REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, 10 de julio de 2019 209º y 160º Asunto: AP71-R-2019-000112 Demandante: IVÁN MANUEL TORRES MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-4.356.318. Apoderado Judicial: Abogado IVÁN PASTOR NASSIM AGUÍN PARADA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 174.424. Demandada: Sociedad Mercantil ASOCIACIÓN CIVIL EL ROSAL 702, domiciliada en la Ciudad de Caracas, según consta en el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 6 de febrero de 2007, bajo el No. 38, tomo 14, protocolo 1, representada por cualquiera de sus Directoras, ciudadanas YNES HERNANDEZ y AMELIA SORIANO, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.998.858 y V-3.804.309, respectivamente. Apoderadas Judiciales: Abogados DAVID CASTRO ARRIETA y ANA TERESA ARGOTTI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 25.060 y 117.875, respectivamente. Motivo: Cumplimiento de Contrato. Capítulo I ANTECEDENTES En el juicio de cumplimiento de contrato que incoara el ciudadano IVÁN MANUEL TORRES MARTÍNEZ, contra la Sociedad Mercantil ASOCIACIÓN CIVIL EL ROSAL 702, ambos identificados, mediante decisión del 19 de diciembre de 2018, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró lo que sigue: “…PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato, intentara el ciudadano, intentara el ciudadano IVAN MANUEL TORRES MARTINEZ, contra LA ASOCIACIÓN CIVIL EL ROSAL 702, en la persona de cualquiera de sus Directoras, ciudadanas YNES HERNANDEZ y AMELIA SORIANO, todos identificados en la parte inicial del presente fallo. SEGUNDO: Se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes por haberse proferido el presente fallo fuera del lapso legal correspondiente…”. Contra la aludida decisión la parte demandante ejerció recurso procesal de apelación, en razón de lo cual suben las presentes actuaciones a esta Alzada. Mediante auto de fecha 19 de marzo de 2019, se le dio entrada al expediente fijándose el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus escritos de informes, constando en autos que únicamente la parte actora hizo uso del tal derecho mediante la consignación de su respectivo escrito. Por auto de fecha 07 de mayo de 2019, se fijó el lapso de ocho (08) días de despacho siguientes para que las partes presentaran las observaciones a los informes, no contando en autos que alguna de las partes hiciera uso de su derecho. Por auto de fecha 17 de mayo de 2019, se fijó el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia. Finalizada la sustanciación y encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, se procede a proferir el fallo en base a las consideraciones expuestas infra. Capítulo II SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA En fecha 20 de febrero de 2013, la representación judicial de la parte actora presentó su escrito libelar, mediante el cual sostuvo que en razón del objeto social de la demandada “Asociación Civil el Rosal 702”, ésta adquirió en compra venta tres inmuebles protocolizados por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, el primero en fecha 20 de junio de 2007, bajo el No. 09, Tomo 20; el segundo en fecha 29 de agosto de 2007, bajo el No. 21, Tomo 15; y el tercero en fecha 17 de diciembre de 2007, bajo el No. 17, Tomo 22, inmuebles éstos que fueron integrados en una sola y única parcela, con un área de dos mil cuatrocientos dieciséis metros cuadrados (2.416 mts2), ubicada en la avenida Sojo, entre calle Junín Avenida Carabobo de la Urbanización El Rosal, de la Jurisdicción del Municipio Chacao, en el cual se está construyendo el conjunto residencial “Residencias 702”, según consta del documento protocolizado en la anterior oficina en fecha 1° de octubre de 2008, bajo el No. 4, folio 35 Tomo 2 del Protocolo de Transcripción. Que por tal razón su representado suscribió con la “Asociación Civil el Rosal 702” un contrato de adhesión, conforme al cual adquirió la propiedad y titularidad de una (1) cuota de participación identificada con el No. 100, señalando que su mandante de tal manera obtuvo la cualidad y condición de socio de la misma, y como contraprestación en ese acto, adquirió de la demandada a titulo oneroso, la propiedad de un apartamento para uso de vivienda, que formaría parte de un conjunto residencial denominado “Residencias 702”, identificado con la letra y número “A-2-3”, ubicado en el nivel 2 de la Torre “A” de dicho conjunto, con un área aproximada de sesenta y ocho metros cuadrados (68mts2), incluyendo dos (2) puestos de estacionamientos y un (1) maletero. Señaló que las obligaciones de su mandante respecto a la convención que celebró con la demandada, es pagar las cuotas correspondientes a lo establecido en el acta constitutiva de dicha asociación, para amortizar el precio estimado por el inmueble, y asumir el compromiso de pago del monto final y total de las cuotas que como asociado le corresponde. Asimismo, señaló que las obligaciones de la demandada respecto a la convención antes indicada, es dar cumplimiento a su objeto social, culminar la ejecución de la obra proyectada en fecha 30 de septiembre de 2010, y otorgar a su representado, el correspondiente título registrado de propiedad del inmueble identificado anteriormente, una vez que su construcción fuese concluida, y se registrare el respectivo documento de condominio. Que no quedó establecido, término, plazo o fecha precisa para el cumplimiento de las obligaciones, sin embargo, sostiene que las mismas debieron haberse cumplido por parte de dicha asociación civil a partir del mes de septiembre del año 2010, oportunidad en que fue prevista por las partes la culminación de los pagos asumidos por su representado, según el cronograma. Que desde la fecha de inicio de la contratación el 18 de diciembre de 2008, hasta la referida oportunidad prevista para el último pago del precio de enajenación del inmueble en cuestión el 30 de septiembre de 2010, transcurrieron veintidós (22) meses consecutivos, y desde ésta última fecha, hasta el mes de febrero de 2013, transcurrieron veintinueve (29) meses sin que la obra se encontrase culminada y en condiciones de habitabilidad. Que la construcción del edificio en el que se encuentra el apartamento adquirido por la parte actora ha tardado más de cuatro (4) años, superando la programación de pagos a que se comprometió el actor. De igual manera alegó que, desde el 18 de diciembre de 2008, fecha en que el accionante se incorporó como socio de la “Asociación Civil el Rosal 702”, ha cubierto en su integridad las obligaciones patrimoniales derivadas del documento de negociaciones, seguidamente detallando las sumas pagadas así como los ajustes unilaterales que efectuó la “Asociación Civil el Rosal 702”, y cada exigencia cumplida por la accionante a favor de la referida asociación. Que en fecha 11 de abril de 2012, su mandante realizó el último pago y la obra no se encontraba en la posibilidad técnica y legal de ser formalmente concluida, como había sido previsto por la “Asociación Civil el Rosal 702”, conforme al cronograma anexo al contrato, señalando que al momento de la interposición de la presente demanda, no se encontraba registrado el documento de condominio, es decir, la construcción y finalización del conjunto residencial “Residencias 702” lleva más de dos años de retraso en relación a las previsiones inicialmente consideradas en el contrato suscrito por las partes, sin que tal circunstancia sea atribuible al accionante. Que en fecha 5 de junio de 2012, mediante telegrama remitido por la “Asociación Civil el Rosal 702”, el actor fue notificado de la decisión de la asociación de rescindir con la contratación, por una supuesta falta de pago por parte de él, y supuesto incumplimiento al pago de las cuotas convenidas en el contrato otorgado por las partes, sin considerar que entre el último pago efectuado y la fecha del telegrama, no transcurrieron más de cincuenta y cuatro (54) días. Que frente a esa última situación, su representado mediante actuación notarial, participó a la “Asociación Civil el Rosal 702”, su disposición de pagar el saldo deudor que existiere a la fecha sobre el precio del inmueble dentro del plazo de treinta (30) días consecutivos, y en dicha comunicación se señaló que las cantidades supuestamente adeudadas tenían por objeto cubrir el ajuste por inflación sobre el precio del inmueble inicialmente pactado, toda vez que para la oportunidad de recepción del telegrama, ya se había cancelado la totalidad de las cuotas reflejadas y establecidas en el “Cronograma Detallado de Inversión Estimado”, y que la misma fue respondida mediante telegrama de fecha 10 de agosto de 2012, ratificando la rescisión del contrato, con el señalamiento que la falta de pago se le atribuye a los aportes que le correspondían efectuar como asociado y no por ajuste de inflación, y por un supuesto incumplimiento en el pago de los aportes ordinarios en un lapso que excede de noventa (90) días. Que la cuota de participación propiedad del actor, pasó automáticamente a la tesorería de la asociación y como consecuencia de ello, perdió tanto la titularidad de la misma como el derecho para la adquisición del referido inmueble, toda vez que el contrato quedó rescindido y dicho título quedó anulado, según la decisión de la asociación. Que la “Asociación Civil el Rosal 702”, de manera constante y permanente, ha incumplido sus correspondientes obligaciones contractuales concernientes a la entrega oportuna del inmueble objeto de la adquisición del demandante, procediendo a resaltar y destacar los hechos constitutivos del incumpliendo contractual. En relación a los hechos que describió como incumplimiento destacó que desde el 29 de junio de 2009, oportunidad en que se produjeron los primeros requerimiento de la Municipalidad de Chacao, hasta el 18 de octubre de 2012, fecha de emisión de los últimos requerimientos municipales, la “Asociación Civil el Rosal 702” fue recurrente y contumaz, por más de tres (3) años, en el incumplimiento de las imposiciones técnicas que las autoridades municipales le exigieron de forma constante, lo que ocasionó a su decir, el retardo injustificado en la entrega de los inmuebles afectando claramente al demandante, y que la fecha para la entrega del inmueble estaba establecida para el 30 de septiembre de 2010. Fundamentó su pretensión en el contenido de la Ley del Protección al Consumidor y al Usuario, la cual se encontraba vigente al momento en que las partes suscribieron el contrato objeto de la presente controversia, igualmente fundamentó las omisiones existentes en el contrato de titularización y entrega del inmueble, en los artículos 1.160, 1.168, 1.167 del Código Civil, así como en el artículo 12 de la norma Adjetiva Civil, subsumiendo cada uno de los alegatos expuestos en la normativa civil ajustada al objeto de la presente controversia. Que su representado en la actualidad, y desde el otorgamiento del referido contrato, es legítimo propietario del indicado inmueble, aduciendo que, con la correlativa obligación de terminar de sufragar el precio correspondiente a la asociación civil si hubiere lugar a ello. Que ante el incumplimiento de la asociación respecto a la transferencia de propiedad, su mandante se encontraba legalmente facultado para suspender los pagos de los ajustes de precio del inmueble. Que son absolutamente nulas a su decir, las estipulaciones contenidas en la cláusula sexta de los estatutos sociales de la asociación demandada, que prevé mecanismos de auto ejecución privada que contravienen los derechos constitucionales de su representado. Que su representado no se encuentra obligado a pagar cantidad alguna derivada del retraso de la ejecución de la obra. Solicitó el cumplimiento y ejecución del contrato suscrito con la parte demandada, en el sentido de que ésta concluya la edificación del inmueble adquirido, y otorgue como consecuencia, el título de propiedad correspondiente; solicitó que se declare asimismo, que el precio de la enajenación del inmueble objeto del contrato adquirido por la “Asociación Civil el Rosal 702”, ha sido totalmente pagado por su mandante, no quedando nada que deber; que se le reembolse la cantidad de noventa y tres mil bolívares (93.000 Bs) pagados a dicha asociación por concepto de abonos a los ajustes decididos por su junta directiva; que se le pague la suma de dinero equivalente a dos unidades tributarias por cada día de atraso en la entrega del inmueble adquirido por su mandante a partir del 30 de septiembre de 2010, oportunidad de la entrega estimada por las partes del inmueble hasta la sentencia definitiva que sea dictada en el presente proceso, para lo cual solicitó que dicha cantidad sea determinada mediante experticia complementaria del fallo; y solicitó no se aplicara a su mandante la cláusula sexta de los estatutos sociales y acta constitutiva de la “Asociación Civil el Rosal 702”, así como la declaratoria de ilegalidad de la rescisión unilateral del contrato existente entre las partes. Por último, solicitó se admitiera la demanda, sustanciara conforme a derecho y declarara con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, por medio de escritos de contestación a la demanda, presentados en fecha 08 y 15 de julio de 2013, solicitó se declarara improponible la demanda, señalando que una de las pretensiones del actor, que explanó por vía principal, es que sea condenada su representada a pagar “…una suma de dinero equivalente a dos (2) unidades tributarias por cada día de retraso en la entrega del inmueble por él adquirido, a partir del 30 de septiembre de 2010, oportunidad de la entrega estimada por las partes del referido inmueble, hasta la sentencia definitiva que sea dictada en el presente proceso, para lo cual solicitamos que dicha cantidad sea determinada mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil”, señalando que para tal pretensión la parte actora se fundamentó en el artículo 26 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, lo que resulta improponible, aduciendo que no es dable exigir el cumplimiento de contrato, el pago de sumas a título de multa que alguna Ley pueda estipular, sin que ese pago haya sido previsto en el contrato, ni se le atribuya a daños y perjuicios como lo previene el artículo 1.167 del Código Civil, evidenciándose a su decir, que tal exigencia de pago de unidades tributarias no se justifican a titulo contractual ni por sedicentes daños y perjuicios. Que es improponible la demanda, cuando en la pretensión primera exige el actor “…El cumplimiento de contrato con nuestro mandante y descrito en el Capítulo Primero, Particular Segundo del presente escrito en el sentido de concluir la edificación del inmueble antes descrito adquirido por nuestro representado con la consecuente obligación de otorgarle el título de propiedad correspondiente; y, que en caso contrario, la sentencia condenatoria que se dicte al efecto, constituya titulo suficiente de propiedad de aquel”, y señala que dentro del mismo libelo se afirma la obligación de la Asociación Civil 702, de culminar la ejecución de la obra “Residencias El Rosal 702”, y que una vez concluida se registrará el respectivo documento de condominio, se le debía otorgar el correspondiente título registrado de propiedad. Señaló que el pedimento de culminación de la obra, resulta improcedente por cuanto la edificación a construir es de gran envergadura, siendo que si la sentencia resultara a favor del demandante, no podría dictarse el fallo, por la imposibilidad de culminar una obra que consta de dos torres y además entregar título de propiedad, ello fundamentado en las hipótesis de los artículos 529 y 531 del Código de Procedimiento Civil. Que resultando la demanda improponible por arbitraria y caprichosa, la sentencia que se produzca resultaría inútil, y así solicitó fuese declarado. Denunció la falta de interés actual, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, señalando que el actor sostuvo que entre las obligaciones de su representada se encuentra otorgar el correspondiente título registrado de propiedad del inmueble, una vez que su construcción fuere concluida, señalando que tal obligación no ha nacido, solo sería posible si la construcción de las dos torres que componen el conjunto residencial, estuvieran concluidas, por tales motivos no puede concluirse que la Asociación Civil 702, haya dejado de cumplir su obligación. Señala que el interés debe ser actual, es decir, que la amenaza de daño ocurra para el momento en que se proponga la demanda, pidiendo en consecuencia se desestime la demanda por improponible o en su defecto inadmisible como punto previo. Que si estaba autorizada su representada para aplicar la cláusula sexta de los Estatutos Sociales, como es la rescisión de cuota No. 100 del demandante, como así lo hizo la Junta Directiva de la Asociación el 23 de mayo de 2012, y ratificada en reunión de fecha 23 de agosto de 2012, por haber incurrido en mora de más de las cuotas previstas en la cláusula sexta in comento, siendo así, señala que no le es dable al Tribunal desaplicar dicha cláusula, ni inhibir a su mandante de su derecho de rescisión anticipada. Solicitó sea negado el pedimento en relación al pago de las dos (2) unidades tributarias, por cuanto no existe mora, negó, rechazó y contradijo los hechos y la procedencia en derecho, en los cuales pretende el actor sustentar sus pretensiones enumeradas del 1 al 5 que contiene el petitorio de la demanda. Negó que exista relación contractual vigente con el demandante, señalando que la cuota de participación que le fue adjudicada fue anulada por haber incumplido las obligaciones de pago que le impuso los Estatutos Sociales de la Asociación Civil, negando y rechazando que la demandada haya convenido en efectuar la entrega y protocolización del título de propiedad a favor del demandante a partir del mes de septiembre de 2010, pues quedó claro en el Acta Constitutiva de la Asociación, dentro su objeto, que se adjudicará la propiedad de viviendas a cada unos de los asociados solventes con sus aportes en la asociación. Negó y rechazó que al demandante le asista la facultad legal de suspender los pagos de los ajustes del precio del inmueble, acordados por la Junta Directiva de la Asociación Civil, siendo que el actor admite la validez del ajuste de precio que la Asociación acordó, cuando alegó la excepción non adimpleti contractus, quedando dicho punto fuera de todo debate, pero señala que no le asiste la razón al demandante de ese sedicente derecho de suspensión de pago. Negó y rechazó que deba reembolsarle al actor la suma de 93.000 Bs, por supuestos pagos de abonos a los ajustes decididos por su Junta Directiva, ya que la cláusula sexta obliga al asociado al pago puntual de los apartes que estén a su cargo, estando habilitada y autorizada su representada para incrementar el monto de los aportes que deban hacer los socios, y la sola invocación de la excepción non adimpleti contractus, es admitir la validez de la obligación del pago que le fue impuesta, ya que al actor asumió tales obligaciones. Solicitó se declarara improponible la demanda, o en su defecto inadmisible, o se declarara sin lugar con expresa condenatoria en costas al demandante. Capítulo III DE LA SENTENCIA RECURIDA El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19 de diciembre de 2018, declaró sin lugar la demanda incoada, bajo las siguientes consideraciones: “…Respecto al contrato que aquí se debate, este juzgador observa que en el caso bajo estudio se desprende que dicho convenio de pago de cuotas proveniente de la cuota de participación Nº 100 por el ciudadano IVAN MANUEL TORRES MARTINEZ, del apartamento signado con el Nº A-2-3, el cual se efectuó bajo una obligación condicional siendo enmarcada en el Código Civil en su artículo 1.197 establece lo siguiente: “Articulo 1.197.La obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto” En concordancia con la norma in comento el artículo 1.205 del Código Civil define que: “Articulo 1.205.Todo condición debe cumplirse de la manera como las partes han querido o entendido verosímilmente que lo fuese” De las normas anteriormente transcritas se desprende que el acuerdo suscrito entre las partes se reputa como una obligación condicional, es decir que el cumplimiento del mismo depende de un acontecimiento futuro e incierto, el cual es que el ciudadano IVAN MANUEL TORRES MARTINEZ, le correspondería pagar unas cuotas de participación, por el mencionado apartamento el cual entraría en construcción una vez suscrito el contrato sin fecha de finalización del mismo. En este orden de ideas pasa este Tribunal a pronunciarse acerca de la excepción non adimpleticontratus, la cual se encuentra contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, establece lo siguiente: “articulo. 1.168 del Código Civil. En los contratos bilaterales cada contratante puede negarse a ejecutar su acción si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones” En el caso bajo estudio se evidencia que en los convenios suscritos por las partes, en sus cláusulas las partes se comprometen a: “… En consideración a la naturaleza y sentido a la Asociación Civil EL Rosal 702, el Asociado titular del presente titulo, se compromete a pagar las cuotas que le corresponde, de conformidad con lo establecido en el Acta Constitutiva y sus correspondientes Estatutos, así como el cronograma inicial estimado de pagos que se anexa en el presente documento, identificado como anexo A, el cual está elaborado en base a un presupuesto de costos de construcción inicial estimado, y por lo tanto es entendido que el mismo, así como el monto de las cuotas allí mencionadas, está sujeto a modificación, como consecuencia del aumento que puede originarse en el costo de construcción del Conjunto Residencial Residencias 702, de acuerdo a lo previsto en el Acta Constitutiva y Estatutos de la Asociación Civil el Rosal 702..” Aunado a lo se desprende que la norma contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, tiene aplicación cuando en las obligaciones reciprocas, fundada en la regla de cumplimiento simultaneo de las mismas y que implica que una parte puede negarse al cumplimiento de su obligación mientras la otra no cumpla la suya, en las obligaciones reciprocas la regla general es el cumplimiento simultaneo, sin embargo, esta simultaneidad puede verse alterada por pactos entre las partes, por así disponerlo la ley o por derivar de la propia naturaleza de las obligaciones. En estos casos lógicamente podría oponer la excepción aquel que estuviera obligado a cumplir en segundo lugar, como lo es en la presente controversia la parte demandada. Así se deja establecido. En consecuencia y analizadas como han sido las pruebas aportadas por ambas partes, este Juzgador observa que conforme a la regla de distribución de la carga de la prueba, contemplada en los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, estableciendo las citadas disposiciones legales lo siguiente: Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. Ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio quidicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: “(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quien quiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes. En el sub examine, concluye finalmente este Juzgador que la presente acción interpuesta por la representación judicial del ciudadano IVAN MANUEL TORRES MARTINEZ, no prospera en derecho la acción de cumplimiento de contrato, por falta de elementos probatorios que hagan verificar a quien decide que se cumplió con la obligación de los pagos restantes a los ajuste hechos por la parte demandada en el contrato participación suscritos por las partes en virtud que los mismos se encuentran reputados como obligaciones condicionales, la cual depende de un acontecimiento futuro e incierto, y como se desprende a los autos la misma parte actora en su escrito libelar señala que dejo de pagar cuotas de participación objeto del contrato y vista asimismo la experticia contable donde se evidencia la falta y irregularidades en las fechas y montos de las cuotas, no cumpliendo así con el contrato suscrito hasta tanto se efectuara el acontecimiento futuro e incierto, operando así de pleno derecho la exceptio non adimpleti contractus; En consecuencia este sentenciador declara SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato. Así finalmente se decide…”. Capítulo IV DE LOS ALEGATOS EN ALZADA La representación judicial de la parte accionante, consignó ante esta Alzada su respectivo escrito de informes el 25 de abril de 2019, a través del cual sostuvo que el sentenciador omitió en la recurrida pronunciarse sobre algunas de sus peticiones, no tomando en cuenta a su decir, hechos notorios como lo son las decisiones proferidas a su favor por la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, por lo que señala ser nula por inmotivación. Que violó el principio de presunción legal, al inobservar la ley contra la estafa inmobiliaria, y convalidando una rescisión unilateral. Que silenció las planillas de depósitos consignadas por él, las cuales demuestran que canceló la obligación principal, señalando que interpreto erradamente el contenido del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Que erró el Tribunal al otorgarle eficacia probatoria a la experticia promovida en autos, por cuanto los expertos a su decir, no pueden validar el cambio de manera unilateral del precio o de otras condiciones del contrato. Que el Tribunal erró en la valoración e interpretación de las características y/o cualidades del contrato objeto de la presente litis, al darle el carácter de un contrato de negociación basado en una obligación condicional, siendo que el mismo a su decir es un contrato de adhesión. Afirma la cancelación integra por parte de su mandante, del cronograma de pagos estipulado junto al contrato de autos, señalando que el A quo omitió pronunciarse sobre ello. Que la parte demandada retrasó la obra para realizar cobros adicionales indebidos, llevar a los socios a estados de presunta morosidad, y así rescindir de los contratos de los presuntos morosos. Que su mandante solicitó la indemnización prevista en el artículo 26 de la Ley contra la estafa inmobiliaria, en virtud del retardo en la entrega o culminación de la obra por causas imputables al constructor, señalando que el sentenciador se abstuvo de pronunciarse sobre ello. Que el Tribunal no se pronunció respecto a la solicitud de nulidad de la cláusula sexta del contrato, la cual a su decir es violatoria de principios rectores constitucionales. Que la decisión recurrida incurrió en incongruencia negativa, al no pronunciarse respectos a las pretensiones deducidas. Solicitó que esta Alzada anulara y revocara la decisión recurrida y se pronuncie sobre el fondo de la controversia conforme lo ordena el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil. Que incurrió asimismo en el vicio de inmotivación por silencio de pruebas al haber desechado las planillas de los depósitos bancarios que demuestran a su decir, la solvencia de su mandante. Solicitó que esta Alzada ordenara el pago en reintegro de todo lo cancelado por su representado, por habérsele cobrado de manera indebida e ilegal, a causa de cobros adicionales, señalando que los mismos representan la variación unilateral del precio convenido en el contrato, y asimismo, indemnizara a su mandante conforme a lo previsto en la ley especial, en virtud del manifiesto retraso en la obra. Finalmente, solicitó declarara con lugar su recurso de apelación y declarara con lugar la presente demanda. Capítulo V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR El presente recurso se circunscribe -como ya se indicara- a impugnar la decisión dictada el 19 de diciembre de 2018, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara sin lugar la demanda incoada. Para resolver se observa: Antes de cualquier consideración respecto al mérito del asunto y dado que los requisitos de la sentencia son de estricto orden público, quien juzga considera menester precisar que, en sentencia del 26 de octubre de 2017, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, señaló respecto al vicio de incongruencia negativa, lo siguiente: “…el referido vicio de incongruencia negativa se traduce en la violación a los principios de contradicción y de tutela judicial efectiva pues, cuando no se resuelven todas las pretensiones y excepciones opuestas o cuando no puede deducirse del conjunto de la resolución la existencia de una desestimación tácita de la pretensión planteada, dicha circunstancia configura una denegación técnica de justicia. Al respecto, esta Sala en sentencia No. 546 de fecha 11 de agosto de 2016, caso: Rafael Gallardo Gil y Adriany de los Ángeles Álvarez, contra la ciudadana Agnesa María Pellegrino Figueroa, exp. 215-000549, expresó que su verificación se patentiza en el momento en que: “….Se vulnera pues, el derecho a la tutela judicial efectiva, si el pronunciamiento judicial “altera el objeto del proceso”, su elemento objetivo, causa de pedir, petitum, modificando sustancialmente los términos en que se planteó el debate procesal y violando el principio de contradicción, por eso, es deber procesal del juez en la construcción del fallo para tutelar la litis, decidir sobre todo y sólo sobre las cuestiones planteadas en la controversia, siempre y cuando la desviación sea de tal naturaleza que suponga una sustancial modificación en los términos en que discurrió la controversia procesal. Pero, para que se entienda vulnerada la tutela judicial efectiva de rango constitucional, es necesario se haya incurrido en una incongruencia negativa (omisiva, minus petita ó citrapetita) de la cuestión planteada cuyo fallo no dé, no resuelva, todas las pretensiones y excepciones, no da una respuesta razonada, y que además, razonablemente, no pueda deducirse del conjunto de la resolución la existencia de una desestimación tácita de la pretensión planteada, circunstancia ésta que se traduce en una denegación técnica de justicia, pues quedó imprejuzgado lo que efectivamente fue planteado ante el órgano judicial en el momento procesal oportuno, contrariando el contenido normativo de los artículos 26 y 257 constitucionales…” Establecido lo anterior y del análisis efectuado a la sentencia del A quo, este sentenciador observa que la recurrida no se pronunció sobre defensa de falta de cualidad activa alegada por la parte demandada en su escrito de contestación, de tal modo que, no cumplió con el principio de “exhaustividad”, vale decir, que en ella se resolvieran todos los alegatos que integraron el thema decidendum, por lo que incurrió en el vicio de incongruencia negativa contenido en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, violentando la recurrida el artículo 244 eiusdem, por lo que resulta consecuencialmente nula, siendo inoficioso el análisis de los demás vicios denunciados por la parte actora. Así se decide. Dada la nulidad aquí decretada, pasa en consecuencia quien decide a emitir pronunciamiento en la presente causa, a tenor de lo establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia observa: PUNTO PREVIO Ahora bien, revisadas como han sido las actas procesales que conforman el presente expediente quien decide considera menester -antes de emitir pronunciamiento de fondo-, dilucidar lo concerniente a la defensa sobre la falta de cualidad e interés de la parte actora para sostener el litigio. Así pues, opone la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, la falta de interés del actor de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto a su decir, el actor pretende la transferencia del título de propiedad registrado de una vivienda cuya construcción no ha culminado, por lo que sostiene que el interés no es actual. Señalado lo anterior resulta preciso indicar que, la falta de cualidad e interés de la parte accionante en intentar el presente juicio, alegada como excepción perentoria, se encuentra establecida en el texto del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: “…junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio…”. El señalado texto normativo, se refiere a la falta de idoneidad de la persona que ejerce, ante un órgano jurisdiccional, la tutela de un derecho subjetivo en contra de otra, siendo este derecho regulado en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala: “Artículo 16: Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente.” Asi pues, la legitimación o cualidad ´´Legitimatio ad causam´´, guarda relación con el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa), y la persona contra quien se afirma, la cualidad pasiva para sostener el juicio, (legitimación o cualidad pasiva), entonces, la cualidad o legitimación ad causam es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor o demandado en relación a la titularidad del derecho, lo que indica que quien afirmé detentar un interés jurídico que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, tiene por ello cualidad para hacerlo valer en juicio, por lo que basta con la simple afirmación de la titularidad del derecho para que el juez considere la existencia de la misma, ya que para su constatación no es necesario analizar la titularidad de aquel, sino la idoneidad activa o pasiva de la persona para actuar válidamente en juicio. El juez para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. De manera que, una vez alegada la falta de cualidad, se hace necesario el pronunciamiento respecto a su existencia; para lo cual el juez debe limitarse a constatar si los sujetos que acudieron a juicio se afirman titulares de un interés jurídico propio. En el caso de autos, vemos que la parte actora pretende el cumplimiento del contrato que suscribiera con la parte demandada en fecha 18 de diciembre de 2008, oponiéndose inclusive a la rescisión unilateral efectuada por la demandada respecto a dicho contrato, de lo que surge, sin duda, que la parte accionante tiene la legitimación activa para sostener el presente juicio, por tanto, ello trae como consecuencia una declaratoria de improcedencia sobre tal alegato. Así se decide. Resuelto lo anterior corresponde a quien aquí decide pronunciarse sobre la procedencia de la demanda, y a los fines de determinar los fundamentos de derecho en que se basa este Juzgador para dictar el presente fallo, tenemos que el artículo 1.133 del Código Civil, prevé lo siguiente: Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”. Igualmente, señala el artículo 1.159 eiusdem sobre la eficacia de los contratos lo siguiente: Artículo1.159.- “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley.”. Por su parte, el artículo 1.160 ibídem, establece: Artículo 1.160.- “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”. En vista que en el caso que nos ocupa, la parte actora exige el cumplimiento del contrato suscrito con la parte demandada, es por lo que resulta necesario citar lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual señala: Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”. El artículo ut supra citado es el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, que es el caso de autos, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo, teniendo efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma es retrotraer la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, es decir, como si este no se hubiese celebrado. Señalado lo anterior se observa que el presente juicio inicia por demanda de cumplimiento de contrato, por medio del cual el actor señala que adquirió una (01) cuota de participación identificada con el No. 100, de la Asociación Civil El Rosal 702, obteniendo por ende la cualidad de socio, a cambio de ello, señala haber adquirido la propiedad de un apartamento para uso de vivienda que formaría parte de un conjunto residencial denominado “Residencias 702”, identificado con la letra y números A-2-3, ubicado en el nivel 2 de la Torre A de dicho conjunto, el cual tendría un área aproximada de sesenta y ocho metros cuadrados (68 m2), incluyendo dos puestos de estacionamiento y un maletero. Alega, que se comprometió a pagar las cuotas correspondientes conforme al acta constitutiva de dicha asociación, al contrato y al cronograma inicial estimado de pagos, mientras que la demandada, se comprometió a dar cumplimiento al objeto social de dicha asociación a culminar la obra proyectada en fecha 30 de septiembre de 2010, y otorgarle el correspondiente título registrado de propiedad del inmueble, una vez que su construcción fuese concluida y se registrare el respectivo documento de condominio del conjunto residencial. Así pues, señala el actor que al momento de efectuar su último pago, la obra no se encontraba concluida como fue previsto en el cronograma anexo al contrato, por lo que alegó la excepción non adimpleti contractus, por el presunto incumplimiento de la asociación en la terminación de la obra, y debido a ello, señaló que suspendió el cumplimiento de su obligación de pagar las cuotas lo que ocasionó que la asociación decidiera unilateralmente rescindir del contrato, motivo por el cual pretende el cumplimiento o ejecución del contrato a los fines de que se le entregue el título de propiedad correspondiente, se declare que el precio ha sido totalmente pagado, el reembolso de las sumas de dinero pagadas por concepto de abonos a los ajustes decididos por la Junta Directiva, se le condene a la demandada a pagar lo equivalente a dos unidades tributarias por el retardo en la entrega del inmueble, y se inaplique la cláusula sexta de los estatutos sociales de la referida asociación. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada sostuvo que la demanda era improponible, señalando que para que procediera la transferencia de la propiedad registrada era necesaria la culminación de la obra, el registro del documento de condominio y estar solvente en el pago de los aportes con lo cual el actor no cumplió, al no pagar a tiempo dichos aportes, por lo que decidió la Junta Directiva de la Asociación rescindir del contrato por haber incurrido a su decir el actor en mora de más de las cuotas previstas en la cláusula sexta de los estatutos sociales de dicha asociación, por lo que negó que exista relación contractual vigente con el actor, así como negó la procedencia de sus pretensiones. Trabada de esta manera la litis, se observa entonces que el objeto de este juicio es verificar la existencia de la relación contractual, y de ser constatada, determinar si la parte demandada incumplió con el contrato objeto de la controversia, siendo para ello menester precisar que, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene la obligación de probar sus afirmaciones de hecho, siendo pacífica la jurisprudencia en reconocer la distribución de la carga de la prueba, donde se establece con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, con lo cual se consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendofit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...” La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptionefit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas. De esta manera, los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: onus probando incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, ambas partes pueden probar: A) el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; y B) el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss). Precisado lo anterior corresponde entonces a quien aquí decide el respectivo análisis de las pruebas aportadas a los autos por ambas partes, de la siguiente manera: Demandante: Junto con su escrito libelar, la representación judicial de la parte actora consignó: Marcado con la letra “A”, original del instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 25 de enero de 2013, bajo el No. 06, Tomo 09 de los Libros de autenticaciones llevado por dicha Notaria, inserto del folio 20 al 22 de la pieza I del presente expediente, el cual se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consonancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose el poder que le otorgara el actor a los profesionales del derecho. Así se decide. Marcado con la letra “B”, copia simple del documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 1° de octubre de 2008, bajo el No. 04, Folio 35, Tomo 2, inserto del folio 23 al 26 de la pieza I del presente expediente, la cual se valora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, constatándose la propiedad de la parte demandada sobre el lote de terreno donde se encuentra la obra objeto de la litis. Así se decide. Marcado con las letras “C” y “E”, copia simple del documento contentivo del título identificado con el No. 100, el cual representa una (01) cuota de participación de la Asociación Civil EL ROSAL 702, y el cronograma detallado de inversión estimado, autenticado por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 18 de diciembre de 2008, bajo el No. 63, Tomo 233, inserto del folio 27 al 32 de la pieza I del presente expediente, documental ésta que la representación judicial de la parte demandada reconoció y reprodujo su valor probatorio en su escrito de promoción de pruebas, por lo que se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose la relación contractual existente entre las partes y los términos en la que se estableció la misma. Así se decide. Marcado con la letra “D” comunicación emanada de Construcciones Edivial del 23 de marzo de 2010, mediante la cual dicha empresa comunica unos ajustes al presupuesto de construcción, la cual por emanar de un tercero ajeno al juicio debió ser ratificada a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código Adjetivo, debiendo en consecuencia desecharse del proceso. Así se decide. Marcado con la letra “D” impresión de un e-mail de la Sociedad Mercantil ASOCIACIÓN CIVIL EL ROSAL 702, a Inversiones Niyi mediante la cual informa acerca de un ajuste al precio de los apartamentos, la cual se aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código Adjetivo, sin embargo, nada aporta a los hechos controvertidos al no tratarse de una comunicación que involucre a las parte contendientes de la litis. Así se decide. Marcado con la letra “F” originales de las planillas de Depósitos del Banco Mercantil a favor de la Asociación Civil El Rosal 702, Nos. 000001903763 de fecha 06/02/2008, 000313977069 de fecha 20/06/2009, 000658042065 de fecha 10/07/2009, 000613977070 en fecha 05/08/2009, 000612764109 de fecha 10/09/2009, 000635504642 de fecha 08/10/2009, 000663542683 de fecha 10/11/2009, 000671570841 de fecha 04/12/2009, 000666568743 de fecha 04/12/2009, 000615460433 en fecha 16/12/2009, 020347590047 en fecha 03/02/2010, 880802100192 en fecha 08/02/2010, 000668299063 de fecha 05/03/2010, 891204100039 de fecha 11/04/2010, 000668299060 de fecha 10/05/2010, 000612764123 de fecha 10/05/2010, 000666807505 de fecha 09/06/2010, 000666807504 de fecha 13/07/2010, 031908100060 de fecha 19/08/2010, 842311100120 de fecha 23/11/2010, 092012100235 de fecha 20/12/2010, 8421011100019 de fecha 21/01/2011, 100696900107 de fecha 06/10/2011, 112296900038 de fecha 22/11/2011, 121396830348 de fecha 13/12/2011, 030996830019 de fecha 09/03/2012, 041196900006, de fecha 11/04/2012, insertas del folio 37 al 45 de la pieza I del presente expediente. Respecto a estas documentales y de conformidad con el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 501 del 17 de septiembre de 2009, conforme al cual “…los recibos de gastos domésticos comunes, como servicios de agua, luz y gas, así como las planillas de depósitos bancarios, esta Sala ha establecido que los mismos constituyen tarjas, que son documentos privados de especiales características, los cuales no son susceptibles de ser ratificados por el emisor en juicio, y que estos instrumentos deben ser valorados por el juez, bajo el principio de sana critica como indicios, dado su carácter especial, al ser diseñados en un formato específico por la compañía o institución bancaria, ya sea pública o privada, en cumplimiento a una serie de requisitos que hacen que sean claramente reconocidos por los suscritos de los servicios o usuarios de los servicios bancarios, para con esto hacer más seguras dichas operaciones de servicios masivos…”, en virtud de ello, este sentenciador le otorga pleno valor probatorio a las planillas antes indicadas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose los distintos depósitos que el actor efectuara a favor de la parte demandada los cuales ascendieron a la cantidad de cuatrocientos diecinueve mil cuatrocientos bolívares (Bs. 419.400,oo). Así se decide. Marcado con la letra “G” original del telegrama remitido por la Asociación Civil El Rosal 702, mediante la cual la parte demandada fue notificada de la decisión de dicha asociación de rescindir el contrato con él concertado en fecha 18 de diciembre de 2008, inserta al folio 46 de la pieza I del presente expediente, la cual se valora por no haber sido impugnada por la parte contraria, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose la decisión de la parte demandada de rescindir del contrato por la presunta falta de pago de la parte actora. Así se decide. Marcado con la letra “H”, original de la notificación notarial efectuada en fecha 23 de julio de 2012, por la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, inserta del folio 47 al 52 de la pieza I del presente expediente. Respecto a esta documental, se observa que la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda la impugno y negó su contenido, no obstante a ello, se evidencia que dicha documental constituye un documento público, por lo que en todo caso debió proponerse la tacha de falsedad, en virtud de ello, se valora la anterior documental, desprendiéndose de la misma que el actor notifico a la parte demandada su deseo de cancelar el saldo deudor que por concepto de ajuste por inflación se le instó a pagar, para lo que solicitó un plazo de treinta (30) días consecutivos. Así se decide. Marcado con la letra “I” original del telegrama remitido por la Asociación Civil El Rosal 702, en fecha 10 de agosto de 2012, inserta al folio 53 de la pieza I del presente expediente, el cual al no haber sido impugnado por la parte demandada se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, constatándose la respuesta dada por la demandada respecto a lo solicitado en la notificación notarial promovida por el demandante. Así se decide. Marcado con la letra “J”, copias de varios comunicados emitidos por Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, y comunicados emitidos por la Asociación Civil El Rosal 702, insertos a los folios 54 al 67 de la pieza I del presente expediente.Respecto a esta documental, se observa que la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda impugno tales documentales, en este sentido, se observa que las comunicaciones emitidas por el referido órgano constituyen documentos públicos administrativos, los cuales sólo pueden desconocerse mediante la tacha de falsedad, por lo que las mismas se valoran, evidenciándose los documentos que le fueron requeridos a la demandada para el seguimiento de la obra durante los años 2009 al 2012. Por otro lado, y respecto a las comunicaciones emitidas por la parte demandada, este juzgador las desecha del proceso conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Por escrito de fecha 21 de mayo de 2013, la representación judicial de la parte actora consigno copia certificada del documento protocolizado por ante el Registro Público del Sexto Circuito Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 02 de mayo de 2011, bajo el No. 24, Tomo 13, inserto del folio 95 al 102 de la pieza I del presente expediente, la cual se valora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, evidenciándose los Estatutos Sociales de la Asociación Civil El Rosal 702. Así se decide. Por medio de escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 1° de agosto de 2013, la representación judicial de la parte actora promovió y ratifico el valor probatorio de la documentación que consignó junto a su escrito libelar. Asimismo, promovió copia certificada del documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 16 de julio de 2012, bajo el No. 33, Tomo 111 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, inserto del folio 253 al 259 de la pieza I del presente expediente, la cual se valora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada por la parte contraria, evidenciándose la venta de una cuota de participación que recae sobre el mismo apartamento adjudicado a la cuota de participación del actor. Así se decide. Copias simples de comunicaciones varias emanadas por la parte demandada a la Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao, PDVSA GAS e HIDROCAPITAL, insertas a los folios 260 al 265 de la pieza I del presente expediente, las cuales se valoran por no haber sido desconocidas ni tachadas por la parte contraria, constatándose que durante el año 2013 la parte demandada aún se encontraba tramitando lo requerido por la Alcaldía para la culminación de la obra. Así se decide. Promovió la prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que se oficiara a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao, e informara al Tribunal sobre los puntos descritos en su escrito de promoción, a saber, “a) La fecha en que la Asociación Civil el Rosal 702, inició las tramitaciones correspondientes para dar inicio a la obra que se desarrolla en la parcela situada en la Avenida Solo, entre Calle Junín y Avenida Carabobo de la Urbanización El Rosal, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, para la construcción del conjunto residencial “Residencias 702; b) Explicación de los motivos por los cuales ese organismo no ha otorgado la Cédula de habitabilidad correspondiente a dicho conjunto residencia u otro documento equivalente que permita la posterior enajenación individual de los apartamento que lo componen; c) Si esa dirección ha detectado incumplimientos a la normativa municipal correspondiente en la ejecución y desarrollo de la obra en referencia o ha efectuado observaciones vinculadas a la misma, y, en caso afirmativo, que efectué las correspondientes explicaciones”. Respecto a este medio probatorio, se evidencia al folio 293 de la pieza I del presente expediente, las resultas de la referida prueba de informes mediante la cual la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao, a través del oficio No. O-IS-13-0987 de fecha 22 de octubre de 2013, informó al Tribunal que la parte demandada inició las tramitaciones correspondientes para el inició de la obra en fecha 20 de febrero de 2009, asimismo, que la Asociación Civil El Rosal 702 no ha solicitado la inspección final, señalando que una vez la obtenga podrá realizar el trámite de Certificación de Terminación de Obra, e informó que la demandada se encontraba para la fecha en ejecución de trabajos finales. Ahora bien, este sentenciador valora el medio promovido de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, evidenciando que la parte demandada para la fecha no había culminado la obra. Así se decide. Demandada: La representación judicial de la parte accionada mediante escrito de contestación a la demanda, marcado con la letra “A”, original del instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 26 de junio de 2013, inserto del folio 176 al 180 de la pieza I del presente expediente, el cual se valora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dejándose constancia del poder que otorgara la parte demandada a los profesionales del derecho. Así se decide. Mediante escrito de promoción de pruebas consignado en fecha 1° de agosto de 2013, la representación judicial de la parte demandada promovió el mérito favorable de los autos, lo cual alude al principio de comunidad de la prueba y no es objeto de valoración, por lo que se desestima. Así se decide. Asimismo, promovió la confesión por parte del actor al señalar en su escrito libelar que su mandante estaba obligaba a culminar la obra proyectada, y una vez culminada, y registrado el documento de condominio, se le debía otorgar el título de propiedad, lo que demuestra a su decir que su representada no se encontraba obligada a transmitirle la propiedad, sino cuando estuviere solvente con sus pagos; cuando afirmó que no quedó establecido el término, plazo o fecha precisa para el cumplimiento de las obligaciones de su mandante; cuando confesó a su decir la válida existencia de las cuotas adicionales, fuera del presupuesto inicial estimado; cuando confesó según señaló, estar en mora con la demandada cuando aceptó el telegrama recibido el 1° de junio de 2012. Respecto a este medio probatorio, no se observa de las actas procesales que el Tribunal de la causa haya admitido o no la misma por medio de auto de fecha 19 de septiembre de 2013, decisión contra la cual la parte no ejerció recurso alguno, por lo que este sentenciador no tiene materia sobre la cual pronunciarse. Así se decide. Promovió el documento autenticado por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 18 de diciembre de 2008, bajo el No. 63, Tomo 233, y consignado por la parte actora junto a su escrito libelar, documental ésta valorada anteriormente, por lo que resulta inoficioso volverla a analizar. Así se decide. Promovió el documento protocolizado por ante el Registro Público del Sexto Circuito Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 02 de mayo de 2011, bajo el No. 24, Tomo 13, y consignada por la parte actora, documental ésta valorada anteriormente, por lo que resulta inoficioso volverla a analizar. Así se decide. Promovió la planilla de depósito bancario que acompaño el actor a su demanda, No. 096842101110019 de fecha 21 de enero de 2011, 0111006900107 de fecha 06 de octubre de 2011, documentales éstas valoradas anteriormente, por lo que resulta inoficioso volverlas a analizar. Así se decide. Promovió marcado con la letra “A”, copia simple del documento de anulación de cuota de participación del Título No. 100, emitido a favor del ciudadano IVAN MANUEL TORRES MARTINEZ, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Chacao, Estado Miranda, quedando anotada bajo el Nº 25, Tomo 100 del libro de autenticaciones llevados por dicha notaria, inserta del folio 207 al 211 de la pieza I del presente expediente, el cual se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada la misma por la parte contraria, evidenciándose que por acta autenticada en fecha 28 de junio de 2012, la demandada procedió a anular el título No. 100 otorgado al demandante, en virtud de haber incurrido a su decir, en la mora en el pago de trece (13) cuotas. Así se decide. Marcado con la letra “B”, copia certificada del documento autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 29 de julio de 2013, de acta de Junta Directiva de la Asociación Civil el Rosal 702 de fecha 23 de agosto de 2012, donde resolvió aportes que debían hacer los asociados para poder continuar y concluir satisfactoriamente el conjunto de viviendas que se estaban construyendo por la Asociación Civil el Rosal 702, inserta del folio 212 al 225 de la pieza I del presente expediente. Por cuanto esta documental no impugnada ni tachada por la parte contraria, se valora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose la decisión de la junta directiva de aumentar los aportes de los asociados para concluir la obra. Así se decide. Marcado con la letra “C”, copia del telegrama enviado el 1° de junio de 2012, a la parte actora ciudadano IVAN MANUEL TORRES MARTINEZ, colocado en la oficina de IPOSTEL, inserta del folio 226 y 227 de la pieza I del presente expediente, la cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la demandada le notificó al actor de su presunto incumpliendo por más de 90 días en el pago de las cuotas adeudadas. Así se decide. Marcado con la letra “D” , “D1”, “E”,” E1” y “F”, correos electrónicos enviados por la Asociación Civil El Rosal 702, a Inversiones Niyi , insertos del folio 228 al 240 de la pieza I del presente expediente. Respecto a estas documentales, se observa que las mismas son mensajes de datos reproducidos en formato impreso, por lo que los mismos tienen la misma eficacia probatoria atribuida en la Ley a las copias o reproducciones fotostáticas, de acuerdo a lo previsto en el Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en su artículo 4, por lo que su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres, en este sentido, se desprende de las actas que las mismas no fueron impugnadas por la parte a quien le fueron opuestas, sin embargo nada aportan a los hechos controvertidos por estar dirigidos a un tercero ajeno al juicio que en modo alguno pudiese repercutir en la esfera jurídica del demandado en el sentido de que se considere notificado de tales ajustes, en virtud de lo cual se desechan del proceso. Así se decide. Marcado con la letra “G”, copia simple del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de febrero del año 2007, bajo el Nº 38, Tomo 14, Protocolo 1º, inserto del folio 241 al 248 de la pieza I del presente expediente, el cual por no haber sido impugnado por la parte contraria se valora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose el acta constitutiva de la parte demandada, donde se observa su objeto, domicilio, organización, atribuciones de la junta directiva, aportes, administración, ejercicio económico. Así se decide. Del mismo modo, promovió experticia contable de conformidad con lo previsto en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, con el objeto de que se determinara con vista de la carpeta que la Asociación Civil El Rosal 702, mantiene en sus archivos, respecto al ciudadano IVAN MANUEL TORRES MARTINEZ, y con vista de los planes de aporte inicial para el apartamento A-2-3, que consta al folio 30 del presente expediente, y los planes de aporte por ajuste 1 y 2, cursante a los folios 33, 34 y 35 de expediente, deje constancia: 1. De los montos y fechas de los aportes iníciales como sus ajustes 1 y 2, que aparecen como realizados por el ciudadano IVAN MANUEL TORRES MARTINEZ, desde la fecha 22 de abril de 2008, inclusive, hasta el 23 de mayo de 2012 inclusive; 2. Que se deje constancia, que de acuerdo y con vista a los montos y fechas de los aportes iníciales como de sus ajustes 1 y 2, que pudo haber realizado el ciudadano IVAN MANUEL TORRES MARTINEZ desde la fecha 22 de abril de 2008, inclusive, hasta el 23 de mayo de 2012 inclusive, señalando cuales monto dejo de pagar y se indique expresamente el tiempo y atraso en el que el demandante incurrió en el pago de esas cuotas de aporte, según los saldos y contabilidad que lleva la Asociación Civil El Rosal 702. Ahora bien, consta del folio 329 al 340 de la pieza I del presente expediente, el informe presentado por los expertos contables designados, en la cual se dejó constancia de lo siguiente: “1.Que todos los depósitos efectuados por el ciudadano IVAN MANUEL TORRES MARTINEZ, como aporte de su participación numero 100, desde el 22 de abril de 2008, inclusive hasta el 23 de mayo de 2012 inclusive, fueron aplicados correctamente a la participación Nº 100, dicha sumatoria de estos depósitos ascendieron a la cantidad de Bs. 419.400,00. Los cuales rielan en el expediente al folio 37 al folio 45… 2. Que el valor acumulado de la participación Nº 100, vale decir, del apartamento signado con el Nº A-2-3 que fue determinado con un plan de aporte inicial, mas el ajuste 1 y 2 del plan de aportes, ascendió a la sumatoria de la cantidad de Bs. 632.500,00. Este monto corresponde a la sumatoria de las cantidades siguientes: Bs. 326.400,00 + Bs.168.600, 00 + Bs.137.500, 00 = Bs. 632.500,00. Los cuales rielan en el folio 30 y desde el folio 33 al folio 36… 3. Que el saldo pendiente por cuotas no aportadas, al 23 de mayo de 2012, asciende a la cantidad de 213.000,00. Dicho saldo correspondiente a la sumatoria de todas las cuotas no aportadas o pagadas (depositadas) por la participación Nº 100, que se iban acumulando, desde el 30 de enero de 2010 hasta el 15 de mayo de 2012, ya que los montos aportados y/o pagados (depositados) eran inferiores a la sumatoria los montos acumulados y vencidos (cuotas pendiente por aportar depositar, desde el 30 de marzo de 2010, hasta el 15 de mayo de 2012, de acuerdo con el cronograma de cuotas de aportes y / o pagos… 4. Que los depósitos efectuados por el ciudadano IVAN MANUEL TORRES MARTINEZ, como aportes de su participación numero 100, desde el 22 de abril de 2008 al inclusive hasta el 23 de mayo de 2012, inclusive, no fueron realizados cumpliendo las fechas y montos establecidos en el cronograma de cuotas por pagar y / o aportes por la Asociación Civil El Rosal 702, Observándose que no eran constantes en los pagos y/o aportes que fueron establecidos por la asociación Civil El Rosal 702…” Del anterior medio probatorio se constata que -entre otras cosas- los expertos dejaron constancia que los pagos realizados por la parte actora no fueron realizados cumpliendo las fechas y montos establecidos en el cronograma de cuotas a pagar que fuese mostrado por la Ingeniera encargada de la Asociación, anexándose a tal efecto el cuadro detallado del cronograma de aportes, con los ajustes 1 y 2, no obstante a ello, se evidencia que los datos verificados por los expertos obedecen a los aportes respecto al apartamento de 55 mts2 (Ver folio 338 de la pieza I), y que lo promovido fue respecto al apartamento de 78 mts2 (Ver vto. folio 205 de la pieza I), de tal modo que, considera este sentenciador que dicha experticia no goza de credibilidad respecto a los hechos debatidos, por lo que se desecha este medio probatorio del proceso. Así se decide. Analizados como han sido los medios probatorios traídos a los autos, se observa entonces que en el caso sub iudice, quedó evidenciado que las partes efectivamente suscribieron un contrato en fecha 18 de diciembre de 2008, por tanto, se constata la existencia de la relación contractual entre las partes intervinientes en el presente juicio, pese a que la parte demandada considere terminado dicho contrato por la rescisión que decidiera unilateralmente, sin que para ello mediara un proceso judicial previo resultando imperioso recordar lo dispuesto en el artículo 1.159, conforme al cual “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley.”, en virtud de ello, y por cuanto no cursa en autos medio probatorio alguno que demuestre que administrativamente o judicialmente se haya acordado la procedencia de la terminación de dicho contrato, es por lo que considera quien decide que el contrato cuyo cumplimiento es pretendido por el actor, goza de toda eficacia entre las partes contratantes, por lo que deben cumplir con las obligaciones exactamente como han sido contraídas en el mismo, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.264 eiusdem. Así se decide. Ahora bien, de la revisión del contrato bajo análisis se desprende que la parte demandada le otorgó al actor un título identificado con el No. 100, el cual representa una cuota de participación de la Asociación Civil, la cual le da derecho a que le sea adjudicado en propiedad, conforme al procedimiento de adjudicación en propiedad establecido en su acta constitutiva y estatutos, un apartamento que estará ubicado en el nivel 2 de la torre “A” del Conjunto Residencial Residencias 702, con un área aproximada de sesenta y ocho metros cuadrados (68 m2), el cual estará identificado con el No. A- 2-3, y adicionalmente le corresponderían dos puestos de estacionamiento y un maletero, comprometiéndose el actor en pagar las cuotas que le corresponde de conformidad con lo establecido en el acta constitutiva y sus correspondientes estatutos, así como en el cronograma inicial estimado de pagos, el cual se indicó sería sujeto a modificación como consecuencia del aumento que pudiera ocasionarse en el costo de la construcción del Conjunto Residencial de acuerdo a lo previsto en el acta constitutiva y estatutos de la asociación. En este mismo sentido, se desprende del contrato cuyo cumplimiento se demanda, así como de las documentales antes analizadas por este sentenciador, que la demandada estableció que su objeto, y por tanto la obligación por ella asumida, sería la construcción de un conjunto de viviendas que serían adjudicadas en propiedad a cada asociado propietario de una cuota de participación, estableciendo en la cláusula cuarta de su acta constitutiva, a la cual se encuentra sujeto el actor conforme al contrato, que la demandada para cumplir con su propósito, y por tanto, con su obligación, deberá cumplir con los siguientes objetivos: “…La Asociación adquirirá la parcela de terreno donde se construirá el conjunto antes referido; solicitará y obtendrá el permiso de construcción del mismo; se encargará de contratar con la empresa que se encargará de la gerencia de la construcción; y por último, adjudicará en propiedad las viviendas a cada uno de los asociados solventes con sus aportes a la Asociación.” Ante ello, se observa que por medio de documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 1° de octubre de 2008, bajo el No. 04, Folio 35, Tomo 2, inserto del folio 23 al 26 de la pieza I del presente expediente, el cual se valoró precedentemente, la Asociación Civil demandada adquirió el lote de terreno sobre el cual construiría el Conjunto Residencial Residencias 702, cumpliendo de tal modo con la primera de sus obligaciones, no obstante ello, la parte demandada no trajo a los autos medio probatorio alguno donde se evidenciara el permiso de construcción, ni que hubiese contratado si quiera la empresa que se encargaría de la construcción, no constatándose de igual modo, que desde la fecha en que se suscribió el contrato -18 de diciembre de 2008-, hasta el momento de la interposición de la demanda -20 de febrero de 2013-, la Asociación Civil demandada haya iniciado los trabajos de construcción, por el contrario, de la documental inserta al folio 54 de la pieza I del expediente, se evidencia que la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao en fecha 18 de octubre de 2012, aún le estaba solicitando a la demandada la consignación de requisitos, en vista de la solicitud que reiteradamente ha consignado para el inicio de la obra, a través de la cual la demandada manifestó su intención de comenzar la construcción. Por tales motivos, es evidente en el caso de autos el incumplimiento por parte de la demandada en efectuar los trámites necesarios para adquirir el permiso de construcción y la contratación de la constructora, en consecuencia, resulta forzoso para quien aquí decide declarar procedente la acción incoada en lo que respecta al cumplimiento del contrato suscrito en fecha 18 de diciembre de 2008, por consiguiente, se ordena a la parte demandada cumplir con sus obligaciones contractuales, esto es, culminar la construcción y adjudicar en propiedad a favor del actor, un apartamento que estará ubicado en el nivel 2 de la torre “A” del Conjunto Residencial Residencias 702, con un área aproximada de sesenta y ocho metros cuadrados (68 m2), el cual estará identificado con el No. A- 2-3, y adicionalmente, dos puestos de estacionamiento y un maletero. Así se decide. Del mismo modo, y por cuanto se verifica de la revisión de las actas procesales, específicamente de los depósitos bancarios consignados al expediente y valorados precedentemente por este juzgador, que el actor canceló el precio correspondiente a la cuota de participación que se refleja en el cronograma anexo al contrato, es por lo que debe entenderse que éste nada debe por dicho concepto, pues, ha pagado la cantidad integra de trescientos veintiséis mil cuatrocientos bolívares (Bs. 326.400,00). Así se decide. Como quiera que se verificó el incumplimiento de la parte demandada, se observa que el actor solicitó se le otorgara el título de propiedad correspondiente a la vivienda que la demandada deberá adjudicarle al terminar la construcción, siendo ello procedente so pena que la presente sentencia sirva como tal a tenor de lo establecido en el artículo 531 del Código Adjetivo. Así se precisa. Respecto al reembolso de una suma pagada por la parte demandada por concepto de abonos a unos ajustes decididos por la Junta Directiva, se observa que ciertamente el monto depositado por el actor a favor de la demandada asciende a la cantidad de a la cantidad de cuatrocientos diecinueve mil cuatrocientos bolívares (Bs. 419.400,oo), lo cual supera el monto de la cuota de participación a saber trescientos veintiséis mil cuatrocientos bolívares (Bs. 326.400,oo) por lo que, al no constar en autos notificación alguna por parte de la Sociedad Mercantil ASOCIACIÓN CIVIL EL ROSAL 702 al actor, respecto a un incremento de dicha cuota, se reputa procedente el rembolso so pena de configurarse un enriquecimiento ilícito. Así se decide. En cuanto al pago de una suma de dinero como compensación por cada día de atraso en la entrega del inmueble a partir del 30 de septiembre de 2010, observa este sentenciador que las partes contratantes no acordaron tales conceptos, debiendo en todo caso el actor, de considerarlo pertinente en satisfacción de su pretensión, haber demandado los daños y perjuicios a los que alude el artículo 1.167 del Código Civil, por lo que se niega lo solicitado respecto a este particular. Así se decide. En relación a la inaplicación de la cláusula sexta de los estatutos sociales de la Asociación Civil demandada, considera quien aquí decide -como se señalara anteriormente- que la rescisión unilateral del contrato por parte de la demandada no prospera en derecho, en primer lugar, porque tal clausula no establece tal presupuesto de manera precisa, y en segundo lugar, porque para dar por terminado un contrato debe mediar un proceso judicial previo, lo cual no consta en autos, de tal modo que, resulta evidente que en el caso de autos no aplica el contenido de dicha cláusula. Así se decide. Por las razones anteriormente expuestas, deberá declararse con lugar el recurso de apelación ejercido contra la sentencia dictada el 19 de diciembre de 2018, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se anula, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo con los demás pronunciamiento de Ley. Así finalmente se decide. Capítulo VI DISPOSITIVO En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: Primero: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 19 de diciembre de 2018, la cual se ANULA por violación del artículo 243.5º del Código de Procedimiento Civil. Segundo: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano IVÁN MANUEL TORRES MARTÍNEZ, en contra de la Sociedad Mercantil ASOCIACIÓN CIVIL EL ROSAL 702, ambos identificados en el encabezado del presente fallo, en consecuencia, se le ordena a la parte demandada dar cumplimiento con las obligaciones contraídas en el contrato suscrito en fecha 18 de diciembre de 2008, en este sentido, debe culminar la construcción y adjudicar en propiedad a favor del actor, un apartamento que estará ubicado en el nivel 2 de la torre “A” del Conjunto Residencial Residencias 702, con un área aproximada de sesenta y ocho metros cuadrados (68 m2), el cual estará identificado con el No. A- 2-3, y adicionalmente, dos puestos de estacionamiento y un maletero, cuyo precio por la suma de trescientos veintiséis cuatrocientos mil bolívares (Bs. 326.400,00), ha sido cancelado íntegramente por el actor, por lo que nada queda a deber por dicho concepto. Tercero: PROCEDENTE el otorgamiento del título de propiedad correspondiente a la vivienda que la demandada deberá adjudicarle al actor al terminar la construcción, en virtud de los razonamientos expuestos en la parte motiva del presente fallo, y en caso de incumplimiento, téngase la presente sentencia -una vez definitivamente firme- como título de propiedad a tenor de de lo establecido en el artículo 531 del Código Adjetivo. Cuarto: PROCEDENTE el reembolso solicitado por la parte actora por concepto de abonos a los ajustes decididos por la Junta Directiva, en virtud de los razonamientos expuestos en la parte motiva del presente fallo, debiendo en consecuencia devolver al actor la suma de NOVENTA y TRES MIL CUATROSCIENTOS (Bs. 93.400,oo) sobre cuyo monto se ordena la indexación judicial, desde la fecha de admisión de la demanda, hasta que quede definitivamente firme el presente fallo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código Adjetivo y en atención al criterio sostenido por la Sala de Casación de Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 08 de noviembre de 2018, caso: NIEVES DEL SOCORRO PÉREZ DE AGUDO. Quinto: IMPROCEDENTE el pago de una suma de dinero como compensación por cada día de atraso en la entrega del inmueble a partir del 30 de septiembre de 2010, en virtud de los razonamientos expuestos en la parte motiva del presente fallo. Sexto: Dada la naturaleza de la presente decisión donde no hubo vencimiento total, no hay expresa condenatoria en costas. Séptimo: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal. Octavo: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código Adjetivo. PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 10 días del mes de julio de 2019. Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación. El Juez Provisorio Raúl Alejandro Colombani La Secretaria Abg. Nahomy Gil En esta misma fecha siendo las doce del mediodía (12:00 p.m.) se registró y público la anterior sentencia. La Secretaria Abg. Nahomy Gil RAC/ng* Asunto: AP71-R-2019-000112