REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS 209º y 160º ASUNTO: AP71-R-2019-000438 (9859) MATERIA: CIVIL SENTENCIA DEFINITIVA PARTE DEMANDANTE: ISVELIA DE JESÚS CASTRO VIANA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-13.993.018. APODERADA DE LA DEMANDANTE: KAREN EMILIA GUZMÁN SUAREZ, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 129.854. PARTE DEMANDADA: ANA ISABEL CASTRO, venezolana, mayor de edad, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-9.186.853. ABOGADA ASISTENTE DE LA DEMANDADA: IMELDA DEL VALLE GONZÁLEZ, abogado en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 80.807. MOTIVO: DESALOJO y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA. DECISIÓN RECURRIDA: Sentencia definitiva dictada en forma oral el 22 de octubre de 2019, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo extenso fue publicado en fecha 25 de octubre de 2019. -I- DE LA SINTESIS PRELIMINAR DE LA CONTROVERSIA Se da inició a la presente demanda mediante libelo, presentado en fecha 19 de febrero de 2019, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la abogada en ejercicio KAREN EMILIA GUZMAN SUAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana ISVELIA DE JESÚS CASTRO VIANA, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la referida Circunscripción Judicial. Por auto de fecha 22 de febrero de 2019, se admitió la demanda por los trámites contenidos en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada ANA ISABEL CASTRO, para el QUINTO (5°) DÍA DE DESPACHO siguiente a la constancia en autos de su citación, a fin que tuviere lugar la celebración de la audiencia de mediación, de acuerdo a lo previsto en el artículo 101 eiusdem. Agotados los trámites de la citación personal, el 15 de julio de 2019, tuvo lugar la audiencia de mediación, en la cual comparecieron las partes, resultando infructuosa la misma, por lo que se ordenó a la parte demandada dar contestación a la demanda en el lapso establecido por la ley especial. En fecha 25 de julio de 2019, la parte demandada debidamente asistida de abogado, dio contestación a la demanda. Por auto de fecha 5 de agosto de 2019, el a quo realizó la fijación de los hechos así como los límites de la controversia y otorgó un lapso de ocho (8) días de despacho de promoción de pruebas, tres (3) para la oposición y tres (3) para la admisión de las mismas. En fechas 8 y 14 de agosto de 2019, las partes consignaron escrito de promoción de pruebas. Mediante escrito del 18 de septiembre de 2019, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de oposición a las pruebas identificadas con los literales “C”, “D”, “F” y “H” promovidas por la parte demandada. En fecha 24 de septiembre de 2019, el a quo emitió pronunciamiento en relación a las pruebas promovidas por las partes, así como a la oposición planteada por la actora, fijando un lapso de diez (10) días de despacho para su evacuación. En fecha 10 de octubre de 2019, se fijó la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia de juicio para el quinto (5to) día de despacho siguiente a las nueve de la mañana (9:00 a.m.), siendo diferida la misma por acuerdo de las partes en la oportunidad correspondiente, para el tercer (3er) día de despacho siguiente. En fecha 22 de octubre de 2019, tuvo lugar la audiencia de juicio, oportunidad en la cual ambas partes expusieron sus alegatos y evacuaron las pruebas testimoniales promovidas. En esa misma oportunidad el tribunal de la causa dictó sentencia definitiva declarando con lugar la demanda y finalmente señaló a las partes que se reservaba el lapso de tres (3) días para publicar el extenso del fallo. En fecha 25 de octubre de 2019, el a quo, publicó el extenso del fallo, cuyo dispositivo estableció lo siguiente: “(…) Primero: Con Lugar la demanda de desalojo, ejercida por la abogada Karen Emilia Guzmán Suarez, inscrita en el Inpreabogado bajo la matricula número 129.854, en su carácter de apoderada Judicial de la ciudadana Isvelia De Jesús Castro Viana, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad nº V-3.154.323 contra Ana Isabel Castro, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad nº V-9.186.853. Segundo: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble constituido por un inmueble tipo casa vivienda principal ubicado en el callejón Igualdad nº 502,22-09, zona colonial de Petare, Municipio Sucre, estado Miranda. Tercero: A pagar a la parte actora la cantidad de setenta y seis mil setecientos bolívares soberanos (Bs. 76.000,00) por concepto de cincuenta y nueve (59) cánones de arrendamiento, a partir de mayo de 2013 hasta enero de 2019, a razón de la cantidad de mil trescientos bolívares con 00/100 (Bs.1.300,00) de cada mes arrendado. Cuarto: Se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber resultado vencida en el presente juicio.” En diligencia de fecha 31 de octubre de 2019, la parte demandada debidamente asistida de abogado, ejerció recurso ordinario de apelación, el cual fue oído en ambos efectos por el tribunal de la causa, en fecha 4 de noviembre de 2019, ordenándose en esta misma oportunidad la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial. Ahora bien, a los fines una mejor comprensión de la controversia que ocupa a este despacho superior, resulta necesario traer a colación los hechos y argumentaciones de los sujetos procesales que integran la presente litis y que dieron lugar al fallo recurrido antes mencionado. En ese sentido se observa: DE LA PRETENSIÓN Conforme se desprende del escrito contentivo de la demanda, la abogada KAREN EMILIA GUZMÁN SUAREZ, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte accionante, expuso que su representada dio en arrendamiento a la parte hoy demandada por un (1) año fijo, a partir del 7 de mayo de 2007 hasta el 7 de mayo de 2008, un inmueble tipo casa vivienda principal, el cual le pertenece por sucesión de la de cujus CARMEN GUILLERMINA VIANA DE CASTRO. Alega que dicho contrato fue renovado y su duración quedó establecida desde el 7 de mayo de 2008 al 7 de mayo de 2009 y así sucesivamente hasta la quinta renovación de fecha 8 de mayo de 2012 hasta el 8 de mayo de 2013, con un canon de arrendamiento de mil trescientos bolívares (Bs. 1.300,00). Que en razón al derecho de preferencia y estando en vigencia la sexta renovación del contrato de arrendamiento, le fue ofrecido a la arrendataria el inmueble, quien de manera verbal manifestó tener interés en adquirir el mismo, siendo que tenia sesenta (60) días antes de la culminación de su contrato de arrendamiento, para dar respuesta oportuna si aceptaba la compra y para hacer entrega de la cantidad de dinero solicitada. Que pasado los meses sin dar respuesta, se le renovó por última vez el contrato de arrendamiento, y se le envió notificación por escrito a los fines de manifestarle que había tomado la decisión unilateral de no renovar el contrato con fecha de vencimiento 8 de mayo de 2013, conforme a los parámetros del contrato en cuestión. Que dicha notificación de no prórroga se correspondía en ese entonces y como persiste en la actualidad a la imperiosa necesidad de su representada de ocuparlo personalmente, debido a que actualmente está viviendo en un lugar que no está habitable por serle inseguro por el riesgo de que colapse. Que se estableció un lapso de tiempo prudencial de seis (6) meses para la entrega del inmueble, contados a partir de 8 de mayo de 2013 hasta el 8 de noviembre de 2013. Que ante la necesidad de arrendataria, su representada decidió otorgar una nueva prórroga de cinco (5) meses, es decir desde el 8 de noviembre de 2013 hasta el 8 de abril de 2014, prórroga que alega no constituía en modo alguno la reconducción del contrato de arrendamiento que ya había vencido en su término. Que la extensión unilateral de la prórroga legal para la entrega del inmueble no constituiría por sí misma la reconducción del contrato de arrendamiento que ya había vencido su término, por tratarse de un contrato celebrado a tiempo determinado. Que ante el vencimiento de la extensión de la prórroga, la arrendataria no acepto comprar el referido inmueble, que tampoco ha realizado actuación alguna para la entrega del mismo de manera extrajudicial, por lo que existe un incumplimiento continuo y reiterado de la arrendataria. Que ante la negativa de entrega del inmueble se dio inicio al procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas en fecha 18 de junio de 2015, a fin de que se le restituyera la posesión del inmueble, en razón a que ya han pasado dos (2) prórrogas legales vencidas, por lo que existe un incumplimiento flagrante y de mala fe por parte de la arrendataria al no querer entregar el inmueble por la necesidad imperiosa de ocupar el mismo por parte de la arrendadora, sino que aunado a lo anterior, la arrendataria dejo de hacer pago efectivo de los cánones de arrendamiento por el lapso que duro la prórroga legal hasta la presente fecha lo que genera cincuenta y seis (56) meses sin recibir canon de arrendamiento. Que por las razones expresadas acude a demandar a la ciudadana ANA ISABEL CASTRO, para que: i) Sea declarado con lugar la presente demanda de desalojo por la necesidad justificada que tiene la accionante de ocupar el inmueble y subsidiariamente de acuerdo al artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal mas los daños y perjuicios ocasionados por el arrendamiento sobre el inmueble, de conformidad con los numerales 1º y 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; ii) Sea condenada la demandada a título de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el uso del inmueble dado en arrendamiento al pago de la cantidad de setenta y seis mil setecientos bolívares soberanos (Bs.S. 76.700,00) por concepto de cincuenta y nueve (59) cánones de arrendamiento dejados de pagar, a partir del mes de mayo de 2013 hasta enero de 2019; iii) A la entrega material del inmueble, libre de bienes y personas y iv) En pagar de las costas y costos del presente proceso. Fundamentó su acción en los artículos 1.160, 1.167, 1.579, 1.585, 1.586, 1.599, 1.601 y 1.614 del Código Civil y en los artículos 91, numerales 1 y 2 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda. Finalmente, estimó la demanda en la cantidad de setenta y seis mil setecientos bolívares (Bs. 76.700,00) lo que equivale a 4.511,76 unidades tributarias. DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA En lo que respecta a la contestación de la demanda, la parte demandada, ANA ISABEL CASTRO alegó lo siguiente: Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho lo alegado por la parte actora, la cual fundamentó en lo siguiente que la accionante no avaló el contrato de arrendamiento ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), el cual tiene carácter privado. Que respecto al ordinal 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, dicho supuesto de hecho no se configura al no existir insolvencia por su parte. Que los meses que van desde mayo de 2013 a enero de 2019, alegados como insolutos no se configura la insolvencia, pues fueron cancelados oportunamente en efectivo a la arrendadora, los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2013, a razón de mil trescientos bolívares (Bs.1.300,00), que posteriormente, le fue aumentado el canon lo cual le fue notificado extrajudicialmente en fecha 6 de febrero de 2015, que en razón a ello, canceló los meses de agosto, septiembre y octubre, es decir, la cantidad de dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00), lo que equivale a catorce (14) cánones de arrendamiento a razón de mil trescientos bolívares (Bs.1.300,00), siendo este el canon a pagar por cuanto la arrendadora no cumplió con la regulación pautada por la SUNAVI. Manifestó que al notificarle un nuevo aumento, se dirigió ante el órgano administrativo competente a los fines de consignar temporalmente el canon de arrendamiento correspondiente ante la negativa de la demandante de recibir el pago y de aumentar los cánones sin la providencia del órgano rector, procedimiento que fue recibido el 2 de noviembre de 2015, en el expediente 130684821-0110764. Alegó que la actora pretende el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo de 2013 a diciembre de 2013 y los años 2014, 2015, 2016, 2017, 2018 a enero de 2019, así como los daños y perjuicios, lo cual a su decir es improcedente solicitar por cuanto los cánones referidos a los años 2013 y 2014, se encuentran evidentemente prescritos de conformidad con lo establecido en el artículo 1.980 del Código Civil y con relación al resto de los años, los mismos han sido consignado ante el ente administrativo y se encuentran a la espera de la apertura de la cuenta a nombre de la arrendadora. Indicó que en relación al ordinal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, no quedó demostrada la necesidad de la actora de habitarlo, ya que no constan de las pruebas consignadas junto al libelo de la demanda, que conste algún informe por parte de los bomberos o defensa civil donde se demuestre que la vivienda que actualmente ocupa la accionante se encuentra en riesgo. Asimismo destacó que si la actora necesitara habitar su vivienda, no la hubiese ofrecido en venta, la cual no se dio por cuanto la misma siempre desistió de dicha venta, indicando además que ninguna de las ofertas de ventas cumplía con los requisitos establecidos en el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. Igualmente, que la demandada manifestó su interés de adquirir el inmueble en el cual ha habitado por más de doce (12) años y que en las 3 oportunidades en las que se le ofertó el inmueble realizó los trámites ante las entidades bancarias, pero a pesar de ello, la demandante desistió de la venta. Señala la accionada que está interesada en adquirir el inmueble, pero por un precio justo y equitativo por cuanto se trata de un inmueble de vieja data por tener más de sesenta (60) años, aunado al hecho que el mismo ha sido cuidado por ella como un buen padre de familia, al realizar las reparaciones mayores y menores que ha requerido. Negó, rechazó y contradijo la estimación de la demanda, por cuanto a su decir, las cantidades que se demandan no son ciertas. Finalmente, solicitó se desestime y se declare sin lugar la demanda, condenando en costas a la parte demandante, igualmente solicitó se oficie al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) a fin de requerir las propiedades a nombre de la demandante, a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI) para solicitar el estatus del procedimiento administrativo signado con el Nº 130684821-0110764 y que se le oferte el inmueble a un precio justo, equitativo, razonable y conveniente para ambas partes, respetando lo establecido en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. ACTUACIONES ANTE ESTA ALZADA Verificada la insaculación de causas, en fecha 11 de noviembre de 2019, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este juzgado superior, recibiendo las actuaciones en fecha 15 de noviembre de 2019, por lo que se procedió a dar entrada al expediente, y en garantía del derecho a la defensa de las partes involucradas, ordenó su notificación, con la advertencia de que una vez conste en autos la última de ellas y así lo hiciere constar la secretaría de este tribunal superior, tendría lugar al tercer (3er) día de despacho siguiente a las 10:00 a.m., la audiencia oral. En fecha 25 de noviembre de 2019, compareció la apoderada judicial de la parte accionante y se dio por notificada del procedimiento. Por auto del 27 de noviembre de 2019, este superior ordenó la notificación de la parte demandada, ciudadana ANA ISABEL CASTRO, a los fines de hacer de su conocimiento que al tercer (3er) día de despacho siguiente a las 10:00 a.m., tendría lugar la audiencia oral. En fecha 6 de diciembre de 2019, se dio por notificada la parte demandada y en esa misma oportunidad la secretaria del tribunal dejó constancia del cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 12 de diciembre de 2019, tuvo lugar la audiencia oral a la que comparecieron la abogada KAREN EMILIA GUZMÁN SUAREZ, en su condición de apoderada judicial de la parte actora y la ciudadana ANA ISABEL CASTRO debidamente asistida por la defensora pública MARIELYS CARRASCO CARRASCO, quienes expusieron sus alegatos y defensas e hicieron uso del derecho a réplica y contra réplica, asimismo una vez oídas las partes y conforme a los argumentos presentados, se difirió la oportunidad para el pronunciamiento del dispositivo del fallo, para el día de despacho siguiente a la misma hora en aplicación analógica del artículo 120 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En fecha 13 de diciembre de 2019, encontrándose presente las partes este tribunal profirió el dispositivo de la presente decisión. -II- MOTIVACIONES PARA DECIDIR A los fines de emitir pronunciamiento sobre el fondo de la presente controversia, éste juzgador de alzada considera relevante hacer la explanación de algunos presupuestos que aunque muy sabidos, su evocación puede facilitar la comprensión del examen que se emprende. Ello lo estima esta superioridad así, por la forma como fue instaurada y contestada la demanda que ocupa nuestra atención. En tal sentido: El proceso, es considerado como un conjunto concatenado y coordinado de actos procesales realizados por los órganos jurisdiccionales en nombre del Estado Venezolano, tendentes a resolver los conflictos de los ciudadanos mediante la aplicación de la Ley en forma pacífica y coactiva, cuando se violenta un derecho subjetivo y resultan infructuosas las gestiones amistosas tendentes a reparar la violación aludida. De esta manera, cumple el proceso la función de solucionar los conflictos surgidos entre los justiciables, eliminando la posibilidad de la justicia auto-impartida. Este mismo criterio es sostenido por el insigne tratadista HERNANDO DEVIS ECHANDÍA en su obra estudios de derecho procesal, tomo I, página 337, 1967, para quien el proceso contiene una pugna de intereses que persigue la solución definitiva del conflicto mediante una sentencia, sea aquel de naturaleza civil, mercantil, laboral, tránsito, entre otros. Conflicto este, que se traduce en una especie de lucha jurídica, de pruebas y alegaciones, recursos y solicitudes de otra índole que discurren a lo largo del proceso. Nuestro texto Constitucional, postula al proceso como un instrumento fundamental para la realización de la justicia (Vid. Artículo 257), refiriéndose así, según las más avanzada doctrina a una justicia material verdadera, lo cual obliga a los distintos integrantes del sistema de justicia diseñado por la Carta Política de 1999 (Vid. Artículo 253), a interpretar el proceso, a través de la nueva perspectiva que sobre el Estado y las Leyes generó la vigente Carta Magna, debiendo tanto el justiciable como el jurisdicente, desdoblar cada institución diseñada por la vieja norma adjetiva civil aun vigente, hasta conseguir su fundamento constitucional, con el fin de impregnar al vetusto proceso de las valores, derechos y garantías diseñados por el constituyente patrio y así lograr tutelar satisfactoriamente los derechos judicializados. Tal ejercicio trapecistico de derecho, impone esencialmente informar al proceso civil del año 1987, de la garantía de la tutela judicial efectiva diseñada por la Carta Política del año 1999, así como del debido proceso como expresión bifronte tanto de los derechos como de las garantías mínimas con las que deben contar los ciudadanos en los procesos administrativos y judiciales, teniendo como ancla de ello, la supremacía constitucional contenida en el artículo 7 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ello en el marco de un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia como el que nos rige. No obstante lo anterior, aun teniendo en cuenta la constitucionalización del proceso civil antes expuesta, resulta innegable que a fin de garantizar la certeza jurídica y la paz social, todo proceso debe estar regido por el principio de legalidad, observándose en tal sentido que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone, lo siguiente: Artículo 12: Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe. Desprendiéndose de la norma supra trascrita el principio dispositivo que rige a los procesos civiles, donde el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin que ello implique per se, que no pueda aplicar como un verdadero componedor de la controversia, las facultades probatorias oficiosas previstas en la norma adjetiva civil, máxime cuando el fundamento de las mismas sea la necesidad de aclarar dudas en búsqueda de la verdad como norte de sus actos y la justicia como fin del proceso. Ahora bien, en relación con el eje central de todo proceso de cognición, vale destacar que conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. En base a lo anterior y a la luz de las normas procesales vigentes, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se origina el derecho -en el cual basa su pretensión- ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso, ello al margen de la posibilidad jurisprudencial de la dinamización de la carga probatoria. Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación impuesta caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente. Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, o inclusive, al ser dinamizada la carga, de la mejor posición o facilidad de probar determinado hecho u argumento. Ahora bien, antes de entrar analizar la pretensión planteada, se evidencia de la minuciosa revisión efectuada a los alegatos expuestos por las partes, que la actora pretende el desalojo del inmueble, con fundamento en los ordinales 1º y 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y subsidiariamente el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de término y prórroga, así como los daños y perjuicios, en razón a que a su decir, la parte demandada en primer lugar no ha honrado el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de mayo de 2013 y en segundo lugar ante la necesidad de la actora de ocupar el inmueble arrendado, siendo desvirtuado el alegato correspondiente a la falta de pago por la parte demandada a través de su abogada asistente, alegando como defensa de fondo en esa causal la prescripción de dichos cánones, sin embargo observa este sentenciador que del acta de la audiencia de juicio y del extenso de la sentencia no se verifica que dicho alegato haya sido resuelto por parte del tribunal de instancia. Con base a lo precedente, es imperativo para este quien aquí suscribe hacer referencia al vicio de incongruencia, siendo este definido por la doctrina y la jurisprudencia, como una infracción al requisito de la sentencia de pronunciarse sobre el problema jurídico sometido a su decisión, circunscrita a los términos de la demanda y de la contestación, según el cual el juez sólo puede resolver las cuestiones que hayan sido presentadas en esos actos, aplicando el derecho a los hechos alegados y probados. Igualmente, el mismo adopta dos modalidades, la incongruencia positiva que ocurre cuando el juez extiende su decisión más allá de lo alegado por las partes en el proceso o incongruencia negativa, que se da cuando el juez omite pronunciamiento en relación a alguno de los alegatos efectuados por éstas. En este sentido, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal ha establecido que el vicio de INCONGRUENCIA NEGATIVA, se configura conforme se indicó con anterioridad, cuando los jueces no se pronuncian sobre los múltiples puntos objeto de la litis, asimismo que “(…) la falta de pronunciamiento, enmarca, los casos de incongruencia negativa consistentes en la falta de solución de aquellos puntos controvertidos, que si bien fueron mencionados o citados por el sentenciador, sin embargo sobre ellos, guarda silencio, al no analizarlos, establecerlos, correlacionarlos, calificarlos, apreciarlos o desecharlos. (Vid. Sentencia N° 461, Sala de Casación Civil, de fecha 7 de julio de 2017, expediente: 2017-170, caso: Advanced Media Technologies INC contra Supercable ALK International S.A.), de lo cual resulta evidente para quien suscribe que en el caso de marras, la juzgadora de mérito, omitió pronunciarse sobre varios puntos sobre los cuales versaba la pretensión, como es el caso del alegato de prescripción, así como la impugnación de la cuantía, ambas efectuadas por la demandada y finalmente, sobre la causa subsidiaria de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga propuesta por la actora, siendo dichos planteamientos de necesaria resolución para la determinar la procedencia o no de las acciones propuestas, lo cual vulnera de manera indiscutible el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil que señala “(…) Toda sentencia debe contener (…) 5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia”, siendo este uno de los requisitos formales de la sentencia, motivo por el cual, ante la evidente omisión de pronunciamiento por parte del a quo y en atención a lo previsto en el artículo 244 del citado Código Adjetivo Civil, es forzoso para este sentenciador de alzada declarar la NULIDAD de la sentencia recurrida. Y así se decide. No obstante lo anterior y en acatamiento al mandato legal contenido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece la obligación que tienen los jueces de alzada de habiendo declarado la nulidad del fallo apelado, resolver el fondo del litigio, analizando y juzgando todos los alegatos planteados, razón por la cual este sentenciador pasa a cumplir con su misión previo análisis de los medios probatorios ofrecidos por las partes en el proceso: DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES AL PROCESO JUNTO AL LIBELO DE LA DEMANDA  Cursa a los folios 7 al 9 del expediente, original de poder otorgado por la ciudadana ISVELIA DE JESÚS CASTRO VIANA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-3.154.323, a la ciudadana KAREN EMILIA GUZMÁN SUÁREZ, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 129.854, debidamente autenticado ante la Notaría Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 5 de junio de 2015, bajo el Nº 47, tomo 37, folios 152 hasta el 154 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 150, 151, 154, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil y tiene como cierta la representación que ejerce la mandataria en nombre de su poderdante. Y así se establece.  Cursa a los folios 10 y 11 del expediente, copia simple del documento de propiedad a nombre de la de cujus GUILLERMINA VIANA de CASTRO, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 27 de mayo de 1952, dicha documental se adminicula al certificado de solvencia de sucesiones de la causante CARMEN GUILLERMINA VIANA de CASTRO, emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), identificado con el número de expediente 083155 que corre inserto a los folios 13 al 16, correspondiente al inmueble situado en el Municipio Sucre del Estado Miranda, son: NORTE: solar que es o fue de Valentín Guía, SUR: con solar que es o fue de Manuel María Díaz, ESTE: solar que es o fue de Baltazar González y OESTE: que es su frente con la calle nombrada la piedad, hoy día callejón Igualdad y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y de la misma se aprecia que la demandante adquirió por herencia el bien inmueble antes indicado y por lo tanto es la propietaria del mismo. Y así se establece.  Cursa a los folios 17 al 28 del expediente, originales de contratos de arrendamiento identificados con los numerales “3”, “4”, “5”, “6”, “7” y “8”, suscritos las ciudadanas ISVELIA DE JESÚS CASTRO VIANA y ANA ISABEL CASTRO y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, y de los mismos se aprecia que la actora dio en arrendamiento a la demandada un inmueble ubicado en el callejón Igualdad, Nº 502-22-09, Zona Colonial de Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda; asimismo que pautaron entre lo más destacable que el canon de arrendamiento fue fijado en principio en la cantidad de quinientos bolívares (Bs. 500,00) y que el mismo sufrió distintos aumentos en virtud de las renovaciones a las que fue sometido el contrato, siendo el último canon establecido en la cantidad de mil trescientos bolívares (Bs. 1.300,00), igualmente que la duración del contrato sería de un (1) año fijo, inicialmente a partir del 7 de mayo de 2007 hasta el 7 de mayo de 2008 y conforme a las precitadas renovaciones, en el último contrato quedó pautado que su duración sería desde el 8 de mayo de 2012 hasta el 8 de mayo de 2013 y que ante el vencimiento de dicho plazo sin necesidad de desahucio la arrendataria debía hacer entrega del inmueble. Y así se establece.  Consta al folio 29 del expediente, comunicación remitida por la ciudadana ISVELIA DE JESÚS CASTRO VIANA a la ciudadana ANA ISABEL CASTRO, en fecha 30 de marzo de 2012, en la cual la arrendadora le propone la venta del inmueble arrendado a la arrendataria; y aunque la misma no fue objeto de impugnación, forzosamente queda desechada del proceso al no encontrarse suscrita de conformidad con el artículo 1.368 del Código Civil. Y así se establece.  Consta al folio 30 del expediente, notificación extrajudicial efectuada por la ciudadana ISVELIA DE JESÚS CASTRO VIANA dirigida a la ciudadana ANA ISABEL CASTRO de fecha 3 de abril de 2013, y por cuanto dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1363 del Código Civil y de la misma se aprecia que la actora le participó a la demandada su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento cuya duración vence el día 8 de mayo de 2013, participándole además que al vencimiento del mismo daría inicio a la prorroga legal que le concede la ley de seis (6) meses. Y así se establece.  Consta al folio 31 del expediente, carta compromiso suscrita entre las partes del presente juicio, en fecha 21 de octubre de 2013, la cual al no haber sido cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, este tribunal la valora conforme a los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1363 del Código Civil y de la misma se aprecia que las ciudadanas ISVELIA DE JESÚS CASTRO VIANA y ANA ISABEL CASTRO, establecieron de mutuo acuerdo que ante el vencimiento de la prórroga legal del contrato de arrendamiento y ante la imposibilidad de la arrendataria de ubicar una nueva vivienda, le sería concedida una extensión de la prórroga por un período de cinco (5) meses, reconociendo la arrendataria que al vencimiento de la misma debía hacer entrega del inmueble. Y así se establece.  Consta a los folios 32 y 33 del expediente, original del acta de audiencia conciliatoria llevada a cabo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI), la cual se adminicula con la copia certificada del expediente administrativo Nº 030138163-018429, contentivo de actuaciones ante la oficina de Coordinación de Mediación y Conciliación de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos y Vivienda (SUNAVI), relacionado al procedimiento incoado por la actora en el presente juicio contra la demandada y por cuanto dichas documentales no fueron cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora como documento público de carácter administrativo conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, y de las mismas se aprecia que la parte actora agotó el procedimiento administrativo previo al presente asunto y que al no haber acuerdo en la audiencia conciliatoria, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en acatamiento a lo preceptuado en el artículo 9 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas habilitó la vía judicial para la resolución del conflicto. Y así se establece. JUNTO AL ESCRITO DE CONTESTACIÓN  Consta al folio 58 del expediente, copia simple de recibos de pago, por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio y julio del año 2013, a razón de mil trescientos bolívares (Bs. 1.300,00) efectuados por la demandada ANA ISABEL CASTRO y por cuanto dicha documental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.361 y 1.363 del Código Civil, y de la misma se aprecia que la demandada entregó el pago correspondiente al canon de arrendamiento de los meses antes indicados. Y así se establece.  Consta al folio 59 del expediente, copia simple de notificación extrajudicial, remitida por la ciudadana ISVELIA DE JESÚS CASTRO VIANA a la ciudadana ANA ISABEL CASTRO, en fecha 5 de febrero de 2015, en la cual se le informa el incremento del canon de arrendamiento por periodo de prorroga vencida; y aunque la misma no fue objeto de impugnación, forzosamente queda desechada del proceso al no encontrarse suscrita de conformidad con el artículo 1.368 del Código Civil. Y así se establece.  Consta al folio 60 del expediente, copia simple de recibos de pago, por concepto cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2015 a razón de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00), efectuados por la demandada ANA ISABEL CASTRO, siendo los mismos objeto de oposición por parte de la representación judicial de la demandante, quien desconoció su contenido y firma, observando esta alzada que si bien tal probanza fue admitida por el a quo, siendo de esa forma desechada la oposición, no puede obviar este sentenciador que era obligación de la demandada ratificar su autenticidad a través la prueba de cotejo a tenor de lo previsto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, debe desecharse del proceso dicho medio probatorio. Y así se establece.  Consta a los folios 61 y 62 del expediente, copia simple de comunicación emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) signada con el Nº 001030/06-15, a la cual en la oportunidad pertinente la representación judicial de la actora se opuso, sin embargo, el mismo se refiere a una providencia de carácter administrativa emanada de un ente con competencia para ello, la cual a pesar de haber sido objeto de oposición, la misma fue desechada en su oportunidad legal, por lo que el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y de la misma se aprecia que dicho ente administrativo en atención a la solicitud de asesoría efectuada por la demandada ANA ISABEL CASTRO, exhortó a la demandante ISVELIA DE JESÚS CASTRO VIANA, a dar cumplimiento a la obligación de recibir el pago por concepto de canon de arrendamiento e igualmente que deberá dar inicio al procedimiento de conformidad con lo establecido en el artículo 5 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda. Y así se establece.  Consta a los folios 63 al 74 del expediente, la copia simple del expediente administrativo signado con el Nº 130684821-0110764 contentivo de las actuaciones efectuadas ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) y por cuanto dicha documental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y de la misma se aprecia que fue requerido por la ciudadana ANA ISABEL CASTRO ante el referido órgano administrativo el procedimiento de consignación temporal del canon de arrendamiento, el cual tuvo su inicio en fecha 5 de mayo de 2017, siendo notificada la actora del mismo mediante boleta de notificación consignada en fecha 25 de julio de 2018. Y así se establece.  Consta a los folios 75 y 76 del expediente, copias de planos del levantamiento métrico de la vivienda Nº 4 de la ciudadana ISVELIA DE JESÚS CASTRO VIANA, las cuales si bien no fueron cuestionadas en modo alguno por la contraparte, este juzgado superior los desecha, por cuanto las mismas resultan impertinentes, ya que nada aportan para la resolución del thema decidendum. Y así se establece.  Consta al folio 77 del expediente, comunicación remitida por la ciudadana ISVELIA DE JESÚS CASTRO VIANA a la ciudadana ANA ISABEL CASTRO, en fecha 28 de octubre de 2014, en la cual la arrendadora le propone la venta del inmueble arrendado a la arrendataria; y aunque la misma no fue objeto de impugnación, forzosamente queda desechada del proceso al no encontrarse suscrita de conformidad con el artículo 1.368 del Código Civil. Y así se establece.  Consta al folio 78, copia simple de la partida de nacimiento Nº 3456 emitida por el Registro Civil de la Parroquia Petare, perteneciente al ciudadano DYLAN ALEJANDRO SÁNCHEZ CARREÑO, igualmente consta al folio 79 copia simple de la partida de nacimiento Nº 795, emitida por el Registro Civil de la Parroquia Mariche, perteneciente al ciudadano GLEYBERTH JOSUE SÁNCHEZ APONTE y finalmente, riela al folio 80 copia simple de la partida de nacimiento Nº 462 emitida por el Registro Civil de la Parroquia Petare, perteneciente a la ciudadana ANTONELLA ANAID SÁNCHEZ FERNÁNDEZ y por cuanto dichas documentales no fueron cuestionadas en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y de la misma se aprecia que el ciudadano VICTOR ALFONZO SÁNCHEZ CASTRO presentó a los referidos ciudadanos como hijos suyos y de las ciudadanas WILMERLY ALEJANDRA CARREÑO MARTÍNEZ, ANGELIS DAYANA APONTE LAYA y TARCIBEL DEL CARMEN FERNÁNDEZ GODOY, respectivamente. Y así se establece. PRUEBAS APORTADAS DURANTE LA OPORTUNIDAD PROBATORIA  Durante la oportunidad probatoria correspondiente, la representación judicial de la parte actora consignó copia simple del registro de vivienda principal emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), que cursa al folio 89 del expediente, y por cuanto dicha documental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, el tribunal la valora conforme los artículos 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y de la misma se aprecia que el inmueble Nº 5 ubicado en la Calle Igualdad de la Zona Colonial de la Parroquia Petare del Municipio Sucre del Estado Miranda se encuentra registrado como vivienda principal con el Nº 202010800-70-16-00515585, a nombre de la ciudadana ISVELIA DE JESÚS CASTRO VIANA. Y así se establece.  Asimismo, fue consignada al folio 90 del expediente, original de comunicación emitida por el Consejo Comunal del Centro Histórico de Petare, a la cual fue ratificada mediante declaración testimonial de la ciudadana YDAMIS JANETT ROSARIO VIÑA, vocera del citado consejo comunal que consta en el folio 104 del expediente, y a pesar que dicha documental no fue cuestionada en modo alguno en su oportunidad legal, aunado al hecho que la misma constituye un documento público de carácter administrativo, este juzgador observa que dentro de las funciones concedidas a los Consejos Comunales, a través de la Ley Orgánica de los Consejos Comunales, no se encuentra el certificar la condición de seguridad de un inmueble, siendo que los organismos propios para ello, son los Bomberos de la localidad correspondiente así como la oficina de Protección Civil, motivo por el cual dicho medio probatorio no constituye plena prueba del estado del inmueble donde reside la actora, siendo considerado por quien suscribe en base a su condición de documento público administrativo una indicio valorable. Y así se establece.  Igualmente, fue promovida la testimonial de la ciudadana ELVIRA JOSEFINA SARLI GÓMEZ, la cual fue debidamente evacuada durante la audiencia de juicio, la cual manifestó conocer a la ciudadana ISVELIA DE JESÚS CASTRO VIANA desde hace 25 años, que la misma no posee otras propiedades, que tiene conocimiento de las condiciones de habitabilidad del inmueble porque ha ido a la casa y tiene fotos de la misma y finalmente, que no tiene conocimiento de que la actora haya ofrecido a terceras personas la venta del inmueble; de manera que al no haber sido cuestionada en modo alguno, este tribunal la valora conforme a los artículos 508, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y se aprecia en este asunto por merecerle confianza a éste juzgador, ya que a lo largo de sus respuestas, la testigo no incurre en contradicciones, imprecisiones o parcialidad que pueda invalidar su testimonio, puesto que existe una concordancia entre el conocimiento y la razón de sus dichos. Y así se establece.  Por su parte, la parte demandada promovió la copia simple del acta de compromiso autorizatoria, que consta al folio 95 del expediente, y a pesar que dicha instrumental no fue cuestionada en modo alguno por la contraparte, este tribunal observa que no contiene identificación alguna del ente administrativo del que presuntamente emana, por lo tanto no puede valorarse como un documento público de carácter administrativo, por su parte, de ser un documento de carácter privado, el mismo no le es oponible a la actora, al no encontrarse suscrito por ella, de conformidad con el artículo 1.368 del Código Civil, por lo que resulta forzoso para este tribunal desechar dicho medio probatorio. Y así se establece.  Igualmente, promovió la testimonial de la ciudadana DAYANA VANESSA CASTELLON PERTUZ, la cual fue debidamente evacuada durante la audiencia de juicio, la cual manifestó conocer a la ciudadana ANA ISABEL CASTRO, desde hace 23 años, que le consta que la misma es una persona honesta y que ha cumplido con todo lo que se le ha requerido, que el inmueble donde habita la citada ciudadana ha sido reparado en varias oportunidades y que dichos gastos no han sido reconocidos por la arrendadora, que le consta que a la arrendataria se le ha ofertado el inmueble en varias oportunidades, que le consta que en dicho inmueble han crecido sus hijos y nietos y que ha hecho lo imposible por lograr le ofrezcan en venta el mismo; de manera que al no haber sido cuestionada en modo alguno, este tribunal la valora conforme a los artículos 508, 509 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y se aprecia en este asunto por merecerle confianza a éste juzgador, ya que a lo largo de sus respuestas, la testigo no incurre en contradicciones, imprecisiones o parcialidad que pueda invalidar su testimonio, puesto que existe una concordancia entre el conocimiento y la razón de sus dichos. Y así se establece. Realizado como han sido el análisis de los medios probatorios aportados a los autos, esta alzada pasa a verificar previamente lo relativo a la impugnación de la cuantía, alegada por la parte demandada, en la forma que sigue: PUNTO PREVIO DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA La parte demandada a través de su abogado asistente, en el escrito de contestación a la demanda, rechazó la estimación de la demanda alegando que no son ciertas las cantidades que se demandan, equivalentes a la cantidad de setenta y seis mil setecientos bolívares soberanos (Bs. S 76.700,00), los cuales incluyen cincuenta y nueve (59) cánones de arrendamiento correspondientes de mayo de 2013 hasta enero de 2019, estimado en unidades tributarias en el equivalente a 4.511,76 U.T, en tal sentido, este juzgado superior observa: El artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, establece: Artículo 36: En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año. Por su parte, el artículo 38 del citado Código Adjetivo, dispone: Artículo 38: Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resultare por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente. De los artículos que anteceden se colige, la determinación del valor de la demanda en el caso de arrendamientos, así como la facultad que le otorga la ley al demandado para que al momento de contestar al fondo, pueda rechazar la estimación de la cuantía realizada por la parte demandante, cuando la considere exagerada o insuficiente, siendo deber de éste alegar necesariamente alguna de esas circunstancias, las cuales deberá probar en juicio, bajo riesgo de quedar firme la estimación hecha por el actor, no siendo posible el rechazo puro y simple de la estimación realizada. En relación a lo anterior, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 4 de marzo de 2011, en el expediente Nº AA20-C-2010-000564 con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, estableció lo siguiente: “(…) esta Sala reitera que el demandado al contradecir la estimación de la demanda debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Por tanto, si nada prueba el demandado respecto de esa impugnación, debe quedar firme la estimación hecha por el actor en el libelo de demanda…” (Destacado de este superior) En razón de ello, quien suscribe la presente decisión observa que la parte demandada a través de su abogado asistente objetó la estimación del valor de la demanda realizada por la parte actora en su escrito libelar, sin embargo, no indicó si consideraba la misma exagerada o insuficiente, mucho menos estableció el monto de la estimación que a su creer fuera el adecuado y finalmente no promovió medio probatorio capaz de sostener tal argumento, por lo que, conforme a la jurisprudencia citada, lo procedente en derecho es declarar SIN LUGAR la impugnación realizada y en consecuencia, firme la estimación propuesta por la parte demandante. Y así se establece. De manera que resuelto como ha sido el planteamiento previo alegado por la parte demandada, lo cual responde a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia y su escrupulosa observancia que representa una garantía del derecho de defensa de las partes y estando dentro del lapso de ley para cumplir con el fallo in extenso, a tenor de la previsto en el artículo 121 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, considera oportuno realizar una serie de consideraciones previas con el fin de abordar el mérito de fondo desde un correcto enfoque para resolver sobre lo conducente: Según el diccionario enciclopédico de derecho usual, tomo V, de GUILLERMO CABANELLAS, la relación jurídica es todo vínculo de derecho entre dos o más personas o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente. De ahí que la relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que teniendo como objeto un determinado inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada. En efecto, el vínculo obligatorio que une al arrendador y al arrendatario con motivo del uso que éste da al inmueble que ocupa teniendo como contrapartida el pago del precio, de lo cual puede deducirse que se hace referencia al vínculo jurídico no como relación establecida en la norma arrendaticia entre una condición y una consecuencia, sino como nexo establecido por la norma arrendaticia entre el deber u obligación de un sujeto y la facultad o derecho subjetivo de otro, integrando ambos, simultáneamente la consecuencia jurídica. El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, donde las partes desde el inicio conocen sus obligaciones. Es así como ambas partes asumen obligaciones recíprocas, el arrendador se obliga a hacer gozar o disfrutar durante un tiempo al arrendatario de un bien, que en este caso es un inmueble de su propiedad, pero lo hace para obtener como contraprestación el pago de un precio, que en este caso es un canon de arrendamiento. La obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento conforme se obligó debe responder a la cantidad a pagar, el tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago. Debido a que es un contrato de tracto sucesivo, asume particular relevancia el cumplimiento periódico de las obligaciones, tal es la importancia de realizar el pago en la oportunidad correspondiente, que el legislador previó un procedimiento especial, en el cual estableció la oportunidad en la que el arrendatario debía consignar el monto correspondiente para considerarlo liberado de su obligación y solvente en el pago de la misma. Esta es la única excepción al cumplimiento de la obligación en los términos convenidos en el contrato, pero debe circunscribirse a los límites establecidos en la legislación especial inquilinaria, cuyas disposiciones revisten carácter de orden público en todo cuanto favorece el arrendatario. De manera que la acción que da inicio a las presentes actuaciones está orientada al desalojo del un inmueble destinado a vivienda ubicado en la calle Guanche con callejón Igualdad, distinguido con en Nº 502.22-09, de la Zona Colonial de Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, dado en arrendamiento por la ciudadana ISVELIA DE JESÚS CASTRO VIANA mediante contrato suscrito con la ciudadana ANA ISABEL CASTRO, todo ello con fundamento en los ordinales 1º y 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 1.160, 1.167, 1.579, 1.585, 1.586, 1.599, 1.60 y 1.614 del Código Civil, al sostener que la demandada no ha cumplido con las obligaciones previstas en el contrato relacionadas con el pago del canon de arrendamiento desde mayo de 2013, aunado a ello, a la necesidad de la actora de ocupar el inmueble arrendado, y subsidiariamente en base a la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal alegar la accionante se encuentra vencida la misma, razón por la cual, la demandada tenía la obligación de hacer entrega material del inmueble. Ante tales alegatos, la demandada debidamente asistida de abogado negó, rechazo y contradijo la demanda en todos sus términos, tanto en los hechos como en el derecho alegado, negó haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento, desde mayo de 2013, por lo que alegó la prescripción de los mismos y arguyó que ante la falta de aceptación del pago por parte de la actora, dio inicio al proceso de consignación ante el organismo competente, además indicó que la necesidad alegada por la demandante no fue probada al momento de presentar el libelo. En este sentido, a fin de verificar los alegatos planteados con respecto a la relación arrendaticia, este juzgador de alzada considera necesario transcribir el contenido del último contrato suscrito entre las partes, específicamente las clausulas primera, segunda y tercera del contrato, en las cuales se estableció: “(…) PRIMERO: “LA ARRENDADORA” da en arrendamiento a “LA ARRENDATARIA” el inmueble el cual se encuentra ubicado en la siguiente dirección: Callejón Igualdad, Nº 502-22-09, Zona Colonial de Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda. SEGUNDO: El canon de arrendamiento mensual del inmueble es por la cantidad correspondiente a: Mil Trescientos Bolívares (Bs. 1.300,00), el cual “LA ARRENDATARIA” se compromete a pagar al termino de cada mes, en la casa de “LA ARRENDADORA”, cuya dirección declara conocer, o bien sea a la Administradora o Escritorio Jurídico que la Arrendadora designe, igualmente queda convenido entre “LA ARRENDADORA” y “LA ARRENDATARIA”, que en caso de firmar un nuevo contrato, el correspondiente canon de arrendamiento no sería el mismo establecido en el contrato anterior, sino que sería modificado de acuerdo a la inflación y el alto costo de la vida. TERCERO: La duración de este contrato, es por el tiempo determinado de un (01) año fijo, contados a partir del día (08) de mayo de 2012, hasta el (08) de mayo de 2013, cuyo plazo se cumplirá sin necesidad de desahucio por parte de la “LA ARRENDADORA” y así lo acepta y declara conocer “LA ARRENDATARIA”, y de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios comenzara a regir la prórroga arrendaticia establecida en la ley, por lo que al vencimiento de dicha prórroga, “LA ARRENDATARIA” se compromete a entregar el inmueble, libre de personas y bienes, en las mismas condiciones en las que le fue entregado.” De la interpretación literal de las clausulas parcialmente transcritas, se evidencia que la relación arrendaticia versa sobre el inmueble objeto de la pretensión, que el canon de arrendamiento quedó pautado en la cantidad de mil trescientos bolívares (Bs. 1.300,00), que la duración del contrato sería de un (1) año fijo, del 8 de mayo de 2012 hasta el 8 de mayo de 2013, y que vencido el mismo comenzaría a trascurrir la prorroga legal prevista en la ley especial, comprometiéndose la arrendataria a entregar el inmueble una vez vencida la misma. Así las cosas, la parte accionante tal y como se indicó previamente, demanda el desalojo en base en las causales previstas en los ordinales 1º y 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y en el artículo 92 de la citada ley especial, alegando la falta de pago de la demandada del canon de arrendamiento convenido, desde el mes de mayo de 2013 hasta enero de 2019, asimismo alegó la necesidad del inmueble y subsidiariamente el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal. Ahora bien, ante el alegato de insolvencia e incumplimiento esgrimido por la representación de la parte accionante, la parte demandada asistida de abogado, además de negar y rechazar lo pretendido por la actora, alegó la prescripción de los cánones de arrendamiento, en base a ello, este sentenciador considera necesario hacer referencia a la figura de la prescripción y al respecto observa: El artículo 1.952 del Código Civil, dispone: Artículo 1.952: La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la Ley. Ahora bien, la prescripción ha sido definida en forma general como la adquisición o extinción de un derecho por el transcurso del tiempo y la misma se encuentra regulada en los artículos 1.952 y siguientes del Código Civil. Asimismo, dicha figura procesal se divide inicialmente en dos tipos, la adquisitiva o usucapión, que se refiere a la adquisición de un derecho real por la posesión a título de dueño durante el período de tiempo que dispone la ley y la extintiva que es aquella por la cual, el deudor se libera del cumplimiento de una obligación por el transcurso del tiempo ante la inercia del acreedor. Aunado a lo anterior, a los efectos de la presente decisión, los autores Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre Emilio, en su obra Curso de Obligaciones, tomo I, pág. 491, establecieron con relación a la naturaleza de la prescripción extintiva que “(…) a pesar del transcurso del tiempo necesario para la prescripción extintiva y de la inacción del acreedor, este tiene el derecho de acudir a los órganos jurisdiccionales del Estado para solicitar el cumplimiento coactivo de la obligación, y dependerá de la conducta del deudor en el proceso, si el acreedor tiene o no éxito en su pretensión.” En este mismo sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 194, expediente Nº 13-681, caso: Néstor Bonifacio Nieves Navarro, en relación con la prescripción dispuso lo siguiente: “(…) Constituye un modo de liberarse de una obligación por el transcurso del tiempo y bajo las condiciones determinadas por la ley, valga decir, por la inercia, negligencia, inacción o abandono del acreedor en hacer efectivo su crédito durante el tiempo estipulado. Tal modo de liberarse de una obligación, tiene como fundamento garantizar la certidumbre de las relaciones jurídicas consagradas durante ese lapso de tiempo consecuencia de la inactividad del acreedor o titular del derecho.” De manera que en atención a lo pautado tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, se puede establecer que en el caso de la prescripción extintiva, lo que se discute a grandes rasgos no es si la obligación existe o no existe, sino si la acción ejercida por el acreedor para hacer cumplir la obligación contraída por el deudor, es válida o por el contrario se encuentra extinta al haberse configurado los supuestos de hecho necesarios para que opere la prescripción, situación ésta que dependerá de la conducta que tome el deudor. Por otra parte, además de la prescripción extintiva ordinaria a la que se hizo referencia anteriormente, el legislador también estipuló la prescripción breve o presuntiva, conforme la denomina la doctrina, la cual se encuentra regulada en los artículos 1.980, 1.981 y 1.982 del Código Civil, sin embargo, para el caso de autos, la prescripción alegada por la parte demandada se refiere a la contenida en el artículo 1.980, el cual dispone: Artículo 1.980: Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos. En ese sentido, el precepto legal supra trascrito contempla un lapso de prescripción de tres (3) años, respecto a aquellas prestaciones estipuladas en los contratos de tracto sucesivo o también denominado de ejecución continua, que tienen la particularidad de que su cumplimiento es periódico, impidiendo así la persecución del pago por parte del acreedor de dichas cantidades. (Sentencia N° 559 de fecha 22 septiembre de 2015, juicio: Fernando Andreo De Abreu y otra contra Francisco José Navarrete y otra). Siendo necesario señalar en ese orden de ideas, que si se alega la extinción de la obligación por obra de la prescripción, es porque la obligación ha nacido, toda vez que sólo lo que existe en el mundo de la vida real puede ser objeto de extinción; en otras palabras, para dejar de ser, es imprescindible ser. Sobre el particular, el tratadista Eloy Maduro Luyando ha señalado: “(…) La prescripción, como defensa de fondo, debe necesariamente alegarse en la contestación al fondo de la demanda. Su alegato implica un reconocimiento implícito de la existencia de la obligación. Por ello, si hay otras defensas, la prescripción debe alegarse como defensa subsidiaria”. (Eloy Maduro Luyando, Emilio Pittier Sucre, “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III, Tomo I, 2004, página 503). Siendo posible citar como opinión coincidente con la anterior, la del doctor Jesús Eduardo Cabrera Romero, quien ha expresado en ese orden: “(…) El demandado que se excepciona admite los hechos que el actor está narrando, pero agrega unos nuevos hechos que le van a eliminar los efectos jurídicos a los hechos admitidos; ese es el caso típico de la excepción de pago…”. (Revista de Derecho Probatorio, Nº 12, Editorial Jurídica Alva S.R.L., 2000, página 13). Sobre el particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 194 de fecha 1° de abril de 2014, caso: Néstor Bonifacio Nieves Navarro contra Almacenes Frigoríficos del Centro, C.A. (ALFRIO C.A.), señaló lo siguiente: “(…) cuando el deudor alega la prescripción extintiva, lo que se discute no es si la obligación existe o no existe, sino que el asunto se vuelca a esclarecer si la acción ejercida por el acreedor para hacer cumplir la obligación es válida, o si por el contrario se encuentra extinta al haberse configurado los supuestos que presuponen la prescripción. Mientras que cuando el deudor alega alguna de las prescripciones previstas en los artículos 1.980, 1.981 y 1.982 del Código Civil, se presume que la obligación se ha extinguido (por cualquiera de los modos de extinción de las obligaciones), no así la acción, en cuyo caso el acreedor sí podrá demostrar el incumplimiento del deudor, circunstancia que al ser verificada destruye la llamada prescripción breve. ….Omissis… Ahora bien, de esta trascendental diferencia existente entre ambos modos de prescripción surge inexorablemente una conclusión: Las prescripciones extintivas u ordinarias son las únicas que ameritan un pronunciamiento previo del juez como “cuestión jurídica previa”, por afectar ésta el ejercicio de la acción. Por el contrario, las prescripciones breves o presuntivas, al estar vinculadas al derecho que se reclama y por constituir precisamente una “presunción de pago”, desvirtuable por prueba en contrario, deben resolverse como un asunto de fondo, pues requiere para ello el examen del material probatorio, como lo sería la prueba de juramento a que se refiere el artículo 1.984 del Código Civil”. Desprendiéndose de la precitada decisión, que en casos similares al vertido en ella, en principio la obligación ha existido pero se presume extinta al haber operado uno de los modos de extinción de las obligaciones como lo es la prescripción, no obstante a ello, no afectaría directamente la posibilidad de interponer la acción. De la misma forma, el precitado criterio jurisprudencial, señala que las prescripciones breves o presuntivas, al estar vinculadas al derecho que se reclama constituyen una “presunción de pago”, desvirtuable por prueba en contrario, equiparación la cual suprime la posibilidad de que el acreedor también arrendador, aun estando prescrito su derecho a perseguir el pago de las cantidades adeudadas, solicite la aplicación de la consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento prescritos, como lo es la correspondiente orden judicial de desalojo por falta de pago de los meses prescritos. Con respecto a la interrupción de la prescripción, la misma deviene de la actuación por parte del acreedor para obtener el pago de su acreencia o el cumplimiento de la obligación suscrita plenamente exigible y tiene por finalidad, hacer inútil el tiempo que haya transcurrido para el cumplimiento del lapso de prescripción previsto para la extinción del respectivo derecho. De modo que establecidos como han sido los lineamientos generales relacionados con la figura de la prescripción breve o presuntiva, se observa que tal y como se indicó, la parte demandada alegó la prescripción de los cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de mayo de 2013, evidenciando quien suscribe de la revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente a fin de determinar la procedencia o no de la prescripción alegada, que el demandante propuso la demanda en fecha 19 de febrero de 2019, siendo que a partir de dicha oportunidad al activar el accionante el aparato jurisdiccional a los efectos de obtener la satisfacción de su acreencia, interrumpió el lapso de prescripción de tres (3) años contenido en el artículo 1.980 del Código Civil. Sin embargo, este sentenciador observa que el actor perdió el derecho que le asistía de exigir el pago de los cánones de arrendamiento causados desde el mes de mayo de 2013 hasta el mes de enero de 2016, por no haberlos reclamados antes de transcurrir el lapso de prescripción, con lo cual es forzoso concluir que en el caso de marras operó la prescripción a que se refiere el 1.980 del Código Civil, al haber transcurrido más de tres (3) años entre la fecha que se comenzó a generar la obligación de pago de los cánones arrendaticios, es decir, desde mayo de 2013, hasta la interposición de la demanda (19 de febrero de 2019) , motivo por el cual, la excepción opuesta por la parte demandada debe ser declarada con lugar, quedando evidentemente prescritos los cánones de arrendamiento de mayo de 2013 a enero de 2016, ambos inclusive. Y así se decide. Ahora bien, a pesar de haberse declarado la prescripción de los cánones de arrendamiento adeudados entre los meses de mayo de 2013 a enero de 2016, ambos inclusive, no puede obviar quien aquí decide el alegato de insolvencia con respecto a los demás meses, esgrimido por la representación judicial de la parte demandante y a tal respecto se observa: El artículo 91 ordinal 1º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece: Artículo 91: Solo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1º En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Vivienda, para tal fin. 2º En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado. 3º En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó. 4º Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. 5º Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión. Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común. Asimismo, dispone el artículo 92 de la citada ley especial: Artículo 92: El arrendatario o arrendataria que sea demandado o demandada por la primera causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley. La demanda se hará conforme a lo establecido en la presente Ley, a tal efecto, probada la insolvencia del arrendatario o arrendataria, éste o ésta podrá llegar a una conciliación con el propietario o arrendador, mediante acta suscrita ante el órgano administrativo competente. Dicho pago no se tendrá como extemporáneo. Desprendiéndose de los artículos que preceden las causales taxativas por las cuales se fundamentará la pretensión, en el caso de que el arrendatario pretenda el desalojo del inmueble, siendo destacable para el caso de autos, la contenida en el ordinal 1º que hace referencia a la falta de pago por parte del arrendatario de cuatro cánones de arrendamiento, siempre y cuando se hubiese cumplido previamente los trámites administrativos correspondientes ante el ente pertinente. En tal sentido, en lo que respecta al resto de los cánones adeudados por la demandada, a saber, desde febrero de 2016, inclusive, hasta la interposición de la presente demanda, se observa de la minuciosa revisión de las actas procesales que conforman la presente causa, que en atención al principio de la carga de la prueba, dispuesto los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, considera quien aquí suscribe que le correspondía a la demandada, consignar los medios probatorios pertinentes a fin de demostrar el pago de los cánones, consignado para ello al folio 58 del expediente copias simples de recibos emitidos con razón al pago de los cánones correspondientes a los meses abril a julio de 2013, los cuales no fueron objetados en modo alguno por la demandante, a pesar de ello, el cobro de dichos meses se encuentran prescritos, tal y como se declaró con anterioridad. Por su parte, riela a los folios 63 al 74 del expediente, copias simples del expediente Nº 130684821-0110764 que cursa por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, referente a la solicitud de inicio del procedimiento para la consignación temporal del canon de arrendamiento, propuesta por la demandada en fecha 2 de noviembre de 2015, lo cual permite contrastar que la parte demandada efectuó la gestiones pertinentes a fin de consignar los cánones de arrendamiento ante el ente administrativo correspondiente, consignando incluso durante la audiencia ante esta alzada los depósitos de los cánones adeudados ante el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea que van del mes de noviembre de 2015 a enero de 2019, siendo este medio probatorio suficiente para desvirtuar el alegato de insolvencia planteado por la demandante, pues la demora evidente en el pago no le puede ser imputada a la arrendada hoy demandada, toda vez se encontraba en trámite del procedimiento respectivo ante el ente correspondiente, debiendo forzosamente quien aquí administra justicia considerar que no se encuentra configurado en el caso de marras el supuesto de hecho contenido en el artículo 91, ordinal 1º de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y así se decide. En lo que respecta al ordinal 2 del citado artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el mismo dispone como causal de desalojo: “(…) la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.” Asimismo, en el parágrafo único del citado artículo se estableció: “(…) parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.” Tenemos entonces que la necesidad constituye un componente básico del ser humano que afecta su comportamiento, es la sensación de carencia que se encuentra estrechamente unida al deseo de satisfacción de la misma. A tal efecto, el legislador especial previó como causal de desalojo, la necesidad del propietario o de alguno de sus parientes consanguíneos del uso del inmueble, siendo imperativo destacar que para que dicha causal quede plenamente demostrada en juicio, se requiere a tenor de lo previsto en la norma, de un medio de prueba contundente, es decir, que no quede duda en la persona del juzgador sobre la necesidad alegada. Ahora bien, a los efectos de procedencia de la citada causal, se requiere el cumplimiento de tres (3) requisitos concurrentes, los cuales son: en primer lugar, la condición de propietario del inmueble dado en arrendamiento, así como los lazos de consanguinidad, en caso de que el mismo se necesite para un pariente, en segundo lugar el medio probatorio contundente que demuestre la necesidad de ocupación alegada y finalmente, con respecto al tercero de los requisitos, es necesario destacar que en la actualidad existe una discusión doctrinal referente a la existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado. En tal sentido, considera este sentenciador de alzada que en el caso de autos, la condición de propietario de la demandante, quedó plenamente demostrada conforme se evidencia de las documentales que rielan a los folios 10 al 16 del expediente previamente valoradas, sin embargo, no consta a las actas medio probatorio contundente con el cual se pueda tener como probada la necesidad, en razón a que la parte actora no consignó junto a su escrito libelar prueba alguna con la cual se pudiera verificar la necesidad alegada, siendo esta la oportunidad prevista por la ley para ello, aunado al hecho que durante la oportunidad probatoria consignó comunicación emitida por el Consejo Comunal del Centro Histórico de Petare donde certifica el riesgo alegado, sin que esta forme parte de sus atribuciones otorgadas por la ley, razón por la cual fue desechada del proceso, y al no haberse evacuado ningún otro medio probatorio a los efectos de demostrar la necesidad en forma contundente, es por lo que resulta innecesario analizar el último de los requisitos concurrentes, siendo forzoso para quien aquí decide declarar que en el caso de marras no se configura el supuesto de hecho contenido en el ordinal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y así se decide. Finalmente, en lo que respecta a la pretensión subsidiaria relacionada con el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de término y prórroga así como los daños y perjuicios, cabe indicar lo previsto en el artículo 1.133 del Código Civil, que dispone que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, por un lado, y por el otro, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.159 eiusdem, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley. Asimismo, el artículo 1.160 de la ley sustantiva civil señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos y en el artículo 1.167, ibídem, indica que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo. Ahora bien, tal y como se indicó con anterioridad, en el último contrato de arrendamiento suscrito por las partes en la clausula tercera, quedó pautado que la duración del mismo sería de un (1) año, a partir del día 8 de mayo de 2012 hasta el 8 de mayo de 2013, y que ante el vencimiento del mismo, la arrendataria tendría la obligación, sin necesidad de desahucio, de hacer entrega del bien inmueble libre de bienes y personas. Ante tal alegato, de la minuciosa lectura efectuada al escrito de contestación de la demanda, se evidencia que la parte demandada, no ejerció ningún medio de defensa relacionado con la pretensión de cumplimiento de contrato, lo cual conlleva a este sentenciador hacer referencia al contenido del artículo 108 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual establece: Artículo 108: Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos establecidos en el artículo anterior, no promoviera pruebas y la acción no fuera contraria a derecho, se aplicarán los efectos establecidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil; el Tribunal procederá a sentenciar la causa dentro de los cinco días de despacho siguientes, ateniéndose a la confesión presunta. El demandado podrá promover las pruebas que le favorezcan, en el plazo de ocho días de despacho siguientes a la oportunidad de la contestación omitida, en caso de promoverse pruebas, las mismas se evacuarán en el lapso probatorio establecido en este procedimiento. Del artículo que precede se evidencia, la aplicación analógica de la figura de la confesión ficta contenida el Código de Procedimiento Civil, la cual como es bien sabido, se decreta una vez se verifiquen los supuestos establecidos para ello, es decir, ante la falta de contestación de la demanda, siempre y cuando la demanda no sea contraria a derecho y nada probare que le favoreciera. En el caso de marras, tal y como se indicó pautado con anterioridad, la parte demandada no presentó ningún alegato en el escrito de contestación que llevara a este sentenciador a desvirtuar la pretensión subsidiaria, quedando configurado el primero de los supuestos contenido en la ley especial. Y así se establece. En lo que se refiere a la promoción de pruebas, se desprende de la revisión efectuada a los medios probatorios valorados y analizados con anterioridad, que la demandada, se dedicó únicamente a demostrar las diligencias realizadas a los efectos de consignar el pago del canon de arrendamiento en el ente administrativo correspondiente y a desvirtuar la necesidad alegada por la actora, sin embargo no consta en autos prueba alguna con la cual pudiese demostrar la improcedencia del cumplimiento demandado, configurándose de esta forma el segundo requisito concurrente para la confesión. Y así se establece. Con relación al supuesto que la demanda no sea contraria a derecho, este juzgado considera que la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de término y prórroga, fue propuesta de manera subsidiaria a la acción de desalojo, en este sentido, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, establece: Artículo 78: No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí. Por su parte, el autor HENRÍQUEZ LA ROCHE, con relación al citado artículo ha establecido que “(…) El segundo acápite del articulo consagra el “principio de eventualidad”, según la cual se puede ejercitar desde un comienzo, in eventum, la propia defensa con la suma de hipótesis jurídicamente viables, aunque sean contradictorias entre sí; la una para el caso que pueda ser rechazada la otra.” (Vid. Comentarios al Código de Procedimiento Civil, 2006, Tomo 1, Pág. 301). De modo que en atención al artículo precede así como al criterio doctrinal señalado, se observa que las pretensiones propuestas para que puedan ser tramitadas en forma conjunta, es decir, una subsidiaria de la otra es necesario que las mismas cumplan con los requerimientos pautados por el legislador, es decir, que no se excluyan mutuamente, que sean conocidas por el mismo tribunal y que presenten procedimientos similares, por lo tanto, debe entenderse que si bien la parte actora pretende en principio el desalojo con el fundamento previsto en los ordinales 1º y 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, requiere en forma subsidiaria el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de término y prórroga, siendo la entrega material del bien inmueble objeto de la pretensión lo que persigue finalmente con ambas acciones, de manera que ante la improcedencia de una es perfectamente viable declararse la otra, siempre y cuando la misma quede plenamente demostrada. En tal sentido tenemos que se desprende de los contratos de arrendamiento suscritos, los cuales riela a las actas que conforman el expediente, que el período de duración de los mismos, sería de un (1) año fijo y que ante su vencimiento, comenzaría a transcurrir sin necesidad de desahucio el lapso de prórroga legal prevista en la ley especial. Así las cosas, se evidencia que la relación arrendaticia inició en el año 2007 e igualmente que la duración del primer (1er) contrato quedó pautada desde el 7 de mayo de 2007 hasta el 7 de mayo de 2008, que el segundo (2do) contrato sería del 7 de mayo de 2008 hasta el 7 de mayo de 2009, que el tercer (3er) contrato duraría del 8 de mayo de 2009 hasta el 8 de mayo de 2010, que el quinto (5to) contrato sería del 8 de mayo de 2010 al 8 de mayo de 2011, que el sexto (6to) contrato duraría del 8 de mayo de 2011 hasta el 8 de mayo de 2012 y finalmente que el séptimo (7mo) contrato seria del 8 de mayo de 2012 al 8 de mayo de 2013. Ante esta situación, se hace necesario para quien aquí suscribe destacar que la relación arrendaticia conforme lo indican las partes, se inició en el mes de mayo 2007, que los contratos sucesivos fueron suscritos a tiempo determinado y que todos tenían una duración de un (1) año fijo; asimismo que el último de ellos pautaba como fecha de finalización mayo de 2013, de lo cual se desprende que dicha relación locataria tuvo una duración de seis (6) años, por lo que a la arrendataria le correspondía una prórroga legal de dos (2) años y no como erróneamente fue estipulado por las partes, quienes en principio dispusieron conforme se evidencia de la notificación extrajudicial un lapso de seis (6) meses y posteriormente, mediante la carta de compromiso un lapso adicional de cinco (5) meses, en virtud a que dicho beneficio legal opera dependiendo de la duración de la relación arrendaticia y no por el término del último contrato. A pesar de ello, se evidencia que en fecha 3 de abril de 2013, la actora sin tener la necesidad de ello, mediante notificación extrajudicial le manifestó a la demandada su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, siendo esta firmada como recibida por la accionada, motivo por el cual, a partir del vencimiento del último de los contratos suscritos, se dio inicio al beneficio de prórroga legal de la arrendataria, el cual feneció en el mes de mayo de 2015, por lo tanto, a partir de dicha oportunidad la demandada tenía la obligación de hacer entrega del bien inmueble o en su defecto de consignar las probanzas necesarias para demostrar la indeterminación del contrato a objeto de que operara la tácita reconducción del mismo, sin que dichas circunstancias fueran demostradas en forma alguna durante el decurso del proceso. De manera que atendiendo al criterio de razonabilidad que permite al juez ubicarse en un plano contextual más amplio, en el que tenga cabida consideraciones de orden valorativos, ello para materializar el fin constitucional del proceso que no es otro que la justicia, tal y como ha sido postulado por la máxime interprete de la constitución mediante (Vid. Sentencia N° 1806 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, del 20 de noviembre de 2008) se observa de la oferta probatoria traída a los autos, que los contratos suscritos eran a tiempo determinado, que antes de la culminación del último de ellos, la accionante le participó a la demandada la no renovación del mismo por lo que al finalizar éste, operó de pleno derecho el lapso de prórroga legal prevista por la ley especial, la cual venció en el mes de mayo de 2015, razón por la cual correspondía a la demandada hacer entrega del inmueble objeto de la pretensión, lo que lleva a concluir a este sentenciador que la demanda subsidiaria planteada, se encuentra ajustada a derecho, configurándose de esta forma el tercero de los requerimientos necesarios para la declaración de la confesión ficta. Y así se decide. Por otra parte, conforme a lo establecido en la clausula cuarta del contrato, ante el evidente retraso en la entrega del inmueble por parte de la demandada, se genera a todas luces los daños y perjuicios reclamados por la actora de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, de modo que ante la consignación efectuada por la demandada durante el desarrollo de la audiencia por ante esta alzada de los cánones adeudados, dichas cantidades de dinero quedan en justa compensación a disposición de la parte accionante. Y así se decide. Por tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada, NULA la sentencia dictada por el a quo al incurrir en el vicio de incongruencia negativa, SIN LUGAR la demanda de desalojo fundamentada en los ordinales 1º y 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y la CONFESION FICTA de la demandada con relación a la pretensión subsidiaria por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de término y prórroga, así como los daños y perjuicios intentada por la parte actora; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide. -III- DE LA DISPOSITIVA Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la parte demandada ANA ISABEL CASTRO debidamente asistida por el abogado JEAN CARLOS GARCÍA, contra la sentencia definitiva dictada en forma oral el 22 de octubre de 2019, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y cuyo extenso fue publicado en fecha 25 de octubre de 2019. SEGUNDO: NULA la sentencia definitiva dictada en forma oral el 22 de octubre de 2019 por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y su extenso de fecha 25 de octubre de 2019, al haber quedado verificado la configuración del vicio por incongruencia negativa de la sentencia dictada. TERCERO: SIN LUGAR la impugnación de la cuantía propuesta por la demandada. CUARTO: CON LUGAR la defensa de fondo referida a la prescripción de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo de 2013 a enero de 2016, ambos inclusive. QUINTO: SIN LUGAR la demanda de desalojo propuesta por la ciudadana ISVELIA DE JESÚS CASTRO VIANA contra la ciudadana ANA ISABEL CASTRO, fundamentada en los ordinales 1º y 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por cuanto no quedaron demostrados dichos supuestos de hecho. SEXTO: La confesión ficta de la parte demandada ANA ISABEL CASTRO en relación a la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de término y prórroga, así como los daños y perjuicios ambos demandados de manera subsidiaria por la parte accionante al constituirse la trilogía necesaria para consumar la misma en este proceso, al no referir en su contestación la parte demandada argumento alguno contra la acción subsidiaria ya antes indicada, no siendo contraria a derecho la misma y al no haber probado nada que le favoreciera y en consecuencia, se condena a la parte demandada hacer entrega del inmueble ubicado en el callejón Igualdad, Nº 502-22-09, Zona Colonial de Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda. En relación con los daños y perjuicios demandados, quedan a disposición de la parte accionante las cantidades de dinero consignadas por la demandada, a través del Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea que van del mes de noviembre de 2015 a enero de 2019, los cuales se corresponden a los meses demandados en el escrito libelar. SÉPTIMO: Dada la naturaleza de la decisión no hay condenatoria en costas. Publíquese, regístrese, diarícese y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente. Dada, firmada, sellada y publicada en la sala de despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de diciembre de dos mil diecinueve (2019). Años 209° de la Independencia y 160° de la Federación. EL JUEZ, LA SECRETARIA, WILSON GERARDO MENDOZA PEDRAZA AURORA MONTERO BOUTCHER En esta misma fecha, siendo las doce y cincuenta y cinco del mediodía (12:55 p.m.), previo anuncio de ley, se publicó, registró y se agregó la anterior decisión en la Sala de Despacho de este juzgado. LA SECRETARIA, AURORA MONTERO BOUTCHER Asunto: AP71-R-2019-000438 (9859) WGMP/AMB/Iriana