TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Exp. Nº AP71-R-2018-000702

PARTE ACTORA: ciudadano JOSÉ GREGORIO PARIS GARCIA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio u titular de la cédula de identidad Nº V.-3.189.388.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MARIA MILAGROS CADENAS CHAPARRO, ALBERTO JESÚS ROSALES ROMERO y CARLOS AUGUSTO MATHEUS GONZALEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 28.715, 51.829 y 5.214.

PARTE DEMANDADA: ciudadana CARMEN EILEEN CLEARY PARYS (+), venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V.-104.130.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RICARDO ALONSO BUSTILLO y MARIA ELENA NAVARRO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 9.407 y 149.017, respectivamente.-

DEFESORA JUDICAL DE LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS DE LA PARTE DEMANDADA: ANA SABRINA SALCEDO SALCEDO abogada en ejercicio e inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 129.223.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

I.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA
Suben las actuaciones a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta el 27.09.2018, por el abogado RICARDO ALONSO BUSTILLO, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano CARLOS EDUARDO PACANINS CLARYS, en su carácter de co-heredero de la demandada (fallecida) CARMEN EILEEN CLEARY PARIS, contra la sentencia de fecha 14 de agosto de 2018, dictada por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, sigue el ciudadano JOSE GREGORIO PARIS GARCIA, contra la ciudadana CARMEN EILEEN CLEARY PARIS (f. 73-97, p. II).-
Cumplida la insaculación de Ley, correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado Superior Primero, quien por auto de fecha 04 de diciembre de 2018 (f. 102, p. 2), dio por recibido el presente expediente, dándosele entrada y el trámite correspondiente al mismo.
El 31 de enero de 2019, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de Informes ante esta Alzada, y en fecha 11 de febrero de 2019, consignó sus respectivas Observaciones.
Por auto del 14 de febrero de 2019, se advirtió a las partes que la presente causa entró en terminó para dictar sentencia; siendo que, el 25 de abril de 2019, oportunidad para decidir, se difirió la misma para dentro de los treinta (30) días calendarios siguientes.
Estando dentro de la oportunidad legal, éste Tribunal Superior Primero pasa a decidir, con arreglo a las siguientes consideraciones:

II.- RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Se inició el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, mediante demanda interpuesta por ante el Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 15 de octubre de 2012, por la abogada abogados MARIA MILAGROS CADENAS, en su carácter de apoderada judicial del accionante ciudadano JOSÉ GREGORIO PARIS GARCIA, contra la ciudadana CARMEN EILEEN CLEARY PARYS, siendo asignada la misma por Distribución al Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.
Por auto en fecha 06 de diciembre de 2012, el Tribunal de la causa, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la demandada ciudadana CARMEN EILEEN CLEARY, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de Despacho siguientes a la constancia en autos de su citación; cumplidos los trámites inherentes a la citación de la parte demandada, en fecha 18 de noviembre de 2013, el abogado RICARDO ALONSO BUSTILLO en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana CARMEN EILEEN CLEARY, se da por citado, y el 12 de diciembre de 2013, consignó escrito de contestación a la demanda, planteando reconvención, demandando por Reivindicación, la cual fue declarada Inadmisible por el A quo, en fecha 18 de diciembre de 2013 (f. 174-176, p. I).-
El 21.01.2014 y 29.01.2014, tanto la parte demandada, como la parte actora, respectivamente, presentaron escritos contentivos de sus respectivas pruebas, las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la causa mediante auto dictado el 12 de febrero de 2014.
En fecha 09 de abril de 2014, el abogado ALBERTO ROSALES ROMERO, apoderado judicial de la parte actora, consigna partida de defunción de la ciudadana CARMEN EILEEN CLEARY y solicita de conformidad con lo dispuesto en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, se acuerde la citación de sus herederos; siendo que, el Tribunal A quo, por auto dictado el 04 de junio de 2014, ordenó la citación de los ciudadanos ISABEL CARLOTA MARGARITA PACANINS CLEARY, WILLIAMS DAVID PACANINS CLEARY, GONZALO JUAN CARLOS PACANINS CLEARY Y CARLOS EDUARDO PACANINS CLEARY, en su condición de herederos conocidos de la demandada de cujus CARMEN EILEEN CLEARY, e igualmente, se ordenó la citación mediante Edicto de los herederos desconocidos de la mencionada demandada fallecida, librándose al efecto en esa misma fecha, el correspondiente edicto, y, posteriormente también fue librado edicto a los herederos conocidos de la demandada fallecida.
El 05 de agosto de 2016, el Tribunal de la causa, a petición de la representación judicial de la parte actora, nombró como Defensor Judicial de los herederos desconocidos de la de cujus CARMEN EILEEN CLEARY, a la abogada en ejercicio ANA SABRINA SALCEDO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 129.223, ordenándose su notificación, y cumplido ello, la misma procedió a dar contestación e la demanda en fecha 23 de enero de 2017.
El día 13 de junio de 2018, tanto la parte demandada, como la parte actora, presentaron sus respectivos escritos de Informes.-
En fecha 14 de agosto de 2018, el Tribunal a-quo dictó sentencia mediante la cual declaró Con lugar la demanda interpuesta por el ciudadano JOSÉ GREGORIO PARIS GARCIA, contra la ciudadana CARMEN EILEEN CLEARY PARIS, contra la cual, el 27 de septiembre de 2018, fue ejercido recurso de apelación por el abogado RICARDO ALONSO BUSTILLO, apoderado judicial de la parte demandada, siendo oída la misma en ambos efectos por el Tribunal A quo, en fecha 14 de noviembre de 2017, remitiéndose el expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y sometida a la correspondiente insaculación, el conocimiento de dicha causa fue asignado a este Juzgado Superior Primero.
Esta Superioridad pasa a dictar sentencia en la presente causa bajo las siguientes consideraciones

III.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

1.- De la trabazón de la litis
*Alegatos de la parte actora:

La representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda, a legó lo siguiente:
 Que en fecha 08.08.2007 y 17.09.2007, suscribió con la demandada un contrato de compraventa y su complemento, sobre un inmueble constituido por el Apartamento Nº 22. Piso 2 del Edificio Jucar, situado en la calle Araure de la Urbanización El Marqués, Municipio Sucre, Estado Miranda. En respaldo de tal afirmación invocó sendos documentos privados marcados “B” y “C”, respectivamente.

 Que el precio de venta fue fijado en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), que para la fecha de la negociación equivalían a la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 350.000.000,00), el cual señala, fue acordado pagarse de la siguiente manera: para la fecha de la negociación, la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍBARES (Bs. 130.000,00) que a ésa fecha (08.08.2017) equivaldrían a la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,00); que a la fecha de la firma del documento complementario, el comprador entregó el 17.09.2007, la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 20.000,00) que a la fecha de la negociación equivaldrían a la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), quedando a deber la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 200.000,00), que a la fecha de la negociación equivaldrían a la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000,00), pagaderos al momento del otorgamiento del documento definitivo de venta ante la correspondiente Oficina de Registro Público, la cual habría sido prevista para el 5.10.2007.

 Que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.161 del Código Civil, la obligación de efectuar la tradición del inmueble vendido no ha sido aún cumplida por la vendedora o sus herederos por lo cual solicita que se proceda al otorgamiento del documento registrado de compraventa o en su defecto el Tribunal ordene la protocolización de la sentencia que recaiga en el presente juicio de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual ofreció consignar en ese momento el saldo de precio aún pendiente de pago.

 Que aún cuando en el convenio de compra-venta, la vendedora del apartamento señaló que al momento de efectuarse la venta, actuaba como comunera de un cincuenta por ciento (50%) de la propiedad indivisa sobre dicho bien; en partición celebrada en fecha 13 de marzo de 2012, se le adjudicó en plena propiedad el referido inmueble, por lo que a su entender, no existía impedimento alguno para que la parte demandada diera cumplimiento a la obligación de hacer tradición legal del inmueble vendido.

 Fundamentò su demanda, en los artículos 1474 y 1161 del Código Civil, en relación a la transferencia de propiedad en la venta, artículos 1486, 1487 y 1488 eiusdem en relación a la obligación de hacer tradición con el otorgamiento del correspondiente documento, y el artículo 1167 eiusdem como fundamento del derecho de solicitar a su elección la ejecución o su resolución.

**Alegatos formulados por la parte demandada, en el escrito de contestación a la demanda.-

 Que, el convenio de compraventa invocado por la parte demandante está viciado de nulidad absoluta por falta de objeto con base al ordinal 2º del artículo 1.141 del Código Civil, el cual requiere como condición para la existencia de un contrato de un objeto que pueda ser materia de contrato, tal como lo refiere la mencionada norma al establecer que: “… Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: “(..) 2º Objeto que pueda ser materia de contrato (…)”, es decir, que cuando la parte demandada suscribió los llamados convenios de compraventa, ella era propietaria sólo del cincuenta por ciento (50%) de los derechos y acciones del apartamento objeto de la negociación, y que para que se cumpliese el requisito del consentimiento de la vendedora, era necesario que el titular del otro cincuenta por ciento (50%) también hubiese aceptado vender, lo cual señala, no ocurrió, y es por ello, que en su opinión, las circunstancias anteriores configuraron un vicio en el consentimiento de la vendedora, señalando además, que el vicio “…consistiría en un error por no ser profesional del derecho y no haber sido los documentos contentivos del acuerdo de compraventa visados por un abogado…”, más no explicó las circunstancias que debían ser consideradas viciadas, y que específicamente constituirían un vicio o un error atribuible a no ser abogado ni no haberse visados los documentos de compraventa por un abogado.

 Que, para la fecha de la supuesta venta aún no había sido protocolizado o registrado el documento de condominio del edificio del cual forma parte el apartamento objeto de negociación, de fecha 30 de octubre de 2007, y que los convenios de compra venta habían sido suscritos en fechas 08.08.2007 y 17.09.2007, por lo que, para esas fechas, era imposible dar en venta un apartamento de un bien proindiviso, la cual, a su decir, sólo podría haberse efectuado una vez registrado el documento de condominio.

 Invocó el artículo 1 y el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal según el cual antes de proceder a la enajenación de un apartamento los propietarios debían declarar por documento registrado su voluntad de destinarlo a ser enajenado por apartamento.

 Que la circunstancia de que se hubieren suscrito por ambas partes las supuestas ventas o convenios de compra venta, habiéndose hecho incluso un pago equivalente a una cuota inicial con anterioridad al registro del documento de condominio, viciaría la venta de inexistencia o nulidad absoluta por cuanto el apartamento, objeto de dicha venta no podía ser materia de un contrato de compraventa.

 La parte demandada, también demandó por Reconvención a la parte actora por Reivindicación, alegando como fundamento el artículo 548 del Código Civil, que consagra el derecho del propietario de reivindicarla una cosa de cualquier poseedor o detentador, salvo las excepciones establecidas por las leyes, siendo que tal Reconvención fue declarada INADMISIBLE por el Tribunal A quo, mediante auto dictado el 18 de diciembre de 2013.

2.- Aportaciones Probatorias.-
a.- De la parte actora:

• Marcado con la letra “B” Documento privado del convenio de pago (así lo indica la actora) suscrito por ambas partes en fecha 08 de agosto de 2007 (f. 12, p. I), en el cual se observa, la demandada CARMEN CLEARY PARIS, declara haber recibido del accionante ciudadano JOSE GREGORIO PARIS, la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,oo).

• Marcado con la letra “C” Documento privado del convenio de pago (así lo indica la actora) suscrito por ambas partes en fecha 17 de Septiembre de 2007 (f. 13, p. I), en el cual se observa, la demandada declara haber recibido la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00).
Aprecia esta Juzgadora, respecto al primero de los mencionados documentos, que el ciudadano JOSE GREGORIO PARIS, titular de la cédula de identidad Nº 3.189.388, pagó a favor de la ciudadana CARMEN CLEARY PARIS, la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,oo), que a la presente fecha equivalen a la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,00), por concepto, según allí se señala, de cuota inicial para la compra de un apartamento identificado con el Nº 22, ubicado en el piso 2 del edificio Jucar, ubicado en la Urbanización, El Marqués, Calle Araure, indicándose además, que el monto acordado para la venta de dicho inmueble es la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 350.000.000,00), que a la presente fecha equivalen a la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), quedando pendiente de pago la cantidad de DOSCIENTOS VENTE MILLOINES DE BOLIVARES (Bs. 220.000.000,oo), que a la presente fecha equivalen a la cantidad de DOSCIENTOS VENTE MIL BOLIVARES (Bs. 220.000,oo), los cuales, se también se indica en dicho documento, serían cancelados según convenio de compra venta que será autenticado en el Registro Inmobiliario del Distrito Sucre, el día 30 del mes de Agosto.
En cuanto al segundo documento, el cual también considera esta Superioridad, trata de un recibo de pago, se desprende que el ciudadano JOSE GREGORIO PARIS, pagó a favor de la ciudadana CARMEN CLEARY PARIS, la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,oo) que a la presente fecha equivalen a la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), por concepto, según allí se indica, de la segunda cuota para la compra del ya referido apartamento, ratificándose además, el contenido señalado en el primer recibo respecto al pago restante de la cantidad total, esto es, la cantidad de DOSCIENTOS VENTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 220.000.000,oo), actualmente, la cantidad de DOSCIENTOS VENTE MIL BOLIVARES (Bs. 220.000,oo), la cual señala, será cancelado según convenio de compra-venta que sería autenticado en el Registro Inmobiliario del Distrito Sucre el día 05 de Octubre.
Ahora bien, se observa igualmente, a juicio de quien aquí sentencia, como ya fue señalado, las probanzas bajo análisis, tratan de recibos de pago privados, y como tales los considera y valora esta Alzada, mediante los cuales el demandante JOSE GREGORIO PARIS, pagó a favor de la demandada ciudadana CARMEN CLEARY PARIS, la cantidad total equivalente al día de hoy, de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), por concepto de cuota inicial y segunda cuota, para la compra del apartamento objeto de este proceso, y por cuanto dichos recibos no fueron impugnados, tachados, ni desconocidos por la parte demandada, ésta Juzgadora de Alzada les otorga todo su valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.-

• Marcado con la letra “D” Notificación Judicial de fecha 15 de junio de 2012 (f. 14-26, p. I), mediante la cual la parte actora exige a la demandada el cumplimiento, a su decir, de su obligación.

Se aprecia de la mencionada probanza, que dicha Notificación Judicial fue practicada por la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de junio de 2012, y que en el acta levantada a tal efecto, se dejó constancia de haberse trasladado al domicilio de la demandada indicado por el solicitante, quien pretendía notificar a la demandada que existía un convenio de compra cuyo objeto era el inmueble de autos, suscrito según refiere el 08 de agosto de 2007 y 17 de septiembre de 2007, que se encontraba vencido desde el 05 de octubre de 2007, que en vista de esa situación la demandada debía entregarle en el lapso de diez (10) días hábiles, siguientes a la fecha de entrega de dicha notificación, todos los recaudos y la documentación requerida por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda para el otorgamiento del documento definitivo de venta, oportunidad en la cual, pagaría la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 200.000.000,oo), actualmente, la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo), y que, con dicho otorgamiento, la accionada debía abstenerse de realizar cualquier acto en detrimento o menoscabo de los derechos de propiedad del accionante; se dejó constancia igualmente en la referida acta, que el Notario fue atendido, según de expresa, por una empleada doméstica, quien se negó a identificarse, recibió la comunicación dirigida a la demandada, retornando posteriormente con dicha comunicación y que entregó al Notario, una nota en viada por la misma, donde se identificada el nombre de su abogado y su número de teléfono.
Así pues, se verifica, que tal elemento probatorio no fue tachado, impugnado, ni desconocido por la parte demandada, siendo que, por tratarse esta probanza de un documento público autorizado con las solemnidades de Ley, el mismo hace plena fe de su contenido, en consecuencia, este Tribunal de Alzada le otorga todo su valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.-
• Marcado con la letra “E” copia simple del documento de adquisición de terreno donde fue construido el inmueble objeto de este proceso (f. 27-32, p. I), registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda el día 21 de mayo de 1964 bajo el Nº 52, tomo 18, protocolo 1º.-

Se observa, que a través del mencionado documento las ciudadanas CARMEN CLEARY PARIS y JUANA CESPEDES DE VIZCAINO, adquirieron la propiedad de una parcela de terreno ubicada en el lugar denominado Urbanización El Marqués, cerca de Petare, Jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, con una superficie de MIL ONCE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y SEIS DECIMETROS CUADRADOS (1.011,66 Mts2), situada en la zona H distinguida con el número 1154, en el plano general de la Urbanización.
Alegó el accionante que en dicha parcela fue construido el edificio Jucar donde se encuentra ubicado el apartamento objeto de este proceso, y así quedó reconocido en autos, al no haberse contradicho por la accionada tal afirmación y no haberse tachado, desconocido, ni impugnado dicha documental, razones por las que, quien aquí decide, le otorga su valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.-

• Marcado con la letra “F” copia simple del documento de Partición de la Comunidad de bienes (f. 33-56, p. I), mediante el cual se asignó a la demandada la propiedad indivisa del apartamento objeto del presente procedimiento, registrado en fecha 13 de marzo de 2012, por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 2012.347 al 2012.353, asiento registral Nº 1, Matrícula 1.9999 a la 1.10005, Libro de Folio Real del año 2012 .

Al respecto se observa, se desprende de la documental que aquí se analiza, la propiedad que ostenta la demandada ciudadana CARMEN CLEARY PARIS, sobre el inmueble objeto del presente proceso constituido por el apartamento identificado con el Nº 22, ubicado en el piso 2 del edificio Jucar, ubicado en la Urbanización El Marqués, Calle Araure, Municipio Sucre del estado Miranda, el cual, fue adquirido en comunidad con la ciudadana JUANA CESPEDES DE VIZCAINO, el cual le fue adjudicado mediante el referido documento, apreciándose además, que dicha probanza no fue atacada en modo alguno por la parte demandada, quedando la misma reconocida en autos, aunado a que el mismo, trata de un documento público, el cual hace plena fe de su contenido, y por estas razones, esta Superioridad le otorga su valor probatorio, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.-

• Marcado con la letra “G” Copia simple del documento de condominio del edificio Jucar (f. 57-80, p. I), registrado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, el día 30 de octubre de 2007, bajo el Nº 41, tomo 18, protocolo 1º, en el cual aparece señalado el apartamento de autos.

• Copia simple del documento de cesión de derechos (f. 183-190, p. I), registrado en la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, de fecha 23 de noviembre de 2006, bajo el Nº 30, tomo 37, protocolo 1º.

Observa esta Juzgadora, respecto a la primera documental contentiva del documento de condominio del Edificio Jucar, se aprecia, que en el mismo aparece identificado el apartamento Nº 22, ubicado en el piso 2 de dicho edificio, situado en la Urbanización El Marqués, Calle Araure, Municipio Sucre del estado Miranda, evidenciándose además, que dicho inmueble pertenece en propiedad a las ciudadanas CARMEN CLEARY PARIS y JUANA CESPEDES DE VIZCAINO. En cuanto a la segunda documental, verifica esta Juzgadora, que la misma trata de la cesión de derechos de propiedad sobre el aludido inmueble a favor de la ciudadana CARMEN CLEARY PARIS, que hace el ciudadano CARLOS ESTEBAN PACANINS GONZALEZ, en virtud de la comunidad conyugal que sostuvo con la demandada.
Ahora bien, también se verifica en autos que dichas documentales tratan de documentos públicos autorizados con las solemnidades de Ley por cuanto los mismos no fueron impugnados, tachados, ni desconocidos por la parte accionada, los mismos hacen plena fe de su contenido, y en consecuencia, esta Superioridad, les otorga todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y ASI SE DECIDE.-

b.- De la parte demandada:
• Contrato de arrendamiento de fecha celebrado entre los ciudadanos CARMEN EILEEN CLEARY PARIS, y el ciudadano JOSE GREGORIO PARIS GARCIA, autenticado 05 de diciembre de 2005, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el Nº 69, Tomo 107, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

• Documento identificado por el promovente como “Contradocumento”, sobre el contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana CARMEN EILEEN CLEARY PARIS y el ciudadano JOSE GREGORIO PARIS GARCIA, sobre el inmueble de autos.

Se observa, tales documentales fueron aportadas por la parte accionada como fundamento de la Reconvención por Reivindicación planteada en su contestación a la demanda, tratándose la primera de ellas, de un contrato de arrendamiento, mediante el cual la ciudadana CARMEN EILEEN CLEARY PARIS, en su condición de Arrendadora, da en arrendamiento al ciudadano JOSE GREGORIO PARIS GARCIA, como Arrendatario, el inmueble objeto del presente proceso constituido por el apartamento identificado con el Nº 22, ubicado en el piso 2 del Edificio Jucar, situado en la Urbanización El Marqués, Calle Araure, Municipio Sucre del estado Miranda. Con respecto al segundo documento, se observa, que el mismo fue identificado por la parte promovente como “Contradocumento”, indicando además, que en ése contradocumento se señala, que el documento contentivo del contrato de arrendamiento, fue suscrito de manera expresa, señalándose que el arrendamiento era simulado y que el mismo se trataba de un documento sin validez ni efectos jurídicos.
En atención a lo antes narrado, verifica esta Superioridad, si bien es cierto, las probanzas bajo análisis, no fueron impugnadas, tachadas, ni desconocidas por la parte actora reconvenida, pero no es menos cierto, que el Tribunal de la causa, mediante decisión interlocutoria dictada el 18 de diciembre de 2013, negó y declaró Inadmisible la Reconvención propuesta por la parte demandada, y siendo que, dichas probanzas fueron promovidas como fundamento y para sustentar de dicha reconvención, aunado a que, éstas, en modo alguno aportan elemento de convicción alguno que conlleven a desvirtuar los hechos controvertidos en el presente proceso, es por lo que, esta Jurisdicente DESECHA las mismas y ASI SE DECIDE.-

IV.- DEL MÉRITO DE LA CAUSA.-
Expuestos como han sido los alegatos de ambas partes y analizado el material probatorio, aportado en autos por las partes, este Tribunal Superior Primero, con el fin de emitir la correspondiente sentencia definitiva en el presente proceso, procede a resolver el fondo de la controversia, en los siguientes términos:

*De los Contratos
En relación a los contratos, establece nuestro Código Civil en sus artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.168 lo siguiente:

“…Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Artículo 1.168: En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones…”.-

De los artículos anteriormente citados ut-supra, especialmente el 1.168 del Código Civil, colige esta Juzgadora de Alzada que la excepción non adimpleti contractus, contemplada en dicho artículo, tiene su aplicación cuando uno de los contratantes se niega a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya; por ende, es indispensable que una de las partes pida el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, el citado artículo 1.168 no es aplicable cuando ha sido ejercida la acción de resolución de contrato. La referida disposición legal está basada en la equidad, pues no sería justo que una parte que no haya cumplido totalmente su compromiso pueda exigir a la otra parte el total cumplimiento de su obligación correlativa.

De la norma antes transcrita, se evidencia que en un contrato bilateral, como el que nos ocupa, si alguna de las partes no ejecuta su obligación, la otra a su elección tiene derecho a reclamar la ejecución o la resolución del contrato, con los correspondientes daños y perjuicios, si hubiere lugar a ellos.
A este respecto, considera esta Juzgadora que lo único que exige la norma transcrita es que exista un CONTRATO bilateral, donde las partes asumen recíprocas obligaciones, basta con que una de las partes haya incumplido, para que a la contraria, le nazca el derecho a reclamar judicialmente, la ejecución o la resolución, según el caso; y, le otorga además, en cualquiera de las acciones que elija, la posibilidad de reclamar los daños y perjuicios, si procedieren.
Aunado a ello, es preciso destacar, la norma contenida en el artículo 1.159 del Código Civil, que al respecto establece:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Ahora bien, de una revisión exhaustiva realizadas a las actas que conforman el presente expediente, no pudo constatar esta Juzgadora, que la parte accionante haya consignado como tal contrato de opción de compra venta alguno, sino que, lo que trajo a los autos para demostrar la supuesta relación contractual entre el ciudadano JOSÉ GREGORIO PARIS GARCIA y la ciudadana CARMEN EILEEN CLEARY PARYS, fue, como ya previamente lo ha considerado esta sentenciadora, dos (2) recibos de pago, uno por la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,oo), actualmente CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,oo), y el otro recibo por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), que actualmente equivalen a la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo), que a decir del accionante, dichas cantidades representan parte del pago de la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 350.000.000,00), que a la presente fecha equivalen a la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,oo), quedando pendiente la cantidad de DOSCIENTOS MILLOINES DE BOLIVARES (Bs. 200.000.000,oo), que a la presente fecha equivalen a la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo), por la compra, según su dicho, del inmueble de autos, cuestión ésta que no comparte esta Alzada, ello, porque a juicio de quien aquí decide, tales recibos no cumplen con la normativa legal vigente para ser considerados como contrato y menos un contrato que comporte la transmisión de la propiedad, donde la Ley exige ciertos y determinados requisitos para que dicho contrato goce de legalidad y legitimidad, aunado al hecho, que, como lo alegó la parte demandada en su contestación a la demanda, el referido inmueble para la fecha de la supuesta negociación, pertenecía en propiedad a las ciudadanas CARMEN CLEARY PARIS y JUANA CESPEDES DE VIZCAINO, verificándose en autos que la ciudadana JUANA CESPEDES DE VIZCAINO, haya prestado consentimiento alguno para la realización del negocio jurídico cuyo cumplimiento reclama la parte actora en este proceso.
Establecido lo anterior, considera quien aquí sentencia, que en el caso de autos, la parte actora no logrò probar durante la secuela del proceso, la existencia de una relación contractual devenida del supuesto contrato de compra venta por ella demandado cuyo cumplimiento reclama mediante la presente acción, ello de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; así pues, al no verificarse mediante el presente proceso, la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, por no encontrarse en las actas que conforman el presente expediente, el objeto primordial de la controversia que es el contrato de opción de compra venta por lo tanto, no se cumplen en este asunto, con los siguientes contenidos en los artículos 1181, 1474,1486,y 1488 de Código Civil, en consecuencia, resulta forzoso para esta Superioridad declarar la Procedencia de la apelación realizada por el abogado RICARDO ALONSO BUSTILLO, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano CARLOS EDUARDO PACANINS CLARYS, en su carácter de co-heredero de la demandada ciudadana CARMEN CLEARY PARIS, contra la sentencia dictada el fecha 14 de agosto de 2018, por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, todo lo cual trae como consecuencia, que la acción de cumplimiento de contrato reclamada, resulta Improcedente y Así se decide.
DISPOSITIVA
En fuerza de las precedentes consideraciones, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: Se declara CON LUGAR la apelación ejercida en fecha 27 de septiembre de 2018, por el abogado RICARDO ALONSO BUSTILLO, en, en su carácter de co-heredero de la demandada ciudadana CARMEN CLEARY PARIS, contra la sentencia dictada el fecha 14 de agosto de 2018, por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue JOSÉ GREGORIO PARIS GARCIA contra la ciudadana CARMEN EILEEN CLEARY PARIS.

SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue JOSÉ GREGORIO PARIS GARCIA contra la ciudadana CARMEN EILEEN CLEARY PARIS.
TERCERO: Se REVOCA, la sentencia recurrida dictada el fecha 14 de agosto de 2018, por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue JOSÉ GREGORIO PARIS GARCIA contra la ciudadana CARMEN EILEEN CLEARY PARYS.
CUARTO: Se condena en costas a la parte actora ciudadano JOSÉ GREGORIO, por haber resultado vencida en el presente proceso, conforme a lo dispuesto al artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE, DÉJESE COPIA, NOTIFIQUESE Y REMÍTASE en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los nueve (07) días del mes de Agosto del año dos mil Diecinueve (2.019). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.-
LA JUEZ,

Dra. INDIRA PARÍS BRUNI.
EL SECRETARIO,

ABG. JHONME NAREA TOVAR
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).

EL SECRETARIO,

ABG. JHONME NAREA TOVAR

IPB/JNT/damaris
Exp. Nº AP71-R-2018-00702
Cumplimiento de Contrato/Sentencia Definitiva
Materia: civil.