TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA
EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

Maracay, 21 de marzo de 2018
206° y 157°

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA DASO, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el N° 62, tomo 500-A en fecha 4 de septiembre de 1992, siendo su representante legal el ciudadano JOSE ANTONIO ESTEVES OLIVEROS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula: V.-3.973.850.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: abogadas YULY MERLIZA MATERANO Y JULIE MILAGRO ROSI GRIMAN, inscritas en el inpreabogado bajo el número 68.276 y 38.414, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadano: PINTO BLANCO OCTAVIO MIGUEL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula: 15.818.171.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado RAMON MONTILLA, en ejercicio y de este domicilio, inscrito en el inpreabogado bajo el número 8.524. Poder apud acta (Folio 25).
TIPO DE JUICIO: CIVIL /ORDINARIO/ RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA.
EXPEDIENTE N°: 8312.

I
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inicia el presente juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, presentada por el abogado YULY MELERO MATERANO, inscrito en el inpreabogado bajo el número 68.276, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA DASO, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el N° 62, tomo 500-A en fecha 4 de septiembre de 1992, en contra del ciudadano: PINTO BLANCO OCTAVIO MIGUEL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula: 15.818.171.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Alega que su mandante en fecha 20 de julio de 2012, suscribió conjuntamente con el ciudadano PINTO BLANCO OCTAVIO MIGUEL, plenamente identificado, un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble que para el momento estaba en construcción, constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en el Edificio Codazzi del Conjunto Residencial Los Ilustres, piso 2, apartamento 2B, calle Rivas de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua , tal como consta en documento de opción de compra venta debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Maracay, anotado bajo el número 24, tomo 168, alega que en dicho contrato se estipulo la precio del inmueble y la forma de pago del mismo, quedando establecido que el precio restante seria pagado en diversas cuotas por el ciudadano PINTO BLANCO OCTAVIO MIGUEL, en su carácter de optante comprador, no obstante alega que el referido ciudadano se insolvento de manera injustificada y dejo de pagar las cuotas correspondientes la segunda cuota especial correspondiente a la fecha 15 de abril de 2013, y tres cuotas de las mensuales correspondientes a las fechas 15 de mayo de 2013, 15 de junio de 2013, 15 de julio de 2013, incumpliendo con su obligación de pago establecida, y que con tal condición de insolvencia se traduce en el efectivo desistimiento de la negociación que contrajo tal como lo dispone la cláusula cuarta del mismo contrato de opción de compra venta, razón por la cual demanda la resolución del contrato de opción de compra venta por incumplimiento y subsidiariamente daños y perjuicios sufridos por el incumplimiento. Asimismo solicito se declare deje sin efecto en todas y cada una de las partes el contrato suscrito entre las partes y consecuentemente se declare la nulidad absoluta de dicho contrato. Fundamento la demanda de conformidad con lo establecido en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil, y estimo la demanda por la cantidad de CUARENTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 40.500,00). Solicitando se declare con lugar en la definitiva con su respectiva condenatoria en costas.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA: En fecha 14 de noviembre de 2014, comparece la parte demandada debidamente asistida de abogado mediante escrito de contestación de la demandada en la cual alego como defensa de fondo la impugnación de la cuantía por insuficiente de conformidad con lo establecido en el articulo 38 del Código de Procedimiento Civil. Por su parte con relación al fondo de la demanda negó, rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en su contra tanto en los hechos como en el derecho invocado en el libelo de la demanda, por ser incierto que se ha insolventado de manera injustificada en el cumplimiento de sus obligaciones y que por tanto haya desistido como optante comprador, por cuanto alega que siempre se mantuvo solvente hasta fecha 15 de abril de 2013, cuando se dirigió a las oficinas de la empresa a efectuar el pago correspondiente como siempre lo había realizado, y la ciudadana YAKELINE ESTEVES ( quien era la encargada de recibir los pagos) se negó a recibir el pago correspondiente sin justificación alguna, y así en varias oportunidades, razón por la cual alega es incierto que la demandante haya intentado por muchas vías el cobro extrajudicial, que es incierto que hubiere desistido en la negociación según la cláusula cuarta del contrato, que es incierto que la parte demandante haya terminado el edificio o inmueble tal como lo expresa en el libelo de la demanda en el momento de trabar la litis, que es incierto que para la fecha de la interposición de la demanda la demandante haya terminado el bien comprometido, que es incierto que la parte actora haya ejecutado su obligación de buena fe, y que es incierto que no haya pagado en las fechas señaladas, asimismo señala que es cierto que hubo un bloque permanente a partir del día 15 de abril del año 2013, que impidió el pago, por negarse la propietaria a recibirlo sin ninguna justificación, razón por la cual solicita se declare sin lugar la presente demandada de Resolución de contrato.
II
NARRATIVA
Se inician las presentes actuaciones en fecha 09 de abril de 2014, por libelo de demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, fue presentada ante el Juzgado distribuidor de municipio ordinario y ejecutor de medidas de los municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua en fecha 09 de abril de 2014 (folios 01 al 05), quedando asignado al Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, quien fecha 14 de abril de 2014, dicto auto dándole entrada a la causa (Folios 16). Seguidamente en fecha 07 de mayo de 2014 se dicto auto mediante el cual se admitió la demanda y se ordeno el emplazamiento de la parte demandada para dar contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en auto su citación, se libro la compulsa respectiva (Folios 19 y 20). En fecha 27 de mayo de 2014, el Alguacil de ese juzgado consigno recibo de compulsa firmada por otro ciudadano que no es la parte demandada (Folios 22). Seguidamente en fecha 09 de junio de 2014, comparece mediante diligencia la parte demandada a los fines de darse por citada en el presente juicio (Folio 24). En fecha 12 de junio de 2014 la parte demandada confiere poder apud acta al abogado RAMON MONTILLA, inscrito en el inpreabogado bajo el número 8.524 (Folio 25). En fecha 07 de julio de 2014, comparece mediante escrito la parte demandada en el cual opone la cuestión previa contenida en el ordinal 1 del artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, contentiva de la incompetencia por la cuantía (Folios 27 al 29). Seguidamente en fecha 18 de julio de 2014, el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, dicto sentencia declarando sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada y en consecuencia se declara competente para seguir conociendo la causa (Folios 34 al 37). En fecha 23 de julio de 2014, la parte demandada ejerce recurso de regulación de competente en contra de la antes mencionada decisión, el cual fue declarado sin lugar por el Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción judicial del Estado Aragua en fecha 10 de octubre de 2014 (Folios 50 al 59), confirmando la decisión de fecha 18 de julio de 2014 por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua. Seguidamente en fecha 14 de noviembre de 2014 comparece la parte demandada y consiga escrito de contestación de la demanda (Folios 60 al 64). En fechas 09 de diciembre de 2014 y 15 de diciembre de 2014 comparece la parte demandada y la parte actora respectivamente a los fines de consignar escrito de promoción de pruebas (Folios 65 y 66), los cuales fueron agregados por auto de fecha 16 de diciembre de 2014 (Folio 67 al 72), y admitidas mediante auto dictado en fecha 13 de enero de 2015 (Folios 73 al 74). Evacuadas las pruebas promovidas y vencido el lapso de evacuación, en fecha 27 de julio de 2016 el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, dicto sentencia mediante el cual declaro con lugar la defensa de fondo de la impugnación de la cuantía y ordeno declinar el expediente a un Juzgado de Primera Instancia (Folios 98 al 101) ordenando la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el articulo 251 del código de Procedimiento Civil. Seguidamente en fecha 22 de septiembre de 2016 el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, ordena remitir el expediente a un juzgado superior en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en contra de la mencionada decisión (Folios 111). Seguidamente en fecha 14 de diciembre de 2016 el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la circunscripción judicial del estado Aragua dicto sentencia declarando inadmisible el recurso de apelación interpuesto (Folios 120 al 123). En fecha 14 de febrero de 2017 el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, dicta auto mediante el cual declara definitivamente firme la sentencia dictada en fecha 27 de julio de 2016 y ordena la remisión del expediente al juzgado distribuidor de primera instancia (Folio 129). En fecha 17 de febrero de 2017 la causa fue distribuida, quedando asignada en este Juzgado previo sorteo de Ley (Folios 131). Y en fecha 22 de febrero de 2017 este Tribunal dicto auto de abocamiento y le dio entrada a la causa (Folio 132). En fecha 02 de junio de 2017 previa solicitud de la parte demandada, este Tribunal dicto auto mediante el cual ordeno la notificación de la parte demandante del abocamiento, y se libro la boleta de notificación respectiva (Folios 134 y 135). En fecha 16 de febrero de 2018 comparece mediante diligencia la parte actora a los fines de darse por notificada y asimismo solicita a este Tribunal indique por auto expreso en que estado se encuentra el procedimiento (Folios 139). En fecha 06 de marzo de 2018 comparece la parte demandada por medio de diligencia y solicita a este Tribunal se pronuncie sobre el fondo de la controversia (Folios 140). En fecha 07 de marzo de 2018 comparece mediante escrito la parte actora a los fines de interponer recurso de regulación de competencia y solicita se remita el presente expediente al Tribunal Supremo de Justicia para que conozca del conflicto de competencia que existe en el expediente en virtud de sentencia contradictorias dictadas por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua (Folios 141 y 142), y en fecha 13 de marzo de 2018 la parte demandada comparece mediante diligencia y solicita sean desechados los alegatos de la parte actora y se pronuncie este Tribunal sobre el fondo de la causa (Folio 143).

III
MOTIVA
DE LA JURISDICCION PARA CONOCER DE LA PRESENTE DEMANDA

Cumplidos como han sido los trámites procedimentales, este tribunal, como punto previo y antes de entrar al análisis el fondo del asunto controvertido, pasa a revisar si se cumplieron con las instituciones jurídicas de orden público emanadas de nuestra Ley Adjetiva, a los fines de mantener y resguardar el orden legal constitucional establecido, evitando de esta manera posibles extralimitaciones, desigualdades o incumplimiento de formalidades esenciales. Lo antes expuesto queda sustentado en principios constitucionales, como los consagrados en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que ratifican lo expuesto, al referirse al derecho de igualdad para acceder a la justicia, a la tutela de los derechos, a la justicia imparcial, equitativa, sin formalismos o reposiciones inútiles. Del mismo modo, el artículo 49 de la referida Carta Magna garantiza el debido proceso; y el artículo 257 ejusdem, el cual hace referencia al proceso como el instrumento fundamental para la realización de la justicia.
En el caso de autos, se observa que la presente acción es contentiva de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, suscrito en fecha 20 de julio de 2012, debidamente autenticado ante la Notaria Publica Primera de Maracay, anotada bajo el número 24, tomo 168, entre la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA DASO, C.A., plenamente identificados en autos, en su carácter de optante vendedor, y el ciudadano: PINTO BLANCO OCTAVIO MIGUEL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula: 15.818.171, en su carácter de optante comprador, sobre un bien inmueble en construcción, constituido por un apartamento destinado para la vivienda el cual forma parte del Edificio Codazzi, del Conjunto Residencial Los Ilustres, el cual para se encontraba en construcción y estaría ubicado en la Calle Ribas, de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, distinguido con el número 2-B, del piso 2.
Siendo ello así, y como quiera que se observa de lo señalado por la parte actora en su escrito libelar que el inmueble objeto de contrato cuya resolución demanda, esta constituido por un inmueble que estaba en construcción para el momento de la suscripción del referido contrato, es preciso para este sentenciador señalar que existen normas especiales, específicamente las previstas en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, es las que se estipula en los casos de inmuebles en construcción el ejercicio de un procedimiento administrativo descrito en la referida ley, en consecuencia debe este sentenciador analizar lo dispuesto en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.912, del 30 de abril de 2012. A tal efecto, los artículos 1 y 3 del aludido texto normativo establecen:
“Artículo 1. La presente Ley tiene como objeto establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualesquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificios de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna”.
“Artículo 3. La presente Ley garantiza la inviolabilidad del derecho que tienen las personas de acceder a los planes y proyectos destinados a vivienda, garantizando sancionar el delito de estafa inmobiliaria y otros afines, desarrollando mecanismos de atención especial para la preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles que regulen con énfasis aquellos que se encuentren en proceso de construcción o aun no construidos (…)”.
Ahora bien, a los fines de resolver el presente asunto es necesario traer a colación el contenido de la cláusula primera del contrato de opción de compra venta suscrita entre las partes, cursante en los folios 11 al 15, la cual establece:
“…PRIMERA: EL OPTANTE VENDEDOR da en opción de compra a favor de EL OPTANTE COMPRADOR, un inmueble constituido por un apartamento destinado para vivienda el cual formara parte del EDIFICIO CODAZZI, del conjunto residencial Los Ilustres, actualmente en construcción (…)”

Y asimismo la parte actora en su escrito libelar señala:
“(…) En fecha 20 de julio del año 2012, mi representada suscribió conjuntamente con el ciudadano PINTO BLANCO OCTAVIO MIGUEL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 15.818.171, un contrato de OPCION DE COMPRA, sobre un inmueble, que para el momento estaba en construcción, y que hoy día esta terminado conforme fue pactado (…)

No obstante lo anterior, la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda señalo:
“(…) Es incierto que la demandante haya terminado el edificio o inmueble tal como lo expresa en el libelo en el momento de trabar la litis (…) Es incierto que a esta fecha la demandante haya terminado el bien comprometido (…)”

En consecuencia de lo anterior, como se pudo verificar de lo transcrito, el objeto del indicado contrato era la venta de un bien inmueble en proceso de construcción destinado a vivienda, motivo por el cual en el caso bajo estudio es aplicable la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. En tal sentido, la referida Ley dispone en sus artículos 6, 7 y 18 lo siguiente:
“Artículo 6. El Ejecutivo Nacional a través del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, será el órgano rector y le corresponderá crear la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat (…)”.
“Artículo 7. Son atribuciones de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado, a las constructoras y sus representantes, promotoras de vivienda y sus representantes, productoras de vivienda y sus representantes (…)”.
“Artículo 18. No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescindir debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.”.

Es necesario destacar, que la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00761, publicada el 29.05.2014, caso: Promotora El Trapiche, C.A. ha señalado que de acuerdo con la norma contenida en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria cuando se trate de inmuebles en proceso de construcción o aún no construidas, y una de las partes pretenda rescindir el contrato, la competencia le corresponde a un órgano de la Administración Pública, por lo tanto, el poder judicial no tendría jurisdicción en hipótesis como la planteada.
No obstante lo anterior, en el caso de autos la apoderada judicial de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA DASO, C.A, plenamente identificada en autos, intentó ante este Tribunal con competencia civil, una demanda por resolución de contrato de opción de compra-venta, contra el ciudadano PINTO BLANCO OCTAVIO MIGUEL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula: 15.818.171, razón por la cual, en principio, estamos en presencia de una elemental acción judicial civil. Sin embargo, las normas arriba citadas, establecen una serie de mecanismos de protección a todos los ciudadanos y ciudadanas en su condición de adquirentes y compradores de viviendas, tendientes a proveerlos de herramientas para controlar todo el circuito que lleva consigo su construcción, vale decir, la preventa, venta o enajenación y evitar que estos ciudadanos sean víctimas de todo un sistema que funciona en condiciones desiguales y en materia de recisión establece una situación especial, puesto que, muy a pesar que entendamos la terminación de un contrato bilateral como el producto del incumplimiento culposo de una de las partes, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo, dicha facultad se halla sujeta a un procedimiento que impide que sean resueltos unilateralmente.
Para que “los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas” puedan ser liberados de su obligación contractual, deben acudir, solicitar y pedir ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat el aval para poder dar por terminado el contrato bilateral que plantea el negocio jurídico de esta naturaleza. Ello supone, la inclusión en la norma de un trámite que exige la sustanciación de un procedimiento en sede administrativa para dar por finalizado un contrato por rescisión.
Es preciso destacar, que sólo a los efectos de la prenombrada Ley la palabra “rescindir” debe entenderse desde un punto de vista amplio como la terminación de contrato por parte del constructor, contratista o promotor ya sea unilateralmente o por medio de coacción, lo cual se encuentra expresamente prohibido, o cuando el deudor incumpla su obligación de pagar el precio de la vivienda, para lo cual en ambos casos deberá dirigirse a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, a los fines de que mediante la realización de un procedimiento administrativo al efecto se obtenga el aval para una vez obtenido, éste pueda acudir a solicitar judicialmente la resolución del contrato criterio que la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, ya había establecido en casos anteriores la aplicación del artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria en los casos en que el demandante solicite la resolución del contrato.
Así lo ha establecido reiteradamente en varias las sus sentencias pronunciadas por la Sala Político Administrativo, del Tribunal Supremo de Justicia, siendo en su sentencia 00739, del expediente -2013-2013-0150, en el juicio incoado por el ciudadano Mauricio Alejandro Bellizi, titular de la cédula de identidad N° E.-81.473.302, en su condición de Director de la sociedad de comercio EDIPERCA, C.A. domiciliada en Puerto Ordaz, Estado Bolívar, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz el 17 de enero del 2002, bajo el número 24, Tomo 2-A-Pro., con la última modificación de sus estatutos el 3 de septiembre de 2009, asistido por la abogada Maryori Roa, contra la ciudadana ERIKA ELOISA PERAZA RODRÍGUEZ, titular de la cédula de identidad N° 12.650.364, se estableció:
..”Para que “los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas” puedan ser liberados de su obligación, deben pedir ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la terminación del mismo que deberá ser avalada por ésta. Ello supone, la inclusión en la norma de un trámite que exige la sustanciación de un procedimiento en sede administrativa para dar por finalizado un contrato por recisión…”

..”Ello así, cuando se trate de inmuebles en proceso de construcción o aún no construidas, y una de las partes pretenda rescindir el contrato, ha dispuesto la Ley, atribuirle dicha competencia a un órgano de la Administración Pública, por lo tanto, el poder judicial no tendría jurisdicción en hipótesis como la planteada. Así se declara...”

En el mismo orden en la sentencia del expediente 0788-2015 de la misma sala del ciudadano Luis Fernando Moreno Arias, titular de la cédula de identidad N° 5.025.828, actuando con el carácter Director General de la sociedad mercantil INVERSIONES CIMA 1973, C.A., (cuyos datos de registro constan al folio 1 del expediente), asistido por el abogado José Ángel Doza Saavedra, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 75.847, contra los ciudadanos MARÍA CAROLINA ROSALES GARCÍA y FREDDY ARMANDO ROA DELGADO, titulares de las cédulas de identidad Nros. 14.179.259 y 9.227.159, respectivamente, donde estableció:

..”Conforme a lo previsto en el mencionado artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, para que los constructores, contratistas, productores y promotores de vivienda “…puedan ser liberados de su obligación, deben pedir ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la terminación del mismo que deberá ser avalada por ésta. Ello supone, la inclusión en la norma de un trámite que exige la sustanciación de un procedimiento en sede administrativa para dar por finalizado un contrato por rescisión”. Por lo tanto, “…cuando se trate de inmuebles en proceso de construcción o aún no construidas, y una de las partes pretenda rescindir el contrato, ha dispuesto la Ley, atribuirle dicha competencia a un órgano de la Administración Pública, por lo tanto, el poder judicial no tendría jurisdicción en hipótesis como la planteada”. (Vid. sentencias de esta Sala Nros. 00739 del 27 de junio de 2013, 0761 del 29 de mayo de 2014, 00221 del 5 de marzo y 00459 del 23 de abril de 2015)…”
Y en la sentencia Nº 00459 del expediente 0234-2015 de la misma sala la demanda por resolución de contrato de “opción de compra-venta” e indemnización de daños y perjuicios, ejercida por el abogado Luis Bautista Zambrano Roa, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 66.364, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón en fecha 23 de octubre de 2003, bajo el N° 35, Tomo 10-A, contra el ciudadano ÁNGEL ALBERTO CASTRO TOVAR, titular de la cédula de identidad N° 12.472.329 que estableció y refirió otras sentencias y dice textualmente:
..”En virtud de lo anterior al realizar una interpretación del artículo 18, antes citado y a la luz de las disposiciones constitucionales y legales antes referidas debe la Sala determinar que sólo a los efectos de la prenombrada Ley la palabra “rescindir” debe entenderse desde un punto de vista amplio como la terminación de contrato por parte del constructor, contratista o promotor ya sea unilateralmente o por medio de coacción, lo cual se encuentra expresamente prohibido, o cuando el deudor incumpla su obligación de pagar el precio de la vivienda, para lo cual en ambos casos deberá dirigirse a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, a los fines de que mediante la realización de un procedimiento administrativo al efecto se obtenga el aval para una vez obtenido, éste pueda acudir a solicitar judicialmente la resolución del contrato.
Aunado a lo anterior conviene destacar que la Sala ya había establecido en casos anteriores la aplicación del artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria en los casos en que el demandante solicite la resolución del contrato (Ver sentencias Nros. 634, 761, 1169, 1574 y 221 del 6 y 29 de mayo, 30 de julio, 20 de noviembre de 2014 y 5 de marzo de 2015, respectivamente) por lo que se desestima el alegato esgrimido por la parte demandante. Así se declara.
Con fundamento en las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, y desestimados los alegatos presentados por la parte demandante y visto que en el caso de autos se pretende la resolución de un contrato de opción de compra venta de un bien inmueble destinado a vivienda, que para el momento de la celebración del indicado contrato se encontraba en proceso de construcción, esta Sala declara con lugar el recurso de regulación de jurisdicción ejercido por la parte demandada y, en consecuencia, declara que el Poder Judicial no tiene jurisdicción para conocer y decidir sobre el caso bajo examen, correspondiendo su conocimiento a la Administración Pública, por órgano de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. Así se declara…”.
Con fundamento en las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, visto que en el caso de autos se observa:
1)- Que el motivo de la demanda bajo estudio es la resolución de contrato de promesa de compra-venta de un bien inmueble destinado a vivienda, que para el momento de la celebración del indicado contrato se encontraba en proceso de construcción.
2)- Que dicha demanda fue interpuesta por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA DASO, C.A., plenamente identificados en autos, en su carácter de optante vendedor, y quien como se dejo establecido supra solicita que se RESUELVA el contrato en virtud de que presuntamente el ciudadano PINTO BLANCO OCTAVIO MIGUEL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula: 15.818.171, no cumplió con sus cargas contractuales en los términos convenidos en el negocio jurídico tantas veces mencionado.
3).- Que la demanda por resolución de contrato bajo estudio fue presentada en fecha, 09 de abril de 2014, conforme se desprende de la constancia de distribución de causa que riela al folio (5) del expediente, es decir, que cuando fue presentada la demanda ya se encontraba vigente la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria.
4).-Que la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, ha venido aplicando de manera reiterada, el criterio mediante el cual establece que de acuerdo con la norma contenida en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria en los casos en que se trate de inmuebles en proceso de construcción o aún no construidas, y alguna de las partes pretenda rescindir el contrato, o sea, extinguir su vigencia, la competencia para dirimir esa controversia le corresponde a un órgano de la Administración Pública, concretamente a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, lo cual genera que el poder judicial carezca de jurisdicción para tramitar, y resolver dicho asunto.
Siendo ello así, es concluyente para quien decide, que en el caso bajo estudio en aplicación de las disposiciones legales contenidas en la tantas veces mencionada Ley contra la Estafa Inmobiliaria y del criterio establecido por la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia, resulta evidente que atendiendo a los planteamientos efectuados por la parte demandante quien como se dijo solicita que se resuelva el contrato en virtud de que el optante no cumplió con sus cargas contractuales en los términos convenidos; debió agotarse el procedimiento administrativo correspondiente, conforme a lo establecido en las normas contenidas en la precitada Ley, y no acudir directamente a la sede judicial para dirimir sus diferencias., atendiendo a lo establecido en la ley especial, este Juzgado deberá declarar de oficio la falta de jurisdicción y en consecuencia, este Juzgado se somete al criterio jurisprudencial sostenido por la Sala Político administrativo que ha establecido reiteradamente que el Poder Judicial no tiene jurisdicción para conocer y decidir casos sobre acciones por resoluciones de contrato que versen sobre inmueble destinados a viviendas que se encuentre en proceso de construcción, correspondiendo su conocimiento a la Administración Pública, por órgano de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. (Ver sentencias Nros. 634, 761, 1169, 1574 y 221 del 6 y 29 de mayo, 30 de julio, 20 de noviembre de 2014 y 5 de marzo de 2015, respectivamente). Y así se establece.
En este mismo orden de ideas, este sentenciador se permite hacer unas consideraciones sobre la falta de jurisdicción del Dr. A.R.R., en su Tratado de Derecho Procesal Civil, pag. 299, quien señala que la misma se presenta:
“… cuando el asunto sometido a la consideración del Juez, no corresponde a la esfera de sus poderes y deberes en su función de administrar justicia, (…), sino a la esfera de atribuciones (…) de otros órganos del poder público como son los órganos administrativos..”

Asimismo, el artículo 59 del Código de Procedimiento Civil en lo que respecta a la Falta de jurisdicción establece:
..” La falta de jurisdicción del Juez respecto a la administración pública, se declarará aún de oficio, en cualquier estado e instancia del proceso…” (Negrilla de este Tribunal)

En el mismo contexto el artículo 62 del Código de Procedimiento Civil establece:
(…)” a los fines de la consulta ordenada en el artículo 59, el Tribunal remitirá inmediatamente los autos a la Corte Suprema de Justicia, en Sala Político-Administrativa, suspendiéndose el proceso desde la fecha de la decisión. La Corte procederá luego de recibidas las actuaciones, a decidir la cuestión, lo cual lo hará dentro de diez días, con preferencia a cualquier otro asunto” (…)

Con fundamento en la normativa legal y el criterio jurisprudencial anteriormente señalado, este Juzgado, ordena remitir los autos por tener consulta obligatoria a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 59 y 62 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la decisión tomada en los términos señalados constituye una declaratoria de oficio de falta de jurisdicción del juez frente a la Administración Pública, a los fines de la consulta obligatoria prevista en los mencionados artículos, y en vista de lo anteriormente decidido se estima innecesario que se emitan consideraciones sobre los otros aspectos que fueron invocados por ambos sujetos actuantes durante el desarrollo del proceso. Así se resuelve.
IV
DISPOSITIVA.

Por las razones anteriormente expuestas este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara de Oficio:
PRIMERO: LA FALTA DE JURISDICCIÓN, de este Juzgado, para tramitar y resolver la demanda y seguir conociendo el fondo del presente juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA- VENTA, de un bien inmueble destinado a vivienda en construcción, interpuesto por el abogado YULY MELERO MATERANO, inscrito en el inpreabogado bajo el número 68.276, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA DASO, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el N° 62, tomo 500-A en fecha 4 de septiembre de 1992, en contra del ciudadano PINTO BLANCO OCTAVIO MIGUEL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula: 15.818.171, de conformidad con los artículos 1, 3 y 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, y articulo 59 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: SE EXTINGUE el presente proceso, de conformidad con la consecuencia establecida en el artículo 353 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO Se ordena la consulta obligatoria a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, y se suspende el proceso desde la fecha de la presente decisión en consecuencia se ordena la remisión en su oportunidad legal del presente expediente, una vez que conste en autos la ultima de las notificaciones de las partes la cual se ordena practicar.
CUARTO: No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza de la decisión.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a los veintiún (21) días del mes de MARZO de 2018. Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.

EL JUEZ PROVISORIO. (FDO Y SELLO)

ABG. MAZZEI RODRIGUEZ RAMIREZ.
LA SECRETARIA SUPLENTE (FDO)

ABG. YESSICA ANDREINA PEASPAN
En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 2:30 PM.

LA SECRETARIA SUPLENTE (FDO Y SELLO)

ABG. YESSICA ANDREINA PEASPAN

Exp. 8312
MMR/-01