I.- ANTECEDENTES
Suben las presentes actuaciones provenientes del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del estado Aragua y las mismas se relacionan con el recurso de apelación interpuesto por el abogado Edmundo José Rodríguez Ovalles contra la sentencia dictada por el referido Juzgado, en fecha 20 de junio de 2018.
Realizada la distribución en fecha 10 de julio de 2018 (folio 61, II pieza), correspondió conocer a esta Superioridad la presente causa, siendo recibidas dichas actuaciones en este despacho en fecha 17 de julio de 2018, según nota estampada por la Secretaria de este Juzgado (folio 62), y mediante auto expreso de fecha 25 de julio de 2016 se fijó la oportunidad para presentar informes y vencido dicho lapso se sentenciaría la presente causa (folio 63, II pieza).

II. DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 16 de febrero del 2018, el Tribunal de la causa procedió a dictar sentencia (folios 38 al 42, II pieza), en la cual se puede observar lo siguiente:
“...PRIMERO:CON LUGAR demanda que por resolución de contrato tienen intentada la ciudadana CARMEN ELISA FUENTES DE RINCON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 3.143.437, contra el ciudadano JOSEPH AHMAR HALLAK, venezolano, titular de la cédula de identidad N° 6.083.779. SEGUNDO:SIN LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano JOSEPH AHMAR HALLAK, antes identificado, contra la ciudadana CARMEN ELISA FUENTES DE RINCON ya identificada. TERCERO: Se condena a la parte demandada reconviniente al pago de las costas procesales de conformidad con lo establecido en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil”.

III. DE LA APELACIÓN
Ahora bien, fue presentada diligencia de fecha 20 de junio de 2018, relativa al recurso de apelación interpuesto por el abogado EDMUNDO JOSÉ RODRÍGUEZ OVALLES, Inpreabogado N°59.232, que señaló (folio 55):
“…APELO de la decisión definitiva de ese Juzgado, de fecha 16 de febrero de 2018 (…)” (folio 55, II pieza).

IV. DEL ESCRITO DE INFORMES DE LA PARTE RECURRENTE
En fecha 3 de octubre de 2018, la parte demandada en su condición de apelante, presentó informes ante esta Alzada alegando lo siguiente (folios 76 y 77, II pieza):
“(…)PRIMERO: Es palpable que la accionante fue negligente, ineficaz e ineficiente en la ejecución del contrato de compra-venta celebrado (…) [que] La vendedora no presentó oportunamente a su cobro, el cheque con el cual se le pagó el precio del bien vendido (…) en fecha 6 de julio de 2009, al otorgar el documento de compra-venta por ante el registro público, (…) [que] el cheque quedó suspendido en fecha 15 de julio de ese mismo año la parte actora, no promovió ni evacuó medio probatorio alguno que demuestre que el banco se negó a pagar el cheque en cuestión y/o donde conste la causa de la alegada negativa (…) SEGUNDO: Consta en el expediente, que la vendedora hoy demandante, ha reconocido que jamás hizo entrega de la cosa vendida (…) por lo que solicita se declare con lugar la reconvención. TERCERO: La juez recurrida infringió el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, al no decidir el rechazo del demandado a la estimación de la demanda (…) CUARTO: La Juez de instancia (…) infringió el principio del Juez natural (…) [porque asumió la estimación del] valor de la demanda”.

V. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente, este Tribunal Superior observa que el núcleo de la presente apelación se circunscribe a verificar si la sentencia recurrida se encuentra o no ajustada a derecho, por lo que, quien decide pasa hacer una exhaustiva revisión de todas las actuaciones que contemplan el presente expediente para analizar la procedencia o no de la pretensión contenida en la demanda interpuesta, con base en las siguientes consideraciones:
El ciudadano ANDRES MONTAÑO LANUZA, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana CARMEN FUENTES DE RINCON (folios 01 al 04, I pieza), en su escrito de demanda, expuso los siguientes alegatos:
- Que en el mes de marzo de 2009 y, debido a una penosa situación económica producida por gastos médicos de múltiples enfermedades, y muchas obligaciones de otro tenor, la vendedora se ve forzada a buscar algún mecanismo de financiamiento, que permitiera proveerse a simisma, de los bienes escasos tendientes a satisfacer sus necesidades básicas y mantenerse al menos en mínimos vitales.
- Que por referencias de amigos, vecinos y otros, contacta al Dr. José A. Mendoza Gámez para ver si conocía a alguien que quisiera convenir en una VENTA CON PACTO DE RETRACTO, y una vez contactado dijo que el representaba al Sr. JOSEPH AHMAR HALLAK, quien con alguna frecuencia otorgaba prestamos con garantía real.
- Que el “Dr. Mendoza sugirió que lo conveniente para las partes, era una venta pura y simple siendo insoslayable para la validez del contrato, el cumplimiento de las partes de las obligaciones impuestas en el código civil”.
- Que comienzan las negociaciones en Abril del 2009, pero no fue hasta el 6 de julio del 2009, cuando (…) pactó con el Sr. JOSEPH AHMAR HALLAK la venta del inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento destinado a la vivienda que forma parte del edificio MITE, ubicado en el Conjunto Residencial MAGUIMAR, integrado por seis (6) edificios, situado dicho Edificio Mite en la urbanización Base Aragua, en las calles 02 y 03, parcela de terreno distinguida con la letra “A”.
- Que “el Apartamento objeto de contrato de compra venta está situado en la planta N° 11 y distinguido con el N° 113 el cual tiene una superficie aproximada 92 metros cuadrados y se encuentra Registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot, del Estado Aragua, el 14 de marzo de 1980, bajo el N° 13, Protocolo Primero, Tomo 8 Adic, folio 105, en donde constan todas las especificaciones linderos y medidas del citado edificio Mite, y que se dan aquí por producidas íntegramente. Todo lo anterior consta en COPIA CERTIFICADA del documento de contra venta el cual anexo marcado “A”.
- Que en fecha 6 de Julio del 2009 se protocolizó la venta del inmueble antes mencionado siendo el precio de venta al contado de Bs. 230.000,00.
- Que el precio fue pagado mediante cheque N° 21079111 liberado en fecha 27/04/2009 contra la cuenta corriente el comprador N° 0134-0840-83-8403002144 contra BANESCO.
- Que “El cheque con el que el comprador pretendió pagar el precio de venta se encuentra anexo al documento de compra/venta cuya resolución se pretende (…)”.
- Que “Tras la protocolización, la compradora le pide al comprador unos días para mudarse, mientras hacía efectivo el cheque producto de la venta, no obstante, la vez que lo fue a depositar, la vendedora preguntó a la cajera si tenía fondos y le dijo que el cheque había sido anulado, es decir, que su pago había sido frustrado por el liberador es decir, por el comprador”.
- Que “le notificó al comprador y a su abogado sobre este hecho ciertamente atípico, es decir, sobre la frustración del pago del cheque recibido como precio de venta y el Dr. José Mendoza le dijo en ese entonces, que parecía que el comprador había tenido un pequeño inconveniente con su flujo de caja, y que por un lapso breve se encontró sin liquidez, agregó que no era un problema de solvencia, sino de liquidez”.
- Que “ante el problema de liquidez temporal, según el decir del comprador, que afectó la validez de la convención, el comprador convino en que me mantuviera en el apartamento hasta que el problema fuese solventado, ya que sin el dinero producto de la venta la falta de recursos y los cuales habían obligado a la vendedora a suscribir la convención, no estaba en posición de pagar alquiler por mas solidario que fuese. Por tanto debería permanecer en el inmueble hasta subsanado el problema de liquidez del comprador”.
- “Pasó el tiempo y el comprador jamás cumplió con su obligación de pagar el precio pactado, no obstante los múltiples esfuerzos por cobrar el monto objeto de la venta, por lo que [la vendedora] se ha mantenido en el inmueble, sin perturbaciones en la posesión, como si la convención jamás se hubiese materializado, como en efecto jamás se materializó”.
- “El comprador en algún momento dado, y en el transcurso normal de las cosas, solicitó la devolución del cheque entregado como pago del precio, con la promesa que me haría entrega de un nuevo cheque provisto con los fondos necesarios, algo que hizo la vendedora, pero el vendedor jamás entrego un nuevo cheque”.
- “En vista de que el comprador nunca cumplió con la obligación de pagar el precio de la cosa vendida establecida en el Art. 1527 del C.C y, de conformidad con el Art. 1493 ejusdem, quien aquí demanda jamás hizo entrega de la cosa vendida, por lo que no obstante el otorgamiento del documento de propiedad, jamás el comprador tuvo posesión del inmueble porque jamás pago el precio de venta”.
- “Dicho de otro modo, con la excepción del documento donde se traslada la propiedad, no existe ningún otro hecho que pruebe la venta, el comprador no pago el precio de venta sino todo lo contrario, frustro el pago del cheque con que pretendió pagar el precio, y por tanto y, no obstante el documento de venta, la vendedora jamás se mudo del apartamento, nunca desalojo el inmueble, jamás se materializo el traslado material de la propiedad, el comprador jamás entro en posesión material del inmueble. Lo que es equivalente a que jamás la venta hubiese existido”.
- Que “jamás se materializo ni el cobro del cheque ni la entrega del apartamento, esto último lo podrán testificar todo el condominio del edificio”.
- Que “intent[ó] por múltiples formulas (Sic) recuperar la propiedad legal del inmueble, desde las mas lógicas y pertinentes hasta las menos ilógicas e inconvenientes”.
- Que “El comprador a través de su abogado negó toda posibilidad de recuperar el inmueble. De hecho, en un momento dado [le ofrecieron] pagarle un canon de arrendamiento por el tiempo que había pasado en el inmueble, con tal que se reservara la venta, no obstante, la vendedora se mantuvo en posesión del inmueble por cuanto el pago del precio de venta se mantiene insólito”.
- Que “el acto traslativo de la propiedad o contrato de compra venta debe resolverse de pleno derecho, por falta de dos de los requisitos que la ley prescribe expresamente para la validez del contrato”.
- “El contrato de venta debe RESOLVERSE porque el negocio no produjo los efectos propios del grupo al que pertenece, encontrándose totalmente viciado a falta de un elemento esencial, como es el pago del precio de contado, y la falta de entrega material del inmueble por la iliquidez del comprador de cumplir con su obligación”.

Por su parte, la representación judicial del demandado de autos en su contestación expuso lo siguiente:

De los hechos admitidos:
• Que “[su] mandante celebro (Sic) un Contrato de Compra venta Pura y simple, perfecta e irrevocable, con la demandante Carmen Fuentes de Rincón, antes identificada, a quien [su] mandante le compro un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda que forma parte del EDIFICIO MITE, ubicado en el Conjunto Residencial MARGUIMAR, integrado por seis (6) Edificios, denominados RESIDENCIAS MIREYA, MARITZA Y TRINA Y RESIDENCIAS IRMA, FRANCA Y MITE, situado dicho inmueble en la Urbanización Base Aragua, en las calles 02 y 03, parcela de terreno distinguida con la letra “A” en el plano General de la referida Urbanización, de la Ciudad de Maracay del Estado Aragua, situado dicho apartamento en la planta Nro. 11, y distinguido con el Nro. 113. Con el código Catastral 01-05-03-03-0-001-003-000-001-003.
• Que “(…) El referido inmueble tiene una superficie aproximada de NOVENTA Y DOS METROS CUADRADOS (92,00 MTS2). El documento de Condominio del referido edificio se encuentra Registrado por ante la oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot del Estado Aragua, el 14 de Marzo del año 1980, bajo el N°13, Protocolo Primero, Tomo 8, Adic, Folio 105, donde están las especificaciones, linderos y medidas del citado Edificio Mite y que se dan aquí por producidas íntegramente”.
• Que el precio de la venta “fue la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 230.000,00), que declaró recibir la vendedora del comprador a su entera y cabal satisfacción, en dinero en efectivo y de curso legal en el país según consta de documento público registrado por ante la Oficina de Registro del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha seis (6) de Julio del año 2009, quedando anotado bajo el N° 2008.225, Asiento Registral N°2 del inmueble matriculado con el Nro. 281.4.1.3.123 y correspondiente al Libro del folio real del año 2008, que de esto se infiere que se está en presencia de una compraventa al contado, todo lo cual consta en autos”.

De los hechos contradichos:
Negó, rechazó y contradijo“por exagerada de la cuantía, ya que (…) al estimarla en la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00), Equivalente a OCHO MIL OCHOCIENTAS OCHENTA Y OCHO CON OCHENTA Y OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (UT 8.888,88), y que tal estimación vulnera las reglas establecida en el Código de Procedimiento Civil, en los artículos 38 y siguientes en cuanto a que esta debe basarse en lo establecido en la demanda, y el precio de la venta cuya resolución se pretende, es la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (230.000,00) es decir, UN MIL OCHOCIENTOS ONCE UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T 1.811,0), lo cual consta de Documento Protocolizado ante el Registro Inmobiliario , que constituye prueba fehaciente del valor que determina la cuantía de la demanda, para la determinación de la competencia del Tribunal por la cuantía”.

Asimismo, negó, rechazó y contradijo que:
- “la vendedora nunca recibió el precio de la venta y por tal razón sea procedente la Resolución del Contrato de Compra Venta, que fue debidamente Registrado cumpliendo con todas las solemnidades de Ley, tal como se evidencia de los autos y las Documentales presentadas con la demanda”.
- “la ciudadana CARMEN FUENTES DE RINCON, se haya contactado con [su] persona José Asunción Mendoza Gámez, por referencias de amigos, vecinos y otros; cuando (…) [no conoce] a la Sra. Carmen Fuentes y mucho menos a sus familiares, vecinos y otros como lo hace saber el abogado ANDRES MONTAÑO LANUZA en el Escrito de la demanda, y que por razones de una penosa situación de salud y económica de la vendedora demandante, a los fines de convenir una venta con pacto de retracto legal como mecanismo de financiamiento”.
- “EN MATERIA DE LA PRUEBA DE DEL PAGO RIGEN LOS PRINCIPIOS CONSAGRADOS EN LA LEY, y por tal razón [invoca] a favor de [su] representado, el valor probatorio del Contrato de Compraventa celebrado entre la actora y [su] mandante, debidamente Registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha seis (06) de Julio del año 2009, quedando anotado bajo el N° 2008.225, Asiento Registral N° 2, correspondiente al Libro del folio Real del año 2008, con los recaudos que constan en el cuaderno de comprobantes, suscrito por la demandante vendedora del inmueble descrito cuya resolución se pretende”.
- “En tal virtud [SOLICITA] sea declarada improcedente la Acción Resolutoria (…)”.

Igualmente, junto con la contestación a la demanda, el apoderado judicial del demandado, reconvino en nombre de éste, indicando entre otras cosas, lo siguiente:

- Exigió el cumplimiento del contrato de venta aduciendo que en fecha 6 de julio de 2009 la ciudadana CARMEN FUENTES DE RINCON “(…) celebr[ó] un Contrato de Compra venta Pura y simple, perfecta e irrevocable con el demandado reconviniente JOSEPH AHMAR HALLAK (…) quien le compr[ó] un inmueble constituido por un apartamento (…)”.
-Afirmó que “El precio de esta venta fue por la cantidad de Doscientos Treinta Mil Bolívares (Bs. 230.000,00), que recibió la vendedora del comprador a su entera y cabal satisfacción en dinero efectivo y de curso legal en el país, recibiendo el pago del precio en fecha Seis (06) de Julio del año 2.009, fecha del otorgamiento del documento, tal como consta del documento Registrado que consignamos a los fines legales subsiguientes, pero es el caso ciudadana Jueza, que hasta la presente fecha la Reconvenida por incumplimiento de contrato de venta no ha hecho efectiva su obligación principal, que es hacer la tradición legal (…).
-En razón de ello, solicitó: 1) La entrega inmediata del inmueble (…) 2) Las costas y costos causados en el proceso. 3) Se suspendiera la medida cautelar acordada por el a quo. 4) Se admitiera y declarase con lugar su reconvención.

1.
THEMA DECIDENDUM
El presente juicio versa sobre la resolución de un contrato de compra venta celebrado entre los ciudadanos CARMEN FUENTES DE RINCON y JOSEPH AHMAR HALLAK, en fecha 6 de julio de 2009. De lo cual es necesario destacar que constituye un hecho exento de prueba la existencia del contrato celebrado entre las partes, por ser un hecho expuesto por la parte actora en su libelo y reconocido expresamente por la parte demandada en su contestación, escapando de esta manera del tema probandum.
Por lo tanto, queda circunscrito el asunto controvertido a la discusión del pago del precio, pues la parte actora afirma que nunca recibió el pago, pues le fue imposible cobrar el cheque que le entregó el comprador hoy demandado como forma de pago, frente a la declaración del demandado que afirma haber pagado el precio en dinero efectivo. Igualmente, se deberá proceder a verificar la procedencia o no de la reconvención interpuesta.

2.
De la impugnación de la cuantía

El demandado en su contestación impugnó “por exagerada la cuantía, ya que (…) al estimarla en la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00), Equivalente a OCHO MIL OCHOCIENTAS OCHENTA Y OCHO CON OCHENTA Y OCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (UT 8.888,88), y que tal estimación vulnera las reglas establecida en el Código de Procedimiento Civil, en los artículos 38 y siguientes en cuanto a que esta debe basarse en lo establecido en la demanda, y el precio de la venta cuya resolución se pretende, es la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (230.000,00) es decir, UN MIL OCHOCIENTOS ONCE UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T 1.811,0), lo cual consta de Documento Protocolizado ante el Registro Inmobiliario , que constituye prueba fehaciente del valor que determina la cuantía de la demanda, para la determinación de la competencia del Tribunal por la cuantía”.

Visto lo inmediatamente transcrito supra, se desprende que el demandado señaló que la cuantía de la demanda “debe basarse en lo establecido en la demanda, y el precio de la venta cuya resolución se pretende”, no obstante, a lo largo del juicio no aportó prueba alguna que justifique que la estimación ha debido ser esa y no la señalada por el actor, en virtud del valor total establecido en el contrato objeto del juicio. En tal sentido, es menester señalar que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante fallo No. 1417 de fecha 14 de Diciembre de 2004, dispuso lo siguiente: “(…) cuando el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor, sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar (…)”.

En consecuencia, se deberá declarar improcedente la impugnación de la cuantía realizada por las demandadas de autos, tal y como se hará en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.

3.
La acción constituye el medio por excelencia para acceder a los órganos jurisdiccionales cuando existe la necesidad de satisfacer ciertas pretensiones jurídicas; por tanto, si se entiende la acción como un derecho a la jurisdicción, debe precisarse que ella es un presupuesto lógico de todo derecho para lograr, por medio de los Tribunales como órganos encargados de la administración de justicia, el goce y ejercicio pleno de todos los demás derechos.
Este derecho fundamental, constituido por la tutela judicial efectiva, está consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; sin embargo, a pesar de existir la garantía de acceso a la administración de justicia, su ejercicio está condicionado al cumplimiento, por parte del justiciable, de ciertas condiciones o requisitos previos, que garantizan su admisibilidad y tramitación que son de estricto orden público.
Ahora bien, de la revisión de las actas procesales, observa esta Superioridad que la parte actora en su escrito libelar señaló lo siguiente:
“(…)Dicho de otro modo, con la excepción del documento donde se trastada la propiedad, no existe ningún otro hecho que pruebe la venta, el comprador no pago el precio de venta sino todo lo contrario, frustro el pago del cheque con que pretendió pagar el precio, y por tanto y, no obstante el documento de venta, la vendedora jamás se mud[ó] del apartamento, nunca desalojo el inmueble, jamás se materializo el traslado material de la propiedad, el comprador jamás entro en posesión material del inmueble. Lo que es equivalente a que jamás la venta hubiese existido. De hecho [insiste] jamás se materializo ni el cobro del cheque ni la entrega del apartamento, esto último lo podrán testificar todo el condominio del edificio (…) intento por múltiples formulas recuperar la propiedad legal del inmueble, desde las más lógicas y pertinentes hasta las menos ilógicas e inconvenientes. El comprador a través de su abogado negó toda posibilidad de recuperar el inmueble. De hecho, en un momento dado [le ofrecieron] pagarle un canon de arrendamiento por el tiempo que había pasado en el inmueble, con tal que se reservara la venta, no obstante, la vendedora se mantuvo en posesión del inmueble por cuanto el pago del precio de venta se mantiene insólito. (…)”.

Para probar sus afirmaciones de hecho, la parte actora promovió las siguientes pruebas: 1) Documento de venta protocolizado por ante la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Girardot del estado Aragua, en fecha 6 de julio de 2009, inserto bajo el N°2008.225, asiento registral 2, del inmueble matriculado con el N°281.4.1.3.123 y correspondiente al Libro Real del año 2008. 2) Prueba de informe dirigida a Banesco, Banco Universal, a los fines de probar “si el cheque N° 21079111 librado en fecha 27/04/2009 contra la cuenta corriente el comprador N° 0134-0840-83-8403002144 de BANESCO, FUE SUSPENDIDO DE PAGO, así como también informe la fecha y la clave de suspensión, y de ser posible, anexe al informe las formas que tuvo que llenar el librador para materializar la suspensión del cheque”.3) Prueba de exhibición de conformidad con el Artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, a fin que el Juez intime al demandado a presentar el estado de cuenta donde aparezca descrito el cheque antes referido.
Con relación a la documental identificada 1, este Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil; en consecuencia, tiene por cierto que la ciudadana CARMEN FUENTES DE RINCON vendió un inmueble de su propiedad al ciudadano JOSEPH AHMAR HALLAK, quien se comprometió a pagar el precio de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 230.000,00) mediante un cheque personal Nro. 21079111, del Banco Banesco, librado en fecha 27 de abril de 2009. Así se declara.
Con relación a la prueba de informes promovida por la parte actora, cuyas resultas fueron recibidas por el a quo en fecha 11 de julio de 2016, esta Alzada la valora conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia tiene por cierto que el cheque N° 21079111 librado en fecha 27/04/2009 contra la cuenta corriente el comprador N° 0134-0840-83-8403002144 de BANESCO, perteneciente al ciudadano Joseph Ahmar Hallak, se encuentra suspendido por taquilla. En consecuencia, resulta evidente que el mismo no pudo ser cobrado por la ciudadana CARMEN FUENTES DE RINCON. Así se declara.

Por su parte la demandada de autos, promovió las siguientes pruebas: alegó en su contestación que pagó en dinero efectivo el precio de la venta y que la vendedora no hizo entrega del inmueble objeto del contrato.

Para probar sus respectivas afirmaciones de hecho, promovió:
1) Documento Público de compra-venta debidamente registrado por ante la Oficina de Registro del Primer Circuito del Municipio Girardot del estado Aragua, en fecha seis (06) de Julio de 2009, quedando anotado bajo el N° 2008.225, Asiento Registral N° 2 del inmueble matriculado con el Nro. 281.4.1.3.123 y correspondiente al Libro folio real del año 2008, en copia simple marcada “A”.
2) Constancia de Recepción en original de documentos constante de dos (02) folios marcado “B” de fecha 6 de Julio del año 2009, presentada ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito Girardot, presentada por la vendedora, donde consta la cancelación de todos los tramites.
3) Solvencia de inmueble emitida por Hidrocentro de fecha 23 de junio del año 2009. marcado “C”.
4) Registro de vivienda personal emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera de fecha 21 de Octubre del año 2008, marcado “D”.
5) Constancia de Inscripción Catastral de fecha 13 de Agosto del año 2008, marcado “E”.
6) Certificado de Solvencia N° 07-123061 de fecha 31 de Diciembre del 20009 de Venta de Inmueble marcado “F” a nombre de Carmen Elisa Fuentes de Rincón, parte demándate suficientemente identificada en autos.

Con relación a la prueba indicada en el numeral 1) este Tribunal da por reproducida la valoración hecha de dicha instrumental en el particular 1 de las pruebas de la parte actora. Así se declara.

Con relación a la documental referida en el particular 2) este Tribunal la desecha por impertinente, en virtud que no aporta elemento alguno respecto a la procedencia o no de la pretensión de resolución de contrato de compra venta sobre la cual versa el presente juicio. Así se declara.

Corresponde igualmente valorar las pruebas contenidas en los particulares 3 al 6, siendo que los hechos que de ellas se desprenden son manifiestamente impertinentes a los fines de dilucidar la procedencia o no de la pretensión de resolución de contrato de compra venta sobre la cual versa el presente juicio, fundada en la falta de pago del comprador hoy demandado, en consecuencia deben ser desechados. Así se declara.


4.

Se entiende por contrato: “Una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”, así lo señala el mencionado artículo 1.133 del Código Civil. (Subrayado y negrillas de la Alzada).

En el artículo antes trascrito, se establece que el contrato es: 1) Una convención, 2) Regula las relaciones entre las partes contratantes, 3) Produce efectos entre las partes y 4) Es fuente de Obligaciones.

Asimismo, la doctrina distingue los diferentes puntos antes mencionados, tal como lo trata el autor Eloy Maduro Luyando (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones, Derecho Civil III de la siguiente manera:

“…El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o más manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes”. “Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento más apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias.” “Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades”. “El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones…”

Los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, establecen:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, es decir que, lo suscrito y convenido por las partes en dicho documento, producto de la manifestación de voluntad otorgada para su celebración, posee carácter legal entre los contratantes, lo cual no puede ser revocado sino por el mutuo consentimiento legítimamente manifestado o por autoridad de la ley”.

“…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…” (Sic), tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en los contratos suscritos por éstas, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven de los mismos.

Ahora bien, más allá de la escritura o no, lo realmente importante para poder hablar de contrato es que se encuentren presentes los elementos básicos que de acuerdo a nuestras normas sustantivas son vinculantes para la existencia del mismo, a saber: i) Consentimiento de las partes; ii) Objeto que pueda ser materia de contrato; y iii) Causa lícita. (Vid. Art. 1.141 Código Civil).

Señala el autor patrio José Mélich-Orsini, lo siguiente: El Capítulo IV del Título III del Libro Tercero de nuestro Código Civil trata en su Sección I “Del Pago” como uno de los medios de extinción de las obligaciones:

“La extinción de la obligación –escribe De page- es su desaparición, su aniquilación. Esta desaparición tiene una consecuencia inmediata, forzosa, la liberación del deudor”. En el derecho romano, la palabra solutio tenía originalmente esta acepción de disolución del vínculo obligatorio, aunque después adquirió el significado de acto de satisfacción del acreedor. Como lo muestran, en cambio, las siguientes Secciones de ese mismo Capítulo IV, la disolución del vínculo obligatorio puede advenir por otros medios diferentes (novación por cambio de deudor, remisión de la deuda, prescripción extintiva, pérdida de la cosa debida, etc.; a lo que podríamos añadir las consecuencias de la disolución de contrato que servía de fuente a la obligación: anulación, rescisión, resolución, revocación, etc.), por lo que la idea de “pago” resulta restringida a la liberación del deudor mediante el cumplimiento de la obligación. El deudor queda liberado mediante el ‘cumplimiento’ sólo cuando efectúa la prestación tal y como es debida -escribe Larenz-, es decir, en el tiempo y lugar fijados, de modo completo y de forma adecuada (…)” (El pago/ José Melich-Orsini. Segunda edición actualizada. Jurisprudencia. Caracas: Academia de Ciencias Políticas y Sociales, 2010, p 3 y 4).

Igualmente, establece el artículo 1.264 del Código Civil, lo siguiente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”

En este orden de ideas, los requisitos de procedencia que dan lugar a la acción resolutoria comprenden elementos que van más allá del simple incumplimiento, como señala Maduro Luyando, realmente son cinco (05) condiciones a saber: 1. Que se trate de un contrato bilateral, 2. Que exista un incumplimiento culposo por la parte demandada, 3. Que exista la buena fe por parte del actor, 4. Debe hacerse por intermedio de un Juez competente y; 5. Que el actor haya optado entre demandar por cumplimiento de contrato o por resolución.
Ahora bien, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido.
Este principio evidencia que la prueba constituye una necesidad práctica, o como comúnmente se le llama también, una carga. El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera del proceso, ni suplir excepciones o argumentos de hecho que no hayan sido alegados ni probados. Asimismo, el encabezamiento del artículo 254 eiusdem, señala que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de la acción deducida y que en caso de duda sentenciará a favor del demandado. O sea, que en nuestra legislación no hay lugar a la absolución de la instancia por la insuficiencia de las pruebas presentadas, por lo que resulta de capital importancia determinar a quién le incumbe probar.
En ese mismo orden de ideas, se afirma que la distribución de la carga de la prueba se basa en el principio de la igualdad de las partes ante la Ley en el proceso, consagrado en el artículo 15 eiusdem, por lo que puede decirse, en general, que la carga de la prueba corresponde a quien de una información propia pretenda hacer derivar consecuencias favorables para él. Por ello, y aplicando este principio, resulta que cualquiera que afirme tener un derecho (por vía de acción o de excepción) debe probar el hecho jurídico del cual deriva ese derecho. Ahora bien, en atención a lo establecido en la norma señalada ut supra, el legislador en pro de la justicia, le ha otorgado a los jueces la facultad de interpretar los contratos en los cuales se observe indeterminación, ambigüedad o deficiencia en la redacción; sin embargo, de la misma manera establece un límite ya que, dicha interpretación debe versar siempre dentro del marco de la Ley, la intención de las partes en el referido contrato y la buena fe.
Esta Alzada observa de los hechos alegados y admitidos por las partes y de las pruebas traídas a los autos que quedó demostrado: Que la ciudadana la ciudadana CARMEN FUENTES DE RINCON, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-3.143.437 y el ciudadano JOSEPH AHMAR HALLAK, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N° V-6.083.779, celebraron un contrato de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda que forma parte del EDIFICIO MITE, ubicado en el Conjunto Residencial MARGUIMAR, integrado por seis (6) Edificios, denominados RESIDENCIAS MIREYA, MARITZA Y TRINA Y RESIDENCIAS IRMA, FRANCA Y MITE, situado dicho inmueble en la Urbanización Base Aragua, en las calles 02 y 03, parcela de terreno distinguida con la letra “A” en el plano General de la referida Urbanización, de la Ciudad de Maracay del Estado Aragua, situado dicho apartamento en la planta Nro. 11, y distinguido con el Nro. 113. Con el código Catastral 01-05-03-03-0-001-003-000-001-003. Que la demandante se encuentra en posesión del inmueble objeto de la venta puesto que el comprador no pagó a la vendedora hoy demandante el precio convenido por la venta.
En ese sentido, siendo que la parte demandada no logró probar su afirmación de haber pagado en dinero efectivo el precio de la venta, y que tampoco se desprende en manera alguna tal afirmación del contrato de marras, ni demostró por medio alguno su intención de liberarse de su obligación; en consecuencia, lo procedente en derecho es declarar con lugar la petición de resolución de contrato demandada por la ciudadana CARMEN FUENTES DE RINCON, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-3.143.437. Así se declara.

5.
DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA POR EL DEMANDADO

Resulta claro que la reconvención es una contraofensiva explícita, una nueva pretensión que se deduce en el mismo proceso por mandato legal, la cual interpone EL DEMANDADO contra LA DEMANDANTE en juicio, por razones de economía y celeridad procesal; ello, lógicamente implica que la pretensión instada por el demandado reconviniente sólo puede dirigirse contra el demandante de autos, y no contra éste y una o varias personas distintas.

Al respecto, el autor Gabriel Alfredo Cabrera Ibarra, en su obra “LA RECONVENCIÓN”. En el Derecho Procesal y en la Jurisprudencia Venezolana” (2008), en su página 86 y 87, dispone que:
“(…) En el sentido expuesto se encuentra de acuerdo prácticamente por unanimidad la doctrina patria y la extranjera: sólo quien tiene condición de demandado queda legitimado para poder intentar la reconvención, como se desprende de la mayoría de las definiciones que de la misma he presentado en un capítulo anterior de este trabajo, y tal parecer concordante ya desde la antigüedad cuando los romanos afirmaban que “Reconventio est mutua rei papatio actoris redacta”, es decir, “la reconvención es una demanda recíproca del demandado, añadida a la del demandante”, con lo cual se le reconocía al demandado la posibilidad única de intentar la reconvención (…)”.

Ahora bien, habiendo esta Alzada declarado CON LUGAR la pretensión de resolución de contrato demandada por la parte actora en el párrafo que precede, ello implica necesariamente la improcedencia de la reconvención propuesta, por cuanto la pretensión del demandado reconviniente es justamente el cumplimiento contrato cuya resolución ha sido declarada HA LUGAR. Así se declara.
VI. DISPOSITIVA.
Con fundamento en las consideraciones de hecho, de derecho y jurisprudenciales ut supra señaladas, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO:SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado EDMUNDO JOSÉ RODRÍGUEZ OVALLES, Inpreabogado N°59.232, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSEPH AHMAR HALLAK contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua en fecha 16 de febrero de 2019.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión dictada en fecha 16 de febrero de 2019, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua. En consecuencia:
TERCERO: CON LUGAR la pretensión de resolución de contrato de compra venta interpuesta por la ciudadana CARMEN FUENTES DE RINCON, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-3.143.437, representada por el abogado ANDRÉS MONTAÑO LANUZA, inscritos en el Inpreabogado bajo el número 116.267 contra el ciudadano JOSEPH AHMAR HALLAK, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-6.083.779.
CUARTO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano JOSEPH AHMAR HALLAK, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-6.083.779 contra la ciudadana CARMEN FUENTES DE RINCON, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-3.143.437.
QUINTO: Se condena en costas en el juicio principal de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Se condena en costas a la parte recurrente de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
SÉPTIMO: Notifíquese a las partes.

Déjese copia certificada. Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los catorce (14) días del mes de agosto de 2019. Años: 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
El JUEZ SUPERIOR,

DR. RAMÓN CARLOS GAMEZ
LA SECRETARIA,

ABG. LISENKA CASTILLO
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión, siendo las 12:55 m.
LA SECRETARIA,

ABG. LISENKA CASTILLO

RCG/LC/m.p.
Exp. 18.641-18