REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR CUARTO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS -I- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES PARTE ACTORA: Ciudadanos REGINA KAUAM ZEITOUNE, JOSÉ KAUAM ZEITOUNE, MIGUEL KAUAM ZEITOUNE y VICTORIA KAUAM ZEITOUNE, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.958.379, 7.958.380, 14.444.399 y 13.483.328; sucesores de la de cujus SALWA ZEITUONE DE KAUAM.- REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana REGINA KAUAM ZEITOUNE, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita ante el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo el Nº 65.774.- PARTE DEMANDADA: Ciudadanos ROSA ANGELES SIRVENT DE ZAPATA, LUIS SIRVENT SÁNCHEZ, ADIB ZAIDAN, y los herederos conocidos del de cujus VICENTE SIRVENT SÁNCHEZ ciudadanos BETTY GENOVA GONZÁLEZ DE SIRVENT, VICENTE SIRVENT GONZÁLEZ, JOSÉ RAMÓN SIRVENT GONZÁLEZ, BETTY COROMOTO SIRVENT, FRANCISCO SIRVENT GONZÁLEZ venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.140.362, V-1.745.513, V-25.561491, V-2.092.386, V-5.971.849, V-6.364.082, V-6.444.742 y V-6.444.355, respectivamente.- REPRESENTACIÓN JUDICIAL DEL CO-DEMANDADO, CIUDADANO ADIB ZAIDAN: Ciudadanos ELEAZAR ANTONIO MARTÍNEZ y JEAN AGUSTIN COVARRUBIA LEÓN, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos ante el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo los Nros. 152.659 y 130.014.- MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (Apelación de la incidencia de oposición a medidas cautelares). EXPEDIENTE Nº 15.018/AP71-R-2019-000047.- -II- RESUMEN DE LA INCIDENCIA En virtud de la distribución de causas efectuada, motivada por la inhibición del Juez Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondió a este Juzgado Superior, el conocimiento y la decisión del recurso de apelación ejercido el día veintidós (22) de enero de dos mil diecinueve (2019), por la abogada REGINA KAUAM ZEITOUNE, actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos JOSÉ KAUAM ZEITOUNE, MIGUEL KAUAM ZEITOUNE y VICTORIA KAUAM, en contra de la decisión pronunciada en fecha veintiuno (21) de enero de dos mil diecinueve (2019), por el Juzgado Decimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo con sede en la Ciudad de Caracas, a través de la cual, declaró CON LUGAR la oposición interpuesta por el abogado JEAN AGUSTIN COVARRUBIA LEÓN en su carácter de apoderado judicial del co-demandado ADIB ZAIDAN, contra la medida de prohibición de enajenar y gravar e innominada decretada para que “no se realice ningún cambio o modificación en el inmueble, tanto en su estructura como en su uso, derechos y ocupantes, ya sea de parte de los demandados o de cualquier tercero, mientras se decide sobre la acción de retracto legal arrendaticio, decretadas el día siete (7) de agosto del año dos mil diecisiete (2017); y en consecuencia, ORDENÓ el levantamiento de las mismas. Recibidos los autos por este Juzgado Superior, luego del sorteo respectivo, el día siete (7) de mayo de dos mil diecinueve (2019), este Tribunal de Alzada advirtió a las partes que de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento dictaría su fallo dentro de los treinta (30) días continuos siguientes, por cuanto las partes ya habían presentado escritos de informes y la parte actora observaciones a los mismos, ante el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, con anterioridad a la inhibición del Juez del ese Despacho. Mediante auto dictado en fecha seis (6) de junio del presente año, se difirió la oportunidad para dictar sentencia por treinta (30) días continuos en conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. El Tribunal, estando en la oportunidad procesal para decidir, pasa a hacer las siguientes consideraciones: -III- MOTIVACIONES PARA DECIDIR Como fue indicado en la parte narrativa de esta decisión, correspondió a esta Alzada conocer y decidir el recurso de apelación ejercido por la parte actora, en contra de la sentencia dictada en fecha veintiuno (21) de enero de dos mil diecinueve (2019), por el Juzgado Decimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo con sede en la Ciudad de Caracas, a través de la cual, declaró CON LUGAR la oposición interpuesta por el abogado JEAN AGUSTIN COVARRUBIA LEÓN en su carácter de apoderado judicial del co-demandado ADIB ZAIDAN, contra las medidas de prohibición de enajenar y gravar e innominada para que “no se realice ningún cambio o modificación en el inmueble, tanto en su estructura como en su uso, derechos y ocupantes, ya sea de parte de los demandados o de cualquier tercero, mientras se decide sobre la acción de retracto legal arrendaticio”, decretadas el día siete (7) de agosto del año dos mil diecisiete (2017); y en consecuencia, ORDENÓ el levantamiento de las mismas. Este proceso se inició por demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada por la de cujus SALWA ZEITUONE DE KAUAM contra los ciudadanos ROSA ANGELES SIRVENT DE ZAPATA, LUIS SIRVENT SÁNCHEZ, ADIB ZAIDAN, y el de cujus VICENTE SIRVENT SÁNCHEZ. Tramitada la causa, el A-quo, a través de auto dictado el siete (7) de agosto de dos mil diecisiete (2017), decretó las medidas cautelares solicitadas por la parte demandante, bajo los siguientes argumentos: “…ahora bien, para decidir en cuanto a las medidas cautelares solicitadas, este Tribunal observa que su decreto está condicionado al cumplimiento concurrente de dos requisitos: que se presuma la existencia del buen derecho que se busca proteger con la cautelar (“fumus boni iuris”), como del riesgo manifiesto de que pueda quedar o hacerse ilusoria la ejecución del fallo que en definitiva dicte el Tribunal (“periculum in mora”), estableciendo la norma adjetiva (artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil), que el solicitante de la medida tiene la carga de acreditar ante el juez, haciendo uso de los medios de pruebas que confiere el ordenamiento, la señala presunción. En este sentido, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado que: …Omissis… En lo relacionado con el requisito del “fumus boni iuris”, se observa que la parte actora acompañó con su escrito libelar documentales originales marcadas con la letra “A1” hasta la letra “M”, derivándose de ellos y a los solos fines cautelares contenidos que permiten aceptarlos como el medio de prueba que hace presumir la existencia del buen derecho alegado por la parte actora, todo ello salvo su valoración en la definitiva, por lo que este juzgador considera que se ha cumplido con una de las condiciones fundamentales para la procedencia de las medidas cautelares, a saber, “fumus boni iuris”, y así se decide. En el presente caso, para demostrar el requisito del periculum in mora, la demandante señaló en su escrito libelar, en su capítulo IV denominado MEDIDAS CAUTELARES PREVENTIVAS, expresa lo siguiente: “(…) Por todo lo anteriormente expuesto, Ciudadano Juez y con la finalidad de evitar que el mencionado Tercero Comprador del edificio SIRVENT Nº328, pueda realizar actos o negocios que dificulten o hagan nugatorio mi derecho de Preferencia Ofertiva como arrendataria como serían, que vendiera el edificio a otro tercero o constituyera sobre dicho inmueble una hipoteca, realizara modificaciones estructurales o de uso del inmueble, situaciones que complicarían la ejecución de la sentencia respectiva al proceso judicial de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO;” En este sentido, este Tribunal aprecia que ciertamente cualquier acto entre vivos o acciones de terceros podrían modificar la posición jurídica natural actual de la solicitante y precisamente tal circunstancia se puede calificar como de riesgo manifiesto quede ilusoria la ejecución del fallo. De tal manera que en el presente asunto se considera cumplido el requisito de periculum in mora, y así se decide.- En consecuencia, este Tribunal por los motivos antes señalados, DECRETA la medida cautelar de PROHIBICION DE ENAJENAR y GRAVAR sobre el edificio SIRVENT Nº328, ubicado en la Avenida Sucre, entre las esquinas de Nacimiento y Callejón Lahoud, Catia, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas, cuyos linderos son: NORTE: su fondo, con edificio que es, o fue de Martín Marciales Jaime; SUR: Su frente, con la Avenida Sucre, Catia; ESTE: Con inmueble que es, o fue de Evaristo Carvallo; y OESTE: Con edificio que es, o fue de Martín Marciales Jaime, según consta en el documento de compraventa registrado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, el cual quedo inscrito bajo el Número 2015.758, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº214.1.1.10.6454 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2015, y así se decide. Líbrese oficio. En cuanto a la solicitud de la medida cautelar innominada solicitada y dirigida: “Para que continuemos mi grupo familiar y mi persona en la posesión física del inmueble que ocupo en arrendamiento”, este Tribunal observa que la demanda de retracto legal no acrecienta el peligro de desposesión de la morada del inquilino, al contrario, lo que pretenden los accionantes es subrogarse en la propiedad del inmueble que alegan fue sin su conocimiento a un tercero por lo tanto al no apreciarse que pueda estar en peligro inminente la ocupación de los inmuebles señalados en el libelo de la demanda, este Tribunal niega la presente medida cautelar innominada, y así se decide. Ahora bien, en cuanto a la medida cautelar innominada solicitada para que: “No se realice ningún cambio o modificación en el inmueble (inmutabilidad), tanto en su estructura como en su uso, derechos y ocupantes, ya sea de parte de los demandados o de cualquier tercero, mientras se decide sobre la acción de Retracto Legal Arrendaticio demandada”, y con relación al periculum in damni, necesario de ser demostrado para que opere su decreto, encuentra este Juzgador lleno dicho requisito del peligro en el daño, por cuanto algún cambio o modificación en el inmueble, o bien en su estructura como en su uso, derechos y ocupantes podría causar lesiones graves de difícil reparación al derecho de la parte solicitante, mientras se decide la presente acción, lo cual sería ciertamente contrario al derecho de la solicitante. Determinado entonces que se encuentran llenos los requisitos para la procedencia de la medida solicitada y, explicada de forma clara lo perseguido con ella así como la individualización y el análisis de la lesión temida, derivándose de ello la verosimilitud que arroja el pedimento este tribunal decreta la medida cautelar innominada solicitada, y así se decide. En virtud de ello, el abogado JEAN AGUSTÍN COVARRUBIA LEÓN, en su condición de apoderado judicial del co-demandado, ciudadano ADIB ZAIDAN, mediante escrito presentado el día catorce (14) de noviembre de dos mil dieciocho (2018), se opuso a las medidas cautelares decretadas; para lo cual alegó lo que a continuación se señala: Que la parte actora había solicitado las medidas cautelares decretadas explicando vagamente y sin prueba alguna que temía de las personas demandadas, por sus conductas maliciosas, argucias, manipulaciones y maquinaciones que denotaban su mala fe; que por parte de su representado desconocía dichas conductas y las niega completamente; que la única que había tenido ese tipo de conducta era la ciudadana REGINA KAUAM ZEITUONE, a quien habían tenido que denunciar por su abuso y mala interpretación de las medidas innominadas otorgadas por el A-quo. Que dicha ciudadana había indicado que el tercero comprador no había notificado de la compra venta por el realizada; que no era un extraño; que la conocía desde hacia aproximadamente diecisiete (17) años. Que su representado había adquirido el inmueble en bloque y cuando se vendía un inmueble así no había preferencia ofertiva, ni mucho menos procedía el retracto legal arrendaticio, por lo que nunca se debió haber notificado de absolutamente nada. Indicó que lo anteriormente expuesto demostraba que el presente caso debía ser declarado inadmisible en la definitiva, aunado al hecho de que la ciudadana antes referida no había demostrado que los SIRVENT, antiguos dueños, la conocían desde hacia equis cantidad de años. Citó sentencia de la Sala de Casación Civil de Tribunal Supremo de Justicia, de fecha catorce (14) de junio de dos mil dieciséis (2016), expediente 2015-000616, Magistrado ponente YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES. Arguyó que le había parecido inaudito que se acordaran ambas medidas, ya que los argumentos y elementos narrados por la parte actora habían sido poco convincentes y además no había presentado prueba alguna de la supuesta mala intensión del propietario del inmueble, aunado al hecho de que, como ya se dijo, cuando la venta era hecha en bloque no procedía el retracto legal arrendaticio. Señaló que no había quedado claro el alcance exagerado o las limitantes de la medida innominada acordada, era decir la de no realizar ningún cambio o modificación del inmueble, cuando la parte actora solo ocupaba el piso Nº 2 de ese edificio, y la misma, por mala interpretación de esa medida, no había dejado entrar a su representado a ningún área del inmueble completo, siendo de su propiedad y de habiendo tenido el derecho de haberlo podido hacer, habiéndole vulnerado así todas las garantías constitucionales, como lo eran el debido proceso, el derecho a la defensa y sobre todo el derecho de propiedad. Manifestó que según la parte actora y su propia interpretación, esa medida prohibía a su representado libre entrada a su propio inmueble, ya que ella se había dado la tarea de cerrar todos los accesos, área comunes y cambiar cerraduras de un edificio que no era de ella y del cual solo ocupaba un apartamento de uno solo de los pisos; que no se explicaba como su representado debía abstenerse de entrar a su propiedad, pero la parte actora si podía reformarla, colocar puertas, cambiar cerraduras e impedir accesos a la misma; que no observaba ni la justicia de esas condiciones, ni mucho menos entendía el alcance de esa medida que había sido otorgada. Expresó que la medida de continuidad de su grupo familiar y su persona, en la posesión física del inmueble que ocupaban en arrendamiento, no le competía al A-quo, sino al órgano administrativo SUNAVI más aun cuando había quedado demostrado en autos el inicio del procedimiento de desalojo de los ocupantes y que la sucesión SALWA ZEITOUNE DE KAUAM no tenía la cualidad para haber demandado por no haberse subrogado al contrato de su señora madre, en el lapso indiciado en la Ley que regía la materia, dentro de los parámetros del artículo 57 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Alegó que resultaba contradictorio a los elementos y principios que regían el poder cautelar, basado en un escrito sin motivación, por la parte actora y con insuficiencia probatoria que no correspondía a los fundamentos elementales de los procedimientos cautelares, como lo eran la presunción del buen derecho y peligro en la demora; que el Tribunal tenia amplia facultad para decidir sobre las medidas cautelares, pero que esa facultad era cuando existiera y se hubiese demostrado presunción del buen derecho, por lo que esos extremos debían estar bien motivados por la parte solicitante y fundamentarse con medios de pruebas suficientes que constituyan y demuestren la presunción grave de esas circunstancias y del derecho que se reclamaba, tal como expresamente lo establecía el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil. Argumentó que su poderdante antes de haber adquirido la propiedad del edificio SIRVENT Nº 328, había sido inquilino del apartamento Nº 1, que estaba ubicado en el piso 1 del referido edificio, por lo cual bajo el supuesto negado que se considerara la procedencia de la aludida preferencia, éste también tenía derecho sobre la misma, lo cual era un argumento que sumaba para hacer la convicción que la presente demanda era improcedente; que no tenia asidero jurídico y no debía prosperar en derecho. Solicitó se declara la procedencia de la presente oposición y en consecuencia se suspendieran los efectos de las medidas de prohibición de enajenar y gravar e innominada de prohibición de modificación del inmueble; y, que se oficiara al registro inmobiliario para informar sobre el levantamiento de las medidas. Como ya se dijo, lo sometido al conocimiento de este Juzgado de segunda instancia, es la apelación interpuesta a través de diligencia estampada el día veintidós (22) de enero de dos mil diecinueve (2019), por la abogado REGINA KAUAM ZEITOUNE, actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos MIGUEL KAUAM ZEITOUNE y VICTORIA KAUAM ZEITOUNE, en contra de la sentencia dictada el día veintiuno (21) de enero del año dos mil diecinueve (2019), por el Juzgado Décimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por medio de la cual declaró CON LUGAR la oposición a la medida cautelar decretada por ese Tribunal. El A-quo, fundamentó su decisión, en los siguientes términos: “…Con fecha siete (7) de agosto de dos mil diecisiete (2017) el Tribunal, de acuerdo a lo solicitado en el escrito libelar, al considerar que estaban llenos lo (sic) extremos exigidos por la Ley adjetiva civil, comprendidas en los artículos 585, concatenados (sic) con el artículo 588, del Código de Procedimiento Civil, dictó las siguientes medidas cautelares cuyo decreto quedó expresado en dicho auto de la siguiente manera: …omissis… De la medida cautelar innominada quedo impuesto el ciudadano Adib Zaidan, venezolano, mayor de edad de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-25.561.491, cuando consta en autos la diligencia del ciudadano alguacil de este despacho de fecha nueve (09) de octubre de dos mil diez y ocho (2018) consignando la boleta de notificación debidamente firmada por el referido ciudadano con fecha cuatro (04) de octubre de dos mil diez y ocho (2010). Asimismo dicho ciudadano se encontraba a derecho desde día nueve (09) de octubre de diez y siete (2017) (sic), fecha en la que el ciudadano alguacil de este despacho consignó su diligencia acompañando el recibo otorgado por dicho codemandado en aquella oportunidad. Esta citación de la que se acaba de dejar referencia quedó sin efecto con fundamento en lo dispuesto en el artículo 228 del Código de Procedimiento Civil de acuerdo a lo dispuesto por el auto de fecha primero (1º) de noviembre de dos mil diez y ocho (2018), suspendiéndose consecuencialmente el presente proceso. En este orden de ideas el codemandado Adib Zaidan, plenamente identificado en autos, a través de su apoderado judicial Jean Cobarrubia León, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 17.438.366, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el número 130.014 por intermedio de su diligencia de fecha ocho (08) de noviembre octubre (sic) de dos mil diez y ocho (2018) actúa en el presente juicio ejerciendo dos recursos de apelación lo que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 2016 (sic) Código de Procedimiento Civil quedó citado desde entonces para el acto conciliatorio y la contestación de la demanda, reanudándose el proceso y es por lo cual al haberse interpuesto el escrito de oposición a las medidas en la fecha que de seguida se indica dicha oposición fue realizada oportunamente por haberse interpuesto dicho escrito dentro del plazo establecido en el artículo 602 del Código de Procedimiento Civil. Así las cosas, por escrito de fecha catorce (14) de noviembre de dos mil diez y ocho (2018) el abogado en ejercicio Jean Cobarrubia León, plenamente identificado y en su carácter que consta en autos, interpuso escrito de oposición a las medidas cautelares decretadas alegando que la venta del inmueble cuyo retracto legal se pretende por el presente juicio fue realizada como un todo, en forma global, por lo que no le asiste el derecho que reclama la parte actora y que es la causa de pedir en el presente juicio. Asimismo se alega que la parte actora únicamente ocupa una vivienda del piso 2 del referido inmueble y la medida impide a su representado ingresar a las demás áreas del mismo. Continua alegando el codemandado Adib Zaidan que, por consecuencia del fallecimiento de la ciudadana Salwa Zeitoune de Kauam los ocupantes beneficiarios de la vivienda no se subrogaron en la relación arrendaticia dentro del plazo legal. Estas afirmaciones fueron contradichas por la parte actora en sus escritos de fechas veinte y tres (23) de noviembre de dos mil diez y ocho (2018) y siete (7) de diciembre de dos mil diez y ocho (2018). Ahora bien, de las documentales que cursan en autos anexas al libelo de la demanda y cuya valoración se realizó a los solos fines cautelares señaladas de la “A1” a la “M” y así como con el escrito de oposición y demás escritos valorables interpuestos en la presente incidencia, cuya sustanciación culminó con fecha die y siete (17) de diciembre de dos mil diez y ocho (2018) cuando se produjo el auto que providencio las pruebas promovidas por las partes, por lo que la diligencia de fecha diez y siete (17) de enero de dos mil diez y nueve (2019) y los instrumentos anexos a la misma presentados por la representación judicial de la parte actora fueron incorporados extemporáneamente y es por lo que los mismo se reflejan inapreciables para la producción del presente fallo, resulta evidente de lo aceptado por las partes y de la documentación aportada, a través de este examen preliminar, únicamente efectuado para decidir la incidencia de oposición, que la parte actora ocupa una porción del denominado edificio Sirvent, que no están sus apartamentos y área comercial individualizados dentro del marco de la propiedad horizontal, sino que dicha porción está en un inmueble edificio, que pertenece a la parte codemandada que formula la presente oposición, con respecto al cual se acordó tanto una cautelar innominada de que se prohíbe que realizaran modificaciones o cambios en el inmueble, como una medida nominada de prohibición de enajenar y gravar; sin embargo, de la oposición se desprende que efectivamente pretender que las medidas afecten la totalidad del edificio, a pesar de que la accionante no es la ocupante legítima sino de dos apartamentos, y por lo tanto solo de una parte de la totalidad del bien, sería un exceso, en cuanto a lo que debe ser la proporcionalidad de toda medida, en virtud de que el daño económico que se pudiera ocasionar con su decreto, en relación con las áreas que no ocupa la peticionante, en caso de que no resulte victoriosa la actora, pudiera no ser resarcido, por lo que las medidas preventivas deberán ser levantadas y así se determinará en el dispositivo del presente fallo. El aspecto debatido sobre si la vigente Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda derogó o no la figura jurídica de la preferencia ofertiva de un inmueble no sujeto a la individualización que se incluye en la Ley de Propiedad Horizontal, no es propio de la presente incidencia sino, antes bien, del mérito del presente asunto al igual que la cualidad de subrogada o no en el contrato de dicha parte actora por lo que toda la documentación aportada en ese sentido no desvirtúa ni evidencia nada queda adoptarse como aporte para la producción del presente fallo. Ahora bien, en este mismo sentido pero en relación con el decreto de una medida cautelar, tanto nominada como innominada, no solo debe cumplir con los requisitos, cuyos extremos estas (sic) previstos en los artículos 585 y 588 del Código de procedimiento Civil, sino que también debe ser proporcional a la pretensión reclamada, mientras que en el presente caso, el todo resulta afectado, frente a una parte, que no aparece a su vez individualizado, en el marco de la propiedad horizontal, que se da cuando existe un documento de condominio. En efecto, de la valoración que debe realizarse en esta oportunidad como consecuencia de la oposición planteada de las instrumentales acompañadas al libelo de la demanda, se aprecia de los contratos de arrendamiento que la parte actora recibió no todo el edificio Sirvent en calidad de arrendataria sino únicamente los apartamentos 2 y 3 (véanse documentos marcados G-1, G-2 y H-1 anexos al libelo de la demanda) del edificio. Igualmente de la documentación aportada se aprecia un arrendatario adicional, (sic) cual es el ciudadano Manuel Reis Dos Santos al que se le asigna ocupar el único local comercial con que cuenta el edificio Sirvent. Ninguna de las partes ha traído a los autos el título supletorio del edificio Sirvent más si se ha incorporado el instrumento traslativo de la propiedad del inmueble por estar debidamente protocolizado y no haber sido este tachado de falso en la presente incidencia y el mismo puede valorarse como cierto que no pertenece ese inmueble denominado Sirvent al régimen de propiedad horizontal. Con respecto a las demás documentales promovidas por el codemandado Adib Zaidan anexas al escrito de fecha catorce (14) de noviembre de dos mil diez y ocho (2018) y, al escrito de fecha treinta (30) de noviembre de dos mil diez y ocho (2018), solo procede realizar un pronunciamiento adicional en relación con el contrato de arrendamiento allí consignado toda vez que ya se dejo determinado anteriormente en la presente decisión que el asunto sobre la subrogación de la parte actora en el contrato de arrendamiento utilizado para accionar en la presente causa es materia de la sentencia definitiva; es así como al no haberse seguido el correspondiente trámite de tacha de falsedad para el referido documento que consta a los folios 111 al 116 del Cuaderno de Medidas y al tratarse de una copia de un documento autenticado que no fue impugnado o desconocido al que se trata de enervar con otras documentales cual son las anexas al libelo de la demanda marcadas L1, L2 y L3 debe acogerse el valor probatorio que de esta instrumental se desprende toda vez que ha quedado legítimamente incorporado su valor probatorio dentro del presente juicio y demuestra que el codemandado Adib Zaidan y ahora propietario del inmueble objeto de la presente causa fue inquilino en su momento del mismo inmueble igual que la parte actora. Adicionalmente y en relación con el análisis y juzgamiento a los solos fines cautelares de dichas documentales L1, L2 y L3 que se trata de notificaciones resalta que no solo la parte actora es arrendataria de espacios sobre el referido inmueble Sirvent sino, como ya quedo expresado en el presente fallo, existe también un ciudadano de nombre Manuel Reis Dos Santos. Las demás documentales marcadas “A”, “B” y “C” consistentes en el oficio número 212-17 dirigido y recibido ante el Concejo Nacional Electoral (CNE), en fecha dieciséis (16) de octubre de 2017, emanado de este Tribunal; el oficio número 277-17 con fecha primero (1º) de diciembre de 2017, dirigido y recibido por ante el Concejo Nacional Electoral (CNE), en fecha ocho (08) de diciembre de 2017, emanado de este Tribunal y folios (sic) Rómulo Echegaray, difunto Vicente Sirvent Sánchez y correspondencia del Concejo Nacional Electoral, incorporadas por la parte actora en su escrito de fecha veinte y tres (23) de noviembre de dos mil diez y ocho (2018), no contienen en absoluto ninguna información de la que pueda surgir valor probatorio alguno en la presente incidencia toda vez que se trata de oficios dirigidos a autoridades requiriendo información relativa a las partes y una respuesta sobre la defunción de Vicente Sirvent Sánchez ofrecida por el Consejo Nacional Electoral, y así se decide.- III DISPOSITIVA En virtud de lo expuesto, este Tribunal Décimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo con sede en la ciudad de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara PRIMERO: CON LUGAR la oposición a la medidas cautelares de prohibición de enajenar y gravar sobre el edificio SIRVENT Nº 328 e innominada para que “No se realice ningún cambio o modificación en el inmueble (inmutabilidad), tanto en su estructura como en su uso, derechos y ocupantes, ya sea parte de los demandados o de cualquier tercero, mientras se decide sobre la acción de Retracto Legal Arrendaticio en el presente juicio que por retracto legal arrendaticio siguen los herederos conocidos de la de cujus Salwa Zeitoune de Kauam, quien en vida fuere titular de la cédula de identidad número V.- 23.682.602, ciudadanos José Kauam Zeitoune, Miguel Kauam Zeitoune, Victoria Kauam Zeitoune y Regina Kauam Zeitoune, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad números V.- 7.958.3802, V.- 14.444.399, V.- 13.489.328 y V.- 7.958.379, respectivamente, contra los ciudadanos Rosa Ángeles Sirvent De Zapata, Luis Sirvent Sánchez, Vicente Sirvent Sánchez (sus herederos conocidos Betty Genoveva González de Sirvent, Vicente Sirvent González, José Ramón Sirvent González, Betty Coromoto Sirvent González y Francisco Luis Sirvent González, respectivamente, cédulas de identidad números V.- 2.092.386, V.- 5.971.849, V.- 6.364.082, V.- 6.444.742 Y V.- 6.444.355) Y Adib Zaidan, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad números V.- 6.140.362 y V.- 1.745.513, V.- 10.813.983 Y V.- 25.561.491, también respectivamente. SEGUNDO: Se ordena el levantamiento de las medidas de prohibición de enajenar y gravar sobre el edificio SIRVENT Nº 328 y cautelar innominada decretada para que “No se realice ningún cambio o modificación en el inmueble (inmutabilidad), tanto en su estructura como en su uso, derechos y ocupantes, ya sea de parte de los demandados o de cualquier tercero, mientras se decide sobre la acción de Retracto Legal Arrendaticio en el presente juicio”. Líbrese oficio al registrador inmobiliario correspondiente y boleta de notificación al ciudadano Adib Zaidan siendo innecesaria la notificación de los demás codemandados. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en la presente incidencia en virtud de esta decisión…” Por su parte, el abogado JEAN AGUSTÍN COVARRUBIA LEÓN, en su carácter de apoderado judicial del co-demandado ADIB ZAIDAN, a los efectos de fundamentar su apelación, en su escrito de informes en Alzada, realizó una descripción cronológica del presente asunto y alegó lo siguiente: Que el derecho como ocupante que tiene la parte actora solo se limitaba o circunscribía a la ocupación pacífica de los apartamentos de piso 2 de inmueble denominado SIRVENT Nº 328, en el entendido que de la globabilidad del inmueble que era un edificio compuesto por una planta baja, piso 1, piso 2 y azotea, ellos solo tenían derecho a exigir que se les respetara la ocupación pacífica de los apartamentos ubicados en el piso 2, que era a lo que se circunscribía el contrato de arrendamiento que había sido suscrito con la difunta madre de los ocupantes, ciudadana SALWA ZEITOUNE. Adujo que los actores solo detentaban la cualidad de ocupantes y no de arrendatarios, dado que les había sido declarado inadmisible por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), su intento de subrogación, lo cual siempre se les había respetado y se le seguiría haciendo, a pesar de todo el abuso anteriormente descrito, mientras que se desarrollaran todos los trámites legales correspondientes al derecho de desalojo que tenía el propietario, el cual había sido ejercido se impulsaba para ese entonces. Indicó que no sabía cuál era el estado de conservación del inmueble por dentro, dada la prohibición de acceso al mismo por parte de los ocupantes, que presume que los mismos no solo habitaban el espacio del piso 2 del Edificio SIRVENT, sino que además habían invadido el apartamento del piso 1, tal y como se podía concluir del contenido de la confesión espontánea realizada por la propia abogada al haber expresado en su errado escrito de oposición a la oposición de las medidas cautelares de fecha veintitrés (23) de noviembre de dos mil dieciocho (2018), el cual corría inserto en el presente cuaderno de medidas, y en el que había manifestado “…Asimismo debo señalarle a la parte accionada que nosotros ocupamos todos los apartamentos y no solo el piso 2 como lo manifiesta en su escrito, resultando falso tal aseveración, así como el cambio de cerraduras del cual me hice responsable…”. Arguyó que de lo antes transcrito se evidenciaba claramente como la parte actora había delatado descaradamente que su grupo familiar no ocupaba solamente los apartamento ubicados en piso 2, de los cuales se suponía se derivaba la expectativa de derecho que intentaban ejercer ante el Juzgado de Instancia, sino que también ocupaban el apartamento ubicado en el piso 1 del inmueble, sobre el cual no tenían título jurídico alguno para habitarlo, por cuanto hasta el momento de adquisición de la propiedad del inmueble, había sido su representado el inquilino o arrendatario de ese apartamento, habiendo sido de dicha relación jurídica que se había derivado la venta de los anteriores propietarios a su cliente, lo cual lo hacía propietario del inmueble, que en el supuesto negado de un concurso de derechos frente a los actores, él también tenía derecho hacer uso de la preferencia ofertiva del inmueble, lo cual servía para desechar los argumentos que esgrimía la parte actora sobre la pretensión que conformaba el mérito de la controversia. Señaló que la referida confesión ya había sido presentada en la audiencia conciliatoria impulsada por la familia KAUAM ante la Policía Comunal de la Avenida Sucre, en la cual el ciudadano JOSÉ KAUAM había confesado que vivía en el apartamento Nº 1 del piso 1 del edificio SIRVENT, a lo cual no tenía derecho, dado que no tenía contrato de arrendamiento ni comodato, ni derecho alguno sobre el mismo, por lo que no podía habitar ese espacio, por el cual obviamente no pagaba canon de arrendamiento, por cuanto no contaba con la autorización de su mandante quien era el propietario, para ocupara ese espacio, lo cual era un abuso que el Tribunal debía tomar en consideración a los efectos de dirimir la presente apelación. Manifestó que en consecuencia de lo anterior debía obligatoriamente denunciar esa situación ante esta alzada, así como ya lo habían hecho en instancia, y pedir urgentemente el restablecimiento de la situación jurídica infringida, por lo que requería expresamente que se solicitara a los accionantes la demostración de la existencia de algún contrato o título jurídico que les autorizara a ellos a hacer uso indiscriminado de las instalaciones del edificio SIRVENT, de la manera descarada como lo estaban haciendo y lo habían confesado. Expresó que a confesión de parte, relevo de prueba, por lo cual dejaba constancia que dicha confesión tenia pleno valor para determinar el exceso de los accionantes ocupantes en el uso y abuso del inmueble, habiéndose atribuido derechos que no le correspondían, lo cual era absolutamente congruente con la suspensión o levantamiento del decreto cautelar que había sido decretado por el juez de instancia. Que le había sorprendió que el A-quo hubiese decretado las medidas cuando los argumentos y elementos que habían sido narrados por la actora eran poco convincentes, aunado al hecho de que no había presentado pruebas de la supuesta mala intensión del propietario del inmueble, además de que, cuando la venta era hecha en bloque no procedía el retracto legal arrendaticio. Alegó que no había quedado claro el alcance exagerado o las limitantes de la medida innominada acordada, la de no realizar ningún cambio o modificación al inmueble, cuando la parte actora solo ocupaba el piso 2 de ese edificio y la misma, por la mala interpretación de esa medida, no había dejado entrar a su representado a ningún área del inmueble completo, a saber que era de su propiedad y tenía el derecho de poder hacerlo, habiendo vulnerado así todas las garantías constitucionales, como lo eran el debido proceso, el derecho a la defensa y sobre todo el derecho de propiedad. Argumentó que mal pudo el A-quo haber decretado unas medidas cautelares en el contexto del desarrollo de un procedimiento de cognición que evidentemente y a todas luces no prosperaba en derecho, por lo que en consecuencia, no existía presunción de buen derecho y mucho menos peligro en la demora que le asistiera o soportara la necesidad objetiva de proferir el referido decreto cautelar, que por el contrario le servía como excusa para que los ocupantes apelantes materializaran la violación de los derechos de su representado, derechos que seguían siendo vulnerados. Adujo que la solicitud de las medidas cautelares no había sido fundamentada bajo los requisitos y elementos teóricos básicos, ni mucho menos había aportado probanzas suficientes o argumentos de convicción que demostraran a su favor el buen derecho o la probabilidad del éxito de la demanda, como lo era no haber poseído la sucesión SALWA ZEITOUNE la cualidad de arrendatarios, por haberse llevado a cabo la venta en bloque del edificio, por lógicamente no haber existido n i procedido en ese caso la preferencia ofertiva y por no haber estado claro del alcance de unas medidas que le habían vulnerado todos los derechos sobre la propiedad a su representado. Indicó que en el presente caso se estaba frente a la concurrencia del ejercicio del derecho de propiedad de su representado versus la expectativa de derechos no plausibles de unos ocupantes abusadores que no detentaban los derechos que se derivaban de una relación jurídica arrendaticia, lo cual a todas luces redundaba en una desproporción y extralimitación, que había imposibilitado el ejercicio del derecho de propiedad de su mandante y que con la presente apelación pretendían seguir haciendo valer su intensión de prohibirle acceso al edificio SIRVENT a pesar de haber sido revocadas las medidas en cuestión y no haber tenido efectos jurídicos vigentes. Arguyó que la parte actora había sostenido que hasta tanto no se resolviera la presente apelación dicha prohibición de acceso, que nunca había sido decretada por el a-quo, seguía vigente, habiendo querido otorgarles unos efectos procesales al recurso de apelación que había sido ejercido, que no le correspondían, por cuanto el mismo había sido admitido al solo efecto devolutivo y no suspensivo, con lo que estaban en presencia de la violación continuada de los derechos constitucionales de propiedad, debido proceso y defensa de su mandante, al no habérsele permitido la entrada a su edificio, el cual había sido adquirido desde el año dos mil quince (2015), por lo que ascendía a una violación continuada y permanente de más de tres (3) años, con lo que pedía que esta alzada corrigiera esa situación injusta y desproporcionada. Manifestó que es A-quo, en la decisión objeto de análisis por esta alzada, había recapacitado en su apreciación sobre la situación debatida, al haber determinado como un exceso haber pretendido que las medidas cautelares afectaran la totalidad del edificio, a pesar que la apelante solo ocupaba un fragmento de este, como lo eran los apartamentos del piso 2, por lo que resultaba una desproporción, lo que estaba causando un daño y perjuicio económico; y, también incluía daño moral y daño emergente. Expresó que habían intentado múltiples gestiones conciliatorias con los accionantes ante distintas instancias, como lo eran la Policía Comunal, la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI), y el propio Juzgado de instancia, sin haber llegado a ninguna solución, dado que estas se excusaban en la existencia de la presente demanda y las medidas cautelares que ya habían sido suspendidas, para desconocer el derecho de propiedad que tenía su poderdante sobre el inmueble, y por ende su derecho de acceder y hacer uso, goce y disfrute del mismo, lo cual se constituía en una flagrante violación de sus derechos constitucionales. Solicitó de declarara sin lugar la apelación ejercida por la parte actora, se confirmara el fallo apelado, se ordenara a los ocupantes del inmueble, ciudadano REGINA, MIGUEL y JOSÉ KAUAM que permitieran el acceso al inmueble a su propietario, era decir su mandante; y, se condenara a la parte accionante al pago de costas procesales por haber apelado de una sentencia que era confirmada en todas y cada una de sus partes. Por otra parte, la abogada REGINA KAUAM ZEITOUNE, en su condición antes mencionada, en su escrito de informes, realizó un breve recuento de los hechos y argumentó lo siguiente: Que el Juzgado Décimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo con sede en la ciudad de Caracas, decretó las medidas cautelares, en virtud del contenido probatorio en el sumario, habiéndose constituido una presunción grave de causar lesiones de difícil reparación, al derecho de la parte solicitante, pues existían conductas, hechos concretos, de los codemandados; que así lo habían demostrado y que el A-quo había considerado en su prudente arbitrio, no como simples alegatos sino como una argumentación fáctico-jurídica consistente por parte de la solicitante de las medidas tales como: “…1.- dejaron de cumplir requisitos establecidos en el artículo 132 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, como: a.- El Justo Valor b.- Condiciones de Negociación c.- Modalidades de Negociación d.- Documento de Propiedad del Inmueble e.- Certificación de Gravamen…” Alegó que el A-quo había observado que la medida cautelar innominada que había sido decretada estaba condicionada al cumplimiento concurrente de dos requisitos, como lo eran el fumus bonis iuris y el periculum in mora, lo cual se desprendía de documentales consignadas por la accionante y argumentos esgrimidos por ella. Argumentó que la presente causa la conformaba un litisconsorcio pasivo, donde el único que se encontraba citado era el co-demandado ADIB ZAIDAN, quien había quedado legalmente citada el día nueve (9) de octubre de dos mil diecisiete (2017), tal y como de desprendía de los autos; que por lo que desde esa fecha había comenzado a transcurrir los lapsos para oposición y pruebas y que no constaba en autos que ninguno de los demandados presentara oposición a la medida ni mucho menos que promoviera o evacuara alguna prueba. Adujo que constaba del cómputo de los días de despacho transcurridos por ante el A-quo, emanado del Secretario que entre el dieciséis (16) de octubre de dos mil diecisiete (2017), hasta el veinte (20) de diciembre de dos mil diecisiete (2017), ambos inclusive, habían transcurrido treinta y siete (37) días de despacho, lapso en el cual ninguno de los demandados había planteado oposición a las medidas cautelares decretadas. Indicó que las oportunidades procesales debían utilizarse en la medida y en los lapsos legalmente establecidos para ello; que no podía un juez reabrir un lapso para ejercer recursos o beneficios procesales fuera del tiempo consagrado para su ocurrencia. Que el artículo 207 del Código de Procedimiento Civil en forma clara establecía de forma clara que la nulidad de actos aislados no acarreaba la nulidad de los actos anteriores mi consecutivos, ni independientes del mismo; que en el presente caso si bien el A-quo había decretado la reposición de la causa al estado de nueva admisión, dado el fallecimiento de la demandante, ello no debía conllevar a que se reabriera la oportunidad para hacer oposición al decreto de una medida cautelar, cuando dicha oportunidad había perecido sin haberse planteado la misma. Arguyó que el procedimiento aplicable a la presente causa en segunda instancia, debía ser el que estaba establecido en el artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su capítulo IV, razón por la que consideraba pertinente reponer la causa al estado de una nueva admisión, señalando el correcto procedimiento consagrado en la Ley especial. Solicitó que se declarara improcedente el levantamiento de la medida cautelar que nos ocupaba y en consecuencia con lugar la apelación, condenado al pago de costas generadas por la presente incidencia. Asimismo, la representación judicial de la accionante consignó observaciones al escrito de informes de su contraparte, a través del cual señaló lo siguiente: Que el oponente de la medida en su escrito de informes había reconocido que la familia KAUAM solo tenía derechos como ocupante de los apartamentos del piso 2 del inmueble; y, que él tenía derechos sobre el apartamento Nº 1 por haber sido inquilino del mismo, habiendo sido falsa esa situación, ya que en la realidad nunca había ocupado dicho apartamento y lo único que existía era una simulación de contrato de arrendamiento. Señaló que la ocupación del apartamento Nº 1 tenía una fundamentación legal, ya que el mismo también fue dado en alquiler a sus padres, como constaba en el contrato de arrendamiento de fecha primero (1º) de enero de mil novecientos ochenta y nueve (1989); que lo aducido por su contraparte en cuanto a que el abuso del inmueble era absolutamente congruente con la suspensión o levantamiento del derecho cautelar que había sido decretado por el A-quo, no era congruente con los argumentos de hecho y de derecho que habían sido planteados en el escrito libelar. Manifestó que constaba a los autos que su grupo familiar, era decir su abuelo paterno, padre, madre sus hermanos y ella, desde hacía cincuenta y siete (57) años, de manera continua, reitera e ininterrumpida, habían ocupado los únicos tres (3) apartamentos que ocupaban el primer (1º) y segundo (2º) piso del edificio SIRVENT Nº 328, como consecuencia de haberse subrogado en el citado contrato de arrendamiento y que su ocupación como arrendatarios era de larga data. Expresó que el único local comercial que estaba ubicado en la planta baja del edificio, destinado al expendio de bebidas alcohólicas, para el momento en que los propietarios del edifico habían hecho la oferta de venta, lo ocupaba el ciudadano MANUEL REIS DOS SANTOS, lo cual se evidenciaba de la notificación judicial, donde constaba la oferta de venta que habían hecho los propietarios del edificio a los inquilinos; lo que había llevado a concluir que le oponente de la cautelar jamás había sido inquilino ni del apartamento Nº 1, ni del local comercial que estaba ubicado en la planta baja; que de haber el mismo detentado la posesión precaria sin ninguna duda los anteriores propietarios se hubiesen visto obligados a ofrecérselo en venta en vez de haberlo hecho a la de cujus SALWA ZEITOUNE de KAUAM y al ciudadano MANUEL REIS DOS SANTOS. Alegó que siempre habían respetado los lineamientos de los contratos de arrendamiento sobre los apartamentos del edificio SIRVENT nº 328; que no habían desconocido la autoridad, al contrario, en base a las medidas cautelares acordadas fue que actuaron para proteger sus derechos como inquilinos; que la contraparte había señalado que ellos habían planteado vagamente y sin prueba alguna la solicitud de protección cautelar, lo cual había quedado desmentido porque el Juez de la causa si había encontrado motivos para acordar las medidas de protección. Adujo, en cuanto al argumento de su contraparte sobre que no había preferencia ofertiva ni procedía el retracto legal arrendaticio por cuanto la venta había sido realizada en bloque, que la misma pretendía fundar su defensa en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando ya estaba derogada por mandato expreso de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, que era la Ley vigente que regulaba el caso que nos ocupaba, la cual en su artículo 161 establecía que se derogaban todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario según Gaceta Oficial Nº 36.845 de fecha siete (7) de diciembre de mil novecientos noventa y nueve (1999), aunado al hecho de que de conformidad con el artículo 218 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con el artículo 7 del Código Civil, las leyes se derogan por otras leyes. Arguyó que el artículo 6 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas establecía que las normas contenidas en esa ley eran de orden público y obligatorio cumplimiento; que en dicha Ley no aparecía que no procedía el retracto legal arrendaticio cuando había una venta global, que esa figura no había sido incorporada por el legislador; que el ordinal 6 y la disposición transitoria octava del referido texto legal, consagraba que debía elaborarse un documento de propiedad horizontal para aquellos casos que lo ameritaban, era decir que ante un inmueble arrendado debían respetarse los derechos de los arrendatarios, entre los cuales estaban su derecho a preferencia y a ejercer el retracto legal si fuere el caso. Citó sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha diecisiete (17) de agosto de dos mil quince (2015), e indicó que lo planteado por el co-demandado en su escrito en relación a la venta del edificio era una defensa de fondo que no debía tratarse como materia de la oposición; que cualquier pronunciamiento al efecto tocaría un argumento que solo correspondía a la decisión de fondo de causa, que en consecuencia el Juez estaría adelantando opinión al respecto lo cual estaba vedado, ya que tal análisis estaba reservado a la sentencia de mérito y ningún Juez podía pronunciarse al respecto, en ocasión de una incidencia. Señaló que la representación judicial del co-demandado ciudadano ADIB ZAIDAN, había desconocido el hecho que los propietarios arrendadores conocían a su madre, la de cujus SALWA ZEITOUNE DE KAUAM y a su familia desde hacía varios años, lo cual no formaba parte del tema decidendum, toda vez que el asunto que ocupaba la presente incidencia giraba en torno al levantamiento o no de las medidas cautelares que habían sido decretadas en la presente causa; que dicho hecho no aportaba nada sobre el levantamiento o no de las cautelares. Manifestó que el ciudadano antes referido había pretendido sostener que era arrendatario del apartamento Nº 1, en el supuesto contrato de arrendamiento que había sido presentado ante el a-quo, el cual había sido adversado por ellos, por no haber sido más que el fruto de una simulación; que negaban, rechazaban y contradecían dicho documento. Expresó que el ominoso contrato de arrendamiento, por sí solo no podía sustentar la estólida argumentación del co-demandado ciudadano ADIB ZAIDAN, toda vez que la relación arrendaticia que detentaban los demandantes se remontaba a más de cincuenta y siete (57) años; que de forma ininterrumpida, pública, pacífica y notoria habían ocupado los tres (3) apartamentos como arrendatarios, lo cual los había hecho beneficiarios de la acción que hoy nos ocupaba. Alegó en cuanto al señalamiento de que eran solo ocupantes de los apartamentos 1, 2 y 3 del inmueble porque les había sido declarada inadmisible por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (SUNAVI), el intento de subrogación, que tal situación estaba en reclamación al haberse ejercido en fecha seis (6) de marzo de dos mil diecinueve (2019), recurso de reconsideración del acto denegatorio por sus evidentes fundamentos ilegales e inconstitucionales. Argumentó que el juez de la causa había aceptado la existencia del fumus bonis iuris y el periculum in mora, y por eso había decretado las dos (2) medidas cautelares solicitadas, además de que no habían variado las circunstancias sobre la existencia de un peligro inminente de que la contraparte enajenara el inmueble a otro tercer comprador, ya que el contrato de arrendamiento que el mismo había presentado no era más que una simulación, porque como ya se había dicho anteriormente él nunca había ocupado el apartamento Nº 1 ni el local comercial que para la fecha ocupaba el ciudadano MANUEL REIS DOS SANTOS, por lo que se debía considerar más adecuado seguir manteniendo las medidas cautelares en el inmueble. Adujo que hasta tanto se resolviera la presente controversia, los hechos establecían que los demandantes se habían subrogado como arrendatarios del inmueble en cuestión, situación que se mantendría hasta obtener sentencia definitiva y firme, razón por la cual se hacía imperante mantener la medida de prohibición de enajenar y gravar, pues así se evitaría que el co-demandado vendiera o gravara el aludido inmueble dificultando que se cumpliera una futura sentencia a su favor. Indicó que todo lo anterior apuntalado en que el A-quo había levantado las medidas cautelares mediante un acto arbitrario, ya que en el texto de la sentencia no había expresado que hubo una alteración de las circunstancias de hecho que habían dado origen o nacimiento al decreto de las medidas cautelares que el mismo A-quo en su debida oportunidad había considerado que eran pertinentes por haberse encontrado verificados los requisitos necesarios que exigía la Doctrina y la Jurisprudencia. Arguyó que el capítulo III del escrito de informes de la contraparte se había pasado por disertaciones teóricas doctrinales y jurisprudenciales sobre la admisibilidad de las medidas cautelares, sin haber contradicho su argumento de que su oposición a las medidas cautelares había sido extemporánea según lo establecido en el artículo 602 en concordancia con el 207 del Código de Procedimiento Civil tal y como lo habían expuesto en su escrito de informes. Solicitó se desestimaran los informes de la contraparte por haber sido contrarios a derecho y ratificó su escrito de informes en todo su contenido incluyendo su petitum; asimismo solicitó que se revocara la sentencia interlocutoria que declaró el levantamiento de las medidas cautelares y en consecuencia, que se mantuvieran vigentes las mismas, garantizando que no quedara ilusoria la futura ejecución de un fallo a su favor. Ante ello, este Juzgado Superior observa: Como ya fue indicado en el texto del presente fallo, se da inicio a la presente incidencia, por la oposición a las medidas cautelares de Prohibición de Enajenar y Gravar e innominada de que “no se realice ningún cambio modificación en el inmueble, tanto en su estructura como en su uso, derechos y ocupantes, ya sea de parte de los demandados o de cualquier tercero, mientras se decide sobre la acción de Retracto Legal Arrendaticio” decretada por el Juzgado Décimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de esta Circunscripción Judicial, propuesta por los apoderados judiciales del co-demandado, ciudadano ADIB ZAIDAN. El argumento principal esgrimido por la representación judicial del co-demandado ADIB ZAIDAN, con ocasión de oponerse a las medidas decretadas por el Juzgado de la causa, se haya centrado en que el A-quo había decretado ambas medidas en base a argumentos poco convincentes y sin prueba alguna de la supuesta mala intensión del propietario del inmueble; y, en que no había quedado claro el alcance exagerado o las limitantes de la medida innominada acordada, ya que la parte actora solo ocupaba el piso 2 del edificio y la misma, por mala interpretación de esa medida no había dejado entrar a su representado a ningún área del inmueble, siendo este de su propiedad y teniendo el derecho de hacerlo, lo que había vulnerado todas las garantías constitucionales, como lo eran el debido proceso, el derecho a la defensa y sobre todo el derecho de propiedad. Precisado lo anterior, es por lo que procede este Sentenciador a determinar si, en base a lo exigido por nuestro ordenamiento jurídico y doctrina del Máximo Tribunal de Justicia, se cumplieron o no, con los presupuestos requeridos para la procedencia del decreto de medidas cautelares nominadas e innominadas, a los solos fines de la resolución de la oposición que dio inicio a esta incidencia. Ahora bien, con respecto a los requisitos establecidos para el decreto de medidas cautelares nominadas, el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente: “…Las medidas preventivas establecidas en este Título las decretará el Juez, sólo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama...” Asimismo, el artículo 588 del referido Código establece, con respecto a las medidas que pueden decretarse en un proceso, lo que a continuación se indica: “…En conformidad con el artículo 585 de este Código, el Tribunal puede decretar en cualquier estado y grado de la causa, las siguientes medidas: 1º El embargo de bienes muebles; 2º El secuestro de bienes determinados; 3º La prohibición de enajenar y gravar bienes inmuebles…” En torno a este tema, la Sala de Casación Civil de nuestro más Alto Tribunal de Justicia, en sentencia Nº 00266, de fecha siete (7) de julio de dos mil diez (2010), con ponencia de la Magistrado Dra. ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, ha dejado sentado lo siguiente: “…El citado artículo prescribe, que las medidas preventivas nominadas se decretarán cuando se verifique en forma concurrente los dos elementos esenciales para su procedencia, a saber: 1) la presunción grave del derecho que se reclama, apoyado en un documento que al efecto lo demuestre (“fumus boni iuris”) y 2) el riesgo real y comprobable de que resulte ilusoria la ejecución de la decisión definitiva (“periculum in mora”). Ello implica, concretamente con relación al fomus boni iuris, que su confirmación deberá consistir en la existencia de buen derecho, pues cuando se acuerda la tutela cautelar, no puede adelantarse juicio sobre el fondo del asunto planteado. Por consiguiente, debe entenderse como un preventivo cálculo o juicio de probabilidad sobre la pretensión del demandante, correspondiéndole al juzgador, la labor de analizar los recaudos o elementos presentados junto con el escrito de la demanda o junto a la oposición a la medida, según el caso, a los fines de indagar sobre la existencia del derecho reclamado. De allí que, para demostrar la existencia de la presunción de buen derecho que se reclama, se exige instrumentos fehacientes o fidedignos, ya sean públicos o privados, pero susceptibles de producir convencimiento en el jurisdicente sobre la viabilidad del derecho subjetivo pretendido en la acción propuesta…” Asimismo, en sentencia Nº 366, de fecha quince (15) de noviembre del año dos mil (2000), la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal de Justicia, estableció que: “…el examen de los requisitos de procedencia de las medidas preventivas ya decretadas constituye presupuesto de la motivación del fallo, este examen ha de comprender, necesariamente, el estudio de las pruebas producidas por las partes durante la articulación probatoria correspondiente, porque de lo contrario no será posible determinar si es aplicable al caso concreto la disposición respectiva sobre la medida en cuestión., dado que en tal caso sería indispensable revisar las actas del expediente…” Además, en lo que se refiere a la oposición a una medida cautelar, el artículo 602 del citado cuerpo normativo, dispone, lo que a continuación se transcribe: “…Dentro del tercer día siguiente a la ejecución de la medida preventiva, si la parte contra quien obre estuviere ya citada; o dentro del tercer día siguientes a su citación, la parte contra quien obre la medida podrá oponerse a ella, exponiendo las razones o fundamentos que tuviere que alegar…” Sobre esta materia, la Sala Electoral del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 0005, del día veinte (20) de enero de dos mil cuatro (2004), con Ponencia del Magistrado Dr. RAFAEL HERNÁNDEZ UZCATEGUI, ha dejado establecido, lo siguiente: “…La oposición a las medidas cautelares a que se refiere el Art. 602 del C.P.C. consiste en el derecho de la parte contra quien se libren éstas a contradecir los motivos que condujeron al Juez a tomar su decisión con el fin de que éste declare sin lugar la medida acordada… (…omissis…) …Siendo la medida preventiva el objeto de la oposición, el contenido de éste debe estar circunscrito a los diversos motivos que permitieron al Juez verificar lo siguiente: En primer lugar, el cumplimiento de los requisitos para su decreto, como son el fumus boni iuris y periculum in mora y en segundo término, la existencia de otros motivos en los que se aleguen reconocimiento de otros derechos o el cumplimiento de las obligaciones demandadas… (…omissis…) …la oposición no tiene efectos anulatorios de la sentencia que decreta la medida, lo cual sólo podrá lograrse mediante los recursos ordinarios y extraordinarios correspondientes…” (Resaltado de este Juzgado Superior). De modo pues, que ha sido criterio imperante en la doctrina establecida por nuestro Más Alto Tribunal de Justicia, que para que puedan decretarse medidas cautelares nominadas y cuando se decide la oposición, el Juez, requiere verificar y precisar, en forma concurrente, la existencia de dos (2) requisitos fundamentales, a saber: (i) La presunción grave del derecho que se reclama, que se pide, conocido con el aforismo latino de “Fumus Bonis Iuris”; y, (ii) La presunción grave del riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución de la decisión “Periculum In Mora”; que el examen de los requisitos de procedencia de medidas ya decretadas, constituye un presupuesto de motivación de la sentencia, el cual requiere, necesariamente, el estudio de las pruebas aportadas, tanto en el libelo como en la incidencia de oposición, para determinar la procedencia o no de la medida cautelar que se peticione; y, que la oposición a las medidas cautelares, consiste en el derecho de la parte contra quien se libren éstas, a contradecir los motivos que condujeron al Juez a tomar su decisión. Además en el caso de las medidas cautelares innominadas, debe también verificarse el cumplimiento del denominado periculum in damni. Cabe destacar, que ha sido criterio imperante, tanto en la Jurisprudencia como en la Doctrina, que las medidas cautelares innominadas si bien no se encuentran especificadas en cuanto su contenido, concretamente en nuestro ordenamiento jurídico, éstas son aplicables para evitar que el fallo quede ilusorio a la par de evitar un daño irreparable, siempre y cuando cumpla con tres requisitos fundamentales: La existencia de un temor fundado de que una de las partes en el curso del juicio, pueda causar graves lesiones o de dificultosa reparación al derecho de la otra; la presunción grave del derecho que se reclama; y, la presunción grave del riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución de la decisión. Ante ello, se tiene: En el caso bajo estudio, el punto central debatido en la presente incidencia, radica en el hecho de que, el co-demandado ADIB ZAIDAN en la oportunidad de hacer oposición a las medidas de prohibición de enajenar y gravar e innominada, decretadas por el Juzgado de la causa, indicó que dicho decreto estaba basado en un escrito sin motivación consignado por la parte actora, no teniendo el mismo suficientes pruebas que fundamentaran el cumplimiento de los requisitos para la procedencia del decreto de las mismas. En este sentido, resulta oportuno destacar para este Tribunal que la motivación del decreto que acuerda las medidas de prohibición de enajenar y gravar e innominada, así como de la sentencia que resuelve la oposición, está estrechamente vinculada con el derecho constitucional a la defensa de la parte contra quien obra la medida o del tercero que pueda verse afectado con la misma, ya que es la motivación la que permite que sean susceptibles de control por las vías de la oposición, apelación y Casación. En consecuencia, la falta de alegatos o pruebas para motivar el decreto que acuerda las medidas cautelares, así como de la sentencia que resuelve la oposición, conlleva a la violación de derechos constitucionales como el debido proceso y la defensa. Al efecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 197, del veintiocho (28) de marzo del año dos mil siete (2.007), en la cual ratifica los criterios expuestos en las decisiones Nº 831, de fecha seis (06) de noviembre de dos mil seis (2.006); y, Nº 544, del veintisiete (27) de julio de ese mismo año, dispuso lo siguiente: “…Si bien es cierto que el juez tiene un amplio poder cautelar general, que le permite decretar cualquiera de las medidas preventivas previstas en nuestro ordenamiento jurídico procesal para garantizar el derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, no es menos cierto que éste debe tener en cuenta siempre la ocurrencia del fumus boni iuris y el periculum in mora sin prejuzgar sobre el fondo del asunto planteado, y para llegar a dichas conclusiones el juez debe analizar los recaudos o elementos presentados, a los fines de indagar sobre la existencia del derecho que se reclama. …omissis… Por tal razón, la sentencia que resuelva la oposición no sólo debe limitarse a confirmar la medida o revocar la misma, sino que además debe verificar a través de un análisis razonado y de una motivación propia, el cumplimiento de los extremos previstos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil...” En el caso de autos, el Juzgado de la causa al decidir respecto de la oposición realizada por el apoderado judicial del co-demandado ADIB ZAIDAN, en contra de las medidas decretadas, señaló entre otras cosas, que para el decreto tanto de las medidas cautelares nominadas e innominadas, no solo debía cumplirse con los requisitos cuyos extremos estaban previstos en los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, sino que también debía ser proporcional a la pretensión reclamada y que siendo que en el caso bajo estudio se afectó un todo frente a una parte que no aparecía individualizada, en el marco de la propiedad horizontal que se daba cuando existía un documento de condominio. Que la parte actora solo detentaba en calidad de arrendataria únicamente los apartamentos 2 y 3, y a un arrendatario adicional se le había asignado ocupar el único local comercial con que contaba el edificio, según se desprendía de autos; y, que ninguna de las partes había consignado a los autos título supletorio, más si documento traslativo de la propiedad que acredita que el edificio SIRVENT no pertenece al régimen de propiedad horizontal; que había quedado demostrado con el contrato de arrendamiento consignado y legítimamente incorporado a las actas, que el co-demandado ADIB ZAIDAN, fue inquilino, en su momento, del edificio en cuestión; y, que de las documentales marcadas “A” “B” y “C” no se desprendía ninguna información de la que pudiera surgir valor probatorio alguno en la presente incidencia. Como ya se dijo, la oposición de las medidas cautelares solicitadas por la parte actora fue declarada con lugar por el Juzgado de la causa, por cuanto, según su criterio, no existían elementos probatorios suficientes que demostraran los requisitos exigidos para su decreto, por lo que no llenaban los extremos exigidos en los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil. Así las cosas, se debe centrar la labor de este Tribunal Superior, en determinar si la parte actora-recurrente, acreditó o no, elementos probatorios que cubran los requisitos y presupuestos previstos para que proceda en este caso concreto el decreto de las medidas cautelares nominada e innominada peticionadas. A tal fin, se debe señalar que luego de la revisión realizada a las actas procesales en copia certificadas remitidas a esta Alzada, se constata que la parte solicitante de la cautelar acompañó medios probatorios que sustentan el decreto de dichas medidas. En cuanto al análisis del primer requisito; es decir “fumus boni iuris”; el cual se trata de la presunción del buen derecho que se reclama; el cual consiste en la existencia de indicios de verosimilitud de las pretensiones de la parte que la solicita respecto al derecho pretendido; se desprende de las actas procesales que conforman el presente expediente que la parte actora demostró con la consignación de los recaudos adjuntados al libelo de la demanda; específicamente los marcados con las letras “A” hasta la letra “M”, la presunción del buen derecho que se reclama; sin que sea un adelanto de opinión sobre el fondo de lo debatido. En cuanto al segundo requisito, “periculum in mora”; el cual se refiriere a la presunción de existencia de las circunstancias de hecho que, si el derecho existiera; serían tales que harían verdaderamente temible el daño inherente a la no satisfacción del mismo; se desprende de los autos que la parte actora aduce que dichas medidas deben decretarse con la finalidad de evitar que el tercero comprador realice actos jurídicos que hagan nugatorio su derecho de preferencia ofertiva como arrendataria, como vender el edificio, constituir sobre él una hipoteca o modificar su estructura, lo cual complicaría la ejecución de la sentencia. Respecto a este requisito, es necesario traer a colación, que efectivamente cualquier acto realizado entre vivos o acciones de terceros pueden modificar la posición jurídica de la parte solicitante y ello puede calificarse como riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo, por lo que considera este jurisdiscente cumplido el segundo de los requisitos exigidos para el decreto de las cautelares. Ahora bien, en cuanto al periculum in damni, requisito exigido para el decreto de las medidas cautelares innominadas, se tiene que el mismo, por cuanto cualquier cambio o modificación en la estructura uso o derechos sobre el inmueble y ocupantes, podría lesionar gravemente el derecho de los solicitantes mientras se decide el fondo de lo debatido, lo cual iría en contravención del derecho de la parte solicitante, se encuentra demostrado. Por lo anteriormente señalado, a criterio quien aquí decide, quedaron demostrados los requisitos para la procedencia de las medidas cautelares solicitadas y en consecuencia, deberán mantenerse dichas medidas a nombre de quien se encuentre, sin que este argumento sea de modo alguno el adelanto de opinión sobre el fondo de lo debatido. Así se decide. En virtud de lo anterior, se debe declarar CON LUGAR el recurso de apelación intentado por la parte actora y como consecuencia de ello, debe REVOCARSE el fallo apelado; en todas y cada de sus partes. Así se decide. -IV- DISPOSITIVO Por las razones expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y, por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido a través de diligencia suscrita el día veintidós (22) de enero del año dos mil diecinueve (2019), por la abogado REGINA KAUAM ZEITOUNE, actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos JOSÉ KAUAM ZEITOUNE, MIGUEL KAUAM ZEITOUNE y VICTORIA KAUAM ZEITOUNE, contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo con sede en la Ciudad de Caracas, el día veintiuno (21) de enero de dos mil diecinueve (2019). En consecuencia, queda REVOCADO el fallo recurrido, en todas y cada una de sus partes. SEGUNDO: SIN LUGAR la oposición formulada el día catorce (14) de noviembre del año dos mil dieciocho (2018), por el abogado JEAN AGUSTÍN COBARRUBIA LEÓN, en su condición de apoderado judicial del co-demandado, ciudadano ADIB ZAIDAN, contra las medidas cautelares de prohibición de enajenar y gravar e innominadas decretadas por el Juzgado Décimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo con sede en la Ciudad de Caracas, en el juicio que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, siguen los ciudadanos REGINA KAUAM ZEITOUNE, JOSÉ KAUAM ZEITOUNE, MIGUEL KAUAM ZEITOUNE y VICTORIA KAUAM ZEITOUNE, contra los ROSA ANGELES SIRVENT DE ZAPATA, LUIS SIRVENT SÁNCHEZ, ADIB ZAIDAN, y los herederos conocidos del de cujus VICENTE SIRVENT SÁNCHEZ ciudadanos BETTY GENOVA GONZÁLEZ DE SIRVENT, VICENTE SIRVENT GONZÁLEZ, JOSÉ RAMÓN SIRVENT GONZÁLEZ, BETTY COROMOTO SIRVENT, FRANCISCO SIRVENT GONZÁLEZ; en consecuencia, SE MANTIENE LA MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR, recaída sobre el edificio SIRVENT Nº 328, ubicado en la Avenida Sucre, entre las esquinas de Nacimiento y Callejón Lahoud, Catia, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos son: NORTE: Su fondo de con edificio que es, o fue de Martín Marciales Jaime; SUR: Su frente, con la Avenida Sucre, Catia: ESTE: Con inmueble que es, o fue de Evaristo Carvallo; y OESTE: Con edificio que es, o fue de Evaristo Carvallo; y OESTE: Con edificio que es, o fue de Martín Marciales Jaime, según consta del documento de compraventa registrado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, bajo el Nº 2015.758, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 214.1.1.10.6454, correspondiente al Libro de Folio Real del año dos mil quince (2015); y, LA MEDIDA CAUTELAR INNOMINDA DE “NO SE REALICE NINGÚN CAMBIO O MODIFICACIÓN EN EL INMUEBLE, TANTO EN SU ESTRUCTURA COMO EN SU USO, DERECHOS Y OCUPANTES, YA SEA DE PARTE DE LOS DEMANDADOS O DE CUALQUIER TERCERO, MIENTRAS SE DECIDE SOBRE LA ACCIÓN DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO” decretadas por el A quo en fecha siete (7) de agosto del año dos mil diecisiete (2017). TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas de la incidencia a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en esta incidencia. CUARTO: Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso establecido para ello, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia certificada de la presente decisión, en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal. Remítase el presente expediente en su oportunidad legal, al Tribunal de origen. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Cuarto, en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (8) días del mes de Agosto del año dos mil diecinueve (2.019). Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación. EL JUEZ, JUAN PABLO TORRES DELGADO. LA SECRETARIA TEMPORAL, ADNALOY TAPIAS. En esta misma fecha, a las doce horas y veintinueve minutos del medio día (12:29 m.), se publicó y registró la anterior decisión. LA… …SECRETARIA TEMPORAL, ADNALOY TAPIAS.