TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

ASUNTO: AP71-R-2019-000428
PARTE ACTORA: Ciudadanos HIDEKEL ALFONSO CURCIO RINCONES y CILIAN SALVATORE CURCIO RINCONES, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.751.054 y V-6.751.055, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ROMÁN ELOY ARGOTTE MORA, PEDRO VICENTE RIVAS MOLLEDA y HERNAN OCTAVIO LOPEZ RODRÍGUEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 37.674, 101.799 y 66.014, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano FRANKLIN ALFREDO JIMENEZ LANDA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-23.234.512.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS JULIO GOMEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 60.232.
MOTIVO: DESALOJO (Local)
SENTENCIA: DEFINITIVA.

-I-
Antecedentes en Alzada
Se recibieron en esta alzada las presentes actuaciones, previo el trámite administrativo de distribución, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 30 de octubre de 2019, por el abogado PEDRO RIVAS MOLLEDA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 101.799, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha en fecha 25 de octubre del 2019, por Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de da Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual, declaró la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA o de legitimario ad causam en quienes se presentaron en juicio como parte actora, ciudadanos HIDEKEL ALFONSO CURCIO RINCONES y CILIAN SALVATORE CURCIO RINCONES.
En fecha 19 de noviembre de 2019, este Juzgado Superior fijó el Décimo (10°) día de despacho siguiente a la precitada fecha a los fines de dictar la sentencia correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 03 de diciembre de 2019, la representación de la parte actora a través del abogado PEDRO RIVAS MOLLEDA, presentó escrito de alegatos, constante de (8) folios útiles.

II
Antecedentes del Juicio

Se inició el presente juicio, mediante libelo de demanda, presentado el 04 de julio de 2019, por los abogados Tomás Eloy Argotte Mota y Pedro Vicente Rivas Molleda, actuando en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos HIDEKEL ALFONSO CURCIO RINCONES y CILIAN SALVATORE CURCIO RINCONES., ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 2 al 6), mediante la cual alegó lo siguiente:
“…nuestros representados son propietarios de unas BIENHECHURÍAS construidas en una Parcela de Terreno Municipal, situada en Lomas de Baruta, Municipio Baruta del Estado Miranda; la cual se encuentra alinderada de la manera siguiente: Norte: posesión de Agustín peña y Andrés Guzmán; Sur: posesión de Sabas Rodríguez, Claudio Claretti y Julio Trujillo; Este: carretera vía principal y Oeste: posesión de Andrés Guzmán. En el terreno que ocupan dichas Bienhechurías se encuentra un galpón identificado con el numero: DOS (2) el cual posee una superficie de Ciento Cincuenta Metros Cuadrados (150 MT2.) y con una altura aproximada de Cinco Metros; consta de paredes de cemento, Techo de Asbesto, vigas, Piso de Cemento, con acometida de electricidad y agua. Las referidas bienhechurías fueron construidas (originalmente) durante el año 1969, según TÍTULO SUFICIENTE DE PROPIEDAD, otorgado a favor del ciudadano Alfonso Curcio Grasso, titular de la cédula de identidad número: V-6.963.045, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha veintiuno (21) de marzo de 1991…Que dichas bienhechurías incluyendo el aludido galpón, le fue vendido a sus representados en fecha 29 de junio de 2018, mediante documento autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 29 de junio de 2018, inscrito bajo el Número: 4 Tomo: 34 folios 13 hasta el 16…Ahora bien, dicho galpón, le fue arrendado al ciudadano FRANKLIN ALFREDO JIMÉNEZ LANDA a partir del primero (1°) de enero del 2009, mediante contrato verbal y posteriormente fue regularizado por contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 01 de marzo del 2012. A partir del mes de agosto del 2011, el arrendador del inmueble ciudadano Alfonso Curcio Grasso y el inquilino aquí demandado acordaron verbalmente que el canon de arrendamiento del aludido galpón, fuese cobrado por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CURCIO C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas, constituida por documento inscrito ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital el día 22 de julio de 2011, bajo el número: 34, Tomo 23-A… desde el mes de julio del 2011, hasta el 15 de marzo del 2013, el arrendatario FRANKLIN ALFREDO JIMENEZ LANDA venia pagando el canon de arrendamiento de manera regular con pocos atrasos, pero desde el mes de ABRIL DEL 2013 hasta la presente fecha dicho arrendatario dejo de pagar los cánones de arrendamiento fijados, no obstante las innumerables solicitudes que se le han hecho a través de los años para que diera cumplimiento con la obligación de pago y pudiera regularizar su situación contractual, como consecuencia de ello, el propietario original del aludido galpón ciudadano ALFONSO CURCIO GRASSO, dio en venta pura, simple e irrevocable a sus hijos HIDEKEL ALFONSO CURCIO RINCONES y CILIAN SALVATORE CURCIO RINCONES, antes identificados, todo el lote de terreno o la finca donde se encuentra ubicado el aludido galpón, objeto de la presente demanda…
Cabe destacar ciudadano Juez, que al demandado no se le otorgó el respectivo derecho de preferencia (o Preferencia Ofertiva) con ocasión a la venta del inmueble, dado a que por imperio del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el arrendatario FRANKLIN ALFREDO JIMENEZ LANDA, a pesar de que efectivamente ocupaba el inmueble por más de dos (2) años, el mismo NO se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, siendo a la fecha de interposición de ésta demanda, el mismo adeuda SETENTA Y CINCO (75) MESES, es decir, el aquí demandado tiene más de SEIS (6) AÑOS que no pagaba canon de arrendamiento alguno, burlándose tanto del arrendador primogénito como de nuestros representados; incluso el padre de nuestros representados, ciudadano Alfonso Curcio Grasso era una persona con discapacidad ya que se encontraba en sillas de ruedas y tenía necesidad de cubrir sus necesidades con el pago de los cánones de los inmuebles que poseía en arrendamiento dentro de su propiedad y aún así, el demandado no cumplía con su obligación contractuales.”
Por su parte, el accionado, ciudadano Franklin Jiménez Landa, compareció asistido del abogado CARLOS JULIO GOMEZ, en fecha 16 de octubre de 2019, oportunidad procesal correspondiente, y procedió a dar contestación a la demanda, (Folios 70-71) arguyendo lo siguiente:
“De tal manera que mediante esta pretendida contestación a la Demanda Procedemos en este estado y grado de la causa en ejercer OPOSICIÓN A LA DEMANDA ASI COMO A LA PPRETENDIDA (sic) ACCION DE SECUESTRO QUE SE ejercer que por desalojo se pretende. Ciudadano juez es cierto mi Representando es Arrendatario de una Parcela de Terreno Municipal, situada en Lomas de Baruta Municipio Baruta del estado Miranda. Honorable, Respetado y digno Tribunal esta representación legal y demandada en este Acto hace OPOSICIÓN A LA MEDIDA DE SECUESTRO, TODA VEZ QUE MI REPRESENTADO MANTUVO UNA RELACIÓN CONTRACTUAL O ARRENDATARIA CON EL SEÑOR ALFONSO CURCIO DE C.I. V-9.963.045 DESDE EL 2.012 Y ANTES DE ESTE AÑO COMO CONSTA Y – CONSIGNAMOS EN LETRA A CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, EN LETRA B RECIBOS DE PAGOS POR CONCEPTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Ahora bien Señor Juez Rechazamos y Contradecimos en todas y cada de sus partes la pretendida ACCION DE SECUESTRO y en consideración NOS OPONEMOS AL PRETENDIDO O ACCION DESALOJO que se pretende ejercer en contra de mi Asistido. Ciudadano Juez narra la pretendida Solicitud de Desalojo que como demanda se intenta en su segundo punto que mi patrocinado mantuvo un contrato verbal y que posteriormente un contrato de arrendamiento privado de tal manera SEÑOR JUEZ QUE NO ES CIERTO POR CUANTO EL SEÑOR ALFREDO JIMENEZ SI MANTUVO UN REGULAR CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON EL SEÑOR CURCIO ALFONSO DE C.I. V-6.963.045 Y AL MISMO TIEMPO SE CANCELABA A LA ADMINISTRADORA CURCIO C.A; como hacemos constar en letra a contrato de arrendamiento entre el señor Curcio Alfonso y mi patrocinado y en letra b recibos de pagos a la empresa Curcio c.a.. Al mismo tiempo en el debate probatorio demostraremos que le fue cancelado en vida todos y cada uno de los canon de arrendamiento hasta la presente fecha toda vez que inclusive el Señor Alfonso vivía o residía en la misma área del Galpón el cual se Demanda por Desalojo lo que indica que tenía una regulación y un pago constante, oportuno, frecuente y regular. Ahora bien Ciudadano Juez observa esta Representación que la Documentación aportada tanto que avalan la bienechuría antes señalada como la supuesta venta otorgada por el Señor CURCIO a los ciudadanos HIDDEKEL CILIAN SALVATORE y aunado a lo antes expresado; es merecedora de impugnación de tal manera que la contradecimos en todas y cada unas de sus partes el Escrito de solicitud de Demanda que por Desalojo es en contra de mi Asistido; cabe destacar que durante el proceso de aportación, incorporación y evolución a la pureza de las pruebas demostraremos. Señor JUEZ En el caso específico, el denunciante atribuye la supuesta incongruencia positiva cometida por mi Representante; sin embargo al hacérsele al mismo tiempo una valoración material probatorio aportado por la parte demandante; La cual se Cuestiona y se rechaza en toda y cada una de sus partes . Ahora bien, que no habiendo sido probados los extremos del artículo 585 del Código de Procedimiento civil para que proceda dicho decreto de secuestro, en consecuencia solicitamos que la misma sea decretada si lugar como también se decrete sin lugar la medida de desalojo solicitada… Es así como pudiéramos observar que la disconformidad que pudiera existir en el caso examinado en lo atinente a las pruebas, su establecimiento y valoración, pudieran constituir un quebrantamiento del derecho propiamente dicho, deber ser atacado con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil...”
De la Sentencia Recurrida

En fecha 25 de octubre del 2019, el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de da Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia mediante la cual declaró la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA o de legitimatio ad causam de quienes se presentaron en juicio como parte actora (…), en los siguientes términos:
(…)
“Ahora, bien, analizadas las actas del expediente, las pruebas aportadas hasta la presente oportunidad y la legislación y jurisprudencia aplicables, este Tribunal considera necesario emitir pronunciamiento acerca de la cualidad que ostenta quienes se presentaron como parte actora en el presente juicio, en los siguientes términos:
I
UNICO
Con la finalidad de sustentar el pronunciamiento señalado, este Tribunal se permite realizar una breve referencia de la controversia de autos, apoyándose en los dichos de las partes y las pruebas presentadas.
En tal sentido de acuerdo con el libelo de demanda, la presente demanda consiste en una acción de desalojo instaurada por quienes se presentan como propietarios del bien inmueble cuya entrega solicitan a la parte demandada, en su condición de arrendatario del referido inmueble. Dicho inmueble está conformado por unas BIENHECHURIAS construidas en una Parcela de Terreno Municipal situada en Lomas de Baruta, Municipio Baruta del Estado Miranda, la cual se encuentra un GALPON identificado con el NUMERO: DOS (2) el cual posee una superficie de CIENTO CINCUENTA METROS CUADRADOS (150,00MTS2), y con una altura aproximada de Cinco Metros(…)Resaltado de la cita) (sic).
Tales bienhechurías y el galpón en cuestión, se alegó en el libelo, fueron adquiridas por los hoy accionantes mediante documento autenticado por ante la Notaria Publica Sexta del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, suscrito en fecha 29 de junio de 2018.
Ese documento fue aportado a los autos en copias certificada, corre inserto a los folios 14 al 17 del expediente principal, y en él se observa la venta que realizaron los hoy accionantes, actuando como apoderados judiciales del ciudadano Alfonso Curcio Grasso, titular de la cedula de identidad Nro. 6.963.045, quien, de acuerdo al contrato de arrendamiento alegado incumplido y sobre el que es sustentado la acción de desalojo, funge como ARRENDADOR del Galpón Nro. 2, que es solicitado por los accionantes, mediante la acción de desalojo (la cual, valga destacar, fue erróneamente fundamentada en función del contenido del contrato y, a la fecha de hoy, no ha sido objeto de la debida reforma de la demanda para corregir esta situación).
Es decir, por medio de las venta en cuestión los hoy accionantes fungieron, simultáneamente, como vendedores y compradores de las bienhechurías y, entre ellas, el Galpón antes mencionado, y para ello, esto es, para efectuar la venta de los inmuebles se apoyaron en un instrumento poder conferido por el ciudadano Alfonso Curcio Grasso, arrendador de dicho Galpón, así como en un título Supletorio (también aportado a los autos, en copia simple)que le fuera otorgado a este último ciudadano, en el año 1991,sobre todas las bienhechurías en cuestión.
Ahora bien, como se señaló anteriormente y así consta en las actas, la venta en cuestión únicamente fue autenticada, de manera que, los hoy accionantes sustentan su derecho de propiedad sobre el inmueble, y hoy la alegan frente al arrendatario, ciudadano FRANKLIN ALFREDO JIMWNEZ LANDA, en un documento notariado, no obstante que el contrato en cuestión contiene el traspaso de propiedad de un bien inmueble.
Por su parte, la parte demandada aporto entre otras cosas, original del contrato de arrendamiento que suscribió con el ciudadano Alfonso Cursio Grasso, valga destacar de naturaleza privada y dicho documento es exactamente igual al aportado por la parte actora (Vid, Folios 18 y su vto., 72 y su vto.,). En ese arrendamiento, se reitera, el arrendador Alfonso Cursio Grasso cedió en alquiler al hoy demandado, el Galpón Nro. 2 que antes de identifico.
Hecha la breve referencia sobre la controversia, este Tribunal a continuación efectuara un repaso sobre la legislación aplicable y, en tal sentido, advierte que los artículos 1.161,1474, 1920 y 1.924 del Código Civil, establecen lo siguiente:
(…)
Los dos (2) primeros preceptos, mediante lectura concordada, establecen que la venta, como acto de transmisión de propiedad de un bien vía pago de un precio, se perfeccionan por el solo consentimiento manifestado entre los contratantes, sin necesidad de que exista tradición de la cosa. Es decir, la venta o el contrato de venta transfiere la propiedad al comprador, ciertamente, pero, de acuerdo a la lectura aislada de estos dos (2) artículos, esa venta solo tendrá efectos entre los contratantes, esto es vendedor y comprador.
Ahora, la lectura sistemática del Código sustantivo, mediante la conjunción de las normas antes señaladas con las últimas dos (2) disposiciones previamente citadas, esto es, los artículos 1.920 y 1.924 permiten vislumbrar que todo acto traslativo de propiedad, incluyendo en este caso la venta (transferencia hecha a título oneroso) debe ser registrado, diligencia esta que, además, se le cataloga como “formalidad”, y, en el caso de que no sea registrado, el articulo 1.924 consagra la consecuencia jurídica que la falta al cumplimiento de esta formalidad acarrearía: LA VENTA NO SERA OPONIBLE A TERCEROS que tengan algún derecho sobre el inmueble cuya propiedad fue transferida.
…En este sentido, para ahondar sobre el alcance de los artículos 1.920 y 1.924,la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la sentencia Nro. 638 de fecha 16 de diciembre de 2010, efectuo el siguiente análisis:
(…)
Por otro lado, en la sentencia Nro. RC.00737 de fecha 9 de diciembre de 2011,la misma Sala, apoyándose en una sentencia de vieja data y refiriéndose, con motivo de una acción de reivindicación, a la titularidad de un inmueble constituido por una vivienda construida en terreno municipal, reflexiona sobre la formalidad del registro desarrollando consideraciones que, mutatis mutandis, se relacionan con el presente caso, en tanto que, tanto en ese caso como en autos, se trajo la venta autenticada y no protocolizada de un inmueble para que fuese oponible a un tercero (arrendatario)…
Ahora bien, en relación con los documentos que sirven para demostrar la propiedad de viviendas construidas sobre terrenos municipales, a la hora de intentar la acción de reivindicación, en sentencia de fecha 22 de julio de 1987, esta Sala manifestó la siguiente:
“En el caso de autos no existe duda alguna, que la acción reivindicatoria incoada por la parte actora está dirigida a recuperar un inmueble consistente en bienhechurías construidas sobre un terreno cuya propiedad no es ni de la parte actora, ni de la parte demandada sino del Concejo Municipal.”
“Así pues, ni el título supletorio, ni el documento autenticado, ni las otras pruebas de los autos son suficientes para que la parte reinvindicante pruebe la propiedad de las bienhechurías a un tercero, sino que para…, (ilegible).
De la doctrina casacionista transcrita precedentemente se observa que,….al tratarse de la reivindicación de un bien inmueble, el medio idóneo para probar el derecho de propiedad sobre dicho inmueble ante el poseedor necesariamente tiene que ser título registrado….” Ni el documento autenticado, ni las otras pruebas de los autos son suficientes para que la parte reinvindicante pruebe la propiedad de las bienhechurías ante un tercero, sino que para ello sería necesario que los documentos antes citados estuviesen registrados….”
Por lo antes expuesto y en aplicación de la doctrina ut supra transcrita, la Sala concluye, que el Juez Superior no infringió el artículo 1.924 del Código Civil, por error de interpretación en cuanto a su contenido y alcance, debido a que – se reitera- el único medio idóneo para acreditar la propiedad de las bienhechurías en una acción reivindicatoria, es el título registrado:
De todas las citas jurisprudenciales que acaban de reseñarse, se desprende que la venta autenticada presentada en autos, para ser oponibles a terceros, y particularmente, al arrendatario, quien es un tercero que posee un derecho sobre el inmueble en razón del contrato locativo, debía ser debidamente protocolizada y, de esta manera cumplir, con la formalidad del registro (formalidad ad probationem) para que surtiera efectos en personas distintas a los contratantes y a terceros indiferentes, lo cual, se repite, no es el caso del demandado, a quienes los propios accionantes reconocen como arrendatario.
En consecuencia, no siéndole oponible al arrendatario hoy demandado, la venta autenticada, mal pueden los accionantes subrogarse en la posición del arrendador que suscribió el contrato (ciudadano Alfonzo Cursio Grasso), como propietarios, y con base en esa posición, solicitar el desalojo del inmueble, pues dicha venta, se insiste, no tiene ningún efecto frente al arrendatario, de conformidad y en interpretación del artículo 1.924 del Código Civil.
Siendo así las cosas, se verifica que los accionantes, para efectos del presente proceso y frente al tercero en cuestión, no ostentan la cualidad de propietarios, y por consiguiente, no pueden invocar cualidad alguna en ese sentido para peticionar el desalojo, sobre la base de que son titulares del derecho de propiedad sobre el Galpón Nro. 2 que ellos identifican en el libelo, con sustento en una venta autenticada.
A falta de cualidad, ha señalado la jurisprudencia, y en este caso, de cualidad activa, falta uno de los requisitos imprescindibles de la pretensión y, por consiguiente, la demanda debe necesariamente ser desestimada, pues, quien se presenta como actor debe tener el derecho subjetivo para hacerlo ver, sin que pueda prosperar acción alguna en que, quien alegue esa pretensión, no sea efectivamente el titular del derecho reclamado en la pretensión.
En este sentido, la jurisprudencia que ya se citó en este fallo, esto es, la sentencia Nro. RC.000308 de fecha 16 de diciembre de 2010,emanada de la Sala de Casación Civil, se refiere al concepto procesal de cualidad, a su importancia jurídica y, en lo que interesa al presente caso, a la potestad que tienen los jueces de verificarla, incluso de oficio (esto es incluso sin que haya sido alegada, Vid. Sentencia Nro. RC-00098016 de fecha 16 de diciembre de 2016,la Sala de Casación Civil), en cualquier estado y grado de la causa, pues estamos en presencia de un elemento de eminente orden Publico:
“De la decisión parcialmente transcrita se desprende, que la recurrida resolvió una cuestión vinculada al fondo, como lo es lo concerniente a la falta de cualidad o legitimacin ad causam (a la causa) dela demandante, institución procesal esta que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid Sentencia de la Sala Constitucional Nª 1930 del 14 de julio de 2003,expediente Nª 02-15967,caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción,a la tutela judicial efectiva y defensa, materia esta de orden públicoque debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces (Vid Sentencia de la Sala Constitucional Nº 3592 del 6 de diciembre de 2005,expediente Nº 04-2584,caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008,expediente Nº 07-0588,caso: Ruben Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009,expe3diente Nº 07-1674,caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros).
Así pues, la instauración de cualquier proceso para hacer valer determinado derecho o interés exige que, en efecto exista una relación entre el sujeto y el objeto del litigio, esto es, entre el que acciona y la pretensión de esgrime, de allí que se hable de cualidad activa o legitimación ad causam cuando el actor se encuentra, frente a la relación material controvertida, en una especial posición subjetiva que lo califique para actuar en el juicio como demandante.
Ahora bien, tradicionalmente se ha venido sosteniendo, que ha de separarse siempre la cuestión de la cualidad de la cuestión de la efectividad titularidad de la pretensión y que la cualidad o legitimación ad causam, es un problema de simple afirmación del derecho, para cuya constatación no es necesario que el juez se adentre a analizar la titularidad del mismo.
Precisa esta Sala en esta oportunidad, que tal disociación solo es posible cuando la cualidad toca a un fundamento distinto de la titularidad del derecho, más no cuando la misma tiene su fundamento en dicha titularidad, puesto que en este último caso, coincide con la titularidad material de la pretensión que se hace valer.
Así sucede, por ejemplo, cuando la cualidad activa o pasiva depende de la propiedad o posesión de un determinado inmueble, puesto que, en estos casos, es evidente que solo podrá saberse quién es el titular de la acción, quien tiene cualidad para intentarla, después de que se haya demostrado en el proceso si el actor es o no titular del derecho subjetivo o interés jurídico invocados en juicio, es decir, luego de haberse acreditado que existe correspondencia o coincidencia entre quien se afirma titular del derecho (demandante) y el sujeto a quien la norma jurídica en sentido abstracto tutela, no siendo suficiente, la sola afirmación de la titularidad del derecho por parte del demandante para dar por satisfecha su legitimación ad causam.”(Negritas y subrayado de este a Tribunal, negritas de la Sala).
En el presente caso, como quedó demostrado en actas y se desprende de las normativas y las jurisprudencias señaladas, la parte actora no es titular del derecho subjetivo propuesto mediante la acción, al menos no frente al arrendatario demandado, por cuanto, se insiste, no logro demostrar y por ende, no cumplió con una formalidad ad probationen, relativa a la formalidad registral del documento autenticado, para afianzarse como propietario y hacer valer este derecho (la propiedad y, por consiguiente, la subrogación como arrendador),a través de la pretensión de autos, frente al hoy accionado, en su condición de arrendatario del inmueble objeto de la acción de desalojo bajo examen. Así se decide.
…
Sobre la base de los razonamientos que anteceden, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara ex oficio la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA o de legitimario ad causam en quienes se presentaron en juicio como parte actora, esto es, los ciudadanos HIDEKEL ALFONSO CURCIO RINCONES y CILIAN SALVATORE CURCIO RINCONES, antes identificados para intentar la demanda de auto…s”.

-III-
Fundamentos de la Apelación
Mediante escrito de fecha 03 de diciembre de 2019, la representación judicial de la parte recurrente, realizó una serie de alegatos solicitando la declaratoria con lugar del recurso de apelación por ellos ejercida.
-IV-
Motivaciones para Decidir

Siendo la oportunidad procesal correspondiente a los fines de emitir pronunciamiento respecto al mérito de la controversia, este Tribunal, pasa a decidir con fundamento en las siguientes consideraciones:
Analizada la sentencia recurrida, es menester para esta juzgadora, a fin de determinar si la parte actora en este proceso de desalojo, tiene la cualidad activa para merecer demandarlo, por ello es necesario realizar las siguientes consideraciones:
En primer lugar, consta de los autos que conforman el presente expediente, que el Tribunal A-quo, mediante auto de fecha 11 de julio de 2019, admite la acción de desalojo incoada por los ciudadanos Hidekel Alfonso Curcio Rincones y Cilian Salvatore Curcio Rincones, conforme a lo establecido en el procedimiento breve, atendiendo al destino de uso del inmueble contenido en el contrato. Al respecto, este Tribunal observa que, el Juez es el director del proceso y conocedor del derecho, por lo cual tiene la obligación de corregir las faltas que pudiesen haber en el libelo de demanda y al admitir tiene la obligación de dictar auto denominado “despacho saneador” en el cual deberá delatar los vicios de forma que pudieren verse reflejados en el libelo de demanda, con el fin de realizar las correcciones correspondientes, para así ordenar la continuación del proceso, lo cual efectuó y por ello, permitió a la parte demandada presentar su contestación a la demanda, trabándose de esta forma la litis, la cual en el caso de marras, se trata de una acción de desalojo por falta de pago de setenta y cinco (75) cánones de arrendamiento.
Por otra parte, se evidencia en el expediente y transcrito parcialmente en el cuerpo de este fallo, que la demandada en su escrito de contestación, admite de manera reiterada los siguientes hechos:
“…es cierto mi Representando es Arrendatario de una Parcela de Terreno Municipal, situada en Lomas de Baruta Municipio Baruta del estado Miranda…
… QUE MI REPRESENTADO MANTUVO UNA RELACIÓN CONTRACTUAL O ARRENDATARIA CON EL SEÑOR ALFONSO CURCIO DE C.I. V-9.963.045 DESDE EL 2.012 Y ANTES DE ESTE AÑO COMO CONSTA Y – CONSIGNAMOS EN LETRA A CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, EN LETRA B RECIBOS DE PAGOS POR CONCEPTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO…
…EL SEÑOR ALFREDO JIMENEZ SI MANTUVO UN REGULAR CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON EL SEÑOR CURCIO ALFONSO DE C.I. V-6.963.045 Y AL MISMO TIEMPO SE CANCELABA A LA ADMINISTRADORA CURCIO C.A; como hacemos constar en letra a contrato de arrendamiento entre el señor Curcio Alfonso y mi patrocinado y en letra b recibos de pagos a la empresa Curcio c.a.. Al mismo tiempo en el debate probatorio demostraremos que le fue cancelado en vida todos y cada uno de los canon de arrendamiento hasta la presente fecha toda vez que inclusive el Señor Alfonso vivía o residía en la misma área del Galpón el cual se Demanda por Desalojo lo que indica que tenía una regulación y un pago constante, oportuno, frecuente y regular. (Subrayado del escrito)
Así las cosas, cabe destacar, que son los hechos antes narrados parcialmente, los que se encuentran plasmados en el libelo de demanda, es decir, la demandada en su oportunidad de dar contestación a la demanda, en vez de rebatir los hechos que le son opuestos, RATIFICA los mismos, salvo la causal alegada por desalojo, donde señala que: “…en el debate probatorio demostraremos que le fue cancelado en vida todos y cada uno de los canon de arrendamiento hasta la presente fecha…”. Observación que realiza este Tribunal, a los fines de precisar los hechos alegados, probados y atacados.
No obstante lo anterior, y encontrándose en curso el lapso probatorio establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, sólo la demandante de autos, presento en fecha 24 de octubre de 2019, escrito de promoción de pruebas; siendo que en fecha 25 de octubre del 2019, el a-quo dicta su decisión, y advierte que la parte actora no posee la cualidad activa o de legitimario ad causam para incoar la acción de desalojo demandada, observando quien aquí decide, que el Juez de Municipio baso su pronunciamiento de fondo en que la parte actora no es propietaria de los terrenos donde están construidas las bienhechurías o galpón objeto de la controversia, ya que la propiedad de estos terrenos eran de origen municipal y que el documento en el cual detentan los mismos su propiedad sólo se encuentra autenticado, fundamentando su decisión en varias jurisprudencias de causas por acción reivindicatoria.
Siguiendo el mismo orden de ideas, tal y como señalamos anteriormente, el tribunal A-quo, fundamenta su decisión, desde un punto de vista distinto a la naturaleza de la misma, es decir, fueron señaladas en la sentencia recurrida, jurisprudencias en materia de acciones reivindicatorias, las cuales conllevan a determinar propiedad, es decir, el tribunal de la recurrida trata de justificar su decisión, de que los accionantes no tenían la cualidad para demandar el desalojo incoado, de allí su análisis sobre los documentos consignados con el libelo de la demanda a saber: 1º) Título suficiente de propiedad, otorgado a favor del ciudadano Alfonso Curcio Grasso, titular de la cédula de identidad número: V-6.963.045, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha veintiuno (21) de marzo de 1991; 2º) Documento autenticado ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 29 de junio de 2018, inscrito bajo el Número 4, Tomo 34, folios 13 hasta el 16, donde argumenta que dichos instrumentos no fueron registrados, tomando en consideración entre otras cosas, lo establecido en los artículos 1.161,1474, 1920 y 1.924 del Código Civil, citados en su decisión.
De lo anterior, considera esta alzada, que el razonamiento de las normas utilizadas por el a-quo, en cuanto a su interpretación sobre los documento acompañados al libelo de demanda como fundamentales de la acción de desalojo, fue desacertada, por cuanto las acciones, como la que hoy ocupa la atención de esta jurisdiscente (acción de desalojo) está tipificada por leyes especiales, específicamente, Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde los procesos que se deriven por incumplimiento de los acuerdos contractuales, deben estar circunscritos con las condiciones taxativamente establecidas, tal y como fue alegado en la demanda bajo análisis. En este sentido, si se estuviese discutiendo la propiedad de un inmueble, en un proceso de: acción reivindicatoria, de nulidad o resolución de contrato de compraventa, u otros semejantes, el único mecanismo típico de defensa, es de quien detente la propiedad del bien inmueble para ejercer su derecho y que se le ponga de nuevo en posesión de la cosa despojada.
Ahora bien, a los fines de aclarar lo decidido por el Tribunal A-quo, al realizar el análisis de la documentación aportada por la parte actora para fundamentar su condición de propietario, pero en especial, para fundamentar su acción de desalojo, es decir, el Contrato de Arrendamiento; la Sala de Casación de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Expediente 2015-0711, aclaró esas diferencias entre el ejercicio de la acción de naturaleza reivindicatoria y de desalojo, al establecer:
“…Magistrado Ponente: G.B.V. En el juicio por reivindicación intentado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, por los ciudadanos M.T.Q.O., E.M.Q.O., P.C.Q.O., E.D.J.Q.O., M.J.Q.O., E.G.Q.O., A.T.Q.O.D.F., J.J.Q.O., V.M.Q.D.Q., V.D.J.Q.Q., J.G.Q.Q., A.T.Q.D.H. y S.M.Q. … el Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la mencionada Circunscripción Judicial, dictó sentencia en fecha 30 de julio de 2015, mediante la cual declaró sin lugar la apelación ejercida por la parte actora, sin lugar la restitución del inmueble reivindicado por la parte actora, confirmó la sentencia dictada por el tribunal a quo, y condenó en costas a la demandada.
…
Siendo la oportunidad correspondiente, procede la Sala a decidir en los siguientes términos:
RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY
I
Al amparo de lo establecido en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 12 y 320 eiusdem se denuncia, por el vicio de falta aplicación, la infracción de los artículos 1.159 y 1.116 del Código Civil y 201 del Código de Comercio, en los siguientes términos:
…FALTA DE APLICACIÓN de los Artículos 1.159 y 1.116 del Código Civil y 201 del Código de Comercio, por parte de la recurrida es por demás evidente, por cuanto los mismos resultaban aplicables al caso de autos para resolver la controversia, y de haberlos aplicado hubiese arribado a la conclusión plena convicción de que el contrato de arrendamiento celebrado entre la Compañía “INVERSIONES QUIJADA ORDAZ SUCESORES, C.A.” (como arrendadora) y la empresa “EL REGALÓN, C.A.” (como arrendataria), no producía efectos jurídico-contractuales ni a favor ni en contra de los demandantes en reivindicación, mis representados, por cuanto los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes, no dañan ni aprovechan a terceros en virtud del principio de relatividad de los mismos, excepto en los casos establecidos por la Ley.
En ese sentido resultaba suficientemente demostrado la AUSENCIA DE DERECHO A POSEER de la demandada el bien reivindicado; y en tal sentido, estando demostrado y acreditado –como lo señala la recurrida- el derecho de propiedad de los accionantes del bien reivindicado y su correspondencia en su identidad con el bien poseído o detentado por la empresa demandada, forzosamente debía la recurrida haber declarado Con lugar la demanda de reivindicación intentada por mis representados contra la empresa “EL REGALÓN, C.A.”.
Este error de juicio en la recurrida, es obvio que fue determinante en el dispositivo del fallo recurrido, habiendo la misma infringido por Falta de Aplicación los Artículos 1.159 y 1.166 del Código Civil y 201 del Código de Comercio.
…
Expresa la recurrida que la vía idónea para la recuperación del inmueble reivindicado era accionar contra el contrato de arrendamiento, lo cual resulta contrario a derecho por cuanto dicho contrato al tenor del artículo 1.166 del Código Civil, no tiene efecto sino entre las partes contratantes, no daña ni aprovecha a los terceros, es decir, a los actores reivindicantes que no tendrán cualidad activa para demandar la nulidad del mismo, correspondiéndole únicamente la posibilidad legal de reivindicar el bien de su legítima propiedad, por cuanto la Empresa demandada no tiene ningún derecho a poseerlo o a detenerlo.
Los terceros son considerados “penitus extranei” conforme a la máxima latina: “Res inter alios acta aliis prodesse nec nocere potest”.
Como expresa el artículo 1.159 del Código Civil: “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes”.
Yerra la recurrida cuando expresa que por el hecho de haber sido el causante (progenitor) de los demandantes titular del (100%) de las acciones de la Empresa arrendadora “INVERSIONES QUIJADA ORDAZ SUCESORES C.A.” y haber ellos heredados dichos títulos, -implica según la recurrida-, la aceptación de la herencia con todos sus activos y pasivos –implicando además que los actores adquirieron las responsabilidades y consecuencias jurídicas de los contratos celebrados por dicha compañía con la demandada “EL REGALÓN, C.A.”.
…
Como dispone el Artículo 1.116 del Código Civil, los efectos de los contratos solamente vínculo u obliga a los contratantes, no así a terceros, los casos establecidos expresamente por las leyes, como lo son los previstos en los Artículos 598, 1.001, 1.604 y 1.605 del Código Civil,-entre otros-, relacionados con el arrendamiento celebrado por el usufructuario que produce efectos contra el nudo propietario que no fue parte del contrato; como también los actos celebrados por el heredero aparente, cuyos efectos sufre el auténtico heredero, aun sin ser parte en el contrato; y el de la venta de la cosa arrendada, cuyo contrato arrendaticio surte efectos contra el comprador que no fue parte del mismo.
Obviamente que la recurrida infringió por Falta de Aplicación la normativa de los Artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil y 201 del Código de Comercio, por lo cual la presente delación debe ser declarada procedente…
. (Mayúsculas y resaltado del texto).
La Sala para decidir, observa:
Endilgan los recurrentes la infracción por falta de aplicación de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil y 201 del Código de Comercio por cuanto sostienen que el contrato de arrendamiento celebrado entre la compañía “INVERSIONES QUIJADA ORDAZ SUCESORES, C.A.” y la empresa “EL REGALÓN, C.A.”, es inexistente y no produce efectos jurídico-contractuales con respecto a ellos como coherederos, por el hecho de haber sido el causante su progenitor y titular del (100%) de las acciones de la empresa arrendadora, razón por la cual consideran son terceros extraños respecto a esa relación contractual arrendaticia, en tanto que la compañía anónima arrendataria es una persona jurídica que tiene personalidad jurídica distinta a la de los socios o accionistas tal y como lo establece el Artículo 201 del Código de Comercio.
Asimismo, señalan que una vez demostrado como fue el derecho de propiedad de los accionantes del bien reivindicado y su correspondencia en la identidad con el bien poseído o detentado por la empresa demandada, forzosamente debía el ad quem haber declarado con lugar la demanda de reivindicación intentada.
Respecto al punto debatido, la posesión u ocupación ilegal del inmueble por parte del demandado, la recurrida en casación hizo el siguiente pronunciamiento:
“…con relación al último presupuesto procesal, es decir la posesión u ocupación ilegal del inmueble por parte del demandado, se requiere particularmente probar no solo que el poseedor se encuentra detentando el inmueble sino que no le es imposible probar la existencia de un título jurídico que fundamente su posesión, y resulta más que evidente, que a pesar de que en la etapa probatoria fueron desestimados todos los medios probatorios aportados por la accionada, en el momento en que la parte actora aportó como medio probatorio la copia certificada del documento de arrendamiento autenticado suscrito entre la sociedad mercantil “EL REGALON, C.A.” y la compañía “INVERSIONES QUIJADA ORDAZ SUCESORES, C.A.”, automáticamente prueba el carácter mediante el cual la accionada viene poseyendo el inmueble desde el año 1998.
Se evidencia que la parte actora intenta fundamentar la ilegitimidad en la posesión de la parte accionada en el hecho de que el contrato de arrendamiento existente fue suscrito entre la empresa demandada y un tercero, una persona jurídica ajena al presente procedimiento de acción reivindicatoria, y que al no formar parte del mismo no puede pronunciarse este Juzgado al respecto de su validez. Lo cierto, es que si bien este Juzgado no es competente para conocer de la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil “EL REGALON, C.A.” y “INVERSIONES QUIJADA ORDAZ SUCESORES, C.A.”, si puede reconocer, entre la existencia de una situación jurídica en la cual prevalece una posesión ilegitima o en la cual existe una relación jurídica fáctica que busca ser ignorada por la parte actora en el proceso, interponiendo otra acción jurídica improcedente y buscando ignorar la validez de una relación contractual constituida por una persona jurídica cuyos accionistas son los mismos demandantes de la presente acción reivindicatoria.
El criterio sostenido por este juzgador de conformidad con la preceptiva legal contenida en el artículo 548 del Código Civil, es el que para que pueda declararse con lugar la acción de reivindicación es necesario que estén presentes de manera concurrente todos los requisitos antes mencionados, por lo que resulta erróneo, declarar la procedencia de una acción reivindicatoria que no solo no cumple todos los requisitos sine qua nom para su validez, sino que además busca claramente evadir la vía idónea para la recuperación del inmueble, es decir accionar en contra del contrato de arrendamiento.…
A tal efecto este Juzgador, en vista de lo observado durante el desarrollo del presente proceso, resalta que al aceptar los herederos la herencia pura y simple que les fue otorgada por sus causantes, adquirieron simultáneamente los deberes y obligaciones inherentes a la misma, y al demostrar ser los ÚNICOS propietarios de la mesa hereditaria dejada por sus padres, se convirtieron a su vez en los ÚNICOS responsables de las relaciones jurídicas integradas de sus patrimonios y dejadas al momento de su muerte, por lo que bajo ningún concepto podrán alegar, la inexistencia de un contrato de arrendamiento en virtud de la falta de consentimiento, cuando el mismo fue suscrito en fecha posterior a la declaración sucesoral realizada por el fallecimiento del padre, por lo que este Juzgado observa que la parte actora fallo en probar todos los requisitos necesarios para la procedencia de la acción incoada, en el momento en que dejo de probar que el inmueble estaba siendo ocupado de manera ilegal y arbitraria, y en virtud de esto, este Juzgador considera válido y justificado el título que acredita la posesión de la empresa demandada “EL REGALON, C.A.”; y a tal efecto confirma la decisión tomada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, e insta a la parte accionante, a acudir ante la jurisdicción judicial mediante la vía idónea, para el ejercicio de sus pretensiones, es decir accionando en contra del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Y así se decide…”.
Los artículos presuntamente infringidos por el juez de la recurrida por falta de aplicación, enuncian básicamente el principio … de que los contratos es ley entre las partes, previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, y las consecuencias que de ellos se derivan …
Ahora bien, en relación a los requisitos de procedencia de la acción intentada en el presente caso, esta Sala de Casación Civil, en sentencia Nº 62, de fecha 05 de Abril del 2001, caso: E.R. contra Paca Cumanacoa, expediente N° 99-889, expresó, lo siguiente:
Los requisitos de la acción reivindicatoria son los siguientes: A.- El derecho de propiedad o dominio del actor. B.- El hecho de encontrarse el demandado en posesión de la cosa reivindicada. C.- La falta del derecho a poseer del demandado. D.- Que la cosa reclamada sea la misma sobre la cual, el actor alega el derecho de propiedad… (Resaltado de la Sala).
Del criterio anterior, se desprende que la legitimación pasiva, derivada de la acción reivindicatoria, requiere que la posesión “no esté fundada en un título que la haga compatible con el derecho de propiedad”, en el sub judice constata la Sala, que uno de los alegatos fundamentales en los cuales se sustenta la acción se halla el hecho de la existencia de un contrato de arrendamiento, lo que implica que se presente una circunstancia que representa uno de los supuestos excepcionales en que las convenciones generan efectos frente a terceros, según lo pautado en los artículos 1.604 y 1.605 del Código Civil, como lo es la obligación de los propietarios adquirientes del bien arrendado –en este caso los causahabientes a titulo universal del arrendatario- de respetar el arrendamiento estipulado.
…
En ese orden de ideas, esta Sala de Casación Civil, en sentencia N°17 del 16 de enero de 2014, expediente N° 13-000473, caso: M.F.A. de Pérez contra A.H., señaló lo siguiente:
“… En ese sentido, la normativa que regula la reivindicación contenida en el artículo 548 Código de Procedimiento Civil, expone lo siguiente:
El propietario de una cosa tiene el derecho de reivindicarla de cualquier poseedor o detentador, salvo las excepciones establecidas por las leyes

. (Resaltado de la Sala)
Al respecto PUIG BRUTAU, explica que la acción reivindicatoria es una “…acción que puede ejercitar el propietario que no posee contra el poseedor que no puede alegar título jurídico, como fundamento de su posesión...”. (“Tratado Elemental de Derecho Civil Belga”. Tomo VI, pág. 105, citado por Gert Kummerow, “Compendio de Bienes y Derechos Reales”. Derecho Civil II. Ediciones Magón, tercera edición, Caracas, 1980, pág. 338).
De tal definición se desprende que la acción reivindicatoria va dirigida a recuperar la cosa (de la que el titular ha sido despojado contra su voluntad), pero no podrá ejercerse contra aquél que ostenta un justo título.
Ahora bien, en el caso de autos, se observa que la demandante pretende reivindicar el inmueble del arrendatario que lo ocupa, -lo cual es un hecho admitido por las partes-, con lo cual, se pone de manifiesto que la actora interpuso una acción distinta o que no se corresponde con la legitimación que ostenta el arrendatario, pues en su caso ha debido incoar la acción que le permitiera, con base del examen de la relación arrendaticia, la devolución del inmueble
Ello es así, porque existen diferencias entre la acción reivindicatoria y otras cuyo objeto persigue, igualmente, la entrega del inmueble. En efecto, si bien es cierto que el comprador puede incoar una acción dirigida a que se le entregue la cosa vendida, lo debe hacer mediante la respectiva acción de cumplimiento o resolución, según lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil que dispone textualmente: “…si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”. Lo que permite concluir, que el propietario ha debido proponer la acción que le permitiera recuperar la posesión del inmueble, previa disolución del vínculo contractual. En este caso en particular, el cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento o en su defecto el desalojo, si se tratare de un contrato a tiempo indeterminado.
Como se observa, existe una diferencia entre las acciones derivadas de una relación jurídica en las que subyace la obligación de la entrega de una cosa y la reivindicación, pues en las primeras se le concede al legitimado activo el derecho a solicitar la restitución de la cosa soportada en la ejecución del vínculo contractual o de un conjunto de relaciones jurídicas, es decir, el titular persigue el cumplimiento de uno de los deberes a cargo del sujeto a quien atañe esa obligación (en este caso el arrendatario), de entregar la posesión real y efectiva del inmueble. En cambio, en la reivindicación el poseedor (demandado) no posee el inmueble con un justo título. El problema es que si el demandado posee con justo título procede igualmente la demanda y no se declarará inadmisible.
En ese orden de ideas, esta Sala de Casación Civil, en Sentencia N° 62 del 5 de abril de 2001, señaló que los requisitos de la acción reivindicatoria son los siguientes:
‘…Los requisitos de la acción reivindicatoria son los siguientes: A.- El Derecho de Propiedad o dominio del actor. B.- El hecho de encontrarse el demandado en posesión de la cosa reivindicada. C.- LA FALTA DEL DERECHO A POSEER DEL DEMANDADO. D.- Que la cosa reclamada sea la misma sobre la cual, el actor alega el derecho de propiedad…’.
Este criterio ha sido reiterado, entre otras, en sentencia N° 30 del 2 de noviembre de 2011, caso: Viannelisa Chirivella García contra G.Z. de Fernández.
Por consiguiente, para demandar la reivindicación de un inmueble resulta ineludible que la posesión “no esté fundada en un titulo que la haga compatible con el derecho de propiedad”. Esto en otras palabras, significa, que el comprador no puede reivindicar la cosa del arrendatario, pues para ello, debe ejercer las acciones que resulten pertinentes según la naturaleza del contrato. Tal criterio ha sido sostenido por la doctrina francesa, encabezada por los hermanos Mazeaud, en su obra “Derecho Civil”. Parte II, Tomo IV. El Derecho de Propiedad, Editorial Egea, Buenos Aires, 1960, pág. 349 y 350”, en la cual se expresó:
‘…cuando el propietario le haya entregado a un tercero la detentación de una cosa suya en virtud de un contrato (comodato, arrendamiento, depósito, mandato, etc.), no tendrá que ejercitar la acción reivindicatoria (acción real), contra el detentador que se negare a devolverle esa cosa; sino solamente la acción nacida del contrato (acción personal). Así,no se verá obligado a probar su derecho de propiedad; sino tan solo el contrato en virtud del cual se comprometió el otro contratante a restituirle la cosa….’.”
De la lectura del fallo recurrido antes transcrito así como del criterio jurisprudencial citado, se evidencia que el juez de alzada actuó correctamente en el análisis de los requisitos para dirimir la acción reivindicatoria intentada, pues, ante la existencia de un contrato de arrendamiento...hacen que la vía de la reivindicación resulte a todas luces improcedente, al no concurrir las condiciones o presupuestos procesales establecidos por la ley.
Por lo antes expuesto la Sala concluye, que el Juez Superior no infringió por falta de aplicación los artículos 1.159 y 1.116 del Código Civil y 201 del Código de Comercio porque el referido contrato de arrendamiento efectivamente existe por haber sido otorgado; más si su validez está en duda, no era a través de un juicio por reivindicación que la misma podría ser declarada.
En consecuencia, se declara improcedente la denuncia por falta de aplicación de los artículos 1.159 y 1.116 del Código Civil y 201 del Código de Comercio. Así se decide…” (Subrayado, negrillas y mayúsculas nuestras)

Del contenido de la jurisprudencia anteriormente transcrita, como se indicó up supra, el A-quo mal interpretó el objetivo y naturaleza de la acción intentada por la parte actora, la cual es, la recuperación de quien tiene la posesión de su propiedad conforme a un contrato de arrendamiento, pues, en el caso de autos, se observa que la demandante pretende el desalojo del inmueble arrendado, por ello intenta la acción que hoy nos ocupa, toda vez, que el fin perseguido es la de conseguir la devolución del inmueble arrendado, y no como erróneamente analizó el Tribunal de Municipio, quien se adentró confundiendo el derecho alegado por el accionante, dándole tratamiento al juicio que hoy se resuelve, como si estuviéramos en presencia de una discusión en cuanto a la propiedad del inmueble, siendo que lo único y verdaderamente cierto, es que se demanda la relación arrendaticia alegada entre las partes de la presente contienda judicial, -lo cual es un hecho admitido por las partes-, por ende era ello lo que correspondía resolver al A-Quo y no la falta de cualidad, no alegada por la accionada, por lo que forzoso es declarar con lugar el presente recurso, tal y como se hará en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide
Igualmente, este Tribunal Superior no puede dejar de señalar la importancia de la Tutela Judicial Efectiva, la cual es la que otorga el derecho a la jurisdicción, y de que se desarrolle el debido proceso, donde se regulan las etapas del procedimiento, cuales son: el acceso a la administración de justicia, el acceso a una defensa técnica, derecho a ser oído, derecho a la prueba, y otros contemplados en el artículo 49 de la Constitución Bolivariana de Venezuela, y en las Leyes adjetivas y sustantivas correspondientes. En el presente caso, como se examinó anteriormente, la posesión ininterrumpida sobre el terreno donde se encuentran construidas las bienhechurías objeto de debate, le deviene a la parte actora de un título suficiente de propiedad, evacuado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha veintiuno (21) de marzo de 1991, que como establece la ley, son justificaciones para perpetua memoria, las cuales solo podrán atacarse por terceros interesados que crean que sus derechos han sido menoscabado, lo cual no está contemplado en el presente caso; pero lo que sí es contundente, es la existencia de un contrato de arrendamiento privado suscrito en el año 2012, por el aquí demandado, que no fue ignorado por éste en su contestación de la demanda, el cual su incorporación o no al debate, será sujeto de pronunciamiento de fondo por el Juez que sentencia la controversia en su oportunidad procesal correspondiente. Por lo expuesto, se ordena reponer la causa al estado de continuar con el lapso probatorio en el presente proceso, ordenándose que se practique por secretaria cuantos días restan para su finalización y la consecución así del procedimiento aplicado a dicho caso de Desalojo. Así se declara.
En consecuencia, conforme las consideraciones que anteceden, es forzoso para esta Alzada declarar CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte actora, contra la decisión de fecha 25 de octubre de 2019, dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de da Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, anulándose el fallo apelado. Así se decide.
-V-
Dispositiva
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme a lo establecido en los artículos 12, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil; 26, 257 y 49 ordinal 1º de la Carta Magna, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
Primero: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte accionante contra la sentencia dictada en fecha en fecha 25 de octubre del 2019, por Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio por DESALOJO siguen los ciudadanos HIDEKEL ALFONSO CURCIO RINCONES y CILIAN SALVATORE CURCIO RINCONES, contra el ciudadano FRANKLIN ALFREDO JIMENEZ LANDA, plenamente identificados en el cuerpo de este fallo, que declaro FALTA DE CUALIDAD ACTIVA de la parte actora.
Segundo: LA REPOSICIÓN de la presente causa al estado que el Tribunal que corresponda conocer, continúe en la etapa procesal correspondiente, vale decir, etapa de pruebas del proceso.
Tercero: NULO el fallo recurrido, dictado por Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de da Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Cuarto: Dada la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas.
Quinto: Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de los lapsos legales para ello, se ordena notificar a las partes, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los diez (10) días del mes de diciembre del año dos mil diecinueve (2019). Años 209° de la Independencia y 160° de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR
En esta misma fecha, siendo las 11:38 a.m. se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias.
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR
BDSJ/JV/