TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXP: 12-0876 (Tribunal Itinerante)
EXP: AH16-V-2005-000112 (Tribunal de la Causa)

PARTE ACTORA: PEDRO MANUEL VALLES LOAIZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-2.860.896.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JACOBO OBADIA LEVI, ELÍAS ARAZI, JOEL MOTA, ROSENDO ANTONIO RUIZ VEGA y ANTONIO JOSÉ CALCAÑO SILVA, abogados en ejercicio, de este domicilio y titulares de las Cédula de Identidad números V-3.155.512, 6.976.266, 3.143.556, 624.848 y 1.889.074, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ROSA MARÍA AMIRATA SPECIALE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.311.246.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ANTONIO BRANDO, FEDERICA ALZALÁ, IRVING MAURELL, MIGUEL A. GALÍNDEZ, CARLOS PETIT y GABRIELA RODRÍGUEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.710, 101.708, 83.025, 90.759, 86.686 y 103.919, respectivamente. (RENUNCIARON A LA REPRESENTACIÓN).
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

– I –
NARRATIVA
En fecha veintiséis (26) de mayo de dos mil cinco (2.005), la parte actora contando con asistencia de profesional del derecho consignó para su distribución por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial –Distribuidor de turno–, escrito libelar contentivo de la demanda por PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA, contra la identificada accionada, quedando asignada la causa por sorteo de Ley al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, del cual provienen las presentes actuaciones, y quien la admitió mediante auto fechado ocho (08) de Junio de dos mil cinco (2.005), quien ordenó la práctica de la citación de la demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, para que diere contestación de la demanda.
Por actuación fechada veintinueve (29) de junio de dos mil cinco (2.005), quedó asentada constancia del Alguacil del Tribunal de la causa, por medio de la cual señaló no haber logrado la citación de la accionada, por lo que previa solicitud de parte de fecha seis (06) de julio de dos mil cinco (2.005), se ordenó la citación por carteles el ocho (08) de ese último mes y año; en virtud de lo anterior, la representación judicial de la parte actora consignó al expediente en fecha veintiuno (21) de julio de ese año, ejemplar del cartel de citación publicado en prensa, dejando constancia en esa misma fecha la Secretaría de ese Juzgado del cumplimiento de las formalidades a que se contrae el artículo 223 del Código adjetivo Civil.
Riela diligencia de fecha veinte (20) de enero de dos mil seis (2.006), a través de la cual la representación judicial de la parte demandada se hizo a derecho en la causa.
El veintitrés (23) de febrero de dos mil seis (2.006), fue contestada la demanda y se ejerció reconvención, ésta que fuere admitida en fecha primero (1º) de marzo de dos mil seis (2.006), siendo que la parte demandante reconvenida dio contestación a la reconvención ejercida en su contra, mediante escrito presentado ante el Tribunal de la causa en fecha tres (03) de marzo de dos mil seis (2.006).
Cursa escrito de promoción de pruebas de fecha veintitrés (23) de marzo de dos mil seis (2.006), suscrito por la representación judicial de la parte actora.
Los apoderados judiciales de la parte demandada, en fecha cuatro (04) de abril de dos mil seis (2.006), consignaron escrito de promoción de pruebas a nombre de su representada.
La representación judicial de la parte demandada, en fecha diez (10) de abril de dos mil seis (2.006), ejerció oposición contra las pruebas promovidas por su contraparte.
El dieciocho (18) de abril de dos mil seis (2.006), el Tribunal de la causa se pronunció sobre la admisibilidad de las pruebas promovidas por la representación judicial de cada una de las partes.
Riela escrito fechado veintiséis (26) de junio de dos mil seis (2.006), contentivo de los informes consignados en autos por la representación judicial de la parte actora; siendo que la parte demandada consignó su escrito de informes el tres (03) de julio de dos mil seis (2.006).
En fecha dos (02) de octubre de dos mil seis (2.006), la representación judicial de la parte demandada renunció al mandato judicial conferido, quedando la accionada sin representación judicial acreditada en autos.
Por auto de fecha quince (15) de junio de dos mil diez (2.010), el Tribunal de la causa estableció que ésta se encontraba en estado de dictar sentencia.
En fecha quince (15) de febrero de dos mil trece (2.013), el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, a fin de que se diera cumplimiento a la Resolución Nº 2011-0062 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en fecha treinta (30) de noviembre de dos mil once (2.011), remitió bajo oficio Nº 2013-133 este expediente para su distribución, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Consta en autos que el veintiuno (21) de febrero de dos mil trece (2.013), este Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada a las presentes actuaciones, previa distribución de fecha diecinueve (19) de ese mes y año.
En fecha once (11) de mayo de dos mil diecisiete (2.017), este Tribunal dejó constancia del avocamiento del suscrito Juez Provisorio.
Consta en actas del expediente, que en fecha doce (12) de mayo de dos mil diecisiete (2.017), se agregó a los autos el cartel único publicado en fecha dos (02) de ese mes y año, en la cartelera de este Juzgado, en la cartelera general de la sede de los Juzgados de Municipio Ejecutores de Medidas e Itinerantes de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial que se encuentran ubicados en el Edificio José Vargas (C.T.V.), el Circuito Judicial de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, y en la página Web del TSJ: http://caracas.tsj.gov.ve, y se dejó constancia por nota de Secretaría del cumplimiento de las formalidades de Ley.

– II –
TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Adujo en su escrito libelar inserto a los folios primero (1º) al quinto (5º), que consta en documento de fecha veintinueve (29) de diciembre de dos mil tres (2.003), autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 24, Tomo 184 de los Libros respectivos, que la ciudadana demandada –suscribió– contrato de opción de compra venta sobre un inmueble identificado como el Apartamento Nº 51-A, situado en la Planta 5 de la Torre A, que forma parte del Edificio denominado “Alheli”, Primera Avenida, entre Primera y Segunda Calle de la Urbanización Los Palos Grandes Municipio Sucre del Estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones se tienen por reproducidos en su totalidad por constar del escrito libelar y demás actas procesales. Que se fijó el precio en la cantidad de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 85.000.000,oo), de los cuales se cancelaron al momento de la firma de la mencionada opción la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo) mientras que el monto restante, es decir, CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,oo), se cancelarían al momento de la firma del documento definitivo.
De igual manera, adujo que se estableció el plazo de sesenta (60) días contados a partir de la fecha de autenticación de la antedicha opción, para que cada una de las partes realizaran las gestiones dirigidas a la obtención de las solvencias necesarias para la negociación; con el establecimiento en la cláusula Quinta, de que en caso de no perfeccionarse la venta por causa imputable a la vendedora, ésta devolvería a la vendedora la señalada cantidad recibida más la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 2.000.000,oo), y si no se perfecciona la negociación por causas imputables al comprador, éste también cumpliría con una cláusula penal de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 2.000.000,oo), es decir, que la vendedora le devolvería del total recibido la cantidad de TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 38.000.000,oo).
Esgrimió que él cumplió con todas sus obligaciones contractuales, inclusive el de llevar el documento ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha nueve (09) de febrero de dos mil cuatro (2.004), siendo fijada su fecha de firma para el trece (13) de febrero de dos mil cuatro (2.004), de una a tres de la tarde; sumado a ello, que consta en la respectiva planilla que él canceló por concepto de gastos de registro la cantidad de CUATROCIENTOS DIECISEIS MIL TRESCIENTOS NOVENTA CÉNTIMOS (Bs. 416.390,oo). Sin embargo y a pesar de lo expuesto, que en la oportunidad en que ambas partes acudieron al Registro a efectos de llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de venta, se les informó que el otorgamiento no se podría efectuar en razón a que sobre el inmueble objeto de la contratación existía una hipoteca de segundo grado por la cantidad de VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 24.400,oo), que la vendedora accionada no había cancelado pero que en ese acto se comprometió a pagar a favor de la compañía acreedora, a saber: PROMOTORA DEL ESTE, S.R.L., sin que hasta la fecha haya efectuado cancelación alguna, por lo que sigue vigente la mencionada hipoteca y la accionada no le puede otorgar el documento definitivo de venta, por lo que considera tener el pleno derecho de exigir el cumplimiento de la obligación.
Invocó las normas contenidas en los artículos 1.264, 1.159, 1.133, 1.167, 1.160, 1.168, 1.271, 1.273 y 1.276 del Código Civil.
Luego de citar criterios jurisprudenciales, estableció en su petitorio libelar que acudía por ante el Ente Jurisdiccional, para demandar a la accionada, a efectos de que esta conviniere o fuese condenada a efectuarle la venta del descrito inmueble mediante documento definitivo, que cumpla a los fines de efectuar la cancelación de la segunda parte o que así lo decida el Tribunal y ordene el registro de la sentencia declarándole propietario, y que se condene a la accionada al pago de costas y costos del proceso.
Finalmente, estimo su demanda en la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,oo).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Mediante el escrito de contestación inserto a los folios sesenta y tres (63) al ochenta y dos (82), esgrimió que la cláusula tercera no establece que el lapso allí consagrado fuere para que las partes realizaran gestión alguna tendiente a la obtención de solvencias para la operación; negó, que el documento definitivo no se otorgó no por causa de la existencia de la hipoteca que en nada impedía el otorgamiento, sino, por la rotunda negativa del demandante de adquirir el inmueble con ese gravamen que había sido ya cancelado y además estaba prescrito. Que había cancelado la deuda hipotecaria pero que para su sorpresa la empresa PROMOTORA DEL ESTE, S.R.L., no había efectuado los trámites registrales para la liberación de la hipoteca, por lo que intentó en vano comunicarse con esa empresa, y ante tal situación ejerció una acción merodeclarativa, para lograr la declaración de extinción de ese gravamen que, como antes señaló, había sido ya cancelado y además estaba prescrito.
Que ante el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial se llevó a cabo el juicio merodeclarativo, en el cual, en fecha cuatro (04) de julio de dos mil cinco (2.005) se dictó sentencia declarando la extinción de la hipoteca, ordenando la liberación de la misma y el registro de ese fallo, lo que se hizo efectivo ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda el veintinueve (29) de septiembre de dos mil cinco (2.005), bajo el Nº 2, Tomo 14, Protocolo Primero, y que ello era del conocimiento del aquí demandante.
Además, que no se está frente a una venta real sino, frente a una simple opción, es decir, que es solo un compromiso de comprar y de vender, destacando que las partes establecieron en el contrato de opción, la previsión de que no llegue a efectuarse la “operación”, ésta entendida como la compraventa definitiva, a diferencia de la opción que no es definitiva. Añadió que no se trataba de una venta real y definitiva porque se estableció la cláusula penal para asegurar el cumplimiento de la obligación –la compraventa–, y que la parte suscriptora del contrato de opción que incumpliere tendría que cancelar dicha cláusula penal, y que la inclusión de esta en la opción constituye una renuncia de las partes a la exigibilidad del cumplimiento del contrato, por cuanto si bien es cierto la cláusula quinta no dice eso exactamente, no es menos cierto que de manera tácita extingue ese derecho al establecer que en caso de que no se lleve a cabo la negociación, la parte que hubiese incumplido podría liberarse al pagar la suma dineraria. Aunado a ello, adujo que si bien fue cierto que al momento del otorgamiento del documento definitivo ello no fue posible por existir la mencionada hipoteca sobre el inmueble, que ciertamente es una causa imputable a ella (vendedora accionada), no es menos cierto que ella procedió a efectuar todos los trámites necesarios para liberar ese gravamen, a pesar de haberse encontrado con diversos obstáculos que le imposibilitaron hacer el otorgamiento, razón por la cual el veintiocho (28) de marzo de dos mil cinco (2.005) decidió hacer una oferta real y depósito a favor del aquí demandante, por la cantidad de CUARENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 42.000.000,oo), que comprende la suma adelantada en pago al momento de la opción (CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo), más el monto indemnizatorio (Bs. 2.000.000,oo), todo ello ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, según expediente Nº 41703 de la nomenclatura de ese Despacho.
Así, indicó que está solamente obligada a la devolución de la suma que recibió al momento de la opción más el mencionado monto de indemnización, sin que tenga otra obligación distinta a las señaladas y cumplidas.
También señaló que la demanda es improcedente porque el accionante no puso la suma adeudada a disposición ni de la demandada vendedora ni del Ente Judicial ante quien se ventila la presente causa, por lo que no se le puede obligar a realizar la compra venta cuando el demandante no ha cumplido con su pago.

DE LA RECONVENCIÓN:
La misma fue ejercida por la parte demandada a través de su representación judicial a efectos de que el demandante reconvenido conviniera o fuere condenado por el Ente Jurisdiccional a recibir la cantidad de CUARENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 42.000.000,oo), que comprende la suma adelantada en pago al momento de la opción (CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo), más el monto indemnizatorio (Bs. 2.000.000,oo), con fundamento en la cláusula penal establecida en el contrato de opción de compra venta, en razón a lo cual previamente efectuó el procedimiento de oferta real y depósito, como consecuencia de haberse comprometido a solventar lo relacionado con el antedicho gravamen, y que dada a diversas circunstancias no pudo efectuar el otorgamiento del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Competente, para todo lo cual invocó como su fundamento legal las normas contenidas en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil.

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:
Riela en escrito inserto a los folios ochenta y cuatro (84) al ochenta y seis (86) de las actas procesales, a través del cual el demandante reconvenido negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la reconvención ejercida en su contra.
Adujo también que es incierto que se haya negado a comprar el inmueble de marras, sin embargo, cuando se fue a firmar aun no se encontraban vencidos los sesenta (60) días para la firma del documento definitivo, ya que previamente él lo había introducido el nueve (09) de febrero de dos mil cuatro (2.004), habiéndose fijado la fecha para su protocolización el trece (13) de febrero de dos mil cuatro (2.004), y que realmente el motivo de la falta de firma fue la existencia de la mencionada hipoteca.
Que la accionada no había cancelado la hipoteca, ya que si la fecha de firma del documento definitivo era para febrero de dos mil cuatro (2.004), sin embargo fue el cuatro (04) de julio de dos mil cinco (2.005) que el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial declaró extinguida la hipoteca.
Esgrimió que es falso que se haya negado a firmar el documento definitivo de venta, sino que fue el Registro quien suspendió la negociación por existir la hipoteca, a pesar que él estaba dispuesto a subrogarse en ese gravamen.
Negó querer cantidad dineraria alguna, sino, el que se lleve a cabo la negociación definitiva del inmueble.
Señaló que es falso que haya incumplido disposición legal alguna, ni tampoco la cláusula contractual quinta, sino, que no se canceló ni se llegó a firmar por existir la hipoteca.
También indicó que presume que el valor de la reconvención es por la cantidad de CUARENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 42.000.000,oo), y al establecer su petitorio solicitan que reciba dicha cantidad, por lo tanto hay reconocimiento de la accionada en cuanto a su culpa.

– III –
DEL ELENCO PROBATORIO
ANEXOS LIBELARES:
 Anexo bajo los folios seis (06) al ocho y su vuelto (8 y vto.) de la primera (1ra.) pieza del expediente, consta copia certificada el diecisiete (17) de mayo de dos mil cinco (2.005), expedida por la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, consistente en contrato de opción de compra venta sobre el inmueble identificado como el Apartamento Nº 51-A, situado en la Planta 5 de la Torre A, que forma parte del Edificio denominado “Alheli”, ubicado en la Urbanización Los Palos Grandes, Primera Avenida entre Primera y Segunda Calle, Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda, autenticado en fecha veintinueve (29) de diciembre de dos mil tres (2.003), bajo el Nº 24, Tomo 184 de los Libros respectivos, el cual es documento fundamental en la presente causa, principal demostrativo de la vinculación sustantiva habida entre las partes, por lo que se le confiere valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, ya que el mismo no fue impugnado ni desconocido por la accionada. ASÍ SE ESTABLECE.
 Riela a los folios nueve (09) al diecisiete y su vuelto (17 y vto.) de la primera (1ra.) pieza del expediente, copia certificada el diecisiete (17) de mayo de dos mil cinco (2.005), expedida por el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, consistente en documento de propiedad que sobre el inmueble identificado ostenta la ciudadana demandada, conforme a venta que le fuere efectuada el veinte (20) de marzo de mil novecientos setenta y cuatro (1.974), protocolizada bajo el Nº 36, Tomo 24, Protocolo 1º, el cual es valorado de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y 1.359 del Código Civil. ASÍ SE ESTABLECE.
 Consta en los folios dieciocho (18) al veintidós (22) de la primera (1ra.) pieza del expediente, copias simple del borrador del documento definitivo de venta; recibo Nº 000799 de fecha nueve (09) de febrero de dos mil cuatro (2.004) que es indicativo de la fecha de otorgamiento para el trece (13) de febrero de dos mil cuatro (2.004), a la una de la tarde (01:00 pm.), en el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, mediante el cual se efectuó la cancelación de CUATROCIENTOS DIECISEIS MIL TRESCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 416.390,oo); planilla de información y pago de tasas establecidas en la Ley de Timbre Fiscal, planilla de enajenación de inmueble y planilla de pago por la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 425.000,oo), los cuales si bien es cierto no se encuentran suscritos por ambas partes, no es menos cierto que de su contenido constituye una base de la cual bien puede inferirse la intención de las partes en iniciar la protocolización del documento definitivo de venta, y de acuerdo a esa apreciación las documentales en referencia son valoradas, por tener carácter de indicio al concordar con el conjunto de instrumentos previamente analizados y valorados hasta este estado del presente fallo, según lo dispuesto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Al efecto, no está demás traer a colación el criterio del autor Hernando Devis Echandía, quien opina que:

“Se entiende por indicio cualquier hecho conocido (o una circunstancia de hecho conocida), del cual se infiere, por sí solo o conjuntamente con otros, la existencia o inexistencia de otro hecho desconocido, mediante una operación lógica basada en normas generales de la experiencia o en principios científicos o técnicos especiales.” (Compendio de derecho procesal. Bogotá, Editorial ABC, Tomo II, Pruebas Judiciales, Octava edición, 1984, p. 489).

Señalado lo anterior, es por lo que se les otorga valor probatorio a las documentales analizadas, conformidad con lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.

ANEXOS DE LA CONTESTACIÓN-RECONVENCIÓN Y SU CONTESTACIÓN:
 Durante esas etapas procesales, no fueron traídos a los autos medios de prueba, por lo que no se requiere efectuar análisis alguno al respecto. ASÍ SE ESTABLECE.

PRUEBAS APORTADAS DURANTE EL LAPSO DE LEY:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA: Su escrito de promoción de pruebas corre inserto a los folios NOVENTA (90) al noventa y dos (92) de la primera (1ra.) pieza del expediente, y que se desglosa de la siguiente manera:
 Reiteró en los capítulos I, II y III de su escrito de promoción de pruebas, el valor probatorio de las documentales anexadas al libelo, antes analizadas, lo que equivale a reproducir el mérito favorable de los autos.
En cuanto a esa promoción, es procedente hacer algunas precisiones: Si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado principio de adquisición procesal, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, se traduce en el “…resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…” En este mismo sentido, el tratadista Santiago Sentís Melendo, citando al autor Italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…” Lo anterior implica que al decidir la controversia, el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino, que tiene que apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal que contempla el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y que comprende tanto lo favorable como lo desfavorable que pueda derivar de la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia, y no sólo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Siendo ello así, es inoficioso entrar a establecer y valorar el mérito favorable de autos, pues tal expresión forense no es ni medio ni fuente ni tipo probatorio alguno susceptible de apreciación particular. ASÍ SE ESTABLECE.
 Promovió en el capítulo IV de su escrito de pruebas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código adjetivo Civil, la prueba de informes, a objeto de que se oficiara al Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, para hacer del conocimiento del Ente Jurisdiccional si se había fijado el otorgamiento del documento de venta definitivo en fecha de trece (13) de febrero de dos mil cuatro (2.004), a la una de la tarde (01:00 pm.), para lo cual se libró el oficio Nº 672-06, de fecha dieciocho (18) de abril de dos mil seis (2.006) que emanó del Tribunal de la causa, el cual consta al folio ciento setenta y cinco (175) de la primera (1ra.) pieza del expediente, cuyas resultas se recibieran el tres (03) de mayo de dos mil seis (2.006), y que se agregaran al expediente el ocho (08) de ese mes y año, y que rielan a los folios ciento setenta y ocho (178) al ciento ochenta (180) de esa pieza del expediente, el cual ratifica en su contenido las documentales libelares analizadas por este Tribunal en el particular tercero, así como las alegaciones de la parte actora respecto de las circunstancias acaecidas en la Oficina Registral, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.
 Hizo valer en el capítulo V de su escrito de promoción, la documental consistente en original de la solvencia expedida por la administración del Edificio del cual forma parte integrante el Apartamento descrito en autos, la cual forzosamente debe desechar este Juzgado en aplicación de la norma contemplada en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la cual consagra que ese tipo de instrumentos privados deben ser ratificados por el tercero que los haya expedido, y no siendo así en autos, se desestima por impertinente. ASÍ SE ESTABLECE.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: Corre inserto el respectivo escrito con anexos, a los folios noventa y tres (93) al ciento sesenta y nueve (169) de la primera (1ra.) pieza del expediente, y que se desglosa de la siguiente manera:
 Hizo valer en su capítulo I el mérito favorable de los autos, expresión esa frente a la cual ya este Juzgado pronunció su criterio y que se ratifica en esta oportunidad. ASÍ SE ESTABLECE.
 Promovió, a su decir marcada “A”, documental inserta consistente en sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el cuatro (04) de julio de dos mil cinco (2.005), en la cual se estableció la prescripción de la hipoteca; sin embargo, de una exhaustiva revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, este Tribunal observó que no consta en autos el instrumento en referencia, que de igual manera hubiere resultado impertinente, ya que versa sobre afirmaciones de hecho traídas a los autos por la parte demandada, que no fueron cuestionadas en modo alguno por el ciudadano accionante. ASÍ SE ESTABLECE.
 Ratificó el contrato de opción de compra venta, que ya fuera objeto de pronunciamiento por parte de este Juzgado, en la oportunidad de analizar las probanzas traídas a los autos por la parte actora, cuyas apreciaciones se sostienen nuevamente en este estado del fallo. ASÍ SE ESTABLECE.
 Promovió marcada “A”, inserta a los folios noventa y ocho (98) al ciento sesenta y nueve (169) de la primera (1ra.) pieza del expediente, copia simple del expediente Nº 41703, cursante en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, donde se ventiló lo referente a la oferta real, cuyo objeto es demostrar el cumplimiento de la accionada, conforme lo alegó en autos –al reintegro de lo recibido e indemnización–, sin embargo, dichas actuaciones constan solamente hasta la fase de citación, aunado al hecho de que se incorporó en las actas procesales de manera extemporánea por tardía la documental que riela a los folios ciento ochenta y siete (187) al ciento noventa y cinco y su vuelto (195 y vto.) de la primera (1ra.) pieza del expediente, consistente en copia certificada de sentencia definitiva dictada por el mencionado Juzgado, de fecha veintiséis (26) de abril de dos mil seis (2.006), que fuera traída a los autos en fecha veintiséis (26) de junio de dos mil seis (2.006) con el escrito de informes de la representación judicial de la parte accionante, mediante la cual declaró “SIN LUGAR” la oferta real iniciada por la aquí ciudadana demandada, en razón a lo siguiente:

“…ha quedado en evidencia la no consumación de uno de los requisitos para que la oferta real sea procedente, establecido en el artículo 1.307 del Código Civil…”

Con vista a lo expuesto y analizado, forzosamente se debe desestimar la documental en cuestión, ya que lo señalado ut supra es contentivo de razones suficientes para que se le niegue apreciación probatoria en autos. ASÍ SE ESTABLECE.
 Finalmente, promovió la confesión de la parte demandante, derivada de los señalamientos de dicha parte en cuanto a su desinterés en recibir la devolución de su dinero, con lo que estaría incumpliendo con la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta, y que además significaría su negativa en recibir la cantidad dineraria que tiene a su disposición en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
Al respecto, ya este Tribunal Sentenciador se pronunció respecto de las actuaciones que cursan ante el señalado Juzgado, que en modo alguno inciden en la presente causa; ahora bien, en cuanto a pretendida confesión, la misma será objeto de apreciación en la dispositiva del presente fallo, por estar estrechamente vinculada esa parte de esta decisión. ASÍ SE ESTABLECE.

– IV –
PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL OBSERVA:
Estando en la oportunidad procesal correspondiente, se aprecia que tuvo inicio la presente causa el veintiséis (26) de mayo de dos mil cinco (2.005), oportunidad en la cual la parte actora, con asistencia de profesional del derecho, consignó para su distribución escrito libelar contentivo de la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, contra la identificada accionada, quedando asignada la causa al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, del cual provienen las presentes actuaciones, y estando a derecho la parte accionada, la misma contestó la demanda, luego de ello, ambas partes hicieron uso de su derecho a promover pruebas, que el Tribunal de la causa proveyó en la oportunidad de Ley; posteriormente, los apoderados judiciales de las partes consignaron escritos de informes, y llegada la causa al estado de dictar sentencia, y siendo que la controversia se centró en el contenido libelar que se circunscribió al pretendido cumplimiento de un contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes litigantes, el cual, a decir de la parte actora, al haber sido incumplido por la accionada le dio derecho de exigir su cumplimiento por la vía jurisdiccional, dado que él sí cumplió con las obligaciones que el contrato le estableció; en contraste con ello, la accionada expuso que en el incumplimiento incurrió fue la parte actora, al no aceptar dar cumplimiento a la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta, que establece que el demandante optante a la compra estaba obligado a recibir la devolución de la cantidad que había pagado más la cantidad indemnizatoria contractualmente establecida, por cuanto la demandada efectuó todas las diligencias necesarias para hacer el otorgamiento pero que en dicha oportunidad se sorprendió porque se enteró de la vigencia del gravamen sobre el inmueble, motivo por el cual no se dio el otorgamiento, en basa a lo cual procedió a efectuar la mencionada oferta real y depósito.
Así las cosas, la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta textualmente señala lo que sigue:

“En caso de que no se lleve a efecto la opción de compra-venta del inmueble objeto de este contrato por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR, la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo) entregada a LA PROMITENTE VENDEDORA según lo establecido en la Cláusula Segunda, quedará en poder de este último la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), como indemnización por daños y perjuicios, y el resto o sea la cantidad de TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 38.000.000,00) le será devuelto a EL PROMITENTE COMPRADOR. Si por el contrario no se efectuare la venta del inmueble por causas imputables a LA PROMITENTE VENDEDORA ésta deberá devolver a EL PROMITENTE COMPRADOR la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00) entregadas –entregada– en arras más una cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) como indemnización por daños y perjuicios.”

Por su parte, la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil venezolano vigente, establece lo siguiente:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

La norma en referencia faculta al contratante que haya cumplido con las obligaciones que el contrato le haya impuesto, para pedir al otro contratante que cumpla con la parte de la obligación que conforme a su posición contractual le corresponde, optativamente, hacer que opere la terminación del contrato, destacándose que en ambas situaciones se amerita el incuestionable incumplimiento de la parte contraria al accionante, y en el caso de autos las situaciones fácticas descritas por la parte actora en su escrito libelar perfectamente se subsumen en las normas subjetivas y son amparadas por ellas, más aun cuando la misma accionada reconoció en la causa que no pudo hacerse el otorgamiento a favor del hoy demandante, porque no estaba en conocimiento del gravamen que pesaba sobre el inmueble objeto contractual, situación en la que entró en conocimiento en la oportunidad fijada para la protocolización del instrumento definitivo de compra venta, pero que al ser la optante vendedora debió tener la diligencia suficiente de un buen padre de familia para verificar la previa liberación del gravamen, ya que en reiteradas oportunidades señaló que el mismo se había cancelado pero aún así, faltaba un requisito esencial, que como se dijo, no era más que el de la liberación de la hipoteca, carga esa que en modo alguno podría pesar en hombros de la parte demandante.
En ese orden de ideas pero vinculado con la reconvención ejercida, el pretender a través de ella que se obligue judicialmente a la parte actora reconvenida a aceptar la devolución de las cantidades que había pagado por adelanto del precio más el monto indemnizatorio, implicaría cercenar su derecho a la exigencia del cumplimiento de la obligación, por causa que no se originó por su proceder, sino, por el de su contraparte, lo que de no ser atendido por este Ente Jurisdiccional implicaría una falta de la Tutela Judicial Efectiva, ésta obligación constitucional que se contempla en el artículo 26 de la Carta Magna, de la cual es garante este Tribunal, por lo que su aplicación aquí resulta ser totalmente ineludible.
Así las cosas, la parte actora cumplió suficientemente con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código sustantivo, en contraste con ello, la parte demandada no logró demostrar sus afirmaciones, así como tampoco pudo desvirtuar las alegaciones que fueren formuladas por su contraparte en el presente juicio, ni logró probar alguna causa no imputable a él, por la cual se justificara legalmente su incumplimiento con la obligación contraída contractualmente con la pare actora, siendo que las mencionadas disposiciones legales señalan al respecto lo siguiente:

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Con base en el análisis de las afirmaciones de hecho y de derecho expuestas por cada una de las partes, así como del elenco probatorio traído a los autos por cada una de ellas, y confrontadas como fueron las afirmaciones con el elenco probatorio inserto a los autos, no queda más que concluir que la acción ejercida debe prosperar, por lo que resulta forzoso que sea declarada CON LUGAR en derecho. ASÍ SE DECIDE.

– V –
DISPOSITIVA

En mérito a todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley decreta:
PRIMERO: CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO que ejerciere el ciudadano PEDRO MANUEL VALLES LOAIZA contra la ciudadana ROSA MARÍA AMIRATA SPECIALE, ambas partes plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo.
SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención ejercida a través de su escrito de contestación por la parte demandada, ciudadana ROSA MARÍA AMIRATA SPECIALE, contra la parte actora, ciudadano PEDRO MANUEL VALLES LOAIZA, ut supra identificadas.
TERCER: Como consecuencia de lo anterior, se ORDENA a la parte demandada efectuar el otorgamiento registral del documento definitivo de venta a favor de la parte actora, con la cancelación previa por parte de ésta (parte actora), del monto restante contractualmente establecido como su precio, en su defecto, se efectuará la protocolización del presente fallo por ante la Oficina Registral competente, a fin de que el mismo haga las veces de título traslativo de la propiedad a favor del demandante, plenamente identificado en autos.
CUARTO: Se CONDENA EN COSTAS a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso de Ley, se ordena notificar a las partes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE.
Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Caracas veintitrés (23) del mes de marzo del año dos mil dieciocho (2018). Años: 207º de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO,

AILANGER FIGUEROA CORDOVA.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

GABRIELA YORIS.

En la misma fecha siendo las once de la mañana (11:00 am.), se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

GABRIELA YORIS.

EXP. Nº: 12-0876 (Tribunal Itinerante)
EXP. Nº: AH16-V-2005-000112 (Tribunal de la Causa)
AF/GY/l.j.z.c.-