial o dicho de otro modo, si la acción penal instaurada… se encuentra tan íntimamente ligada al asunto de fondo aquí debatido que requiera para su resolución la decisión previa de aquella… no existiendo relación directa ni indirecta entre el juicio penal y la presente demanda, no procede la cuestión previa opuesta de prejudicialidad.”
En el caso de marras se observa que la parte demandada que trajo a los autos una documental (diligencia), que aparece firmada y sellada de recibido por ante el Juzgado Superior Segundo en lo civil, Mercantil, Transito y Bancario de la circunscripción judicial del Estado Aragua, con expediente numero 1155, sin embargo se observa que el actor no se esforzó en desvirtuar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, por lo que este Tribunal debe establecer entonces que ciertamente existe una cuestión prejudicial o dicho de otro modo; que la acción de desalojo que se encuentra en apelación por ante el referido Tribunal Superior Segundo; instaurada se encuentra tan íntimamente ligada al asunto de fondo aquí debatido por lo que requiere para su resolución la decisión previa de aquella. Motivo por el cual es criterio de esta juzgadora que la cuestión previa opuesta de prejudicialidad debe prosperar, y declararse con lugar. Y así se declara.
DE LA CUESTION PREVIA PROMOVIDA CONTENIDA EN EL ORDINAL 10º DEL ARTICULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
Alega la parte codemandada:
“…Por cuanto el demandante JOSE TULIO APONTE APARICIO, ya identificado, miente deliberadamente, pues no es cierto que fue el 13 de junio de 2016, que este ciudadano supo de la trasmisión de la propiedad a mi representado, pues desde que ella se mudo a partir del mes de abril del año 2013, conviven juntos en el mismo inmueble, inclusive con su fallecido esposo, ya que ella le participo que debía desocupar el inmueble pues como nueva propietaria, necesitaba esa habitación para que sus hijos Jean y Jim LA Salvia, la ocuparan, es esta la razón por lo que de acuerdo con el articulo 346 numeral 10 del código de Procedimiento Civil, opongo la Caducidad por así establecerlo el artículo 136 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, ya que el demandante José Tulio Aponte Aparicio, venezolano, mayor de edad, soltero, civilmente hábil titular de la Cedula de Identidad No.V-9.651.017, le fue notificado el traspaso de la totalidad de este inmueble mediante aviso CARTEL DE NOTIFICACION, publicado en el diario El Periodiquito en fecha 4 de febrero de 2015, en la pagina 23 (…) dicho cartel de notificación fue ordenada su publicación por la Superintendente Nacional de Arrendamientos d Vivienda…”
Pruebas aportadas por el accionante en la articulación probatoria:
El Abogado de la parte accionante alega que, si bien es cierto fue publicado un Cartel de Notificación en el Diario El Periodiquito en fecha 04 de Febrero de 2015, no es menos cierto que el fue con la finalidad de notificar del inicio de un procedimiento previo a la demanda de Desalojo, contra su representado; nunca con la intención de informar sobre la adquisición del inmueble por parte de la ciudadana Gladys Socorro Rivas.
Asi mismo, trae a colación lo que establece la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su artículo 139 el cual establece: “Artículo 139. El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados.” Entiéndase, entonces que el arrendatario tiene un lapso de 180 días para ejercer la acción de Retracto Legal Arrendaticio, por lo que tenemos entonces que descifrar a partir de qué momento comenzaron a transcurrir para el hoy accionante el referido lapso de 180 días.-
De la revisión de las pruebas aportadas por la parte codemandada, se evidencia la consignación de un Cartel de Notificación, expedido por el MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA ECOSOCIALISMO, HABITAT Y VIVIENDA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA-MARACAY, 26 DE Enero de 2015, donde se lee: “…SE HACE SABER: Al ciudadano JOSE TULIO APONTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°V-9.651.017 que ante esta Superintendencia cursa Expediente administrativo N° 030137998-013671 contentivo del PROCEDIMEINTO PREVIO A LA DEMANDA(….) solicitado por la ciudadana: GLADYS SOCORRO RIVAS DE LASALVIA (…) todo ello con el objeto de tratar el asunto referente a una relación arrendaticia sobre el bien inmueble que se describe a continuación: CALLE ANIBAL PARADISI N° 85, URBANIZACION PIÑONAL, MUNICIPIO GIRARDOT, ESTADO ARAGUA (ANEXO UBICADO EN LA PARTE POSTERIOR DEL INMUEBLE)…”. Ahora bien, del contenido del cartel de notificación supra señalado se observa que se está notificando es sobre un procedimiento previo a la demanda; así como que es para tratar lo relacionado con una relación arrendaticia del inmueble objeto de la presente litis, por ninguna parte se lee que la propiedad le pertenece a la ciudadana GLADYS SOCORRO RIVAS DE LASALVIA, una persona que aunque distinta a la identificada en el contrato de arrendamiento (LUISA TERESA MOTA) que fuera celebrado por el ciudadano hoy accionante JOSE TULIO APONTE; sin embargo no siempre el arrendador es el propietario, ya que bajo ninguna norma legal existe una prohibición del legislador de arrendar la cosa ajena, ya que faculta entre otros al enfiteuta, usufructuario, al administrador del bien inmueble o al arrendatario, tal y como lo ha establecido en reiteradas ocasiones el máximo Tribunal de la República; de este modo, esta juzgadora observa el hoy accionante ciudadano José Tulio Aponte, mal podría haber asumido el conocimiento con la publicación del Cartel de Notificación, del acto traslativo de la propiedad del inmueble a la ciudadana Gladys Socorro Rivas, ya que en ningún momento se lee que la referida ciudadana es la propietaria; lo que sí pudo fue obtener conocimiento de que había un procedimiento administrativo aperturado en su contra por ante el organismo administrativo supra identificado; por lo que el ejemplar del Cartel de Notificación, debidamente publicado por el Diario El Periodiquito, de fecha 4 de febrero de 2015, pagina 23; esta juzgadora le otorga valor probatorio en cuanto a los hechos contenidos en el mismo; sin embargo, no los aprecia como prueba en el presente caso, porque no aportaron evidencia alguna sobre el tema de controversia, como es la notificación del acto traslativo de la propiedad del inmueble a la ciudadana GLADYS SOCORRO RIVAS.- Así se establece.
Así mismo la parte codemandada consigno en la articulación probatoria Audiencia Conciliatoria en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Aragua, realizada en fecha 20-05-2015 según acta Nro. 000322 expediente 030137998-013671; esta juzgadora observa que en el mismo se lee: “En virtud de las gestiones realizadas durante la audiencia conciliatoria celebrada el día 13 de mayo de 2015 entre la ciudadana GLADYS SOCORRO RIVAS DE LASALVIA (…) y el ciudadano JOSE TULIO APONTE APARICIO (….) quien no compareció a la Audiencia Conciliatoria, fueron infructuosas…” ; es decir el ciudadano José Tulio Aponte (accionante) nunca estuvo presente en el transcurso del procedimiento Administrativo respectivo; por lo que mal podría esta juzgadora asumir que tuvo conocimiento del acto traslativo de la propiedad del inmueble durante el referido procedimiento administrativo; hecho este que hubiese sido otro totalmente distinto, si comparecía a la Audiencia conciliatoria, pues allí si estaría notificado del acto traslativo de la propiedad, como lo señala el artículo 139 de la ley especial que rige la materia (art. 139: “… A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados.”); ya que se evidencia que la codemandada, presento ciertas documentales, entre ellas “…copia fotostática de propiedad debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de la Ciudad de Maracay, quedando anotado bajo el Numero 16, tomo 46 de los libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria…”. En este sentido, esta juzgadora debe tener como fecha cierta de la notificación del acto traslativo de la propiedad del inmueble objeto del presente proceso, a los fines de resolver la cuestión previa de caducidad de la acción, la fecha del 13 de junio del año 2016, fecha en la cual según lo alegado por la representación del accionante (José Tulio Aponte) recibe la notificación de la demanda de Desalojo Arrendaticio interpuesta en su contra; ya que la parte codemandada-promovente de la cuestión previa, no objetó este hecho alegado por el accionante, en su escrito de promoción de pruebas de la incidencia. Asi se establece.-
Ahora bien, esta juzgadora observa que la notificación cierta del acto traslativo de la propiedad es a partir del 13 de junio del 2016, corresponde efectuar cómputo de días hábiles transcurridos desde esta fecha (13-06-2.016) hasta la fecha en que se interpuso la demanda (20-12-2.016); por lo que de la revisión del Calendario correspondiente al año 2016 tenemos:
Junio 2016: 14,15,16,17 ,20,21, 22,23,27,28,29,30= 12 días
Julio 2016: 1,4,6,7,8,11,12,13,14,15,18,19,20,21,22,25,26,27,28,29= 20 días
Agosto 2016: 1,2,3,4,5,8,9,10,11,12,15,16,17,18,19,22,23,24,25,26,29,30,31= 23 días
Septiembre 2016: 1, 2, 5, 6, 7, 8, 9, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 20, 21, 22, 23, 26, 27, 28, 29, 30= 22 días
Octubre 2016: 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11,13, 14, 17, 18, 19, 20, 21, 24, 25, 26, 27, 28, 31= 20 días
Noviembre 2016: 1, 2, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 14, 15, 16, 17, 18, 21, 22, 23,24, 25, 28, 29, 30= 22 días
Diciembre 2016: 1, 2, 5, 6, 7, 8, 9, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 20= 14 días
Total 133 días hábiles.
Del computo efectuado supra días hábiles, se observa que su total suman 133 días hábiles, por lo que entonces se evidencia que el lapso para que opere la caducidad de la acción no se cumplió; en tal virtud debe esta juzgadora forzosamente declarar sin lugar la cuestión previa contenida en el articulo 346 ordinal 10° del código de procedimiento civil. Así se establece.-
DE LA CUESTION PREVIA PROMOVIDA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11º DEL ARTICULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
Alega la parte codemandada:
“De acuerdo con el articulo 346 numeral 11 del código de procedimiento civil, opongo la prohibición de la Ley de admitir la demanda, pues esto no se ha debido de admitir sin agotar el procedimiento previo a la demanda, de acuerdo con lo estipulado en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley par al Regularización y Control de arrendamiento de Vivienda…”
En la articulación probatoria, la representación de la codemandada-oponente de la cuestión previa, promueve: la confesión de la parte demandante que se encuentra en la parte final del capítulo I, De los Hechos en el libelo de su demanda donde expone “…Cabe destacar que el procedimiento previo a la demanda que indica el artículo 94 de la ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda no fue agotado, en virtud del nuevo criterio que presenta la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, que tiene fundamento jurídico en la sentencia de la Sala Casación Civil ponencia conjunta Exp. Nro. AA-CC2012-712…”; promueve la confesión como prueba y alega “…que el mencionado criterio jurídico de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, no es vinculante, puesto que este órgano administrativo no tiene facultades para interpretar la norma legal con carácter vinculante…”. En cuanto a la confesión de la parte accionante promovida como prueba por la parte codemandada, este Tribunal al respecto observa que la confesión espontánea de la parte demandada; para que proceda como tal prueba, debe promoverse conforme a lo dispuesto en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se desecha, y así se decide.-
Por su parte la representación del acciónate en la articulación probatoria ratifica el valor probatorio de la copia certificada de la opinión Nro. 002 emanada de la SUNAVI, la cual fue consignada junto con el escrito de contradicción a las cuestiones previas opuestas por la parte codemandada. Esta juzgadora considerando oportuno traer a colación lo establecido en la Sentencia de la Sala Constitucional del 26 de Julio 2002 ponente Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz Expediente Nro. 01-2068, sentencia Nro. 1717 que estableció: “…la norma que fue citada (321 C.P.C)no contiene algún imperativo legal que obligue a los jueces de instancia a seguir los criterios que la Sala de Casación Civil exprese a través de sus fallos. En este sentido, la norma en cuestión únicamente señala que los tribunales ‘procurarán’ acoger la doctrina de casación que se haya establecido en casos análogos pero, se insiste, no se trata de un imperativo legal.(…) si bien es cierto que el sólo hecho de que el Juzgado Superior en lo Civil (…) se haya apartado de la doctrina de casación no ocasionó alguna violación de derechos constitucionales, no es menos cierto que lo correcto y lo recomendable sería que los tribunales de instancia obedezcan los criterios de la Sala de Casación Civil en beneficio de la integridad de la ley y la uniformidad de la jurisprudencia…”; por lo que entonces, se observa que si bien es cierto, la opinión o criterio de un órgano administrativo no es de carácter vinculante, no es menos cierto, que su fundamento se encuentra en la sentencia de la Sala de Casación Civil nro. 000377 de fecha 01-07-2015 Ponencia del Magistrado Dr. Guillermo Blanco; por lo que el criterio de esta Sala Civil o de otras Salas (exceptuando la Sala Constitucional); aunque no es vinculante, no puede un Juez cuestionar los criterios de sentencia de sus superiores jerárquicos, mediante los recursos dado por la Ley a las partes; motivo por el cual esta juzgadora le otorga valor probatorio. Así se establece.-
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