TSJ Regiones - Decisión

I. ANTECEDENTES
Se reciben las presentes actuaciones procedentes del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del estado Aragua, en ocasión al recurso de apelación interpuesto por la abogada YULIANA OBANDO REQUENA en fecha 18 de febrero de 2019 contra la sentencia proferida por ese despacho en fecha 29 de octubre de 2018 que declaró CON Y SIN LUGAR la demanda de nulidad de venta. LUGAR la falta de cualidad activa de la ciudadana YURI KARINA OBANDO REQUENA
Las presentes actuaciones se recibieron en este despacho, según nota estampada por la Secretaría de fecha 19 de marzo de 2019. (Folio 199, II pieza).
Posteriormente, en fecha 22 de marzo de 2019, este Juzgado se acogió el lapso de sesenta (60) días continuos para sentenciar, conforme a los artículos 517 y 521 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 195, II pieza).
En fecha 9 de mayo de 2019 la abogada YULIANA OBANDO REQUENA, en su carácter de autos presentó escrito de informes.

II. DE LA APELACIÓN INTERPUESTA
En fecha 18 de febrero de 2019, la abogada YULIANA OBANDO REQUENA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, apeló de la decisión dictada, expuso lo siguiente: “(…) apelo en este acto a la sentencia dictada en la causa en fecha 29 10 2018 que corre inserta a los folios 129 al 138 de la pieza número 2 de la presente causa (…)”.

III.DE LA SENTENCIA RECURRIDA
En fecha 29 de octubre de 2018 el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del estado Aragua, dictó sentencia en la cual declaró lo siguiente:

“PRIMERO: CON LUGAR la falta de cualidad activa de la ciudadana YURI KARINA OBANDO REQUENA OBANDO REQUENA, (…) alegada por la co-demandada ciudadana FLOR DEL CONSUELO MARRERO VICUÑA (…) De conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. (…)
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por nulidad de venta tiene intentada (Sic) la ciudadana YURI KARINA OBANDO REQUENA (…) contra las ciudadanas FLOR DEL CONSUELO MARRERO VICUÑA y ONELIA ANTONIA ONTAINES (…) respectivamente
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida (…)”.

IV. DEL INFORME PRESENTADO POR EL RECURRENTE
En fecha 9 de mayo de 2019 la abogada YULIANA OBANDO REQUENA presentó escrito de informes, consignó escrito de informes inserto a los folios 196 al 200 de la segunda pieza del expediente, de donde se desprende, entre otras cosas, lo siguiente:

“Se desprende del presente expediente que el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, dictó sentencia definitiva, mediante la cual declaró: Primero: Con lugar la falta de cualidad activa de la ciudadana YURI KARINA OBANDO REQUENA, identificada en autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Segundo: Sin lugar la demanda que, por nulidad de venta, intentó mi mandante, Tercero: Condena en costas a mi representada por resultar totalmente vencida. De esta sentencia, apelé oportunamente. De tal apelación conoció este Juzgador y ordenó darle entrada, fijando la oportunidad procesal para presentar los correspondientes informes (…) De la sentencia transcrita, se evidencia que la misma carece absolutamente de MOTIVACIÓN, requisito éste que debe cumplir toda decisión por ser la garantía que tienen las partes de que el Juez ha cumplido con su actividad reflexiva sobre todas las cuestiones que se han sometido a su consideración, debe abarcar todos los elementos relacionados con los hechos probados que se encuentran en los autos (…) ya que el Juez, obvió y omitió el interés jurídico de mi mandante, quien demostró en la presente causa, haber adquirido el inmueble con anterioridad a la venta cuya nulidad se demanda (…)”.

V. PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD

Ahora bien, analizadas todas y cada una de las actuaciones que integran el presente expediente y estando dentro del lapso previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para decidir la apelación, este Tribunal advierte la necesidad de pronunciarse acerca de la legalidad del fallo a fin de verificar si el mismo es ajustado a derecho; para lo cual previamente pasará a analizar la falta de cualidad alegada en su contestación por la codemandada FLOR DEL CONSUELO MARRERO VICUÑA, representada por la abogada Mayela Marrero (folio 197 al 204), de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil y declarada por el a quo, ello por tratarse la cualidad, de uno de los presupuestos necesarios para la validez de todo proceso.

Con efecto, la codemandada señaló que la parte actora no tiene la condición de propietaria que hace ver en su libelo, pues según afirma al haberse fundamentado en un contrato preparatorio “el cual se encontraba supeditado a la aprobación de un crédito hipotecario y en consecuencia a la emisión de un nuevo documento o contrato de compra venta definitivo para ser protocolizado por ante la Oficina de Registro correspondiente no esta[ba] en presencia de una verdadera venta por lo cual la demandante no es propietaria del inmueble del cual hoy pretende la nulidad de la venta realizada por mi poderdante (…)”.

Frente a lo cual, el a quo declaró lo siguiente:

“Siendo ello así es importante señalar que para que proceda la demanda de nulidad de un contrato la acción debe ser ejercida entre las partes contratantes, en virtud de que son aquellos entre los cuales se puede dar un vicio en la contratación. En ese sentido la demandante señaló que la opción de compra suscrita entre ella y FLOR DEL CONSUELO MARRERO VICUÑA, identificada supra, y que ello la faculta para intentar la acción de nulidad frente a un documento donde ella es un tercero, y no consta en autos que el inmueble objeto del presente juicio, le pertenezca en plena propiedad, solo quedó demostrado a los autos que el documento de venta definitiva, no fue otorgado, por lo tanto la ciudadana YURI OBANDO, plenamente identificada en autos, no es la persona a quien la ley le da el derecho para demandar, lo que es evidente ya que no existe identidad lógica entre ella y la persona a quien la ley le da el derecho de accionar (…)”.

Ahora bien, la cualidad en sentido amplísimo es entendida por Luis Loreto en su obra “Contribuciones al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad” p. 182, como:

“(…) la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera (…)”.

De tal manera que la cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado, además de una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley le concede la acción; y la identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada y la persona abstracta contra quien la Ley le concede la acción. En tal sentido, a la luz del Código de Procedimiento Civil, se concibe una cualidad al actor (cualidad activa) y otra cualidad del demandado (pasiva).

La Sala Constitucional en expediente Nº 02-1597, sentencia Nº 1930 de fecha 14 de julio de 2003, caso: Oficina González Laya, C.A., indicó:

“El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial…”.

Así pues, en el caso de marras la ciudadana YURI KARINA OBANDO REQUENA, asistida por la abogada YULIANA EMILIA OBANDO REQUENA, alegó que:

“(…) en fecha primero (01) de abril de 2014, anotado bajo el Nro. 23, Tomo 43, (…) suscribi[ó] contrato de opción a compra venta con la ciudadana FLOR DE CONSUELO MARRERO VICUÑA, (…) sobre un inmueble de su propiedad constituido por una Parcela de Terreno distinguido con el Nro. 7, sobre la cual está construida una CASA QUINTA, el cual corresponde al número fijado en el plano general de la Urbanización y se encuentra ubicado en la Urbanización CORINSA, Sector B, Agrupamiento Sur, Manzana Central, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Aragua; la parcela de terreno distinguida con el N°7, tiene un área aproximada de doscientos noventa y seis metros cuadrados con cuarenta y tres decímetros cuadrados (296,43 M2) y un área construcción aproximada de doscientos veintiún metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (221,40 M2) (…)”.

“(…) la ciudadana FLOR DEL CONSUELO MARRERO VICUÑA no compareció al otorgamiento del documento definitivo de compraventa, tal como se evidencia de Inspección Judicial practicada en fecha once (11) de junio de 2014, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua (…)”.

La ciudadana FLOR DE CONSUELO MARRERO VICUÑA, vendió el inmueble objeto de la presente acción a la ciudadana ONELIA ANTONIA FONTAINES MILANO, “(…) a través de documento autenticado en fecha diez y seis (16) de julio de 2014, ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, el cual quedó anotado bajo el número 46, tomo 99 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; es decir, estando vigente para esa fecha de contrato de opción de compra venta suscrito con [su] persona en fecha 01 de abril de 2014; siendo protocolizado el documento (…) ante el Registro Público de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas del estado Aragua, en fecha 18 de septiembre de 2014, anotado bajo el número 2013.1015, asiento registral 2, del inmueble matriculado con el número 278.4.6.1.5653 (…)”.

Asimismo sostuvo que:

“(…) La venta como tal, se perfeccionó al momento en que el vendedor y el comprador manifiestan su decisión de vender y comprar, habiendo indicado con claridad el objeto de la venta y el precio de la misma (precisamente, esto último es lo que hicimos en la opción a compra venta suscrita el 01 de abril de 2014. En el caso que nos ocupa, lo que tenemos es una vendedora que se puso de acuerdo con una compradora y adquirí la condición de propietaria, acreedora de los frutos del bien vendido (…)” (Subrayado, negrillas y Cursivas añadidas).
“(…) la ciudadana FLOR DEL CONSUELO MARRERO VICUÑA, ya identificada, no sólo incumplió lo establecido en el documento de fecha primero (01) de abril de 2014, sino que lo resolvió unilateralmente y procedió arbitrariamente a vender el inmueble a la ciudadana ONELIA ANTONIA FONTAINES MILANO (…)”.

Transcrito lo anterior, considera esta Alzada necesario apuntalar lo siguiente:

i.
Son hechos convenidos entre las partes: * Que en fecha 1° de abril de 2014 las ciudadanas YURI KARINA OBANDO REQUENA y FLOR DEL CONSUELO MARRERO VICUÑA celebraron contrato de opción a compra venta por ante la Notaría Pública de Cagua, el cual quedó anotado bajo el N° 23, tomo 43, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública. * Que la ciudadana ONELIA ANTONIA FONTAINES MILANO en fecha 16 de julio de 2014, según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, bajo el Número 46, Tomo 99 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría y protocolizada posteriormente en fecha 18 de septiembre de 2014, por ante el Registro Público de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas del estado Aragua, bajo el N° 2013.2015, asiento registral 2, del inmueble matriculado con el N° 278.4.6.1.5653. *Que el inmueble objeto de la venta lo constituye una (1) Parcela de Terreno distinguida con el número 7, sobre la cual está construida una CASA-QUINTA, el cual corresponde al número fijado en el plano general de la URBANIZACIÓN CORINSA, Sector B, Agrupamiento Sur, Manzana Central, Cagua, Municipio Sucre, del estado Aragua.
ii.
Advierte esta Alzada que la parte actora efectivamente celebró contrato de opción a compra con la ciudadana FLOR DE CONSUELO MARRERO VICUÑA, en fecha 1 de abril de 2014, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua, Municipio Sucre, estado Aragua, inserto bajo el N°23, tomo 43, de los libros respectivos, empero no pide el cumplimiento del mismo sino que se atribuye per se la condición de propietaria del inmueble objeto del contrato, con fundamento en lo cual afirma “que la demandada FLOR DEL CONSUELO MARRERO VICUÑA no tenía titularidad para realizar la operación de venta de fecha diez y ocho (18) de septiembre de 2014”.

Pues bien, es cierto que la naturaleza de los contratos de opción a compraventa ha sido analizada en los últimos años por el Tribunal Supremo de Justicia, tanto por la Sala de Casación Civil como por la Sala Constitucional, en pretensiones de cumplimiento de contrato, transitando por distintos criterios, considerando que cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, equivale a un contrato de compra venta, llegando en casos concretos a dictarse fallos donde se han equiparado a ventas definitivas, dependiendo de las particularidades de cada caso.
Asimismo es cierto que ya en sentencia número1653 de fecha 20 de noviembre de 2013 comenzó la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia a perfilar las distinciones entre contratos preliminares, profundizando dicho análisis en sentencia número 878 de fecha 20 de julio de 2015, concluyendo entre otras cosas:
1.- Que el contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
2.- Todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Debiendo destacarse frente a tales criterios, que abraza a plenitud quien aquí decide, que en los casos donde se han celebrado contratos preliminares de compra venta o promesas bilaterales, la discusión sobre negativa de escritura (que en el presente asunto es el alegato de la parte actora donde asegura que la parte codemandada no asistió a firmar el contrato de venta definitiva), priva ineludiblemente la instrumentalidad; es decir, que la parte interesada en que se produjera el segundo acto o negocio jurídico final, debió demandar el cumplimiento del contrato que pretendía se equiparase a una venta y haber obtenido una sentencia favorable.
Por manera que un contrato de opción de compra-venta revestido de una presunción de legalidad, no le confiere la cualidad de propietario al eventual comprador, puesto que dicho contrato no necesariamente puede concluir en un contrato de venta; por lo tanto es evidente, que el solo contrato de opción a compra invocado por la aquí demandante, no le concede la condición de propietaria que pretende en su libelo, pues el consentimiento originario en cuanto al objeto y el precio, no basta para conferirle condición de propietaria a la ciudadana YURI KARINA OBANDO REQUENA sin que medie una decisión judicial definitivamente firme que le reconozca como tal. En ese orden de ideas, siendo que solo consta en autos que la ciudadana FLOR DEL CONSUELO MARRERO VICUÑA y YURI KARINA OBANDO REQUENA celebraron un contrato preliminar de compraventa, cuyo cumplimiento no fue solicitado por la hoy demandante; esta Alzada concluye que la demandante carece de cualidad para demandar la nulidad de la venta celebrada entre la ciudadana FLOR DEL CONSUELO MARRERO VICUÑA y la ciudadana ONELIA ANTONIA ONTAINES. Así se declara.

Por todo lo antes explanado, resulta forzoso para quien decide declarar como en efecto lo hará en la dispositiva del presente fallo, sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la abogada YULIANA OBANDO REQUENA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en fecha 18 de febrero de 2019, contra la sentencia dictada 29 de octubre de 2018 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del estado Aragua.

VI. DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho ut supra, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada YULIANA OBANDO REQUENA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en fecha 18 de febrero de 2019, contra la sentencia dictada el 29 de octubre de 2018 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del estado Aragua. En consecuencia:
SEGUNDO: CONFIRMA la decisión dictada el 29 de octubre de 2018, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del estado Aragua.
TERCERO: LA FALTA DE CUALIDAD de la demandante YURI KAROMA OBANDO REQUENA, mayor de edad, titular de las cédulas de identidad números: V-16.669.144, asistida por la abogada YULIANA EMILIA OBANDO REQUENA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°99.702, para intentar la presente demanda.
CUARTO: SIN LUGAR la pretensión de nulidad intentada por la ciudadana YURI KARINA OBANDO REQUENA, mayor de edad, titular de las cédulas de identidad números: V-16.669.144, asistida por la abogada YULIANA EMILIA OBANDO REQUENA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°99.702, contra las ciudadanas ONELIA ANTONIA FONTAINES MILANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-16.912.267 y FLOR DEL CONSUELO MARRERO VICUÑA, titular de la cédula de identidad N° V-10.450.813.
QUINTO: Se condena en costas a la parte actora en el juicio principal conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Se condena en costas a la parte recurrente por la interposición del recurso de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
SÉPTIMO: Notifíquese a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en Maracay, a los veintiséis (26) días del mes de julio de 2019. Años: 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR

DR. RAMÓN CARLOS GÁMEZ ROMÁN

LA SECRETARIA

ABG. LISENKA CASTILLO

En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo la 12:29 m.

LA SECRETARIA

ABG. LISENKA CASTILLO