TSJ Regiones - Decisión

I.
ANTECEDENTES
Suben las presentes actuaciones procedentes del Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, con sede en Cagua, relacionadas con el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana IVON CLARETT BACHOUR GARCÍA, asistida por la abogada Maira Ziem, Inpreabogado N° 34.710 (parte actora), contra la sentencia dictada en fecha 25 de enero de 2018, por ese Juzgado, mediante la cual declaró SIN LUGAR la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoada por ella contra los ciudadanos FRANCO JOSÉ PIRRUCCIO MARQUEZ y MARÍA NUNZIATINA PIRRUCCIO MÁRQUEZ.
El referido recurso de apelación corresponde conocerlo a este Juzgador, según distribución efectuada el 16 de abril de 2018, tal y como consta al folio 142, por lo que, se procedió a darle entrada en este despacho en fecha 18 de enero de 2018, contentivo de ciento setenta y un (171) folios útiles, tal como se evidencia de la nota estampada por la secretaria de éste despacho (folio 143) del presente expediente.
Posteriormente, mediante auto de fecha 27 de abril de 2018, se fijó la oportunidad para que las partes presentaran informes al vigésimo (20) día de despacho, destacando que vencido que fuera dicho lapso se dictaría sentencia dentro de los sesenta (60) días consecutivos, conforme a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 521 ejusdem (folio 144).
Asimismo, en fecha 31 de mayo de 2018, se dejó constancia que ninguna de las partes presentó informes ante esta Superioridad (folio 145).
II.
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
En fecha 25 de enero de 2018, el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua con sede en Cagua, dictó decisión (folios 118 al 132) mediante la cual, declaró lo siguiente:
“… Primero: SIN LUGAR LA DEMANDA que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, ha presentado la ciudadana: IVON CLARETT BACHOUR DELGADO (…) en contra de los ciudadanos: FRANCO JOSÉ PIRRUCCIO MARQUEZ y MARÍA NUNCIATINA (Sic) PIRRUCCIO MARQUEZ, (…) Segundo: SE ORDENA a los ciudadanos FRANCO JOSÉ PIRRUCCIO MARQUEZ y MARÍA NUNCIATINA PIRRUCCIO MARQUEZ, la devolución de la cantidad de Bolívares Veinte mil (Bs. 20.000,00) a la ciudadana IVON CLARETT BACHOUR GARCÍA, antes identificada, por no demostrar el cumplimiento de las obligaciones contenidas en el contrato preliminar objeto del presente litigio relacionado al pago total de la opción de compra venta (…) Tercero: Dado el pronunciamiento del primer particular del presente dispositivo, se condena en costa (Sic) a la parte demandante (…)”.
III.
DE LA APELACIÓN
Cursa al folio ciento treinta y ocho (138), diligencia de fecha 03 de abril de 2018, presentada por la ciudadana IVON CLARETT BACHOUR GARCÍA, asistida por la abogada Maira Ziem, Inpreabogado N° 34.710 (parte actora), en la cual apeló de la sentencia dictada en fecha 25 de enero de 2018, por el Juzgado de la causa, en los siguientes términos:
“(…) Acudo ante su competente autoridad a fin de Apelar de la decisión emitida en fecha 25 de enero de 2018, y la cual cursa a los folios 118 al 132. Es todo, terminó, se ley[ó] y conformes firman (…)”.

IV.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
A los fines de determinar los fundamentos en que se sustenta este Juzgador para dictar el presente fallo, quien aquí juzga considera necesario destacar los siguientes hechos:
El presente juicio se refiere a la demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra venta presentada ante el a quo por la ciudadana IVON CLARETT BACHOUR GARCÍA asistida por el abogado en ejercicio DESIDERIO DELGADO, inscrito en Instituto de previsión social del abogado bajo el N° 28.570, en contra de los ciudadanos FRANCO JOSÉ PIRRUCCIO MARQUEZ y MARÍA NUNZIATINA PIRRUCCIO MÁRQUEZ.
En fecha 1° de octubre de 2016, la parte demandada opuso cuestiones previas.
En fecha 16 de noviembre de 2016, el apoderado judicial de la parte actora se opuso a las cuestiones previas opuestas por su contraria.
En fecha 21 de marzo de 2017, el Tribunal declaró con lugar la cuestión previa de defecto de forma y ordenó a la parte actora subsanarlas.
En fecha 3 de mayo de 2017 el abogado Carlos Desiderio Delgado en su carácter de autos, subsanó la cuestión previa.
En fecha 16 de mayo de 2017 la Juzgadora del a quo declaró subsanada la cuestión previa y ordenó la continuación del procedimiento.
En fecha 02 de junio de 2017, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 15 de junio de 2017, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 16 de junio de 2005, el Tribunal admitió las pruebas presentadas por la parte demandada y negó la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora dada su extemporaneidad.
En fecha 31 de julio de 2017 el a quo fijó el decimoquinto (15) día de despacho siguiente para que las partes presentaran informes.
En fecha 20 de septiembre de 2017 la parte demandada consignó su escrito de informes.
En fecha 25 de enero de 2018 el a quo dictó sentencia definitiva.

DE LOS HECHOS ALEGADOS POR LA PARTE ACTORA EN SU LIBELO:
La parte actora en su escrito libelar indicó lo siguiente:
Que consta de documento autenticado en fecha 31 de julio de 2012 (…), por ante el Registrador Público con funciones notariales del Municipio Zamora del Estado Aragua, anotado bajo el N|08, tomo 48, que celebré un contrato de opción de compra venta con los ciudadanos FRANCO JOSÉ PIRRUCCIO MARQUEZ y MARIA NUNZIATINA PIRRUCCIO MARQUEZ, (…) sobre el apartamento N° C-21 de la Segunda Planta del Conjunto Residencial Paragua, parcela N° 12, en el plano general de la Urbanización Parque Residencial La Haciendita de esta ciudad, (..). Dicho apartamento tiene una superficie de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON DIEZ Y NUEVE CENTÍMETROS CUADRADOS (86,19 M2) y sus medidas y linderos son: NORTE: área de estacionamiento N°1 y fachada de acceso al módulo C; SUR: fachada posterior del módulo C; ESTE: fachada que da a la sala de fiesta del condominio; OESTE: hall de distribución que separa los dos (2) apartamentos del módulo C de las respectivas plantas. (…) le corresponde un (1) puesto de estacionamiento (…) Sobre dicho apartamento pesaba un derecho de usufructo vitalicio a favor de la ciudadana MARIA AUXILIADORA MARQUEZ NARH (…) el cual fue extinguido mediante documento de fecha 01.11.2012 protocolizado por ante ese mismo Registro, bajo el N°19, tomo 76, el cual produzco marcado 3. (…) Dichas personas han incurrido en vías de hecho tales como ordenar el corte de agua al apartamento, que el Condominio no me reciba los pagos puntualmente realizo etc (…) Sin embargo, ciudadana juez, según se evidencia de los anexos marcados 10 y 11, los promitentes vendedores reniegan de su obligación de cumplir sus obligaciones contractuales y extracontractuales, negándose a venderme el inmueble de marras (…) Como puede verse, yo cumplí con las obligaciones que me son inherentes según el contrato de opción de compra venta firmado, mientras que los promitentes vendedores se negaron llegado el día fijado para el otorgamiento del contrato a firmarlo (…) que los propietarios se obligan a venderme el inmueble en cuestión por la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) de los cuales pagué al firmar dicho contrato la cantidad de veinte mil bolívares (Bs.20.000,00) quedando pactado que el saldo restante, o sea, la suma de Bs. 330.000,00 sería pagada mediante financiamiento del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), y que el plazo para la obtención de tal financiamiento era de 90 días contados a partir de la firma del contrato de marras (…) PETITUM Por todo lo anterior, y con fundamento en los artículos 1, 2, 3, 4, 5, 6 y 7 de la Resolución N°11, de fecha 5.2.13 emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, (…) DEMANDO POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA a los ciudadanos FRANCO JOSÉ PIRRUCCIO MARQUEZ y MARIA NUNZIATINA PIRRUCCIO MARQUEZ (…) ya identificados supra, a los fines de que convengan o en su defecto a ello sean condenados por este tribunal en los siguientes conceptos: PRIMERO: en el cumplimiento del contrato de opción de compra venta celebrado conmigo (…) el cual constituye el instrumento fundamental de esta demanda, para que me vendan el inmueble objeto de tal contrato de opción de compra venta en las mismos (Sic) términos de modo, tiempo, precio y lugar allí establecidos (…) SEGUNDO: en que cumpla con las obligaciones que les imponen los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil (…)”.

La parte demandada no dio contestación a la demanda. A pesar que tal circunstancia, establece una presunción en su contra conforme al artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, dicho artículo contiene sólo una presunción iuris tantum, puesto que no tendrá valor absoluto hasta que pasado el lapso de pruebas o dentro del juicio cuando a ello haya lugar, la parte afectada no probase nada que le favorezca o que dichas pruebas sean insuficientes o impertinentes. Así se declara.

DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
En ese orden corresponde a esta Alzada revisar el acervo probatorio presentado por las partes:
La parte actora promovió las siguientes pruebas:
1. Copia fotostática simple del contrato de opción de compra venta, el cual fue autenticado por ante la oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Zamora del estado Aragua, en funciones notariales, el 31 de julio de 2012, inserto bajo el N°8, tomo 48, de los libros respectivos, este Tribunal teniendo en consideración que el mismo no fue impugnado por la parte contraria, le confiere valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo prueba de la existencia del contrato y las condiciones del mismo. En consecuencia tiene por cierto que:
• Los ciudadanos MARIA AUXILIADORA MARQUEZ NARH, FRANCO JOSÉ PIRRUCCIO MARQUEZ y MARÍA NUNZIATINA PIRRUCCIO MARQUEZ, celebraron un contrato de opción a compra venta en fecha 31 de julio de 2012 sobre un inmueble identificado así en la cláusula PRIMERA “apartamento ubicado en la primera planta, distinguido con el N°C-21, Urbanización Parque Residencial La Haciendita, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Aragua, edificio Paragua, distinguida la parcela sobre la cual está construido, el referido Conjunto Residencial o Condominio Paragua, con el N° 12, en el plano General de la Urbanización (…)”.
• Ambas partes pactaron en la cláusula CUARTA del contrato que el precio pactado de la opción “es por la cantidad de bolívares TRECIENTOS (Sic) CINCUENTA MIL (Bs. 350.000,00)” y que la forma de pago sería la siguiente: “VEINTE MIL (Bs20.000,00) que los Vendedores declaran recibir [al momento de la firma de la opción] de manos de la compradora, en dinero efectivo, a su entera y cabal satisfacción, el saldo restante ósea (Sic) la cantidad de Bolívares TRECIENTOS TREINTA MIL (Bs. 330.000,00) Con financiamiento del Fondo de Ahorro Obligatorio para la vivienda (FAOV) no financien el cien por ciento (100%) del saldo restante, la Compradora cancelara (Sic) a los Vendedores la diferencia, en el momento de la firma del documento final de Compra, por ante el Registro Inmobiliario Correspondiente”.
• En la cláusula SEXTA dispusieron que la duración del contrato será de “NOVENTA (90) DIAS a partir de la Autenticación de la presente Opción de Compra Venta, mas TREINTA (30) DIAS de prórroga”.

2. Renuncia de la ciudadana MARÍA AUXILIADORA MARQUEZ NARH al usufructo vitalicio que constituyeron a su favor los ciudadanos FRANCO JOSÉ PIRRUCCIO MARQUEZ y MARÍA NUNZIATINA PIRRUCCIO MARQUEZ, documento autenticado por ante la oficina de Registro Público del Municipio Zamora del estado Aragua, en funciones notariales, bajo el N° 19, tomo 76, al respecto este Tribunal debe señalar que dicho instrumento solo alcanza a probar que cesó el usufructo que pesaba sobre el inmueble objeto del contrato de opción a compra, no obstante ello no constituye prueba que coadyuve a la pretensión de la accionante. Así se declara.
3. Constancia de recepción de documentos suscrita por la ciudadana Wallis Álvarez Wendy Wismar, del Banco de Venezuela de fecha 3 de agosto de 2012, al respecto esta Alzada considera que dichas documentales solo prueban que la ciudadana Bachour García Ivon Clarett solicitó ante dicha institución bancaria un crédito, sin que pueda establecerse de dichas documentales el tipo de crédito solicitado por la referida ciudadana, por lo tanto se desechan del proceso. Así se declara.
4. Constancias bancarias emitidas por el Banco de Venezuela de fechas 9 de febrero de 2012 y 24 de julio de 2012, este Tribunal las desecha dada su manifiesta impertinencia.
5. Documento de venta redactado por el grupo Consultores Legales Asociados, visado por la ciudadana Ricci Prieto Anuzesky y recibido por el Registro Público de los Municipios Sucre y Lamas del estado Aragua, al respecto observa esta Alzada que dicha instrumental no es más que un documento privado que fue consignado por la demandada ante el Registro Público, sin que pueda establecerse por medio del mismo el cumplimiento de las obligaciones contraídas por la demandada en el contrato de opción a compra. Así se declara.
6. Con relación a la carta dirigida por la ciudadana Eloisa Pereira, Inpreabogado N° 137.766, a la “Oficina Recaudadora de Honorarios Profesionales del Colegio de Abogados del Estado Nueva (Sic) Aragua” este Tribunal considera que la misma es un documento privado emanado de un tercero ajeno al juicio que no fue ratificado mediante la prueba testimonial, en consecuencia se desecha del proceso de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara
7. Notificación de desocupación del inmueble de fechas 3 de julio de 2014 y 17 de abril de 2016, este Tribunal las desecha toda vez que las mismas están destinadas a demostrar una relación arrendaticia entre las partes y las obligaciones relacionadas a dicha relación, por lo tanto se desechan del proceso. Así se declara.
8. Con relación a la serie de vauchers de depósitos que rielan a los folios 38 al 50 este Tribunal los desecha del proceso toda vez que los mismos fueron promovidos por la accionante para demostrar una relación arrendaticia existente entre ella y la demandada, hecho que no forma parte del asunto controvertido en el caso sometido a consideración de quien decide. Así se declara.

La parte demandada en la etapa probatoria invocó el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes y que fue valorado supra.

Así pues, analizadas como han sido las pruebas aportadas al proceso, pasa este Tribunal a evaluar la procedencia o no de la pretensión de la parte actora. En tal sentido, es preciso puntualizar lo siguiente:

De la transcripción hecha de las cláusulas PRIMERA y CUARTA del contrato en que se fundamenta la presente demanda, se verifica que las partes establecieron claramente el objeto (un inmueble), el precio definitivo (Bs. 350.000,00) y el consentimiento de vender y comprar respectivamente, características éstas que son vinculantes para identificar la naturaleza del mismo -conforme a la sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, dictada en el caso de D.A.L. contra M.I.G. del R., en el que intervino como tercera la sociedad mercantil Dernier Cosmetics, S.A.

Ahora bien, de conformidad con los artículos 1.133 y 1.134 del Código Civil que establecen:
“Artículo 1133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Artículo 1.134.-El contrato es (…) bilateral, cuando se obligan recíprocamente”.

En ese orden de ideas, considera esta Superioridad que la parte actora no logró demostrar que efectivamente le fue concedido el financiamiento del Fondo de Ahorro Obligatorio en el lapso de vigencia de la opción, tampoco puede extraerse dicha información del instrumento de venta presentado por ante el registro inmobiliario, pues sólo consta en autos que dicho instrumento privado fue recepcionado por la oficina de Registro Inmobiliario presuntamente en fecha 22 de marzo de 2013, fecha que supera con creces el plazo fijado en la cláusula SEXTA del contrato, por las razones siguientes: El contrato de opción de compra venta se firmó el 31 de julio de 2012, lo cual implica que el plazo de noventa (90) días venció el 30 de octubre de de 2012 y la prórroga de treinta (30) días venció el 29 de noviembre de 2012; lo cual evidencia que la compradora parte actora en la presente causa no logró demostrar el cumplimiento de sus obligaciones contraídas en ocasión al contrato.
Conviene pues traer a colación el artículo 1.167 del Código Civil que textualmente señala:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Asimismo, la doctrina desarrolla con claridad el aspecto volitivo inserido en la materia contractual, de la siguiente manera:

“…El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o más manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes (…) Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento más apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias” (Eloy Maduro Luyando (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones, Derecho Civil III).

En ese sentido, al haber la demandante aceptado los términos en que celebró el contrato bajo examen, debió cumplir en el plazo fijado las obligaciones contraídas por ella en ocasión al mismo, lo cual no hizo, por ende, al no constar en autos elementos probatorios que demuestren su pretensión, no puede prosperar; lo cual como corolario conlleva que se declare SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana IVON CLARETT BACHOUR GARCÍA asistida por la abogada Maira Ziems, inpreabogado N°34.710, contra la sentencia dictada en fecha 25 de enero de 2018, por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, con sede en Cagua. Así se decide.

V.
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho y jurisprudenciales ut supra señaladas, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana IVON CLARETT BACHOUR GARCÍA asistida por la abogada Maira Ziems, inpreabogado N°34.710, contra la sentencia dictada en fecha 25 de enero de 2018, por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, con sede en Cagua.
SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, incoada por la ciudadana IVON CLARETT BACHOUR GARCÍA asistida por la abogada Maira Ziems, inpreabogado N°34.710, contra la sentencia dictada en fecha 25 de enero de 2018, por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, con sede en Cagua.
TERCERO: Se condena en costas a la parte perdidosa, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Se condena en costas a la parte recurrente por la interposición del recurso de apelación de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada. Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en Maracay, el primer (1°) día del mes de octubre de 2018. Años: 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR,

DR. RAMÓN CARLOS GÁMEZ ROMAN
LA SECRETARIA,

ABG.LISENKA CASTILLO.
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 03:30 de la tarde.
LA SECRETARIA,

ABG.LISENKACASTILLO

EXP. C-18.607-18
RCGR/LC/mp.