II. ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.- Suben las presentes actuaciones ante esta alzada, en razón de la apelación interpuesta por el abogado SHANNON ALBERTO SALERNO LAYA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 26 de julio de 2017 por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, surgida en el juicio de DESALOJO que sigue el ciudadano ALBERTO SISSO AZULAY, en contra de la sociedad mercantil EDISIONES Y LIBROS TÉCNICOS ELITE, C.A. Cumplida con la distribución efectuada por la Unidad de Recepción y de Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le correspondió el conocimiento del presente expediente a este tribunal, que mediante auto del 20 de septiembre de 2017, previa revisión efectuada de las actas procesales le dio entrada y trámite en segunda instancia de conformidad con lo establecido en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil. El 11 de octubre de 2017 los abogados JOSÉ EFRAIN PEÑA FIGUEROA, CARLOS ADRIAN AGUILAR QUIÑONES y SHANNON ALBERTO SALERNO LAYA, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada consignaron escrito de formalización constante de 1 folio útil. En fecha 31 de octubre de 2017 los abogados GONZALO GARCIA MENA y ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora consignaron escrito de informes constante de 5 folios útiles; En esta misma fecha el apoderado judicial de la parte demandada realizo la consignación de su respectivo escrito de informe constante de 2 folios útiles. El 9 de noviembre de 2017 la representación judicial de la parte actora realizo consignación del escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandada constante de 3 folios útiles; asimismo, el 10 de noviembre del mismo año la representación judicial de la parte demandada realizó consignación de observaciones constante de 5 folios útiles, todo esto de conformidad con lo previsto en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil. Por auto del 22 de enero de 2018, se difirió la oportunidad para dictar sentencia por treinta (30) días consecutivos de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Mediante diligencia del 28 de mayo de 2019, la representación judicial de la parte actora solicito el abocamiento al nuevo Juez, solicitud que fue respondida por auto del 3 de junio de 2019, mediante la cual quien suscribe se aboco al conocimiento de la presente causa, y se ordenó librar boleta de notificación a la parte demandada. Mediante diligencia de fecha 17 de junio de 2019, compareció por ante este Tribunal el ciudadano YLDEMARO GIL, Alguacil Titular del mismo, para consignar Boleta de Notificación debidamente firmada por la representación judicial de la demandada, abogado SHANNON ALBERTO SALERNO LAYA. Debiendo este tribunal decidir sobre la incidencia planteada por la parte actora, pasa a hacerlo en los términos que siguen: III. ANTECEDENTES DEL CASO.- Se observa del presente expediente, que el 16 de mayo de 2016 los abogados GONZALO GARCIA MENA y ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL, actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano ALBERTO SISSO AZULAY, incoaron demanda de desalojo en contra de la sociedad mercantil EDICIONESS y LIBROS TECNICOS ELITE, C.A., por ante la Unidad de Recepción y de Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. El 30 de mayo de 2016, el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ADMITIÓ la demanda de desalojo por no ser contraria al orden público, ni a ninguna disposición de ley, ni a las buenas costumbres, ordenando el emplazamiento de la parte demandada. El 12 de agosto de 2016, comparece la representación judicial de la parte demanda, a los fines de darse por notificada de la demanda de desalojo incoada por el actor, y posteriormente llevar a cabo la contestación de la misma. El 4 de julio de 2017, tuvo lugar la audiencia de juicio oral en la presente demanda. En fecha 26 de julio de 2017, se publicó la decisión en extenso. Mediante diligencia de fecha 27 de junio de 2017, el apoderado judicial de la parte demandada Apeló de la sentencia dictada el 26 de junio de 2017. Mediante auto fechado 3 de agosto de 2017, el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, oye la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada en ambos efectos y ordenó mediante oficio Nº 282-17 remitir las copias certificadas correspondientes a los fines de la tramitación de la presente incidencia, la cual previa distribución efectuada por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le correspondió su conocimiento a este Tribunal, quien procede a decidir en los términos siguientes: IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.- * PUNTOS PREVIOS: DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL PARA CONOCER EN SEGUNDO GRADO. Conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, mediante la cual se modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3000 U.T.), de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y de familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes; así como de la interpretación de dicha resolución, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada en fecha 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrado Yris Armenia Peña Espinoza, en donde se expresó: “…Ante cualquier otra consideración, es necesario señalar que existe reciente Resolución de la Sala Plena de éste Supremo Tribunal, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, que modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, dichas modificaciones se suscitaron en virtud de que tal y como la mencionada Resolución lo dispone en uno de sus considerando: “…Los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza…”, sin embargo estas modificaciones surtirán sus efectos a partir “…de su entrada en vigencia, y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia…”. …Omissis… De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece al Juzgado de Municipio. En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela…”. (Subrayado, negrita y cursiva de este Tribunal). De la jurisprudencia transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante la Resolución Nº 2009-0006, de la Sala Plena de este Máximo Tribunal, de fecha 18 DE MARZO DE 2009, publicada en Gaceta Oficial Nº 39.152 del 2 de abril de 2009, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia territorial en lo Civil de la Circunscripción Judicial, a la que pertenece el Juzgado de Municipio, que dictó la decisión impugnada. Ahora bien, en cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela. Del anterior razonamiento, esta alzada, evidencia en el caso in comento la aplicabilidad de la Resolución dictada en Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, por cuanto, la presente incidencia surgió el 16 de mayo del 2016. Así se decide. Como colorario de lo anterior, este Tribunal considera pertinente, mencionar en cuanto al derecho a ser juzgado por los jueces naturales, que el artículo 49, en su ordinales 3º y 4º de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establecen que toda persona tiene derecho a ser juzgada por sus jueces naturales en las jurisdicciones ordinarias o especiales, cual es aquel tribunal competente, independiente e imparcial establecido con anterioridad, y con las garantías establecidas en la Constitución. Lo que dicho en otras palabras, quiere decir que toda petición, asunto o demanda debe ser oído y juzgado por su juez natural, que es aquél que tiene jurisdicción y competencia para conocer sobre lo planteado. Conforme a lo indicado así como al contenido y alcance de la referida Resolución emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, Nº 2009-006, de fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial Nº 39.152, en fecha 02 de abril de 2009; la competencia en segundo grado de conocimiento otorgada a los Juzgados Superiores Civiles de los juicios provenientes de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, actuando como tribunales de primera instancia, que estén dentro de los lineamientos establecidos, quedó supeditada a los asuntos que cumplan los presupuestos legales a que alude la referida resolución delimitando así su aplicabilidad; con fundamento en ello y en estricto apego a los presupuestos establecidos y conforme a los principios de perpetua jurisdicción y seguridad jurídica consagrados en el artículo 3 del Código de Procedimiento Civil. Este tribunal Superior asumió por auto del 20 de septiembre del 2017, la competencia para conocer del presente juicio en segunda instancia, dado que el caso bajo análisis fue interpuesto con posterioridad a la entrada en vigencia de la Resolución, que otorgó a este órgano jurisdiccional tan especialísima competencia. Así se decide. ** Debiendo este tribunal decidir sobre el recurso de apelación planteado por el abogado SHANNON ALBERTO SALERNO LAYA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada el 26 de julio de 2017 por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio de DESALOJO, que sigue el ciudadano ALBERTO SISSO AZULAY, en contra de la sociedad mercantil EDICIONES Y LIBROS TECNICOS ELITE, C.A., se considera menester traer a colación en los siguientes términos la precitada decisión: “Se inicia la presente causa por libelo presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de Área Metropolitana de Caracas, sede Los Cortijos, en fecha 16 de mayo de 2016, a través del cual el ciudadano ALBERTO SISSI AZULAY, demanda a la sociedad mercantil EDICIONES Y LIBROS TECNICOS ELITE, C.A., en su carácter de arrendataria por DESALOJO, con base en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente al último año de la prorroga contractual, es decir, por los meses de enero a diciembre de 2015, a razón de VEUNTITRES MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLIBARES CON SEIS CENTIMOS (Bs. 23.684.,06), mas el correspondiente impuesto al valor agregado (IVA). Admitida la demanda en fecha 30 de mayo de 2016, se ordeno el emplazamiento de la parte demandada, a través del procedimiento oral. No habiendo sido posible la citación personal de la accionada. En fecha 12-8-2016, encontrándose la causa en fase de citación, compareció el abogado SHANNON ALBERTO SALERNO LAYA, a los fines de presentar poder que acredita su representación y asimismo consigno escrito de contestación a la demanda. Verificada oportunamente la contestación a la demanda, este Tribunal conforme a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijo oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar, siendo llevada a cabo la misma el día 02-11-2016. En fecha 24-11-2016, este Juzgado dicto auto a través del cual estableció la fijación de los límites de la controversia. Asimismo, se abrió el lapso probatorio de cinco (5) días de despacho, para promover pruebas sobre el merito de la causa. Por último, se excito a las partes para el segundo (2do) día de despacho, para que tenga lugar el acto conciliatorio. Todo ello previa la notificación de las partes. Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho, admitiéndose y evacuándose las mismas oportunamente. Vencido el lapso de evacuación de pruebas, este Tribunal conforme a los establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, fijo oportunidad `para la celebración del debate oral, siendo llevada a cabo el mismo el día 04-07-2017. …Omissis… Demanda la actora el desalojo de un inmueble constituido por dos locales comerciales distinguidos con los Nos. 3 y 4, del edificio Residencias Caroní, con frente a la Avenida Abraham Lincoln, en el sector denominado La Gran Avenida, Urbanización Los Caobos Municipio Libertador del Distrito Capital, aduciendo la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero a diciembre del año 2015, a razón de VEINTITRES MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLIVARES CON SEIS CENTIMOS (Bs. 23.854,06), que la arrendataria se ha negado a pagar, indicando que todo ello es, de acuerdo a lo establecido en el decreto Nº 929, de fecha 24 de abril de 2014, específicamente en el numeral 1, del artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Leu de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, aplicable al presente caso por tratarse de dos locales comerciales, siendo revisado dicho canon y su ajuste se hizo a su decir tomando en cuenta como tope máximo la variación porcentual anual del grupo de bienes y servicios diversos, considerando en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año inmediatamente anterior, de acuerdo a lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV). El demandado al contestar la demanda alega que su representada ha cumplido con sus obligaciones contractuales tal y como se evidencia de consignaciones mercadas con los Nos. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 y 29, realizadas por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), de fecha 11-04-2014- de forma constante e ininterrumpida, con los cuales se prueba que se ha efectuado todos los pagos y los mismos lo realizo su representada en virtud que la demándate se acredito como propietaria, sino hasta el momento de interponer la presente demanda, expresando que su representada no adeuda los meses señalados por la parte actora como insolutos por cuanto su representado esta solvente y por ende niega que su representado deba ser condenado en costa por tal motivo solicita que la presente demanda sea declarada sin lugar. Dispone el artículo 1592 del Código Civil que: …Omissis… Es menester señalar que, de acuerdo al artículo parcialmente transcrito, es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y solo le impone la necesidad de probar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de algún hecho que hubiese producido efectos liberatorios. Así se colige de lo dispuesto en el artículo 1354 del Código de Procedimiento Civil que prevé: …Omissis… De lo expuesto, se concluye que el arrendador solo tiene que demostrar la existencia de la obligación, lo que en este caso ha quedado plenamente probado por una parte porque no ha sido negada la relación locativa y por otra, con el contrato de arrendamiento aportado por ambas partes a los autos. Así se establece. Observa quien decide que el arrendatario está debidamente notificado de que fijo el canon de arrendamiento en la suma de Bs. 23854,06, por lo que tal resuelto debe ser cumplido por el arrendatario, es decir, este está obligado a pagar el monto fijado en la notificación. Si se decide. Ahora bien, de las copias del expediente de consignaciones a las cuales se les atribuye el valor que les otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se evidencia que el demandado deposito los cánones de arrendamiento de los meses que van desde abril de 2014, hasta julio de 2016, a razón de Bs. 14.625,00, cada uno, es decir, en contravención al canon establecido en la notificación extrajudicial y como consecuencia de ello no producen carácter liberatorio. Así se establece. Las partes a pesar de haber pactado un monto por concepto de canon de arrendamiento, el mismo vario en virtud de la regulación y fijación que del canon se hiciera del cual estaba debidamente notificado el arrendatario por lo que debía consignar el referido canon, en este caso Bs. 23.854,06, por lo que al haber depositado la suma de Bs. 14.625,00, existe una diferencia a favor de la arrendadora en los meses indicados de Bs. 9.229,06, por cada mes, desde enero a diciembre de 2015, ambos meses inclusive. En virtud de ello siendo las consignaciones insuficientes y no habiendo demostrado el arrendatario el pago de todos los meses reputados por la arrendadora como insolutos, no puede considerarse que el arrendatario haya pagado conforme lo convencionalmente pactado y las mismas no producen carácter liberatorio, por lo que se da el supuesto contemplado en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, para la procedencia del desalojo. Así se resuelve. No habiendo probado el demandado el cumplimiento de la obligación que el ordinal 2º del artículo 1.592 de la Norma Sustantiva le impone, estando los meritos procesales a favor de la parte actora, la demanda ha de ser declarada Con Lugar, conforme el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara…”. Vistos los términos en que fue dictada la sentencia de fecha 26 de julio de 2017, por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este Tribunal trae a colación lo expuesto por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de informes, el cual fue plasmado en los términos siguientes: “…siendo la oportunidad procesal para consignar los Informes de las Partes de conformidad con lo establecido en el Artículo 517 del Código de Procedimiento Civil vigente, en la apelación de la sentencia proferida el día Veintiséis (26) del mes de Julio de 2017, dictada por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; en este punto ratificamos el Escrito de Formalización de la Apelación presentado en su oportunidad por nosotros en donde APELAMOS en toda y cada una de sus partes a la sentencia UP SUPRA identificada en los siguientes términos: “Honorable Juez, hago el presente petitorio en concordancia con dictámenes reiterados por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que constituyen “expectativas legitimas” y obligatoria aplicación; en donde se ha determinado que dentro del conjunto de garantías que conforman la compleja noción del debido proceso, entendido en su sentido formal, se encuentra el derecho de toda persona, a ser juzgado de acuerdo al procedimiento judicial establecido de conformidad con la ley. Ello en virtud del principio de legalidad de las formas procesales que rige en ordenamientos jurídicos como el venezolano, donde está excluido el principio de la “libertad de las formas procesales”. Tal garantía, atiende al mismo tiempo al principio de Seguridad jurídica que ha de regir las relaciones jurídicas existentes entre los particulares entre estos y el estado. Acorde lo aquí comentado en cualquier otro proceso judicial, existe la imposibilidad del “Principio de Libertad” aludido, porque las disposiciones legales que establecen el procedimiento para dirimir conflictos planteados son integrantes del ORDEN PUBLICO, de manera que no pueden, bajo ninguna circunstancia, ser modificadas oír los particulares, ni por el Juez de la causa. Así, en el caso que nos ocupa, se ha disminuido las posibilidades de defensa de nuestra representada. El tribunal aquo aplico sorprendido en su buena fe, un procedimiento errado, incurriendo en una errónea interpretación de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial del año 2014, toda vez que el procedimiento aplicable es el previsto en la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial del Año 2014, tal como reza el artículo 33 de la Ley in comento. Así mismo alego el accionante, que convienen las partes en celebrar un contrato de arrendamiento cuyo objetivo es un local para uso comercial para funcionamiento de actos de comercio, como se expresa en la CLAUSULA DECIMA PRIMER: se lee textualmente “el incumplimiento de la ARRENDATARIA de alguna de las clausula contenidas en este contrato queda rescindido, y la ARRENDADORA podrá demandar la resolución del mismo ante los tribunales competentes; el RECURRENTE esta en conocimiento, de la cuantía, de la relación arrendaticia se regía por la ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y no por el derecho común, en virtud del señalamiento del artículo 3 del Código subjetivo vigente, por la que se debe indicar que la referida normativa constituye un imperativo legal que no puede ser desconocido por el Juez, pues al hacerlo, tal circunstancia conlleva a un prejuicio al justiciable. Motivos por los cuales se hace obligatoria la reposición de la causa al estado de una nueva admisión de la demanda. Dado que el fondo del Libelo de la demanda es el DESALOJO por incumplimiento de pago. Que corresponde a los órganos del Poder Judicial conocer de las causas y asuntos sometidos a su competencia mediante los procedimientos que determinan las leyes, previsión que resulta completamente por lo establecido en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, de acuerdo con el cual los actos procesales han de realizarse en la forma prevista en el referido texto legal, y en las demás leyes especiales, por lo que el juez solo cuando la ley no señale la forma de realización de un acto, podrá admitir y aplicar aquella que considere idónea para lograr los fines …omisis… En consideración a la valoración de las pruebas el Juez no cumplió con lo establecido en el ARTICULO 509 y 321 del CODIGO DE PROCEDIMIENTO CUVIL VIGENTE, en el cual establece la valoración de los medios probatorios de las partes; el cual debe ser eximiendo, no tomo en consideración la doctrina y el criterio del Máximo Tribunal del País, en este punto es válido destacar que el Juez aquo incurrió en un error de juzgamiento por silencio de medios probatorios presentados por la recurrida, tal como riela en los folios 132 al folio 217 donde se demuestra que la recurrida cumplió con el pago del canon de arrendamiento pactado…omisis..., ahora bien solicitamos que se debe definir si son validas tal como lo establece el artículo 27 de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercio del Año 2014…omisis… negritas y subrayado nuestro. En torno al vicio de silencio de pruebas, la Sala ha establecido reiteradamente que se materializa cuando el Jurisdicente ignora por completo el medio probatorio, o hace mención de él, pero no expresa su merito probatorio,…omisis… subrayado nuestro. Ahora bien, en los hechos como en el derecho, entre los vicios que están presentes en la sentencia recurrida se encuentran los siguientes: en cuanto a la solicitud de desalojo por incumplimiento de pago no queda debidamente demostrado en el libelo de la demanda, tal como se puede apreciar el Actor no demuestra que se haya cumplido con el procedimiento Administrativo tal como reza en el artículo 17 de la ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial del Año 2014; concadenado con los Artículos 11 en el numeral 20, y el artículo 15 de la Ley Orgánica de Precios Justos del año 2014; en la cual se puede observar que el ente con competencia es la SUNDDE; no presento resolución administrativa de haberse agotado la vía administrativa, observando que el artículo 17 es claro cuando establece la multa que se hace referencia en el articulo 44 y sus diferentes literales hechos que el Juez aquo no tomo en consideración en su sentencia proferida; el Juez aquo no se pronuncio en cuanto a la forma unilateral usada por el arrendador para calcular el incremento del aumento del canon de arrendamiento, siendo esta acción contraria a lo que reza el artículo 33 de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial del Año 2014; siendo así las cosas el juez aquo relajo la ley en cuanto al desconocimiento u ignorancia de lo que reza el artículo 14 de la ley Up supra comentada. … existe una evidente contradicción en la valorización de las pruebas, por cuanto el Juez aquo valorizo las consignaciones hechas por nuestra representada EDICIONES Y LIBORS TECNICOS ELITE, C.A., solo para deducir del monto a pagar por el supuesto incumplimiento de pago y no para reconocer la solvencia de nuestra representada que es la única verdad en este caso, es decir no las valorizo correctamente, haciendo solamente un supuesto de hecho, cuando el artículo 27 de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial vigente establece que se podrá hacer las consignaciones arrendaticias en la oficina correspondiente, siendo además que el Arrendador no podía aumentar el canon de arrendamiento de forma unilateral y de forma extemporánea y retroactiva, mediante una irrita notificación, para hacer ver deliberadamente una supuesta insolvencia de mi representada a quien le era imposible consignar la diferencia del canon de arrendamiento desde enero de 2015 en la OCCAI en forma retroactiva, por prohibición expresa de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial vigente, que establece en su artículo 32 que cualquier diferencia deberá ser dirimida de mutuo acuerdo entre las partes, seleccionando de común acuerdo el método para fijas el Canon de arrendamiento y ante cualquier diferencia deben acudir ante al SUNDDE, en concordancia con lo establecido en el artículo 11 y 15 de la Ley de Precios Justaos vigente…”. Asimismo se trae a colación lo expuesto por la representación judicial de la parte demandante en su escrito de informes, plasmado en los términos siguientes: “…señalo muy respetuosamente a esta Alzada, que el Escrito presentado por la representación judicial de la parte demandada en fecha once (11) de octubre de 2017, carece de todo valor y no se ajusta a las previsiones del artículo 517 del Código de Procedimiento Civil que dice: … (omissi)..., razón por la cual el mismo debe ser totalmente destinado por extemporáneo y así pedimos expresamente que el mismo no sea considerado en la oportunidad de dictar sentencia en el presente Recurso de Apelación, …Nuestro representado acude a la presente causa como cesionario de los derechos y obligaciones que como arrendador se derivan del Contrato de Arrendamiento suscrito inicialmente por la ciudadana PILAR SERRAMITAJANA DE CHOCRON…(omisis)…, y la sociedad mercantil EDICIONES Y LIBROS TECNICOS ELITE C.A.,…(omisis)… Tal condición de cesionario nuestro representado ALBERTO SISSO AZULAY, es producto de la adquisición que este hiciera de los inmuebles arriba identificados mediante documentos debidamente autenticados por ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda, el día veintiuno (21) de junio de 2013… …En la oportunidad procesal correspondiente, se hicieron valer las actuaciones evacuadas por la Notaria Publica Undécima del Municipio Libertado del Distrito Capital, el día veintitrés (23) de junio de 2015, le notifica a la Sociedad Mercantil EDICIONES YN LIBROS TECNICOS ELITE C.A., lo siguiente: “Primero: que como es de su conocimiento el contrato de arrendamiento celebrado sobre los locales antes identificados, se encuentra actualmente dentro del segundo y último año del periodo de prorroga contractual comprendido entre el 1º de enero de 2014 y 31 de Diciembre de 2015, y el cual no será prorrogado a su vencimiento” (Subrayado y resaltado nuestro). De igual forma, se le notifico conforme a la Clausula Segunda del Contrato de Arrendamiento, lo siguiente: “Tercero: que de conformidad con lo establecido en el Articulo 33 numeral del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial Nro. 929 Del 24 de abril de 2014, aplicable en el presente caso por tratarse de dos locales comerciales, dicho canon fue revisado y su ajuste se hizo tomando como tope máximo la variación porcentual anual del Grupo Bienes y Servicios Diversos, considerando en el Índice de Precios al Consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior, de acuerdo a lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV). Y Cuarta: Que en consecuencia el monto del canon de arrendamiento que debe pagar La Arrendataria por mensualidades vencidas, a partir de enero de 2015, según lo establecido en el Decreto Nro. 929 del 24 de abril de 2014, es la cantidad de Veintitrés Mil Ochocientos Cincuenta y Cuatro Bolívares con 06 Céntimos (Bs 23.854,06), mas el monto correspondiente al IVA” (Subrayado y resaltado nuestro). …omisis… Por tanto, la sociedad mercantil EDICIONES Y LIBROS TECNICOS ELITE C.A., no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes al último año de la prorroga contractual, es decir por los meses de enero a diciembre de 2015, a razón de… (omisis)…, mas el correspondiente Impuesto al Valor Agregado (IVA), incumpliendo así con una de sus obligaciones tanto de orden contractual como legal, especialmente previstas en las Clausulas Segunda y Decima Primera, frente a lo cual nuestro ALBERTO SISSI AZULAY estaba facultado ante tal incumplimiento por parte de precitada EDICIONES Y LIBROS TECNICOS ELITE C.A., en el pago de los cánones de arrendamiento en la forma pactada contractualmente, para solicitar el Desalojo de los locales comerciales ya identificados, de conformidad con lo previsto en el literal a. del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial…” Por otra parte, vistos los términos en que se plantearon los informes de ambas partes, es imperativo para este Juzgador, traer a colación lo expuesto por las mismas, en sus respectivos escritos de observaciones a los informes, los cuales fueron plasmados en los términos que siguen: PARTE ACTORA “…Debo señalar una vez más, que la demandada fue debidamente notificada conforme al contenido de la Clausula Segunda del Contrato de Arrendamiento, en lo que se refiere al incumplimiento del canon de arrendamiento, siguiendo las pautas del artículo 33 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, como quedo debidamente evidenciado de actuaciones evacuadas por la Notaria Publica Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día veintitrés (23) de junio de 2015… …omisis… Por tanto, la demandada tuvo conocimiento por vía de documento de fecha cierta sobre el ajuste del canon de arrendamiento, siguiendo las previsiones de ley, pero ante su negativa a pagar el incremento legalmente verificado, no tendría derecho al lapso de prorroga legal prevista el artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial. Insiste la representación judicial de la parte demandada en su errada interpretación del artículo 17 de Decreto con Rango y Fuerza de Ley del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, sobre el agotamiento de un procedimiento administrativo previsto ante al SUNDDE, el cual no está previsto en forma alguna en el referido texto legal. En todo caso, lo que establece 7 del mismo texto legal es el hecho de que las controversias que surjan entre las partes podrán ser resueltas mediante la intervención de la SUNDDE, quien debe fungir como órgano de conciliación. Cabe destacar, que aunque la SUNNDDE es el organismo señalado en el texto legal como ente conciliador, esta nunca ha ejercido tal facultad, pues la misma fue delegada, inicialmente a la oficina de arrendamiento de uso comercial, creada según la resolución ministerial DM 10014, de fecha cinco (05) de diciembre de 2014, publicada en la Gaceta Oficial número 40.576 del cinco (05) de enero de 2015, y en la actualidad a la Dirección de Arrendamiento Comercial creada por Resolución Ministerial Publicada en la Gaceta Oficial número 41.053 del quince (15) de diciembre de 2016. En definitiva, la sentencia objeto del presente recurso esta ajustado a derecho, toda vez que fueron debidamente analizadas las pruebas aportadas por las partes y en especial la valoración sobre las consignaciones insuficientes realizadas por la parte demandada, quien se negó a cumplir con el ajuste que válidamente le fue notificado, y de allí que le presente recurso debe ser declarado sin lugar y así lo pido expresamente…” PARTE DEMANDADA “…1) La contraparte en sus informes, señala en su “PUNTO PREVIO”, que el escrito presentado por la representación judicial de la demandada en fecha once (11) de octubre de 2017, carece de todo valor y no se ajusta a las previsiones del artículo 517 del Código de Procedimiento Civil que dice: (…), razón por la cual el mismo debe ser totalmente destinado (SIC) por extemporáneo y así pedimos expresamente que el mismo sea considerado (SIC), en la oportunidad de dictar sentencia en el presente Recurso de Apelación, lo cual representa una evidente contradicción puesto que en primer lugar no se entiende que quiso decir la actora con la frase “destinado”, cuando además ella misma solicita que sea considerado en la oportunidad de dictar sentencia. Sin embargo a todo evento nuestro escrito presentado por esta representación judicial de la parte demandada fue RATIFICADO en el Escrito de Informes presentado por nosotros en fecha 31 de Octubre de 2017. Omissis… 2) La contraparte en su escrito de informes, hace alusión en su “CAPITULO I, SOBRE LA CUALIDAD” en el Folio Doscientos Setenta y Cinco (275) del expediente, a la cualidad del el actor de la demanda. Sin embargo, no obstante, no riela en autos del expediente Nº AP31-V-2016-000428, nomenclatura del Tribunal VIGÉSIMO OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, la OFERTA PREFERENCIAL que la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial del Año 2014 en su Capítulo VII articulo 38, como beneficio al Arrendatario, siendo este hacho una flagrante Violación inexcusable a las Leyes y Normas de la República Bolivariana de Venezuela; y es conocida por el actor y ratificada en el escrito de marras identificado. 3) La contraparte en sus informes, en el aparte “CAPITULO II, DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS” en los Folios Doscientos Setenta y Seis (276) y Doscientos Setenta y Siete (277) del expediente, invoca el contrato de arrendamiento, en esta oportunidad el actor hace mención a una Notificación hecha por ellos a través de la Notaria Publica Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 23 de junio de 2015, a todas luces al margen de las leyes e invoca el Artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial Nro. 929 del 24 de Abril de 2014, sin especificar a qué numeral se acoge su pretensión, siendo que el artículo 32 del (…) es muy explicito cuando establece que… “En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación”, por lo que de ninguna manera podía ser fijado y revisado de manera unilateral y encima con carácter retroactivo como erróneamente pretende la actora, quien se limito a informar el canon de arrendamiento que ellos creían conveniente y que pretenden cobrar de manera retroactiva, para hacer ver deliberadamente una supuesta insolvencia de mi representada a quien le era imposible consignar la diferencia del canon de arrendamiento desde enero de 2015 en la OCCAI en forma retroactiva, dada la irrita notificación señalada ut-supra. De manera que al observar el escrito del recurrente se puede presumir que uso leyes derogadas, por ende el procedimiento invocado es el ERRONEO, el artículo 33 de la ley in comento se concatena con los Artículos 13 en el numeral 20, y el articulo 17 numerales 3 de la ley Orgánica de Precios Justos del año 2014; en la cual se puede observar que el ente con competencia para el incremento o fijación de los cánones de arrendamiento, -cuando no es posible hacerlo de mutuo acuerdo- es la SUNDDE. La Superintendencia Nacional de Derechos Socio Económicos (SUNDDE) ejerce la rectoría. Arts. 5 y 7. “La SUNDDE ejercerá la rectoría para la aplicación del Decreto-Ley. Ante esta Dependencia, las partes podrán elevar sus quejas, reclamos dudas o discrepancias que pudieran generarse en la aplicación del Decreto- Ley. Se crearan oficinas que dependan de este órgano rector. La regulación de los cánones de arrendamiento corresponderán al Ministerio con competencia en materia de comercio”. Al igual que la actora tenía que agotar la vía administrativa ante la SUNDDE antes de hacer la solicitud de desalojo, lo que demuestra que el recurrente actuó de forma Unilateral y no Apegado a la Ley especial que rige esta Materia. Ciudadano Juez, la actora no presento la resolución administrativa de haberse agotado la vía in comento; en lo relacionado a la notificación fue hacha extemporáneamente por anticipada, siendo además irrita, tal como se puede leer en el contrato de arrendamiento que riela en autos de este expediente, el recurrente hace su pretensión fundada en un hecho de insolvencia siendo un hecho infundado no demostrado y que fue suficientemente controvertido por esta representación…” Vistos los informes y observaciones explanados por las partes ante esta alzada, se pasa a examinar el caudal probatorio aportado por las partes en el curso de la presente causa, en los términos que siguen: *** Del Caudal Probatorio Aportado por las Partes El presente juicio se inicio por los trámites del procedimiento oral contenido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia a lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en razón de ello, se procede a examinar a tenor de lo dispuesto en los artículos 864 y 865 del Código Adjetivo, las pruebas acompañadas por las partes en la demanda y la contestación, respectivamente, y las pruebas promovidas dentro del lapso probatorio dispuesto en el dispositivo del artículo 868 eiusdem. Conforme a lo anterior, se aprecia del caudal probatorio lo siguiente: De las Pruebas Promovidas por la parte actora: Promovió junto al escrito libelar: • Marcado “A” (f.8 al 11, pieza Nº 1), Instrumento Poder del cual se desprende la sustitución parcial del mandato de representación judicial otorgado por ALBERTO SISSO AZULAY y ROSSANA LEVY MOURDOKHAY, a la abogada LEYDA CELINA GRIMALDO HERNANDEZ, en los abogados GONZALO GARCIA MENA, ANIBAL LAIRET y MARIA CAROLINA GARCIA OCANDO, autenticado el 28 de marzo de 2014, ante la Notaria Pública Undécima de Caracas, Municipio Libertador, quedando anotado bajo el Nº 31, Tomo 39, Folios 113 hasta 116 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida notaria. Documento que es tenido como fidedigno de conformidad con el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser el original de documento público. Así se establece. • Marcado “B” (f.12 al 15, pieza Nº 1), original del documento autenticado el 22 de abril de 2010, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 34, Tomo 30 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha Notaría. Del mismo se desprende que la ciudadana PILAR SERRAMITJANA de CHOCRON, en su condición de propietaria, dio en arrendamiento a la sociedad mercantil EDICIONES Y LIBROS TECNICOS ELITE C.A., un bien inmueble destinado al uso comercial, distinguido por locales 3 y 4, ubicado en Residencias Caroní, Parroquia El Recreo, Sector Plaza Venezuela, Grana Avenida, Caracas, el cual le pertenece a la referida ciudadana, fijando en dicho contrato, que el tiempo de duración del mismo sería de dos años fijos contados a partir del 1º de enero de 2010 hasta el treinta y uno de 31 de diciembre de 2011, prorrogables por un tiempo igual si las partes no expresan lo contrario; estableciendo como canon de arrendamiento, la cantidad de CATORCE MIL SEISCIENTOS VEINTE Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 14.625,00) mensuales, el cual sería pagado puntualmente por la arrendataria a favor de la arrendadora por mensualidades vencidas el primer día siguiente al vencimiento de cada mes. El incumplimiento por parte de la arrendataria en el pago del canon de arrendamiento dentro de los sesenta (60) días siguientes a su exigibilidad, serán causa suficiente para que la arrendadora resuelva el contrato y pueda exigir la inmediata desocupación de inmueble arrendado, el pago de los cánones pendientes y cualquier otra obligación que subsistiera a cargo de la arrendataria; asimismo, se pacto que los gastos de cobranza judicial o extrajudicial, correrían por cuenta de la arrendataria; el incumplimiento de la arrendataria de cualquiera de las cláusulas del contrato, harán que el presente contrato quede rescindido y la arrendadora podrá demandar la resolución del mismo ante los Tribunales competentes y/o solicitar judicialmente la desocupación del inmueble. documental sobre la cual ambas partes están contestes en su suscripción, por lo que es valorado y apreciado por este jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. Así se establece. • Marcado “C” (f. 16 al 18, pieza Nº 1), copia simple de documento registrado bajo el Nº 2013.797, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 215.1.1.13.7541 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, por ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, del cual se desprende que la ciudadana PILAR SERRAMITJANA DE CHOCRON, titular de la cédula de identidad Nº: V-7.955.918, dio en venta pura y simple al ciudadano ALBERTO SISSO AZULAY, titular de la cédula de identidad Nº V-5.532.795, un bien inmueble de su propiedad, constituido por un Local Comercial que forma parte del edificio RESIDENCIAS CARONI del conjunto denominado Residencias Caroní y Arauca, ubicado en la Urbanización los Caobos de esta ciudad de Caracas, en jurisdicción de la parroquia el Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital, con frente a la Avenida Abraham Lincoln en el Sector denominado La Gran Avenida. El local vendido esta distinguido con el Nº 3, ubicado en la Planta Baja y en la Mezzanina del edificio Caroní, tiene un área total aproximada de CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y OCHO CENTIMETROS CUADRADOS (53,98M2) en la Planta Baja y NOVENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON SETENTA CENTIMETROS CUADRADOS (97,70M2) en la Mezzanina y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Jardín de la entrada principal el Edificio; ESTE: Local Nº 4; OESTE: La Gran Avenida; SUR: Pasillo privado que lleva a la escalera de acceso del Jardín de Infancia, local identificado con el número de cédula catastral: 09-16-2316-0PB-L3. Documento que es tenido como fidedigno de conformidad con el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copias fotostáticas de documento público. Así se establece. • Marcado “D” (f. 19 al 21, pieza Nº 1), copia simple de documento registrado bajo el Nº 2013.798, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 215.1.1.13.7542 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, por ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, del cual se desprende que la ciudadana PILAR SERRAMITJANA DE CHOCRON, titular de la cédula de identidad Nº: V-7.955.918, dio en venta pura y simple al ciudadano ALBERTO SISSO AZULAY, titular de la cédula de identidad Nº V-5.532.795, un inmueble constituido por un local distinguido con el Nº 4, que forma parte del edificio denominado RESIDENCIAS CARONI del conjunto denominado Residencias Caroní y Arauca, ubicado en la Urbanización los Caobos de esta ciudad de Caracas, en jurisdicción de la parroquia el Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital, con frente a la Avenida Abraham Lincoln en el Sector denominado La Gran Avenida, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones, constan en el respectivo documento de Condominio protocolizado ante la Oficina de Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de octubre de 1964, bajo el Nº 08, Tomo 14, Protocolo Primero, ubicado en la Planta Baja del mencionado Edificio, tiene un área total aproximada de DOSCIENTOS SESENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CIN SETENTA Y CUATRO DECIMETROS CUADRADOS (267,74M2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Estacionamiento del Edificio Residencias Caroní; SUR: La Gran Avenida; ESTE: El local Nº5 del mencionado Edificio; OESTE: El local Nº 3 del mismo Edificio, local identificado con el número de cédula catastral: 09-16-2316-0PB-L4. Documento que es tenido como fidedigno de conformidad con el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copias fotostáticas de documento público y no haber sido impugnadas por la parte contraria. Así se establece. • Marcado “E” (f.22 al 25, pieza Nº 1), original de Acta Notarial de Notificación Extrajudicial del 23 de junio de 2015, por ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, según tramite numero 17.2015.2.870. De la misma se desprende que, el contrato de arrendamiento se encuentra actualmente dentro del segundo y último año del periodo de prorroga contractual, que el canon de arrendamiento seria ajustado de acuerdo al IPC y que de conformidad con la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, fue revisado y ajustado al INP y en consecuencia, el monto del canon de arrendamiento que debe pagar a partir de enero de 2015 es de Bs. 23.854,06, más el IVA. Documento que es tenido como fidedigno, de conformidad con el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser el original del documento público. Así se establece. En la etapa probatoria promovió: • En la etapa probatoria, promovió el merito favorable de autos. En relación con ello, debe reiterarse el criterio, que éste no es un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual, al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, se considera improcedente examinar tales requerimientos. Así se decide. • Reprodujo e hizo valer el valor probatorio de los documentos marcados “B”,“C”,“D” y “E”, anexos al escrito libelar, siendo el primero de ellos reproducción fotostática del documento original autenticado el 22 de abril de 2010, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 34, Tomo 30 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha Notaría; el segundo, constitutivo de la copia simple de documento registrado bajo el Nº 2013.797, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 215.1.1.13.7541 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, por ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital; el tercero, constitutivo de la copia simple del documento registrado bajo el Nº 2013.798, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 215.1.1.13.7542 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, por ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital; y el cuarto, consistente del original de un Acta Notarial de Notificación Extrajudicial del 23 de junio de 2015, por ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, según tramite numero 17.2015.2.870. En relación a dicha promoción, este Jurisdicente observa, que ya se emitió pronunciamiento en relación a la valoración y apreciación de dicha documental, el cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece.- De las pruebas promovidas por la parte demandada: Promovió junto a la contestación de la demanda: • Marcado “A” (f.54 al 58, pieza Nº 1), Instrumento Poder del cual se desprende el otorgamiento de poder especial, amplio y suficiente en cuanto a derecho se requiere por parte de la sociedad mercantil EDICIONES Y LIBROS TECNICO ELITE C.A., a los abogados JOSÉ EFRAIN PEÑA FIGUEROA, CARLOS ADRIAN AGUILAR QUIÑONES y SHANNON ALBERTO SALERNO LAYA, autenticado el 19 de julio de 2016, ante la Notaria Pública Segunda de Maracay, Estado Aragua, quedando anotado bajo el Nº 12, Tomo 163, Folios 57 hasta 61 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida notaria. Documento que es tenido como fidedigno de conformidad con el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por ser el original del documento público. Así se establece. • Marcado “B”, “B1”, “B2”, “B3” , “B4”, “B5”, “B6”, “B7”, “B8”, “B9”, “B10”, “B11”, “B12”, “B13”, “B14”, “B15”, “B16”, “B17”, “B18”, “B19”, “B20”, “B21”, “B22”, “B23”, “B24” y “B25” (f.59 al 131, pieza Nº 1) copias simples de los Contratos de Arrendamiento, desde el inicio del mismo, hasta el último contrato autenticado el 22 de abril de 2010, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 34, Tomo 30 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha notaría. Del mismo, se desprende que la ciudadana PILAR SERRAMITJANA de CHOCRON, en su condición de propietaria, dio en arrendamiento a la sociedad mercantil EDICIONES Y LIBROS TECNICOS ELITE C.A., un bien inmueble destinado al uso comercial, constituido por los locales 3 y 4, ubicados en Residencias Caroní, Parroquia El Recreo, Sector Plaza Venezuela, Gran Avenida, Caracas, el cual le pertenece a la referida ciudadana, fijando en dicho contrato, que el tiempo de duración del mismo sería de dos años fijos, contados a partir del 1º de enero de 2010, hasta el treinta y uno de 31 de diciembre de 2011, prorrogables por un tiempo igual si las partes no expresan lo contrario; estableciendo como canon de arrendamiento, la cantidad de CATORCE MIL SEISCIENTOS VEINTE Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 14.625,00) mensuales, el cual sería pagado puntualmente por la arrendataria a favor de la arrendadora por mensualidades vencidas, el primer día siguiente al vencimiento de cada mes. El incumplimiento por parte de la arrendataria en el pago del canon de arrendamiento dentro de los sesenta (60) días siguientes a su exigibilidad, será causa suficiente para que la arrendadora resuelva el contrato y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado, el pago de los cánones pendientes y cualquier otra obligación que subsistiera a cargo de la arrendataria; asimismo, se pacto que los gastos de cobranza judicial o extrajudicial, correrían por cuenta de la arrendataria; el incumplimiento de la arrendataria de cualquiera de las cláusulas del contrato, harán que el presente contrato quede rescindido y la arrendadora podrá demandar la resolución del mismo ante los Tribunales competentes y/o solicitar judicialmente la desocupación del inmueble. documental sobre las cuales ambas partes están contestes en sus suscripciones, por lo que es valorado y apreciado por este Jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil. Así se establece. • Marcado “1”, “2”, “3”, “4”, “5”, “6”, “7”, “8”, “9”, “10”, “11”, “12”, “13”, “14”, “15”, “16”, “17”, “18”, “19”, “20”, “21”, “22”, “23”, “24”, “25”, “26”, “27”, “28” y “29” (f.132 al 217, pieza Nº 1), copias simples de los comprobantes de ingresos de consignaciones realizadas a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI). De los mismos se desprende que ante dicho órgano administrativo se realizaron una serie de consignaciones bajo el código de servicio 1021, expediente Nº 2014-0125, de fecha 11 de abril de 2014, por un monto de (14.625,00Bs), desde el 01/03/2014, hasta el 31/07/2016. Documentales que son valorados y apreciados por este Jurisdicente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.- En la etapa probatoria promovió: • En la etapa probatoria, promovió el merito favorable de autos. En relación con ello, debe reiterarse el criterio que éste no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual, al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, se considera improcedente examinar tales requerimientos. Así se decide. • Reprodujo e hizo valer el valor probatorio de los documentos marcados “A”, “B”, “B1”, “B2”, “B3” , “B4”, “B5”, “B6”, “B7”, “B8”, “B9”, “B10”, “B11”, “B12”, “B13”, “B14”, “B15”, “B16”, “B17”, “B18”, “B19”, “B20”, “B21”, “B22”, “B23”, “B24” y “B25” y “1”, “2”, “3”, “4”, “5”, “6”, “7”, “8”, “9”, “10”, “11”, “12”, “13”, “14”, “15”, “16”, “17”, “18”, “19”, “20”, “21”, “22”, “23”, “24”, “25”, “26”, “27”, “28” y “29”, anexos al escrito de contestación de demanda, siendo el primero consistente de Instrumento Poder del cual se desprende el otorgamiento de poder especial, amplio y suficiente en cuanto a derecho se requiere por parte de la sociedad mercantil EDICIONES Y LIBROS TECNICO ELITE C.A., a los abogados JOSÉ EFRAIN PEÑA FIGUEROA, CARLOS ADRIAN AGUILAR QUIÑONES y SHANNON ALBERTO SALERNO LAYA, autenticado el 19 de julio de 2016, ante la Notaria Pública Segunda de Maracay, Estado Aragua, quedando anotado bajo el Nº 12, Tomo 163, Folios 57 hasta 61 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida notaria; el segundo constitutivo de copias simples de los Contratos de Arrendamiento desde el inicio del mismo hasta el último contrato autenticado el 22 de abril de 2010, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 34, Tomo 30 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha notaría; y el tercero constitutivo de copias simples de los comprobantes de ingresos de consignaciones realizadas a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI). En relación a dicha promoción, este Jurisdicente observa, que ya se emitió pronunciamiento en relación a la valoración y apreciación de dicha documental, la cual se da por reproducida en este acápite. Así se establece.- • Sobre la solicitud de Prueba de Informes a la Superintendencia de Precios Justos (SUNDEE). Al respecto, en dicha solicitud se puede apreciar que la misma fue librada en fecha 26 de enero de 2017, bajo el Nº de oficio 034-17, no obstante, de una revisión del presente expediente, no se evidencia respuesta alguna por parte de la SUNDEE, por lo que dicha Prueba de Informes, no se puede apreciar, por no hallar quien Juzga mérito que valorar. Así se establece.- Establecido lo anterior, y observado el caudal probatorio aportado en autos por las partes, así como los alegatos y defensas explanados en el transcurso del proceso, como de las posiciones asumidas ante esta instancia, y examinados los términos de la decisión apelada, se establece que el eje medular de la presente controversia, es la decisión tomada por el Juez del Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: Sin Lugar la falta de cualidad de la actora, opuesta por la parte demandada; Con Lugar la acción de Desalojo, incoada por el ciudadano ALBERTO SISSO AZULAY, contra la sociedad mercantil EDICIONES Y LIBROS TECNICOS ELITE, C.A., en la persona de su Gerente General y Gerente, ciudadanos MIGUEL ANTONIO SIVERIO CARDENAS e IRIS HERRERA ROMERO, respectivamente, y en consecuencia a hacer entrega del inmueble constituido por dos locales comerciales distinguidos con los Nos. 3 y 4, del edificio Residencias Caroní, con frente a la Avenida Abraham Lincoln, en el sector denominada La Gran Avenida, Urbanización Los Caobos Municipio Libertador del Distrito Capital, a la parte actora, así como a pagar los cánones de arrendamiento dejados de percibir por el actor, por la suma de doscientos ochenta y cuatro mil doscientos ochenta y seis con setenta y dos céntimos (Bs. 284.286,72), suma correspondiente a los meses de enero a diciembre de 2015, a razón de veintitrés mil ochocientos cincuenta y cuatro con seis céntimos (Bs. 23.854,06), por cada mes; decisión que fue recurrida por el abogado SHANNON ALBERTO SALERNO LAYA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y fue asignada al conocimiento de este Tribunal, en razón de la insaculación efectuada el día 11 de agosto de 2017, por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Ahora bien, se precisa que el Juzgador de Municipio concedió con lugar la acción de desalojo incoada por el ciudadano ALBERTO SISSO AZULAY, en contra de la sociedad mercantil EDICIONES Y LIBROS TECNICOS ELITE, C.A., fundamentando su decisión en lo dispuesto en el numeral segundo del artículo 1592 del Código Civil, que establece como obligación del arrendatario, el pago de la pensión de arrendamiento en los términos convenidos y a su vez, exime al arrendador de la demostración del incumplimiento, por tratarse este de un hecho negativo que recae en el arrendatario, quien queda obligado a demostrar haber cumplido con la obligación contraída, concatenando lo anteriormente dicho con lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil, que prevé: “…quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que producido la existencia de su obligación…” Quedando por parte del arrendador, la demostración de la existencia de la obligación, la cual quedó plenamente demostrada en el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes; asimismo, manifiesta el a-quo que la notificación realizada al arrendatario en relación con el aumento del canon de arrendamiento, estuvo debidamente realizada y por consiguiente, el arrendatario está en la obligación de pagar el monto fijado en la notificación, por la cantidad de Veintitrés Mil Ochocientos Cincuenta y Cuatro Bolívares con seis Céntimos (BS.23.854,06), que dicho monto fue cancelado por el arrendatario ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), desde abril de 2014, hasta julio de 2016, a razón de catorce mil seiscientos veinticinco bolívares (Bs. 14.625,00), contrario al canon establecido en la notificación extrajudicial y como consecuencia de ello no produce carácter liberatorio, lo que trae como resultado la consumación del supuesto contemplado en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial; quedando así acreditado el fundamento para el desalojo. Contra dicha decisión, la parte demandada alegó en su escrito de informes, que la sentencia lesiona sus derechos por fundamentarse el fondo del Libelo de demandad en el Desalojo por incumplimiento del pago del canon de arrendamiento, ya que a su decir, el Juez no valoro los medios probatorios en conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil y asimismo, no tomo en consideración la doctrina y el criterio del Máximo Tribunal, como lo establece el Articulo 321 ejusdem, incurriendo en error de juzgamiento por silencio de medios probatorios, y a su decir, el actor no demuestra el incumplimiento de los pagos del arrendamiento, tal y como reza el artículo 17 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial del año 2014, en concordancia con los artículos 11 en su numeral 20, y el artículo 15 de la Ley Orgánica de Precios Justos; del mismo modo argumentó que no agoto la vía administrativa y no se pronuncio en cuanto a la forma unilateral, usada por el arrendador para calcular el incremento del aumento del canon de arrendamiento, pasando por encima de lo estipulado en la artículo 33 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial del año 2014, y el 32 de la misma ley, que establece que cualquier diferencia deberá ser dirimida de mutuo acuerdo entre las partes, seleccionando de común acuerdo el método para fijar el canon de arrendamiento y cualquier diferencia deberán acudir ante la (SUNDEE), peticionando en consecuencia, que se declare con lugar el recurso de apelación por él incoado y se reponga la causa al estado en que se inicie el procedimiento administrativo. Debe señalar este sentenciador, que la falta de cualidad invocada por el demandado, se fundamenta en el derecho que este tenía sobre la oferta preferencial y teniendo en cuenta las pruebas y defensas aportadas por las partes en el presente caso, considera pertinente este juzgador, indicar que la preferencia ofertiva, es un beneficio establecido por ley al arrendatario, en el supuesto de venta por parte del propietario o su apoderado, en relación con la preferencia para adquirir el inmueble, y la misma se dará siempre y cuando el arrendatario tenga más de dos (2) años en ocupación del inmueble; así como, la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento y en el entendido de que ante su incumplimiento o violación, este tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, derecho este consagrado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en sus artículos 38 y 39, constatando quien suscribe, que para el momento de la notificación extrajudicial de aumento del canon de arrendamiento, el arrendatario estaba a derecho para invocar la preferencia ofertiva, por tratarse de un contrato de arrendamiento con más de 2 años de duración y estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, no obstante, quien suscribe observa, que de una revisión pormenorizada del presente expediente, no se comprueba que exista sobre el mismo, actuación alguna por parte del arrendatario en pro de sus derechos e intereses, al no ejercer el retracto legal arrendaticio para el momento en que se le notifico el aumento del canon de arrendamiento, por el nuevo arrendador o en el momento de dar contestación a la demanda, reconvenir a su contrario. Por consiguiente, si bien es cierto, que el arrendatario tenía derecho a la preferencia ofertiva, no menos cierto es, que este nunca la hizo valer, ni para el momento de enterarse del aumento del canon de arrendamiento y cambio de arrendador, ni para cuando fue demandado por desalojo, al no reconvenir al actor; sumado a esto, el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece que: “…en caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, este tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de los seis (06) meses, contados a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación…”. (Resaltado y subrayado nuestro) Con fundamento en lo anteriormente dicho, resulta oportuno para este sentenciador traer a colación lo establecido en Sentencia Nº 2015-000873 de fecha 18 de julio de 2016, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que establece: “…Era criterio de esta Sala de Casación Civil que el lapso de caducidad para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio en los casos en los que el arrendatario del inmueble, aún encontrándose presente o teniendo quien le represente, no hubiera sido notificado por el vendedor o comprador de la venta realizada, era de 40 días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva. (Al efecto, ver sentencia N° 120 del 3 de abril de 2003, caso: Osaka Motors, C.A., c/ Maquinarias Oriente, C.A., y otro). El anterior criterio jurisprudencial fue posteriormente modificado a través de sentencia Nº 260 del 20 de mayo de 2005, caso: Regalos Coccinelle, C.A. c/ Inversora El Rastro, C.A. y otra, en la cual se estableció que “…el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación…”. El anterior criterio se ha mantenido vigente hasta la actualidad y ha sido ratificado, entre otros, en fallo N° 40 del 21 de febrero de 2013, caso similar al de autos, en el que se dictaminó lo que sigue: “…Bajo el amparo del nuevo y vigente criterio jurisprudencial, para lo cual se ratifica mediante la presente decisión, la Sala destaca una vez mas que, en el caso de autos, para que le nazca el derecho de ejercer la acción de retracto legal, incluso arrendaticio, debe el sujeto activo de la acción, ejercerla dentro de los cuarenta (40) días siguientes, computados a partir de la fecha en la que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la enajenación respectiva, es a partir de ese momento, cuando el término de caducidad debe comenzar a regir para ejercer dicha acción de retracto legal. (…omisis…) Asimismo, la Sala recientemente dictó fallo N° 88 de fecha 18 de febrero de 2016, caso: K-B-LLOS 00, C.A. c/ Inversiones 1182450, C.A. y otra, en la que ratificó que “…el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello…”. De lo anteriormente mencionado se desprende que, existe un tiempo prudencial para que la parte afectada denuncie la violación de la preferencia ofertiva, o ejerciera el retracto legal y este es de (6) meses, contados a partir de la fecha de notificación de la celebración del negocio de venta efectuado por el vendedor y 40 días para ejercer el retracto legal, computados a partir de la fecha en la que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la enajenación, dándose por entendido que el demandado tenía un tiempo moderado para actuar, y este dio inicio en el momento de haberse practicado la notificación extrajudicial, mediante Acta Notarial de Notificación Extrajudicial del 23 de junio de 2015, por ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, según tramite numero 17.2015.2.870, y desde ese entonces hasta el momento en que se dio contestación de la demanda en fecha 12-8-2016, han transcurrido más de seis (06) meses, razón por la cual quien aquí decide, nada tiene que objetar en cuanto a la condición de cesionario del ciudadano ALBERTO SISSO AZULAY, ya que para el momento de la notificación a la sociedad mercantil EDICIONES Y LIBROS TECNICO ELITE C.A., esta no opuso las acciones legales pertinentes en su debida oportunidad y en consecuencia caducó la oportunidad para ejercer la preferencia ofertiva y el retracto legal. Así se establece.- Por otra parte considera imperante este sentenciador, traer a colación lo dispuesto en el artículo 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en los términos siguientes: “…El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley…”. (Resaltado y subrayado nuestro) Asimismo se trae a colación lo dispuesto en el artículo 33 de esa misma ley, el cual establece: “…Los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a este Decreto Ley, serán revisados en los casos siguientes: 1. Cuando hubiere transcurrido un año después de firmado el contrato de arrendamiento, y su ajuste se hará tomando como tope máximo la variación porcentual anual del grupo “bienes y servicios diversos” considerando el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior, de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV)…”. (Resaltado y subrayado nuestro) Establecido lo anterior, es menester para quien aquí decide, hacer mención sobre la clausula segunda del contrato de arrendamiento, la cual está referida al Canon, y de la misma se extrae lo siguiente: “…El canon de arrendamiento es la cantidad de catorce mil seiscientos veinte y cinco bolívares (Bs. 14.625,00), que “LA ARRENDADORA” pagara puntualmente por mensualidades vencidas el primer día siguiente al vencimiento de cada mes, en la oficina de “LA ARRENDADORA” o donde este le indique. El incumplimiento de “LA ARRENDATARIA” en el pago del canon de arrendamiento dentro de los sesenta (60) días siguientes a su exigibilidad, será causa suficiente para que “LA ARRENDADORA” resuelva el Contrato y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado, su devolución en conformidad con lo establecido en la clausula séptima, el pago de los cánones pendientes, y cualesquiera otras obligaciones que subsistiera a cargo de “LA ARRENDATARIA”. El canon de arrendamiento será revisado y actualizado en forma anual, siempre de mutuo acuerdo entre las partes y basados en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) proveído por el Banco Central de Venezuela. (BCV)…”. (Resaltado y subrayado nuestro) De la clausula anteriormente trascrita se evidencia, que para realizar el aumento del canon de arrendamiento, el mismo estaría basado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) proveído por el Banco Central de Venezuela. (BCV), evidenciándose de las actas, que en fecha 23 de junio de 2015, el arrendador de conformidad con lo establecido en el numeral 1º del artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial Nº 929 del 24 de abril de 2014, aplicable en el presente caso, que dicho canon fue revisado y ajustado, tomando como tope máximo la variación porcentual anual del Grupo de Bienes y Servicios Diversos, considerado en el Índice de Precios al Consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior, de acuerdo a lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV), quedando el nuevo canon de arrendamiento establecido en la cantidad de Veintitrés Mil Ochocientos Cincuenta y Cuatro Bolívares con seis Céntimos (BS.23.854,06). Dicho aumento fue estipulado en base a los parámetros establecidos, tanto en la ley como en el contrato de arrendamiento; asimismo, el arrendatario fue debidamente notificado del aumentó, mediante Acta Notarial de Notificación Extrajudicial del 23 de junio de 2015, por ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, según tramite numero 17.2015.2.870; por otra parte, el argumento sostenido por el demandado para su desconocimiento, fue que no se tomó en cuenta “el mutuo consentimiento”. Dicho consentimiento no abarca la forma de proceder para el establecimiento del canon de arrendamiento como tal, ya que dicho proceso lo establece la ley antes mencionada y el consentimiento solo abarca el acuerdo o no de las partes en lo establecido por ese procedimiento. Si el arrendatario no estuvo de acuerdo con el monto establecido, debió acudir a la vía ordinaria establecida en la ley para tal fin, lo que nos conduce a otro argumento enunciado por el demandado “que no se agoto la vía administrativa”. Si bien es cierto, que la ley establece un mecanismo para acudir a ella en el caso que existan desacuerdos para el establecimiento del canon de arrendamiento, no menos cierto es, que el arrendatario no ejerció dichos mecanismos, ya que en actas no se evidencia acción alguna por parte de este, ante el órgano administrativo correspondiente, por lo que mal podría pretender el demandado, la inversión de la carga en cuanto a la acción de agotar la vía administrativa, cuando es el demandado el interesado en que dicho ente medie para resolver la discrepancia en el establecimiento del canon de arrendamiento. Así expresamente se establece. Ahora bien, debe mencionar quien aquí decide, que él a quo en su decisión erro al establecer el tiempo en cuanto al pago del los referidos cánones de arrendamiento, por cuanto estableció, que el mismo debía ser desde enero del 2015, hasta diciembre del mismo año, sin tener en cuenta que el aumento del referido canon fue notificado mediante Acta Notarial de Notificación Extrajudicial del 23 de junio de 2015, por ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, según tramite numero 17.2015.2.870, siendo realizada esta notificación cinco (5) meses después de iniciado el año, por lo que mal podría el arrendador pretender cobrar dicho aumento de forma retroactiva, en el entendido que, desde el mes de enero a mayo del 2015, el canon de arrendamiento vigente fue el de catorce mil seiscientos veinticinco bolívares (Bs. 14.625,00), monto este que para su momento, era el que estaba vigente en el contrato de arrendamiento, y fue pagado de forma oportuna por el arrendatario, por lo que mal podría este sentenciador, declarar que el pago de los cánones de arrendamientos vencidos, sea desde enero a diciembre de 2015, cuando la notificación extrajudicial, se dio en fecha 23 de junio de 2015, en el entendido, que desde enero a mayo de 2015, el arrendatario pago bien, y mal podría pretender el arrendador cobrar de forma retroactiva, siendo decisivo para quien aquí decide, modificar los meses a pagar establecidos por el a quo en la cantidad de doscientos ochenta y cuatro mil doscientos ochenta y seis con setenta y dos céntimos (Bs.284.286,72), correspondiente a los meses de enero a diciembre del 2015, por la cantidad de ciento sesenta y seis mil novecientos setenta y ocho con cuarenta y dos céntimos (Bs.166.978,42), por concepto de diferencia de canon de arrendamiento dejados de percibir, suma correspondiente a los meses de junio a diciembre del 2015, a razón de veintitrés mil ochocientos cincuenta y cuatro con seis céntimos (Bs.23.854,06), así como los que se sigan causando, hasta la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme, a razón del monto anterior, estableciéndose, que al total adeudado deberá deducirse las sumas consignadas ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI). Así se establece. De conformidad con lo señalado y de un estudio pormenorizado de las actas que conforman la presente incidencia, se evidencia que la demandada no demostró el pago oportuno de los meses de junio, a diciembre del año 2015, dentro del lapso pertinente para su cumplimiento, es decir, que no demostró haber cumplido con el pago conforme a los términos y condiciones expresamente pactados en el contrato, hecho que se subsume en el supuesto contenido en el artículo 1354 del Código Civil, por haber cumplido con su obligación y en consecuencia liberada de la misma, debiendo probar su solvencia, en relación al pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses, en los que el actor le imputó su incumplimiento, es decir, debía demostrar haber pagado dentro del lapso oportuno, los meses de junio a diciembre de 2015, en cumplimiento de la obligación de demostrar sus afirmaciones, hechos que no logró demostrar, porque si bien es cierto, que realizó ciertos pagos ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) en fecha 11-04-2014, hasta el 05-08-2016, de forma constante e ininterrumpida, no menos cierto es, que mediante Acta Notarial de Notificación Extrajudicial del 23 de junio de 2015, por ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, según tramite numero 17.2015.2.870, se le participo el nuevo canon de arrendamiento, el cual se estableció en la cantidad de veintitrés mil ochocientos cincuenta y cuatro bolívares (Bs. 23.854,06), y este en contravención al canon establecido en la notificación extrajudicial, siguió pagando las mensualidades a razón de catorce mil seiscientos veinticinco bolívares (Bs. 14.625,00), con lo cual no se produce la consecuencia liberatoria, incurriendo de ese modo en la causal de desalojo contenida en el artículo 40 literal (A) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, acarreando en consecuencia la procedencia en derecho de la pretensión de resolución de contrato y consecuente desalojo del local comercial arrendado. Así expresamente se decide. Establecido lo anterior, debe concluir este Juzgador, que el Juez a quo actuó ajustado a derecho, al declarar con lugar la procedencia en derecho de la pretensión incoada por la parte actora, por cuanto del mérito probatorio no se desprendió elemento alguno, que condujera a demostrar la solvencia de la demandada, en cuanto al cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, pactados en el contrato cuya resolución se pretende, conforme a los términos y condiciones pactados -pacta sunt servanda-, ello en razón, de que la parte demandada al pretender hallarse liberada del incumplimiento atribuido por la actora, se encontró en la obligación de probar su afirmación, la cual debió demostrar en la oportunidad procesal correspondiente, mediante prueba fehaciente de su cumplimiento. Así las cosas, debe quien decide, declarar SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto el 27 de julio de 2017, por el abogado SHANNON ALBERTO SALERNO LAYA, en contra de la decisión dictada el 26 de julio de 2017, por el Tribunal Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; en consecuencia, se confirma la decisión apelada en el juicio que por desalojo de local comercial, incoada por el ciudadano ALBERTO SISSI AZULAY, en contra de la sociedad mercantil EDICIONES Y LIBROS TECNICOS ELITE, C.A., en los términos aquí planteados. Así formalmente se decide.-