PARTE ACTORA: SUCESION DE EDUARDO LOPEZ LOPEZ, inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el Nro. J-30908132-2, integrada por los ciudadanos DOLORES MARTIN DE LOPEZ, MARIA DEL ROSARIO LOPEZ y MARTIN y ANDRES EDUARDO TOGNI LOPEZ, de nacionalidad española la primera y venezolana los demás, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. E-549.165, V-11.034.462 y V-23.693.417 respectivamente-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ANTONIO JESUS BRANDO, MARIO ANDRES BRANDO, PAOLA INES BRANDO, PEDRO MIGUEL NIETO, LUIS ALEJANDRO RIVAS y DOMINGO ANTONIO MEDINA, abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.710, 119.059, 131.293, 122.774, 237.900 y 128.661 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil CORPORACION COLLAGE GRES, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, en fecha 01 de Julio de 1988, bajo el Nro. 64, Tomo 1-A-SGDO.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARMINE ROMANIELLO, MABEL CERMEÑO, JOSE GREGORIO ROMANIELLO, NACARID SIFONTES y NELSON JOSE ROMANIELLO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.482, 27.128, 97.265, 106.687 y 128.340, respectivamente.
CAUSA: DESOLOJO DE LOCAL DE COMERCIAL.
EXPEDIENTE: AP71-R-2019-000071 (1118)
CAPITULO I
NARRATIVA
Se inicia el presente juicio en virtud de la demanda interpuesta por la representación judicial de la parte actora, que por insaculación de ley correspondió el conocimiento al Tribunal Decimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue admitida en fecha 17 de julio de 2017, en esa misma fecha se ordeno librar la compulsa una vez consignados los fotostatos correspondientes. Cuyos fotostatos fueron consignados el 03 de agosto de 2017.
En fecha 10 de agosto de 2017, el Tribunal de instancia libro compulsa de citación, cuya resulta consta al folio 20, en el cual el ciudadano Johan González, quien funge como alguacil de ese circuito, expone haberse trasladado a la dirección de la compulsa y estando en la misma le informaron que el ciudadano por el solicitado no se encontraba, en razón de lo cual, no fue efectiva la referida citación.
Seguidamente y previo a la solicitud de la parte interesada, el Tribunal de instancia libro cartel de citación, el cual fue publicado en los diarios el Nacional y Ultimas Noticias. Asimismo, la secretaria dejo constancia de haber fijado el cartel en la referida dirección, y dejo constancia del cumplimiento de las formalidades contenidas en el artículo 223 del código de Procedimiento Civil.
Ulteriormente, y luego de transcurrido el lapso de ley, se designa defensor judicial al ciudadano Manuel Alberto Obregón Pérez, no obstante a ello, el mismo fue revocado nombrando en su lugar a la ciudadana Nancy Tirado, abogada en ejercicio e inscrita en el inpreabogado Nro. 128.946, quien fuera notificada del cargo recaído en su persona el 30 de mayo de 2018, juramentada el 07 de junio de ese mismo año.
El 3 de julio de 2018, comparecen los ciudadanos CARMINE ROMANIELLO y MABEL CERMEÑO, ambos identificados en autos, y en nombre de su mandante se dan por citados en el presente juicio. Asimismo, consignaron poder que acredita su representación judicial.
En fecha 02 de agosto de 2018, comparece la representación judicial de la parte demandada y consigna escrito de contestación al fondo de la demanda con sus respectivos anexos.
Seguidamente, el 08 de agosto de 2018 el Tribunal de instancia fijo la audiencia para el cuarto día siguiente a esa fecha, en la fecha pautada se llevo a cabo la audiencia sin la presencia de la representación judicial de la parte demandada, cuyo acto fue nulo mediante sentencia fechada 20 de septiembre de 2018, y se repuso la causa al estado que se llevara a cabo la audiencia preliminar, ello al quinto día de despacho siguiente a la constancia en autos de la ultima notificación que se haga.
Una vez notificadas ambas partes de la sentencia que repuso la causa, se llevo a cabo la audiencia preliminar con la asistencia de ambas partes los cuales expusieron los alegatos correspondientes. Esto en fecha 01 de noviembre de 2018.
Ulteriormente, el día 06 de noviembre de 2018 el Tribunal de instancia dicto auto donde fijo los límites de la controversia, quedando la causa abierta a pruebas por cinco días de despacho siguientes a esa fecha.
Asimismo, el apoderado judicial de la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas en fecha 12 de noviembre de 2018.
Seguidamente, la representación judicial de la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas.
El 15 de noviembre de 2018, el Tribunal de instancia dicto auto mediante el cual admite las pruebas, asimismo, fijo la audiencia oral para el trigésimo (30) día de despacho siguiente a esa fecha.
Llegado el día para la celebración del debate oral, al mismo comparecieron ambas partes, el juez de instancia declaro con lugar la demanda de desalojo y condeno a la parte demandada al pago por conceptos de cánones de arrendamiento reputados como insolutos correspondientes a los meses de mayo y junio de 2017, y los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva del bien inmueble, se condeno en costas.
El 04 de febrero del año que discurre, la representación judicial de la parte demandada, apelo de la sentencia.
El extenso del fallo fue dictado por el juzgado de instancia en fecha 05 de febrero de 2019.
Mediante auto de fecha 13 de febrero 2019, el Tribunal de instancia oyó la apelación en ambos efectos, en consecuencia, se ordeno remitir el expediente a la instancia correspondiente. El cual fue remitido mediante oficio 050-2019 de esa misma data.
Actuaciones ante esta alzada
Recibido como fue el expediente en fecha 19 de febrero del año que discurre, el 20 de ese mismo mes y año este Tribunal fijo el vigésimo (20) día de despacho siguiente a los fines de que las partes presenten los informes correspondientes.
En fecha 11 de abril de 2019, la representación judicial de la parte actora consigna escrito de informes.
El 12 de abril de 2019, la representación judicial de la parte demandada consigna escrito de informes.
Seguidamente, el 29/04/2019 la representación judicial de la parte actora consigna escrito de observación, asimismo, en fecha 02/05/2019 la representación judicial de la parte demandada presenta escrito de observaciones.
CAPITULO II
MOTIVA
Corresponde el conocimiento de la presente apelación a esta superioridad en virtud de la insaculación de ley; recurso que fue ejercido por la representación judicial de la parte demandada, en fecha 08 de febrero de 2019, contra la sentencia proferida por el Juzgado Decimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
A los fines de pronunciarnos respecto a la apelación que nos concierne, pasa quien suscribe a señalar los alegatos planteados por ambas partes, tanto en su escritos iníciales, es decir libelo y contestación, como sus respectivos escritos de informes:
En cuanto a los alegatos de la parte actora, está en su libelo de demanda señalo lo siguiente:
“Expone la representación judicial de la parte actora, que cedió en arrendamiento a la Sociedad Mercantil CORPORACION COLLAGE GRES, C.A., un inmueble identificado como un galpón Nro. 20-2-B, ubicado en la Calle Lecuna, de la Urbanización Lecuna, Boleíta Sur, Municipio Sucre del estado Miranda, como se constata de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de Abril de 2015, bajo el Nro. 8, Tomo 57. Que el referido inmueble fue destinado para el uso comercial, y según la cláusula primera y segunda del contrato se convino que el lapso de duración sería de un (01) año fijo contado desde el 01 de Julio de 2014; que el canon de arrendamiento inicial fue establecido en la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000) mensuales más el Impuesto al Valor Agregado I.V.A., los cuales debían ser pagados puntualmente dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes vencido, tal y como señala la cláusula cuarta del contrato. Alegan igualmente que el último canon de arrendamiento mensual fue establecido en la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL QUINIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 140.588,94), y que la arrendataria ha incumplido con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento establecidos en la cláusula cuarta del contrato, y que a pesar de los muchos requerimientos extrajudiciales que le han sido hechos, la arrendataria dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo y Junio de 2017, causando un perjuicio en el patrimonio de la arrendadora, los cuales suman un total de DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL CIENTO SETENTA Y SIETE BOLIVARES CON OCHENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 281.177,88) a razón de CIENTO CUARENTA MIL QUINIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 140.588,94), que el incumplimiento antes descrito de pagar las pensiones arrendaticias, otorga al arrendador a solicitar conforme al literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a desalojar y entregar al arrendador el bien inmueble objeto del contrato, completamente desocupado libre de bienes y personas, en las mismas perfectas y solventes condiciones en las cuales lo recibió al inicio de la relación contractual. A pagar por concepto de daños y perjuicios la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL CIENTO SETENTA Y SIETE BOLIVARES CON OCHENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 281.177,88), equivalente a los meses de arrendamiento insolutos y los que se sigan venciendo hasta la entrega total y definitiva del inmueble y en último lugar las costas y costos correspondientes. Estimó la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL CIENTO SETENTA Y SIETE BOLIVARES CON OCHENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 281.177,88), equivalentes a NOVECIENTOS TREINTA Y SIETE CON VEINTICINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (937,25 UT).
En La Oportunidad Procesal Correspondiente, la parte demandada contesta en los Siguientes Términos:
“En primer lugar niegan, rechazan y contradicen los hechos narrados como el derecho invocado en su contra por no ser ciertos los hechos descritos por el actor en su escrito libelar. Que es completamente falso que su representada haya dejado de cumplir con sus obligaciones derivadas del contrato, ya que en ningún momento dejó de cancelar los meses correspondientes a mayo y junio de 2017, tal y como narra la parte actora y que suman un total de DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL CIENTO SETENTA Y SIETE BOLIVARES CON OCHENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 281.177,88), pues así se constatará del acervo probatorio que se promoverá; que los dos (02) meses demandados fueron cancelados al día, que por lo general son cancelados depósitos de hasta tres (03) cánones por mes, lo cual se evidencia de los recibos y depósitos que se consignarán en el lapso probatorio correspondiente, en consecuencia: a) niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes, los hechos y en el derecho invocado, que su representada tenga que desalojar el bien inmueble desocupado y libre de bienes y personas, en las mismas perfectas y solventes condiciones; b) niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes, los hechos y en el derecho invocado, que su representada deba pagar por concepto de daños y perjuicio la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL CIENTO SETENTA Y SIETE BOLIVARES CON OCHENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 281.177,88), equivalentes a meses insolutos y los que se sigan venciendo; c) niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes, los hechos y en el derecho invocado, que deban pagar las costas y costos del proceso incluyendo los honorarios correspondientes de los abogados. Igualmente, alega que lo que pretendió el arrendador fue hacer caer el mora al arrendatario, razón por la cual se hizo uso de la posibilidad de hacer los depósitos en la cuenta de la sucesión, cosa que se siguió haciendo de forma constante y permanente, con lo cual se evidencia que la arrendataria cumplió con todas y cada una de sus obligaciones y por ende no hay ninguna violación del contrato de arrendamiento, por lo que la acción debe ser declarada sin lugar. En tercer lugar, que la demandada no se encuentra insolvente y que fue la usanza del contrato la cancelación de la forma que se venía haciendo, que en una serie de situaciones falsas por parte del demandante, quieren ocasionar un grave daño a la demandada, por lo cual debe ser declarada la temeridad de la acción incoada. En cuarto lugar, que de todos los hechos expresados por la parte actora, lo único cierto es la existencia de un contrato de arrendamiento, el cual se mantiene vigente en virtud de que la demandada se ha mantenido de forma ininterrumpida en el local comercial arrendado y ha cumplido con la contraprestación que le impone la relación, la cual es pagar; que es muy importante diferenciar la acción de desalojo por falta de pago de la posible mora del deudor, y que la parte que invoca la mora no puede accionarla si consiente recibir el pago después de vencido el termino. Que la demandada cumplió con la obligación de pagar y la actora aceptó el pago y que si hubiere incurrido en mora, esta fue tolerada por la actora, o pudiendo exigir el desalojo debido a lo que la doctrina llama presunción de aquiescencia. Que en consecuencia la demandada ha cumplido con la carga procesal de demostrar la solvencia, logrando enervar la pretensión de la actora. En quinto lugar, alega que la arrendataria se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados, que no debe operar el desalojo y que por no haber plena prueba de los hechos que motivan la demanda, la misma debe ser declarada sin lugar con condenatoria en costas para la parte demandante.
Ante Esta Alzada.
Siendo la oportunidad procesal para presentar los informes, la representación judicial de la parte actora consigna el mismo en fecha 11/04/2019, en el cual realiza los mismos alegatos que relata en el libelo de la demanda, y en la audiencia preliminar y de juicio, por tanto considera quien aquí suscribe que no es necesario volverlos a transcribir por cuanto se encuentran señalados en el identificativo denominado “alegatos de la parte actora”, igualmente solicitan que la apelación intentada por la representación judicial de la parte demandada, sea declarada sin lugar, y en consecuencia se confirme en todas y cada una de sus partes el fallo emitido por el Tribunal A-quo con base a los alegatos expuestos.
La representación judicial de la parte demandada, consigna informe ante esta alzada, el día 12/04/2019, en el cual señaló lo siguiente:
En el capítulo tercero aduce que la presente causa debe ser inadmisible por cuanto en el libelo se señalo un contrato de un año y se acompaño a ello un contrato que en su clausula tercera señala que el contrato es de tres año, desde el 01 de mayo de 2015 hasta el 30 de abril de 2018, por lo cual solicita se analice la naturaleza del contrato consignado, en contra del contrato demandado en el libelo, en cuanto a su jurisdicción plena se refiere, en virtud de que la parte actora, baso su pretensión en el desalojo de un local comercial, por falta de pago cuando la acción de desalojo se aplica a los contratos a tiempo indeterminado, por lo que la acción intentada por el demandante no es el iter correcto, circunstancia que se desprende de un contrato consignado y otro demandado, lo cual a su decir constituye indefensión, violación al debido proceso, y al derecho a la defensa, por la confusión creada, ya que el contrato consignado es a tiempo determinado, por tres años fijos.
Por otro lado, consigna carta que identifica como acuerdo suscrito entre las partes, así como una supuesta alianza entre las partes de fecha 25 de abril de 2017, recibida el 31 de mayo de 2017, por el abogado José Gregorio Romaniello quien es apoderado judicial de la parte demandada, en la cual señala que “ para determinar el nuevo canon, utilizando la variaciones del INPC, entre marzo de 2016 y marzo de 2017, en el rubro Bienes y Servicios, relativo a que el canon no puede determinarse, debido a que, hasta la fecha, dicha información, no hay sido publicado por el Banco Central de Venezuela…” aduciendo que los diversos conciertos celebrados entre el abogado Romaniello, y los integrantes de la sucesión quedaron en letra muerta, sin embargo ex profeso se ejerció esta acción con dos contratos, uno demandado, y el otro acompañado, aduciendo que será posible una sentencia bajo el hecho que se demandado un contrato y se trajo otro, solicitando con ello se corrija silogística y hermenéuticamente, interpretando las actas, por la jurisdicción que tiene como juez superior.
Asimismo, identifica una serie de pagos realizado que según sus dichos consisten en la forma consuetudinaria de pago de los cánones de arrendamiento, señalando que los cánones correspondientes a mayo de 2016 a abril de 2017, equivalente a un año, se pagaron el 19 de mayo de 2016. Que los meses de mayo de 2015 a abril 2016, equivalentes a un año, se pagaron el 20 de abril de 2015. Que el primer pago se realizo directamente, a la ciudadana dolores de López, el 10 de mayo de 2016 por un monto de Bs. 500.000,00. Un segundo pago, se hizo el 11 de mayo de 2016, por Bs. 500.000,00. Un tercer pago se hizo el 12 de mayo de 2016, por Bs. 500.000,00.y un cuarto pago, se hizo el 12 de mayo de 2016, por Bs. 6.752.,57 respectivamente, los cuales fueron debidamente recibidos por una de las integrantes de la sucesión demandante en fecha 09/05/2016 y 15/05/2016 respectivamente. Todos depositados en a la cuenta de la sucesión, lo cual constituye la costumbre entre las formas de proceder de los contratantes. Aduciendo que la obligatoriedad es pagar y su representado siempre pago conforme a la costumbre invocada, si no hay obligatoriedad no es costumbre. Es un requisito de la norma consuetudinaria se quiere decir con ello que la regla consuetudinaria se practica en el convencimiento de que es una norma vinculante, de que es derecho, pues existe el deber de cumplirla y el deber de cumplirla consistió en que los alquileres primero, se convenían y luego se pagada, pero la sucesión actuó de mala fe cuando ejerció la presente acción, en contra de la costumbre reiterada, entre las formas de proceder. Los acuerdos señalados demuestran la reiterada manera de proceder, conforme lo demuestra el contenido y firma que de ellos se desprende, como cumplimiento de lo pactado entre el arrendador y arrendatario.
En atención a lo expuesto, solicitan que de no ser declarada inadmisible la presente acción, se analicen los acuerdos marcados A, B, C y D con los cuales se demuestra la costumbre, como elemento judicial que ha de servir como base, para determinar que la demanda fue ejercida en contra de las normas que debían regirla. Por ello solicita la revocatoria del A-quo y así lo piden.
La representación judicial de la parte actora, presenta escrito de observaciones, en fecha 29/04/2019, señalando lo siguiente:
En primer término señala que la parte accionada formulo nuevos alegatos para desvirtuar la demanda que dio inicio a este juicio y que según se desprende de su propio escrito de informes, consta en el capitulo segundo del mismo, que no opuso estas defensas en ninguna de las etapas anteriores de este juicio de desalojo por lo que resultan extemporánea estos nuevos alegatos, pues ninguno de los mismos fue opuesto en la contestación a la demanda de desalojo y por lo tanto, no debe ser admitidas por este juzgado superior, en virtud de lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil.
En virtud del referido artículo, es evidente que la sentencia dictada por el Tribunal Decimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, estuvo completamente apegada a lo alegado y probado en autos, razón por la cual no procede en esta oportunidad oponer nuevas defensas que ni siquiera formaron parte de lo debatido durante el desarrollo de la primera instancia de este juicio.
En este sentido, en el capítulo tercero de dicho escrito de informes, la representación judicial de la parte demandada le solicita al Tribunal Superior, que como punto previo decida sobre una supuesta inadmisibilidad de la acción propuesta, la cual no fue opuesta en la contestación de la demanda y mucho menos en la audiencia de juicio llevada ante el Tribunal a quo.
Esta supuesta inadmisibilidad de la acción carece de todo fundamento, ya que ha sido sustentado por la parte demandada señalando la supuesta existencia de un contrato de arrendamiento distinto al presentado junto al libelo de la demanda, lo cual no tiene sentido ya que en este libelo de la demanda se describió el contrato de arrendamiento que regulo la relación arrendaticia con todos los datos de autenticación, por lo cual no hay imprecisión alguna con respecto a este, menos cuando consta en autos que dichos datos de autenticación corresponden al contrato de arrendamiento consignado en copia simple signado “B”, a todo evento consignan a este superioridad contrato de arrendamiento autenticado en original, constante de seis 06 folios útiles.
También la representación judicial de la parte demandada quiso justificar esta supuesta inadmisibilidad de la acción, en la infundada indeterminación de la duración del arrendamiento, lo cual tiene menos sentido aun, debido a que estamos ante una relación arrendaticia regulada bajo las normas contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, donde solo tiene cabida las demandas de desalojo, según lo establecido en su artículo 40, por lo que evidentemente esta representación se ajusto a la mencionada norma, al haber interpuesto esta demanda conforme a la acción que permite la ley especial que rige la materia.
Como consecuencia de lo anterior, es evidente que la representación judicial de la parte demandada, al verse totalmente vencida en la primera instancia cambio de estrategia y ahora procede a emplear estas nuevas defensas extemporáneas, que como hemos observado, tampoco desvirtúan el incumplimiento demandado.
Es por ello que solicitan a este Juzgado Superior que no admita y deseche tales alegatos, en virtud de que son evidentemente improcedente y simplemente son empleados en esta oportunidad para intentar extraer consecuencias inexistentes a hechos que no son de debate en este juicio.
Asimismo, observan que los nuevos alegatos, exclusivamente se refieren a hechos impertinentes, ya que de ninguna manera se refieren al pago oportuno de los cánones de arrendamiento mensual demandados o la modificación de la obligación contractual de la demandada de pagar oportunamente el canon de arrendamiento mensual dentro de los primeros cinco días de cada mes vencido, solicitando que tampoco admita dichos alegatos en función de los antes expuesto.
Con respecto a las pruebas documentales que acompañaron a dicho escrito de informes en segunda instancia, las cuales se refieren a una supuesta carta, unos presuntos recibos de pago y unas hipotéticas transferencias, las impugnan y desoncen, por lo que solicitan a este Juzgado que tampoco las admita, pues ninguna de estas documentales fue promovida oportunamente y tampoco constituye las clase de probanza que pueden presentarse en esta etapa del juicio, tal como lo señala el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente, destacan que el Tribunal A quo en su sentencia de primera instancia valoro la totalidad de los alegatos y las pruebas presentadas en el expediente y conforme a esto determino que los demandados se encuentran incurso dentro de la causal del literal “a” del artículo 40 del Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por todo lo antes expuesto, solicitan a este Juzgado que sustancie este escrito conforme a derecho y que la apelación intentada por la representación judicial de la parte demandada sea declara sin lugar, y en consecuencia se confirme en todas y cada una de sus partes el fallo emitido por el Tribunal A-quo, con base a los alegatos expuestos.
En fecha 02 de mayo de 2019, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de observaciones en el cual ratifica los alegatos esgrimidos en su escrito de informe y alega la inepta acumulación de pretensiones en virtud que la parte actora solicitó el desalojo y consecuencialmente el pago por daños y perjuicios causados a su representada los cuales asciende a la cantidad de Bs. 281.177,88 equivalentes a los dos meses de arrendamiento insoluto, y el pago de los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega total y definitiva del inmueble, en virtud que según sus dichos la actora reclama el desalojo conjuntamente con el pago de los cánones adeudados, resaltando que se acumularon dos pretensiones que se excluyen entre y/o que son contrarias entre sí.
Asimismo, señala que la acción de cobro de los cánones insolutos, no fue planteada por la demandante, de manera principal, sino como subsidiaria una de la otra, apreciándose según sus dichos que ambas pretensiones, persiguen finalidades disimiles, tal como ocurre cuando se demanda la resolución y el cumplimiento de un contrato de manera principal, en una de ella se pretende acabar con el vinculo o nexo contractual y en la otra, por el contrario, se persigue el cumplimiento de la pactado.
Por último, solicita se declare con lugar la apelación ejercida, por su representada, legal y oportunamente, contra la decisión recurrida, dictada por el Juzgado Decimo Séptimo de Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas de la Circunscripción judicial del área Metropolitana de Caracas; que como consecuencia de la declaratoria con lugar de la apelación interpuesta se revoque la precitada sentencia, con expresa condenatoria en costas para la parte demandante declarando sin lugar la demanda de desalojo accionada.
La sentencia recurrida es del tenor siguiente:
“…omissis… Así planteada la controversia, cuyos límites fueron fijados por la demanda y su contestación, en que la parte actora demanda el desalojo en virtud del incumplimiento de la demandada en su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo y Junio de 2017, causando perjuicios que suman un total de DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL CIENTO SETENTA Y SIETE BOLIVARES CON OCHENTA Y OCHO CENTIMOS (BS. 281.177,88), a razón de CIENTO CUARENTA MIL QUINIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (BS. 140.588,94), por cada mes demandando como insoluto, hecho que quedó controvertido cuando la parte demandada alegó como falso que su representada dejo de cumplir con las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento y que no dejó de cancelar los meses de Mayo y Junio de 2017 por los montos antes señalados, arguyendo que esos dos (02) meses fueron cancelados al día, ya que por lo general los cancelaba adelantados, haciendo depósitos de hasta tres (03) cánones por mes. Ahora bien, de lo anteriormente señalado aprecia esta sentenciadora que la acción interpuesta es del desalojo del inmueble dado en arrendamiento, con fundamento en el supuesto de hecho contenido en el literal “a”, del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual señala:
Artículo 40. Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”
De lo anterior tenemos, que constituye una causal para la procedencia de la acción de desalojo que el arrendatario no cancele los cánones de arrendamiento en la forma y oportunidad estipulada; en el caso de autos, el contrato suscrito entre ambas partes, establece textualmente en su clausula cuarta que: (…) “Esta suma será pagada por EL ARRENDATARIO, a la firma del presente Contrato y EL ARRENDADOR, entregará en el mismo acto todos los recibos correspondientes al pago del año de arrendamiento, por medio de depósito o transferencia a la Cuenta Corriente del Banco Mercantil N° 01050030301030271887 a nombre de la ciudadana DOLORES MARTIN DE LOPEZ, previamente identificada. El canon mensual de arrendamiento se incrementará anualmente según lo indica el artículo 33, numeral 1 de la Ley, sin necesidad de negociación de ningún tipo, más los montos equivalentes al I.V.A., pagándose mensualmente en los primeros cinco (05) días de cada mes vencido, mediante cheque, depósito o transferencia a la Cuenta Corriente antes identificada” Ahora bien, conforme a lo antes expuesto, efectivamente las partes deben probar todos los alegatos realizados en el iter procesal, sin embargo, no corresponde a la parte actora probar la insolvencia de la parte demandada pues los documentos que servirían de fundamento para respaldar dicha afirmación, provendrían de la propia parte actora, careciendo esta de absoluta legitimidad debido a la naturaleza del caso bajo estudio, como refuerzo a lo antes expuesto, se encuentra lo establecido en la sentencia número RC.000604 emanada de la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, de fecha 10 de diciembre de 2.010, la cual establece:
“…Si el demandante indica que el arrendatario no ha pagado, no tiene la carga de acompañar recibos no cancelados, pues en definitiva estos instrumentos manan del propio demandante y no los puede utilizar como medios probatorios. Nadie puede construirse su propia prueba.
Es al demandado, el arrendatario, a quien corresponde probar que sí pago los cánones de arrendamiento, acompañando los recibos que le haya suministrado el arrendador con la indicación del pago del canon, para demostrar su solvencia y la improcedencia de la demanda resolutoria.
Por lo tanto, es en definitiva al arrendatario a quien correspondía demostrar que sí pagó los cánones de arrendamiento, y resultaba intrascendente, desde el punto de vista probatorio, los dieciocho recibos no pagados acompañados por el demandante en la oportunidad probatoria. La carga de la prueba la tenía el arrendatario en cuanto a su solvencia….”
Ahora bien, de acuerdo al criterio señalado anteriormente, a quién corresponde demostrar el cumplimiento de su obligación contractual de cancelar los cánones de arrendamiento es a la parte demandada, en virtud de los alegatos esgrimidos por la parte actora en el presente caso, respecto a la obligación de pagar los cánones y su oportunidad correspondiente, la misma quedó fatalmente establecida tal y como se desprende de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, es decir, dentro de los cinco (05) días de cada mes vencido, mediante cheque, depósito o trasferencia en la cuente descrita en el precitado contrato de arrendamiento.
Del acervo probatorio que riela a las actas que conforman el expediente, y especialmente de las pruebas consignadas por la demandada tendientes a demostrar el pagos de los cánones de arrendamiento realizados por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), se evidencia que los meses alegados por la parte actora como no cancelados (Mayo y Junio de 2017), fueron depositados de manera extemporánea, específicamente el 08 de Agosto de 2017, y no dentro de los cinco primeros días de cada mes vencido tal y como establece el contrato suscrito por ambas partes, evidenciándose con meridiana claridad el pago extemporáneo por tardío de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo y Junio de 2017, conforme se desprende del contenido de los comprobantes de ingresos de consignaciones del expediente signado con el numero 2017-0262, presentados por la parte demandada.
Igualmente, respecto al hecho de que la parte actora pretendió que la arrendataria incurriera en mora para así demandar el desalojo, considera este tribunal difícil de perpetrar dichas maquinaciones, pues en el caso bajo estudio sorprender en su buena fe a la arrendataria y eludir recibir canon alguno resulta cuesta arriba, cuando en el cuerpo del mismo contrato se establece la forma de pago, la cual dicho sea de paso, evita la mora deliberada del arrendatario, ya que es a través de depósito, cheque o trasferencia, tal y como establece el contrato, el modo en que se debieron hacer los pagos, y estos mecanismos antes descritos en ningún momento plantean necesariamente la posibilidad de un encuentro personal y que por ende el arrendador se demore en el recibimiento de del pago arrendaticio.
Bastaba solamente que el arrendatario, para no quedar insolvente en los meses alegados de Mayo y Junio de 2017 y que ocasionan la presente acción de desalojo, solo depositara el monto del canon de arrendamiento en la cuenta bancaria estipulada contractualmente y en la fecha correspondiente, para que no pudiera alegarse su insolvencia, ya que si el arrendador en el supuesto de que demandare por desalojo y que no le haya entregado los recibos a la arrendataria, era más que suficiente para demostrar su solvencia, la promoción de una prueba de informes ante el banco donde el contrato estipulaba debían hacerse lo pagos y allí el tribunal haber corroborado si estos se habían realizado en la forma y fecha contractualmente pactada.
En consecuencia este tribunal determina que, no fueron realizados los pagos correspondientes a los meses de Mayo y Junio de 2017, en los lapsos correspondientes para tal fin, ni en la forma estipulada contractualmente, sino que fueron hechos en el mes de agosto de 2017, a través de la oficina de consignaciones OCCAI, y que tampoco fueron realizados los pagos en la cuenta bancaria destinada contractualmente para tal fin, no cabiendo la posibilidad de excusarse de la arrendataria bajo el pretexto de que la arrendadora provocó la mora y así se decide. VI DISPOSITIVA Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO, intentada por la SUCESION DEL SEÑOR EDUARDO LOPEZ LOPEZ en contra de la sociedad mercantil CORPORACION COLLAGE GRES C.A, ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente decisión. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada sociedad mercantil CORPORACION COLLAGE GRES, C.A., a la entrega material real y efectiva libre de bienes y personas y en el mismo estado de conservación en que lo recibió a la SUCESIÓN DEL SEÑOR EDUARDO LOPEZ LOPEZ el bien inmueble constituido por un Galpón distinguido con el número 20-2-B, ubicado en la Calle Lecuna de la Urbanización Lecuna, Boleíta Sur, Municipio Sucre del estado Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de setecientos diez metros cuadrados con treinta y cuatro centímetros (710,34 mts2).
TERCERO: Se condena a la parte demandada sociedad mercantil CORPORACION COLLAGE GRES C.A., al pago por concepto de daños y perjuicios de la cantidad de DOS BOLIVARES SOBERANOS CON OCHENTA Y UN CENTIMOS (BsS. 2,81) equivalente a los cánones de arrendamiento reputados como insolutos correspondientes a los meses de mayo y junio de 2017, y los que se sigan venciendo hasta la total entrega definitiva del bien inmueble arrendado.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en el proceso.
Regístrese, publíquese.- Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cinco (5) días del mes de febrero de dos mil diecinueve. Año 208º de la Independencia y 159º de la Federación.”
Punto Previo
Antes de emitir pronunciamiento sobre el fondo de la presente causa, considera necesario quien suscribe pronunciarse sobre los siguientes puntos:
1- Respecto del alegato de la accionada señalado en un escrito posterior a la consignación de su informe, en el que indica que existe una disconformidad con los días de despacho transcurrido ante este Tribunal y los señalados en el calendario del mismo, específicamente con el día martes 9 de abril de 2019, que presenta una marca que a su decir se presta a confusión en el momento de computar los lapsos procesales. Al respecto, considera esta Alzada que los días no despachados se encuentran debidamente marcados como tal en el calendario llevado por este Despacho, Ahora bien, como quiera que existe en el día 9 de abril una marca diferente a la de los días no despachados el cual según lo alegado, le produjo a la representación judicial de la parte demandada una confusión en su computo para la consignación tempestiva de su informe, este Juzgador a los fines del resguardo del derecho a la defensa, igualdad de las partes, el debido proceso y demás principios de protección constitucional, tiene como tempestivo el informe presentado por la referida representación judicial de la parte accionada, procediéndose a observar los alegatos allí planteados y así se declara.
2- A tenor de lo anteriormente expuesto, con respecto a la inadmisibilidad de la acción planteada por la representación judicial de la parte demandada en el escrito de informes presentados ante esta alzada, con vista al hecho que en el libelo de la demanda se señalo por un lado que el contrato tiene una duración de un año fijo contado a partir del 01 de julio de 2014 y se acompaño a dicho libelo un contrato cuya duración es de tres años contados a partir de 01 de mayo de 2015 al 30 de abril de 2018, desconociendo el referido contrato y aduciendo que dicha situación le crea estado de indefensión por la confusión creada, ya que tal divergencia produce indefensión toda vez que la accionante basó su pretensión en el desalojo de un local, por falta de pago, cuando la acción de desalojo se aplica a los contratos a tiempo indeterminado, por lo que la acción intentada por la demandante no es el iter correcto. Asimismo, señaló que la acción es contraria a derecho, ya que no se encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo, cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, ello con vista a que los contratos son dos, uno demandado y otro acompañado al escrito liberal.
Vista la alegación anterior y a los fines del pronunciarse este Despacho respecto a la inadmisibilidad de la acción en los términos en que fue expuesta, se procede previamente a efectuar las siguientes consideraciones:
2.1 La representación judicial de la parte actora al identificar el contrato suscrito por las partes, señalo que el mismo fue autenticado ante la Notaria Publica Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de abril de 2015, bajo el No 8, Tomo 57, folios 30 hasta el 35.
2.2 Revisado el recaudo consignado por la parte accionante como el contrato de arrendamiento objeto de la demanda por falta de pago de cánones de arrendamiento, se constato que el mismo es un instrumento autenticado ante la Notaria Publica Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de abril de 2015, bajo el No 8, Tomo 57, folio 30 hasta el 35, por lo que no queda dudas que el contrato demandado es el mismo que fue consignado como instrumento fundamental de la presente acción.
2.3 No obstante lo anterior, se observa una disparidad entre lo alegado por la accionante en su demanda respecto al tiempo de duración del contrato y su fecha de inicio, con respecto al señalado en el contrato, a pesar de no existir dudas respecto a que el contrato demandado es el mismo consignado. Igualmente se constata que la parte actora trajo a los autos durante el lapso de observación de los informes el ejemplar original de dicho instrumento.
2.4 Se constata del escrito de contestación a la demanda, así como del escrito de promoción de pruebas que la parte accionada invocó el beneficio de la comunidad de las pruebas, respecto de las pruebas que presente la parte actora, con lo cual, la parte demandada reconoció el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Publica Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de abril de 2015, bajo el No 8, Tomo 57, folios 30 hasta el 35, como vinculo jurídico que lo une a la parte, toda vez que se benefició conforme lo señalado de su contenido.
2.5 Igualmente se concluye a tenor de lo señalado en el numeral anterior que la parte demandada se allana al referido contrato, el cual en forma alguna impugnó, ni lo desconoció, quedando apreciado en el contradictorio del juicio como el documento fundamental objeto de la presente acción.
2.6 No obstante lo anterior, se constata que la parte demandada en su escrito de informes presentado ante esta alzada, desconoce el contrato de arrendamiento tantas veces mencionado e identificado, a pesar de que el mismo ya había sido reconocido expresamente por dicha parte y que el mismo ya fue objeto del contradictorio ante el Tribunal de instancia. Por otra parte se evidencia que el desconocimiento efectuado, no es con vista a que el contrato cursa en copia fotostática, a tenor de lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que su desconocimiento se circunscribe al hecho de que a decir del accionante, nos encontramos ante dos contratos diferentes, esto es, al señalado en el libelo de la demanda y al consignado como instrumento fundamental de la demanda, siendo este último el desconocido por la accionada.
Así las cosas, observa esta Alzada que ciertamente encontramos que la accionante adjudica en su escrito libelar un concepto diferente al del contrato consignado como fundamento de la acción, en referencia al termino de duración del mismo y fecha de inicio, pero que en todo caso, como ya quedó sentado, tanto el contrato identificado en el texto del libelo de la demanda como el consignado como recaudo es el mismo instrumento autenticado ante la Notaria Publica Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de abril de 2015, bajo el No 8, Tomo 57, folios 30 hasta el 35, por lo que se colige que el escrito de demanda contiene un error material en su narrativa, en referencia al termino de duración del mismo y fecha de inicio. Y así se declara.
Por otra parte, como ya fue señalado, el accionante reconoce el contrato de marras consignado por la parte actora, se sirve de este, y además no lo desconoce en forma alguna durante la secuela del juicio en instancia, el error en que incurrió la parte actora al transcribir datos en su libelo, no haciéndolo efectivo en la primera oportunidad, ni desconoció el referido contrato a pesar de que el presente juicio fue tramitado a través del procedimiento oral, por lo que tuvo suficiente tiempo a lo largo del proceso para hacerlo, por lo que tal omisión resulta un error igualmente cometido por el accionado, no pudiendo en alzada traer nuevos elementos, no sometidos con anterioridad en el contradictorio de instancia para desconocer el instrumento objeto fundamental de la acción.
A mayor abundamiento y siendo que el contrato fue objeto intempestivo de desconocimiento durante la presentación de informes ante esta alzada, este Tribunal aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el instrumento original consignado ante esta alzada del cuestionado contrato de arrendamiento, teniéndose la copia consignada con la demanda como fidedigna de su original y así se declara.
3- Ahora bien con respecto a la determinación de la naturaleza del contrato respecto a su término de duración, cabe destacar las siguientes consideraciones:
3.1 La presente acción de desalojo esta tramitada a través del procedimiento determinado por el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en concatenación de lo señalado en el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil, referido al juicio oral. En este orden de ideas, se constata que la norma especial aplicable a la materia de arrendamientos de locales comerciales, señala en su artículo 40, las causales para dar conclusión a la relación arrendaticia a través de la acción de desalojo.
3.2 Por otra parte, la norma señalada, no presenta supuestos de hechos que diferencien las acciones a seguir en caso de que el contrato sea a tiempo determinado o no, a diferencia de la norma contenida en la parcialmente derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en sus artículos 32 y 33 que si diferencia las acciones dependiendo si el contrato objeto de la acción es a tiempo determinado o sin determinación. En este orden de ideas, se colige que el representante legal de la parte accionada, confunde los supuestos de hecho contenidos en la señalada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la traspola al caso de marras.
3.3 Por último, la demanda es clara y precisa al señalar que el desalojo se fundamenta en la falta de pago de cánones de arrendamientos insolutos independientemente que el contrato de arrendamiento sea a tiempo determinado o indeterminado, lo cual a toda luces, es el thema decidendum de la presente acción
En consecuencia, y en virtud de las consideraciones previamente expuestas en este punto previo, queda desvirtuado el alegato de la parte accionada, respecto de la existencia de dos contratos de arrendamientos diferentes y falta de fundamentación jurídica para la presentación de la acción. Igualmente queda desvirtuado el alegato respecto de la acción incoada con vista a la naturaleza del contrato respecto del término del tiempo de duración del mismo y así se declara.
Ahora bien, señalado lo anterior, pasa quien aquí suscribe a realizar el análisis del elenco probatorio traído a los autos por los actuantes en la causa en el iter del presente proceso judicial, en este sentido y previo al pronunciamiento de las pruebas hace la siguiente consideración.
Constituye un principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Conforme lo señalado, la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo la misma y se excepción con el hecho de haber pagado los cánones de arrendamiento, evidenciándose la intención de ejercer su defensa en la presente causa. Así las cosas, Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, ha sido reiterado el Criterio del Máximo Tribunal de la República al señalar que el demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones. Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica, reiterada e inveterada, desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:
"Con esa norma legal se está estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."
En este orden de ideas y cónsono con la jurisprudencia parcialmente trascrita la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.
Igualmente la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 16 de diciembre de 2009, expediente Nro. 2009-000430, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, señaló
“(…)
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”.
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar; ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice el derecho del actor.
En relación a las afirmaciones de hecho, alegatos éstos planteados por las partes, en virtud de lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las mismas pueden consistir tanto en afirmaciones como en negaciones respecto de determinados hechos.
Así, los hechos negativos, han sido definidos por la doctrina como la negación de un acto o de un hecho jurídico.
En tal sentido, es necesario distinguir si los hechos negativos son definidos o indefinidos, puesto que sólo a los primeros se les puede fijar un límite en el tiempo y el espacio y por lo tanto es posible probarlos si existe un hecho positivo que lo contraste y excluya.
No obstante, serán indefinidos o indeterminados, aquellos hechos que no sea posible delimitarlos en tiempo, modo o espacio, y por tanto, no pueden ser demostrados mediante la prueba de un hecho positivo.
Por tal motivo, “...los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos”. (Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. (Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997, p. 78).
De la misma manera, esta Sala, en relación a los hechos negativos, ha establecido que en el reparto o distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de este último la carga de demostrar el hecho invocado. (Ver sentencia N° 00007, de fecha: 16 de enero de 2009, Caso: César Palenzona Boccardo contra María Alejandra Palenzona Olavarría.).
Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos, entendidos éstos como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, debe cargar con las pruebas de los mismos, en el caso de marras y siendo que la parte actora alego un hecho negativo como lo es la falta de pago, corresponde a la parte demandada producir los medios probatorios que lo eximan del dicho del actor, es decir, en el presente caso concierne a la parte demandada demostrar el hecho de haber pagado en el lapso establecido contractualmente el canon de arrendamiento y así se declara.
En este sentido pasa este Juzgador a analizar el elenco probatorio traído a la presente causa, así pues, que la parte actora consigna anexo al libelo de la demanda lo siguiente:
Pruebas anexas al libelo de la demanda.
Consta del folio 06 al 08, instrumento de poder autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 30 de junio de 2017, bajo el No. 17, Tomo 220, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Cuyo documento no fue objeto de cuestionamiento, en razón de lo cual, se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en los artículos 150, 151, 154, 1.357 del Código Civil, de cuyo documento se desprende la representación judicial que ostentan los ciudadanos Antonio Jesús Brando, Mario Andrés Brando, Paola Brando, Pedro Nieto, Luis Alejandro Rivas y Domingo Medina, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 12.710, 119.059, 121.293, 122.774, 237.900 y 128.661, respectivamente, de los ciudadanos Dolores de López, María del Rosario y Martin Togni, integrante de la Sucesión de Eduardo López López, dicha sucesión está identificada en el registro de información fiscal (RIF) bajo el Nro. J-30908132-2. Así se establece.-
Consta del folio 09 al 14, contrato de arrendamiento suscrito por la Sucesión López López Eduardo, identificada en el registro de información fiscal (RIF) bajo el Nro. J-30908132-2, y la Corporación Collage Gres, C.A, representada por el ciudadano Vicenzo de Vecchis, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-3.199.447, presidente y representante legal de la referida corporación, el cual quedo autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Séptima de Caracas, bajo el Nro. 8, Tomo 57, Folios 30 hasta el 35 de los libros de autenticaciones llevados ante esa notaria, en fecha el 20 de abril de 2015, cuyo contrato no fue objeto de cuestionamiento, en tal sentido se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en el art. 429 del Código de Procedimiento Civil y se observa del mismo las diversas clausulas que rigen la relación arrendaticia existente entre las precitadas partes, para el caso concreto las partes reglaron en la clausula Cuarta el cuanto y la forma de pago, indicando que el pago se realizaría mediante deposito o transferencia a la cuenta corriente del Banco Mercantil Nro. 01050030301030271887 a nombre de los ciudadanos Dolores Martin de López, pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes vencido. De manera que, las partes reglaron la forma y el tiempo en el cual se deberá realizar el pago del canon de arrendamiento del local comercial situado en la Urbanización Boleíta Sur Calle Lecuna Galpón numero 202B y así de declara.
En la oportunidad procesal de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la empresa Corporación Collage Gres, C.A, consigna lo siguiente:
Consta del folio 68 al 69, instrumento poder otorgado por el ciudadano CAMILO LAMALETTO D’ ALESANDRO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-10.338.649, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA COLLAGE GRES, C.A., a los abogados CARMINE ROMANIELLO, MABEL CERMEÑO, JOSE GREGORIO ROMANIELLO, NACARID SIFONTES y NELSON JOSE ROMANIELLO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.482, 27.128, 97.265, 106.687 y 128.340, respectivamente, autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 46, Tomo 375, folios 183 a 185; el cual no fue objeto de cuestionamiento, en tal sentido se valora de conformidad con la norma contenida en los artículos 150, 151 y 429 del Código de Procedimiento Civil y se observa de la misma la representación que ostentan en el presente juicio los mencionados abogados. Y así se declara.
Copia certificadas de expediente de la oficina de control de consignaciones de arrendamientos inmobiliarios, signado bajo el Nro. 2017-0262, el cual no fue objeto de cuestionamiento, en tal sentido se le otorga valor probatorio de conformidad con la norma contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se observa una serie de consignaciones realizadas por la Distribuidora Collage Gres, c.a a la Sucesión López López Eduardo, evidenciándose que los pagos que se demandan como insolutos, es decir, mayo y junio de 2017 fueron depositados el 08 de agosto de 2017 y no dentro de los cinco primeros días de cada mes vencido como expresamente lo pactan en el contrato, asimismo, se observa una serie de consignaciones de los cánones de arrendamiento de meses posteriores no referidos a los meses demandados como insolutos y así se declara.
En el lapso de promoción de pruebas, la representación judicial de la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas en el cual reproduce el merito favorable de autos y ratifica las documentales anexos al libelo de la demanda, asimismo, señala los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, respecto al merito favorable de autos reproducido por la parte actora quien aquí suscribe señala que el mismo no constituye una prueba en sí misma, nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba también denominado principio de adquisición procesal, el cual explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, de la siguiente manera:
“El resultado de la actividad probatoria de cada parte se adquiere para el proceso y esta no puede pretender que solo a ella la beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a lo favorable de la declaración de un testigo, ya que esta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso.”
En el mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice:
“…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas” una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”
Esto quiere decir que al decidir la controversia el sentenciador no sólo va a apreciar la parte favorable de las pruebas por cada parte. Sino que tiene que apreciarlas en su totalidad tanto lo favorable como lo desfavorable que pueda contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó en el proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba, y así expresamente se declara.
Ahora bien, trabada la litis en los términos ya expuestos, se observa que el punto neurálgico en este caso gira en torno a la pretensión de desalojo de un bien inmueble constituido por un local comercial, identificado como el galpón Nro. 20-2-B, ubicado en la Calle Lecuna, de la Urbanización Lecuna, Boleíta Sur, Municipio Sucre del Estado Miranda, dada la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte de la accionada correspondientes a los meses de mayo y junio de 2017, respecto a la relación arrendaticia que se inició por la suscripción del contrato de arrendamiento entre la sucesión de Eduardo López López y la sociedad mercantil CORPORACION COLLAGE GRES, C.A. representada por el ciudadano José Gregorio Romaniello, titular de la cedula de identidad Nro. 12.958.888, quien funge como apoderado del ciudadano Vicenzo de Vecchis, titular de la cedula de identidad Nro. 3.199.447 presidente y representante legal de la referida empresa, alegando la accionada su solvencia en el pago.
Asimismo, se desprende de estas actuaciones, que la demandada en la oportunidad legal correspondiente no desconoció, ni impugnó el contrato celebrado entre las partes quedando así probada la relación locativa y las obligaciones del arrendador y arrendatario; y en razón de ello queda establecido por este sentenciador que entre las partes existe una relación arrendaticia a tiempo determinado, lo cual fue expresamente admitido en juicio, que se rige por las normas legales que regulan la materia; asimismo la parte accionada negó estar insolvente en los cánones de arrendamiento reclamados correspondiente al mes de mayo y junio de 2017 y para demostrar su solvencia consignó copia certificada del expediente signado con el Nº 2017-0262, código de servicio 1021 llevado ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, contentivo de los pagos allí realizados.
De modo pues, que según lo expresado por la representación judicial de la parte demandada se colige que la misma se acogió al procedimiento de consignaciones arrendaticias, que en cuyo caso el Decreto Con Rango, Valor y Fuerza De Ley De Regularización Del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, señala en su artículo 27 párrafo 4, lo siguiente:
“Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.
Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador.”
Es así como la precitada ley establece que dado el caso que el arrendatario no pudiese cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, bien sea por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá a los fines del cumplimiento de las mismas realizar el pago mediante las consignaciones ante el organismo competente en materia de arrendamientos inmobiliarios destinados al uso comercial, en este caso dicho organismo competente es la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios.
Así pues que la consignación arrendaticia tiene su fundamento en el derecho que le asiste a todo arrendatario a libertarse o solventarse de la obligación impuesta por el artículo 1.592 numeral 2° del Código Civil, el cual establece que el arrendatario “debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Asimismo, en materia de arrendamientos se debe indicar que son varios los elementos que deben considerarse, como son: a) la existencia jurídica de la relación arrendaticia, b) la persona del consignante, c) el objeto de pago por consignación y d) lugar y el tiempo de pago para la consignación, elementos inherentes para la efectividad de las consignaciones correspondientes.
En el caso bajo estudio, con el libelo de la demanda la parte accionante aportó el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 20 de abril de 2015, siendo el mismo reconocido por las partes en el presente proceso, del cual derivó la obligación que la parte actora pretende ejecutar, y el cual este sentenciador le otorgó todo el valor probatorio que del mismo se desprende, como ya fue analizado up supra.
Dispone el artículo 1.579 del Código Civil que:
“El arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”.
Según el precepto legal contenido en el artículo ya citado, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 eiusdem, establece como una de las obligaciones principales del arrendatario pagar la pensión de arrendamiento en los términos convencionalmente pactados.
Adicionalmente, el artículo 1.167 ibídem establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
En el caso de marras, estamos como lo fundamentó el accionante, bajo la figura contenida en el literal a) del artículo 40 Del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece:
“Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
Además de lo expresado, en el sub examine no se puede dejar de lado lo que inicialmente pactaron las partes en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que inició la relación arrendaticia, por lo que debe predominar la autonomía de la voluntad de las partes y dado a que el contrato tiene fuerza de ley entre ellas, observa quien aquí suscribe que en la presente causa las partes acordaron en la cláusula cuarta que el pago de los cánones de arrendamiento debe efectuarse los primeros cinco (5) días de cada mes vencido mediante cheque, deposito o transferencia a la cuenta corriente indicada en la precitada clausula.
Así pues, que la parte demandada alega haber pagado los cánones de arrendamiento y para demostrar su alegato trae las consignaciones realizadas en la oficina de control de consignaciones de arrendamientos inmobiliarios, en relación a ello, considera quien aquí decide, que ese mecanismo es un medio de excepción dado al arrendatario que el legislador otorgo cuando el arrendador se rehúsa a recibir el pago del canon de arrendamiento, en cuyo caso, la ley le concede al arrendatario el derecho de consignarlo en la oficina de consignaciones respectiva, del lugar de ubicación del inmueble; cumpliendo los parámetros legales para que se pueda considerar en estado de solvencia, de manera que en el presente caso la parte demandada consigna, valga la repetición las siguientes consignaciones:
La consignación que corre al folio 177 del presente expediente, la cual esta signada bajo el numero 2017-0262, cuyo consignante es Distribuidora Collage Gres a la Sucesión López Eduardo, cuyo deposito data de fecha 08/08/2017, el cual comprende los meses de mayo, junio y julio 2017, es decir, que los meses que aquí se reclaman fueron ciertamente pagados, no obstante a ello, fueron pagados de forma extemporánea por cuanto el contrato en su clausula cuarta establece que el canon debía pagarse dentro de los cinco primeros días de cada mes vencido y el depósito realizado data del mes de agosto de 2017, es decir tres meses después del primer mes vencido y dos meses después del segundo mes vencido, por lo cual a todas luces el pago resulta extemporáneo por tardío y así se declara.
A mayor abundamiento, señala quien suscribe que la obligación asumida inicialmente en la relación arrendaticia que se examina, consta en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento según la cual el arrendatario debe pagar dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes vencido, y todo lo no previsto expresamente en el contrato se regirá por las normas del Código Civil que regulen la materia así como la de la ley especial, es decir, de producirse una negativa por parte del arrendador de recibir el pago del canon de arrendamiento, se encuentra la vía alterna prevista en la ley, de acudir a consignarlo ante la oficina de control de consignaciones de arrendamientos inmobiliarios (OCCAI), y como quiera que el contrato establece el tiempo en el cual se debe realizar el pago correspondiente, es de entender que dichas consignaciones deben realizarse en el mismo lapso de tiempo que fue acordado en el contrato de arrendamiento, respecto a este punto y revisadas como han sido las consignaciones realizadas por la parte demandada en la oficina de consignaciones, que se valoran conforme a lo dispuesto en los artículos 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, ha quedado evidenciado en opinión de este juzgador que la consignación del canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo y junio de 2017, se realizó en el mes de agosto de ese mismo año y es el caso que en el contrato se estableció que las mensualidades serían pagadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes vencido; por lo que ha quedado evidenciado que de las consignaciones efectuadas los meses de mayo de 2017, junio de 2017; fueron hechas infringiendo lo pactado en el contrato. Y así se declara.
Ahora bien, dadas las circunstancias ya reseñadas, no puede alegar el demandado su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento ya que, como bien se ha dicho, los contratos deben ser cumplidos tal y como fueron pactados por cuanto son ley entre las partes, según señala el código sustantivo, motivo por el cual en opinión de este juzgador, las consignaciones realizadas por la parte demandada en la oficina de consignaciones de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, están realizadas en contravención a lo establecido en el contrato de arrendamiento, por lo que dichas pruebas de pago no generan estado de solvencia, incumpliendo así lo inicialmente pactado en el contrato celebrado y así se declara.
De lo anterior, se puede inferir que al momento en que las partes suscribieron el contrato de arrendamiento, entre ellas pactaron el canon de arrendamiento y que conforme al principio de autonomía de voluntad establecieron en la cláusula cuarta como ley entre ellas, que la cancelación del canon de arrendamiento se realizaría por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, rigiendo las normas del Código Civil y El Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, de modo que si el arrendatario hubiere estado en desacuerdo con dicha cláusula en un principio, pudo no haber convenido en ello.
Por otro lado, observa este juzgador que la parte demandada en su escrito de informes alega reiteradamente estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, señalando que existe una alianza entre las partes la cual consigna marcada “A”, asimismo, aduce que los diversos conciertos celebrados entre el abogado Romaniello y los integrantes de la sucesión, quedaron en letra muerta, y consigna diversos depósitos realizados en la cuenta de la sucesión aduciendo que esto constituye la costumbre, entre la forma de proceder de los contratos y solicita sea tomada en cuenta como elemento judicial; respecto a lo anterior considera necesario quien suscribe señalar lo siguiente:
Primero, en cuanto a las documentales marcados “A” “B” “C” y “D”, correspondiente el signado “A” a una comunicación entre el Abg. José Gregorio Romanillo, quien actúa como apoderado de la Corporación Collage Gres y la Sucesión López López Eduardo, y el resto corresponde a depósitos realizados a nombre de Dolores Martin de López, al respecto constata quien aquí sentencia que las documentales anexas al escrito de informes corresponde a documentos privados los cuales debieron ser presentados en la etapa procesal indicada para ello, es decir, debieron producirse en juicio en la etapa probatoria establecida para tal fin, de allí que nuestro Código de Procedimiento Civil en su artículo 520, señala los medios probatorios admisibles en segunda instancia tales como los documentos públicos, las posiciones juradas y el juramento decisorio, no correspondiendo los documentos privados a las pruebas admisibles en esta instancia, de manera que quien aquí sentencia y en atención a la norma procedimental que regula la materia desecha las referidas documentales. Y así se declara.
En este mismo hilo de ideas, y no obstante a que los documentos privados como ya dijimos quedan desechados del proceso por no corresponder a los permitidos en segunda instancia, no quiere dejar pasar por alto quien aquí sentencia el hecho que el tema controvertido de la presente causa versa sobre la falta de pago de dos cánones de arrendamiento consecutivos, por lo cual las pruebas producidas debieran estar destinada a controvertir el hecho planteado en el libelo de la demanda, es decir deben estar enfocadas en demostrar el pago de los meses que se demanda como insolutos, de manera que aun cuando eventualmente se valoraran las documentales anexas al escrito de informes estas a simple vista no están dirigidas a probar el hecho que la contraparte pago los meses de mayo y junio de 2017, en el lapso convenido para tal fin, si no que se circunscriben al hecho que en el año 2015 y 2016 pareciera que el arrendatario pago en una sola transferencia los doce meses correspondiente a los cánones de arrendamiento.
Asimismo, y en relación a los anexos referidos up supra la parte demandada señala que existen otros pactos que acompaña marcados “A” “B” “C” y “D”, consignados juntos al escrito de informes, referidos a que los cánones correspondiente a mayo de 2016 a abril de 2017, equivalente a un año, se pagaron en fecha 19 de mayo de 2016, y que los meses de mayo de 2015 a abril de 2016, equivalentes a un año, se pagaron el 20 de abril de 2015, argumentando que estos hacen parte de la costumbre entre las partes los cuales deben tomarse en cuenta como elemento judicial por cuanto consisten en la forma consuetudinaria de pago de los cánones de arrendamiento, al respecto señala quien suscribe que el valor probatorio de los documentales anexos al escrito de informe fue señalado up supra, y en cuanto al argumento de la costumbre es reiterado tanto por la doctrina como por la jurisprudencia que en nuestro derecho civil la costumbre solo ha de tomarse en cuenta cuando la propia ley se remite a ella, de modo pues que la ley es la única fuente formal y directa del derecho civil, aunado al hecho que en el presente caso existe una convención entre las partes la cual como es sabido es la que rige la relación arrendaticia existente entre la sucesión Eduardo López López y Corporación Collage Gres C.A, en la cual se pacto la forma en la que debían pagarse los cánones de arrendamiento respectivos, de modo que el hecho que el arrendador argumente que pago doce meses de arrendamiento por adelantado no significa en modo alguno modificación de las clausulas contraídas en el contrato, mucho menos justifica la falta de pago de dos cánones de arrendamiento consecutivos y así se declara.
Por último, observa quien sentencia que en el escrito de observaciones la parte demandada sostiene que existe inepta acumulación de pretensiones, toda vez que la parte actora reclama el desalojo del local comercial conjuntamente con el pago de los cánones adeudados que alcanzan la suma de Bs. 281.177,88 y los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega total y definitiva del inmueble, al respecto observa quien suscribe que ciertamente en el escrito liberal la parte actora solicita en su petitorio signado como segundo lo siguiente: “ A pagar consecuencialmente por concepto de daños y perjuicios causados a su nuestra representada, la cantidad de doscientos ochenta y un mil ciento setenta y siete bolívares con ochenta y ocho céntimos (Bs. 281.177,88, equivalentes a los meses de arrendamiento insolutos, y los que se sigan venciendo hasta la entrega total y definitiva del inmueble” es este sentido este Tribunal observa que la parte actora demanda en primer término el desalojo del local comercial por falta de pago de dos (02) cánones de arrendamiento consecutivos y como consecuencia de ello solicita el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble, que bien como lo reconoce el demandado a lo largo del juicio sigue haciendo uso del inmueble en cuestión, de manera que la pretensión de pago de los cánones de arrendamiento insolutos y los que se sigan venciendo nace como consecuencia del desalojo y del uso que la parte demandada sigue dándole al inmueble, y no como erróneamente afirma el demandado que la acción de desalojo acumulo una reclamación de cánones de arrendamiento insolutos propia de una acción de cumplimiento de contrato señalando además que se excluyen mutuamente, cuando claramente lo que existe es una reclamación del pago de los cánones de arrendamiento que se siguen venciendo mientras que se realiza la entrega material del bien inmueble objeto del presente juicio, Y así se declara.
En síntesis, ha quedado demostrada la existencia de la relación locativa, evidenciándose que no logró la parte demandada con sus alegatos desvirtuar las afirmaciones realizadas por la actora en el escrito libelar, en el sentido de que no probó haber cumplido con su obligación imputada como incumplida.
En conclusión, y en razón de la motivación antes expuesta considera quien suscribe, que tal como quedo establecido en el debate probatorio, el accionado no logro demostrar que estaba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados, pues al ser consignados en forma extemporánea dos (2) mensualidades consecutivas, mayo y junio de 2017, las mismas no producen efectos liberatorios a su favor, por lo cual esta Superioridad declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada y en consecuencia, CON LUGAR la demandada de desalojo incoada por la Sucesión Eduardo López López contra la sociedad mercantil Corporación Collage Gres C.A, por lo cual se CONFRIMA la sentencia recurrida , conforme a las determinaciones señaladas en el texto del presente fallo, lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así lo decide este órgano jurisdiccional superior.
Como corolario de lo que antecede, observa esta Alzada, que la parte accionante requiere el pago como daños y perjuicios aquellas cantidades equivalentes al monto mensual del canon de arrendamiento señalados como insolutos, los cuales ascienden a la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL CIENTO SETENTA Y SIETE BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 281.177,88), correspondientes a los meses de mayo y junio de 2017, así como las cantidades que se siguieron venciendo, al respecto esta Alzada considera que tal petición es ajustada a derecho, toda vez que la parte demandada se encuentra haciendo uso y disfrute del local que fue objeto del contrato de arrendamiento debiendo pagar como justa indemnización un monto equivalente a cada canon mensual de arrendamiento declarado como insoluto, así como aquellos cánones que se siguieron venciendo hasta la fecha en que se produzca la efectiva entrega material del inmueble y como quiera que, la parte accionada realizó intempestivamente consignaciones arrendaticias correspondientes a los meses reclamados como insolutos, así como un conjunto de consignaciones arrendaticias correspondientes a los meses posteriores a los reclamados, la indemnización solicitada, deberá ser descontada de las consignaciones arrendaticias realizadas por la demandada, autorizándose a la accionante al retiro de tales las consignaciones para ser imputados a los meses insolutos y los posteriores que se siguieron venciendo y así se declara.
DISPOSITIVO DEL FALLO.
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, en fecha 08 de febrero de 2019, contra la sentencia proferida por el Tribunal Decimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 05 de febrero de 2019.
SEGUNDO: CON LUGAR, la acción que por Desalojo de Local Comercial, incoara la SUCESIÓN EDUARDO LOPEZ LOPEZ, contra La Corporación Collage Gres C.A., ambos plenamente identificados en autos.
TERCERO: Se condena a la parte demandada sociedad mercantil Corporación Collage Gres C.A a la entrega material real y efectiva libre de bienes y personas y en el mismo estado de conservación en que lo recibió a la Sucesión Eduardo López López.
CUARTO: Se condena a la parte demandada sociedad mercantil CORPORACION COLLAGE GRES C.A., al pago por concepto de daños y perjuicios de la cantidad de Doscientos Ochenta y un mil setenta y siete bolívares con ochenta y ocho céntimos (Bs. 281.177,88) equivalente a los cánones de arrendamiento reputados como insolutos correspondientes a los meses de mayo y junio de 2017, y los que se sigan venciendo hasta la total entrega definitiva del bien inmueble arrendado, para lo cual se autoriza a la accionante al retiro de las consignaciones arrendaticias efectuadas por la parte demandada, para ser imputados a los meses insolutos y los meses posteriores que se siguieron venciendo.
QUINTO: SE CONFIRMA, La Sentencia Proferida por el Tribunal Decimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de febrero de 2019
SEXTO: Se condena en costas a la parte demanda por haber resultado vencida en la presente decisión de conformidad con lo establecido en el art. 274 del Código de Procedimiento Civil.
La presente decisión se dicta dentro del lapso de ley correspondiente.
Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada, y remítase el expediente en su oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de mayo de dos mil diecinueve (2019). Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
EL JUEZ,
DR. LUIS TOMAS LEÓN SANDOVAL.
EL SECRETARIO
ABG. MUNIR SOUKI
En la misma fecha, siendo las Doce y quince (12:15 pm.) de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia previo anuncio de Ley.-
EL SECRETARIO
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