ANTECEDENTES

Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 03 de Agosto de 2017, ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, correspondiéndole el conocimiento a este Juzgado, de la demanda de DESALOJO, que incoara el ciudadano ANTONIO SERGI ALOI, contra el ciudadano LUIS RAMON ROMERO, todos identificados en la parte inicial de este fallo.
Mediante auto de fecha 14 de Agosto de 2017, se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada LUIS RAMON ROMERO, para que compareciera a los veinte días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse verificado su citación, constando que en fecha 09 de Noviembre de 2017, la ciudadana Secretaria de este Tribunal, Abog Arelys Díaz, consignó diligencia en virtud de la cual informa a este Tribunal que le hizo entrega al ciudadano Luis Romero, la respectiva Boleta de Notificación, cumpliendo con la misión encomendada.
Mediante escrito de fecha 16 de Noviembre de 2017, procedió la parte demandada a consignar escrito de contestación a la demanda.
Mediante auto expreso de fecha 18 de diciembre de 2017, se fijo para el quinto día hábil siguiente la celebración de la Audiencia Preliminar.
En fecha 15 de enero de 2018, oportunidad fijada para que tenga lugar la Audiencia Preliminar conforme a lo previsto en el artículo 868 del código de Procedimiento Civil, se procedió a celebrar tal acto y como consecuencia del mismo, las partes solicitaron el diferimiento del mismo para el 18 de enero de 2018.
Siendo la oportunidad para la celebración de la Audiencia preliminar, las partes no llegaron a ningún acuerdo y este tribunal procedió a fijar los hechos controvertidos, los cuales fueron determinados según se evidencia de auto expreso de fecha 15 de febrero de 2018.
Abierta la causa a pruebas, consta en autos que en fecha 20 de febrero de 2018, el apoderado judicial de la parte actora, hizo uso de tal derecho, y en fecha 22 de febrero de 2018, la representación judicial de la parte demandada hizo lo propio mediante la consignación de su respectivo escrito de pruebas.
Vencido el lapso probatorio, el tribunal procedió a fijar la celebración de la Audiencia de Juicio, la cual tuvo lugar el día 25 de abril de 2018.

Por lo que estando dentro de la oportunidad legal para dictar extenso se procede a proferir el fallo en base a las consideraciones que serán explicadas Infra.

Capítulo II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Alegó el demandante es propietario de dos inmuebles tipo locales comerciales distinguidos con los Nros. L-2 y L-3, el cual es parte integrante de un inmueble general identificado con el N° 112 ubicado en la Calle 9, cruce con calle La Romana, del Barrio Santa Rosa, Municipio Girardot del Estado Aragua, alinderados de la siguiente forma: Local L-2 con una superficie de trece metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (13,80 Mts2). Norte: con local identificado “L-3”, Sur: con el pasillo que da acceso al anexo “A-2”, y a las escaleras del anexo “A-3”, Este: con calle La Romana que es su frente, y Oeste: con el anexo identificado como “A-2”. Local L-3 con un área de superficie de treinta y tres metros cuadrados con noventa centímetros cuadrados (33,90 Mts2).
Norte: con local identificado “L-4”, Sur: con el local identificado como “L-2”, y el anexo “A-2”, Este: con calle La Romana que es su frente, y Oeste: con inmueble que es o fue de Lina Romero, tal como se evidencia de los documentos de propiedad, del terreno y de las bienhechurías del inmueble, debidamente protocolizados por ante el hoy Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua, el primero en fecha 31 de marzo de 1.989, quedando registrado bajo el N° 15, Tomo 09, Protocolo Primero, y otro, según titulo supletorio evacuado por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua y debidamente protocolizados por ante el Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del Estado Aragua, en fecha 21 de julio de 2.017, quedando inscrito bajo el N° 36, Folio 274 del Tomo 11 del Protocolo de Transcripción del presente año respectivamente.
Que en fecha diez (10) de marzo de 2011 celebró como arrendador, un contrato de arrendamiento con el ciudadano Luis Ramón Romero, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.189.407 y domiciliado en esta ciudad de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, en su carácter de arrendatario, sobre un inmueble conformado por un Local Comercial construido en un inmueble de mi propiedad ubicado en la Calle 9, cruce con Calle La Romana, N° 112, del Barrio Santa Rosa Municipio Girardot del Estado Aragua, tal como se evidencia del instrumento arrendaticio suscrito por vía autenticada por ante la Notaría Pública Cuarta de la ciudad de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha diez (10) de marzo de 2011, quedando inserto bajo el Nº 17, Tomo 45, de los libros de autenticaciones llevados por la referida oficina notarial.
Que posteriormente, en el año 2011, realizó modificaciones a las bienhechurías del inmueble antes identificado, el cual quedó distribuido de la siguiente manera: en la Planta Baja, dos anexos identificados como “A-1” y “A-2”, y cuatro locales comerciales identificados como “L-1”, “L-2”, “L-3” y “L-4”. En la parte Alta, el anexo identificado como “A-3” , tal como consta del título supletorio del inmueble de su propiedad antes mencionado.
Que una vez determinado el inmueble de su propiedad, el local distinguido con la letra y numero “L-2”, le correspondió al local arrendado en el año 2011, al ciudadano Luis Ramón Romero, antes identificado, a quien también le fue arrendado de manera verbal, en el año 2013, el local distinguido con la letra y numero “L-3”.



Que la relación arrendaticia sobre el cual se demanda se inició mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado a partir del primero (01) de Septiembre de 2010, hasta el primero (01) de septiembre de 2011, prorrogables a su vencimiento por un año más previo acuerdo entre las partes; expreso, escrito y autenticado, por lo menos con quince (15) días de antelación al vencimiento del plazo original o de cualquiera de su prórroga, donde se dejaría constancia del nuevo monto del canon de arrendamiento, tal como se evidencia en la Clausula Tercera contractual, fijándose un canon de arrendamiento en la cantidad de seiscientos bolívares (Bs 600,oo) mensuales para esa época (Clausula Cuarta). Una vez culminado el plazo original de duración del referido contrato de arrendamiento, en fecha Primero (01) de septiembre de 2011, no hubo renovación del mismo por cuanto no hubo acuerdo entre las partes de manera expresa, escrita y autenticada, por lo menos con quince (15) días de antelación al vencimiento del plazo original, tal como se convino de mutuo acuerdo en la Cláusula Tercera contractual antes citada, por lo que al continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado, a partir del dos (02) de septiembre de 2011, comenzó de pleno derecho a disfrutar de la Prorroga Legal establecida en la referida clausula, culminando la misma en fecha 2 de Septiembre del año 2012, por lo que al permanecer el arrendatario en dicho inmueble (locales comerciales), el contrato se convirtió a tiempo indeterminado.
Que en fecha 02 de junio del año 2017, se practicó una inspección judicial por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a los fines de determinar el estado de conservación de los locales comerciales arrendados; dejando constancia dicho tribunal, en el particular segundo que los locales comerciales identificados con el N° L-2 y L-3, se encuentran en mal estado de conservación en sus pisos, paredes y techos, baños en malas condiciones de uso, y en notable deterioro.
Que con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en gaceta oficial N° 40.418 de fecha 23 de mayo del 2014, todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberían ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses, cuestión esta que no se produjo por cuanto el arrendatario antes identificado no quiso celebrar nuevo contrato de arrendamiento sobre los locales comerciales arrendado, así como el ajuste al canon de arrendamiento que viene cancelado actualmente por los mismos en la cantidad de Veinte mil bolívares (Bs 20.000,00), incumpliendo de esta
manera con las disposiciones transitorias del citado decreto. En vista de los acontecimientos antes descritos, y por no existir acuerdo entre las partes, procedió a solicitar en fecha 12 de junio del año 2017, una Notificación Judicial al arrendatario Luis Ramón Romero, supra identificado, la cual fue efectuada por Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 15 de junio de 2917, con la finalidad de notificar al arrendatario sobre la adecuación del citado contrato de arrendamiento y el ajuste del canon arrendaticio de los locales comerciales, según el nuevo decreto antes mencionado y el avalúo practicado a dichos locales.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.257 del Código Civil, en el artículo 40, literales c) e i) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicada en gaceta oficial N° 40.418 de fecha 23 de mayo del 2014 e igualmente fundamentó la presente acción en el incumplimiento de las clausulas tercera, séptima y octava del contrato de arrendamiento
Que en merito de los hechos expresados procede a demandar, como en efecto demandó al ciudadano LUIS RAMON ROMERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, y quien está identificada con la cédula N° V-7.189.407, para que convenga o a ello sea condenado por este tribunal a: PRIMERO el desalojo de los locales comerciales distinguidos con el Nros. L-2 y L-3 el cual es parte integrante de un inmueble general identificado con el N° 112 ubicado en la Calle La Romana cruce con Calle La Nueva, Barrio Santa Rosa Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, alinderaos de la siguiente forma: Local L-2 con una superficie de trece metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (13,80 Mts2). Norte: con local identificado “L-3”, Sur: con el pasillo que da acceso al anexo “A-2”, y a las escaleras del anexo “A-3”, Este: con calle La Romana que es su frente, y Oeste: con el anexo identificado como “A-2”. Local L-3 con un área de superficie de treinta y tres metros cuadrados con noventa centímetros cuadrados (33,90 Mts2). Norte: con local identificado “L-4”, Sur: con el local identificado como “L-2”, y el anexo “A-2”, Este: con calle La Romana que es su frente, y Oeste: con inmueble que es o fue de Lina Romero. SEGUNDO: Que se le haga entrega material de los locales arrendados en perfecto estado de limpieza y mantenimiento, funcionando correctamente todos los servicios que le son propios y sin ninguna clase de daños, completamente solvente y al día en los servicios públicos y privados del inmueble, en conformidad con la Clausula Séptima y Décima segunda contractual. Estimó la

demanda en la cantidad de Doscientos cuarenta mil Bolívares (Bs.240.000,oo) equivalentes a ochocientas unidades tributarias (800 U.T).

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Analizadas como han sido las pruebas aportadas por ambas partes, esta Juzgadora observa que conforme a la regla de distribución de la carga de la prueba, contemplada en los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, estableciendo las citadas disposiciones legales lo siguiente:
Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: “(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quien quiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas".
Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.
En el sub examine, la parte demandante alegó que en el documento de arrendamiento consta que el contrato fue acordado a tiempo determinado o a plazo fijo, pero al no desocuparse el inmueble el mismo se convirtió a tiempo indeterminado, y dado que se han cumplido el artículo 40 literales c) e i); el hecho de que la arrendataria ha ocasionado al inmueble de marras, deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble y en contravención del contrato que le señala y especifica que debe cuidar de las paredes, pisos y demás dependencias del local. Que el ciudadano Luis Ramón Romero, (arrendatario) ha incumplido con varias de su obligaciones violando tanto el contrato suscrito por ella, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos c) e i) del artículo 40 del Decreto con Rango valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el uso comercial.
En cuanto al literal c) del artículo 40 de la Ley de arrendamiento inmobiliarios, esta Jurisdicente observa que ha sido probado el hecho de que el arrendatario haya causado deterioro al inmueble mayores a los proveniente del uso normal a la actividad económica realizados por el demandado, por cuanto la inspección judicial realizada al inmueble es prueba fehaciente de la falta de mantenimiento y deterioro grave dado al inmueble en contravención a las clausulas contenidas en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, quien debió mantener y cuidar el inmueble como un buen padre de familia, fuera de la actividad que realizase el demandado, acciones contrarias a lo pactado de mutuo acuerdo entre las partes, observando que de la inspección judicial que la
parte actora consignó junto a su escrito libelar en el particular primero el tribunal dejo constancia de que se encuentra constituida en la dirección, sede de los locales L-2 y L-3 arrendados al ciudadano Luis Ramón Romero. En el segundo particular El tribunal dejo constancia del mal estado de conservación de los pisos, paredes y techo del local signado L-2. Igualmente el tribunal deja constancia del que el Local signado con el N° L-3 se encuentra en malas condiciones de conservación pisos, paredes y techo. En idéntica forma el baño se encontraba en malas condiciones de uso. Igualmente el tribunal dejo constancia, según lo manifestado por el ciudadano Luis Ramón Romero (arrendatario) de la existencia de un fondo de comercio identificado con el nombre de Rectiservicios Múltiples R& C.A., evidenciándose que la demandada de autos no incumplió con lo pactado en su cláusula decima segunda, que conlleva forzosamente a quien decide a declarar con lugar el literal c) del artículo 40 de la Ley de arrendamiento inmobiliarios, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precia en el dispositivo de este fallo.
Por todo lo antes expuesto, con la inspección judicial quedó demostrado el deterioro del inmueble y en consecuencia, vista las particularidades que enmarcan el caso sub examine, y por cuanto son hechos que fueron alegados en el libelo de demanda y siguiendo los criterio doctrinal y jurisprudencial invocados, según el cual una prueba es impertinente cuando en forma manifiesta verse sobre un hecho no articulado en la demanda o en la contestación, resulta concluyente para esta sentenciadora considerar que a la prueba de inspección judicial consignada junto al libelo de demanda, se le otorga pleno valor probatorio. Y así se establece.