TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 19 de marzo de 2018
207º y 159º
EXP. Nº: C- 18.539-17

PARTE ACTORA: Ciudadana CARMEN DIOSGRACIA ABAD, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 8.168.457 y de este domicilio.

Apoderados Judiciales: Abogados Rodolfo Renee Velásquez Vargas y Javier Alberto Pérez, Inpreabogado Nos. 65.696 y 168.568 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano DIXON JOSÉ SANTELIZ GARRIDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 12.280.894 y de este domicilio.

Apoderada Judicial: Abogada Aura Josefina Linares, Inpreabogado No. 67.203.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

I
ANTECEDENTES

Subió el original del presente expediente proveniente del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en virtud de la apelación ejercida por la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva de fecha 18 de octubre de 2017. Realizado el sorteo de causas en fecha 03 de noviembre de 2017 le correspondió conocer de tal recurso a esta Alzada (folio 117).

En tal sentido, se recibió el expediente en fecha 07 de noviembre de 2017 según consta en nota estampada por la Secretaria de este Tribunal. Posteriormente, esta Alzada en fecha 10 de noviembre de 2017 fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para que las partes consignasen sus informes (folio 119).

En fecha 14 de noviembre de 2017 la Abogada Aura Linares, Inpreabogado No. 67.203, actuando en su carácter de apoderada judicial del demandado, desistió del recurso de apelación, siendo negado por esta Alzada en fecha 20 de noviembre de 2017, en razón de que la mencionada Aboga carecía de la facultad expresa para realizar tal acto (folios 120 y 121).

Seguidamente la parte actora en fecha 18 de diciembre de 2017 presentó escrito de informes en tiempo oportuno (folios 123 al 125).

Ahora bien, estando en la oportunidad de pronunciarse respecto al recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, esta Alzada lo hace en los siguientes términos:

II
DEL RECURSO DE APELACIÓN

El Tribunal de la causa en fecha 18 de octubre de 2017 declaró con lugar la demanda de desalojo y ordenó a la parte demandada que entregase libre de bienes y personas el local comercial ubicado en la Calle Guaruto, No. 56-A, Barrio Santa Rita, Jurisdicción del Distrito Mariño del estado Aragua, hoy día Avenida Alfa Aragua, No. 56-A, del Sector Santa Rita, Jurisdicción del Municipio Francisco Linares Alcántara del estado Aragua, asimismo condenó al pago de las costas procesales al demandado.

Se desprende de su motiva que el Tribunal a quo señaló que el demandado no desvirtuó la pretensión jurídica material de la actora, ya que había quedado demostrado en autos la existencia de la relación arrendaticia entre ellos y que aquél se había obligado conforme a la segunda clausula del último contrato de arrendamiento a entregar el inmueble libre de bienes y de personas, una vez culminara la prorroga lega, la cual comenzó a correr a partir del 01 de agosto de 2014 y venció el 31 de julio de 2015 a tenor del artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial; igualmente sostuvo que quedó demostrado que la actora notificó al demandado en fecha 01 de junio de 2014 de la entrega del inmueble y que “…a pesar de que la demanda fue introducida en fecha 29 de septiembre de 2016, un (01) año luego de vencida la prorroga legal, no hay pruebas a los autos que demuestren que haya operado la tacita reconducción del contrato…”. Por tales razones consideró que la demanda debía prosperar de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil en concordancia “por analogía” con el literal “g” del mencionado Decreto.

Contra dicho fallo la Abogada Aura Linares, Inpreabogado No. 67.203, actuado en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ejerció recurso de apelación mediante diligencia de fecha 23 de octubre de 2017 (folio 114); sin embargo, no consignó ante esta Alzada escrito de informes alguno.

Por su parte, el Abogado Javier Alberto Pérez, Inpreabogado No. 168.568, presentó su escrito de informes en tiempo oportuno y arguyó que el demandado se limitó de forma genérica a negar y rechazar todo lo alegado en la demanda y además alegó la tácita reconducción del contrato; sin embargo no logró probar tal defensa, y que su representada respetó la prorroga legal, tal como lo habían acordado en las conversaciones.

Igualmente manifestó que la parte actora incurrió en contradicción en su escrito de impugnación de pruebas, ya que atacó una prueba que luego se adhirió por el principio de la comunidad de la prueba y que el demandado incumplió con el contrato cuando no entregó de forma voluntaria el inmueble arrendado, tal como lo habían pactado en el último contrato de arrendamiento. Por tales motivos pidió que se declarase sin lugar el recurso de apelación.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Vista la sentencia recurrida de fecha 18 de octubre de 2017 y por cuanto la parte demandada apeló de forma genérica de dicho fallo; en consecuencia, esta Alzada pasará a analizar todas las circunstancias de hecho y de derecho presentes en el expediente, a los fines de determinar si la decisión definitiva dictada por el Tribunal de la causa se encuentra o no ajustada a derecho.

En tal sentido, se desprende de la demanda que la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Maracay, estado Aragua, bajo el No. 24, Tomo 206, de fecha 06 de agosto de 2013, en el sentido de que el demandado entregue libre de personas y de cosas el local comercial ubicado en la Calle Guaruto, No. 56-A, Barrio Santa Rita, Jurisdicción del Distrito Mariño del estado Aragua (hoy en día Avenida Alfa Aragua, No. 56-A, Sector Santa Rita, Jurisdicción del Municipio Francisco Linares Alcántara del estado Aragua), en virtud del vencimiento de la prorroga legal conforme al artículo 26 de la “Ley de Alquileres de Locales Comerciales”.

Para fundamentar su pretensión afirmó que celebró cuatro (04) contratos de arrendamientos a tiempo determinado sobre el mismo inmueble con el demandado, los cuales se describen a continuación:

1) Documento inscrito ante la Notaria Pública Cuarta de Maracay, Estado Aragua, en fecha 24 de agosto de 2009, bajo el No. 66, Tomo 101.

2) Documento autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Maracay, estado Aragua, de fecha 20 de agosto de 2010, bajo el No. 37, Tomo 128.

3) Documento autenticado ante la Notaria Pública de Turmero, del estado Aragua, en fecha 06 de octubre de 2011, bajo el No. 14, Tomo 162.

4) Documento inscrito ante la Notaria Pública Primera de Maracay, estado Aragua, en fecha 06 de agosto de 2013, bajo el No. 24, Tomo 206.

Sostuvo además que el último contrato venció el 31 de julio de 2014 conforme a su cláusula segunda y que dentro de los sesenta (60) días antes de su vencimiento, exactamente el 01 de junio de 2014, le quiso comunicar al demandado su intención de no renovar dicho contrato y que la prorroga legal comenzaría a regir a partir del 01 de agosto de 2014 hasta el 31 de julio de 2016 a tenor del artículo 26 de la “Ley de Alquileres de Locales Comerciales”. Asimismo alegó que la relación arrendaticia duró cuatro años, once meses y quince días, por lo que la prorroga legal realmente venció el 31 de julio de 2015 y que por error involuntario le otorgó un (01) año adicional al arrendatario, sin embargo, éste no ha cumplido con su obligación contractual de entregar el inmueble. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.167 y 1.264 de Código Civil y 40 de la “Ley de Alquileres de Locales Comerciales”.

Por su parte, el demandado negó y rechazó la demanda y afirmó que en el presente caso había operado la tácita reconducción, ya que desde el 01 de agosto de 2015, fecha en que venció el último contrato de arrendamiento a que hace referencia la actora, así como su prórroga, hasta el 31 de julio de 2016 continuó ocupando el local arrendado en forma pacífica y normal, cumpliendo con las obligación previstas en el contrato, por lo que presume que se renovó dicho contrato.

Igualmente señaló que la actora no accionó por ningún medio su intención de no querer renovar el contrato y que el supuesto error que dice la actora que incurrió al otorgarle un año (01) adicional de prorroga legal, constituye un mecanismo para desalojar al arrendatario, cuando lo verdadero es que la relación arrendaticia se transformó a tiempo indeterminado.

Ahora bien, vistos los alegatos expuestos por las partes –pretensión y defensas- quien decide establece que el thaema decidendum en la presente causa consiste en determinar si hubo o no tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado por las partes contendientes, el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Maracay, estado Aragua, bajo el No. 24, Tomo 206, de fecha 06 de agosto de 2013, ya que el demandado alegó tal defensa con lo que se entiende que admitió implícitamente la existencia de la relación arrendaticia y su duración. Así se decide.

En este orden de ideas, es necesario puntualizar que las reglas generales para distribuir la carga probatoria se encuentran contempladas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil y establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido. De allí que la carga de la prueba corresponde a quien de una información propia pretenda hacer derivar consecuencias favorables para él. Por ello, resulta que cualquiera que afirme tener un derecho (por vía de acción o de excepción) debe probar el hecho jurídico del cual deriva ese derecho. Precisamente, ese es el significado de la máxima romana “actori incumbit probatio”, la cual se complementa con la otra “reus in exipiendo fit actor”. Vale decir: que al actor incumbe la prueba y que el demandado cuando se excepciona se convierte en actor. Esto, por supuesto, con las pertinentes excepciones, como cuando se alega un hecho negativo indeterminado, el cual no amerita ser probado.

Precisado todo lo anterior, esta Alzada pasa a distribuir la carga probatoria y en consecuencia establece que le corresponde a la actora probar que notificó al demandado de su intención de no renovar el último contrato de arrendamiento, mientras que el demandado debe demostrar que continuó cumplimiento con sus obligaciones contractuales después de vencido dicho contrato para que opere la tácita reconducción; es decir, que debe probar que ha pagado el canon de arrendamiento, que el arrendatario lo ha recibido y que se encuentra en posesión pacifica del inmueble arrendado.

En ese sentido, esta Superioridad estima necesario valorar los medios probatorios promovidos por las partes en el curso del procedimiento, lo cual se hará seguidamente:

Las partes promovieron las siguientes pruebas:

1. Originales de los contratos de arrendamientos celebrados entre las partes contendientes, sobre un local comercial ubicado en la Calle Guaruto, No. 56-A, Barrio Santa Rita, Jurisdicción del Distrito Mariño, estado Aragua (folios 09 al 26), cuya duración e inscripción se describe en el siguiente cuadro:

NO.
DATOS DE INSCRIPCIÓN
NOTARIA PÚBLICA
VIGENCIA DEL CONTRATO
FECHA DE LA VIGENCIA

1

No. 66, Tomo 101
de fecha 24/08/2009
Cuarta de Maracay, Aragua
1 año
Desde el 15/08/2009 hasta el 15/08/2010

2
No. 37, Tomo 128
de fecha 20/08/2010
Cuarta de Maracay, Aragua
1 año
Desde el 15/08/2010 hasta el 15/08/2011

3
No. 14, Tomo 162
de fecha 06/10/2011
Turmero, estado Aragua
1 año
Desde el 20/09/2011 hasta el 20/09/2012

4
No. 24, Tomo 206
de fecha 06/08/2013
Primera del Municipio Girardot, Aragua
1 año
Desde el 01/08/2013 hasta el 31/07/2014, prorrogable exclusivamente por un año más.

De las documentales que anteceden esta Alzada observa que se trata de documentos reconocidos promovidos conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, cuya existencia fueron reconocidos tácitamente por la parte demandada, por lo que se le otorga valor probatorio para demostrar que la relación arrendaticia de las partes sobre el local comercial antes descrito comenzó desde el 15 de agosto de 2009 hasta el 31 de julio de 2014. Así se decide.

2. Original de la notificación de fecha 01 de junio de 2014 (folio 86), quien decide observa que se trata de un documento privado suscrito por la parte actora y los testigos Dora del Carmen Quiñonez Andrea, Eva Zulman Bermúdez Cordero y Carmen de Alvarado, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos. V- 7.291.946, V- 14.733.142 y V- 9.510.049 respectivamente, la cual fue impugnada por la parte demandada en virtud de que dicho documento no emana de tercero; no obstante, se evidencia que los primeros dos (02) ciudadanos antes identificados comparecieron en la audiencia de debate y reconocieron que la firma eran suyas y que no tenían interés en el presente juicio, por lo tanto, se le otorga valor probatorio para demostrar que la actora le manifestó al demandado su voluntad expresa e inequívoca de no renovar el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 06 de agosto de 2013, concediéndole una prorroga legal de dos (02) años, computados desde el 01 de agosto de 2014 hasta el 31 de julio de 2016. Así se decide.

3. Originales de las actas identificadas con los Nos. 2, 3 y 4, de fechas 15 de junio, 10 de agosto y 16 de noviembre, todos del año 2014 (folios 87 al 90); esta Alzada observa que se trata de documentos privados suscritos por la parte actora, las cuales fueron impugnadas por la parte demandada debido a que emanaba únicamente de la contraparte, apreciación que quien decide comparte, ya que todo documento emanado por el propio promovente atenta contra el principio de alteridad de la prueba, pues las partes no pueden elaborarse sus propias pruebas para demostrar sus alegatos; razones suficientes para desechar dichos instrumentos del presente proceso. Así se decide.

Del material probatorio previamente valorado se evidencia que la parte actora demostró que notificó al demandado, antes del vencimiento del último contrato de arrendamiento, de su intención de no renovar dicho contrato. En efecto, las partes pactaron en el mencionado contrato que la vigencia del mismo comenzaba a computarse desde 01 de agosto de 2013 hasta el 31 de julio de 2014 con la posibilidad de prorrogarse por un año más conforme a la segunda clausula, y la arrendadora (actora) el 01 de junio de 2014 notificó a su arrendatario (demandado) de no renovar el contrato, y además le informó que le concedía dos (02) años de prorroga legal después de que se venciese aquel contrato, los cuales correrían desde el 01 de agosto de 2014 hasta el 31 de julio de 2016, notificación ésta que se negó a firmar el demandado según dejaron constancia los testigos Dora del Carmen Quiñonez Andrea, Eva Zulman Bermúdez Cordero y Carmen de Alvarado, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos. V- 7.291.946, V- 14.733.142 y V- 9.510.049 respectivamente, cuyas firmas fueron reconocidas por los primeros dos (02) ciudadanos antes identificados en la audiencia de debate. Por su parte, el demandado no logró probar que continuó pagando el canon de arrendamiento, es decir, que no demostró que operó la tácita reconducción. Así se decide.

Igualmente, el hecho de que la actora le haya otorgado dos (02) años de prorroga legal al demandado, cuando le correspondía un año (01) a tenor del artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (denominado erradamente por la parte actora como la Ley de Alquileres de Locales Comerciales), en modo alguno puede interpretarse –tal como lo pretende hacer valer el demandado- que operó la renovación del contrato de arrendamiento, pues insiste quien decide que la actora en la notificación antes mencionada manifestó su voluntad inequívoca de terminar la relación arrendaticia de forma definitiva, declaración que realizó antes de vencer dicho contrato, por lo que la tácita reconducción no se produjo en la presente causa. Así se decide.

Finalmente, quien decide considera oportuno aclarar que si bien en la dispositiva del fallo recurrido se declaró con lugar el desalojo, cuando la pretensión de la parte actora es el cumplimiento del contrato de arrendamiento, se entiende que aquel es la consecuencia lógica y jurídica de este, por lo tanto, el razonamiento dado por el juez de la causa para resolver el asunto sometido a su conocimiento se encuentra ajustado a derecho. Así se decide.

Por lo antes expuesto, esta Alzada concluye que el recurso de apelación ejercido por la parte demandada debe declararse sin lugar y en consecuencia se confirmará la sentencia recurrida de fecha 18 de octubre de 2017, tal como se hará en la dispositiva de la presente decisión. Así se decide.
IV
DISPOSITIVA

Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho supra mencionadas, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la Abogada Aura Linares, Inpreabogado No.67.203, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada DIXON JOSÉ SANTELIZ GARRIDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 12.280.894, en contra de la sentencia definitiva de fecha 18 de octubre de 2017.

SEGUNDO: SE CONFIRMA el mencionado fallo dictado por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua. En consecuencia:

TERCERO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoado por la ciudadana CARMEN DIOSGRACIA ABAD, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 8.168.457, en contra del ciudadano DIXON JOSÉ SANTELIZ GARRIDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 12.280.894.

CUARTO: SE ORDENA a la parte demandada a entregar libre de bienes y personas el local comercial ubicado en la Calle Guaruto, No. 56-A, Barrio Santa Rita, Jurisdicción del Distrito Mariño del estado Aragua, hoy día Avenida Alfa Aragua, No. 56-A, Sector Santa Rita, Jurisdicción del Municipio Francisco Linares Alcántara del estado Aragua, construido sobre un lote de terreno Municipal, cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: Con Calle Guaruto, hoy Avenida Alfa Aragua, que es su frente; SUR: Con bienhechurías de los ciudadanos Carmen Diosgracia Abad y Misael Antonio Andrade; ESTE: Con bienhechurías de los ciudadanos Carmen Diosgracia Abad y Misael Antonio Andrade y OESTE: Con bienhechurías de Nelson León.

QUINTO: Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada conforme a los artículos 274 y 281, ambos del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia. Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los diecinueve (19) días del mes de marzo de 2018. Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR

DR. RAMÓN CARLOS GÁMEZ ROMÁN
LA SECRETARIA

ABG. LISENKA CASTILLO

En la misma fecha se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 3:20 p.m.
La Secretaria

ABG. LISENKA CASTILLO

RCGR/LC/Marivi
Exp. C-18.539-17