TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas.

209° y 160°

PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA: ciudadanos EMI CAROLINA RODRÍGUEZ ROJAS y LUIS JOSÉ CAMPOS MONTAÑO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.132.44 y V-14.855.304, respectivamente y de este domicilio.-

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: abogada en ejercicio YENNYS PRECILLA REYES, inscrita en el I.P.S.A., bajo el N° 39.757, según se desprende de poder apud acta cursante al folio 250 del presente expediente.-

PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.301.208 y de este domicilio.-

ASISTENCIA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: abogado en ejercicio ANDRES MARCANO, inscrita en el I.P.S.A., bajo el N° 99.967 y de este domicilio.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.-

EXPEDIENTE Nº: 12.553.-

SENTENCIA: Definitiva.-

La presente causa se inició por escrito de demanda presentada ante el Tribunal (Distribuidor) del Juzgado de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del estado Monagas y recibida por este Tribunal en fecha 21 de abril 2.017, librándose despacho saneador en fecha 26 de abril del 2.017.-

Posteriormente, se admite en fecha 02 de mayo 2.017, cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley, ordenándose la citación de la parte demandada. En esa misma fecha este Tribunal decreto medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida distinguida con el N° 17 ambas pertenecientes a la micro-parcela MC-10, del Conjunto Residencial La Castellana, Urbanización Palma Real II, Sector Tipuro, Parroquia Boquerón, Maturín, estado Monagas, según documento debidamente registrado en fecha 22 de julio 2.004, por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Maturín, estado Monagas, bajo el N° 25, Protocolo Primero, Tomo 5; la cual fue confirmada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de este Circunscripción Judicial, en fecha 08 de marzo del 2.018.-

En este orden de ideas, se hace preciso realizar el recorrido procesal de la causa, en consecuencia los demandantes de autos ciudadanos EMI CAROLINA RODRÍGUEZ ROJAS y LUIS JOSÉ CAMPOS MONTAÑO, exponen en su escrito libelar lo siguiente:

“… CAPÍTULO II. DE LOS HECHOS. En fecha 15 de noviembre de 2012, suscribimos contratos de Opción de Compra, ante la Notaria Publica Primera de Maturín, Estado Monagas, contrato este que quedo anotado bajo el No. 16, Tomo 545 de los libros de Autenticaciones llevados ante esa Notaria, el cual se anexa al presente libelo en copia simple marcado con la letra “A”, con la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE, antes identificada, parte demandada en la presente acción, cuyo objeto lo constituye una parcela de terreno y la Vivienda Unifamiliar en ella construida, distinguida con el No. 17, ambas pertenecientes a la microparcela MC-10, la cual forma parte del Conjunto Residencial La Castellana, que a su vez es parte del microparcelamiento de la Urbanización Palma Real II, ubicado en el Sitio denominado Tipuro, Parroquia Boquerón Jurisdicción del Municipio Maturín de este Estado Monagas. La mencionada parcela de terreno tiene una superficie aproximada de doscientos cuarenta y dos metros cuadrados (242 mts2) comprendidos entre las medidas y linderos siguientes: NORTE: en línea recta de veintidós metros (22 mts)con la parcela 18; SUR: línea recta de veintidós metros (22 mts)con la parcela 16; ESTE: línea recta de Once Metros (11 mts) con pared de linderos con macroparcela MC-11, y OESTE: línea recta de (11) metros con acera de calle trece (13). El inmueble objeto del contrato le pertenece a LA DEMANDADA según se evidencia de documento debidamente registrado en fecha 22 de julio de 2004, por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Publico del Municipio Maturín del Estado Monagas, anotado bajo el No. 25, Protocolo Primero, Tomo 5. En el contrato se pacto, en las cláusulas segunda y tercera, todo lo referente al plazo para firmar el contrato definitivo de compraventa del inmueble, así como el precio a pagar por nosotros en la mencionada operación: En ese sentido, se pacto expresamente lo siguiente. “(…) SEGUNDA: El plazo de la presente opción de compra-venta es de noventa (90) días consecutivos calendarios siguientes a la fecha de ser firmada la presente opción de compra-venta por documento autenticado, mas treinta (30) días consecutivos de prorroga en caso de ser necesario. Se entiende por el plazo previsto que limitado el hecho de que una vez listo el documento de protocolización definitivo las partes obligan a firmarlo de forma inmediata por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo independientemente de los días transcurridos o por transcurrir del término predeterminado obligándose "LOS OFERIDOS” a cancelar el saldo pendiente de forma inmediata en el acto de protocolización definitivo. TERCERA: El precio pactado para la venta del inmueble objeto de la presente OPCION DE COMPRA-VENTA es la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000,00) de esta cantidad LOS OFERIDOS, entregan AL OFERENTE al momento de la firma del presente documento por ante una Notaria Pública la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.220.000,00), el resto del monto total del precio pactado, es decir la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.530.000,00), le será entregado a LA OFERENTE al momento de la firma del documento definitivo de compra-venta en la Oficina de Registro respectiva del Municipio, Maturín, Estado Monagas(…)”. De las cláusulas anteriormente transcritas se evidencia que las partes pactaron un plazo de noventa (90) días de calendario, mas una prorroga de treinta (30) días mas, a los fines de que la partes otorgaran o firmaran el contrato definitivo de compraventa. Se pacto expresamente la obligación que las partes tendrían de firmar ante el registro correspondiente el contrato definitivo que se presentaría. Ahora bien, la cláusula tercera de la referida promesa unilateral de venta, establece el precio de la venta en la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs 750.000,00),los cuales serian pagados de la siguiente forma: (i) doscientos veinte mil bolívares (Bs 220.000,00) con la firma del contrato de opción en la Notaria; y (ii) los restantes quinientos treinta mil bolívares (Bs. 530.000,00) al momento de la firma del contrato definitivo de venta. Anexo al presente escrito libelar, marcado con la letra “B”, se evidencia copia de los cheques de Gerencia emitidos a nombre de LA DEMANDADA, Nos. 00513620 y 00513632, de fecha 01 de marzo de 2013, por la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL SEISCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLIVARES CON OCHENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 119.638,86) y TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000,00), dando un total de CUATROCIENTOS VEINTINUEVE MIL SEISCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLIVARES CON OCHENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 429.638,86), los cuales serian entregados a la DEMANDADA, ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE, en la Oficina Subalterna de Registro Público, al momento de protocolizarse el documento de Compra-Venta, lo que dicho sea de paso, no se realizo por cuanto la VENDEDORA, una vez presentado dicho documento en la mencionada Oficina de Registro Público, no se presento al acto de otorgamiento. Asimismo, para mayor abundamiento, se anexa marcado con la letra “C” Solicitud de Crédito a Petróleos de Venezuela (PDVSA), que nosotros realizamos a los fines de cumplir con lo pactado entre las partes y pagar el saldo restante del precio del inmueble estipulado en el contrato. De igual forma, procedimos a pagar la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00) los cuales fueron entregados como parte del cumplimiento a lo pactado en la Cláusula Tercera, y constancia de ello es el recibo de pago suscrito por LA DEMANDADA, donde se deja constancia que, para el 08 de febrero de 2013, el remanente por pagar era la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 470.000,00). (Anexos “D” y “E”), cantidad esta última que ya teníamos dispuesta, en sendos cheques de gerencia que ya se han mencionado, por la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTINUEVE MIL SEISCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLIVARES CON OCHENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 429.638,86) y un cheque personal por la cantidad de CUARENTA MIL TRESCIENTOS SESENTA Y UN BOLÍVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs. 40.361,14), para un gran total de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.470.000,00). Dado que el plazo y la prorroga pactada en el contrato suman en su conjunto ciento veinte (120) días calendarios, contados a partir de la fecha de la firma de la opción, esto fue el 15 de noviembre de 2012, el plazo total de la opción vencía el 15 de marzo de 2013, por lo que hasta esa fecha, era la oportunidad para subscribir el contrato definitivo de Compra-Venta. En vista de ello, y a pesar de las múltiples gestiones realizadas con la demandada a los fines de protocolizar el contrato definitivo de Compra-Venta, tuvimos que presentar ante el Registro pertinente el contrato en cuestión, tal y como consta de planillas de presentación de documentos emitidas por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, la cual anexamos al presente documento marcada con la letra “F”. Es por eso que, teniendo todo listo para la firma del contrato, se le notifico a la parte demandada para que asistiera a la fecha y hora pactada en el registro, a los fines de suscribir el contrato de Compra–Venta definitiva sobre el inmueble objeto de la promesa unilateral de venta, negándose LA DEMANDADA a asistir a dicho acto. Anexo a la presente se podrá encontrar telegrama y constancia emitido por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) marcado con la letra “G”. Tal y como se desprende de lo narrado hasta los momentos, así como de las documentales consignadas, nosotros cumplimos con todas nuestras obligaciones. En primer lugar, con el pago de los DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (220.000,00) al momento de la firma del contrato de opción de Compra-Venta, en segundo lugar, abonando la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00) en el tiempo oportuno, quedando solo el remanente de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 470.000,00), el cual tiene que ser pagado al momento de la firma del contrato definitivo. De mas esta decir que dicho monto se encuentra a disposición de la demandante, ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE y va a ser cancelado en el momento en que otorgue el documento de venta definitivo. Es evidente la actitud y el incumplimiento de la parte demandada, quien de forma grosera irrespeto el pacto suscrito y la promesa unilateral de venta que había realizado. Nosotros tenemos el derecho de hacer cumplir dicha promesa, al haber cumplido con todas las obligaciones que convenimos en el referido contrato. En ese sentido, tenemos el derecho de reclamar, como se hace en esta oportunidad, el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la demandada en el contrato, y por ende solicitar al sistema judicial que ordene a la referida firmar el contrato definitivo de Compra-Venta, o que nos sea otorgado titulo suficiente que tenga los mismos efectos al contrato que se niega ejecutar la demandada...” (Folios 01 al 14 de la primera pieza del presente expediente).-

En fecha 03 de mayo del 2.017, comparecen los ciudadanos EMI CAROLINA RODRÍGUEZ ROJAS y LUIS JOSÉ CAMPOS MONTAÑO, debidamente asistidos por el profesional del derecho TOMAS ANTONIO MARIO CHACÓN, y confieren poder apud acta a los abogados en ejercicios, ciudadanos TOMAS ANTONIO MARIÑO CHACÓN, RONILUZ MARIÑO HERNÁNDEZ, CIRO ORTA RODRÍGUEZ y ERNESTO ORTA MAZA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 6.489, 92.879, 16.649 y 206.320, respectivamente.-

En fecha 17 de mayo del 2.017, comparece la ciudadana alguacil de este Tribunal, ciudadana VIRGINIA NAVARRO, consignando boleta de citación sin firmar por no haber encontrado a la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO, parte demandada en el presente juicio.-

En fecha 05 de junio del 2.017, comparece el profesional del derecho TOMAS ANTONIO MARIO CHACÓN, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante y solicita al Tribunal la citación por carteles, siendo acordado en fecha 07 de junio del mismo mes y año.-

En fecha 27 de junio del 2.017, el apoderado judicial de la parte demandante consigna ejemplares de los diarios “La Prensa de Monagas” y “El Periódico de Monagas” fechados 19 y 23 de junio 2.017, donde fue publicado el cartel de citación ordenado por este Despacho.-

En fecha 17 de julio del 2.017, comparece la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO, parte demandada, debidamente asistida por el profesional del derecho JOSÉ TOMAS BARRIOS y se da por notificada de la presente demanda. Asimismo, le confiere poder apud acta al referido abogado en ejercicio.-

En fecha 18 de septiembre del año 2.017, el apoderado judicial de la parte demandada, presenta escrito de cuestiones previas contenidas en los ordinales 1°, 8° y 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue contestada por la representación judicial de la parte demandante en fecha 22 de septiembre del 2.017.-

En fecha 24 de octubre del 2.017, compareció ante este Tribunal el profesional del derecho TOMAS ANTONIO MARIO CHACÓN, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, a los fines solicitar el avocamiento de la nueva Jueza a la causa.-

En fecha 27 de octubre del 2.017, procedí a AVOCARME al presente asunto, por cuanto fui designada como Jueza Suplente de este Juzgado por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, mediante oficio Nº CJ-16-1230, de fecha 26 de abril de 2.016, siendo debidamente juramentada en fecha 11 de octubre del año 2.017, por ante el Despacho de la Rectoría del estado Monagas, tomando posesión del mismo en fecha 13 de octubre del 2.017.-

En fecha 24 de noviembre del 2.017, comparece la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO, parte demandada, debidamente asistida por el abogado ANDRES MARCANO, inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nº 99.967, a los fines de consignar escrito solicitando la INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA y compendio de copias certificadas emitidas del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial.-

En fecha 20 de diciembre del 2.017, este Tribunal dicta sentencia interlocutoria en la que declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, planteada por la representación judicial de la parte demandada, ordenándose la notificación de las partes.-
Notificadas como han sido las partes, este Tribunal en fecha 12 de julio del 2.018, apertura el lapso probatorio para subsanar o contradecir las cuestiones previas no resueltas.-

En fecha 17 de julio del 2.018, comparece la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO, parte demandada, debidamente asistida por el abogado ANDRES MARCANO, a los fines de ratificar la solicitud de INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA.-

En fecha 18 de julio del 2.017, el apoderado judicial de la parte demandante presenta escrito de contradicción de las cuestiones previas.-

En fecha 15 de octubre del 2.018, comparecen los ciudadanos EMI CAROLINA RODRÍGUEZ ROJAS y LUIS JOSÉ CAMPOS MONTAÑO, debidamente asistidos por la abogada YENNYS PRECILLA REYES, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 39.757, con la finalidad de conferirle poder apud acta a la profesional del derecho.-

En fecha 25 de octubre del 2.018, este Tribunal dicta sentencia interlocutoria en la que declara SIN LUGAR la inadmisibilidad solicitada por la parte demandada y ordena la notificación de las partes.-

Notificadas como han sido las partes, procede de seguidas en fecha 17 de enero del 2.019, la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO, parte demandada, debidamente asistida por el abogado ANDRES MARCANO, a dar contestación al fondo de la demanda y a su vez Reconvenir la misma por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, en los términos que a continuación se circunscriben parcialmente:

“…En toda forma de derecho, niego, rechazo y contradigo la demanda, incoada en mi contra por los ciudadanos: Luis José Montaño y Emi Carolina Rodriguez Rojas, por cuanto es totalmente falso que incumplí el contrato de opción de compra-venta que suscribimos. En efecto, en ningún momento me informaron los demandantes que el documento definitivo de la venta había sido presentado al Registro Inmobiliario, razón por la cual, transcurridos los plazos establecidos en la Cláusula Segunda, sin que “LOS OFERIDOS”, hoy demandantes, hubiesen manifestado su voluntad de comprar el inmueble, estoy liberada totalmente del compromiso estipulado en el documento contentivo de la opción, y en consecuencia puedo vender libremente. De igual modo, niego, rechazo y contradigo que los demandantes tienen derecho a que les venda el inmueble de mi propiedad, y que me han pagado montos de dinero superiores a las arras estipuladas. A mayor abundamiento, estimo pertinente y necesario destacar, que en virtud del incumplimiento de los optantes, de conformidad con la Cláusula Cuarta del contrato, estoy en mi pleno derecho de reservarme la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 100.000,00), y devolverles totalmente la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES(Bs. 120.000,00), del dinero que recibí por concepto de arras, sin indexion alguna, pues tal situación no se estipuló. Del mismo modo, niego, rechazo, y contradigo el petitorio de la indexación de la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 750.000,00) ahora siete bolívares con cincuenta céntimos (7,50 BSS), por las razones siguientes: 1°- Los demandantes han accionado que les venda el inmueble por el precio estipulado en el contrato, es decir, que su acción es por Cumplimiento de Contrato, y en consecuencia no ha lugar al cumplimiento de la cláusula penal, ya que cumplimiento no implica devolución de dinero alguno, esto significa que no han demandado Resolución de Contrato, en cuyo caso si seria viable legalmente que pidieran la devolución del dinero pagado, y la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) por concepto de daños y perjuicios, en el caso de que resultaren victoriosos, abstracción hecha de carecen de toda razón al respecto. 2°- Los demandantes no han indicado cual es el monto de los supuestos daños y perjuicios que supuestamente han sufrido, ni cual es el monto de los honorarios profesionales, que por lo demás son las mismas costas. 3°- La indexación solo es aplicable cuando se demanda una cantidad liquida de dinero, en el caso de autos, no se demanda cantidad alguna de dinero, simplemente que se venda a los demandantes el inmueble identificado en su demanda. II RECONVENCION Ciudadano Juez por documento autenticado en la Notaria Publica Primera de Maturín el día 12 de Noviembre del 2012, bajo el Nº 16, Tomo 545 de los libros de autenticación, instrumento que riela en las actas del expediente Nº 33.100, celebre con los ciudadanos Luís José Campos Montaño y Emi Carolina Rodríguez un contrato de opción de compra sobre un inmueble de mi propiedad, constituido por una parcela de terreno y la vivienda unifamiliar sobre ella constituida, distinguida la parcela con el Nº 17, ambas pertenecientes a la Macroparcela MC-10, la cual forma parte del Conjunto Residencial “La Castellana”, el cual a su vez forma parte del Macroparcelamiento de la Urbanización Palma Real II, ubicado en el sitio denominado Tipuro, Parroquia Boquerón, Municipio Maturín del Estado Monagas.- La parcela de terreno tiene una superficie aproximada de DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS (242M2)y un área de construcción aproximada de OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (86 M2), comprendido dentro de las medidas y linderos siguientes:NORTE: En línea recta de VEINTIDOS METROS(22 Mts) con la Parcela 18; SUR: En línea recta de VEINTIDOS METROS (22 Mts) con la Parcela 16; ESTE: En línea recta de ONCE METROS (11 Mts)con pared de lindero con Macroparcela MC-11; y OESTE: En línea recta de ONCE METROS (11 Mts) con pared de linderos con acera de calle 13. El precio pactado fue por la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000,oo), de los cuales m fue entregada en calidad de arras la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.220.000,oo), a la firma del documento en la Notaria antes mencionada, y el saldo restante me seria pagado al momento de la firma del documento definitivo de compra-venta, tal como consta de la cláusula TERCERA. Se dispuso en la Cláusula Quinta una CLAUSULA PENAL, según la cual el incumplimiento de mi persona causaría a favor de LOS OFERIDOS, la devolución del dinero pagado como arras, mas la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 100.000,OO), por concepto de daños y perjuicios; asimismo, en la mencionada Cláusula Penal se dispuso que si el incumplimiento era de LOS OFERIDOS, mi persona como LA OFERENTE me quedaría con la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES FUERTES(Bs 100.000,00) y les devolvería solamente la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs 120.000,oo). El tiempo de la opción, según la Cláusula SEGUNDA, fue de noventa (90) días consecutivos calendarios siguientes a la fecha de ser otorgada la opción de compra-venta por documento autenticado, mas treinta (30) días de prorroga, de ser necesario. Es decir, que el plazo de la opción se venció el día 15 de febrero del año 2.013 (90 días), y antes de esa fecha LOS OFERIDOS no ejercieron su derecho de adquirir el inmueble, ni pidieron prorroga alguna por treinta (30) días mas; razón por la cual incumplieron con el contrato de marras, y tengo perfecto derecho a reservarme la expresada cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00) por concepto de daños y perjuicios…” (Folios 276 al 277 de la primera pieza del presente expediente).-
Dicha reconvención fue admitida por auto de fecha 22 de enero del año en curso, de conformidad con el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil. De seguidas, pasa el demandante-reconvenido a dar contestación de la siguiente manera:

“(...) Convengo en que mis representados celebraron un contrato de opción de compra sobre el inmueble identificado en autos, el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Maturín, estado Monagas. Convengo en que el precio pactado para la compra del inmueble fue la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000,00). Convengo en que al momento de la firma del contrato de opción de compra mis representados hicieron entrega de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 220.000,00) a la ciudadana Milagros del Valle Parejo Guaimare. Niego, rechazo y contradigo que mis representados no hayan ejercido su derecho a adquirir el inmueble en el plazo establecido en el mencionado contrato de opción de compra, pues tal como puede evidenciarse del recibo de pago de fecha 08 de febrero de 2013 que se acompañó al libelo marcado con la letra "D" mis representados hicieron entrega a la ciudadana Milagros del Valle Parejo Guaimare la cantidad de SENTENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), cantidad que convenientemente la demanda reconviniente omite mencionar en su escrito de reconvención. Niego que mis representados estén obligados a pedir prorroga de treinta días adicionales al vencimiento de los noventa días de prórroga para la celebración del contrato definitivo de compra venta por cuanto dicho lapso fue establecido en el contrato además del hecho que al hacer entrega en fecha 08 de febrero de 2013 de los sesenta mil bolívares señalados supra estaba más que demostrada su voluntad de adquirir el inmueble. Mis representados fueron más que diligentes para lograr la celebración del contrato definitivo de compra venta pues le correspondía a la oferente ciudadana Milagros del Valle Parejo Guaimare tramitar las solvencias respectivas para presentar el documento a la oficina de Registro Inmobiliario para su protocolización y por cuanto esta se negaba hacerlo mis representados se encargaron de realizar tales tramites y presentar el documento por cuanto el plazo para la celebración del contrato definitivo de compra venta estaba por vencerse y le comunicaron verbalmente y a través de telegrama a dicha ciudadana del día y la hora en que debía comparecer a firmar y esta no compareció en la fecha pautada ni en ninguna otra manifestándole a mis representados que no les vendería el inmueble. Ciudadana Juez, lo cierto en este caso es que la ciudadana Milagros del Valle Parejo Guaimare incumplió con la obligación contractual de realizar los trámites para lograr la protocolización del respectivo documento de compra venta y ahora pretende acarrearle su irresponsabilidad a mis representados quienes cumplieron con todas sus obligaciones contractuales e inclusive le pagaron a la reconviniente una cantidad adicional antes del plazo estipulado pues tal como quedo convenido en el contrato el saldo restante de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 530.000,00) se pagarían al momento de la protocolización del documento definitivo para la compra y venta y mis representados en fecha 08 de febrero del 2013 le hicieron entrega a la ciudadana Milagros del Valle Parejo Guaimare la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00) que esta le solicito aun cuando dicho pago correspondía hacerlo al moento de la protocolización del respectivo documento de compra de venta (...)" (Folios 279 y su vuelto de la primera pieza del presente expediente).-

Posteriormente, en fecha 18 de febrero 2.019, la representación judicial de la parte actora consigna escrito de pruebas. De igual forma en fecha 19 de febrero 2.019, comparece por ante este Tribunal la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE, plenamente identificada en autos, debidamente asistida por el abogado ANDRÉS MARCANO, consignando escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas salvo su apreciación en la definitiva por auto de fecha 06 de marzo 2.019.-

Vencido el lapso probatorio, el Tribunal dicta auto en fecha 16 de mayo 2.019, fijando el decimoquinto (15) día de despacho para que las partes presenten los informes correspondientes, siendo solo presentado por la profesional del derecho, abogada YENNYS PRECILLA, apoderada judicial de la parte demandante.-

Ahora bien, una vez realizado la narración de los hechos y estudiadas como han sido las actas procesales esta Sentenciadora, pasa a realizar la debida valoración de las pruebas aportadas por las partes, en estricto acatamiento al Principio de Exhaustividad preceptuado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:

Pruebas aportadas por la parte demandante durante el lapso probatorio:

1.- Promovió en copia certificada de contrato de opción de compra-venta suscrito entre los ciudadanos EMI CAROLINA RODRÍGUEZ ROJAS y LUIS JOSÉ CAMPOS MONTAÑO y la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Maturín estado Monagas, quedando inscrito bajo el Nº 16, tomo 545 de los libros llevado por esa oficina, en fecha 15-11-2.012. VALORACIÓN: Consta en autos a los folios cuatro al nueve (04 al 09) y sus vueltos de la segunda pieza del presente expediente, contrato de opción de compra-venta, quedando evidenciado de dicho instrumento el vínculo jurídico existente entre ambas partes contendientes, así como las recíprocas concesiones efectuadas entre ellas, sobre una parcela de terreno y la vivienda unifamiliar en ella construida, distinguida con el Nº 17, ambas pertenecientes a la micro-parcela MC-10, la cual forma parte del Conjunto Residencial La Castellana, que a su vez es parte del micro-parcelamiento de la Urbanización Palma Real II, ubicado en el sitio denominado Tipuro, Parroquia Boquerón Jurisdicción del Municipio Maturín de este Estado Monagas. En consecuencia, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio por cuanto el documento público presentado fue presentado ante una autoridad competente y se encuentra revestido de todas las formalidades de ley, aunado al hecho que no fue tachado, ni desconocido por la parte contraria en la oportunidad correspondiente. Y así se decide.-
2.- Promovió en original recibo de pago suscrito por la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE. VALORACIÓN: Se verifica de autos específicamente al folio diez (10) de la segunda pieza del presente expediente, recibo debidamente firmado por la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE, en la cual manifiesta haber la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00) como opción a compra sumándole a esto la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), como parte de pago por la venta de su vivienda. En virtud que la misma no fue desconocida por la parte adversaria en la oportunidad procesal correspondiente tiéndase como fidedigna. Y así se decide.-

3.- Promovió Inspección Judicial, practicada en fecha 02-05-2.013, ante el Registro Público Segundo del Segundo Circuito del Municipio Maturín estado Monagas, efectuada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de esta Circunscripción Judicial actualmente denominado Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial. VALORACIÓN: Riela a los folios once al dieciséis (11 al 16) de la segunda pieza del presente expediente, inspección judicial en la cual se observa de los particulares la voluntad de compra-venta sobre el inmueble objeto de litigio, donde fungen como participes los ciudadanos LUIS JOSÉ CAMPOS MONTAÑO y MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE, otorgándole esta sentenciadora valor probatorio conforme lo dispuesto en los artículos 472 y 938 de nuestra Ley Adjetiva. Y así se decide.-

4.- Promovió en copia certificada estado de cuenta expedido por la empresa HIDROPALMA, de fecha 07-03-2.013. VALORACIÓN: Se verifica del folio diecisiete (17) de la segunda pieza del presente expediente, el referido estado de cuenta a nombre de la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE, en la cual se aprecia visiblemente que para la fecha de expedición de la precitada constancia se encuentra en estado de insolvencia de los servicios. En consecuencia, este Tribunal le concede valor probatorio. Y así se decide.-

5.- Promovió copia certificada oficio emitido por el servicio de encomienda IPOSTEL al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del estado Monagas, de fecha 09-12-2.014. VALORACIÓN: Consta a los folios dieciocho al veintiuno (18 al 21) de la segunda pieza del presente expediente, respuesta de comunicación solicitada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del estado Monagas, en la cual dicha oficina de envío hace constar el libramiento de telegrama dirigido a la ciudadana accionada, siendo devuelto motivado a: IMPOSIBLE SU ENTREGA. En consecuencia, este Tribunal le concede valor probatorio haciendo constar la voluntad de los accionantes de finiquitar la venta definitiva. Y así se decide.-

6.- Promovió copia certificada oficio emitido por la Gerencia de Asuntos Jurídicos de PDVSA PETROLEOS S.A., División Furrial al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del estado Monagas, de fecha 09-12-2.014. VALORACIÓN: Cursa del folio veintidós (22) de la segunda pieza del presente expediente, respuesta de comunicación solicitada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del estado Monagas, en el cual se verifica préstamo otorgado a los ciudadanos EMI CAROLINA RODRÍGUEZ ROJAS y LUIS JOSÉ CAMPOS MONTAÑO, parte demandante, para la compra de un inmueble ubicado en la ciudad de Maturín perteneciente a la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE, parte demandada. En consecuencia, este Tribunal le concede valor probatorio haciendo constar los trámites para la adquisición del bien inmueble objeto del litigio por parte de los actores. Y así se decide.-

7.- Promovió copia certificada oficio emitido por el Banco Provincial al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del estado Monagas, de fecha 12-05-2.015. VALORACIÓN: Cursa al folio veintitrés y veinticuatro (23 y 24) de la segunda pieza del presente expediente, respuesta de comunicación solicitada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del estado Monagas, en el cual informan que el ciudadano LUIS JOSÉ CAMPOS MONTAÑO, libro cheque a nombre de la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE, por la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), el cual fue cobrado en fecha 11-02-2.013. En consecuencia, este Tribunal le concede valor probatorio haciendo constar los trámites para la adquisición del bien inmueble objeto del litigio por parte de los actores. Y así se decide.-

8.- Promovió copia simple de solicitud de préstamo del plan de ayuda para adquirir vivienda de PDVSA PETROLEOS S.A., de fecha 14-01-2.013. VALORACIÓN: Cursa a los folios veintitrés y veinticuatro (23 y 24) de la primera pieza del presente expediente, solicitud de préstamo efectuado por los ciudadanos EMI CAROLINA RODRÍGUEZ ROJAS y LUIS JOSÉ CAMPOS MONTAÑO, parte demandante. En consecuencia, este Tribunal le concede valor probatorio haciendo constar los trámites para la adquisición del bien inmueble objeto del litigio por parte de los actores. Y así se decide.-

9.- Promovió copia simple de cheques de gerencia expedido por PDVSA PETROLEOS S.A. (Caracas), de fecha 01-03-2.013. VALORACIÓN: Se observa del folio veintidós (22) de la primera pieza del presente expediente, títulos valores por la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL SEISCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLIVARES CON OCHENTA Y SEIS CÈNTIMOS (Bs. 119.638,86) y por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES CON CERO CÈNTIMOS (Bs. 310.000,00), con motivo del prestado solicitado por los accionantes. En consecuencia, este Tribunal le concede valor probatorio a sendos títulos valores como forma de pago del compromiso asumido con la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE, la cual aparece como beneficiara. Y así se decide.-

10.- Promovió copia certificada de auto fechado 17 de octubre de 2.017, emitido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del estado Monagas. El objeto de esta prueba es demostrar que no existe impedimento para que los actores vuelvan a intentar demanda contra la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE. VALORACIÓN: Esta operadora de Justica desestima este medio probatorio en virtud de que el presente punto fue decidido por este Tribunal en fecha 25-10-2.018. Y así se decide.-

11.- Promovió prueba de informe de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, dirigido al BANCO PROVINCIAL y a la empresa PDVSA PETROLEOS S.A. VALORACIÓN: Se evidencia del folio sesenta y cuatro (64) de la segunda pieza, resulta del informe solicitado por el Tribunal a la entidad bancaria. En consecuencia esta Operador de Justicia le merece pleno valor probatorio. Y así se decide.-

Pruebas aportadas por la parte demandada durante el lapso probatorio:

1.- Adujo contrato de opción de compra-venta suscrito entre los ciudadanos EMI CAROLINA RODRÍGUEZ ROJAS y LUIS JOSÉ CAMPOS MONTAÑO y la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Maturín estado Monagas, quedando inscrito bajo el Nº 16, tomo 545 de los libros llevado por esa oficina, en fecha 15-11-2.012. VALORACIÓN: Este Tribunal le concedió pleno valor probatorio anteriormente. Y así se decide.-
2.- Promovió Inspección Judicial, dirigido al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, con la finalidad de comprobar la identidad de las causas y que la acción primigenia instaurada ante el Juzgado de Primera Instancia no había culminado al momento de introducir la nueva demanda. VALORACIÓN: Dicha prueba fue evacuada en fecha 13-04-2.019, no obstante, este Tribunal procede a desestimarla en virtud de que en fecha 25-10-2.018, se decidió sobre este punto, quedando sin lugar la petición de inadmisibilidad solicitada por la parte demandada. Y así se decide.-

3.- Promovió la prueba testimonial de los ciudadanos ALFRED SEGUNDO CHIRINOS, LIBERTAD JANET HERNANDEZ DE SOUKI y SAMER GREGORIO SOUKI MONTERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros.: V-4.018.624, V-5.829.435 y V-4.534.952, respectivamente. VALORACIÓN: Se verifica de autos a los folios cincuenta y siete al sesenta y dos (57 al 62) de la segunda pieza del presente expediente. Que el ciudadano ALFRED SEGUNDO CHIRINOS, se le imposibilito su deposición por no encontrarse presente a la hora, la parte demandada. En cuanto a las deposiciones de los ciudadanos LIBERTAD JANET HERNANDEZ DE SOUKI y SAMER GREGORIO SOUKI MONTERO, los mismos fueron contestes. En consecuencia de ello, esta Juzgadora le concede valor probatorio conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-

Realizada como ha quedado la valoración de los medios probatorios reproducidos en juicio, debe esta Operadora de Justicia, antes de decidir el fondo de la controversia verificar la procedencia o no de la reconvención propuesta:

DE LA RECONVENCIÓN

En síntesis del caso, la parte demandada-reconviniente, alega el incumplimiento del contrato de opción de compra-venta suscrito con los ciudadanos EMI CAROLINA RODRÍGUEZ ROJAS y LUIS JOSÉ CAMPOS MONTAÑO, por ante la Notaria Pública Primera de Maturín estado Monagas, en fecha 15-11-2.012 y como consecuencia se declare resuelto y se ordene la entrega voluntaria del inmueble, alegando entre otras cosas, que el plazo de la opción vencía el día 15 de febrero del año 2.013 (90 días) y antes de esa fecha LOS OFERIDOS no ejercieron su derecho de adquirir el inmueble, ni pidieron prorroga alguna por treinta (30) días más, razón por la cual incumplieron con el contrato de marras, por ello, reconviene en RESOLUCIÓN DE CONTRATO.-
Por otra parte, los demandante-reconvenidos arguyen que han tenido siempre la intención de comprar el inmueble objeto del presente litigio, es por ello, que se pacto, en las cláusulas segunda y tercera, todo lo referente al plazo para firmar el contrato definitivo de compra-venta del inmueble, así como el precio a pagar por la mencionada operación. Y que al momento de la firma del contrato de opción de compra-venta hicieron entrega a la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00). Aunado al hecho de ejercer su derecho a adquirir el inmueble en el plazo establecido en el mencionado contrato de opción de compra-venta, tal como se puede evidenciar de recibo de pago, que se acompañó al libelo por la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), cantidad que convenientemente la demanda-reconviniente omite mencionar en su escrito de reconvención.-

Alegan también su diligencia para lograr la celebración del contrato definitivo, debido a que le correspondía a LA OFERENTE ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE, tramitar las solvencias respectivas para presentar el documento ante la oficina de Registro Inmobiliario para su protocolización y por cuanto ésta se negaba hacerlo, se encargaron de realizar tales tramites y presentar el documento por cuanto el plazo para la celebración del contrato definitivo de compra-venta estaba por vencerse, comunicándole verbalmente y a través de telegrama a dicha ciudadana el día y la hora en que debía comparecer a firmar, no compareciendo ésta en la fecha pautada, manifestándole que no les vendería el inmueble.-

Ahora bien, en análisis de los motivos esgrimidos esta Sentenciadora, considera prudente apuntar que la inejecución de la obligación per se no es suficiente para declarar la extinción del contrato. Es menester que el incumplimiento sea grave. En este sentido, el Dr. MELICH ORSINI, en su citado por la defensa, (La Resolución del Contrato por Incumplimiento, Academia de Ciencias Políticas y Sociales, 2.003) ha afirmado que: “La todavía escasa experiencia que ha tenido nuestra jurisprudencia en la aplicación del artículo 1167 del CC., y la simplicidad o tosquedad de la doctrina venezolana que se ha planteado la cuestión, hace que no podamos apoyarnos en ella para resolverla con el necesario margen de seguridad que sería deseable. Con todo, me inclino a creer que, a medida que el número de contratos y de los consecuentes conflictos que ellos suscitan vayan aumentando en correlación con el creciente desarrollo económico del país, nuestros tribunales resultarán también enderezados por las circunstancias y por la aspiración a realizar una mayor aproximación a la idea de justicia, a encuadrar sus decisiones dentro de los moldes tradicionales de la teoría de la resolución legal, esto es, condicionando el pronunciamiento de la misma a la comprobación por la parte agraviada, de una cierta gravedad en el incumplimiento alegado como fundamento de la acción. Las razones que me llevan a pensar así son las siguientes: (…) como dice TREITEL: (…) El principio individual más importante que se utiliza para controlar la acción de resolución es esta y en otras situaciones similares, es de que tal acción sólo es admisible si el incumplimiento alcanza un cierto grado mínimo de seriedad. En una u otra forma tal principio existe en todo sistema legal…”. (Negrillas y subrayado nuestro).-

En sintonía con tan autorizada doctrina esta Jurisdicente no puede admitir que habiendo previsto los contratantes una promesa de compra-venta, la misma no se haya cumplido debidamente, pues la demandada-reconviniente acepta haber recibido pago por concepto de compra del inmueble por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00), una vez suscrito el contrato de opción de compra-venta y luego recibe por parte de los OFERIDOS la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), como abono al contrato suscrito, tal como se denota de recibo de pago debidamente firmado por la hoy demandada, cursante al folio diez (10) de la segunda pieza del presente expediente, el cual no fue desconocido ni tachado en la oportunidad legal correspondiente, concediéndole este Tribunal valor probatorio. En consecuencia, no puede alegar la demandada-reconviniente el incumplimiento del comprador-optante al pago de la compra del inmueble de marras, cuando se observa de actas declaración expresa por parte de la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE sobre los hechos denunciados como incumplidos, no siendo lo correcto; aunado al hecho cierto y cursante en autos que durante la actividad probatoria desplegada por los actores se comprobó las múltiples gestiones para concretar el convenio pactado dentro del plazo, es por lo que resulta forzoso para esta Juzgadora en mi condición de directora del proceso, inquisidora de la verdad, quien tiene por norte la justicia, declarar la reconvención SIN LUGAR, en los términos anteriormente expuestos. Y así se decide.-

DEL FONDO DEL ASUNTO

De la anterior declaratoria, pasa esta Operadora de Justicia a conocer el fondo de la presente controversia esbozándose las reflexiones siguientes:

La pretensión aquí ejercida versa sobre el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA de inmueble que aducen los accionantes, haber firmado en fecha 15 de noviembre de 2.012, por ante la Notaria Pública Primera de Maturín, Estado Monagas, quedando anotado bajo el No. 16, Tomo 545 de los libros de autenticaciones llevados ante esa Notaria, con la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE, plenamente identificada en autos, parte demandada, sobre una parcela de terreno y la vivienda unifamiliar en ella construida, bajo el No. 17, ambas pertenecientes a la micro-parcela MC-10, la cual forma parte del Conjunto Residencial La Castellana, que a su vez es parte del micro-parcelamiento de la Urbanización Palma Real II, ubicado en el sitio denominado Tipuro, Parroquia Boquerón Jurisdicción del Municipio Maturín de este Estado Monagas. La mencionada parcela de terreno tiene una superficie aproximada de doscientos cuarenta y dos metros cuadrados (242 mts2) comprendidos entre las medidas y linderos siguientes: NORTE: en línea recta de veintidós metros (22 mts)con la parcela 18; SUR: línea recta de veintidós metros (22 mts)con la parcela 16; ESTE: línea recta de Once Metros (11 mts) con pared de linderos con macroparcela MC-11, y OESTE: línea recta de (11) metros con acera de calle trece (13), contrato éste que cursa en original a los folios cuatro (04) al nueve (09) de la segunda pieza del presente expediente, el cual le fue conferido pleno valor probatorio.-

En el referido contrato de opción de compra-venta se estableció en sus cláusulas segunda y tercera, el plazo para firmar el contrato definitivo, así como el precio a pagar en la mencionada operación. Es por ello, me permito citar textualmente las clausulas citadas para mayor comprensión del caso. A tenor de los siguiente: “(…) SEGUNDA: El plazo de la presente opción de compra-venta es de noventa (90) días consecutivos calendarios siguientes a la fecha de ser otorgada la presente opción de compra-venta por documento autenticado, mas treinta (30) días consecutivos de prorroga en caso de ser necesario. Se entiende que el plazo previsto queda limitado al hecho de que una vez listo el documento de protocolización definitivo, las partes obligan a firmarlo de forma inmediata por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva independientemente de los días transcurridos o por transcurrir del término predeterminado obligándose "LOS OFERIDOS” a cancelar el saldo pendiente de forma inmediata en el acto de protocolización definitivo. TERCERA: El precio pactado para la venta del inmueble objeto de la presente opción de COMPRA-VENTA es la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00) de esta cantidad LOS OFERIDOS, entregan a LA OFERENTE al momento de la firma del presente documento por ante una Notaria Pública la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.220.000,00), el resto del monto total del precio pactado, es decir la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.530.000,00), le será entregado a LA OFERENTE al momento de la firma del documento definitivo de compra-venta en la Oficina de Registro respectiva del Municipio, Maturín, Estado Monagas(…)”.-

Así las cosas, se observa de las cláusulas anteriormente transcritas que las partes convinieron expresamente un plazo de noventa (90) días de calendario, más una prorroga de treinta (30) días, a los fines firmar el contrato definitivo. En razón a ello, incorporan los accionantes como medio probatorio para la cancelación del acuerdo celebrado sendos cheques de gerencia emitidos a nombre de la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE, parte demandada, distinguidos con los Nos. 00513620 y 00513632, de fecha 01 de marzo de 2.013, por la cantidad de CIENTO DIECINUEVE MIL SEISCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 119.638,86) y TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 310.000,00), dando un total de CUATROCIENTOS VEINTINUEVE MIL SEISCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 429.638,86), los cuales serian entregados a la demandada en la Oficina Subalterna de Registro Público, al momento de protocolizarse la venta, dichos cheques fueron gestionados por solicitud de préstamo del plan de ayuda para adquirir vivienda de PDVSA PETRÓLEOS S.A., de fecha 14-01-2.013, cursantes a los folios veintitrés y veinticuatro (23 y 24) de la primera pieza del presente expediente, efectuada por los ciudadanos EMI CAROLINA RODRÍGUEZ ROJAS y LUIS JOSÉ CAMPOS MONTAÑO, parte demandante en juicio y plenamente valorados por esta Sentenciadora, denotándose la intención de los compradores-optantes en adquirir el bien.-

Por otra parte, incorporan al juicio, recibo de pago, cursante al folio diez (10) de la segunda pieza del presente expediente, debidamente firmado por la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE, en la cual acepta expresamente el pago realizado en la suscripción del contrato por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.220.000,00) y la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), como abono de al convenio realizado y recibido en ese acto. Quedando el remanente por pagar de la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 470.000,00), cantidad dispuesta, en cheques de gerencia anteriormente descritos, por la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTINUEVE MIL SEISCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 429.638,86) y un cheque personal por la cantidad de CUARENTA MIL TRESCIENTOS SESENTA Y UN BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs. 40.361,14), para un total de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.470.000,00).-

Dado que el plazo y la prorroga pactada en el contrato suman en su conjunto ciento veinte (120) días calendarios, contados a partir de la fecha de la firma de la opción (15 de noviembre de 2.012), venciendo el plazo total (15 de marzo de 2.013), por lo que hasta esa fecha, era la oportunidad para subscribir el contrato definitivo de compra-venta y a pesar de las múltiples gestiones realizadas con la demandada a los fines de protocolizar el contrato definitivo, de manera verbal y por vía de telegrama emitida por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), cursante en autos, se presentaron ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas, negándose la parte demandada a asistir a dicho acto, comprobadas dichas gestiones mediante Inspección Judicial, practicada en fecha 02-05-2.013, ante el mencionado Registro Público efectuada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de esta Circunscripción Judicial actualmente denominado Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial, cursantes a los folios once al dieciséis (11 al 16) de la segunda pieza del presente expediente, valorados previamente por este Tribunal.-

Por su parte, la demandada aduce que acordó la venta del inmueble de su propiedad por la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00), mediante un contrato preparatorio de opción a compra venta, convirtiéndose en vendedora-ofertante de una casa, dentro de la ubicación que señaló; igualmente alego que los actores se convirtieron en compradores-optantes, admitiendo que dicha operación se pactó por el precio antes indicado y que no se ha perfeccionamiento el contrato ya que los compradores no ha cancelado el restante de la venta. Y en toda forma de derecho, negó, rechazo y contradigo la demanda incoada en su contra por los ciudadanos: LUIS JOSÉ MONTAÑO y EMI CAROLINA RODRIGUEZ ROJAS, por cuanto es totalmente falso que incumplió el contrato de opción de compra-venta que suscribió.-

En efecto, manifiesta que no fue informada por los demandantes que el documento definitivo de la venta había sido presentado al Registro Inmobiliario, razón por la cual, transcurridos los plazos establecidos en la cláusula segunda, sin que “LOS OFERIDOS”, hoy demandantes, hubiesen manifestado su voluntad de comprar el inmueble, estando liberada totalmente del compromiso estipulado en el documento contentivo de la opción y en consecuencia puedo vender libremente.-

Negando, rechazando y contradiciendo que los demandantes tengan derecho a que les venda el inmueble de su propiedad y que han pagado montos de dinero superiores a las arras estipuladas, solicitando a su vez el cumplimiento de la cláusula cuarta del contrato, es decir, la compensación de la clausula penal, reservándose la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 100.000,00), debiendo devolver la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES(Bs. 120.000,00), dinero que recibió por concepto de arras, sin indexación alguna, pues tal situación no se estipuló.-

Seguidamente, quien aquí decide analiza la naturaleza jurídica del contrato que aducen las partes en litigio haber celebrado, pues los actores afirmaron ser un contrato preparatorio de opción a compra. En tal sentido, tenemos que el primer aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone: “...En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.-

Ahora bien, tomando en cuenta que la naturaleza jurídica del contrato celebrado entre las partes en controversia y cuyo cumplimiento pretenden los accionantes constituye un hecho controvertido en esta causa, es por lo que esta Juzgadora, en atención a la facultad estipulada en la citada disposición legal, procede a determinarla en los siguientes términos:

La teoría general del contrato, estudia todo lo relacionado con esta fuente principalísima de obligaciones, es decir, concepto, clasificación, estructura, efectos y terminación. Dentro de tal teoría, encontramos los hechos, actos y negocios jurídicos, siendo este último, el acto por el cual un sujeto de derecho regula sus intereses propios en las relaciones con los otros, con sujeción a las normas que el ordenamiento jurídico dispone para determinar sus efectos jurídicos; y los cuales pueden ser unilaterales y bilaterales. Por su parte, el negocio jurídico bilateral consiste en la manifestación de voluntad de dos o más personas que coinciden en la determinación o solución de un asunto de interés común. Estos a su vez, se clasifican en acuerdos, convención y contratos.-

Entonces tenemos que el artículo 1.133 del Código Civil, define el contrato como: “Es la convención celebrada entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.-

De otro modo, encontramos dentro de la clasificación de los contratos y atendiendo a las normas legales que lo regulen, los denominados contratos innominados o atípicos, que son los que carecen de regulación legal específica, aun cuando en la doctrina y en la práctica tengan una denominación, pues son producto de la autonomía de la voluntad, se rigen por las reglas fijadas por las partes contratantes, siempre que no violen normas imperativas y supletoriamente, por normas y principios generales a todos los contratos en cuya categoría estén comprendidos, y a los principios generales aplicables a los mismos.-

Los contratos preliminares, también denominados por la doctrina promesas, precontratos o contratos preparatorios, son negocios jurídicos bilaterales, que se caracterizan por producir el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; y es unilateral o bilateral, según se obliguen a celebrarlo una o ambas partes.-

Sobre la promesa bilateral de compra-venta, (también llamada por algunos autores precontrato o contrato preparatorio de compraventa), la doctrina patria sostiene: “…(sic). La promesa bilateral de compra y venta puede ser definida diciendo que es el convenio por el cual las partes que lo celebran se comprometen a concurrir ellas mismas a la celebración de un contrato de compraventa, el cual por el momento no quieren, no pueden o no les conviene celebrar. Es un convenio porque no solo se cumplen en su formación todos los requisitos inherentes al contrato, sino porque estas dos expresiones son equivalentes para el legislador venezolano; decimos partes y no personas porque nos estamos refiriendo a un contrato innominado, pero afirmamos que se comprometen a celebrar un contrato de compraventa por ser éste el objeto de dicho contrato; afirmamos que se comprometen a concurrir ellas mismas ya que, de no ser así, cambiaría la naturaleza jurídica de la institución; y agregamos, por último, que no han querido, no han podido o no les ha convenido celebrar en el momento, puesto que cualquiera de estos tres supuestos constituirán siempre el motivo de la celebración de semejante convenio. Admitido, como lo hemos hecho, que la promesa bilateral de compra y venta no es más que un contrato innominado, su validez en la legislación venezolana resulta indiscutible, como lo es también que no puede equiparársele al contrato de compraventa, tal y como ocurre en algunas legislaciones, sino que constituye un contrato anterior y diferente a él…(omissis). En cuanto a la promesa bilateral de compra y venta, la diferencia fundamental con el contrato de compraventa se encuentra en que éste último constituye el objeto de aquél y, en consecuencia, cuando éste se celebra simplemente se está consumando el anterior. En efecto, mediante el precontrato o contrato innominado de compra y venta las partes se comprometen a celebrar otro contrato, el de compraventa, luego al dar cumplimiento a dicho compromiso ya no tendremos más el precontrato, el cual habrá desaparecido para dar paso a la compraventa como tal…(sic)”. (Tomado de la obra Contratos, Volumen II, Antonio Ramón Marín E., Primera Edición, 1.998).-

Por otro lado, tenemos que: “Es el contrato por el cual dos o más personas se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta…(sic). En Venezuela, … en el caso de la promesa bilateral donde hay más que una simple oferta, debe admitirse que la negativa de una de las partes no impide la formación del contrato definitivo y que la sentencia que así lo declara servirá de prueba del contrato…(sic)". (Tomado de la obra Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, José Luis Aguilar Gorrondona, Décima Sexta Edición, año 2.006). En tal sentido, “…la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio…(omissis)". (Tomado de la obra Curso de Obligaciones Derecho Civil III, Eloy Maduro Luyando Emilio Pittier Sucre, UCAB, Caracas 2.007).-

De los criterios doctrinarios que preceden y los cuales comparte plenamente esta Jurisdicente, se colige entonces, que el contrato de compra-venta constituye el objeto de la promesa bilateral de compra y venta o contrato preparatorio de compra venta. En tal sentido, cabe observar que el artículo 1.159 del Código Civil, dispone: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”. Tal disposición está referida al efecto de los contratos entre las partes que lo celebren y contiene a su vez dos reglas perfectamente definidas, cuales son: La que determina la fuerza obligatoria del contrato y la que establece la irrevocabilidad del contrato por la voluntad unilateral de los contratantes, a menos que a ello, los autorice el propio contrato o la ley. La finalidad del legislador con tal norma es obligar a las partes a respetar y cumplir las estipulaciones señaladas en el contrato legalmente formado, como han de cumplir y respetar las leyes; es decir, que si un contrato no contiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, están obligadas a respetarlo y observarlo. Además, las partes tienen derecho perfecto para determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más conveniente a sus intereses, siempre que respeten las disposiciones que la ley ha establecido, sea en interés público o para proteger a los mismos otorgantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha las necesidades del otro.-

En colorario de lo anterior, consagran los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y traslada la carga de la prueba al demandado respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos que alegare.-

En el presente caso, resulta menester destacar que cursa en autos constancia de recibo de pago debidamente firmado por la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE, en la cual acepta expresamente el pago realizado en la suscripción del contrato por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.220.000,00), y la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), como abono de la estipulación realizada, recibida en ese acto. Así como sendos cheques de gerencia anteriormente descritos, por la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTINUEVE MIL SEISCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 429.638,86) y un cheque personal por la cantidad de CUARENTA MIL TRESCIENTOS SESENTA Y UN BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS (Bs. 40.361,14), para un gran total de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.470.000,00), fechados 01-03-2.013. Aunado a inspección judicial, practicada en fecha 02-05-2.013, por ante el Registro Público Segundo del Segundo Circuito del Municipio Maturín estado Monagas, efectuada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y Ezequiel Zamora de esta Circunscripción Judicial actualmente denominado Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de esta Circunscripción Judicial, que demuestran fehacientemente el compromiso de cumplir el pacto de los demandantes dentro del plazo y la prorroga conferida en el contrato, que suman en su conjunto ciento veinte (120) días calendarios, contados a partir de la fecha de la firma de la opción, vale decir, 15 de noviembre de 2.012, hasta el 15 de marzo de 2.013, oportunidad para subscribir el contrato definitivo de compra-venta.-

Por otra parte, observa esta Sentenciadora que en la oportunidad correspondiente la demandada se excepcionó del compromiso alegando lo que en doctrina se denomina exceptio non adimpleti contractus, es decir, la excepción de contrato no cumplido establecida en el artículo 1.168 del Código Civil, manifestando que la parte actora en ningún momento le informo su voluntad de adquirir el inmueble.-

En este sentido, analizado como ha sido el contrato de autos, especialmente el contenido de las cláusulas segunda y tercera, se evidencia que existe reciprocidad de obligaciones, es decir, cada uno de los contratantes debía ejecutar una obligación. Así, la parte demandante debía, dentro de sus obligaciones realizar el pago de la ejecución en la forma convenida en el contrato, infiriéndose del recibo de pago y cheques aportados por la referida parte en la oportunidad correspondiente, el cumplimiento de su obligación dentro del plazo estipulado, por su parte, la demandada no logro desvirtuar tal hecho ni mucho menos demostró mediante elemento de convicción alguno haber cumplido el mismo, específicamente con la cláusula tercera.-

En razón de todo lo anteriormente expuesto y por cuanto las pruebas promovidas en este juicio favorecen a la parte demandante-reconvenida, dado el caso que la accionada-reconviniente no logró durante la actividad probatoria traer al proceso las probanzas de sus afirmaciones de hecho, este Tribunal considera, que la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, incoada por los ciudadanos EMI CAROLINA RODRÍGUEZ ROJAS y LUIS JOSÉ CAMPOS MONTAÑO en contra la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE, debe prosperar declarándose CON LUGAR y así debe ser declarado en la dispositiva del fallo. En consecuencia, se ordena a los ciudadanos EMI CAROLINA RODRÍGUEZ ROJAS y LUIS JOSÉ CAMPOS MONTAÑO a cancelar la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 470.000,00), por concepto de diferencia de pago de la venta acordada entre las partes, tomado del recibo de pago cursante al folio diez (10) de la segunda pieza del presente expediente, debidamente firmado por la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE. Por ello, se acuerda de oficio la corrección monetaria de la cantidad conforme al Índice Nacional de Precios al Consumidor emanado del Banco Central de Venezuela. Todo ello, en sujeción a lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se acuerda experticia complementaria del fallo para de la determinación de la cantidad. Asimismo, se ordena a la demandada ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE, a firmar el contrato definitivo de la venta de inmueble distinguido por una parcela de terreno y la vivienda unifamiliar en ella construida, bajo el No. 17, ambas pertenecientes a la microparcela MC-10, la cual forma parte del Conjunto Residencial La Castellana, que a su vez es parte del microparcelamiento de la Urbanización Palma Real II, ubicado en el Sitio denominado Tipuro, Parroquia Boquerón Jurisdicción del Municipio Maturín de este Estado Monagas, luego de efectuarse el pago correspondiente y proceda a la protocolización ante la Oficina Registral competente. Y Así se decide.-
DECISIÓN
En fundamento a lo anteriormente expuesto, este JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MATURÍN, AGUASAY Y SANTA BÁRBARA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando de conformidad con el artículo 242 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, incoada por los ciudadanos EMI CAROLINA RODRÍGUEZ ROJAS y LUIS JOSÉ CAMPOS MONTAÑO en contra la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE. En consecuencia, se ordena a los ciudadanos EMI CAROLINA RODRÍGUEZ ROJAS y LUIS JOSÉ CAMPOS MONTAÑO a cancelar la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 470.000,00), por concepto de diferencia de pago de la venta acordada entre las partes tomado del recibo de pago cursante al folio diez (10) de la segunda pieza del presente expediente, debidamente firmado por la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE. Se acuerda de oficio la corrección monetaria de la cantidad conforme al Índice Nacional de Precios al Consumidor emanado del Banco Central de Venezuela. En sujeción a lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil se acuerda experticia complementaria del fallo para de la determinación de la cantidad.
SEGUNDO: SIN LUGAR la RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN propuesta por la demandada, ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE en contra de los ciudadanos EMI CAROLINA RODRÍGUEZ ROJAS y LUIS JOSÉ CAMPOS MONTAÑO; partes identificadas en autos.
TERCERO: Se ordena a la demandada ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAREJO GUAIMARE, a cumplir con el documento definitivo de venta del inmueble por ante la Oficina de Registro Público respectivo, consistente distinguido por una parcela de terreno y la vivienda unifamiliar en ella construida, bajo el No. 17, ambas pertenecientes a la microparcela MC-10, la cual forma parte del Conjunto Residencial La Castellana, que a su vez es parte del microparcelamiento de la Urbanización Palma Real II, ubicado en el Sitio denominado Tipuro, Parroquia Boquerón Jurisdicción del Municipio Maturín de este Estado Monagas, luego de efectuarse el pago correspondiente, proceda a la protocolización ante la Oficina Registral competente.
CUARTO: En caso de incumplimiento a la presente sentencia, la misma servirá de título de propiedad de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en esta litis, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Publíquese. Diaricese. Regístrese. Déjese copia para el copiador de sentencias.-

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en la ciudad de Maturín, a los veinte (20) días del mes de enero del año 2.020. Años: 209° de la Independencia y 160° de la Federación.-
LA JUEZA SUPLENTE,

ABG. NEYBIS JOSÉ RAMONCINI RUIZ.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. TATIANA DAMELIS CASTILLO LOPEZ

Siendo las 2:28 p.m., se dictó y se publicó la anterior decisión, dándose así cumplimiento a lo ordenado. Conste.-

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. TATIANA DAMELIS CASTILLO LOPEZ
Expediente N°: 12.553
NRR/tc/>>>