TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veinte (20) de junio 2019.
Años: 209º y 160º
ASUNTO: AP11-V-2016-001549.

PARTE ACTORA: Ciudadanos DEMETRIO PADERES y JOSÉ PAREDES PIÑEIRO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.-1.060.199 y 6.280.049, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana ADRIANA VILLAROEL NUÑEZ, Abogada en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 4250.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el No. 79, Tomo 40-A-Sgdo, de fecha 07 de marzo de 1985.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos APARICIO GOMEZ VELEZ y HENRY SANABRIA NIETO, Abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 15.533 y 58.596, respectivamente.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
Previa distribución de Ley, conoce esta Alzada del presente recurso de apelación ejercido por la parte demandada, contra la decisión de fecha 29 días del mes de noviembre de 2018, emanado del Juzgado Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO fue incoada los ciudadanos DEMETRIO PADERES y JOSÉ PAREDES PIÑEIRO, contra la Sociedad Mercantil CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETICO.
Inició el procedimiento previa distribución de Ley, correspondiéndole su conocimiento al Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, quien posteriormente, mediante sentencia de fecha 19 de octubre de 2016, se declaró incompetente para conocer de la causa en razón de la cuantía, y declinó su competencia ante los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiendo su conocimiento previa distribución al Juzgado Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Mediante auto de fecha 18 de noviembre de 2018, fue admitida y tramitada la demanda por el procedimiento contenido en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda.
Cumplidos los trámites de citación personal los cuales fueron infructuosos y la citación por carteles, a la parte demandada se le designó defensor judicial en la persona de la Abogada YOLIMAR QUINTERO VASQUEZ. Asimismo cumplidos los trámites de ley, la defensora judicial quedó citada en fecha 4 de julio de 2017.
Asimismo, se efectuó la celebración de la audiencia conciliatoria siendo infructuosa, por lo que en fecha 25 de septiembre de 2017, la defensora judicial procedió a dar contestación a la demanda y opuso cuestiones previas, siendo posteriormente ratificado el contenido de dicho escrito por la representación judicial de la parte demandada que se puso a derecho en fecha 20 de septiembre de 2017.
A pesar de que no consta en autos que el Tribunal de Instancia haya dado cumplimiento al procedimiento establecido en la Ley mediante la cual admitió la presente acción al omitir dictar la correspondiente decisión que resolviera las cuestiones previas, procedió a continuar con el procedimiento en cuestión, tramitando el lapso probatorio.
En fecha 22 de noviembre de 2018, fue celebrada la audiencia oral, declarando la falta de cualidad de la accionante.
En fecha 29 de noviembre de 2017, fue publicado el extenso del fallo señalado, siendo recurrido por la parte accionante.
Oída la apelación, previa distribución correspondió a este despacho el conocimiento de la presente causa, siendo recibido en fecha 17 de diciembre 2018, ordenándose remitir nuevamente el expediente al Tribunal A quo a fin de que subsanasen errores en la foliatura y una vez subsanada fue regresado el expediente a esta Alzada.
En fecha 31 de enero de 2019, el Tribunal fija oportunidad para la audiencia oral previa notificación de las partes.
Cumplidos los trámites de notificación, la audiencia oral se llevó a cabo en fecha 19 de junio de 2017, siendo declarada la reposición de la causa al estado de nueva admisión de la demanda, integración de la litis respecto de las parte demandada, anulándose el fallo apelado.
-II-
Siendo la oportunidad para efectuar el extenso del dispositivo dictado en fecha 19 de junio de 2019, pasa este Juzgador a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:

ALEGATOS DE LA ACCIONANTE EN SU DEMANDA
Alegó la representación judicial de la parte actora en el libelo de la demanda, lo siguiente:
1- Que en fecha 02 de diciembre de 2010, los señores JULIO CESAR MORON CISNEROS y MARÍA CRISTINA MORON CISNEROS (herederos de JULIO CESAR MORON Y MARY CARMEN CISNEROS), dieron en venta por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.553.750,00), a la Sociedad Mercantil CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, cediendo la totalidad de los derechos de propiedad de un inmueble constituido por un lote de terreno y la casa quinta sobre ella construida ubicado en la Calle Los Chaguaramos, Quinta Mary, en la Urbanización La Florida, Municipio Libertador, sin notificar a sus representados, quienes estaban en posesión del inmueble desde 1984, en virtud de contrato de subarrendamiento.
2- Que dicho inmueble fue dado en arrendamiento por el propietario JULIO CESAR MORON, al señor MANUEL PARADA PEREZ, ambos fallecidos, según se señala consta en contrato de arrendamiento de fecha 1º de septiembre de 1983.
3- Que el señor MANUEL PARADA PEREZ, en su condición de arrendatario, celebró un contrato de sub-arrendamiento con el ciudadano JOSÉ PAREDES PIÑEIRO, en el terreno posterior de aproximadamente 500 m², que comenzó a regir desde el 01 de febrero de 1984, y autenticado por ante la Notaria Pública Novena de Caracas, en fecha 14 de mayo de 1984, quedando autenticado bajo el No. 21, Tomo 73 y una prorroga en fecha 9 de octubre de 1986, quedando anotado bajo el No. 107, Tomo 129, de los Libros de Autenticaciones de esa notaría, fijándose un canon de arrendamiento de SIETE MIL BOLÍVARES mensuales (Bs. 7000,00).
4- Que el señor JULIO CÉSAR MORON, falleció el 19 de diciembre de 1994, lo cual consta en anexo “1”, renovándose ininterrumpida y automáticamente los dos contratos de arrendamiento durante 27 años, a un mismo canon de arrendamiento, contados desde el 1º de septiembre de 1983, fecha en que se firmó el primer contrato de arrendamiento entre el propietario del inmueble, JULIO CESAR MORON y MANUEL PARADA PEREZ, hasta el 2 de diciembre de 2010, fecha en que los herederos de JULIO CESAR PEREZ, (quien falleció el 19 de diciembre de 1994), vendieron el inmueble violando los artículo 89 y 90 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda que rige la materia. Que transcurrieron 26 años desde el 14 de mayo de 1984, fecha en que se firmó el contrato de arrendamiento entre MANUEL PARADA PEREZ y JOSÉ PAREDES PIÑEIRO, hasta la fecha que vendieron el inmueble.
5- Que el ciudadano DEMETRIO PAREDES es ocupante de hecho del inmueble desde hace 41 años, quien pavimento todo el terreno y realizó la construcción del cuarto oficina ubicado en la parte posterior de la quinta y ambos tienen su habitación en la Quinta Mary.
6- Que la venta del inmueble denominado Quinta Mary, fue realizada el día 02 de diciembre de 2010, a la Sociedad Mercantil CENTRO DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, C.A., ante el Registro Público del Segundo Circuito, Municipio Libertador, Distrito Capital, que quedó anotado bajo el No. 2008.1119, asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el No. 215.1.1.13.905, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008.
7- Que el sedicente comprador el 13 de abril de 2011, introdujo una solicitud de entrega material del bien adquirido, que correspondió por distribución al Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y se le asignó como nomenclatura el No. AP31-S-2011-003460.
8- Que el 29 de febrero de 2012, el Juzgado dictó sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva declarando suspender la entrega material solicitada por la Sociedad de Comercio CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, C.A., y acordó sobreseer la entrega material a fin de que los interesados acudieran a la vía ordinaria para hacer valer los derechos de los ciudadanos JOSE PAREDES PIÑEIRO y DEMETRIO PAREDES, fundamentándose el juzgado para suspender la entrega material en los dos (2) contratos de arrendamiento suscritos entre el ciudadano MANUEL PARADA PÉREZ y JOSE PAREDES PIÑEIRO, debidamente autenticados por ante la Notaria Pública Novena de Caracas, de fecha 14 de mayo de 1984, quedando anotado bajo el No. 21, Tomo 73, y de fecha 09 de octubre de 1986, quedando anotado bajo el No. 107, Tomo 129 de los Libros de Autenticaciones de la Notaría.
9- Que el sedicente comprador, demandó a la ciudadana LUZ PARADA, en su propio nombre y en su condición de heredera del señor MANUEL PARADA PÉREZ, para que conviniera en la Resolución de un Contrato de Arrendamiento, celebrado el 1 de septiembre de 1983, y a una modificación en copia simple de fecha 15 de octubre de 1993, cuyas partes eran MANUEL PARADA PÉREZ y JULIO CESAR MORÓN, con la pretensión de anular los dos contratos de arrendamiento firmados el 14 de mayo de 1984 y el 9 de octubre de 1986, entre MANUEL PARADA PEREZ y JOSÉ PAREDES PIÑEIRO, no obstante, estar en conocimiento el CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, C.A., que sus poderdantes haberse opuesto a la entrega material solicitada en el Exp. No. AP31-S-2011-003460, en sentencia dictada por el Juez Segundo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.
10- Que la demanda fue declarada improcedente en sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
11- Que en ese libelo de demanda, señala el sedicente comprador, que con anterioridad a la adquisición del inmueble en litigio, el mismo había sido dado en arrendamiento el 1º de septiembre de 1983, a MANUEL PARADA (fallecido), y este había dado en arrendamiento un terreno en la parte posterior de la Quinta Mary, mediante documento autenticado a JOSE PAREDES PIÑEIRO, el 14 de mayo de 1984; y que, en la parte posterior de la Quinta donde había solo un terreno, ahora hay una construcción desde hace 41 años, como consta en los autos. Y que, DEMETRIO PAREDES, mientras construía las bienhechurías, vivía en la Quinta Mary, que de acuerdo a inspección realizada promovida en el lapso probatorio por el sedicente comprador, quedó ratificado que el ciudadano DEMETRIO PAREDES, estaba ocupando el inmueble, desde hace 41 años en virtud de la comunidad de prueba en el juicio interpuesto contra LUZ DE PARADA.
12- Que igualmente, consta en dicha inspección que en la Quinta Mary, JOSE PAREDES PIÑEIRO y DEMETRIO PAREDES, comparten una habitación-vivienda, y no permitieron los apoderados de la clínica que le mostrara la habitación.
13- Que en virtud de lo expuesto, procede a demandar como en efecto demanda a la Sociedad Mercantil CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, C.A. por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, por cuanto fueron violados los artículos 42, 43, 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de quienes estaban en posesión del inmueble y haberlo ocupado ininterrumpidamente por más de 27 años, fundamentando la presente demanda en los dos contratos de alquiler firmados en el año 1984 y 1986.
14- En la oportunidad de la Audiencia de Juicio, ratificó la demanda por haber adquirido sus representados la totalidad de los derechos, dado que tienen 24 años de posesión legitima, pacifica, ininterrumpida sobre el inmueble objeto de la presente demanda. Julio Cesar Morón Cisneros, perdió la oportunidad de adquisición del inmueble en virtud de los años de posesión que tienen mis representados en el inmueble, por lo que lo pretendido es que sus representados se declaren como propietarios de la Quinta Mary, por el abandono por parte de la demandada.
15- Que la fundamentación de la acción propuesta está basada en los artículos 42, 43, 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 1.518 del Código Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada señaló:
1- Negó, rechazó y contradijo los hechos como el derecho alegado por la parte actora.
2- Asimismo, como defensa de fondo alegó la falta de cualidad de la parte actora, en virtud de que según ellos, no está probado por documento alguno la condición de sub-arrendatarios que dicen los actores tener, por cuanto no hay evidencia de que el ciudadano Manuel Parada Pérez, se encontrara autorizado para subarrendar, y como consecuencia de ello, la parte actora no tendría cualidad para actuar en la presente causa.
3- En la oportunidad de la audiencia de juicio señaló que esta acción tiene dos causales de inadmisibilidad, las cuales fueron opuestas en la contestación, la primera que la actora, señala que ocupa un local destinado a taller mecánico, y accionan por la Ley que regula lo concerniente al de inmuebles destinados a vivienda, debiendo haberlo hecho por la ley de arrendamientos de locales comerciales, requiriendo haber seguido el procedimiento administrativo previo para intentar dichas demandas.
4- Como defensa de fondo invocó la falta de cualidad de la parte actora, en virtud de que según ellos, no está probado por documento alguno la condición de sub-arrendatarios que dicen los actores tener, por cuanto no hay evidencia de que el ciudadano Manuel Parada Pérez, se encontrara autorizado para subarrendar.
5- Que desconoce cualquier tipo de relación arrendaticia con los demandantes, lo cual implica que estos no tienen el derecho de preferencia ofertiva por no tener condición de inquilinos.
6- Por otro lado, mal pude la representación de la parte actora invocar la ocurrencia de una prescripción adquisitiva para pretender tener la preferencia ofertiva.
SENTENCIA RECURRIDA
El Tribunal de instancia en su sentencia de fecha 29 de noviembre de 2018, señalo so siguiente:
“Ahora bien, como punto previo considera este Juzgador necesario pronunciarse en relación a la defensa de falta de cualidad de la parte actora, para el ejercicio de la presente demanda.
En tal sentido, acerca de la defensa de Falta de Cualidad, el Código de Procedimiento Civil, establece en su artículo 361, lo siguiente: (…)
La norma contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, contempla la falta de cualidad como una cuestión de fondo que debe esgrimirse como defensa; no obstante, no puede obviarse el hecho de que la cualidad es uno de los presupuestos de la acción.
(…)
Ahora bien, examinadas las generalidades atinentes a la institución de la Falta de Cualidad, conviene efectuar un análisis de la situación presentada en el caso de marras, siendo que la representación judicial de la parte demandada encontrándose en la oportunidad correspondiente para dar contestación a la demanda, opuso la Falta de Cualidad de la parte actora para el ejercicio de la presente demanda. Al efecto, se observa de los hechos alegados en el libelo de la demanda que la parte actora pretende hacer valer un derecho de preferencia ofertiva con base al carácter de subarrendatario y ocupante que se atribuyen los ciudadanos JOSÉ PAREDES PIÑEIRO y DEMETRIO PAREDES, respecto del inmueble objeto de la presente demanda. No obstante, si bien existe contrato de subarrendamiento celebrado entre el ciudadano JOSE PAREDES PIÑEIRO y el ciudadano MANUEL PARADA PÉREZ, no existe prueba alguna que demuestre fehacientemente que el prenombrado ciudadano se encontrara expresamente autorizado para subarrendar en nombre de su arrendador. Por lo que siendo que a ninguno de los prenombrados ciudadanos puede atribuírseles la condición de arrendatarios del bien inmueble denominado “Quinta Mary”, es evidente que a estos no les asiste el derecho de accionar por la vía de Retracto legal Arrendaticio, siendo ello condición indispensable para que puedan invocar el derecho de preferencia ofertiva. Razón por la cual, resulta PROCEDENTE la defensa de Falta de Cualidad de la parte actora, invocada por la representación judicial de la parte demandada, en consecuencia se declara INADMISIBILIDAD de la presente demanda en obsequio a los principios de la tutela judicial efectiva y el debido proceso, en garantía del derecho a la defensa, conforme a los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.”

PUNTO PREVIO
Ahora bien, en el caso que nos compete es necesario efectuar las siguientes consideraciones
PRIMERO: La accionante ejerce una acción de retracto legal con vista al su cualidad de subarrendataria de un inmueble constituido por un terreno de 500 mt2 posterior a un inmueble casa-quinta denominada “Mary”, situada en la Avenida Los chaguaramos de la Urbanización La florida, Parroquia El Recreo, departamento Libertador (hoy Municipio Libertador) del Distrito Capital, con fines de ventas de carros y taller mecánico. Igualmente se constata que la actora fundamenta su acción en los artículos 42 al 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 1518 del Código Civil.
Ahora bien, consta de los autos que conforman el presente expediente que el Tribunal de Instancia mediante auto de fecha 18 de noviembre de 2016, admite la presente acción a través del procedimiento instaurado para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, sin hacer mención alguna del porqué fueron utilizadas las disposiciones de esa Ley y no la requerida por la accionante en su escrito libelar. Por otra parte, se constata que la parte demanda en su exposición en la presente audiencia oral advierte que la admisión de la presente acción debió efectuarse a través de las disposiciones de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial. Al respecto cabe hacer las siguientes consideraciones:
1- Consta del escrito libelar y de los contratos de subarrendamiento consignados por la accionante, que la relación arrendaticia de la cual es parte la hoy accionante, es de un subarrendamiento de un un terreno de 500 mt2, con fines de ventas de carro y taller mecánico y así se declara.
2- Que no consta a los autos elemento alguno que determine que dicho terreno se encuentre de forma alguna edificado o contenga alguna edificación. Igualmente no consta elemento alguno que señale que el terreno sea utilizado para vivienda, con lo cual se reputa en principio que nos encontramos ante un subarrendamiento para fines comerciales y así se declara.
3- Que el inmueble subarrendado al no estar siendo utilizado para vivienda, no le son aplicables las normas contenidas en Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y así se declara.
4- Que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial en su artículo 4° señala que queda excluido de la aplicación de ese Decreto-Ley, los inmuebles constituidos por terrenos no edificados, por lo que no le es aplicable al caso de marras la normativa señalada.
5- Que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 3° señala igualmente, que queda excluido de la aplicación de ese Decreto-Ley, los inmuebles constituidos por terrenos no edificados, por lo que no le es aplicable al caso de marras la normativa señalada.
Así las cosas, se evidencia que el Tribunal de la causa admitió y tramitó la presente acción a través de una normativa inaplicable al caso de marras y diferente a lo solicitado por la parte actora en su libelo de demanda, por lo que el procedimiento contenido en la presente causa no era el correspondiente a la acción intentada, siéndole aplicado para su tramitación y resolución supuestos de hecho contenidos en una Ley que no se corresponden con la realidad de los hechos narrados en el escrito libelar y así se declara.
SEGUNDO: Se constata que en la presente acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, la accionante en su escrito libelar señala que en fecha 02 de diciembre de 2010, los señores JULIO CESAR MORON CISNEROS y MARÍA CRISTINA MORON CISNEROS (herederos de JULIO CESAR MORON Y MARY CARMEN CISNEROS), dieron en venta por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.553.750,00), a la Sociedad Mercantil CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, cediendo la totalidad de los derechos de propiedad de un inmueble constituido por un lote de terreno y la casa quinta sobre ella construida ubicado en la Calle Los Chaguaramos, Quinta Mary, en la Urbanización La Florida, Municipio Libertador, sin notificar a sus representados, quienes estaban en posesión del inmueble desde 1984, en virtud de contrato de subarrendamiento. Que dicho inmueble fue dado en arrendamiento por el propietario JULIO CESAR MORON, al señor MANUEL PARADA PEREZ, ambos fallecidos, según se señala consta en contrato de arrendamiento de fecha 1º de septiembre de 1983. Que el señor MANUEL PARADA PEREZ, en su condición de arrendatario, celebró un contrato de sub-arrendamiento con el ciudadano JOSÉ PAREDES PIÑEIRO, por el terreno posterior de aproximadamente 500 m² a la Quinta Mary, que comenzó a regir desde el 01 de febrero de 1984, y autenticado ante la Notaria Pública Novena de Caracas, en fecha 14 de mayo de 1984.
Ahora bien, al respecto se efectúan las siguientes consideraciones:
1- La parte accionante a pesar de solicitar un retracto legal arrendaticio respecto de un inmueble que posee con vista a un contrato de subarrendamiento, en el cual la demanda incoada debe ser dirigida a los contratantes que participaron en la compra-venta, esto es los ciudadano JULIO CESAR MORON CISNEROS y MARÍA CRISTINA MORON CISNEROS (herederos de JULIO CESAR MORON Y MARY CARMEN CISNEROS) y la Sociedad Mercantil CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC. No obstante lo anterior, la accionante se limitó a demandar al comprador del inmueble del cual forma parte la porción subarrendada, sin imputar responsabilidad alguna en la venta del inmueble, a la parte arrendadora del inmueble y vendedora del mismo, dejándolo fuera del ámbito de la presente acción y por ende en estado de indefensión para el resguardo de sus derechos para el caso de que la acción eventualmente favoreciere a la accionante.
2- Se constata que la parte demandada a pesar de llamar como terceros a la presente causa a los vendedores en la persona de sus herederos conocidos, dicho llamado no fue debidamente tramitado. Por otra parte tal llamamiento en la forma efectuada es inocua, toda vez que dichos ciudadanos debieron ser llamados a juicios a través de la inclusión en la presente acción como demandados de la misma, toda vez que en el eventual caso en que su citación no hubiese sido verificada, su defensa estaría garantizada a través de la figura del defensor judicial, situación esta que no estaría garantizada a través del llamado a terceros que hizo la parte accionada.
En tal sentido conforme lo anteriormente expuesto, se constata que en el presente caso a criterio de quien suscribe, no está debidamente conformada la relación procesal, lo cual constituye un aspecto referente a la forma y al trámite del proceso, en este sentido la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal se ha pronunciado en sentencia de fecha dieciocho (18) días del mes de septiembre de dos mil catorce, Ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez; Exp. Nro. AA20-C-2014-000227, de la siguiente manera:
“No obstante, esta Sala mediante reciente criterio, establecido mediante sentencia número 778 de fecha 12 de diciembre de 2012, puntualizó lo siguiente:
“…esta Sala estima importante añadir algunos antecedentes de la institución del litisconsorcio necesario en nuestra legislación, para luego determinar cómo debe ser tratado por el juez en términos formales.
Precisamente, la actividad integradora del litis-consorcio necesario en nuestro ordenamiento, tiene un antecedente en la legislación italiana, en cuyo Código de Procedimiento Civil, sancionado el año 1940, se estableció lo siguiente:
“Artículo 102.- Litisconsorcio necesario. Si la decisión no puede pronunciarse sino frente a varias partes, estas deben actuar o ser demandadas en el mismo proceso.
Si éste último es propuesto solamente por alguna o contra alguna de ellas, el juez ordena la integración del contradictorio en un término perentorio por él establecido.”(Negrillas y subrayado de la Sala).
Al referirse a la facultad de proceder del juez dispuesto en esta norma, el profesor Arístides Rengel Romberg señala que se trata de una “…solución que nos parece más ventajosa, porque el rechazo de la demanda por falta de legitimación pasiva, pudiéndose integrar a tiempo el contradictorio, es contrario al principio de economía procesal y de celeridad…”. (Ob. cit. Tomo II, página 43).
Del mismo modo, es de observar, que el Proyecto de Código Tipo de Procedimiento Civil para América Latina, recoge la disposición siguiente:
“Artículo 57. – En el caso del litisconsorcio necesario activo, si no hubieren comparecido todos los interesados, el tribunal no dará curso a la demanda hasta tanto no se cumpla ese requisito. La misma facultad tendrá tratándose del litisconsorcio necesario pasivo, mientras la parte actora no proporcione los datos necesarios para que todos los litisconsortes puedan ser emplazados en forma legal.
Cuando el defecto se denuncie o se advierta por el Tribunal fuera de esta oportunidad, se procederá de la misma manera.”. (Negrillas de esta Sala).
Por su parte, la Ley Orgánica Procesal del Trabajo, dispone al respecto, lo siguiente:
“…Artículo 51. En el caso de litisconsorcio necesario activo, si no hubieren comparecido todos los interesados, el Tribunal no dará curso a la demanda hasta tanto se cumpla ese requisito. La misma facultad tendrá tratándose del litisconsorcio necesario pasivo, mientras la parte actora no proporcione los datos necesarios para que todos los litisconsortes puedan ser emplazados en forma legal...”.
De acuerdo a los anteriores precedentes, así como de los criterios jurisprudenciales antes referidos, puede concluirse que la falta de cualidad en los casos de litis-consorcio, el tribunal está llamado a practicar en cada caso concreto, un detenido análisis de los términos subjetivos de la litis, de conformidad con lo planteado inicialmente en la demanda, para definir bajo su propio criterio jurídico, quiénes son las personas que deben integrar el litis-consorcio necesario, en el cual, como sugiere el maestro Loreto, deberá hacer un juicio de identidad lógica entre la persona que intenta o contra quien se intenta la acción, y aquella persona a quien por mera hipótesis o en sentido abstracto la Ley atribuye la facultad de estar en juicio, ya como actor o ya como demandado, para formular una pretensión mediante demanda, todo esto con el fin de garantizar una sentencia plenamente eficaz. (Loreto Luís. Ensayos Jurídicos. Editorial Jurídica Venezolana. 1987. Página 195).
Ergo, la legitimación debe ser entendida unívocamente como un juicio puramente lógico de relación, limitadamente dirigido a establecer quiénes son las personas que deben estar en juicio como integrantes de la relación procesal, y, por consiguiente, ese juicio debe aparecer y ser establecido por el juez, pues si hay un titular o titulares efectivos o verdaderos de los derechos en juicio, esos son los que debe determinar el juzgador con tal carácter para la relación procesal, y de ello no puede prescindir el juzgador. De tal manera que, una vez determinado tal extremo y verificado por el juez, en cualquier estado de la causa, que existe un defecto en la integración del litis-consorcio necesario, el juez está en la obligación de ordenar de oficio su integración.
Por lo tanto, el juez respectivo al advertir un litisconsorcio pasivo necesario en la causa debe estar atento a resguardar en primer orden los principios: pro actione, de economía procesal, seguridad jurídica, así como en definitiva del derecho a la tutela judicial efectiva, pues el sentenciador en ejercicio de su función correctiva y saneadora del proceso tiene la facultad de integrar de oficio la relación jurídico procesal. En efecto, los principios constitucionales lo autorizan para corregir en cualquier estado y grado de la causa una indebida constitución del proceso, en caso de que ese control no se hubiese realizado a priori en el auto de admisión de la demanda, por consiguiente queda facultado para tomar decisiones de reposición con el fin de ordenar y procurar el equilibrio de las partes en el proceso.
Ahora bien, en relación con la aplicación temporal del criterio anteriormente desarrollado, esta Sala establece que el mismo comenzará a regir para aquellas causas que sean admitidas luego de la publicación del presente fallo. Así se establece, todo ello en virtud de la expectativa plausible desarrollado por la Sala Constitucional. Asimismo, deja establecido la Sala que de ser incumplido el llamado al tercero en el auto de admisión, ello no dará lugar a la reposición automática durante la tramitación en el juicio, pues lo procedente será llamar al tercero, y sólo si éste solicitase la reposición es que la misma sería acordada, todo ello en aras de evitar reposiciones inútiles, en cumplimiento del mandato constitucional contenido en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.” (Resaltado, negrillas y subrayado del texto de la cita).
Aplicando el anterior criterio de esta Sala al caso sub iudice, ratione temporis, en vista de que la interposición de la demanda efectuada es de 14/3/2013 fecha posterior a la publicación del criterio referido, esta Sala considera que el juzgador de alzada tal como lo denunció la formalizante, antes de declarar la inadmisibilidad de la demanda, debió llamar al tercero interesado y así buscar integrar de oficio el litisconsorcio necesario, tal como lo indica el criterio de esta Sala invocado en el presente fallo.”

Conforme al anterior criterio jurisprudencial, el cual acoge este Tribunal conforme al artículo 321 de la norma adjetiva civil, por ser el Juez director del proceso, se encuentra facultado para subsanar la anomalía que arrastra este procedimiento, en tal sentido en cumplimiento de las facultades conferidas, se hace necesario ilustrarnos respecto a dos aspectos en los que gravita el caso bajo estudio, en primer lugar lo que entendemos como relación procesal y en segundo lo que se ha dicho respecto a Litisconsorcio pasivo necesario.
Al respecto, cuando hablamos de relación procesal nos estamos refiriendo al vinculo surgido entre una y otra parte integrantes del debate procesal, es decir, que la relación procesal es la atadura existente entre el sujeto activo y el sujeto pasivo que conforman la causa. Es preciso destacar, que tanto la doctrina como la jurisprudencia son contestes en que cuando la causa deba estar integrada por una pluralidad de sujetos, sea la parte actora o la demandada, o se esté ante un supuesto de litis-consorcio necesario, bien activo o pasivo, la falta o ausencia en juicio de alguna de tales sujetos, genera una falta de legitimación de esa parte, que impedirá que se dicte una sentencia eficaz y por consiguiente desprovista de efectos jurídicos. Indica la jurisprudencia, que ello es así, ya que ante tal supuesto la sentencia no habría sido pronunciada frente a todos aquellos sujetos de derecho ante quienes necesariamente debe dictarse la decisión para producir eficazmente sus efectos jurídicos y, por otra parte, en vista de que se habría desconocido el derecho de defensa, de las personas ausentes que deben integrar el litis-consorcio necesario.
Al respecto, cuando hablamos de relación procesal nos estamos refiriendo al vinculo surgido entre una y otra parte integrantes del debate procesal, es decir, que la relación procesal es la atadura existente entre el sujeto activo y el sujeto pasivo que conforman la causa. Es preciso destacar, que tanto la doctrina como la jurisprudencia son contestes en que cuando la causa deba estar integrada por una pluralidad de sujetos, sea la parte actora o la demandada, o se esté ante un supuesto de litis-consorcio necesario, bien activo o pasivo, la falta o ausencia en juicio de alguna de tales sujetos, genera una falta de legitimación de esa parte, que impedirá que se dicte una sentencia eficaz y por consiguiente desprovista de efectos jurídicos. Indica la jurisprudencia, que ello es así, ya que ante tal supuesto la sentencia no habría sido pronunciada frente a todos aquellos sujetos de derecho ante quienes necesariamente debe dictarse la decisión para producir eficazmente sus efectos jurídicos y, por otra parte, en vista de que se habría desconocido el derecho de defensa, de las personas ausentes que deben integrar el litis-consorcio necesario.
Lo cierto es que si no se atiende tal extremo, y no se integra debidamente el litis-consorcio, la sentencia que se dictara devendría “inutiliter data”, esto es, inoperante de efectos jurídicos.
En este mismo hilo de ideas y respecto al litis consorcio, en sentido técnico según la definición dada por el autor patrio Arístides Rengel Romberg, el litisconsorcio es "la situación jurídica en que se hallan diversas personas vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en un proceso voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados o como actores de un lado y como demandados de otro".
Así, el litisconsorcio activo resulta de la pluralidad de sujetos vinculados por un interés común respecto a la parte actora; el litisconsorcio pasivo, existe cuando la pluralidad ocurre en relación con la parte demandada. También puede ocurrir que la pluralidad de sujetos frente a intereses comunes surja en ambas partes, entonces el litisconsorcio es mixto. Además de la clasificación a que se ha hecho referencia, la doctrina nos refiere al litisconsorcio voluntario, facultativo o útil y al litisconsorcio necesario, forzoso u obligado. El primero surge por la espontánea y libre voluntad de las personas que lo integran. En esta clase de litisconsorcio existe una pluralidad de relaciones jurídicas sustanciales que se hacen valer en el mismo proceso por cada litisconsorte, ejerciendo cada uno de ellos una pretensión propia, lo cual acarrea, como consecuencia, una acumulación subjetiva de pretensiones, determinada por la voluntad de los interesados, por la relación de conexión existente entre las diversas relaciones y por la conveniencia de evitar sentencias contrarias o contradictorias si las diversas relaciones materiales son decididas en diferentes procesos. En cambio, el litisconsorcio necesario, forzoso u obligado, su integración no deriva de la espontánea voluntad de los interesados, sino que existe una carga (onus) para que se integre, la cual puede derivar de la voluntad expresa o implícita de la ley o de la naturaleza misma de la relación sustancial, por no ser posible separarla en cuanto a su resolución por el número de personas. El maestro Piero Calamandrei, en su obra “Instituciones de Derecho Procesal Civil”, Volumen II, página 310, sobre el particular expresa:

"…En el litis consorcio necesario, a la pluralidad de partes no corresponde una pluralidad de causas: la relación sustancial controvertida es una sola, y una sola la acción; pero como la relación sustancial es única para varios sujetos, en forma que las modificaciones de ellas, para ser eficaces tienen que operar conjuntamente en relación a todos ellos, la ley exige que al proceso en que hay que decidir de esa única relación, sean llamados necesariamente todos los sujetos de ellas, a fin de que la decisión forme estado en orden a todos ellos…".

Por su parte, el procesalista patrio Humberto Cuenca, en su obra "Derecho Procesal Civil", Tomo I, páginas 331 y 332, luego de afirmar que el litisconsorcio necesario se caracteriza por pluralidad de partes, sobre una misma relación sustancial, en ejercicio de una sola pretensión, señala:

"…Esta unicidad impone un agrupamiento de partes en torno a la misma cuestión principal planteada y por ello se llama litis consorcio necesario. El litis consorcio necesario evidencia un estado de sujeción jurídica en forma inquebrantable que vincula entre sí a diversas personas por unos mismos intereses jurídicos. Esa unidad inquebrantable puede ser implícita en la ley o puede ser impuesta en forma expresa…”.

Por otra parte respecto al litisconsorcio necesario, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, señala lo propio en sentencia Nº 0071 de fecha 05 de febrero de 2002, caso: Melvis Marlene Baptista Acosta y Otra contra Pragedes Daniel Duno Colina, expediente Nº 00793, señaló lo siguiente:
“…En sentido técnico, el litisconsorcio puede definirse como la situación jurídica en que se hallan diversas personas vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en un proceso voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados. El litisconsorcio necesario o forzoso, se tiene cuando existe una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, en tal forma que las modificaciones de dicha relación o estado jurídico, para ser eficaces, deben operar frente a todos sus integrantes, y por tanto, al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás. En estos casos, la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos frente a todos los demás y resolverse de modo uniforme para todos.
(…Omissis…)
Para que exista litis consorcio en sentido técnico, es necesario que haya un interés común de varios sujetos, determinado por la comunidad de derechos respecto del objeto de la relación sustancial controvertida, o por la identidad de fundamento jurídico o de hecho de dicha relación.
Si varios sujetos han sido demandados por ejecución de hipoteca, fundando esta acción en el correspondiente documento público registrado, ellos integran una comunidad de derechos respecto al objeto principal de la relación sustancial controvertida, porque garantizaron el cumplimiento de una obligación con la hipoteca. Por consiguiente, si posteriormente se intenta un juicio destinado a invalidar aquel proceso, como en el caso de autos, la acción debe ser intentada por todos los integrantes de esa comunidad de derechos y no por algunos de ellos singularmente considerados…”. (Énfasis de la Sala).

Ahora bien, acogiendo este sentenciador la doctrina contenido en el referido fallo, se observa que cuando existe un litisconsorcio necesario la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos frente a todos los demás y resolverse de un modo uniforme para todos, por lo cual, la legitimación para contradecir en juicio, corresponde a todos contra quienes puede obrar la reclamación y no separadamente contra uno solo o varios de ellos con exclusión de otro u otros. En consecuencia, cuando el actor obra contra uno solo de los sujetos legitimados para contradecir a criterio de este sentenciador supone una defectuosa constitución de la relación jurídica procesal.
Con fundamento a lo anterior y específicamente en lo que respecta al caso bajo estudio, evidencia este sentenciador, que efectivamente en el caso de marras existe una defectuosa constitución de la relación jurídico procesal; ya que la demandante que pretende el retracto legal arrendaticio debe interponer la demanda contra la Sociedad Mercantil CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, así como contra los ciudadanos JULIO CESAR MORON CISNEROS y MARÍA CRISTINA MORON CISNEROS, vendedores del inmueble y herederos de JULIO CESAR MORON (arrendador del inmueble) y MARY CARMEN CISNEROS, por constituir un típico litisconsorcio pasivo necesario, ya que la pretensión incoada al ser sentenciada favorablemente pudiera generar consecuencias jurídicas que pueden afectar a los vendedores y herederos señalados.
Ahora bien, se desprende del libelo de la demanda, que la parte actora solo interpuso la demanda contra la Sociedad Mercantil CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, no obstante a ello, el Juez como director del proceso y aun de oficio, tiene la obligación de integrar la litis, y siendo que estamos frente a un litis consorcio pasivo necesario, y al estar quien suscribe ante una defectuosa composición de la litis, pudiendo afectar a los ciudadanos JULIO CESAR MORON CISNEROS y MARÍA CRISTINA MORON CISNEROS, vendedores del inmueble, lo que lesionaría su derecho a la defensa y extendería la intangibilidad de la cosa juzgada a personas que no intervinieron en la contienda judicial, afectando así el principio de la relatividad de la cosa juzgada. Esto determina la imposibilidad de estimar la demanda en su totalidad por la no intervención de todos los llamados por la ley en la relación jurídica material que se pretende modificar. Y así se declara.
Conforme todos los razonamientos expuestos, se evidencia de manera clara la defectuosa integración de la litis, existiendo un vicio en el iter procesal, en consecuencia de esto, y en atención a lo establecido en nuestro Código de Procedimiento Civil, en su artículo 208 que señala que: “Si la nulidad del acto la observare y declarare un Tribunal Superior que conozca en grado de la causa, repondrá ésta al estado de que se dicte nueva sentencia por el Tribunal de la instancia en que haya ocurrido el acto nulo, disponiendo que este Tribunal antes de fallar, haga renovar dicho acto conforme a lo dispuesto en el artículo anterior...”. (Negrillas, del Tribunal).
En este orden de ideas, acoge este Tribunal el Criterio sostenido por nuestro más alto Tribunal en sus constantes y reiteradas Jurisprudencias al establecer la teoría sobre las nulidades procesales que consisten en indagar si el acto sometido a impugnación satisface los fines prácticos que persigue, y en caso afirmativo es inoficioso acordar la reposición; y toda vez que la reposición es una institución procesal creada con el fin práctico de corregir errores de procedimiento que afecten o menoscaben el derecho de las partes con infracción de normas legales que señalen las condiciones que deben seguirse en el trámite del proceso en Puridad de Derechos y cuando se hayan dejado de llenar en el acto procesal formalidades esenciales a su validez. Mediante la nulidad se tiende a invalidar solamente los actos ejecutados para que vuelvan a efectuarse, enmendando los defectos que tenían, por lo que resulta forzoso para esta Alzada declarar la reposición de la presente causa al estado que el Tribunal que corresponda conocer de la causa en los Juzgados de Primera Instancia Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en protección al principio de la doble instancia, sea quien dicte un nuevo auto donde se pronuncie respecto de la admisibilidad de la presente acción y eventualmente en caso de ser admitida dentro de los parámetros de la Ley que le sea aplicable conforme a los fundamentos de derecho realizados por la parte actora en su libelo de demanda, deberá integrar a la Litis a los ciudadanos JULIO CESAR MORON CISNEROS y MARÍA CRISTINA MORON CISNEROS, vendedores del inmueble y así se declara.
Como corolario de lo que antecede, se evidencia que la decisión tomada por el Tribunal de la causa, con base a los supuestos señalados a los autos y bajo la premisa de un procedimiento errado, constituye una decisión no ajustada a derecho, toda vez que los vendedores del inmueble bien pudieran efectuar actuaciones y alegatos aprovechables por la parte accionante, respecto de su cualidad para actuar en el presente juicio y el procedimiento no aplicable al caso de marras hace nulo lo actuado por el Tribunal de la Causa y así se declara, por lo que la sentencia del Tribunal A quo deber ser anulada y así se declara.
En consecuencia conforme las consideraciones que anteceden es forzoso para esta Alzada declarar CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandada, contra la decisión de fecha 29 días del mes de noviembre de 2018, emanado del Juzgado Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO fue incoada los ciudadanos DEMETRIO PADERES y JOSÉ PAREDES PIÑEIRO, contra la Sociedad Mercantil CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETICO, anulándose el fallo apelado.
CUARTO: Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.
-III-
En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte accionante contra la sentencia de fecha 29 de noviembre de 2018, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, en el juicio que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoado por los ciudadanos DEMETRIO PAREDES y JOSÉ PAREDES PIÑEIRO contra la Sociedad Mercantil CENTRO DE DIAGNOSTICO BIOMAGNETIC, C.A.
SEGUNDO: Se anula el auto de admisión de la presente acción de fecha 18 de noviembre de 2016, dictada por el tribunal A quo, así como todas las actuaciones posteriores y consecutiva incluyendo la sentencia apelada, ordenándose la reposición de la causa al estado de nueva admisión, correspondiéndole al Tribunal que conozca de la presente acción admitir a través del procedimiento correspondiente previa adecuación de los supuesto de hecho al caso de marras y así se declara.
TERCERO: El Tribunal que corresponda la admisión de la presente acción deberá a tenor de la integración de la litis aquí ordenada, una vez verificada la admisibilidad de la acción propuesta conforme al fundamento legal señalado por la actora en su libelo de demanda, incluir en el auto de admisión a los ciudadanos JULIO CESAR MORON CISNEROS y MARÍA CRISTINA MORON CISNEROS, como herederos del arrendador y vendedores del inmueble cuyo retracto legal arrendaticio se pretende y así se declara.
CUARTO: Dada la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.
Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veinte (20) días del mes de junio del año dos mil diecinueve (2019). Años 209° de la Independencia y 160° de la Federación.
EL JUEZ,

Dr. LUIS TOMAS LEÓN SANDOVAL
EL SECRETARIO,

Abg. MUNIR J. SOUKI U.

En esta misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO,
Abg. MUNIR J. SOUKI U.

Asunto: AP71-R-2018-000756