TSJ Regiones - Decisión

PARTE ACTORA: Ciudadano GUILLERMO ERNESTO TRUJILLO GARCÍA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 7.211.603.

Apoderados Judiciales: Abogados Carlo Palli y José Saturnino González Rodríguez, Inpreabogado Nos. 79.033 y 215.601 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MORA y HELLMUUD ALEJANDRO DAVID CASTRILLON, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 14.871.480 y V- 16.340.224 respectivamente.

Defensora Judicial: Abogada Vanessa León, Inpreabogado No. 107.942.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
I
ANTECEDENTES

Subió el presente expediente proveniente del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en virtud de la apelación ejercida por la defensora judicial, Abogada Vanessa León, Inpreabogado No. 107.942, en contra de la sentencia definitiva de fecha 07 de noviembre de 2017. Realizado el sorteo de causas en fecha 23 de noviembre de 2017 le correspondió conocer de tal recurso a esta Alzada (folio 216).

En este sentido, se recibió el expediente en fecha 30 de noviembre de 2017 según consta en nota estampada por la Secretaria de este Tribunal. Posteriormente, esta Alzada en fecha 06 de diciembre de 2017 fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para que las partes presentasen sus informes (folios 217 y 218).

En fecha 29 de enero de 2018 esta Alzada dejó constancia que las partes no presentaron sus informes respectivos (folio 219). Y el 02 de abril de 2018 difirió la sentencia definitiva por un lapso de treinta (30) días continuos (folio 220).

Ahora bien, estando en la oportunidad de decidir el recurso de apelación interpuesto por la defensora judicial, esta Alzada lo hace en los siguientes términos:
II
DEL RECURSO DE APELACIÓN

El Tribunal de la causa en fecha 07 de noviembre de 2017 declaró con lugar el desalojo conforme a los literales “a” y “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y ordenó a los demandados que entregasen libre de bienes, personas y solvente en los servicios públicos y privados, el inmueble arrendado constituido por un local comercial ubicado en la Calle Páez Oeste, No. 14, de la ciudad de Maracay, Municipio Girardot del estado Aragua; asimismo los condenó a pagar por daños y perjuicios la cantidad de veinticuatro mil bolívares (Bs. 24.000,00) “… equivalente a doce (12) meses de cánones de arrendamiento insolutos así como los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la efectiva entrega material… ”.

En la motiva de dicho fallo se desprende que el Tribunal a quo concluyó que existía la relación arrendaticia entre el actor y los demandados conforme al contrato autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de la ciudad de Maracay, bajo el No. 77, Tomo 64, de fecha 16 de junio de 2009 y que los demandados no consignaron ninguna prueba que demostrase el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo de 2015 hasta abril de 2016, además que en las solicitudes de verificación de consignaciones arrendaticias por ante los cinco (05) Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, no constaba consignaciones arrendaticias algunas sobre el inmueble arrendado. Igualmente estableció que el contrato de arrendamiento antes aludido se encontraba resuelto de pleno derecho a tenor de la clausula tercera y declaró procedente la indemnización de daños y perjuicios por la cantidad de veinticuatro mil bolívares (Bs. 24.000,00), por concepto de cánones de arrendamientos vencidos y los que se siga venciendo hasta la entrega material del inmueble, por cuanto la parte demandada “… está haciendo uso del local objeto del presente juicio en detrimento de la parte actora…”.

Contra dicha sentencia la Defensora Judicial, Abogada Vanessa León, Inpreabogado No. 107.942, ejerció recurso de apelación mediante diligencia de fecha 08 de noviembre de 2017 (folio 213). Asimismo, esta Alzada dejó constancia en fecha 29 de enero de 2018 que las partes no consignaron sus escrito de informes (folio 219).

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Visto el recurso de apelación ejercido de forma genérica en contra de la sentencia definitiva dictada por el a quo en fecha 07 de noviembre de 2017, esta Alzada pasará a estudiar todas circunstancias de hecho y de derecho a los fines de determinar si el mencionado fallo se encuentra o no ajustado a derecho.

En este sentido, observa quien decide que la presente apelación se originó en el juicio que por desalojo incoó el ciudadano Guillermo Ernesto Trujillo García, supra identificado, en contra de los ciudadanos José Antonio Hernández Mora y Hellmuud Alejandro David Castrillon, igualmente antes identificados, el cual se sustanció por el procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tal como consta del auto de admisión de la demanda de fecha 21 de junio de 2016 (folio 29). Sustanciado debidamente dicho procedimiento el Tribunal de la causa declaró con lugar el desalojo y la indemnización de daños y perjuicios, decisión objeto del presente recurso de apelación.

Ahora bien, manifestó el actor en su demanda que el 16 de junio de 2009 suscribió contrato de arrendamiento con los demandados, sobre un local comercial ubicado en la Calle Páez Oeste, No. 14, Municipio Girardot, estado Aragua. Allí fijaron la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), por concepto de canon de arrendamiento, el cual debía pagarse los cinco (05) primeros días de cada mes y en dinero efectivo, conforme a la clausula segunda; sin embargo, desde el mes de mayo de 2015 hasta el mes de abril de 2016 aquéllos no pagaron las pensiones arrendaticias, violando así el artículo 1.264 del Código Civil y lo dispuesto en dicho contrato y en el literal “a” del artículo 40 del Decreto anteriormente mencionado. Por tales motivos, pide el desalojo del local comercial arrendado, por cuanto los arrendatarios dejaron de pagar más de dos (02) cánones de arrendamientos y porque el contrato antes aludido se venció y no existe acuerdo de prorroga o renovación entre las partes (literales “a” y “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial), por lo que solicitó que le sea entregado dicho inmueble libre de bienes, personas y solventes en los servicios públicos y privados. Asimismo pretende el pago de veinticuatro mil bolívares (Bs. 24.000,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios, monto éste que constituye el total de los cánones de arrendamiento vencidos y los que se sigan venciendo hasta “… la conclusión definitiva de este procedimiento…”, cuya indexación igualmente pidió.

Por su parte, la Abogada Vanessa Andreina León, Inpreabogado No. 107.942, en su condición de Defensora Judicial, señaló en su escrito de contestación que logró comunicarse por teléfono con los demandados, a quienes les explicó sobre la demanda y de su misión como auxiliar de justicia, logrando reunirse con el codemandado José Antonio Hernández Mora en fecha 20 de febrero de 2017. Allí le expuso los detalles de la causa y aquél le manifestó “… que ese local comercial solo abre sus puertas al público en el mes de Diciembre únicamente, habida cuenta que expende fuegos artificiales como actividad comercial…” y que le llevaría posteriormente “… los argumentos de derecho…” para ejercer su defensa; no obstante, fueron infructuosos los intentos para volverse a comunicar con ellos, en virtud de que no contestaban sus llamadas, ni los mensajes de textos. Por tales razones, negó, rechazó y contradijo la demanda interpuesta en contra de los demandados y se reservó el lapso probatorio para promover pruebas, “… ya que hasta la presente fecha no [le] han entregado acervos probatorios para ejercer su defensa a pesar de haberlos contactados y haber[se] entrevistado personalmente con uno de ellos…”.

Vistos los alegatos expuestos por las partes –pretensión y defensas- quien decide establece que el thaema decidendum en la presente causa consiste en determinar si procede o no el desalojo del local comercial arrendado, por falta de pago de los cánones de arrendamiento y por vencimiento del contrato de conformidad con los literales “a” y “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como la indemnización de daños y perjuicios por la cantidad de veinticuatro mil bolívares (Bs. 24.000,00), toda vez que la Defensora Judicial negó de forma genérica los hechos alegados en la demanda. De allí que esta Alzada difiere de lo expuesto por el Tribunal de la causa, cuando afirmó en la sentencia recurrida que “…la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento que van desde el Mes de Mayo de 2015 hasta el Mes de Abril de 2016…”, constituye hechos controvertidos, pues tal hecho extintivo no fue alegado por la parte demandada. Así se decide.

En este orden de ideas, es necesario puntualizar que las reglas generales para distribuir la carga probatoria se encuentran contempladas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil y establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido. De allí que la carga de la prueba corresponde a quien de una información propia pretenda hacer derivar consecuencias favorables para él. Por ello, resulta que cualquiera que afirme tener un derecho (por vía de acción o de excepción) debe probar el hecho jurídico del cual deriva ese derecho. Precisamente, ese es el significado de la máxima romana “actori incumbit probatio”, la cual se complementa con la otra “reus in exipiendo fit actor”. Vale decir: que al actor incumbe la prueba y que el demandado cuando se excepciona se convierte en actor. Esto, por supuesto, con las pertinentes excepciones, como cuando se alega un hecho negativo indeterminado, el cual no amerita ser probado.

Precisado todo lo anterior, esta Alzada pasa a distribuir la carga probatoria y en consecuencia establece que le corresponde al actor demostrar que existe la relación arrendaticia, que el canon de arrendamiento era de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) mensuales y que el contrato de arrendamiento suscritos por las partes venció. Así se decide.

En ese sentido, esta Superioridad estima necesario valorar los medios probatorios promovidos por las partes en el curso del procedimiento, lo cual se hará seguidamente:

La parte actora promovió las siguientes pruebas:

1. Contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano Guillermo Ernesto Trujillo García, en su carácter de arrendador por una parte, y por la otra los ciudadanos José Antonio Hernández Mora y Hellmuud Alejandro David Castrillon, en sus caracteres de arrendatarios, documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracay, estado Aragua, bajo el No. 77, Tomo 64, de fecha 16 de junio de 2009 (folios 12 al 15); esta Alzada observa que se trata de un documento tenido legalmente por reconocido promovido conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual no fue impugnado por la contraparte, por lo que se le otorga valor probatorio para demostrar que existe una relación arrendaticia entre las partes hoy contendientes, que el canon de arrendamiento se pactó por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) mensuales y que la vigencia del contrato era de un (1) años contados a partir del 01 de mayo de 2009 hasta el 01 de mayo de 2010, todo ello conforme con los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil. Así se decide.

2. Contrato de compra venta suscrito entre los ciudadanos Luis Trujillo Mora, actuando como mandatario de la ciudadana Moira Leonora Bowyer de Trujillo, con cédula de identidad No. V- 1.728.959, y Jorge Enrique Trujillo García, con cédula de identidad No. V- 7.254.205, negocio jurídico que recayó sobre una parcela de terreno y las bienhechurías sobre el construidas, ubicado en la Calle Páez Oeste, No. 14, Municipio Girardot del estado Aragua, documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro, Maracay del estado Aragua, bajo el No. 47, Tomo 27, Protocolo Primero de fecha 21 de diciembre de 2007 (folios 16 al 18); quien decide observa que la propiedad del inmueble arrendado no forma parte de los hechos controvertidos, por lo que tal documental se desecha del presente proceso por su manifiesta impertinencia a tenor del artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

3. Solicitudes de certificación de consignación arrendaticia tramitadas por los cinco (05) Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, bajo los Nos. 12.043, 245-16, 182-16, 1.605 y 261-2016 respectivamente (folios 31 al 104); esta Alzada observa que se trata de documentos públicos promovidos conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y que no fue impugnado por la contraparte, por lo que se le otorga valor probatorio para probar que en los registros de dichos Juzgados no constan consignación arrendaticia realizada por los demandados a favor de la parte actora sobre el local comercial arrendado. Así se decide.

Del material probatorio previamente valorado, esta Alzada observa que efectivamente existe una relación arrendaticia entre el actor y los demandados, la cual comenzó a tiempo determinado desde el 01 de mayo de 2009 hasta el 01 de mayo de 2010, según la cláusula tercera del contrato de arrendamiento antes descrito. Igualmente se evidencia que los arrendatarios (hoy demandados) se obligaron a pagar los primeros cinco (05) días de cada mes y por concepto de pensión arrendaticia la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) conforme a la cláusula segunda de dicho contrato.

Ahora bien, los arrendatarios de un inmueble destinado a uso comercial se encuentra actualmente amparado por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual contiene condiciones y procedimientos más justos “…en aras de garantizar y proteger los intereses de las venezolanas y venezolanos…”, conforme se expone en su Exposición de Motivos; por tal razón, el arrendador que pretenda desalojar a los arrendatarios del inmueble dado en arrendamiento debe alegar cualquiera de las causales previstas en el artículo 40 del citado Decreto, tal como lo invocó el actor en su demanda cuando sostuvo que los demandados han dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento consecutivos y que además el contrato de arrendamiento suscrito se encuentra vencido y no existe acuerdo de prorroga o renovación entre las partes (literales “a” y “g” respectivamente).

Con respecto a la primera causal de desalojo alegada, quien decide comparte la conclusión a la que arribó el Tribunal de la causa en la sentencia recurrida, cuando declaró que entre las partes existe una relación arrendaticia sobre el local comercial ubicado en la Calle Páez Oeste, No. 14, Municipio Girardot del estado Aragua, conforme al contrato suscritos por estos en fecha 16 de junio de 2009, anteriormente valorado, y que no consta en autos prueba alguna que demuestre que los demandados estén solventes en los cánones de arrendamientos reclamados por el actor, correspondientes a los meses de mayo de 2015 hasta abril de 2016. Por tales razones, quien decide considera ajustado a derecho el desalojo por falta de pago de más de dos (02) cánones de arrendamientos consecutivos previsto en el literal “a” del artículo 40 del Decreto Ley antes mencionado. Así se decide.

Con relación a la segunda causal alegada por el actor para la procedencia del desalojo, referida al vencimiento del contrato, esta Alzada observa que si bien la relación arrendaticia comenzó a tiempo determinado, pues en el contrato tantas veces mencionado se estableció una vigencia de un año contados desde el 01 de mayo de 2009 hasta el 01 de mayo de 2010, tal relación se transformó a tiempo indeterminado, ya que el mismo actor manifestó en su libelo que los demandados dejaron de pagar las pensiones arrendaticias a partir de mayo de 2015, con lo que reconoció tácitamente que antes de esa fecha aquellos habían cumplido con su obligación de pagar el canon; es decir, que la relación arrendaticia continuó de forma indeterminada después de vencido dicho contrato. Por tales motivos, quien decide difiere de los razonamientos dados por el Tribunal de la causa para declarar con lugar el desalojo por este supuesto, por cuanto no analizó los hechos alegados por el actor para fundamentar tal causal, además que incurrió en el vicio de incongruencia al resolver el contrato arrendamiento sin que ninguna de las partes lo haya solicitado, violando así lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, dicho vicio no altera la dispositiva del fallo recurrido, en vista de que prosperó la primera causal de desalojo invocada. Así se decide.

Finalmente, en lo atinente a la indemnización de daños y perjuicios reclamados por el actor, esta Alzada observa que las partes fijaron la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) mensuales por concepto de canon de arrendamiento de conformidad con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento y en vista de que quedó demostrado en autos que los demandados dejaron de pagar los meses mayo de 2015 hasta abril de 2016, en consecuencia, se declara con lugar dicha pretensión, tal como lo hizo el Tribunal de la causa en la sentencia recurrida. Así se decide.

Por los razonamientos anteriormente señalados, quien decide considera ajustado a derecho confirmar la sentencia recurrida de fecha 07 de noviembre de 2017, en los términos expuestos en párrafos anteriores, por lo que se declara sin lugar el recurso de apelación ejercido por la Defensora Judicial, Abogada Vanessa León, Inpreabogado No. 107.942, tal y como se hará en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

Asimismo, esta Alzada no puede pasar por alto la conducta reiterada asumida por el Abogado Carlo Palli, Inpreabogado No. 79.033, quien a lo largo del presente proceso consignó escritos, describiendo su escritorio jurídico como “EL MAGO DEL DESALOJO”, tal como se desprende de la demanda y de los folios 163 al 166, 168 al 172 y 187 al 193, lo que atenta contra la profesión ética de todo Abogado, quienes deben servir a la justicia con los más altos valores de honestidad, capacidad técnica, dignidad y delicadeza, conforme lo exige los artículos 2 y 6 del Código de Ética Profesional del Abogado, por lo que todo anuncio con fines comerciales o publicidad a su propio elogio, constituye falta grave de la ética profesional (artículo 10 del citado Código) que debe evitarse en aras de una recta administración de justicia. Por tales motivos, quien decide le hace un llamado de atención al mencionado Abogado para que se abstenga de incurrir en conductas que degrade la profesión del Abogado, so pena de las sanciones previstas en la Ley, todo ello de conformidad con el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

V
DISPOSITIVA

Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho supra mencionadas, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la Abogada Vanessa León, Inpreabogado No. 107.942, actuando en su carácter de Defensora Judicial de la parte demandada, ciudadanos JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MORA y HELLMUUD ALEJANDRO DAVID CASTRILLON, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 14.871.480 y V- 16.340.224 respectivamente, en contra de la sentencia definitiva de fecha 07 de noviembre de 2017.

SEGUNDO: SE CONFIRMA el mencionado fallo dictado por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en los términos expuestos por esta Alzada. En consecuencia:

TERCERO: CON LUGAR la pretensión de desalojo a tenor del literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, incoada por el ciudadano GUILLERMO ERNESTO TRUJILLO GARCÍA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 7.211.603, representado judicialmente por los Abogados Carlo Palli y José Saturnino González Rodríguez, Inpreabogado Nos. 79.033 y 215.601 respectivamente, en contra de los ciudadanos JOSÉ ANTONIO HERNÁNDEZ MORA y HELLMUUD ALEJANDRO DAVID CASTRILLON, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 14.871.480 y V- 16.340.224 respectivamente. Por lo tanto, se ordena a los demandados que entreguen al actor libre de bienes, personas y solventes en los servicios públicos y privados, el inmueble arrendado constituido por un local comercial, ubicado en la Calle Páez Oeste, No. 14, de la ciudad de Maracay, Municipio Girardot del estado Aragua.

CUARTO: CON LUGAR la indemnización de daños y perjuicios por la cantidad de veinticuatro mil bolívares (Bs. 24.000,00), equivalente a doce (12) mese de cánones de arrendamiento insolutos, así como aquellos que se sigan venciendo hasta la efectiva entrega material del inmueble antes descrito.

QUINTO: Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia. Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los dos (02) días del mes de mayo de 2018. Años: 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR

DR. RAMÓN CARLOS GÁMEZ ROMÁN

LA SECRETARIA ACCIDENTAL

ABG. SOFIA MORENO

En la misma fecha se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 3:02 p.m.
La Secretaria Accidental

ABG. SOFIA MORENO

RCGR/SM/Marivi
Exp. C-18.553-17