TSJ Regiones - Decisión

ANTECEDENTES

Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 28 de Abril de 2017, ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, correspondiéndole el conocimiento a este Juzgado, de la demanda de DESALOJO, que incoara la ciudadana FRANCYS INES CARABALLO GIL, contra la empresa La Sociedad Mercantil CRONOS TECH C.A., todos identificados en la parte inicial de este fallo.
Mediante auto de fecha 05 de Mayo de 2017, se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, La Sociedad Mercantil CRONOS TECH C.A., para que compareciera a los veinte días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse verificado su citación.
En fecha 19 de mayo de 2017, el Alguacil de este Tribunal deja constancia que en fecha 18 de Mayo de 2017, se trasladó a la dirección de la parte demandada con la finalidad de citar a los demandados y lo atendió un ciudadano de nombre Pedro Mora, quien le manifestó que los demandados no se encontraban.
En fecha 22 de mayo de 2017, la Apoderada Judicial de la parte demandante diligenció solicitando al tribunal citar a los demandados por carteles se conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, el cual fue acordado mediante auto de este Tribunal en fecha 24 de mayo de 2017 y en fecha 14 de junio de 2017, la parte demandante consigna la publicación por carteles de la parte demandada, a los fines de que sean agregados a los autos. Igualmente solicitó el traslado de la Secretaria de este Tribunal a los fines de la fijación del cartel de citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 10 de Julio de 2017, la ciudadana Secretaria de este Tribunal, Abog Arelys Díaz, consignó diligencia en virtud de la cual informa a este Tribunal que le hizo entrega al ciudadano Pedro Mora, la respectiva Boleta de Notificación, cumpliendo con la misión encomendada.
Mediante diligencia de fecha 07 de Agosto de 2017, procedió la parte demandante a solicitar la designación de un defensor judicial a la parte demandada a los fines de resguardar el derecho a la defensa de los demandados, cuya solicitud fue acordada mediante auto de fecha 10 de Agosto de 2017, designando al Abog Juan Parra T., como defensor Ad Litem, quien deberá comparecer por ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a su citación.
En fecha 13 de noviembre de 2017, el Defensor Judicial de la parte demandada presentó mediante escrito, la contestación de la demanda
Mediante auto expreso de fecha 20 de Diciembre de 2017, se fijó para el quinto día hábil siguiente la celebración de la Audiencia Preliminar.
En fecha 17 de enero de 2018, oportunidad fijada para que tenga lugar la Audiencia Preliminar conforme a lo previsto en el artículo 868 del código de Procedimiento Civil, se procedió a celebrar tal acto.
Siendo la oportunidad para la celebración de la Audiencia preliminar, las partes no llegaron a ningún acuerdo y este tribunal procedió a fijar los hechos controvertidos, los cuales fueron determinados según se evidencia de auto expreso de fecha 14 de febrero de 2018.
Abierta la causa a pruebas, consta en autos que en fecha 20 de febrero de 2018, el apoderado judicial de la parte actora, hizo uso de tal derecho. La representación judicial de la parte demandada no presentó pruebas.
Vencido el lapso probatorio, el tribunal procedió a fijar la celebración de la Audiencia de Juicio, la cual tuvo lugar el día 03 de Mayo de 2018.
Por lo que estando dentro de la oportunidad legal para dictar extenso se procede a proferir el fallo en base a las consideraciones que serán explicadas Infra.

Capítulo II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Alegó el demandante que en fecha 31 de marzo de 2009, celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil CRONOS TECH C.A., Sociedad debidamente registrada por el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 09 de Noviembre de 2007, anotada bajo el N° 37, Tomo 95-A, representada por los ciudadanos ORLANDO ANTONIO MORA MORALES y ANTONIO ELIAS PEREZ MORALES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.16.531.271 y V-7.198.873 respectivamente, sobre un local comercial el cual se ubicado en la Avenida Aragua cruce con Bermúdez, Centro Comercial Maracay Plaza, Planta Baja (PB), sector E y se identifica con la letra y el número PB-69-E, Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua.
Que de acuerdo a las clausulas segunda y tercera la relación arrendaticia sobre el cual se demanda se inicio mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado a partir del primero (1°) de noviembre de 2008 hasta el 31 de octubre de 2009, fijándose un canon de arrendamiento de mil bolívares mensuales y el cual tendría una duración de un (1) año, pudiendo ser prorrogado por un lapso de tiempo igual, siempre de mutuo acuerdo entre las partes.
Que el referido contrato de arrendamiento se ha venido prorrogando automáticamente por periodos iguales de un año, luego en junio del año 2016, después de sostener varias conversaciones con el ciudadano Antonio Elías Pérez Morales, uno de los representantes legales de la Sociedad Mercantil CRONOS TECH C.A. y su abogado, a los fines de ajustar el canon de arrendamiento del local arrendado, de acuerdo al índice inflacionario y adecuar el contrato con el nuevo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014.
Que acordaron en celebrar un nuevo contrato de arrendamiento conforme a la nueva ley antes citada, el cual comenzaría a regir a partir del primero (1) de Junio de 2016, hasta el día 31 de Mayo de 2017, pero es el caso que la referida Sociedad Mercantil después de haber pactado con su persona y su abogado se negó a suscribir el nuevo contrato de arrendamiento que ya lo había elaborado el abogado y hasta la presente fecha se encuentra cancelando un canon de arrendamiento de manera irregular y extemporánea por la cantidad irrisoria de mil bolívares (Bs. 1.000,00), y por su contumacia no se adecuo el señalado contrato a las estipulaciones que dicta la nueva ley.
Que aunado a ello, la arrendataria, Sociedad Mercantil CRONOS TECH C.A., ha incumplido con la clausula cuarta del citado contrato, la cual establece: “… el local será utilizado por la arrendataria, única y exclusivamente en el ramo de ventas de loterías, cyber y equipos de computación, quedando contravenido cualquier otro tipo de uso y actividad, sin la autorización dada por escrito por parte de la arrendadora, lo cual se evidencia y consta de la inspección judicial practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, signado con el N° 371-13, la cual se desprende que en el local arrendado funciona la Sociedad Mercantil CRONOS TECH C.A., evidenciándose según los particulares evacuados quinto, sexto y séptimo, que la referida Sociedad Mercantil le cambió el objeto para el cual fue arrendado el local, de acuerdo a la clausula antes transcrita, ya que ahora se dedica a la venta de accesorios y servicio técnico para celulares y que mucho menos funciona un cyber en el mismo.
Que la arrendataria la Sociedad Mercantil CRONOS TECH C.A., ha dejado de cancelar las cuotas de condominio del local comercial arrendado correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año 2016, enero, febrero y marzo del año 2017, lo cual asciende a la cantidad de cuatrocientos ochenta y seis mil ciento treinta y cinco bolívares con cuarenta y seis céntimos (Bs. 486.135,46), incumpliendo de esta manera con la clausula contractual séptima, lo cual consta en el estado de cuentas expedido por la A. C. Condominio Maracay Plaza, donde se evidencia la morosidad del local arrendado signado con las letras y número PB-069-E, objeto de esta acción y de la constancia expedida por dicha asociación civil de condominio.
Que fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.271 del Código Civil venezolano; Disposiciones Transitorias del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su primera disposición. Igualmente fundamentaron la presente acción en el incumplimiento de las clausulas cuarta, séptima y décima segunda del contrato de arrendamiento, objeto de esta litis.
Que en merito de los hechos expresados y con fundamento en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.271 del Código Civil en concordancia con el artículo 40 literal “a” y la “i” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y las Clausulas Cuarta, Séptima y Décima Segunda respectivamente del contrato de arrendamiento procede a demandar en este acto a La Sociedad Mercantil CRONOS TECH C.A., Sociedad debidamente registrada por el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 09 de Noviembre de 2007, anotada bajo el N° 37, Tomo 95-A, representada por los ciudadanos ORLANDO ANTONIO MORA MORALES y ANTONIO ELIAS PEREZ MORALES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.16.531.271 y V-7.198.873 respectivamente, para que convengan o a ello sea condenada por este tribunal: PRIMERO el desalojo del local comercial ubicado en la Avenida Aragua cruce con Bermúdez, Centro Comercial Maracay Plaza, Planta Baja (PB), sector E y se identifica con la letra y el número PB-69-E, Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua. SEGUNDO: Que se le haga entrega material del local arrendado en perfecto estado de limpieza y mantenimiento, funcionando correctamente todos los servicios que le son propios y sin ninguna clase de daños, completamente solvente y al día en los servicios públicos y privados del local comercial arrendado, en conformidad con las Clausulas Contractual Sexta y Séptima. Estimó la demanda en la cantidad de Seiscientos mil Bolívares (Bs.600.000,oo) equivalentes a dos mil Unidades Tributarias (2.000 U.T).
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Analizadas como han sido las pruebas aportadas por ambas partes, esta Juzgadora observa que conforme a la regla de distribución de la carga de la prueba, contemplada en los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, estableciendo las citadas disposiciones legales lo siguiente:
Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: “(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quien quiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas".
Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.
En el sub examine, la parte demandante alegó que en el documento de arrendamiento consta que en el contrato en la clausula cuarta, fue acordado entre las partes que el local será utilizado por la arrendataria única y exclusivamente en el ramo de venta de loterías, cyber y equipos de computación, QUEDANDO CONTRAVENIDO CUALQUIER OTRO TIPO DE USO Y ACTIVIDAD sin la autorización dada por escrito por parte de la arrendadora. Igualmente en la clausula séptima establece la obligación de la arrendataria del pago de todos los servicios públicos y privados de que haga uso en el inmueble, tales como agua, electricidad, teléfono, condominio, aseo urbano, gas, impuestos municipales u otro servicio contratado, y dado que se han cumplido el artículo 40 literales a) e i); el hecho de que la arrendataria no haya cancelado desde el mes de noviembre de 2016 las cuotas de condominio y en contravención del contrato que le señala y especifica que cancelar dichas cuotas. Que La Sociedad Mercantil CRONOS TECH C.A., (arrendataria) ha incumplido con varias de su obligaciones violando tanto el contrato suscrito por ella, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos c) e i) del artículo 40 del Decreto con Rango valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el uso comercial.
En cuanto al literal c) del artículo 40 de la Ley de arrendamiento inmobiliarios, esta Jurisdicente observa que ha sido probado el hecho de que el arrendatario haya cambiado unilateralmente el fin para lo cual fue arrendado el local comercial ubicado en Centro Comercial Maracay Plaza, Planta Baja (PB), sector E y se identifica con la letra y el número PB-69-E, Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua, objeto de esta demanda y por cuanto la inspección judicial realizada al inmueble es prueba fehaciente del cambio de actividad comercial del mismo, en contravención a las clausulas contenidas en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, quien debió mantener el ramo de venta de loterías, cyber y equipos de computación, contrario a lo pactado de mutuo acuerdo entre las partes, observando que de la inspección judicial que la parte actora consignó junto a su escrito libelar y luego evacuo inspección ocular con el tribunal a quo, evidenciándose que la demandada de autos no incumplió con lo pactado en la cláusula cuarta y séptima del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, aunado a que la demandada no trajo al juicio nada que probare que le favorezca”, cuya expresión ha dado lugar a múltiples discusiones doctrinarias, siendo el criterio reiterado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que al demandado sólo le está permitido proporcionar aquellas pruebas que sean capaces de enervar o frustrar la acción intentada, es decir, las que constituyan la contraprueba de los hechos alegados por el actor, sin poder proporcionar nuevos elementos probatorios tendentes a constituir excepciones, observándose que la parte demandada no trajo prueba alguna que desvirtuara lo alegado y aportado por la parte actora en la presente litis, que conlleva forzosamente a quien decide a declarar con lugar la presente demanda, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo.. Y ASI SE DECIDE.