TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRÀNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 23 de marzo de 2018
207° y 159°

EXPEDIENTE Nº C-18.547-17

PARTE ACTORA: Ciudadano GUSTAVO ENRIQUE LAVIERI VARGANCIANO, titular de la cédula de identidad Nº V-2.239.694.
Apoderada Judicial de la parte actora: Abogada SONIA MALDONADO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 107.848.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano GERARDO ANTONIO ARENAS ACOSTA, titular de la cédula de identidad N° V-7.222.142.
Apoderadas Judiciales de la parte demandada: Abogadas CELSA CAROLINA ROMERO PACHECO e YOLEIDA DIAZ OLIVEROS, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nº (s) 50.600 y 67.514, respectivamente.

TERCERO INTERESADO: Empresa “M JACKELINE ESTILISTA” C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 15 de agosto de 1991, bajo el Nº 80, tomo 431-A
Apoderados Judiciales del tercero interesado: Abogados CARLOS DESIDERIO DELGADO y JONNY NARCISO ARENAS ACOSTA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº (s) 28.570 y 99.575, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)

I.- ANTECEDENTES
Las presentes actuaciones fueron recibidas en este despacho en fecha 21 de noviembre de 2017 (folio 293), en fecha 28 de noviembre de 2017, se dictó auto trámite fijando los parámetros de sentencia y se relacionan con el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial del tercero interesado, abogado JONNY NARCISO ARENAS ACOSTA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 99.575, contra la decisión dictada en fecha 01 de noviembre de 2017, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorryde la Circunscripción Judicial del estado Aragua que declaró (folios 283 al 288):
“…PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO tiene GUSTAVO ENRIQUE LAVIERI VARGANCIANO venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.841.553, contra GERARDO ANTONIO ARENAS ACOSTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.222.142.-
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada hacer entrega real y efectiva libre de bienes y personas un inmueble constituido por un (01) local comercial, así como su correspondiente sótano o deposito y estacionamiento, situado en la planta baja del Edificio Don Luis, Avenida Sucre, Nº 59, Urbanización Calicanto, Maracay, Estado Aragua, el cual está dentro de los siguientes linderos: A) El local: NORTE: Con la fachada norte del Edificio; SUR: Con fachada sur del Edificio; ESTE: fachada este del Edificio, que es su frente; y OESTE: hall de entrada del Edificio y área de circulación.- B).- El depósito o sótano; NORTE: Rampa de acceso al Sótano o deposito y sala de transformadores; SUR: Lindero sur del edificio y sala de hidroneumáticos; ESTE: Lindero este del Edificio y OESTE: Sala de transformadores, sala de hidroneumáticos área de circulación peatonal.- C).- Puesto de estacionamiento L-C; NORTE: Área de circulación; SUR: Lindero Sur del Edificio y sala de hidroneumáticos; ESTE: Cuarto de Aseo; y OESTE: Puesto de estacionamiento 1-A.- Dicho inmueble pertenece a la demandante mediante documento debidamente registrado por ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 26 de octubre de 1988, el cual quedo inscrito bajo el Nº 38, protocolo 1, tomo 3, así como su posterior aclaratoria inscrita en el mismo registro en fecha 26 de octubre de 1988, la cual quedo inscrita bajo el Nº 39, protocolo 1º.- Se condena en costas a la parte demandada …”

II.- DE LA APELACIÓN
En fecha 03 de noviembre de 2017, el apoderado judicial del tercero interesado abogado JONNY ARENAS, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 99.575, mediante diligencia apeló de la decisión ut supra trascrita (folio 289), donde señaló lo siguiente: “(…) Apelo la presente decisión (…)”
III. DEL ESCRITO DE INFORME DE LA PARTE DEMANDANTE
En fecha 16 de enero de 2018, la parte demandante consignó ante esta alzada escrito de informe a través del cual expresó (folios 297 al 299):

“…por haber agotado la Vía Administrativa mi Poderdante y no haber sido ésta objeto de IMPUGNACION por la parte demandada, y demostrar que el demandado incurrió en las causales del artículo 40, literal i, del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, es por lo que el Tribunal a quo, DECLARA: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO tiene GUSTAVO ENRIQUE LAVIERI VARGANCIANO, contra GERARDO ANTONIO ARENAS ACOSTA, ambos identificados en autos, en fecha 01 de Noviembre de 2017.
Solicito Ciudadano Juez, en consecuencia, sea RATIFICADA por este Tribunal, la decisión dictada por el TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJEUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDUCIAL DEL ESTADO ARAGUA, a favor de mi Representado. Maracay, a los 16 días del mes de Enero de 2018.-(…)”.
IV. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad legal para decidir la apelación, este Tribunal lo hace en base a las siguientes consideraciones:
Se inició el presente juicio mediante demanda de desalojo interpuesta por la abogada SONIA MALDONADO, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 107.848, apoderada judicial del ciudadano GUSTAVO ENRIQUE LAVIERI VARGANCIANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.239.694; contra el ciudadano GERARDO ANTONIO ARENAS ACOSTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.222.142, dicha demanda fue admitida por el Tribunal a quo en fecha 14 de febrero de 2017, mediante auto cursante al folio 113.
En fecha 03 de abril de 2017, compareció por ante el Tribunal de la causa, la parte demandada y dio contestación a la demanda (folios120 al 123 y sus anexos folios 124 al 243).
En fecha 24 de abril de 2017, se celebró la Audiencia de Debate oral, según consta en acta cursante a folios 245 y 246.
Mediante auto de fecha 04 de mayo de 2017, el Tribunal de la causa puntualizó los hechos controvertidos planteados (folios 254 al 256).
Por auto de fecha 12 de mayo de 2017, el Tribunal a quo procede agregar a los autos los escritos de promoción de pruebas consignados (folio 259).
En fecha 19 de julio de 2017, mediante diligencia presentada por el abogado Jonny Narciso Arenas Acosta, plenamente identificado en actas apoderado judicial del tercero interesado, consignó escrito de tercería (folios 267 al 270).
El Tribunal de la causa declaró inadmisible la tercería presentada mediante sentencia de fecha 25 de julio de 2017 (folios 273 al 275).
Seguidamente, en fecha 27 de septiembre de 2017, fue celebrada la audiencia oral de juicio en la presente causa (folios 279 y 280).
En fecha 01 de noviembre de 2017, el Tribunal de cognición dictó sentencia de mérito, declarando con lugar la demanda de desalojo interpuesta (folios 283 al 288).
Expuesto lo anterior, y revisadas como han sido las actas procesales que conforman el presente expediente, quien decide pudo verificar que el núcleo de la presente apelación se circunscribe en verificar la legalidad del fallo recurrido.
A tal efecto, esta alzada debe hacer las siguientes consideraciones:

La parte actora en el libelo de la demanda alegó lo siguiente:
. Que la parte actora celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Gerardo Antonio Arena Acosta, sobre un local comercial y un sótano o depósito, en fecha 24 de Septiembre de 2001, posteriormente las mismas partes celebraron varios contratos de arrendamiento sobre el mismo inmueble en consecuencia de ello, por haberse vencido y continuado el Arrendatario ocupando tal inmueble, se produjo la tácita reconducción y la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado.
. Que el inmueble que la parte actora dio en arrendamiento, es el local comercial y el sótano o depósito, situado en la planta baja del Edificio Don Luis, en la Avenida Sucre, número cincuenta y nueve (59), Urbanización Calicanto, Maracay, Estado Aragua.
. Que fue estipulado en el contrato de arrendamiento de fecha 01 de Junio de 2013, específicamente en la cláusula novena la obligación del arrendatario (demandado de autos) de pagar el 50% de la cuota o pago del condominio lo cual ha dejado de cumplir con dicha obligación.
. Que la parte actora pago la totalidad de las cuotas quedando la parte demandada adeudando el 505 del pago del condominio de los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de los años 2014, 2015 y 2016.
. Que dado el incumplimiento en el que ha incurrido la parte demandada, interpone la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 40 literal “i”, de la Ley para Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, y pide se condene a la demandada a desalojar el inmueble.

La Parte demandada en su escrito de contestación alegó lo siguiente:
. Que efectivamente afirma haber suscrito contrato de arrendamiento en fecha 24 de septiembre de 2001, asimismo acepto la continuidad ininterrumpida en la relación arrendaticia con el demandante.
. Que negó haber incumplido con la obligación de pagar el 50% de la cuota o pago de condominio y que se le adeude al demandante.
. Que desconoció e impugnó los recibos de pago consignados por la parte actora que rielan a los folios 34 al 69.
De lo anterior se evidencia, que los hechos controvertidos quedaron limitados a determinar si es procedente o no la acción de desalojo interpuesta por la parte actora, por lo que, este Juzgador pasa a pronunciarse sobre la procedencia o no de la presente demanda, siendo oportuno verificar los medios probatorios aportados y a tal efecto observa:

Pruebas promovidas por las partes
1. Marcado “A”, copia certificada de poder autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, en fecha 23 de julio de 2014, anotado bajo el N° 16, Tomo 107 de los libros de autenticaciones respectivos (folios 11 al 13). Al respecto, quien decide le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostró que el ciudadano Gustavo Enrique Lavieri Varganciano se encuentra debidamente representado por parte de la abogada Sonia Maldonado, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 107.848.
2. Marcado “B”, copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, en fecha 19 de septiembre de 2001, anotado bajo el N° 19, Tomo 295 de los libros de autenticaciones respectivos (folios 14 al 22). Al respecto, quien decide le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes en la presente causa.
3. Marcado “C”, copia simple de contrato de arrendamiento privado (folios 23 al 24). Al respecto, quien decide no le otorga valor probatorio por no ser de las enunciadas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
4. Marcado “D y E” Copia simple de contrato de compra-venta y aclaratoria del mismo autenticado el primero por ante la Notaría Pública Primera de Maracay, en fecha 17 de Agosto de 1988, anotado bajo el N° 46, Tomo 135 de los libros de autenticaciones respectivos (folios 25 al 30) y el segundo autenticado por ante la Notaría Pública de Porlamar estado Nueva Esparta, en fecha 26 de octubre de 1988, anotado bajo el N° 38, Folios 110 al 113, Pto 1º, Tomo 3º de los libros de autenticaciones respectivos (folios 31 al 33). Al respecto, observa esta alzada que las anteriores documentales nada tienen que ver con el hecho controvertido en la presente causa por lo que, se desechan del proceso.
5. Marcado “1 al 13” Copia simple de recibos de pagos de condominio del Edificio Don Luis, realizados por el ciudadano Gustavo Lavieri en los meses comprendidos desde enero 2014 hasta enero 2015 y Marcado “14 al 36” Original de recibos de pagos de condominio del Edificio Don Luis, realizados por el ciudadano Gustavo Lavieri en los meses comprendidos desde febrero 2015 hasta diciembre 2016 (folios 34 al 69). Al respecto, de conformidad con lo pautado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de documentos privados emanado de tercero, para que surtan algún efecto probatorio debe, constar en actas del expediente su ratificación mediante la prueba testimonial, por lo que, se desechan del proceso. Y así se desecha.
6. Marcado “F” Copia certificada de expediente administrativo Nº ARA-DEN: 0358-2016, llevado por ante la Superintendencia de Precios Justos (folios 70 al 112). Que se valora como documento público administrativo, por emanar de un enter del Estado y que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, hace plena fe así entre las partes como respecto a terceros mientras no sea declarado falso, de los hechos a que el mismo se contrae. Y así se decide.
7. Marcado “A”, Copia certificada de expediente Nº 4782, llevado por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripcion Judicial del estado Aragua (folios 124 al 243). Al respecto, quien decide le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el pago del canon de arrendamiento en virtud de la relación arrendaticia existente entre las partes en la presente causa.
Así las cosas, una vez valorado todo el material probatorio promovido por las partes del proceso en la oportunidad legal correspondiente, este Juzgador observa lo siguiente:
La pretensión de la parte demandante en el presente juicio tiene por objeto que la demandada desaloje el inmueble que posee en calidad de arrendataria, constituido por un local comercial y el sótano o depósito, situado en la planta baja del Edificio Don Luis, en la Avenida Sucre, número cincuenta y nueve (59), Urbanización Calicanto, Maracay, Estado Aragua.
Dicha demanda se fundamenta, según el actor, en el hecho de que el demandado no cumplió con su obligación contractual, por lo que, fundamenta su demanda en el artículo 40 literal “i”, de la Ley para Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, y pide el desalojo del inmueble totalmente desocupado y en las mismas condiciones que lo recibió.
A tal efecto, es imprescindible destacar el contenido del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial

“(…) Articulo 40. Son causales de desalojo:
(…) i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio (…)”.

Ahora bien, con respecto a la causal de desalojo establecida en el ordinal i, supra señalada, la parte actora en su escrito libelar señaló lo siguiente: “(…) fue estipulado en el contrato de arrendamiento (…) de fecha 01 de Junio de 2013, y en la cláusula novena del mismo (contrato privado), el nombrado e identificado Arrendatario se obligó a pagar el 50% de la cuota o pago del condominio que liquide la Administración del Edificio del cual forma parte el inmueble arrendado (…) el Arrendatario ha dejado de pagar o cumplir esta obligación, por la cual adeuda a mi mandante (por haber pagado este, la totalidad de las cuotas), el 50% del pago de condominio correspondiente a los meses Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre, años 2014, 2015 y 2016 (…)”.
Asimismo de la lectura realizada tanto al contrato de arrendamiento autenticado en fecha 19 de septiembre de 2001 como el contrato privado que riela a los folios 23 y 24 y sus vueltos se observa de la clausula novena lo siguiente: “…Igualmente queda entendido que EL ARRENDATARIO deberá cancelar el cincuenta (50%) de la cuota de Condominio que liquide la Administración del Edificio, del cual forma parte el inmueble arrendado.-…”
En tal sentido, cabe destacar que de la revisión del caso de autos y de las pruebas promovidas por las partes no se logro verificar el cumplimiento de la obligación contraída en la cláusula novena parcialmente supra transcrita por parte del demandado, en este, sentido es relevante señalar el contenido establecido en el artículo 1354 del Código Civil, “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, asimismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por lo tanto, en sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir, la carga de la prueba no supone, pues, un derecho del adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte. Siendo ello asi, este Juzgado Superior discurre en que resulta a todas luces procedente la causal de desalojo prevista en literal “i” de la Ley Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercialy en consecuencia la presente demanda de desalojo debe prosperar. Así se decide.
En base a los fundamentos de hecho, derecho y jurisprudenciales expuesto y aplicando una sana administración de justicia por parte de esta Superioridad, le resulta forzoso declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la decisión dictada en fecha 01 de noviembre de 2017, por el Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua. En consecuencia se confirma la sentencia dictada por el Tribunal de la causa. Así se decide.

VII. DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho y jurisprudencial ut supra, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial del tercero interesado, abogado JONNY NARCISO ARENAS ACOSTA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 99.575, contra la decisión dictada en fecha 01 de noviembre de 2017, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry la Circunscripción Judicial del estado Aragua.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorryde la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 01 de noviembre de 2017, en consecuencia:
TERCERO: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano GUSTAVO ENRIQUE LAVIERI VARGANCIANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.841.553 y de este domicilio, contra el ciudadano GERARDO ANTONIO ARENAS ACOSTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.222.142, de conformidad con el artículo 40 literal “I” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y se condena a la parte demandada:
CUARTO: Ciudadano GERARDO ANTONIO ARENAS ACOSTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.222.142, entregar al ciudadano GUSTAVO ENRIQUE LAVIERI VARGANCIANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.841.553, libre de bienes y personas el inmueble objeto del presente juicio, constituido por un local comercial, así como su correspondiente sótano o deposito y estacionamiento, situado en la planta baja del Edificio Don Luis, Avenida Sucre, Nº 59, Urbanización Calicanto, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, el cual está dentro de los siguientes linderos: A) El local: NORTE: Con la fachada norte del Edificio; SUR: Con fachada sur del Edificio; ESTE: fachada este del Edificio, que es su frente; y OESTE: hall de entrada del Edificio y área de circulación. B) El deposito o sótano; NORTE: Rampa de acceso al Sótano o deposito y sala de transformadores; SUR: Lindero sur del edificio y sala de hidroneumáticos y área de circulación peatonal. C) Puesto de estacionamiento L-C; NORTE: Área de circulación; SUR: Lindero Sur del Edificio y sala de hidroneumáticos; ESTE: Cuarto de Aseo; y OESTE: Puesto de estacionamiento 1-A.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada en el juicio principal.
SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada por la interposición del recurso de apelación.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los veintitrés (23) día del mes de marzo de 2018. Años: 207º de la Independencia y 159º de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR,

DR. RAMÓN CARLOS GÁMEZ
LA SECRETARIA,

ABG. LISENKA CASTILLO

En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 2:30 p.m de la tarde.-
LA SECRETARIA,
ABG. LISENKA CASTILLO

CG/LC/ygf
Exp. C-18.547-17