TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA
EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

Maracay, 01 de marzo de 2018
207° y 158°
PARTE DEMANDANTE: XIOMARA EUGENIA BRICEÑO BARRIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero V- 3.631.494

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: abogado MAURICIO ERNESTO PERNIA BRICEÑO, inscrito en el inpreabogado bajo el numero 206.132

PARTE DEMANDADA: YARABI REBECA TOVAR HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero V- 19.792.810

DEFENSOR AD LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: ANISORELY COLOMBO BOLIVAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero V- 8.585.782, abogada inscrita en el inpreabogado bajo el numero 33.224

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.
EXPEDIENTE N°: 8159
-I-
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

De la revisión del libelo se observa que la pretensión del accionante abogado MAURICIO ERNESTO PERNIA BRICEÑO, inscrito en el inpreabogado bajo el numero 206.132, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana XIOMARA EUGENIA BRICEÑO BARRIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero V- 3.631.494 es la RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, incoada en contra de la ciudadana YARABI REBECA TOVAR HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero V- 19.792.810

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Alegó que su mandante es propietaria de un inmueble tipo apartamento distinguido con el numero 00-06, situación en la Planta Baja, identificado Bloque 45, Ubicado en la Urbanización Caña de Azúcar, Edificio 01, UD-09, Municipio Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, y el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con fachada Norte del Edificio; SUR: Con pasillo común de circulación de Edificio; ESTE: Con pared que da al apartamento N° 00-05; OESTE: Con pared que da al apartamento N° 00-07.
Alega que su representada celebro contrato de opción de compra venta en fecha 23 de junio de 2015 con la ciudadana YARABI REBECA TOVAR, titular de la cedula de identidad numero V- 19.792.810, el cual fue autenticado ante la Notaria Quinta de Maracay en fecha 23 de junio de 2015, quedando anotado bajo el numero 36, tomo 235, y se establecieron como cláusulas contractuales que el precio del inmueble objeto del contrato es por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00) y que dicho precio seria cancelado en la siguiente forma: A) La suma de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), en calidad de arras o inicial, la cual se imputara al precio de la venta, y B) La cantidad restante de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00), lo cual será cancelado al momento de protocolizar el documento de compra venta ante el Registro correspondiente . Alega que ese le hizo entrega del cheque, pero que su representada no pudo cobrar, ya que la ciudadana YARABI REBECA TOVAR, nunca tuvo dicho dinero en su cuenta para ser debitado.
Asimismo manifiesta en su escrito libelar que de conformidad con lo establecido en el contrato, la parte demandada se encuentra en posesión del inmueble, no obstante en virtud de que nunca fue cancelado el pago inicial, ni pago total establecido en el contrato en el tiempo establecido en el mismo, es por ello que acudo a demandar a la ciudadana YARABI REBECA TOVAR, titular de la cedula de identidad numero V- 19.792.810, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal ante el incumplimiento de la parte demandada, en la Resolución de contrato de opción de compra venta sobre el inmueble plenamente descrito, y asimismo que se determine una justa compensación económica por los daños causados al inmuebles como parte del mal uso o destinación que haya dado. Estima la presente demanda por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00), equivalente a OCHO MIL CUATROCIENTAS SETENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS CON CINCUENTA Y SIETE (U.T 8.474,57).
Fundamento la demanda de conformidad con lo establecido en los artículos 1.167, 1.264, 1.269, 1. 133 del Código Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA: En fecha 17 de abril de 2017 comparece mediante la defensora ad litem designada abogada ANISORELY COLOMBO BOLIVAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero V- 8.585.782, abogada inscrita en el inpreabogado bajo el numero 33.224, y consiga escrito de contestación de la demanda mediante el cual negó, rechazo y contrajo tantos los hechos como el derecho invocado por la parte actora en su escrito libelar, razón por la cual solicito se declara SIN LUGAR la presente acción de resolución de contrato de opción de compra venta.

II
NARRATIVA
Se inicia el presente juicio mediante demanda por RESOLUCIO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, presentada ante este Juzgado Distribuidor de turno en fecha 16 de junio de 2016, quedando asignado en este Tribunal previo sorteo de Ley (Folios 01 al 06). En fecha 21 de junio de 2016 se dicto auto dándole entrada a la causa bajo el numero 8159 (Folio 7). En fecha 28 de junio de 2016 comparece mediante diligencia la parte actora y consigna los recaudos fundamentales de la acción (Folios 08 al 41). En fecha 06 de julio de 2016 se dicto auto de admisión de la demanda, ordenando la comparecencia de la parte demandada dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos la citación de la parte demandada (Folio 42). Seguidamente previa solicitud de la parte actora se libro la compulsa respectiva de la parte demandada en fecha 19 de septiembre de 2016 (Folios 45 y 46). En fecha 30 de septiembre de 2016 el alguacil consigno diligencia dejando constancia de la imposibilidad de la citación personal de la parte demandada, y en consecuencia consigno la compulsa respectiva (Folios 47 al 54). En fecha 18 de octubre de 2016 previa solicitud de la parte actora, este Tribunal dicto auto mediante el cual ordeno la citación de la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil y se ordeno librar el cartel de citación respectivo (Folios 56 y 57). En fecha 16 de noviembre de 2016 el Secretario dejo constancia de la fijación del cartel de citación en la morada del demandado dando cumplimiento a lo ordenado (Folios 59), y posteriormente en fecha 18 de noviembre de 2016 comparece la parte actora y consigna el cartel de citación debidamente publicado en los diarios ordenados (Folios 60 al 62). En fecha 15 de diciembre de 2016 se dicto auto designado a la abogada ANISORELY COLOMBO BOLIVAR, inscrita en el inpreabogado bajo el numero 33.224 como defensor ad litem de la parte demandada y se libro boleta de notificación (Folios 64 y 65), quien previa las formalidades de su designación y juramento acepto el cargo recaído y en fecha 13 de marzo de 2017 el Alguacil de este Tribunal consigno recibo de citación debidamente firmado, quedando así emplazada para dar contestación a la demanda (Folios 74 al 76). En fecha 17 de abril de 2017 la defensora ad litem consiga escrito de contestación de la demanda (Folio 77). En fechas, 26 y 09 de mayo de 2017 las partes consignaron mediante diligencias escritos de promoción de pruebas (Folios 79 y 80), los cuales fueron agregados por este Tribunal mediante auto de fecha 10 de mayo de 2017 (Folios 81 al 99). Y en fecha 17 de mayo de 2017 se dicto auto de admisión de las pruebas promovidas por las partes (Folios 100). Seguidamente vencido el lapso de evacuación, las partes no presentaron informes, y en consecuencia estando la presente causa fuera del lapso legal para dictar sentencia, pasa este Tribunal hacerlo de la siguiente manera:
PUNTO PREVIO
DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA
En el caso bajo estudio, se observa que la acción principal incoada por el abogado MAURICIO ERNESTO PERNIA BRICEÑO, inscrito en el inpreabogado bajo el numero 206.132, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana XIOMARA EUGENIA BRICEÑO BARRIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero V- 3.631.494 es la RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, incoada en contra de la ciudadana YARABI REBECA TOVAR HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero V- 19.792.810, esta dirigida a que se declare la resolución de un contrato de opción a compra venta, el cual esta debidamente autenticado ante la Notaria Publica Quinta de Maracay Estado Aragua en fecha 23 de junio de 2015, bajo el numero 36, tomo 235, alegando el incumplimiento de la parte demandada y compradora del inmueble de las obligaciones contraídas en el referido contrato. En consecuencia este Tribunal observa del contenido del mismo el cual cursa en las actas en los folios 36 al 39, se evidencia que en la cláusula primera lo siguiente: LA VENDEDORA se obliga a vender a LA COMPRADORA quien a su vez de se obliga a comprar, un inmueble constituido un (1) apartamento destinado a vivienda (…)”.
En este mismo orden de ideas del contenido del escrito libelar se evidencia que la parte actora manifiesta lo siguiente:
“(…) Como es el caso en la presente acción por violación de convenio entre las partes genera un daño continuado en la persona de la OFERENTE, causado perjuicios morales y económicos al negarse a cumplir con sus obligaciones y ahora retener injustamente el inmueble, negándose a devolverlo a su legitima propietaria (…)”

Asimismo señalo: “(…) Es de entenderse que el aprovechamiento prolongado que ha ejercido LA DEMANDADA requiere una justa indemnización para LA DEMANDANTE, una situación necesaria para compensar el uso, goce y disfrute que ejerce sobre una propiedad ajena (…)”
En consecuencia de los antes expuesto se desprende de conformidad con lo pactado por las partes, que el bien inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda es de vivienda y que el mismo se encuentra ocupado por la parte demandada en el presente juicio, en su carácter de compradora. Y así se establece.
Siendo la pretensión de la parte actora en el presente juicio LA RESOLUCION DE UN CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, resulta necesario para este juzgador traer a colación lo siguiente sobre los efectos que produce la resolución contractual, la Sala en sentencia N° 677 del 20 de noviembre de 2009, expediente N° 09-191, caso: Elia Rosa Villegas Chacón contra Néstor Luis Pineda de Lima y otra, destacó:

“…En el caso concreto, la Sala observa que el juez superior en el fallo recurrido cita doctrina del autor Eloy Maduro Luyando, relativa a que “...la resolución tiene efectos retroactivos, por lo que declarado con lugar, el contrato se considera como si nunca se hubiese efectuado, volviendo las partes a la situación precontractual, es decir, a la situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato...”, así como otra doctrina autoral en la cual se afirma que “...la sentencia que declara la resolución del contrato debe indicar qué monto debe ser restituido al comprador y ordenar tal restitución, así como ordenar la restitución del bien que ocupa el optante...”

En el caso de autos, el bien inmueble destinado a vivienda objeto de la relación contractual cuya resolución se pretende se encuentra ocupado por la demandada, por lo que el efecto jurídico de la resolución pronunciada conlleva la entrega o desocupación del mencionado inmueble

Establecido lo anterior es preciso traer a colación el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, el cual reza:
“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.

Ahora bien, planteada la situación en los términos expuestos resulta pertinente citar el criterio establecido por esta Sala de Casación Civil la sentencia N° 175 en la cual, resolviendo el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, específicamente se dispuso lo siguiente:
“…
(…OmissisPor lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eiusdem).

Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

Por todo lo antes expuesto es imperativo reiterar que las causales de inadmisibilidad son de orden público y por consiguiente revisable aún de oficio en cualquier estado y grado de la causa, siempre y cuando éstas estén vigentes o resulten aplicables para el momento de la interposición del recurso o acción.
Dicha noción de orden público de los presupuestos de admisibilidad de la acción ha sido reconocida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, entre otras, en sentencia N° 397 de fecha 07/03/2002, caso: Ismelda Rojas, se cuyo texto se extrae lo siguiente:
“…Debe recordarse que los requisitos de admisibilidad de las acciones y recursos son de eminente orden público y que, por lo tanto, su inobservancia no es subsanable y puede ser declarada en cualquier estado y grado de la causa…”.

Dispone el Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”

En consecuencia considerando que en este caso, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, este Juzgado considera procedente declarar INADMISIBLE la presente demanda de resolución de contrato de opción de compra venta, por cuanto existe disposición expresa de la Ley, que debe agotarse la vía administrativa en los casos como el de autos, antes de acudir a la vía judicial. Y así se decide.
Por otra parte este Sentenciador, no entra al análisis, apreciación ni valoración de las pruebas promovidas por las partes, ni pasara a pronunciarse sobre el fondo de la causa, por considerarlo inoficioso por cuanto la pretensión de la parte actora fue declarada inadmisible. Y así se establece.
III
DISPOSITIVA
En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: INADMISIBLE la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA incoada abogado MAURICIO ERNESTO PERNIA BRICEÑO, inscrito en el inpreabogado bajo el numero 206.132, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana XIOMARA EUGENIA BRICEÑO BARRIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero V- 3.631.494 es la RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, incoada en contra de la ciudadana YARABI REBECA TOVAR HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad numero V- 19.792.810, por cuanto el bien inmueble objeto de contrato es destinado a vivienda; y no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda.
SEGUNDO: No hay condenatorias en costas, dada la naturaleza de la presente decisión.
TERCERO: Se ordena la notificación de las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE, Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del código de procedimiento civil.
Dado Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Maracay, a los 01 días del mes de MARZO del año Dos Mil Dieciocho (2018). Años 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO. (FDO Y SELLO)

ABG. MAZZEI RODRIGUEZ RAMIREZ.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL, (FDO)

ABG. YESSICA PEASPAN

En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 2:00 PM.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL, (FDO Y SELLO)

ABG. YESSICA PEASPAN

Exp. N°.8159
MMR/YAPM-01