TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXP. Nº AP71-R-2019-000232

PARTE DEMANDANTE: DOMENICO SCIUBBA SCIUBBA. Venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No V-3.982.216.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: MARIO BRANDO y DOMINGO MEDINA abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 119.059 y128.661, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil QUALITY CAR, C.A., debidamente registrada en el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 07 de Marzo de 2001, bajo el Nº 36, Tomo: 167-A-VII, domiciliada en Caracas, representada por sus Directores –Gerentes GIUSEPPI MORELLA y LUIS ANGEL CAMBA BENDHAN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-10.540.581 y V-3.662.477, respectivamente.-

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDDA: SILVIA NORA GONZÀLEZ abogada en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº32.896.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Vencimiento de Prórroga Legal).-

I.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.
Suben los autos a esta Alzada, en virtud de la apelación ejercida en fecha 11 de Junio de 2019 (f. 350), por el abogado MANUEL DUARTE ABRHAM, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 07 de Febrero de 2019, por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (prórroga legal) interpuesta por el ciudadano DOMENICO SCIUBBA SCIUBBA, contra la sociedad Mercantil QUALITY CAR, C.A., PRIMERO: A desalojar y entregar el inmueble distinguido con el Nº 9, situado frente a la Avenida las Palmas (antes calle Blanca Nieve) de la Urbanización Boleíta Sur, Municipio Sucre del estado Miranda, completamente desocupado y libres de personas y bienes.

Por auto de fecha 03 de julio de 2019 (f. 304), este Juzgado Superior Primero, le dio entrada al expediente, fijando el trámite de Ley para dictar la decisión correspondiente.
El 06 de Agosto de 2019, ambas partes consignaron escrito de Informes por ante esta Superioridad.-
Estando dentro de la oportunidad para decidir la presente causa, este Juzgado Superior Primero lo hace en base a las siguientes consideraciones:

II.- BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.

Se inició la presente acción, mediante libelo de demanda presentado en fecha 08 de Marzo de 2018, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Juzgados de Municipio), contentivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRTATO (VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL) incoara el ciudadano DOMENICO SCIUBBA SCIUBBA, contra la sociedad Mercantil QUALITY CAR, C.A., siendo asignada dicha causa por distribución, al Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, quien por auto dictado en fecha 19 de Marzo de 2018, admitió la demanda, ordenando el trámite de la causa por el Procedimiento Oral, de conformidad con el artículo 43 del Decreto Nº 929 con Rango, Valor y Fuerza de Lay de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial, ordenando asimismo, la citación de la parte demandada dentro de los VEINTE (20) DIAS DE DESPACHO siguientes a la constancia en autos de su citación, para la contestación de la demanda.
El día 18 de Julio de 2018 (f.48-49), la parte demandada dio contestación a la demanda.

En fecha 07 de Agosto de 2018 la parte actora consignó por ante el Tribunal de la causa escrito impugnando las pruebas consignadas por la parte demandada.

El 13 de Agosto de 2018, se llevó a cabo la Audiencia Preliminar en el presente juicio, fijándose los hechos por auto de fecha 24 de Septiembre de 2018 (f. 182 al 186).

La parte actora en fecha 27 de Septiembre de 2018 (f.187 al 189), consignó escrito de promoción de pruebas.-

En fecha 01 de Octubre de 2018 (f.190 al 191), la parte demandada consignó escrito de pruebas, reproduciendo el merito favorable de la prueba e instrumentos públicos.-

Se llevó a cabo el día 04 de Julio de 2018 (f. 296), en las instalaciones del Tribunal de la causa, audiencia del testigo MIGUEL ANGEL BRICEÑO SIVIRA, de nacionalidad Venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-9.063.152.-

En fecha 09 de Octubre de 2018 (f.303 al 305), el Tribunal de a causa admitió las pruebas promovidas por ambas partes.-

El día 17 de Diciembre de 2018 (f.309 al 314), el A quo, fijó audiencia oral, la cual fue celebrada el día 19 de Diciembre de 2018, y en fecha 07 de Febrero de 2019, el Juzgado de la causa declaró Con Lugar la demanda de Cumplimiento de contrato incoada por DOMENICO SCIUBBA SCIUBBA contra la sociedad mercantil QUALITY CAR, C.A.-

El apoderado judicial de la parte demandada el 18 de Marzo de 2019, apeló de la decisión de fecha 07 de Febrero de 2019, oyéndola el Tribunal en ambos efectos el 11 de Junio de 2019, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Superior Primero, dándosele entrada y fijándose el trámite respectivo el día 03 de Junio de 2019.-

III.- DE LOS MOTIVOS PARA DECIDIR.-
a.- Del thema decidendum.
Alegatos de la parte actora:
• Que el ciudadano DOMENICO SCIUBBA SCIUBBA, es propietario de un inmueble constituido por una parcela de terreno y el galpón sobre el construido, el cual esta distinguido con el Nº 9, situado frente a la Avenida Las Palmas (antes Calle Blanca Nieves) de la urbanización Boleita Sur, Municipio Sucre del estado Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de un mil ocho metros cuadrados (1.008,00 Mts2), cuyos linderos son los siguientes: Norte: con terreno que es o fue de Humberto Ojeda C,: SUR: Lote de terreno que es o fue de Carmen Padrón; ESTE: camino que parte de la carretera vieja de Caracas a Guarenas y atravesando Boleita va a salir a la carretera Petare a Caracas; y OESTE: terrenos que son o fueron de la Hacienda Boleita, debidamente protocolizado en fecha 04 de Noviembre de 1963, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 42, Tomo:02, Protocolo Primero.-
• Que desde el 01 de Junio de 2001, mantiene una relación arrendaticia con la sociedad mercantil QUALITY CAR,C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital del estado Miranda, el 07 de Marzo de 2001,bajo el Nº 36, Tomo: 167-A, aduciendo que el primer contrato de arrendamiento fue autenticado el 11 de Junio de 2001, ante la Notaria Pùblica Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 46, Tomo: 66 de los libros de autenticación llevados por ante esa Notaria.-
• Que se desprende de la cláusula tercera del último contrato de arrendamiento, que la duración de dicho contrato sería a tiempo dijo, a partir del 01 de Marzo de 2014, hasta el día 28 de Febrero de 2015, momento a partir del cual alega, comenzó a transcurrir la prorroga legal.
• Igualmente alega, que la sociedad mercantil demandada disfrutó de los tres (03) años de la prórroga legal arrendaticia que le correspondía específicamente, a partir del 01 de Marzo de 2015 hasta el 28 de Febrero de 2018, y que la demandada ha continuado ocupando el inmueble de autos posteriormente al vencimiento de la prórroga legal arrendaticia.-
• Que por tal razón, demanda el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento (Vencimiento de Prórroga Legal), argumentando los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270 del Código Civil conjuntamente con los artículo 26 y 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.-

b.2) De la parte demandada

El apoderado judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda alegó lo siguiente:
• Alegó como punto previo que la parte actora no acudió a la vía administrativa según el artículo 3 de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
• Negó que el ciudadano DOMENICO SCIUBBA SCIUBBA, sea el dueño del Galpón de autos, señalando que dicho galpón fue construido por ellos con la autorización del antes mencionado ciudadano con la promesa que cancelaría dichos gastos y les vendería el terreno, que se desprende de la cláusula primera del contrato original que el arriendo era sólo por el terreno y que cláusula cuarta se evidencia que el arrendatario efectuaría las modificaciones al terreno para acondicionarlo al uso que establece.
• Igualmente alegó que en la cláusula quinta del contrato se estableció que el uso que sería exclusivamente para taller mecánico especializado en latonería y pintura electro autos, escapes, frenos, y todo lo relacionado con la mecánica automotriz en general, que prueba de ello lo es Título Supletorio que se encontraban tramitando por ante el Juzgado Decimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nº AP-S-2018-003961.
• Que la relación arrendaticia se inició el 01de Junio de 2001, siendo autenticado el contrato el día 11 de Julio de 2001por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, igualmente alega dicha representación judicial que el contrato de fecha 27 de Junio de 2014, sea el último contrato y que el mismo no es por tiempo fijo desde el 01 de Marzo de 2014 hasta el 28 de Febrero de 2015, negando que el referido contrato no terminó sin necesidad de notificación el 28 de Febrero de 2015.
• Que existente dos (02) contratos de arrendamientos que no llegaron a suscribirse por parte del arrendador pero si por la demandada, contratos que aduce, fueron enviados por la hija del arrendador, y que dichos contratos no fueron firmados por la parte actora en virtud que se encontraba fuera del país para el momento de la elaboración de los mismos, cumpliendo la parte demandada con la obligación de pago de los cánones de arrendamientos, señalando la parte demandada que aun cuando no se hayan suscrito los contratos de arrendamientos, al modificar el canon de arrendamiento se tiene que existe un nuevo contrato.-
• Que el arrendador nunca le manifestó mediante un medio autentico (Notaria y/o Tribunal) el desalojo, solo se ha negado a recibir los cánones de arrendamientos y en ningún momento y por ninguna forma a manifestado su voluntad de desalojar a su representada.-

Aportaciones probatorias:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

• 1) Documento de propiedad de un inmueble constituido por una (01) parcela una (01) casa y el terreno donde está construida, el cual esta distinguido con el Nº 9, situado frente a la Avenida Las Palmas (antes Calle Blanca Nieves) de la urbanización Boleita Sur, Municipio Sucre del estado Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de un mil ocho metros cuadrados (1.008,00 Mts2), cuyos linderos son los siguientes: Norte: con terreno que es o fue de Humberto Ojeda C,: SUR: Lote de terreno que es o fue de Carmen Padrón; ESTE: camino que parte de la carretera vieja de Caracas a Guarenas y atravesando Boleita va a salir a la carretera Petare a Caracas; y OESTE: terrenos que son o fueron de la Hacienda Boleita, debidamente protocolizado en fecha 04 de Noviembre de 1963, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 42, Tomo:02, Protocolo Primero.-

Observa esta Superioridad, que el referido inmueble le pertenece al ciudadano DOMENICO SCIUBBA SCIUBBA, cumpliendo este documento con los requisitos de Ley, siendo el inmueble objeto de esta demanda y demostrado como ha quedado que dicho inmueble es propiedad del demandante, esta Sentenciadora le otorgar valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil. ASÌ SE DECIDE.-
2) Contrato de Arrendamiento suscrito entre el ciudadano DOMENICO SCIUBBA SCIUBBA y la sociedad mercantil QUALITY CAR, C.A., sobre un inmueble constituido por un terreno ubicado en la avenida las Palmas (antes Calle Blanca Nieves), Nº 9, Urbanización Boleíta Sur, en la Jurisdicción del Distrito Sucre del estado Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de un mil ocho metros (1.008, MTS2), y un galpón ubicado en su parte posterior del terreno que tiene una superficie aproximada de doscientos metros cuadrados (200 MTS2), cuyos linderos son los siguientes: Norte: con terreno que es o fue de Humberto Ojeda C; SUR: lote de terreno que es o fue de Carmen Padrón; ESTE: camino que parte de la carretera vieja Caracas a Guarenas y atravesando Boleita va a salir a la Carretera Petare Caracasautenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Autónomo de Baruta, de fecha 11 de Julio de 2001, bajo el Nº 46, Tomo: 66 de los Libros de autenticación llevados por esa notaria; ii) Contrato de Arrendamiento suscrito por las mismas partes de fecha 27 de Junio de 2014, bajo el Nº 39, Tomo: 52 de la referida Notaría, (f. 18 al 36).-

De los anteriores contratos se desprende la relación arrendaticia existente entre el ciudadano DOMENICO SCIUBBA SCIUBBA y la sociedad mercantil QUALITY CAR, C.A., y evidenciándose los mismos de prueba fundamental de la presente demanda no siendo tachados, impugnados ni desconocidos por la parte demandada, esta Juzgadora les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÌ SE DECIDE.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1) Contrato de Arrendamiento suscrito entre el ciudadano DOMENICO SCIUBBA SCIUBBA y la sociedad mercantil QUALITY CAR, C.A., sobre un inmueble constituido por un (01) terreno ubicado en la avenida las Palmas (antes Calle Blanca Nieves), Nº 9, Urbanización Boleíta Sur, en la Jurisdicción del Distrito Sucre del estado Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de un mil ocho metros (1.008, MTS2), y un galpón ubicado en su parte posterior del terreno que tiene una superficie aproximada de doscientos metros cuadrados (200 MTS2), cuyos linderos son los siguientes: Norte: con terreno que es o fue de Humberto Ojeda C; SUR: lote de terreno que es o fue de Carmen Padrón; ESTE: camino que parte de la carretera vieja Caracas a Guarenas y atravesando Boleita va a salir a la Carretera Petare Caracas, de 2001. (f.50 al 58).

Por cuanto el referido contrato ya fue valorado anteriormente, nada tiene que pronunciarse esta Juzgadora al respecto. ASÌ SE DECIDE.-

2) Recibos de pago de cánones de arrendamiento por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Expediente: 2017-0347, de Quality Car C.A, de fechas: 31/07/20-31/07/2018, 01/06/2018-30/06/2018, 01/05/2018-31/05/2018, 01/04/20-30/04/2018, 01/03/20-31/03/2018, 01/02/2018-28/02/2018, 01/01/20-31/01/2018, 01/12/20-31/122017, 01/11/20-30/11/2017.( f. 58 al 66).

Aprecia esta sentenciadora que los anteriores recibos de pagos se refieren al pàgo de canon de arrendamiento efectuados por la sociedad mercantil QUALITY CAR, C.A., y siendo que la presente demanda se trata de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de Prórroga Legal, los mismos se desechan por ser impertinentes en virtud que no está en discusión la falta de pago del canon de arrendamiento. ASÌ SE DECIDE.-
3) Copia simple de solicitud de Titulo Supletorio efectuada por la sociedad mercantil QUALITY CAR, C.A., por ante el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, de fecha 05/06/2018, expediente Nº AP31-S-2018-003961, sobre el galpón objeto de este esta demanda (f. 67 al 154).

Esta Superioridad desecha dicha prueba en virtud que en el presente asunto no está en discusión la titularidad del bien inmueble arrendado. ASÌ SE DECIDE.-
4) Dos (02) contratos de arrendamiento entre la sociedad mercantil QUALITY CAR C.A., y el ciudadano DOMENICCO SCIUBBA SCIUBBA, que corren insertos a los folios 156 al 165.

Aprecia esta Superioridad que dichos contratos aun cuando se encuentran firmados por la parte demandada sociedad mercantil QUALITY CAR C.A., carece de la firma del ciudadano DOMENICCO SCIUBBA SCIUBBA, por lo que a falta del consentimiento de una de las partes, dicho contrato no tiene validez alguna en el presente juicio, razones por las que se desechan. ASÌ SE DECIDE.-

5) Comprobantes de retenciones variadas del impuesto sobre la renta correspondientes a la sociedad mercantil QUALITY CAR, C.A., que se encuentran insertos del folio 166 al 168.

Por cuanto los mismos son impertinentes y no aportan nada relevante a la presente causa esta Superioridad los desecha. ASÌ SE DECIDE.-

6) Comunicación de fecha 31de Octubre de 2014, dirigida a la sociedad mercantil QUALITY CAR, C.A. (f. 169).

De dicha comunicación se desprende que el ciudadano DOMENICO SCIUBA SCIUBA, se encontraba estudiando la posibilidad de renovar el contrato de arrendamiento sobre el inmueble de autos, por lo que esta Superioridad le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1371 del Código Civil. ASÌ SE DECIDE.-
7) Corre inserta del folio 170 al 173 correos electrónicos entre los ciudadanos Monica Morela representante de la sociedad mercantil QUALITY CAR, C.A., y ANTONELLA SCIUBBA, de fechas: 08 de Mayo de 2017, 25 de Junio 2018, 11 de Septiembre de 2017, 07 de Septiembre de 2017, 27 de Julio de 2017, y 26 de Julio de 2017.-

A los mismos se les otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 04 de la Ley Sobre Mensajes y Firmas Electrónicas. ASÌ SE DECIDE.-

***PUNTO PREVIO
La representación judicial de la parte demandada, alegó como punto previo el artículo 3 de La Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en relación a que no acudió a la vía administrativa previa antes de acudir a la vía jurisdiccional, e igualmente señaló la existencia de vicios en la citación de su defendida, señalando que el ciudadano GIUSEPPE MORELLA, (Director de la sociedad mercantil demandada) falleció, aduciendo que, la verdadera propietaria es la ciudadana MONICA MORELLA, y que por ende era a dicha ciudadana quien debió haber sido citada en la presente causa.
Respecto al alegato formulado por la accionada, en el cual hace mención a que debió acudir la accionante a la vía administrativa previamente, trayendo a colación el artículo 3 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, que establece:
“Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.”
Aprecia esta Jurisdicente, que en el presente asunto la parte actora demanda el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal, de un inmueble destinado al uso comercial, la misma debe ser tramitada por Los Tribunales competentes, no existiendo procedimiento administrativo previo para ello, dicho procedimiento previo sólo aplica para los casos de arrendamiento de Viviendas, el cual tiene un procedimiento distinto, por lo que se considera Improcedente el alegato formulado por la representación judicial de la parte demandada, siendo esta la vía idónea para tramitar dicha demanda y por no existir orden legal que requiera la exigencia de un procedimiento previo. ASÍ SE DECIDE.-
Ahora bien, en cuanto al alegato efectuado por la parte demandada en cuanto a la existencia de vicios en la citación, en el cual aduce que la citación debió realizarse en la persona de la ciudadana MONICA MORELLA como directora de la accionada, ya que el ciudadano Giuseppe Morella había fallecido, observa esta Sentencia que, el ciudadano LUIS ANGEL CAMBA BANDAHAN, se hizo parte en el presente juicio en representación de la sociedad mercantil QUALYTI CAR, C.A., siendo dicho ciudadano actual Director de la sociedad mercantil demandada, y en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, se tiene que dicho contrato es intuito personae, estableciéndose en su cláusula cuarta, que las notificaciones relativas a dicha sociedad mercantil debían ser efectuadas en la persona y direcciones de cualquiera de sus Directores, y por cuanto dicho ciudadano es actual Director de la sociedad mercantil aquí demandada, esta Superioridad declara Improcedente el alegato formulado por la representación judicial de la parte demandada, ya que hizo uso del derecho a la defensa de la referida sociedad mercantil, en todas sus fases procesales respectivas. ASÍ SE DECIDE.-
IV DEL MERITO DE LA CAUSA

El presente asunto versa sobre la apelación ejercida el día 11 de Junio de 2019, por la representación judicial de la parte demandada sociedad mercantil QUALITY CAR, C.A., contra la sentencia proferida por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 07 de Febrero de 2019, mediante la cual declaró Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato (vencimiento de prórroga legal) ordenando el Desalojo del inmueble objeto de controversia.
Ahora bien, la representación judicial de la parte actora ciudadano DOMENICO SCIUBBA SCIUBBA, demandó a la sociedad mercantil QUALITY CAR, C.A., por cumplimiento de Contrato de arrendamiento sobre el inmueble distinguido distinguido con el Nº 9, situado frente a la Avenida Las Palmas (antes Calle Blanca Nieves) de la urbanización Boleita Sur, Municipio Sucre del estado Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de un mil ocho metros cuadrados (1.008,00 Mts2), cuyos linderos son los siguientes: Norte: con terreno que es o fue de Humberto Ojeda C,: SUR: Lote de terreno que es o fue de Carmen Padrón; ESTE: camino que parte de la carretera vieja de Caracas a Guarenas y atravesando Boleita va a salir a la carretera Petare a Caracas; y OESTE: terrenos que son o fueron de la Hacienda Boleita, debidamente protocolizado en fecha 04 de Noviembre de 1963, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 42, Tomo:02, Protocolo Primero, señalando la actora, que la referida sociedad mercantil demandada disfrutó de los tres (3) años que le correspondían de prórroga legal arrendaticia, que el último contrato suscrito entre las partes, en su cláusula tercera estableció que la duración de dicho contrato sería a tiempo fijo, a partir del 01 de Marzo de 2014 hasta el 28 de Febrero de 2015, señalando el demandante que la relación arrendaticia culminó sin la necesidad de notificación, el día 28 de Febrero de 2018.
En este sentido, la representación judicial de la sociedad mercantil QUALITY CAR C.A., negó que fuera cierto que la relación arrendaticia haya culminado el día 28 de Febrero de 2018, sosteniendo que no ha hecho uso de la prórroga legal arrendaticia, ya que a su decir, existen dos (02) contratos de arrendamientos posteriores a esa fecha que fueron enviados por la ciudadana Antonella Sciubba hija del demandante, y que prueba de ello lo son los correos electrónicos mediante los cuales sostuvieron conversaciones, y que los mismos surten efectos en virtud que al momento de incrementarse el canon de arrendamiento se tiene como renovado el contrato.
Igualmente, sostuvo la representación judicial de la accionada, la existencia de título supletorio emanado del Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 06 de Julio de 2018, sobre el galpón construido en el terreno del inmueble objeto de controversia, alegando que fue la sociedad mercantil QUALITY CAR, C.A., quien construyó dicho galpón. Por último la demandada invocó el artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.-
*De la naturaleza de la relación arrendaticia del caso bajo estudio.
Lo primero que hay que establecer es la naturaleza de la relación arrendaticia, que en el presente caso se discute.
Al respecto esta Sentenciadora observa, de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de autos, se lee lo siguiente: "CLAUSULA TERCERA: El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento será de un (1) año contados a partir del día PRIMERO (1º) DE MARZO DEL 2014 por lo cual terminará el VEINTIOCHO (28) DE FEBRERO DE 2015; y en su CLAUSULA CUATA: queda claro que ninguna de las dos (02) partes tendrá que notificar a la otra la finalización del contrato de arrendamiento pues la presente cláusula es clara y no da pie a otra interpretación (…) en caso que no exista acuerdo para la celebración de un contrato de arrendamiento quedará a opción de LA ARRENDATARIA hacer uso o no de la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Con respecto a este tipo de cláusulas, el doctor José Luís Varela, en su obra “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, p. 141 a 143, señala que: “el artículo 1.599 del Código Civil (establece): “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”:
Continua el autor: “a lo que habría que agregar que el contrato realmente concluye, conforme a la nueva normativa inquilinaría, el día que vence la prórroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella (Art. 38 Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), por ejemplo: una cláusula que disponga “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000”. En este caso las partes han establecido su libre voluntad de poner fin al contrato en una fecha determinada, por lo que sería en este caso el desahucio inútil e innecesario, pues según el artículo 1.268, ejusdem, el deudor se constituye en mora con el sólo vencimiento del término; ésta es la regla conocida como “el día interpela por el hombre”, recogida igualmente el artículo 1.599, ejusdem. (Omissis). Es posible también que las partes condicionen el desahucio a la omisión como modo de expresarlo, es decir, que la no-notificación, el silencio, dentro de un tiempo con anterioridad a la terminación del contrato, significa que el contrato locativo tácitamente se extingue, (por ejemplo: “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000 prorrogable por igual tiempo. Si el arrendador no notificare su deseo de prorrogar el contrato antes del vencimiento del término fijo, este contrato se entenderá extinguido”); en el caso de la cláusula de ejemplo expuesto, el silencio del arrendador hace que el contrato no se prorrogue y expire el día del vencimiento del término fijo.”
Bajo estos parámetros, al establecer las cláusulas tercera y cuarta del referido contrato de arrendamiento, que la duración del contrato es de un (1) año término que quedó comprendido entre el 01 de Marzo de 2014, hasta el 28 de Febrero de 2015, ambas fechas inclusive, y que, sin necesidad de que ninguna de las partes notificare a la otra del vencimiento de dicho contrato, podía esta hacer uso de la prórroga legal arrendaticia, no cabe duda que a primera impresión, es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con duración concluida. ASI SE ESTABLECE.-
*** De los Contratos por Tiempo Determinado y la Prórroga legal.
En materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, y que por ende están sujetos al cumplimiento de una prórroga legal, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario. Asimismo la antigua Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagraba la excepción del derecho de uso de la prórroga legal, en el sentido de que el arrendatario perdía totalmente su derecho a dicha prórroga, si al vencimiento del término contractual estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales.
Esta prórroga operaba ipso iure para el arrendatario, así no se estableciera contractualmente, según lo estipulado en el ex artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual disponía lo siguiente:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”
Del precitado artículo se infería que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, en cuya circunstancia guardaba relación con la disposición contenida en el artículo 1.599 del Código Civil, “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”, lo que a juicio de esta Juzgadora, se entiende, que al concluir la terminación del contrato, en caso de operar la prórroga legal, ésta es potestativa para el arrendatario, y obligatoria para el arrendador dentro de esa relación jurídica. Asimismo se consagraba, la posibilidad que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador podía solicitar que el arrendatario cumpliera su obligación de entregar el inmueble arrendado, e incluía una modalidad o supuesto específico, distinto a la medida cautelar nominada de secuestro consagrada en el artículo 599.7 del Código de Procedimiento Civil, para el caso de que, solicitado el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado -vencida o expirada la prórroga legal-, se acuerde el secuestro del inmueble arrendado y su depósito en la persona de su propietario.
En cambio en nuevo régimen de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece en su cuerpo normativa.-
Artículo 26: Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.
*** Del vencimiento de la prórroga legal.
Establecida la naturaleza determinada de la relación arrendaticia, corresponde determinar el tiempo de la prórroga legal.
Ahora observa quien sentencia (i) que la relación arrendaticia fue por espacio de trece (13) años, con un primer contrato que data del 11 de Julio de 2001, y un último contrato que data del 01 de Marzo de 2014 hasta el 28 de Febrero de 2015; (ii) que la prórroga legal, fue por un lapso de tres (03) años; y (iii) que tuvo su inicio en fecha 28 de Febrero de 2014, con vencimiento el 27 de Febrero de 2017.
Luego, si bien es cierto, que la relación arrendaticia se estableció a tiempo determinado, la demandada hizo uso de la prórroga legal, que data desde el 28 de Febrero de 2015, (certus an et certus quando), hasta el 27 de Febrero de 2017, por operar ipso iure, que se traduce en el término final o momento conclusivo de la relación arrendaticia. En efecto, la parte accionante, incoa el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de prórroga legal en fecha 08.03.2018, quiere decir, que lo hizo con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, por lo que no queda duda que la realizó el trámite respectivo en el tiempo debido, lo que determina la voluntad expresa del arrendador de determinar dar por terminada su relación arrendaticia con la arrendataria demandada en este juicio.
En este orden de ideas observa esta Superioridad que la relación arrendaticia que existía entre el ciudadano DOMENICO SCIUBBA SCIUBBA con la sociedad mercantil QUALITU CAR, C.A., terminó el día 28 de Febrero de 2015, haciendo uso dicha sociedad mercantil de la prórroga legal arrendaticia de tres (03) años que le correspondía, ya que en las cláusulas tercera y cuarta del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda de fecha 27 de Junio de 2014, anotado bajo el Nº 39, Tomo: 52, se estableció que la duración el contrato era a tiempo determinado a partir del 01 de Marzo de 2014 hasta el 28 de Febrero de 2015, sin necesidad de notificación, ya que, los contratos a que hace mención la parte demandada constante en autos a los folios 156 al 165, carece de la firma del ciudadano DOMENICCO SCIUBBA SCIUBBA, es decir, no existe consentimiento alguno de parte actora en cuanto a la renovación del contrato de arrendamiento sobre el inmueble de autos, e igualmente en las conversaciones sostenidas entre las partes que se evidencian de los correos electrónicos cursantes a los folios 170 al 173 no se desprende que las partes hayan llegado a un acuerdo definitivo en cuanto a la renovación o realización de un nuevo contrato de arrendamiento, por lo que resultará procedente para esta Juzgadora declarar la Procedencia de la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por (vencimiento de prórroga legal), sobre el inmueble distinguido con el Nº 9, situado frente a la Avenida Las Palmas (antes Calle Blanca Nieves) de la urbanización Boleita Sur, Municipio Sucre del estado Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de un mil ocho metros cuadrados (1.008,00 Mts2), cuyos linderos son los siguientes: NORTE: con terreno que es o fue de Humberto Ojeda C,: SUR: Lote de terreno que es o fue de Carmen Padrón; ESTE: camino que parte de la carretera vieja de Caracas a Guarenas y atravesando Boleita va a salir a la carretera Petare a Caracas; y OESTE: terrenos que son o fueron de la Hacienda Boleita, debidamente protocolizado en fecha 04 de Noviembre de 1963, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 42, Tomo:02, Protocolo Primero de los libros de autenticación llevados por esa Notaría, quedando extinguida la relación arrendaticia que existía entre la sociedad mercantil QUALITY CAR, C.A., y DOMENICO SCIUBBA SCIUBBA. ASÌ SE DECIDE.-

Por tanto debe destacar esta Sentenciadora, que respecto al alegato formulado por la parte demandada sociedad mercantil QUALITY CAR, C.A., en cuanto a la existencia de Titulo Supletorio proferido por Juzgado Duodécimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 06 de Julio de 2018, sobre un galpón construido en el terreno del inmueble objeto de controversia, alegando que fue la sociedad mercantil QUALITY CAR, C.A., quien lo construyó, considera esta Superioridad que no está en discusión la propiedad del Inmueble de autos, por lo que nada tiene que pronunciar al respecto. ASÌ SE DECIDE.-

Por las razones anteriormente expuestas, esta Superioridad considera que la apelación efectuada el 11 de Junio de 2019, por el abogado MANUEL DUARTE ABRAHAM, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil QUALITY CAR, C.A., contra la sentencia proferida por el Juzgad Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la presente demanda de Cumplimiento de Contrato por vencimiento de prorroga legal, resulta IMPROCEDENTE, siendo que el Juzgado A quo actuó conforme a derecho, por lo que resulta pertinente para esta Alzada confirmar la sentencia proferida por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 07 de Febrero de 2019. ASÌ SE DECIDE.-

V DISPOSITIVO
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 11de Junio de 2019 por el abogado MANUEL DUARTE ABRAHAM, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora QUALITY CAR, C.A., contra la sentencia definitiva de fecha 07 de Febrero de 2019 dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de arrendamiento, incoada por el ciudadano DOMENICO SCIUBBA SCIUBBA contra la sociedad mercantil QUALITY CAR, C.A.,
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuesta por el ciudadano DOMENICO SCIUBBA SCIUBBA contra la sociedad mercantil QUALITY CAR, C.A. En consecuencia, se ORDENA a la parte demandada hacer entrega a la parte actora totalmente libre de bienes y personas, el inmueble distinguido con el Nº 9, situado frente a la Avenida Las Palmas (antes Calle Blanca Nieves) de la urbanización Boleita Sur, Municipio Sucre del estado Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de un mil ocho metros cuadrados (1.008,00 Mts2), cuyos linderos son los siguientes: NORTE: con terreno que es o fue de Humberto Ojeda C,: SUR: Lote de terreno que es o fue de Carmen Padrón; ESTE: camino que parte de la carretera vieja de Caracas a Guarenas y atravesando Boleita va a salir a la carretera Petare a Caracas; y OESTE: terrenos que son o fueron de la Hacienda Boleita, debidamente protocolizado en fecha 04 de Noviembre de 1963, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 42, Tomo:02, Protocolo Primero de los libros de autenticación llevados por esa Notaría.
TERCERO: Se CONFIRMA la sentencia apelada.
CUARTA: Se condena en las costas a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido vencidas en todas sus partes.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, y BÁJESE en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de Noviembre del año dos mil diecinueve (2.019). Años: 209° de la Independencia y 160° de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. INDIRA PARIS BRUNI
EL SECRETARIO,

Abg. JHOMME RAFAEL NAREA TOVAR

En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las once (11:00 am) de la mañana
EL SECRETARIO,

Abg. JHOMME RAFAEL NAREA TOVAR
Exp. N° AP71-R-2019-000232
Cumplimiento de Contrato/Def.
Materia: Civil
IPB/JNT/yis