REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 5 de junio de 2018
208º y 159º

ASUNTO: AP11-V-2012-001242
Estando en la oportunidad procesal correspondiente, establecida en el artículo 112 de la LEY PARA LA REGULACIÓN Y CONTROL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS, pasa este Juzgado a emitir el pronunciamiento dirigido a la delimitación de los hechos controvertidos en el juicio de RETRACTO LEGAL que siguen los ciudadanos JESMARY TERESA MARCANO VALDERRAMA, ZAIDA MARGARITA GÓMEZ RATTIA, ALEXANDER CHAPARRO Y ALEJO ANTONIO PÉREZ MARTIN contra el ciudadano JESUS ENRIQUE GONZÁLEZ IRUMBE Y LA SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES LOSKY, a saber:
La parte actora expresó libelarmente que los ciudadanos demandante son arrendatarios de cuatro apartamentos destinado a vivienda en el “Edificio Miranda”, el cual se encuentra ubicado en la Parroquia San Agustin, en el ángulo Sureste de la Esquina de Miranda, formado en la intersección de las calles Sur once y Este doce, que mide siete metros (7mts) de frente por veinte metros (20 mts) de fondo, distinguida con el número Catastral 01-01-14-U01-001-019-010-000-000-000. El inmueble (edificio Miranda) consta de una planta baja en la cual están asentados tres (3) locales comerciales. De igual manera, expresa dicha representación judicial que el edificio en cuestión posee dos (2) plantas, y en cada una de ellas se encuentran dos (2) apartamentos. Aduciendo que el edificio es propiedad de la arrendadora de sus poderdantes, la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES LOSKY, C.A. la cual se encuentra inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, bajo el número 15, Tomo 12-A-SGDO, en fecha 09 de julio de 1985, RIF J-00213629-4, cuya copia certificada se encuentra anexa al libelo Marcada “C”. Ahora bien, señala dicha representación judicial que la ciudadana ZAIDA GÓMEZ, es la arrendataria del apartamento Nº 1-A, ubicada en la planta segunda del Edificio in comento, cuyo contrato acompaña al libelo, en original marcado “D”. Por su parte, la ciudadana Jesmary Marcano, se corresponde con la arrendataria del apartamento Nº 2, también ubicado en la segunda planta del mismo edificio, cualidad que se desprende del documento anexo al libelo marcado “E”. En cuanto a los ciudadanos Alejo Pérez y Alexander Chaparro, éstos han venido arrendando los apartamentos Nº 3 y 4, respectivamente; ambos inmuebles ubicados en la planta tercera del inmueble Miranda, según se desprende de los contratos adjuntos a la demandada identificados con las letras “F” y “H”, indicando a su vez, que éstos últimos firmaron las convenciones arrendaticias con el ciudadano ALBERTO FONDES TOVAR, quien actuó en representación de la ADMINISTRADORA INMOBILIARIA FONTES, C.A.
En concatenación a lo narrado precedentemente, señalan los apoderados de la parte actora que en relación a los contratos signados por cada uno de los arrendatarios; aun cuando los mismo inicialmente fueron a tiempo determinado, éstos mutaron a tiempo indeterminado, al haber operado la “TÁCITA RECONDUCCIÓN”, alegando subsecuentemente cada arrendatarios haber cumplido con el pago de las mensualidades vencidas en las oficinas del arrendador, aunque en relación a los pagos erogados por las ciudadanas Gómez y Marcano, ésta adujeron haberlo hecho mediante depósitos bancarios efectuados a las cuentas aportadas por los administradores de la sociedad arrendataria, a nombre de INVERSIONES LOSKY C.A. o a nombre del Sr. ALBERTO FONTES. Por su parte, en cuanto al pago de los cánones efectuados por los ciudadanos Pérez y Chaparro, estos expresaron haberlos efectuado en las oficinas de los arrendadores, ubicada en el “EDIFICIO FONTES”, hasta que recibieron una comunicación de fecha 30 de agosto de 2007, en donde se le indicó a los arrendatarios que el pago de los cánones se haría mediente depósitos bancarios a las cuentas de INVERSIONES LOSKY o del ciudadano ALBERTO FONTES. De igual forma, narran en su libelo los ciudadanos demandantes que les llegó un rumor que la empresa propietaria del Edificio Miranda tenía pensado vender el inmueble; no obstante, señalan que en ningún momentos se les fue ofrecido en venta ni tampoco fueron notificado del cambio de dueño. Sin embargo, expresaron que fue el ciudadano Jesús Enrique Gonzales Irumbe, quien inicialmente les comunicó de manera verbal que era el nuevo propietario de la edificación, con su posterior notificación escrita en fecha 19 de septiembre de 2012 ( anexo marcado “J”); derecho de propiedad que se desprende de contrato de fecha 31 de agosto 2012, inscrito ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 2012.1064, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 215.1.1.5.1094, correspondiente al libro del Folio Real del año 2012, cuya copia certificada acompaña el libelo marcado “I”.

En atención a lo señalado, consideran los demandantes que dicha venta contrarió las normas relativas a la “PREFERENCIA OFERTIVA” establecida en el artículo 131 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda que contempla el derecho de preferencia que tienen los arrendatarios a que se les ofrezca en venta los inmuebles que ocupan lo que devino en la presente acción de “RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO”; señalando de igual forma que la venta concretada incumplió lo ordenado en los artículos 132, 138, 140 ejusdem. Por lo tanto, con fundamento en los razonamientos expuestos los accionantes demandan el Retracto legal arrendaticio y así subrogarse en el derecho de propiedad del EDIFICIO MIRANDA en las condiciones de compra expuestas en el contrato, a sus dichos, nulo de venta, registrado el 31 de agosto de 2012 pagando al contado en moneda de curso legal, el precio de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 360.000, 00) mas la cantidad de DIEZ MIL NOVECIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES FUERTES CON 80/100 (Bs.10.963,80) por concepto de gastos de registro, reflejados en la Planilla Única Bancaria , más 0.2 Unidades Tributarias en Timbres Fiscales, totalizando la suma de TRESCIENTOS SETENTA MIL NOVECIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES FUERTES CON 80/100 CENTIMOS (Bs. 370.963, 80).
Por su parte, la representación judicial del codemandado JESÚS ENRIQUE GONZÁLEZ IRUMBE en su contestación expresó su rechazo y contradicción tanto en los hechos como en el derecho pretendido por su contraparte en juicio así como en el entendido de su representado como Tercero, cuando éste para el momento previo al contrato era un arrendatario mas, por lo cual solicita que sea declarada la acción de Retracto IMPROCEDENTE Y SEA DESECHADA LA PRESENTE DEMANDA, en virtud que el contrato versó sobre un inmueble carente de Propiedad Horizontal o Documento de Condominio, es decir, Pro-Indiviso, por lo cual no está obligado el propietario a ofertarlo por unidad de espacio, sino, lo legal es –según sus dichos- ofrecerse en un solo bloque como fue ofrecido en venta a su representado. Asimismo, señala la representación judicial del Sr. González Irumbe su rechazo a los fundamentos legales expuestos libelarmente, específicamente, lo indicado en relación a los artículos 132, 135, 138 y 140, de la ley especial en materia de arrendamiento de viviendas, por cuanto los supuestos de hecho de la norma en cada caso no se subsume con los hechos ocurridos en el caso ya que por una parte, el inmueble no dispone de documento de condominio o Propiedad Colectiva Familiar o Multifamiliar, lo cual se corresponde en uno de los requisitos de artículo 132 ejusdem, de igual manera, expresa dicha representación que en cuanto al requisito del tiempo establecido de un (1) año contados a partir de la fecha del rechazo o no contestación al ofrecimiento de venta, inserta en el mismo artículo, esta se refiere al caso de que la venta sea aplicada a un TERCERO, y en consecuencia señalan que no es el caso del ciudadano González Irumbe ya que el mismo era arrendatario del EDIFICIO MIRANDA. Por otra parte, en cuanto a lo dispuesto en el artículo 138 de la ley in comento se define el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO como el derecho que tienen los arrendatarios de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de propiedad del inmueble que esté en arrendamiento; por lo que dicha representación arguye que en caso que nos ocupa su poderdante no es ningún TERCERO sino un ARRENDATARIO. Posteriormente, señalan entre sus defensas que en relación a lo indicado en el artículo 140 Ordinal 1 ejusdem, el mismo requiere que cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos del artículo 132 numeral 6, se denota que no cumple con ello, pues no hay documento de condominio o Propiedad Colectiva Familiar o Multifamiliar donde se demuestre el estado del inmueble a vender. Finalmente, señala la parte codemandada en su escrito de defensa que en cuanto al artículo 131 el derecho de preferencia es en relación a un tercero, lo cual no es el caso planteado en la presente causa, así como tampoco está en juego la desocupación de los demandantes, por cuanto señalan que sus antagonistas han planteado el asunto de marras como si se tratarse de una demanda de desalojo, cuando lo que se quiere determinar es si aplica o no la acción de Retracto Legal Arrendaticio en el presente juicio. En virtud de lo narrado, los apoderados judiciales del Sr. González Irumbe, rechazan la presente demandan ya que la venta efectuada a su representado no se subsume en las consecuencias señaladas en el artículo 135 de la ley especial en la materia, por lo que no puede considerarse que el contrato signado en fecha 31 de Agosto de 2012 no violentó la PREFERENCIA OFERTIVA contemplada ejusdem, por cuanto la propiedad del inmueble fue trasladada al arrendatario de los locales comerciales 2 y 3 del EDIFICIO MIRANDA (anexo a la contestación marcado “B”). Adicionalmente, a manera de contradecir lo indicado por la actora acerca de no haber sido informados en su oportunidad de cambio de propietario, la parte codemandada adjuntó comunicado marcado con la letra “D”, aduciendo que en ningún momento su representado notificó cambio en cánones de arrendamiento sino el lugar y a la persona a la cual se le iba a realizar el pago de estos. En virtud de lo expuesto, dicha representación solicitó que la demandan sea DECLARADA SIN LUGAR Y CONDENE EN COSTAS A LA PARTE ACTORA.
En este punto, resulta ineludible para esta Sentenciadora señalar que en fecha 21 de julio de 2017, este Despacho profirió decisión en la cual expresó que “…la contestación de la demanda que hiciera el ciudadano codemandado Jesús Enrique González Irumbe debe tenerse como no efectuada y sin valor procesal alguno ya que, al no haber estado citado el otro codemandado el lapso destinado para tal fin debe entenderse como no generado y ASI SE DECIDE”.
En la oportunidad de realizar las defensas que se consideraron pertinentes en este juicio, la representación judicial del ciudadano ALBERTO FONTES LA CRUZ, quien actúa en autos en su carácter de apoderado judicial de la empresa “INVERSIONES LOSKY, C.A.” indicó en su escrito de contestación a la demanda incoada en su contra que en fecha 01 de julio de 2011 se celebró una convención arrendaticia entre la sociedad mercantil referida y el codemandado JESÚS GONZALEZ IRUMBE cuyo objeto versó en un local comercial ubicado en el EDIFICIO MIRANDA. Asimismo, señala la parte codemandada que desde el año 2010, procedió a ofrecer verbalmente en venta a los inquilinos, la propiedad del EDIFICIO MIRANDA, haciendo saber a los mismos que por tratarse de un bien PRO-INDIVISO, éste debía ser vendido en su totalidad a una sola persona, por tal condición no podía ser vendido por partes. En virtud del ofrecimiento narrado, el ciudadano JESÚS GONZÁLEZ IRUMBE le manifestó al Sr. FONTES DE LA CRUZ su interés en comprar el inmueble en su totalidad, lo cual se materializó en la firma de un contrato de opción de compra venta de fecha 13 de diciembre de 2011, para seguidamente registrar la venta definitiva del mismo el día 31 de agosto de 2012 (tal y como ha sido planamente señalado en autos). Asimismo, señala la parte codemandada que una vez realizada la venta del EDIFICIO MIRANDA, ésta le manifestó al resto de los inquilinos de los locales y las viviendas que el canon de arrendamiento debía ser pagado al ciudadano González Irumbe, lo cual no ocurrió, situación ésta que le fue manifestada al nuevo propietario y es cuando el ciudadano Fontes La Cruz se entera que existe la presente acción incoada en su contra. En virtud de los hechos señalados considera dicha representación judicial que la parte actora pretende disfrazar la presente acción en fraude procesal, pues el derecho de Retracto Legal Arrendaticio, no le asiste a sus representados, por lo tanto, solicitó sea declarada SIN LUGAR LA DEMANDA Y CONDENE EN COSTOS Y COSTAS A LA ACTORA.
En virtud del procedimiento propio de la controversia bajo examen se llevó a cabo el día 15 de mayo de 2018 la correspondiente AUDIENCIA DE MEDIACIÓN , según se desprende del Acta de Audiencia correspondiente que riela al folio 400 del expediente, en la cual se dejó constancia de la comparecencia sólo de la representación judicial de la parte actora quien expuso lo siguiente: “visto el contenido del artículo 103 de la Ley especial que rige la materia, que el fin de la presente audiencia es la mediación y conciliación entre las partes, y en virtud de la no comparecencia de mi contraparte, insisto en la continuación del procedimiento hasta que sea dictada la respectiva sentencia definitiva. Igualmente impugno los escritos consignados el día 08 de mayo de 2018 por el apoderado judicial de los dos (2) demandados; ratifico lo expuesto en el libelo de demanda y todos los instrumentos consignados junto al mismo. Es todo”
Planteada bajo esos términos la pretensión sujeta al estudio de este Tribunal, se advierte que la misma se circunscribe a determinar si la venta del inmueble EDIFICIO MIRANDA, se subsume en los extremos normativos establecidos en la LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, en su TÍTULO VI, RELATIVO A LA PREFERENCIA OFERTIVA Y AL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
Puntualizado lo anterior, este Juzgado, conforme a lo previsto en el artículo 112 de la ley especial, FIJA UN LAPSO DE OCHO (8) DÍAS DE DESPACHO, a fin de que las partes promuevan las pruebas a que hubiere lugar, advirtiéndoles que vencido el mismo se dictará el pronunciamiento respecto a tales probanzas.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 05 días del mes de junio de 2018. 208º Años de Independencia y 159º Años de Federación.
LA JUEZ,

FLOR DE MARÍA BRICEÑO DE BAYONA
LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

En esta misma fecha, siendo las 1:29 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria
Asunto: AP11-V-2012-001242