TSJ Regiones - Decisión

AP31-V-2017-000625
PARTE DEMANDANTE: ciudadano JUAN MANUEL RODRIGUEZ TEXEIRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V- 12.056.054, en su condición de Apoderado General de la ciudadana MARIA ISABEL TEXEIRA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, viuda, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V- 6.457.594.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados ANDRES SALAZAR RUIZ y ROLANDO VENEGAS CALDERON, titulares de las cedulas de identidad Nros V-4.507.960 y E-81.651.265 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 69.791 y 73.002, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil “SUPERMERCADO JOJETE, C.A., cuya ultima modificación de sus estatutos quedó inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha treinta y uno (31) de julio de dos mil (2000), bajo el Nº 36, Tomo 441-A-Qto, en la persona de la ciudadana ANA RAMONA INFANTE, venezolana, mayor de edad y portadora de la cedula de identidad Nº V-4.962.131.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados DUBRASKA CECILIA URREA RODRIGUEZ y YONY YGLESIAS, titulares de las cedulas de identidad Nros V-419.672.645 y V-20.034.625 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 226.367 y 223.723, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.
SENTENCIA: DEFINITIVA

-II-
Correspondió a este Juzgado, conocer y decidir luego de la distribución de causas efectuada, la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL interpuesta por el ciudadano ROLANDO VENEGAS CALDERON, en su carácter de apoderado judicial del arrendador ciudadano JUAN MANUEL RODRIGUEZ TEXEIRA, actuando con el carácter de apoderado general de la ciudadana MARIA ISABEL TEXEIRA DE RODRIGUEZ, mediante libelo de demanda presentado en fecha cinco (5) de diciembre de dos mil diecisiete (2017), ante la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; la cual quedó admitida por este Tribunal mediante auto de fecha siete (7) de diciembre de dos mil diecisiete (2017), y se ordenó sustanciar la misma por los tramites del juicio oral contenido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordenándose el emplazamiento de la sociedad mercantil “SUPERMERCADO JOJETE, C.A., en la persona de la ciudadana ANA RAMONA INFANTE.
Expone el apoderado judicial del demandante en su libelo de demanda los siguientes hechos y peticiones:
Que su representado celebro contrato de prorroga legal con la sociedad mercantil SUPERMERCADO JOJETE, C.A., cuyo objeto fue un local comercial distinguido con el Nº 13, que forma parte integrante del Centro Comercial, Las Adjuntas, calle el Rio, Parroquia Macarao, Municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, los Teques, en fecha dieciséis (16) de septiembre de dos mil catorce (2014), inserto bajo el No. 27, Tomo 303 y que posteriormente firmaron un ADDENDUM MODIFICATORIO DE PRORROGA LEGAL, documento privado de fecha 16 del mes de septiembre del año 2015, en dicho addendum el Arrendador y Arrendataria, de común acuerdo voluntario modifican las cláusulas cuarta, quinta y octava del documento autenticado de prorroga legal, antes identificado.
Adujo que en la cláusula tercera indicaba la duración del contrato de arrendamiento el cual fue convenido un (1) año fijo e improrrogable, contado a partir del primero (1) de septiembre del 2014, hasta el treinta (30) de agosto de 2015, quedando convenido entre las partes que con dicho contrato se termina el cumplimiento de la prorroga legal correspondiente.
Que la cláusula quinta del mismo contrato del arrendamiento de prorroga legal establece que si la arrendataria no entregare el inmueble para la fecha de terminación del contrato de prorroga legal, es decir, el 30/08/2015, o en el caso de que el contrato fuere rescindido de pleno derecho por incumplimiento de su parte, pagará como cláusula penal en compensación de los daños y perjuicios causados por su incumplimiento, la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (BS. 1.500,00) por cada día de retraso hasta el día de la entrega definitiva del inmueble, en el mismo buen estado de uso y conservación en que lo recibe completamente desocupado de personas y bines. Asimismo indicó que la cláusula sexta establece el acuerdo expreso entre las partes y estas así lo aceptan, que con este contrato se culmina con el ejercicio de la correspondiente Prorroga Legal.
Señaló que posteriormente las partes ARRENDADOR y ARRENDATARIA modificaron varias cláusulas del documento de arrendamiento autenticado, atendiendo a las reglas de la prorroga legal máxima, que establece el articulo 26 de la citada ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuya prórroga máxima corresponde a LA ARRENDATARIA es de dos (2) años y convienen en fecha 16 de septiembre de 2015, mediante el documento denominado ADDENDUM ARRENDATICIO, se subsana LA DURACIÓN DE LA PRORROGA LEGAL, que le corresponde a la arrendataria.
Que dichas cláusulas modificatorias suscritas de documento privado forman parte del documento autentica, donde se señaló en la cláusula primera se consideraban vigentes por mutuo y total acuerdo las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento sucrito en fecha 16 de septiembre de 2014, por todo el periodo de un año de prorroga pactada, es decir desde el primero (1) de septiembre de 2015 hasta el treinta (30) de septiembre de 2016, quedando entendido que el presente acuerdo no producía la novación del mismo, ya que solo se había prorrogado su vigencia en el tiempo.
Manifestó que en la cláusula segunda del contrato se indicó el canon de arrendamiento en los siguientes términos, era decir que a partir del mes de septiembre de 2015 y hasta el mes de agosto de 2016, el canon de arrendamiento era por la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00) mensuales, asimismo insistió que en la cláusula tercera quedo convenido que si la arrendataria no entregara el inmueble el día 30/08/2016, pagaría como cláusula penal en compensación de los daños y perjuicios causados la cantidad de dos mil bolívares (2000) por cada días de retraso hasta la entrega definitiva del inmueble.
Que en el encabezamiento de la redacción de la cláusula primera del documento privado, se lee el día treinta (30) de septiembre de 2016, como fecha de culminación de la prorroga legal lo cual era incorrecto y que posteriormente se había enmendado dicho error, relacionado a la culminación de la prorroga legal, ya que le correspondía a la arrendataria dos (2) años de prorroga legal conforme al articulo 26 de la ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Arguyo que el arrendador inicio la relación arrendaticia como persona natural y la empresa SUPERMERCADO JOJETE, C.A., como persona jurídica, mediante contrato autenticado por ante la Notaria Publica Cuadragésimo Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de agosto de 2005, inserto bajo el No. 12, Tomo 38. indicando que posteriormente las partes suscribieron varios contratos de arrendamiento, quedando autenticado el segundo de ellos por ante la Notaria Publica Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de septiembre de 2007, inserto bajo el No. 52, Tomo 68, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria.
Que posteriormente las partes habían suscrito un tercer contrato de arrendamiento el cual quedo autenticado por ante la Notaria Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de septiembre de 2009, inserto bajo el No. 42, Tomo 98, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria. Seguidamente indicó la existencia de un cuarto contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Guacaipuro del Estado Miranda los Teques, suscrito en fecha 21 de septiembre de 2010, inserto bajo el No. 20, Tomo 285, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria, y un quinto contrato autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Guacaipuro del Estado Miranda, Los Teques, en fecha 31 de agosto de 2011, inserto bajo el No. 19, Tomo 280, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria.
Adujo un sexto contrato de arrendamiento el cual quedo autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Guacaipuro del Estado Miranda, Los Teques, en fecha 12 de septiembre de 2012, inserto bajo el No. 40, Tomo 258, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria.
Que antes de la firma del ultimo contrato de arrendamiento el arrendador y arrendataria convinieron, que a la finalización de dicho contrato la arrendataria optaría por la prorroga legal, siendo el ultimo contrato de arrendamiento suscrito por las partes el autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, Los Teques, en fecha 13 de septiembre de 2013, bajo el No. 41, Tomo 280, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria, contrato este que señala en su cláusula tercera que la duración del mismo es de un (1) año fijo e improrrogable, contado a partir del primero de septiembre del 2013 hasta el 30 de agosto de 2014.
Manifestó que los contratos de arrendamiento suscritos por el arrendador y la arrendataria fueron de plazos fijos e improrrogables y las circunstancias que no se hayan previsto prorrogas automáticas implica que el ultimo contrato arrendaticia concluyó el 30 de agosto del año 2014, sin necesidad de desahucio por aplicación de la disposición contenida en el articulo 1599 del Código Civil.
Que la arrendataria tenia conocimiento de la no renovación del contrato de arrendamiento y la procedencia de la prorroga legal arrendaticia, correspondiéndole la prorroga máxima de dos (2) años, es decir a partir del primero de septiembre del año 2014, hasta el treinta (30) de agosto del año 2016.
Insistió que dicha prorroga máxima había vencido y era obligación de la arrendataria la restitución de la posesión del inmueble arrendado al arrendador en las mismas condiciones en que la había recibido por lo que se le debe imponer la consecuencia jurídica de la configuración del desalojo del local comercial de conformidad con el articulo 40, literal G, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Así las cosas, en fecha primero (1) de octubre de dos mil dieciocho (2018) la abogada DUBRASKA CECILIA URREA RODRÍGUEZ, apoderada judicial de la parte demandada se dio por citada en nombre de su representada y consignó escrito contentivo de contestación a la demanda bajo los siguientes términos:
Alegó que su representada se encuentra arrendada en un local comercial, tal y como se evidencia en contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha nueve (09) de octubre del año 2003, quedando inserto bajo el No. 79, Tomo 56, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.
Que era totalmente falso los alegatos de la parte demandante en su libelo de demanda, donde señaló que su poderdante se encuentra arrendada como persona jurídica desde el año 2005, cuando podemos probar que se encuentran arrendados como persona jurídica desde el año 2003.
Manifestó que el ultimo contrato de arrendamiento suscrito entre las partes debidamente autenticado por ante la Notaria Publica, fue suscrito el 16 de septiembre del año 2014, ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro, Estado Miranda, anotado bajo el No. 27, Tomo 303 y en el mismo se estableció en la cláusula tercera la duración del contrato el cual era de un (1) año, fijo e improrrogable, contado a partir del primero (01) de septiembre del año 2014, hasta el treinta (30) de agosto del año 2015, quedando convenido entre las partes que con dicho contrato se termina el cumplimiento de la prorroga legal correspondiente.
Arguyo que en la cláusula quinta de dicho contrato indicaba que si la arrendadora no entregare el inmueble para la fecha de terminación del presente contrato de prorroga legal, es decir, el día treinta (30) de agosto de 2015, o en el caso que el contrato fuere rescindido de pleno derecho, es decir que a términos legales del documento suscrito en el año 2014, la relación arrendaticia y la prorroga legal finalizaban el treinta (30) de agosto de 2015, ya que como la misma cláusula tercera lo indica la relación arrendaticia será por un año fijo e improrrogable, por lo que esta fecha anteriormente indicada corresponde tanto a la fecha de culminación del presente contrato como al vencimiento la prorroga legal, tal como se observa en la cláusula tercera.
Que en la cláusula décima tercera indicaba que cualquier notificación que tenga que hacer la arrendadora a la arrendataria en relación con las obligaciones derivadas del contrato será suficiente que se le haga mediante carta telegrama enviada a la dirección del inmueble arrendado, incumpliendo así la parte demandante la cláusula, por lo que no notifico por ninguna vía su deseo de no renovar la relación arrendaticia.
Señaló que el último contrato de arrendamiento se le anexo un contrato privado entre las partes y de mutuo consentimiento, en el cual se estableció en la cláusula primera que se consideran vigentes por mutuo acuerdo las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha dieciséis (16) de septiembre del año 2014, antes mencionado, por todo el periodo de un (01) año de prorroga pactado, es decir desde el 01/09/2015 hasta el 30/09/2016, quedando perfectamente entendido que el presente acuerdo no produce la novación del mismo, teniendo plena vigencia, pues solo se ha prorrogado su vigencia en el tiempo y ajustado por libre voluntad de las partes.
Que en dicho documento privado se realizó la renovación del contrato por un año más, refiriéndose en la cláusula a una prorroga pactada para el año 2015-2016, no establecieron este lapso como prorroga legal sino como renovación, siguiendo ciertos lineamentos y cláusulas del documento notaria del año 2014, además carecería de coherencia si así fuera, ya que el contrato de arrendamiento 2014-2015 decía en su cláusula tercera que el contrato suscrito fue por un año fijo e improrrogable, por lo que legalmente el contrato privado no entraría como prorroga legal sino como renovación.
Indicó que el articulo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que al transcurrir el lapso de prorroga legal correspondiente se regirán por los lineamientos del ultimo contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por lo que en este caso este ultimo contrato firmado de forma privada fue suscrito como una renovación por un año mas y no como prorroga legal ya que fueron modificadas las cláusulas cuarta quinta y octava del contrato.
En fecha trece (13) de noviembre de dos mil dieciocho (2018) fue celebrada la audiencia preliminar y el día dieciséis (16) de noviembre de dos mil dieciocho (2018) fue fijado los hechos y limites de la controversia, igualmente se aperturó una articulación probatoria de conformidad con el articulo 868 del Código de Procedimiento Civil.
Los días veintidós (22) y veintitrés (23) de noviembre de dos mil dieciocho (2018), los apoderados judiciales de la parte demandada y actor promovieron pruebas, las cuales quedaron admitidas en fecha tres (3) de diciembre de dos mil dieciocho (2018).
En fecha veintiséis (26) de febrero de dos mil diecinueve (2019) fue celebrada la audiencia de juicio conforme a la disposición contenida en los artículos 869 y 870 del Código de Procedimiento Civil.

-III-
DE LA AUDIENCIA ORAL DE JUICIO

Siendo la hora fijada por este Tribunal para llevarse a cabo la audiencia oral, el Tribunal dejó constancia de la presencia de los abogados ROLANDO VENEGAS CALDERON y ANDRES FELIPEZ SALAZAR RUIZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 73.002 y 69.791, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, de igual forma compareció a la mencionada audiencia, la abogada DUBRASKA CECILIA URREA RODRIGUEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 226.367, apoderado judicial de la parte demandada, los cuales hicieron su exposiciones en los siguientes términos: El apoderado judicial de la parte actora expuso lo siguiente:
“En fecha 16/09/2014, previo acuerdo de las partes firmaron un contrato de prorroga legal, en el cual hicieron énfasis en la cláusula tercera que se trata de una prorrogo legal, allí fue fijado solamente un año que contado a partir del 1/09/2014 al 30/08/2015. En esas condiciones la arrendataria acepto la prorroga legal de un año, en ese mismo documento en la cláusula quinta convinieron que la arrendataria entregaría el inmueble el 30/08/2015, que es la terminación de la prorroga legal, en la cláusula sexta las partes se establecieron que con ese contrato se culmina el ejercicio de la correspondiente prorroga legal, siempre se hablo que era prorroga legal, dicho contrato fue firmado con la entrada en vigencia con la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, posteriormente en fecha 16/09/2015 las partes firmaron un ADDENDUM, del contrato suscrito entre las partes en fecha 16/09/2014, en el cual se prorrogo un año mas la prorroga legal iniciando el 01/09/2015 hasta el 30/09/2016, en ese addendum se realizo un ajuste del canon de arrendamiento y se ratifico el número de cuenta donde debía pagar los canones de arrendamiento. Ahora bien a la cadena de contrato de arrendamiento suscritos señalo que el mismo inicio en el año 2005, porque en el año 1999 fue suscrito el mismo como persona natural y en el año 2000, se dio la continuidad de ese hasta el 2005. En el año 2003 a petición de la Arrendataria se suscribió un contrato notariado, a los fines legales de su interés, al mismo tiempo subsistían los dos contratos, uno como persona natural y una como persona jurídica. Insiste que desde el año 2005 donde se inicio la relación arrendaticia y asi fue aceptado por la arrendataria. Manifiesto que actualmente se encuentran ocupando ilegalmente el inmueble por cuanto a fenecido la prorroga legal. Señalo que no han cancelado los canones de arrendamiento de los dos años y medidos que llevan de vencida la prorroga legal. En este estado toma la palabra el abogado ANDRES SALAZAR, apoderado de la parte actora y expone: en tal sentido la demandada durante la contestación. Como en la promoción de pruebas ha venido reconociendo la existencia de una prorroga legal, de manera imprecisa da fecha distinta para el cumplimiento de la misma. Es todo. En este mismo estado toma la palabra la apodera judicial de la parte demandada en su replica: “continuo con lo solicitado en mi petitorio donde pido se cumpla el articulo 26 de la Ley de Regulación d arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, donde según el tiempo que tienen en su carácter de arrendatario la parte demandada le corresponde una prorroga legal de tres (3) años, puesto que el primer contrato de arrendamiento suscrito por las partes fue en el año 2003, y el ultimo contrato autenticado fue suscrito en el año 2014. También me apego al incumplimiento e a cláusula décima del ultimo contrato autenticado el 16/09/2014, donde el arrendador no notifico por ningún medio escrito su voluntad de no renovar nuevamente el, contrato, misma condición que se presento en el addendum. Es Todo. Asimismo toma la palabra el apoderado judicial de la parte demandada a los fines de hacer contra replica: es totalmente falso el alegato señalado por la parte actora en su replica por cuanto la cláusula segunda del contrato suscrita en fecha 06 de marzo de 2014, claramente señala que la única condición para que no operara las prorrogas contractuales de un año es que se debía notificar por escrito y con 60 días de anticipación al vencimiento del mismo su deseo de no prorrogarlo mas. Considerando que el último contrato es decir el addendum no se tome como una renovación sino como prorroga legal a mi representado de correspondía desocupar el inmueble para el primero de septiembre de 2018, y si se tomase en consideración este addendum, como renovación de contrato le corresponde entregar el inmueble para el 1/09/2019. Considero que existe una contradicción de la parte actora al indicar que el contrato suscrito en el año 2014, pertenecía a una prorroga legal de un año improrrogable y Lugo anexa el addendum del año 2015 al 2016, estableció que era el segundo año de prorroga legal ,cuando anteriormente manifestaron que el contrato era improrrogable. En todo, en este estado toma la palabra con su derecho a replica el Abogado ROLANDO VENEGAS, apoderado de la parte actora y expone: Que no es posible que una persona permanezca en un inmueble arrendado sin cancelar el canon de arrendamiento estipulado por las partes, y que el demandado no ha demostrado estar solvente en el pago, violando el derecho de propiedad de su representada. Es todo. Asimismo toma la palabra el apoderado judicial de la parte demandada a los fines de hacer contra replica y expone: en vista que la parte demandante no tuvo la voluntad de comunicarse con los representantes de SUPERMERCADO JOJETE, porque desde un principio actuaron de mala fe para desalojar a mis representado por incumplimiento de contrato decidimos realizar los pagos ante la Oficina de control de Arrendamiento Inmobiliario, con respecto a la prueba de exhibición indico la apoderada de la parte demanda no haberlos traído a los efectos de demostrar el pago, sin embargo manifestó que desde noviembre del 2016 se han realizado los pagos ante Oficina de Control de Arrendamiento Inmobiliario, Numero de Servicio: 1021, expediente No. 2016-0380 de la nomenclatura de esa oficina. Es Todo. En este estado toma la palabra el abogado ANDRES SALAZAR, apoderado de la parte actora y expone: En relación a la prueba de exhibición solicito a este Tribunal de conformidad con el auto dictado por este mismo tribunal que la parte Intimada exhiba en original los documentos contenidos en el escrito de pruebas de la parte actora de no ser asi por cuanto la demandad no ha exhibido ningún tipo de documento debe ser declarado como cierto lo invocado por mi representada y asi le solcito expresamente a este Tribunal que lo declare en su dispositiva. Es Todo.

-IV-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
DEL FONDO DE LO DEBATIDO

Planteada como quedó la controversia en los términos antes señalados, esta Sentenciadora, procede a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido y a valorar las pruebas producidas en el proceso por las partes:
El Apoderado Judicial de la parte actora, en su libelo de demanda, como se ha señalado en este fallo, demando a la arrendataria SUPERMERCADO JOJETE C.A., en la persona de su representante legal ANA RAMONA INFANTE, identificados ut supra, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal de la causa en la siguiente: PRIMERO: En que ha incumplido con sus obligaciones como LA ARRENDATARIA, en ya indicado contrato de arrendamiento PORROGA LEGAL Y ADDENDUM MODIFICATORIO PORROGA LEGAL, por el vencimiento del termino de la PRORROGA LEGAL, cuyo vencimiento de dicho termino consta de documento público y privado que contenga el contrato. SEGUNDO: En el desalojo del inmueble constituido por un local comercial que ocupa LA ARRENDATARIA, ubicado en el Centro Comercial Las Adjuntas Local identificado con el Numero 13, calle el Río, Parroquia Macarao, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene un área de ciento cuarenta y siete metros cuadrados (147,62 mts2) y tiene una mezzanina auxiliar que consta de un (1) solo ambiente y dos (2) sanitarios, cuyas medidas son 5 x 6 x 2.4, 2,40 mts., propiedad de MARIA ISABEL TEXEIRA DE RODRIGUEZ, como consta de documento de propiedad inscrito en el Registro del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 25-06-2011, bajo el No. 17, Protocolo Primero, Tomo 180, entregarlos en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación y solvente en servicios públicos domiciliarios. TERCERO: En entregar a la parte actora, el local comercial objeto del contrato de arrendamiento, completamente desocupado, libre de persona y de bienes, salvo los bienes propiedad de su poderdante que se encuentran en dicho local. CUARTO: Pagar por la vía subsidiaria por concepto de indemnización de daños sufridos por la demandante, la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2000,00) diario por cada dia de retardo o demora en la entrega del inmueble, según lo establecido en el ADDENDUM MODIFICATORIO PRORROGA LEGAL, a partir del primero (01) de septiembre de dos mil dieciséis (2016), fecha en la que culminó la prorrogo legal otorgada y disfrutada íntegramente por la ARRENDATARIA SUPERMERCADO JOJETE, C.A., de conformidad con el articulo 22 numeral 3 del decreto ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial hasta la fecha de la sentencia definitiva. QUINTO: La indexación por ajuste de inflación a que diera lugar, calculado tomando en consideración los índice inflacionarios dados por el banco Central de Venezuela. SEXTO: igualmente solicito que sea condenada la ARRENDATARIA al pago de las costas y costos que genere el presente juicio de desalojo. Asimismo señaló que la demandante se reserva expresamente el ejercicio de cualesquiera recursos, acciones y procedimientos en que en derecho le asisten en protección y preservación de sus legítimos derechos, intereses y garantías constitucionales y legales dirigidas a la entrega y/o puesta en posesión del inmueble objeto de la presente demanda de desalojo.-
Por su parte, la apoderada judicial de la parte demandada solicitó: PRIMERO: Se cumpla la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial articulo 26, donde a la parte demandada le corresponde un prorroga legal de tres (3) años, pues el mismo estuvo en carácter de arrendatario como persona jurídica desde el año 2003 hasta el año 2016, estando arrendado durante once (11) años, obligándose a permanecer legalmente en el inmueble hasta el 30 de septiembre del año 2019. SEGUNDO: Se considere la falta de cumplimiento del último contrato suscrito entre las partes en su cláusula DÉCIMA TERCERA que expone: Cualquier notificación que tenga que hacer LA ARRENDADORA a LA ARRENDATARIA, en relación con las obligaciones derivadas de este contrato será suficiente que se la haga mediante carta o telegrama enviado a la duración del inmueble, incumpliendo así la parte actora, por cuanto no notifico por ninguna vía su deseo de no renovar la relación arrendaticia. TERCERO: Se considere que la parte demandante no adjunto a su libelo de demanda contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Publica Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Libertador del Distrito Capital, de fecha 09 de octubre del 2003, anotado bajo el Nº 79, Tomo 56 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, violando así el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil de Venezuela. CUARTO: se considere el documento privado, anexo al último contrato vigente como renovación de contrato y en ningún caso como prorroga legal tal y como lo indica la parte demandante, ya que no cumple con los requisitos necesarios establecidos por la ley de regulación del arrendamiento de locales comerciales articulo 26, ya que tal y como se indica al comenzar la prorroga legal correspondiente deben regirse por las estipulaciones del contrato vigente para el momento, existiendo en este caso modificaciones de varias cláusulas, convirtiéndolo en una renovación y no una prorroga legal, además de las cláusulas anteriormente expuestas. QUINTO: Solicito en nombre de su apoderada que sea condenada la parte ARRENDADORA, al pago de las costas procesales que genere el presente juicio de desalojo.
Así las cosas establece el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”
En atención a las normas citadas, por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.
En ese sentido, observa este Juzgado, que para demostrar tales circunstancias, la actora trajo al proceso, las siguientes pruebas:
1.- Copia certificada del instrumento poder otorgado por el ciudadano JUAN MANUEL RODRIGUEZ TEXEIRA, de nacionalidad venezolana, de este domicilio y titular de la cédula de identidad de Nro. V- 12.056.054, en su condición de apoderado general de la ciudadana MARIA ISABEL TEXEIRA RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, viuda y titular de la cedula de identidad Nº V- 6.457.594, a los ciudadanos ANDRES SALAZAR RUIZ y ROLANDO VENEGAS CALDERON, titulares de las Cedulas de Identidad Nros V- 4.507.960 y E-81.651.265, respectivamente; autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha seis (6) de octubre de dos mil dieciséis (2016), el cual quedó asentado bajo el Nro. 13, tomo 78, folios 38 hasta 40, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, a los fines de demostrar la representación que se atribuye. Este Tribunal le atribuye valor probatorio conforme a los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; en cuanto a que el ciudadano JUAN MANUEL RODRIGUEZ TEXEIRA en su condición de apoderado general de la ciudadana MARIA ISABEL TEXEIRA RODRIGUEZ, le otorgó poder especial a los ciudadanos ANDRES SALAZAR RUIZ y ROLANDO VENEGAS CALDERON, para que sostuvieran los derechos intereses y acciones ante los Tribunales de la Republica Bolivariana de Venezuela. Así se decide.
2.- Copia Certificada de contrato de Prorroga Legal suscrito por la Arrendadora ciudadana MARIA ISABEL TEXEIRA RODRIGUEZ, con la Arrendataria sociedad mercantil SUPERMERCADO JOJETE, C.A. representada por la ciudadana ANA RAMONA INFANTE, autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Guacaipuro del Estado Miranda, Los Teques, en fecha 16/09/2014, inserto bajo el No. 27, Tomo 303 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, a los fines de demostrar la existencia del mismo. El referido medio de prueba es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, por el contrario fue traído en original por la parte demandada sociedad mercantil SUPERMERCADO JOJETE, C.A., a los fines demostrativo de la suscripción del mismo, este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, en cuanto a la existencia del contrato de prorroga legal suscrito por voluntad de las partes. Así se decide.
3.-Original de documento privado denominado ADDENDUM modificatorio de Prorroga Legal suscrito por la Arrendadora ciudadana MARIA ISABEL TEXEIRA RODRIGUEZ, con la Arrendataria sociedad mercantil SUPERMERCADO JOJETE, C.A. representada por la ANA RAMONA INFANTE, en fecha 16/09/2015, a los fines de demostrar que de común acuerdo modificaron las cláusulas cuarta, quinta y octava del documento autenticado del contrato de Prorroga Legal. Este Tribunal observa que dicho documento no fue impugnado por la parte contra quien se hizo valer en la oportunidad respectiva, por el contrario fue traído en copia simple y reconocido por la parte demandada; en razón de lo cual, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le otorga pleno valor en cuanto a que las partes de común acuerdo modificaron las cláusulas cuarta quinta y octava del contrato de prorroga legal. Así se decide.
4.- Copia certificada de documento de compra venta suscrito entre los Herederos Legítimos de MARIA FERNANDA ARROIL y FRANCISCO DE JESUS TEXEIRA y MARIA ISABEL TEXEIRA de RODRGUEZ, quien a su vez es representada por su hijo ciudadano JUAN MANUEL RODRIGUEZ TEXEIRA, de un local comercial que forma parte del Centro Comercial las Adjuntas, quedando registrado bajo el No. 17, Protocolo Primero, Tomo 18, en fecha veinticinco (25) de junio de dos mil uno (2001), del Registro Publico del Cuarto Circuito, Municipio Libertador del Distrito Capital, a los fines de demostrar el derecho de propiedad sobre el inmueble. El referido medio de prueba es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, en cuanto la compra venta efectuada por los ciudadanos ut supra respecto al inmueble objeto del presente juicio. Así se decide.
5.- Copia Certificada de contrato de arrendamiento suscrita por la Arrendadora ciudadana MARIA ISABEL TEXEIRA RODRIGUEZ, representada por JUAN MANUEL RODRIGUEZ TEXEIRA, con la Arrendataria sociedad mercantil SUPERMERCADO JOJETE, C.A. representada por el ciudadano JOSE PULIDO YANEZ PIÑERO, autenticado por ante la Notaria Publica Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 12/08/2005, inserto bajo el No. 12, Tomo 38 de los libros de autenticaciones llevados por esta notaria, a los fines de demostrar que la existencia de la relación arrendaticia data desde el año dos mil cinco (2005). El referido medio de prueba es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, en cuanto que las partes del presente juicio suscribieron contrato de arrendamiento sobre un local comercial en el año dos mil cinco(2005). Así se decide.
6.-Copia Certificada de contrato de arrendamiento suscrita por la Arrendadora ciudadana MARIA ISABEL TEXEIRA RODRIGUEZ, representada por JUAN MANUEL RODRIGUEZ TEXEIRA, con la Arrendataria sociedad mercantil SUPERMERCADO JOJETE, C.A. representada por el ciudadano JOSE PULIDO YANEZ PIÑERO, autenticado por ante la Notaria Publica Cuadragésima Quinta del Municipio Libertador, en fecha 18/09/2007, inserto bajo el No. 42, Tomo 68 de los libros de autenticaciones llevados por esta notaria, a los fines de demostrar la existencia de la relación arrendaticia. El referido medio de prueba es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, en cuanto que las partes del presente juicio suscribieron contrato de arrendamiento sobre un local comercial en el año dos mil siete(2007). Así se decide.
7.-Copia Simple de contrato de arrendamiento suscrita por la Arrendadora ciudadana MARIA ISABEL TEXEIRA RODRIGUEZ, con la Arrendataria sociedad mercantil SUPERMERCADO JOJETE, C.A. representada por el ciudadano JOSE PULIDO YANEZ PIÑERO, autenticado por ante la Notaria Publica Vigésima del Municipio Libertador, en fecha 24/09/2009, inserto bajo el No. 42, Tomo 98 de los libros de autenticaciones llevados por esta notaria, a los fines de demostrar la existencia de la relación arrendaticia. El referido medio de prueba es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, en cuanto que las partes del presente juicio suscribieron contrato de arrendamiento sobre un local comercial en el año dos mil nueve(2009). Así se decide.
8.-Copia Simple de contrato de arrendamiento suscrita por la Arrendadora ciudadana MARIA ISABEL TEXEIRA RODRIGUEZ, con la Arrendataria sociedad mercantil SUPERMERCADO JOJETE, C.A. representada por el ciudadano JOSE PULIDO YANEZ PIÑERO, autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 21/09/2010, inserto bajo el No. 20, Tomo 285 de los libros de autenticaciones llevados por esta notaria, a los fines de demostrar la existencia de la relación arrendaticia. El referido medio de prueba es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, en cuanto que las partes del presente juicio suscribieron contrato de arrendamiento sobre un local comercial en el año dos mil diez (2010). Así se decide.
9.-Copia Simple de contrato de arrendamiento suscrita por la Arrendadora ciudadana MARIA ISABEL TEXEIRA RODRIGUEZ, con la Arrendataria sociedad mercantil SUPERMERCADO JOJETE, C.A. representada por la ciudadana ANA RAMONA INFANTE, autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 12/09/2012, inserto bajo el No. 42, Tomo 98 de los libros de autenticaciones llevados por esta notaria, a los fines de demostrar la existencia de la relación arrendaticia. El referido medio de prueba es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, en cuanto que las partes del presente juicio suscribieron contrato de arrendamiento sobre un local comercial en el año dos mil doce(2012). Así se decide.
10.-Copia Certificada de contrato de arrendamiento suscrita por la Arrendadora ciudadana MARIA ISABEL TEXEIRA RODRIGUEZ, con la Arrendataria sociedad mercantil SUPERMERCADO JOJETE, C.A. representada por la ciudadana ANA RAMONA INFANTE, autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 13/09/2013, inserto bajo el No. 41, Tomo 280 de los libros de autenticaciones llevados por esta notaria, a los fines de demostrar la existencia de la relación arrendaticia. El referido medio de prueba es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, en cuanto que las partes del presente juicio suscribieron contrato de arrendamiento sobre un local comercial en el año dos mil trece (2013). Así se decide.
11.- Copia simple de una Jurisprudencia de la Sala Constitucional del expediente No. 15-1373, de fecha 11de marzo de 2016, partes AUTOSERVICIOS y REPUESTOS EL PARQUE C.A. vs ESTACIÓN DE SERVICIOS EL PARQUE, C.A. Al respecto este Tribunal la desecha por no guardar relación con lo debatido en el presente juicio. Así se decide.
12.-Copia Certificada de poder especial otorgado por la ciudadana ANA RAMONA INFANTE, en su carácter de directora de la sociedad mercantil SUPERMERCADO JOJETE, C.A., a la abogada DUBRASKA CECILIA URREA RODRIGUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 226.367, autenticado en fecha 08 de noviembre de 2016, por ante la Notaria Publica Octava de Caracas Municipio Libertador, bajo el No. 36, Tomo 239, Folio 128 hasta 130. El referido medio de prueba es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, poder especial dado por la arrendataria ciudadana ANA RAMONA INFANTE, en su carácter de directora de la sociedad mercantil SUPERMERCADO JOJETE, C.A., a la abogada DUBRASKA CECILIA URREA RODRIGUEZ, a los fines de que sostuviera sus derechos por ante los Tribunales competentes en todos los asuntos judiciales. Así se decide.
13.-Copia simple de la Providencia Administrativa No. 070 de fecha 09/08/2017, emitida por la Dirección de Arrendamiento Comercial, a los fines de demostrar que dicho órgano administrativo, declaro terminada la conciliación entre las partes y se agoto la vía administrativa ante la Dirección de Protección Defensa y Promoción Comercial adscrita al Ministerio del Poder Popular de Economía y Finanza, previa la demanda de desalojo. Al respecto este Tribunal la desecha por cuanto no es lo debatido en el presente juicio. Así se decide.
14.- Copia simple del expediente signado con el Nº 2016-0380 aperturado por los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas sede los Cortijos de Lourdes, oficina de control de consignaciones de arrendamientos inmobiliarios, a los fines de demostrar las consignaciones del canon de arrendamiento. Este Tribunal observa que dicho documento no fue impugnado por la parte contra quien se hizo valer en la oportunidad respectiva; en razón de lo cual, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil le otorga pleno valor en cuanto a la apertura ante los Tribunales ut supra para la consignación del canon de arrendamiento. Así se decide.
15.- Copia simple del documento constitutivo estatutario de la sociedad mercantil SUPERMERCADO JOJETE, C.A., Registrada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del distrito Federal y Estado Miranda, en fecha catorce (14) de noviembre de mil novecientos setenta y siete (1977), quedando anotado bajo el Nº 60 Tomo 137-A. El referido medio de prueba es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, en cuanto a la constitución de la referida sociedad mercantil. Así se decide.
16.- Copia simple de Acta de Asamblea Extraordinaria de accionistas de la sociedad mercantil SUPERMERCADO JOJETE, C.A., a los fines de demostrar la venta de la totalidad de las acciones y la modificación de la Junta Directiva, protocolizada ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda de fecha treinta y uno (31) de julio del dos mil (2000) quedando anotado bajo el Nº 36, TOMO 441AQTO. Al respecto este Tribunal la desecha por cuanto no es lo debatido en el presente juicio. Así se decide.
16.- Copia simple de Acta de Audiencia de Conciliación dada ante la Dirección de Arrendamiento Comercial, perteneciente al Ministerio del Poder Popular Para la Economía y Finanzas de fecha veintinueve (29) de julio de dos mil diecisiete (2017) a los fines de demostrar que las partes acudieron a dicho a dicho ente administrativo. Al respecto este Tribunal la desecha por cuanto no es lo debatido en el presente juicio. Así se decide.
Por otro lado, se evidencia de las actas procesales que la ciudadana ANA RAMONA INFANTE, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil “SUPERMERCADO JOJOTE C.A.” promovió lo siguiente:
1.-Poder otorgado por la ciudadana ANA RAMONA INFANTE venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V- 4.962.131, actuando en su carácter de Directora de la sociedad mercantil “SUPERMERCADO JOJOTE, C.A”, a los abogados DUBRASKA CECILIA URREA RODRIGUEZ y YONY YGLESIAS, titulares de las cedulas de identidad Nros V- 19.672.645 y V-20.034.625, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 226.367 y 223.723, respectivamente, autenticado ante la Notaria Publica Trigésima de Caracas Municipio Libertador, en fecha ocho (8) de agosto de dos mil diecisiete (2017), inserta en el Nº 20, Tomo 191 folios 83 hasta 86 de los libros llevados por esa notaria, a los fines de demostrar su cualidad de representar a la sociedad mercantil demandada en el presente juicio. El referido documento es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por delante la Secretaría de este Juzgado, es decir por un funcionario capas de otorgarle fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de lo previsto en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, en cuanto a que la ciudadana ANA RAMONA INFANTE actuando en su carácter de Directora de la sociedad mercantil “SUPERMERCADO JOJOTE, C.A”, le otorgó poder a los abogados DUBRASKA CECILIA URREA RODRIGUEZ y YONY YGLESIAS, para actuar como sus apoderados en la presente causa. Así se decide.
2.- Original de contrato de arrendamiento celebrado entre el ARRENDADOR ciudadano JUAN MANUEL RODRIGUEZ TEXEIRA, actuando en representación de la ciudadana MARIA ISABEL TEXEIRA RODRIGUEZ con la ARRENDATARIA sociedad mercantil “SUPERMERCADO JOJETE, C.A, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha nueve (9) de octubre de dos mil tres (2003), el cual quedó asentado bajo el Nro. 79, tomo 56 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; a los efectos de demostrar que la relación arrendaticia data desde el año dos mil tres (2003).
El referido medio de prueba es un documento público, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado por los funcionarios capaces de otorgarles fe pública y con las solemnidades establecidas para este tipo de instrumentos, y por cuanto el mismo no fue tachado de falso, este Tribunal le atribuye valor probatorio, a tenor de los previsto en los artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, en cuanto a los hechos que el ciudadano JUAN MANUEL RODRIGUEZ TEXEIRA, actuando en representación de la ciudadana MARIA ISABEL TEXEIRA RODRIGUEZ, dio en arrendamiento a la sociedad mercantil SUPERMERCADO JOJETE, C.A,” un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial identificado con el Nº 13, ubicado en el Centro Comercial Las Adjuntas, Calle el Río Parroquia Macarao del Municipio Libertador, Distrito Capital y en el mismo se establecieron que la duración del contrato sería por el plazo de dos (2) años contados a partir del día primero (1) de septiembre de dos mil tres (2003) hasta el día treinta y uno (31) de agosto de dos mil cinco (2005). Así se decide.
Analizados los medios de pruebas emanados por las partes en la presente causa, se observa: Que los hechos admitidos por las partes fueron la suscripción de un último contrato el cual denominaron de prorroga legal, el cual quedo autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, los Teques, en fecha dieciséis (16) de septiembre de dos mil catorce (2014), inserto bajo el No. 27, Tomo 303 y que posteriormente firmaron un ADDENDUM MODIFICATORIO de dicho contrato de prorroga legal, mediante un documento privado de fecha dieciséis (16) del mes de septiembre del año dos mil quince (2015), siendo que lo controvertido en el presente caso se centró en la demostración a las partes si el último contrato suscrito mas el ADDENDUM ut supra, se entendió como renovación de contrato o como una extensión de la prorroga legal.
Igualmente la demostración a la parte actora que la relación arrendaticia comenzó con la suscripción de un contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Cuadragésimo Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha dice (12) de agosto de dos mil cinco (2005) inserto bajo el No. 12, Tomo 38, ya que a su decir a la parte demandada SUPERMERCADO JOJETE, C.A., le corresponden dos (2) años de prorroga legal, por cuanto la relación arrendaticia no era mayor a los diez (10) años y a la parte demandada probar sus dichos en cuanto al inicio de la relación arrendaticia ya que indicó, que la misma había comenzado en el año dos mil tres (2003), estando arrendado durante once (11) años, por lo que le correspondía de prorroga legal, un lapso de tres (3) años, de conformidad con el articulo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario par el Uso Comercial, el cual prevé:
Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración De La Relación Arrendaticia Prorroga Máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) y menos de cinco (5)
años. 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez
(10) años. 2 años
Más de diez (10) años 3 años
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.
Ahora bien, de las pruebas aportadas por las partes y valoradas ut supra se constata que la relación arrendaticia comenzó con un primer contrato celebrado por la Arrendadora ciudadana MARIA ISABEL TEXEIRA RODRIGUEZ, representada por JUAN MANUEL RODRIGUEZ TEXEIRA, con la Arrendataria sociedad mercantil SUPERMERCADO JOJETE, C.A., representada por el ciudadano JOSE PULIDO YANEZ PIÑERO, con una duración de dos (2) años iniciados desde el primero (01) de septiembre de dos mil tres (2003) hasta el treinta y uno (31) de agosto de dos mil cinco (2005), autenticado por ante la Notaría Publica Décima Quinta del Municipio Libertador, en fecha nueve (09) de octubre de dos mil tres (2003), y terminó con un último contrato autenticado por ante la Notaría Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha trece (13) de septiembre de dos mil trece (2013).
Asimismo quedó demostrado que existe un contrato autenticado en fecha dieciséis (16) de septiembre de dos mil catorce (2014), mediante el cual las partes lo denominaron “Contrato de Prorroga Legal”, el cual señaló en la cláusula tercera lo siguiente:
“CLAUSULA TERCERA: La duración del presente contrato será de un año fijo he improrrogable contado a partir del primero de septiembre del presente año del 2014 hasta el 30/08/2015, quedando convenido entre las partes que con ese contrato se termina el cumplimiento de la prorroga legal correspondiente”

Es de hacer notar, que se constata a las actas procesales y asi fue admitido por las partes, que a este último convenio denominado “Contrato de Prorroga Legal”, identificado ut supra se le incorpora un ADDENDUM, mediante el cual las partes señalaron lo siguiente:
“CLAUSULA PRIMERA: Se consideran vigentes por mutuo y total acuerdo las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 16/09/2014, antes mencionado, por todo el periodo de un año, de prorroga pactada, es decir desde el 01/09/2015 hasta 30/09/2016, quedando perfectamente entendido que el presente acuerdo no produce la novación del mismo, teniendo plena vigencia, pues solo se ha prorrogado su vigencia en el tiempo y ajustado únicamente por libre voluntad de las partes…”

De lo anterior expuesto quedo demostrado que la relación arrendaticia terminó por voluntad de las partes el día treinta (30) de agosto de dos mil catorce (2014), por lo que al computarse el lapso desde el inicio hasta su termino, la relación arrendaticia data de mas de diez (10) años ininterrumpidos. Asi se decide.
Ante ello, es menester señalar que para que proceda la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prorroga Legal, y como consecuencia de ello el desalojo, consagrado en el articulo 40 literal “G” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es necesario verificar el tiempo de duración de la relación arrendaticia, tal como fue evidenciado de las pruebas traídas a los autos, y siendo que la relación arrendaticia data de mas de diez (10) años, es forzoso concluir que a la parte demandada le corresponde como prorroga legal el lapso de tres (3) años, por haber permanecido por mas de diez (10) años en el inmueble objeto del presente juicio. Asi se decide.
Así las cosas, observa esta sentenciadora que al haber finalizado el contrato de arrendamiento el día treinta (30) de agosto del año dos mil catorce (2014), y al corresponderle, tres (3) años de prorroga legal a la parte demandada sociedad mercantil SUPERMERCADO JOJETE, C.A., lo cual es obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario, la cual venció el día treinta (30) de agosto de dos mil diecisiete (2017), y como quiera que la presente demanda fue iniciada una vez vencida la prorroga legal, es decir, el cinco (05) de diciembre de dos mil diecisiete (2017), es por lo que debe prosperar en derecho. Y Asi se declara.

IV
DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, incoada por MARIA ISABEL TEXEIRA RODRIGUEZ, representada por JUAN MANUEL RODRIGUEZ TEXEIRA, contra la sociedad mercantil SUPERMERCADO JOJETE, C.A.
SEGUNDO: Se ordena el DESALOJO del inmueble constituido por un local comercial, ubicado en el Centro Comercial las Ajuntas, local identificado con el No. 13. calle el rió, Parroquia Macarao, Municipio Libertador del Distrito Capital.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, al haber resultado totalmente vencida, conforme a lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de marzo del año dos mil diecinueve (2.019). Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
LA JUEZ,

ABG. CAROLINA SISO ROJAS

LA SECRETARIA

MARIA CAROLINA PIÑANGO
En esta misma fecha, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (10:15 a.m.), se publicó y registró la anterior decisión

LA SECRETARIA

MARIA CAROLINA PIÑANGO
CSR/MCPD.-