TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA
EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

Maracay, 19 de marzo de 2018
206° y 157°

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil GRUPO MIRA, C.A., inscrita en el Registro Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 08 de Marzo de 2001, bajo el Nº 54, Tomo 06-A., representada por su Gerente General, ciudadano PIER LUIGI MICHELANGELO RASETTA, venezolano, mayor de edad, portador de la Cédula de Identidad Número V-7.253.816.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: CHOMBEN CHONG GALLARDO, FRANCISCO RAMON CHONG RON, LILIANOTH CHONG RON, OMAR GUEVARA RON y ZADDYE CRISTINA JARAMILLO GARABITO, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los números 4.830, 63.789, 62365, 94.104 y 139.231, respectivamente. Y la abogada CARMEN LUISA DUARTE CABEZA, inscrita en el inpreabogado bajo el número 141.898 (poder apud acta folio 24 de la primera pieza).
PARTE DEMANDADA: RAMON ARGENIS MONTENEGRO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de la Cédula de Identidad Número V-7.708.780.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA PROMOVENTE: abogado MOISES ELIU DE JESUS BOLIVAR GUEVARA, inscrito en el inpreabogado bajo el número 200.840.
TIPO DE JUICIO: CIVIL /ORDINARIO/ RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA
EXPEDIENTE N°: 7867.

I
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inicia el presente juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, presentada por el abogado FRANCISCO RAMON CHONG RON, inscrito en el inpreabogado bajo el número 63.789, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil GRUPO MIRA, C.A, plenamente identificada en los autos, en contra del ciudadano RAMON ARGENIS MONTENEGRO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de la Cédula de Identidad Número V-7.708.780.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Alega que su mandante en fecha 31 de Agosto de 2009, suscribió contrato de opción de compra venta, en su carácter de OFERENTE, con el ciudadano: RAMON ARGENIS MONTENEGRO, titular de la cédula de identidad número V- 7.703.780, en calidad de OFERIDO, sobre un bien inmueble en construcción, constituido por una vivienda de uso familiar, signada con el número 24 y el terreno sobre el cual se encuentra construido, con un extensión aproximada de DOSCIENTOS VEINTE METROS CUADRADOS (220 Mts2) y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Con parcela N° 23, en veinte metros (20 mts); SUR: Con parcela N° 25, en veinte metros (20mts); ESTE: Con calle N° 1, en nueve metros con cuatro decímetros (9,04 mts) y OESTE: Con parcela N° 32, en once metros (11 mts), parcela que pertenece a su mandante según documento protocolizado por ante la Oficina Publica de Registro Inmobiliario de los Municipios Santiago Mariño, Libertador y Francisco Linares Alcántara del Estado Aragua, en fecha 23 de diciembre de 2005, anotado bajo el número 36, folios del 238 al 243, tomo 29, protocolo 1. Alega que en las cláusulas establecidas en el referido contrato, el comprador se comprometió a pagar el precio del inmueble y se convino que en caso de falta de pago, durante un lapso superior a noventa (90) días continuos, quedaba entendido que desistía de comprar el inmueble y a tales efectos autorizo a su mandante para vender a otra persona el inmueble objeto del contrato, en consecuencia afirma que el oferido comprador incumplió con el pago pactado en el documento, por el atraso en el pago de sus obligaciones establecidas, es por ello que le da derecho a su mandante a demandar como en efecto lo hace y exigirle judicialmente al ciudadano RAMON ARGENIS MONTENEGRO, plenamente identificado, la resolución del contrato, por haber incumplido con los pagos a que se obligo, los cuales ascienden la suma de QUINIENTOS TREINTA Y UN MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 531.600,00), por concepto de falta de pago del precio de la venta pactada con mi mandante y que adeuda hasta la fecha, mas los intereses legales a que se obligo contractualmente. Fundamento la demanda de conformidad con lo establecido en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil. Estimo la acción por la cantidad de BOLIVARES QUINIENTOS TREINTA Y UN MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs 531.600,00), equivalente a TRES MIL QUINIENTOS CUARENTAY CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (3.544 UT). Solicitando se declare con lugar en la definitiva con su respectiva condenatoria en costas.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA: En fecha 03 de abril de 2017, comparece la parte demandada por medio de apoderado judicial, y consigna escrito mediante el cual promueve las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1º y 8º del artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron declaradas sin lugar por este Tribunal en fecha 13 de junio de 2017, quedando emplazadas las partes para dar contestación a la demanda dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a que conste en autos la ultima de las notificaciones que se ordeno practicar. Y en fecha 29 de junio de 2017, comparece el apoderado judicial de la parte demandada y consigna escrito de contestación de la demanda, mediante la cual negó, rechazo y contradijo los hechos explanados por la parte actora en su escrito libelar en el capitulo I, alegando que carece de certeza y fundamentación en su narración y contenido, alega que realizo pagos parciales imputables al pago convenido en el contrato los cuales fueron recibidos sin objeción alguna, demostrando de esta manera el cumplimiento de la obligación de su mandante. Asimismo alega que de manera contradictoria a lo estipulado en el contrato la Representante del Grupo Mira C.A, le exige a su mandante que debe hacer el pago total de la inicial en treinta (30) días de manera oral y escribiéndolo en la ultima constancia de recibo del pago, lo cual no estaba estipulado en el contrato de opción de compra venta, exigiendo el restante que era la cantidad de BOLIVARES CIENTO SETENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS CUATROS EXACTOS (Bs 173.904, 00), o ellos no le recibirían mas pagos parciales hasta que pagaran el monto completo pactado. A su vez manifiesta que su mandante procedió a realizar abonos y como respuesta de ello recibió por parte de la sociedad mercantil demandante, la negativa de no seguir recibiendo los pagos hasta no tener el pago completo, y posteriormente cuando su mandante tuvo la intención de cancelar el pago completo en virtud de la no aceptación de los abonos, la sociedad mercantil demandante le informó que la vivienda ya había sido vendida a otra persona de nombre DIANA SUHAIL VALLES SILVA, titular de la cédula de identidad número V- 13.357.767, por lo que procedieron a interponer denuncia en el Ministerio Publico por el delito presuntamente cometido en perjuicio de su mandante por el inmueble objeto del presente contrato, ya que dispusieron del inmueble antes agotar la vía administrativa para poder proceder a interponer por la vía judicial acción por cumplimiento o resolución de contrato, tal cual como lo establece el articulo 1.167 del Código Civil , igualmente puntualizo e indicó que su mandante no ha recibido sin ninguna carta de finiquito, resolución o sentencia definitiva que diera fin a la relación contractual para que la demandante dispusiera del inmueble objeto de compra venta. Alego que la parte actora no cumplió con los requisitos del libelo de la demanda establecido en el artículo 340 del Código de procedimiento Civil.
II
NARRATIVA
PRIMERA PIEZA: Se inician las presentes actuaciones en fecha 20 de marzo de 2015, con demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA presentada para su distribución, (Folio 01 al 04), quedando asignado a este Tribunal previo sorteo de Ley. En fecha 06 de abril de 2015, previa la consignación de los recaudos presentados por la parte actora, se dicto auto mediante el cual se admitió la demanda y se ordeno el emplazamiento de la parte demandada para dar contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en auto su citación (Folio 23). En fecha 08 de abril de 2015 la apoderada judicial de la parte actora sustituyo poder otorgado en la persona de la abogada CARMEN LUISA DUARTE CABEZA, inscrita en el inpreabogado bajo el número 141.898 (Folio 24). En fecha 23 de abril de 2015, el alguacil del tribunal consigno compulsa sin firmar de la parte demandada en virtud de la imposibilidad de practicar la citación personal (Folios 27 al 33), seguidamente previa solicitud de la parte actora se acordó la citación de la parte demandada en otra dirección y en fecha 21 de julio de 2015 el alguacil consigno nuevamente compulsa sin firmar en virtud de la imposibilidad de la citación personal (Folios 41 al 46). En fecha 30 de julio de 2015, previa solicitud de la parte actora se dicto auto acordando la citación por carteles de la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de procedimiento Civil (Folios 48 y 49). En fecha 02 de noviembre de 2015, la parte actora consigna cartel de citación debidamente publicado en los diarios ordenados y en fecha 16 de diciembre de 2015, el secretario del tribunal deja constancia de la fijación del cartel de citación dando cumplimiento a lo ordenado en el artículo 223 del Código de procedimiento Civil (Folios 50 al 53). En fecha 01 de febrero de 2016, se acordó la designación de defensor a litem de la parte demandada, y previa las formalidades de su designación y juramentación en fecha 09 de marzo de 2016, el alguacil consigno boleta de citación debidamente firmado por la designada (Folios 55 al 63). En fecha 14 de abril de 2016 la defensora ad litem consigna escrito de contestación de la demanda (Folio 65). En fecha 26 de abril de 2016 comparece mediante diligencia la parte demandada debidamente asistido de abogado, alegando vicios en la citación (Folios 66). En fecha 03 de mayo de 2016, comparece la parte demandada a los fines de consignar poder que fuere otorgado al abogado MOISES ELIU DE JESUS BOLIVAR GUEVARA, inscrito en el inpreabogado bajo el número 200.840 (Folios 70 al 73). En fecha 10 de Mayo de 2016, y 16 de Mayo de 2016, respectivamente, comparece el apoderado judicial de la parte demandada y la parte actora, respectivamente, a los fines de consignar escrito de promoción de pruebas (folio 76), los cuales fueron agregados a los autos mediante auto dictado en fecha 06 de junio de 2016 (Folio 204). En fecha 14 de junio de 2016 comparece la parte actora y presenta escrito de oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada (Folios 205 y 206). En fecha 15 de junio de 2016, la parte demandada consigna escritos mediante los cuales solicita sean admitidas las pruebas promovidas (Folios 207 al 210). En fecha 20 de junio de 2016, se dicto auto mediante el cual de declaro sin lugar la oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada (Folios 213 y 214), y en esa misma fecha se dicto auto de admisión de las pruebas promovidas por las partes (Folios 215). En fecha 07 de julio de 2016, se dicto auto y previa solicitud de la parte se ordeno la notificación de los testigos promovidos a los fines de su comparecencia (Folios 221 al 223). En fecha 14 de julio de 2016 la parte actora comparece mediante diligencia y ejerce recurso de apelación contra el auto de admisión de las pruebas dictado por este Tribunal (folio 232), y posteriormente en fecha 18 de julio de 2016 desiste del mismo (Folio 235). En fecha 29 de julio de 2016 tuvo lugar la evacuación de la inspección promovida por la parte actora (Folios 239 y 240). En fechas 30 de septiembre de 2016 y 03 de octubre de 2016 comparecen la parte demandada y la parte actora, respectivamente y consigna escrito de informes (Folios 244 al 251). En fecha 24 de enero de 2017 estando la causa en etapa de dictar sentencia, se dicto sentencia interlocutoria ordenando la reposición de la causa al estado de nueva contestación de la demanda (Folios 263 al 274), y se libro boletas de notificación correspondientes. En fecha 07 de mayo de 2017 la parte actora ejerce recurso de apelación contra la referida decisión (Folios 286), la cual fue oída en un solo efecto en fecha 15 de marzo de 2017 (Folios 281). En fecha 03 de abril de 2017 la parte demandada consigna escrito de contestación de la demanda y opone las cuestiones previas contenidas en los numerales 1 y 8 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil (Folios 286 al 290), las cuales fueron contradichas por la parte actora en fecha 18 de abril de 2017 (folios 292 al 295).
SEGUNDA PIEZA: En fecha 02 de mayo de 2017, se dicto auto mediante el cual se abrió la segunda pieza del expediente (Folio 01). En fecha 13 de junio de 2017 se dicto sentencia interlocutoria mediante la cual se declararon sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada (Folios 60 al 68), ordenando la notificación de las partes. En fecha 29 de junio de 2017 la parte demandada consigna escrito de contestación de la demanda (Folios 74 al 81). En fechas 18 y 21 de julio de 2017 la parte actora y parte demandada consignan escritos de promoción de pruebas (Folios 82 y 83), los cuales fueron agregados mediante auto en fecha 25 de julio de 2017 (Folio 84 al 237). En fecha 23 de noviembre de 2017, las partes presentaron sus escrito de informes (Folios 243 al 254), transcurrido el lapso de las observaciones en fecha 30 de enero de 2017, se dicto auto dejando constancia que la causa se encuentra dentro del lapso de los sesenta (60) días continuos para dictar sentencia (Folio 255). En fecha 19 de febrero de 2018, se dicto auto difiriendo la sentencia por treinta (30) días continuos en virtud del cúmulo de expedientes para proveer, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 256).

III
MOTIVA
DE LA JURISDICCION PARA CONOCER DE LA PRESENTE DEMANDA

Cumplidos como han sido los trámites procedimentales, este tribunal, como punto previo y antes de entrar al análisis el fondo del asunto controvertido, pasa a revisar si se cumplieron con las instituciones jurídicas de orden público emanadas de nuestra Ley Adjetiva, a los fines de mantener y resguardar el orden legal constitucional establecido, evitando de esta manera posibles extralimitaciones, desigualdades o incumplimiento de formalidades esenciales. Lo antes expuesto queda sustentado en principios constitucionales, como los consagrados en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que ratifican lo expuesto, al referirse al derecho de igualdad para acceder a la justicia, a la tutela de los derechos, a la justicia imparcial, equitativa, sin formalismos o reposiciones inútiles. Del mismo modo, el artículo 49 de la referida Carta Magna garantiza el debido proceso; y el artículo 257 ejusdem, el cual hace referencia al proceso como el instrumento fundamental para la realización de la justicia.
En el caso de autos, se observa que la presente acción es contentiva de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, suscrito en fecha 31 de agosto de 2009, entre su mandante Sociedad Mercantil GRUPO MIRA, C.A, plenamente identificada en autos, en su carácter de OFERENTE, y el ciudadano RAMON ARGENIS MONTENEGRO, titular de la cédula de identidad número V- 7.703.780, en calidad de OFERIDO, sobre un bien inmueble en construcción, constituido por una vivienda de uso familiar, signada con el número 24 y el terreno sobre el cual se encuentra construido, con un extensión aproximada de DOSCIENTOS VEINTE METROS CUADRADOS (220 Mts2) y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Con parcela N° 23, en veinte metros (20 mts); SUR: Con parcela N° 25, en veinte metros (20mts); ESTE: Con calle N° 1, en nueve metros con cuatro decímetros (9,04 mts) y OESTE: Con parcela N° 32, en once metros (11 mts), parcela, documento de opción de compra venta debidamente autenticado ante la notaria Publica Quinta de Maracay Estado Aragua, anotado bajo el número 44, tomo 197.
Siendo ello así, y como quiera que la parte demandada, en la litis contestación invoca en sus alegatos de defensa la existencia de las normas especiales, específicamente las previstas en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, solicitando por ende la improcedencia de la presente acción en virtud de que no fue ejercido el procedimiento administrativo descrito en la referida ley, en consecuencia debe este sentenciador analizar lo dispuesto en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.912, del 30 de abril de 2012. A tal efecto, los artículos 1 y 3 del aludido texto normativo establecen:
“Artículo 1. La presente Ley tiene como objeto establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualesquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificios de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna”.
“Artículo 3. La presente Ley garantiza la inviolabilidad del derecho que tienen las personas de acceder a los planes y proyectos destinados a vivienda, garantizando sancionar el delito de estafa inmobiliaria y otros afines, desarrollando mecanismos de atención especial para la preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles que regulen con énfasis aquellos que se encuentren en proceso de construcción o aun no construidos (…)”.
Ahora bien, a los fines de resolver el presente asunto es necesario traer a colación el contenido de la cláusula Segunda del contrato de opción de compra venta suscrita entre las partes, cursante en los folios 16 al 22 de la primera pieza, la cual establece:
“…CLAUSULA SEGUNDA: EL OFERIDO declara expresamente que conoce y acepta que la presente opción a compra venta, se celebra en razón de que EL OFERENTE se encuentra desarrollando trabajos de urbanismo y construcción de viviendas en el terreno (…)”
Y asimismo la parte actora en su escrito libelar señala:
“(…) Consta de documento de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay, en fecha treinta y uno (31) de agosto de 2.009, bajo el N° 44, Tomo N° 197 de los Libros respectivos, el cual acompaño marcado con la letra “B”, que mi mandante en su carácter de OFERENTE dio en opción de venta al ciudadano RAMON ARGENIS MONTENEGRO, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 7.703.780, y de este domicilio en calidad de OFERIDO, un inmueble en construcción, constituido por una vivienda (…)”
En consecuencia de lo anterior, como se pudo verificar de lo transcrito, el objeto del indicado contrato era la venta de un bien inmueble en proceso de construcción destinado a vivienda, motivo por el cual en el caso bajo estudio es aplicable la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. En tal sentido, la referida Ley dispone en sus artículos 6, 7 y 18 lo siguiente:
“Artículo 6. El Ejecutivo Nacional a través del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, será el órgano rector y le corresponderá crear la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat (…)”.
“Artículo 7. Son atribuciones de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado, a las constructoras y sus representantes, promotoras de vivienda y sus representantes, productoras de vivienda y sus representantes (…)”.
“Artículo 18. No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescindir debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.”.

Es necesario destacar que la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00761, publicada el 29.05.2014, caso: Promotora El Trapiche, C.A. ha señalado que de acuerdo con la norma contenida en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria cuando se trate de inmuebles en proceso de construcción o aún no construidas, y una de las partes pretenda rescindir el contrato, la competencia le corresponde a un órgano de la Administración Pública, por lo tanto, el poder judicial no tendría jurisdicción en hipótesis como la planteada.
No obstante lo anterior, el representante de la Sociedad Mercantil GRUPO MIRA, C.A, plenamente identificada en autos, intentó ante este Tribunal con competencia civil una demanda por resolución de contrato de opción de compra-venta, contra el ciudadano RAMON ARGENIS MONTENEGRO, razón por la cual, en principio, estamos en presencia de una elemental acción judicial civil. Sin embargo, las normas arriba citadas, establecen una serie de mecanismos de protección a todos los ciudadanos y ciudadanas en su condición de adquirentes y compradores de viviendas, tendientes a proveerlos de herramientas para controlar todo el circuito que lleva consigo su construcción, vale decir, la preventa, venta o enajenación y evitar que estos ciudadanos sean víctimas de todo un sistema que funciona en condiciones desiguales y en materia de recisión establece una situación especial, puesto que, muy a pesar que entendamos la terminación de un contrato bilateral como el producto del incumplimiento culposo de una de las partes, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo, dicha facultad se halla sujeta a un procedimiento que impide que sean resueltos unilateralmente.
Para que “los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas” puedan ser liberados de su obligación contractual, deben acudir, solicitar y pedir ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat el aval para poder dar por terminado el contrato bilateral que plantea el negocio jurídico de esta naturaleza. Ello supone, la inclusión en la norma de un trámite que exige la sustanciación de un procedimiento en sede administrativa para dar por finalizado un contrato por recisión.
Es preciso destacar, que sólo a los efectos de la prenombrada Ley la palabra “rescindir” debe entenderse desde un punto de vista amplio como la terminación de contrato por parte del constructor, contratista o promotor ya sea unilateralmente o por medio de coacción, lo cual se encuentra expresamente prohibido, o cuando el deudor incumpla su obligación de pagar el precio de la vivienda, para lo cual en ambos casos deberá dirigirse a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, a los fines de que mediante la realización de un procedimiento administrativo al efecto se obtenga el aval para una vez obtenido, éste pueda acudir a solicitar judicialmente la resolución del contrato criterio que la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia ya había establecido en casos anteriores la aplicación del artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria en los casos en que el demandante solicite la resolución del contrato.
Así lo ha establecido reiteradamente en varias las sus sentencias pronunciadas por la Sala Político Administrativo, del Tribunal Supremo de Justicia, siendo en su sentencia 00739, del expediente -2013-2013-0150, en el juicio incoado por el ciudadano Mauricio Alejandro Bellizi, titular de la cédula de identidad N° E.-81.473.302, en su condición de Director de la sociedad de comercio EDIPERCA, C.A. domiciliada en Puerto Ordaz, Estado Bolívar, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz el 17 de enero del 2002, bajo el número 24, Tomo 2-A-Pro., con la última modificación de sus estatutos el 3 de septiembre de 2009, asistido por la abogada Maryori Roa, contra la ciudadana ERIKA ELOISA PERAZA RODRÍGUEZ, titular de la cédula de identidad N° 12.650.364, se estableció:
..”Para que “los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas” puedan ser liberados de su obligación, deben pedir ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la terminación del mismo que deberá ser avalada por ésta. Ello supone, la inclusión en la norma de un trámite que exige la sustanciación de un procedimiento en sede administrativa para dar por finalizado un contrato por recisión…”

..”Ello así, cuando se trate de inmuebles en proceso de construcción o aún no construidas, y una de las partes pretenda rescindir el contrato, ha dispuesto la Ley, atribuirle dicha competencia a un órgano de la Administración Pública, por lo tanto, el poder judicial no tendría jurisdicción en hipótesis como la planteada. Así se declara...”

En el mismo orden en la sentencia del expediente 0788-2015 de la misma sala del ciudadano Luis Fernando Moreno Arias, titular de la cédula de identidad N° 5.025.828, actuando con el carácter Director General de la sociedad mercantil INVERSIONES CIMA 1973, C.A., (cuyos datos de registro constan al folio 1 del expediente), asistido por el abogado José Ángel Doza Saavedra, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 75.847, contra los ciudadanos MARÍA CAROLINA ROSALES GARCÍA y FREDDY ARMANDO ROA DELGADO, titulares de las cédulas de identidad Nros. 14.179.259 y 9.227.159, respectivamente, donde estableció:

..”Conforme a lo previsto en el mencionado artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, para que los constructores, contratistas, productores y promotores de vivienda “…puedan ser liberados de su obligación, deben pedir ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la terminación del mismo que deberá ser avalada por ésta. Ello supone, la inclusión en la norma de un trámite que exige la sustanciación de un procedimiento en sede administrativa para dar por finalizado un contrato por rescisión”. Por lo tanto, “…cuando se trate de inmuebles en proceso de construcción o aún no construidas, y una de las partes pretenda rescindir el contrato, ha dispuesto la Ley, atribuirle dicha competencia a un órgano de la Administración Pública, por lo tanto, el poder judicial no tendría jurisdicción en hipótesis como la planteada”. (Vid. sentencias de esta Sala Nros. 00739 del 27 de junio de 2013, 0761 del 29 de mayo de 2014, 00221 del 5 de marzo y 00459 del 23 de abril de 2015)…”
Y en la sentencia Nº 00459 del expediente 0234-2015 de la misma sala la demanda por resolución de contrato de “opción de compra-venta” e indemnización de daños y perjuicios, ejercida por el abogado Luis Bautista Zambrano Roa, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 66.364, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón en fecha 23 de octubre de 2003, bajo el N° 35, Tomo 10-A, contra el ciudadano ÁNGEL ALBERTO CASTRO TOVAR, titular de la cédula de identidad N° 12.472.329 que estableció y refirió otras sentencias y dice textualmente:
..”En virtud de lo anterior al realizar una interpretación del artículo 18, antes citado y a la luz de las disposiciones constitucionales y legales antes referidas debe la Sala determinar que sólo a los efectos de la prenombrada Ley la palabra “rescindir” debe entenderse desde un punto de vista amplio como la terminación de contrato por parte del constructor, contratista o promotor ya sea unilateralmente o por medio de coacción, lo cual se encuentra expresamente prohibido, o cuando el deudor incumpla su obligación de pagar el precio de la vivienda, para lo cual en ambos casos deberá dirigirse a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, a los fines de que mediante la realización de un procedimiento administrativo al efecto se obtenga el aval para una vez obtenido, éste pueda acudir a solicitar judicialmente la resolución del contrato.
Aunado a lo anterior conviene destacar que la Sala ya había establecido en casos anteriores la aplicación del artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria en los casos en que el demandante solicite la resolución del contrato (Ver sentencias Nros. 634, 761, 1169, 1574 y 221 del 6 y 29 de mayo, 30 de julio, 20 de noviembre de 2014 y 5 de marzo de 2015, respectivamente) por lo que se desestima el alegato esgrimido por la parte demandante. Así se declara.
Con fundamento en las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, y desestimados los alegatos presentados por la parte demandante y visto que en el caso de autos se pretende la resolución de un contrato de opción de compra venta de un bien inmueble destinado a vivienda, que para el momento de la celebración del indicado contrato se encontraba en proceso de construcción, esta Sala declara con lugar el recurso de regulación de jurisdicción ejercido por la parte demandada y, en consecuencia, declara que el Poder Judicial no tiene jurisdicción para conocer y decidir sobre el caso bajo examen, correspondiendo su conocimiento a la Administración Pública, por órgano de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. Así se declara…”.
Con fundamento en las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, visto que en el caso de autos se observa:
1)- Que el motivo de la demanda bajo estudio es la resolución de contrato de promesa de compra-venta de un bien inmueble destinado a vivienda, que para el momento de la celebración del indicado contrato se encontraba en proceso de construcción.
2)- Que dicha demanda fue interpuesta por la sociedad mercantil GRUPO MIRA, C.A, plenamente identificada en autos, quien funge como la propietaria y ejecutante de la obra, y quien como se dejo establecido supra solicita que se RESUELVA el contrato en virtud de que presuntamente el ciudadano RAMON ARGENIS MONTENEGRO, no cumplió con sus cargas contractuales en los términos convenidos en el negocio jurídico tantas veces mencionado.
3).- Que la demanda por resolución de contrato bajo estudio fue presentada en fecha, 20 de marzo de 2015, conforme se desprende de la constancia de distribución de causa que riela al folio (4) de la primera pieza del expediente, es decir, que cuando fue presentada la demanda ya se encontraba vigente la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria.
4).-Que la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, ha venido aplicando de manera reiterada, el criterio mediante el cual establece que de acuerdo con la norma contenida en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria en los casos en que se trate de inmuebles en proceso de construcción o aún no construidas, y alguna de las partes pretenda rescindir el contrato, o sea, extinguir su vigencia, la competencia para dirimir esa controversia le corresponde a un órgano de la Administración Pública, concretamente a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, lo cual genera que el poder judicial carezca de jurisdicción para tramitar, y resolver dicho asunto.
Siendo ello así, es concluyente para quien decide, que en el caso bajo estudio en aplicación de las disposiciones legales contenidas en la tantas veces mencionada Ley contra la Estafa Inmobiliaria y del criterio establecido por la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia, resulta evidente que atendiendo a los planteamientos efectuados por la parte demandante quien como se dijo solicita que se resuelva el contrato en virtud de que el optante no cumplió con sus cargas contractuales en los términos convenidos; debió agotarse el procedimiento administrativo correspondiente, conforme a lo establecido en las normas contenidas en la precitada Ley, y no acudir directamente a la sede judicial para dirimir sus diferencias., atendiendo a lo establecido en la ley especial, este Juzgado deberá declarar de oficio la falta de jurisdicción que fue prevenido por la demandada como una argumentación de defensa al momento en que contesto la demanda y, en consecuencia, se este Juzgado se somete al criterio jurisprudencial sostenido por la Sala Político adminsitrativo que ha establecido reiteradamente que el Poder Judicial no tiene jurisdicción para conocer y decidir casos sobre acciones por resoluciones de contrato que versen sobre inmueble destinados a viviendas que se encuentre en proceso de construcción, correspondiendo su conocimiento a la Administración Pública, por órgano de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. (Ver sentencias Nros. 634, 761, 1169, 1574 y 221 del 6 y 29 de mayo, 30 de julio, 20 de noviembre de 2014 y 5 de marzo de 2015, respectivamente). Y así se establece.
Este sentenciador se permite hacer unas consideraciones sobre la falta de jurisdicción del Dr. A.R.R., en su Tratado de Derecho Procesal Civil, pag. 299, quien señala que la misma se presenta:
“… cuando el asunto sometido a la consideración del Juez, no corresponde a la esfera de sus poderes y deberes en su función de administrar justicia, (…), sino a la esfera de atribuciones (…) de otros órganos del poder público como son los órganos administrativos..”
Asimismo, el artículo 59 del Código de Procedimiento Civil en lo que respecta a la Falta de jurisdicción establece:
..” La falta de jurisdicción del Juez respecto a la administración pública, se declarará aún de oficio, en cualquier estado e instancia del proceso…”

En el mismo contexto el artículo 62 del Código de Procedimiento Civil establece:
(…)” a los fines de la consulta ordenada en el artículo 59, el Tribunal remitirá inmediatamente los autos a la Corte Suprema de Justicia, en Sala Político-Administrativa, suspendiéndose el proceso desde la fecha de la decisión. La Corte procederá luego de recibidas las actuaciones, a decidir la cuestión, lo cual lo hará dentro de diez días, con preferencia a cualquier otro asunto” (…)

Con fundamento en la normativa legal y el criterio jurisprudencial anteriormente señalado, este Juzgado, ordena remitir los autos por tener consulta obligatoria a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 59 y 62 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la decisión tomada en los términos señalados constituye una declaratoria de oficio de falta de jurisdicción del juez frente a la Administración Pública, a los fines de la consulta obligatoria prevista en los mencionados artículos, y en vista de lo anteriormente decidido se estima innecesario que se emitan consideraciones sobre los otros aspectos que fueron invocados por ambas sujetos actuantes durante el desarrollo del proceso. Así se resuelve.
IV
DISPOSITIVA.

Por las razones anteriormente expuestas este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara de Oficio:
PRIMERO: LA FALTA DE JURISDICCIÓN, de este Juzgado, para tramitar y resolver la demanda y seguir conociendo el fondo del presente juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA- VENTA, de un bien inmueble destinado a vivienda en construcción, interpuesto por el abogado FRANCISCO RAMON CHONG RON, inscrito en el inpreabogado bajo el número 63.789, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil GRUPO MIRA, C.A, inscrita en el Registro Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 08 de Marzo de 2001, bajo el Nº 54, Tomo 06-A, en contra del ciudadano RAMON ARGENIS MONTENEGRO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de la Cédula de Identidad Número V-7.708.780, de conformidad con los artículos 1, 3 y 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, y articulo 59 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: SE EXTINGUE el presente proceso, de conformidad con la consecuencia establecida en el artículo 353 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO Se ordena la consulta obligatoria a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, y se suspende el proceso desde la fecha de la presente decisión en consecuencia se ordena la remisión en su oportunidad legal del presente expediente.
No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza de la decisión.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a los diecinueve (19) días del mes de MARZO de 2018. Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.

EL JUEZ PROVISORIO.

ABG. MAZZEI RODRIGUEZ RAMIREZ.
LA SECRETARIA SUPLENTE

ABG. YESSICA ANDREINA PEASPAN
En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 2:30 PM.

LA SECRETARIA SUPLENTE

ABG. YESSICA ANDREINA PEASPAN
Exp. 7867
MMR/-01