TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 12 de Marzo de 2020
209° y 161°

EXPEDIENTE Nº: 1377.-
PARTE ACTORA: ANTONIO SERGI ALOI, titular de la cedula de identidad Nº V-7.257.756.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogados KELVIN BOLÍVAR ROJAS y MARITZA ROJAS, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros. 203.970 y 139.218 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: LUIS RAMON ROMERO, titular de la cedula de identidad Nº. V-7.189.407.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado EDISON JAVIER RAMIREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 99.692.-
MOTIVO: Desalojo Local Comercial (APELACIÓN).-
SENTENCIA
ANTECEDENTES
Suben las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, a los fines de sustanciar y decidir el Recurso de Apelación interpuesto en fecha 24.05.2018, por la parte accionada a través del abogado EDISON JAVIER RAMIREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 99.692, actuando en carácter de apoderado judicial del ciudadano LUIS RAMON ROMERO, , titular de la cedula de identidad Nº. V-7.189.407, contra la decisión dictada en fecha 16.05.2018, por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en el expediente Nº 12.750 (Nomenclatura de ese Tribunal), contentivo de demanda de Desalojo de local comercial incoado por ANTONIO SERGI ALOI, titular de la cedula de identidad Nº V-7.257.756 contra el ciudadano LUIS RAMÓN ROMERO, titular de la cedula de identidad Nº. V-7.189.407, en la que se declaro Con lugar la demanda.
Posteriormente, en fecha 13.06.2018, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, le dio entrada bajo el Nº 1377. Y se reglamentó en fecha 18.06.2018, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento civil (Folios 172 y 173).
II
HECHOS CONTROVERTIDOS

Alegación de demandante:

“…Ser propietario de dos inmuebles tipo Locales Comerciales distinguidos con los Nros. L-2 y L-3, el cual es parte integrante de un inmueble general identificado con el Nº 112 ubicado en la Calle 9, cruce con calle La Romana, del Barrio Santa Rosa, Municipio Girardot del estado Aragua, alinderados de la siguiente forma: Local L-2: con una superficie de Trece metros cuadrados con Ochenta centímetros cuadrados (13,80 Mts2). NORTE: Con el Local identificado “L-3”; SUR: Con el pasillo que da acceso al anexo “A-2”, y las escaleras del anexo “A-3”; ESTE: Con calle La Romana que es su frente, y OESTE: Con el anexo identificado como “A-2”. Local L-3: con un área de superficie de Treinta y Tres Metros con Noventa Centímetros cuadrados (33,90 Mts2). NORTE: Con el local identificado como “L-4”; SUR: Con el local identificado como “L-2” y el anexo “A-2”: ESTE: Con calle La Romana que es su frente, y OESTE: Con inmueble que es o fue de Lina Romero. Tal como se evidencia de los documentos de Propiedad del Terreno y de las Bienhechurías del inmueble, debidamente protocolizados por ante el hoy Registro Publico del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del estado Aragua, el Primero en fecha 31 de Marzo del año 1989, quedando registrado bajo el Nº 15, Tomo 09, Protocolo Primero, y otro, según Titulo Supletorio evacuado por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, y debidamente protocolizado por ante el Registro Publico del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del estado Aragua, en fecha 21 de Julio de 2017, quedando inscrito bajo el N| 36, Folio 274 del Tomo 11 del Protocolo de Transcripción del presente año respectivamente.

Que en fecha 10.03.2011, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano LUIS RAMON ROMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-7.189.407, sobre un inmueble conformado por un Local Comercial, construido en un inmueble de mi propiedad, ubicado en la Calle La Romana, N° 112, del Barrio Santa Rosa, Municipio Girardot del estado Aragua, tal como se evidencia del instrumento arrendaticio suscrito por vía autenticada por ante la Notaria Publica Cuarta de la ciudad de Maracay, Municipio Girardot del estado Aragua, en fecha Diez (10) de Marzo de 2011, quedando inserto bajo el N° 17, Tomo N° 45; inicio mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado a partir del Primero (01) de Septiembre de 2010, hasta el Primero (01) de Septiembre de 2011, prorrogable a su vencimiento por un año más previo acuerdo entre las partes; expreso, escrito y autenticado, por lo menos con quince (15) días de antelación al vencimiento del plazo original o de cualquiera de su prórroga, donde se dejaría constancia del nuevo monto del canon de arrendamiento, tal como se evidencia en la Clausula Tercera contractual, fijándose un canon de arrendamiento en la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00) mensuales para esta época (Clausula Cuarta).
Que una vez culminado el plazo original de duración del referido contrato de arrendamiento, en fecha Primero (01) de Septiembre de 2011, no hubo renovación del mismo por cuanto no hubo acuerdo entre las partes de manera expresa, escrita y autenticada, por lo menos con quince (15) días de antelación al vencimiento del plazo original, tal como convino de mutuo acuerdo con la Cláusula Tercera antes citada, por lo que la continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado, a partir del Dos (02) de Septiembre de 2011, comenzó de pleno derecho a disfrutar de la Prorroga legal establecida en la referida clausula, culminando la misma en fecha 2 de Septiembre del año 2012, por lo que al permanecer el arrendatario en dicho inmueble (locales comerciales), el contrato se convirtió a tiempo indeterminado.
Que en fecha 02 de Junio del año 2017, se practicó una Inspección Judicial por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en los Locales Comerciales identificados con el N° L-2 y L-3, evidenciándose que se encuentran en mal estado de conservación en sus pisos, paredes y techos, baños en malas condiciones de uso.
Que con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en gaceta oficial N° 40.418 de fecha 23 de Mayo del 2014, todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberían ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses, cuestión esta que no se produjo por cuanto el arrendatario antes identificado no quiso celebrar un nuevo contrato de arrendamiento sobre los locales comerciales arrendados, así como un ajuste al canon de arrendamiento que vienen cancelando actualmente por los mismos, en la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00), incumpliendo de esta manera con las disposiciones transitorias del citado decreto.
Que en fecha 15 de Junio de 2017, notificar al arrendatario sobre la adecuación del citado contrato de arrendamiento y el ajuste del canon arrendaticio de los locales comerciales, según el nuevo decreto antes mencionado y el avalúo.
Fundamento su pretensión en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1271, respectivamente del Código Civil venezolano, solicitando en desalojo por incumplimiento de las Clausulas Tercera, Séptima y Octava, y en las causales de desalojo contemplada en la Letra “c” y la Letra “i” del Artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial “...

Excepciones del demandado

“…Negó, rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes la Demanda incoada en su contra por DESALOJO, incoada en mi contra, tanto en los falsos supuestos como en los inexistentes hechos que se fundamente, así como también como el derecho que de ellos se pretende deducir. En consecuencia de conformidad con lo establecido en los artículos 358 y 361 del Código de Procedimiento Civil, procedo a determinar los hechos invocados en la Demanda que niego y rechazo por ser absolutamente falsos e inciertos y lo fundamento en mi defensa y excepción.
Que se haya realizado peritaje o avíalo alguno por ante el órgano competente en fijar el canon de arrendamiento a los Locales 2 y 3, objeto de esta demando.
Me asiste un tiempo de prórroga por los años que tengo en mi condición de Arrendatario, tal como lo establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en fecha 23 de mayo del año 2014, en Gaceta Oficial Nº 40.418.
Que los locales están en mal estado de conservación, pisos, paredes y baños, ya que al demandante se le olvido que en dichos locales se ejerce la función mecánica, lo que conllevar a manipular, grasas, aceite, metales, herramientas, entre otras y que ese trabajo siempre se ha desarrollado desde el mismo momento que fue arrendado, y que el acuerdo fue que en el momento de la entrega de dichos locales debía hacerse tal como fueron arrendados y así lo sustenta la cláusula Décima Tercera del contrato antes señalado.
Que todos los servicios públicos, tales como agua y luz, están totalmente al día.
Que se haya oportunidad haya buscado acuerdo entre las partes, ya que él está consciente de que existe una relación arrendaticia ininterrumpida, desde el año 2011 que se suscribió a través del contrato de arrendamiento antes mencionado e igualmente siempre ha existido el cumplimiento y cancelación de un canon de arrendamiento que fue aumentado progresivamente hasta llegar a la cantidad actual de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00), tal como se evidencia en vouche del banco Banesco Nº 1313381729, de fecha 02 de Noviembre de 2017.
Que el demandante mediante la presente causa solicita el desalojo de los locales 2 y 3, por las razones que alude en el libelo de demanda y una de ellas es que no hay acuerdo entre las partes. Ahora bien ciudadana Juez, como lo señale anteriormente, en busca de un arreglo amistoso solicite a través del abogado del demandante la posibilidad de llegar algún arreglo y consciente de la realidad le hice un ofrecimiento de cancelar la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), con un lapso de prórroga de Seis (06) meses, aun con el conocimiento de que por ley me corresponde Dos (02) años de prórroga por el tiempo que he permanecido, ininterrumpido, de forma pacífica, responsable en la cancelación del canon de arrendamiento, respetando la ley, las buenas costumbres y el orden público y las normativas impuestas por el arrendador, sin embargo el demandante no manifestó voluntad para acordar algún arreglo.

De Los Medios De Pruebas
PARTE DEMANDANTE:
• Copia de Titulo Supletorio, evacuado por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, debidamente protocolizado por ante el Registro Publico del segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del estado Aragua, en fecha 21.07.2017, quedando inserto bajo el Nº 36, Folio 274 del Tomo 11 del Protocolo de Transcripción del presente año respectivamente, mediante el cual se constata la propiedad de dos inmuebles tipo locales comerciales, distinguidos con las letras y números L-2 y L-3, alinderados de la siguiente forma: Local L-2 con una superficie de trece metros cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (13,80 Mts2); Norte: Con local identificado “L-3”; Sur: con el pasillo que da acceso al anexo “A-2”, y a las escaleras del anexo “A-3”; Este: Con Calle La Romana que es su frente; y Oeste: con el anexo identificado como “A-2”. Local L-3 con un área de superficie de treinta y tres metros cuadrados con noventa centímetros cuadrados (33,90 Mts2); Norte: Con local identificado como “L-4”; Sur: Con local identificado como “L-2 y el Anexo “A-2”; Este: Con Calle La Romana que es su frente; y Oeste: Con inmueble que es o fue de Lina Romero, los cuales son parte integrante de un inmueble perteneciente al ciudadano ANTONIO SERGI ALOI, titular de la cedula de identidad Nº V-7.257.756, constituido por una casa que tiene una superficie de Trescientos Treinta Metros Cuadrados (Mts2. 330), ubicada en la Calle 9 cruce con Calle La Romana de Barrio Santa Rosa, Nº. 112, Jurisdicción del Municipio Páez, Distrito Girardot del estado Aragua, tal como se evidencia del documento de propiedad del terreno, debidamente protocolizado por ante el Registro Publico del Segundo Circuito de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro del estado Aragua, en fecha 31.03.1989, asentado bajo el Nº 15, Protocolo Primero, Tomo 09. Instrumento de cuyo contenido se verifica el carácter de propietario del inmueble objeto de arrendamiento, el cual al no haber sido objeto de tacha e impugnación, se le confiere valor probatorio en el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASÍ SE ESTABLECE
• Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento, suscrito entre los ciudadanos ANTONIO SERGI ALOI, titular de la cedula de identidad Nº V-7.257.756, denominado ARRENDADOR, y el ciudadano LUIS RAMON ROMERO, titular de la cedula de identidad Nº V-7.189.407, denominado ARRENDATARIO, de un inmueble conformado por un local de 3,5 x 3,5 metros cuadrados (Mts2) construido en una casa ubicada en la Calle 9 cruce con la Calle La Romana, Nº 112, del Barrio Santa Rosa, de la ciudad de Maracay, Jurisdicción del Municipio Girardot , del estado Aragua. Debidamente protocolizado por ante La Notaria Publica Cuarta de Maracay del estado Aragua, en fecha 02.03.2011, quedando inserto bajo el Nº 17, Tomo 45, de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Oficina Notarial (Folios 31 al 38). Instrumento este al cual se le confiere valor probatorio sobre la existencia de la relación obligatoria arrendaticia que vincula a las partes, con las condiciones en que se supeditan, al no haber sido objeto de desconocimiento o tacha a tenor de lo establecido en el artículo 1381 del Código Civil, por lo que se le imprime valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASÍ SE ESTABLECE.
• Original de Inspección judicial, que cursa a los folios 39 al 69, evacuada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, Particular primero, en fecha 02.06.2017, en el inmueble de marras. Instrumento de cuyo contenido se verifica que el inmueble arrendado se encuentra en regular estado de conservación y en varias partes deterioradas. Medio de prueba que se le imprime valor probatorio de conformidad con la sana critica de cuyo contenido se aprecia que el inmueble no se encuentra en optimo estado de conservación, presentando signos significativos y visibles de deterioro, Y ASÍ SE ESTABLECE.
• Notificación Judicial efectuada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 15.06.2017, al arrendatario Luis Ramón Romero, titular de la cedula de identidad Nº V-7.189.407, acerca del avaluó efectuado sobre el inmueble arrendado, en consecuencia el nuevo canon de arrendamiento a partir del Primero (1º) de Julio de 2017 por el local 2 seria la cantidad de SESENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS DIEZ BOLIVARES CON CINCUENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 64.810,59); por el local 3, por la cantidad de CIENTO TREINTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS TREINTA BOLIVARES CON ONCE CENTIMOS (Bs. 137.630,11), caso contrario por incumplimiento por parte del arrendatario de los términos notificados, el arrendador procederá a ejercer las acciones legales que le asisten (Folios 70 al 96). Este Juzgado por cuanto observa que la presente instrumental privada reconocida no ha sido objeto de tacha o de impugnación, le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

PARTE DEMANDADA:

• marcada con la letra “A”, de fecha 20.06.2017, comunicación suscrita por el ciudadano LUIS RAMON ROMERO, mediante la cual le notifica al ciudadano ANTONIO SERGI ALOI que hará uso de su prorroga legal. No posee firma del Arrendador/demandante debido a que el mismo se negó a firmar. Instrumento el cual se desecha pues no le puedo ser oponible por carecer de firma. Y ASÍ DE ESTABLECE.
• Cursa en los folios 121 al 124, Copia Simple de Contrato de Arrendamiento, marcado con la letra “B”, suscrito entre los ciudadanos ANTONIO SERGI ALOI, titular de la cedula de identidad Nº V-7.257.756, denominado ARRENDADOR, y el ciudadano LUIS RAMON ROMERO, titular de la cedula de identidad Nº V-7.189.407, denominado ARRENDATARIO, de un inmueble conformado por un local de 3,5 x 3,5 metros cuadrados (Mts2) construido en una casa ubicada en la Calle 9 cruce con la Calle La Romana, Nº 112, del Barrio Santa Rosa, de la ciudad de Maracay, Jurisdicción del Municipio Girardot, del estado Aragua. Debidamente protocolizado por ante La Notaria Publica Cuarta de Maracay del estado Aragua, en fecha 02.03.2011, quedando inserto bajo el Nº 17, Tomo 45, de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Oficina Notarial. Se da por reproducida la valoración anterior.
• Cursa en el folio 125, Copia simple de comprobante de cobro, marcado con la letra “C”, Nº 000813940691, suscrita por CORPOELEC, por el monto de 328,15 Bolívares, de fecha 06.07.2017.
• Cursa en el folio 126, Copia simple de recibo de recaudación, marcado con la letra “D”, suscrito por la empresa CANTV, de fecha 10.10.2017, por el monto de 250,00. Bolívares.
• Cursa en el folio 127, Marcado con la letra “E” fotostato de un (01) voucher suscrito por el Banco Banesco Nº. 1313381729, depositados por el ciudadano Luis Romero, a nombre del ciudadano Antonio Sergi, para ser depositado a la cuenta Nº 0102-0358-9900-0021-8737, de fecha 02.11.2017, por la cantidad de Veinte Mil Bolívares Exactos (Bs. 20.000,00); debidamente firmado.
• Cursan en el folio 140, Marcado con la letra “A” fotostato de dos (02) voucher suscritos por el Banco Banesco Nros. 1411442379 y 1210451391, depositados por el ciudadano Luis Romero, a nombre del ciudadano Antonio Sergi, para ser depositado a la cuenta Nº 0102-0358-9900-0021-8737, de fecha 04.04.2017 y 01.02.2018, por la cantidad de Veinte Mil Bolívares Exactos (Bs. 20.000,00) cada uno; y un recibo de pago de alquiler a nombre del ciudadano Luis Romero, por la cantidad de Veinte Mil Bolívares Exactos (Bs. 20.000,00), de fecha 05.04.2017, correspondiente al pago del mes de Marzo, debidamente firmado.
• Cursan en el folio 141, Marcado con la letra “B” fotostato de un (01) voucher suscrito por el Banco Banesco Nº. 1412034542, depositados por el ciudadano Luis Romero, a nombre del ciudadano Antonio Sergi, para ser depositado a la cuenta Nº 0102-0358-9900-0021-8737, de fecha 05.01.2017, por la cantidad de Veinte Mil Bolívares Exactos (Bs. 20.000,00); y un recibo de pago de alquiler a nombre del ciudadano Luis Romero, por la cantidad de Veinte Mil Bolívares Exactos (Bs. 20.000,00), de fecha 05.01.2017, correspondiente al pago del mes de Diciembre, debidamente firmado.
• Cursan en el folio 142, Marcado con la letra “C” fotostato de un (01) voucher suscrito por el Banco Banesco Nº. 1414492274, depositados por el ciudadano Luis Romero, a nombre del ciudadano Antonio Sergi, para ser depositado a la cuenta Nº 0102-0358-9900-0021-8737, de fecha 01.03.2017, por la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00); y un recibo de pago de alquiler a nombre del ciudadano Luis Romero, por la cantidad de Veinte Mil Bolívares Exactos (Bs. 20.000,00), de fecha 01.03.2017, correspondiente al pago del mes de Febrero, debidamente firmado.
• Cursan en el folio 143, Marcado con la letra “D” fotostato de un (01) voucher suscrito por el Banco Banesco Nº. 1309422992, depositados por el ciudadano Luis Romero, a nombre del ciudadano Antonio Sergi, para ser depositado a la cuenta Nº 0102-0358-9900-0021-8737, de fecha 01.02.2017, por la cantidad de Veinte Mil Bolívares Exactos (Bs. 20.000,00); y un recibo de pago de alquiler a nombre del ciudadano Luis Romero, por la cantidad de Veinte Mil Bolívares Exactos (Bs. 20.000,00), de fecha 01.02.2017, correspondiente al pago del mes de Enero, debidamente firmado.
• Cursan en el folio 144, Marcado con la letra “E” fotostato de un (01) voucher suscrito por el Banco Banesco Nº. 1509380156, depositados por el ciudadano Luis Romero, a nombre del ciudadano Antonio Sergi, para ser depositado a la cuenta Nº 0102-0358-9900-0021-8737, de fecha 05.12.2016, por la cantidad de Veinte Mil Bolívares Exactos (Bs. 20.000,00); y un recibo de pago de alquiler a nombre del ciudadano Luis Romero, por la cantidad de Veinte Mil Bolívares Exactos (Bs. 20.000,00), de fecha 05.12.2016, correspondiente al pago del mes de Noviembre.
Instrumentos de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo nada aportan al mérito probatorio de la causa. Así se establece.

Testimonial, ciudadano ROMÁN EDUARDO ROMERO MEDINA, titular de la cedula de identidad Nº V-17.199.835, PRIMERA: Diga el testigo si conoce de trato, vista y comunicación y de hace cuantos años al ciudadano LUIS RAMON ROMERO? Contesto: Si los conozco desde hace 34 años. SEGUNDA: ¿Diga el testigo si por si conoce la actividad económica que realiza el señor LUIS RAMON ROMERO en los locales objeto de esta demanda? Contesto: Si lo conozco el objeto es reparar cámaras de carro y tornería. TERCERA: ¿Diga el testigo si conoce al ciudadano ANTONIO SERGI y si sabe y le consta en varias ocasiones el Señor LUIS RAMON ROMERO trato de llegar a acuerdos con el ciudadano ANTONIO SERGI relacionados con el canon de arrendamiento? Contesto: Si intento llegar a acuerdos pero el señor ANTONIO SERGI no quiso aceptar hasta que llego el problema de la demanda. CUARTA ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la desde cuando se encuentra alquilado el señor LUIS RAMON ROMERO en los locales que se encuentran en demanda? Contesto: si el señor LUIS RAMON ROMERO está alquilado en los locales desde el 20. (Folio148).
Testimonial, ciudadano RIDER YVAN GUZMAN BOLIVAR, titular de la cedula de identidad Nº V-527.805, por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 14.03.2018, mediante la cual dejaron constancia de lo siguiente: PRIMERA: Diga el testigo si conoce de trato, vista y comunicación y de hace cuantos años al ciudadano LUIS RAMÓN ROMERO¿ Contesto: Si lo conozco desde hace como 15 años. SEGUNDA: ¿Diga el testigo si conoce la actividad económica que realiza el señor LUIS RAMON ROMERO en los locales objeto de esta demanda? Contesto: Tornero y reparador de cámaras automotriz. TERCERA: ¿Diga el testigo si conoce al ciudadano ANTONIO SERGI y si sabe y le consta en varias ocasiones el Señor LUIS RAMÓN ROMERO trato de llegar a acuerdos con el ciudadano ANTONIO SERGI relacionados con el canon de arrendamiento? Contesto: Si conozco a Antonio. CUARTA ¿Diga y si sabe y le consta que la desde cuándo se encuentra alquilado el señor LUIS RAMÓN ROMERO en los locales que se encuentran en demanda? Contesto: desde Marzo del 2011.
Testimonial, al ciudadano RIDER YVAN GUZMAN BOLIVAR, titular de la cedula de identidad Nº V-527.805, por la representación judicial de la parte actora la abogada MARITZA ROJAS DE BOLIVAR, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 139.218, ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 14.03.2018, mediante la cual dejaron constancia de lo siguiente: PRIMERO: Diga el testigo si usted es arrendatario del Sr. Antonio Sergi? Contesto: Si soy. SEGUNDA: Diga el testigo desde que año aproximadamente es arrendatario del Señor Antonio Sergi Contesto: Desde Junio 2013. TERCERA: Diga el testigo si por el hecho de que es arrendatario de mi representado Antonio Sergi desde el 2013 como explica que conoce al arrendatario desde hace mas de 15 años? Contesto: Si lo conozco desde hace 15 años porque le hacía trabajos de cámara y torneo yo trabajaba en otro taller. CUARTA: Diga el testigo si posee una relación de amistad con el Sr. Luis Ramón Romero. Contesto: Amistad y trabajo las dos cosas. QUINTA: Diga el testigo si sabe y le consta que en los meses de Abril y Mayo del 2017 aproximadamente el Señor Antonio Sergi le comunico al demandado Luis Ramón Romero y a su persona que debían suscribir un nuevo contrato adecuándolo a la nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial y que debían hacer un ajuste del canon según avaluó que el había realizado a los locales arrendados incluyendo el del Señor Romero y el de su persona? Contesto: Si sabía. SEXTA: Diga si posee algún interés el ciudadano Luis Ramón Romero salga beneficiado en las resultas del presente juicio Interés si pero no (Folio 150). Se desestima vista la declaración proferida en atención a lo preceptuado en el artículo 478 del Código de Procedimiento civil Y ASÍ SE ESTABLECE.

De la Audiencia Preliminar
Cito:
“...Seguidamente los Apoderados Judiciales del actor exponen: “Ratificamos en todos y cada una de las partes del escrito de demanda que da inicio al presente juicio, así como ratificamos y hacemos valer todos los instrumentos acompañados al mismo los cuales cursan en el expediente y se dan aquí por reproducidos. Y muy especialmente hacemos valer los hechos en que se fundamenta la presente demanda tales como: el deterioro en que se encuentra actualmente los locales objeto de la presente acción, el cual se evidencia de la inspección judicial que cursa en autos marcada “D”, así como el incumplimiento del arrendatario en las obligaciones que le impone la ley como es la falta de adecuación del contrato de arrendamiento con el nuevo decreto de arrendamiento de uso comercial. Igualmente negamos y contradecimos el hecho manifestado por el arrendatario, demandado en autos, en la contestación de la demanda referido a que se encuentra gozando de la prorroga legal, hecho totalmente falso, por cuanto el contrato de arrendamiento entro en vigencia el 1 de septiembre del año 2010, venciendo el mismo el 1 de septiembre del 2011 de acuerdo a la clausula tercera contractual, mas no se prorrogo a su vencimiento sino que a partir de allí comenzó la prorroga legal correspondiente, por cuanto no hubo acuerdo entre las partes expreso, escrito y autenticado al vencimiento de su plazo original. Es decir; del 2 de septiembre de 2011 al 1 septiembre de 2012 le correspondió su prorroga legal y por cuanto el mismo se quedo en el inmueble quien no hizo entrega del mismo al vencimiento de la prorroga el contrato de arrendamiento paso a ser indeterminado, por lo que en fecha 15 de junio de 2017 se le practico una notificación judicial para suscribir un nuevo contrato y adecuarlo al nuevo decreto de uso comercial con su respectivo ajuste de canon, el cual el arrendatario no acepto dejando bien claro en este acto que dicho ajuste se hizo conforme al artículo 26 del citado decreto y de acuerdo al índice inflacionario que dicta el Banco Central de Venezuela, es por lo que solicito muy respetuosamente a este Tribunal declare con lugar la presente demanda con todos sus pronunciamiento de ley. Es todo”. En este estado la parte demandada, expone: “Esta parte demandada ratifica en todas y cada una de sus partes lo solicitado en el escrito de contestación de demanda así como también los documentos que los soportan. Esta parte demandada acepta y entiende que el local comercial no le pertenece, igualmente acepta y entiende que durante la prorroga legal debe existir un aumento del canon de arrendamiento, es por ello que esta parte demandada niega rechaza y contradice los argumentos esgrimidos por el demandante con lo que respecta primero: al artículo 3 del contrato de arrendamiento que cursa en el expediente cuando hace referencia a que el arrendatario una vez culminado la relación arrendaticia en el mes de septiembre del año 2012, allí termina la prorroga legal pero es importante señalar que a partir del año 2012 hasta la presente fecha existe una relación arrendaticia de forma verbal, así como ha existido aumentos progresivos del canon de arrendamiento y la ley que prevé estas causas de arrendamientos establece el derecho que tiene el arrendatario, ya que como lo señale anteriormente existió un aumento progresivo, existió la relación arrendaticia pues la ley le prevé que el tiempo de prórroga por esta relación durante aproximadamente siete (7) años equivale para la ley dos años de prórroga. Esta parte demandada niega rechaza y contradice el canon de arrendamiento estimado por un peritaje realizado por el tribunal que lleva la causa, ya que es contradictorio a una correspondencia emitida el 26 de mayo del 2017 por el propio arrendador el cual le solicita al arrendatario que se incrementa en 150.000 bolívares mensuales por los dos locales que actualmente posee en calidad de arrendamiento. Esta parte demandada niega rechaza y contradice lo esgrimido por la parte demandante en lo que respecta a los daños supuestos o el deterioro que posee el local comercial puesto que lo que allí se realiza son trabajos mecánicos lo que requiere el manipular con grasas, aceites, gasolina, kerosén entre otros e igualmente esta parte demandada entiende que en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 10 de marzo del año 2011, existe una clausula que contempla la obligatoriedad de que el arrendatario deba entregar el local en buen estado; es decir de pintura, los pisos en buen estado, limpio entre otras cosas. Por todo lo antes expuesto es que esta parte demandada solicita a este digno tribunal estudie de forma detallada este caso y pueda dar una decisión que sea la más acertada para ambas partes. Es todo”. Este tribunal, previa solicitud de las partes, difiere la presente Audiencia Preliminar para el día jueves 18 de enero de 2018 a las 11:00 a.m....”.

De la Audiencia de Juicio,
“...Parte Actora: “Ratifico en todo y cada una de sus partes el libelo de demanda que da inicio a estas actuaciones intentando por mi representado ciudadano Antonio Sergi Aloi titular de la cedula de identidad Nº 7.257.756 en contra del ciudadano Luis Ramón Romero titular de la cedula de identidad Nº 7.789.407 por el Desalojo de los locales comerciales signados con la letra y numero L2 y L3 los cuales son parte integrante de un inmueble de su propiedad ubicado en la calle romana cruce con Calle la Nueva Nº 112 santa rosa Municipio Girardot del estado Aragua, fundamentada la misma en el articulo 40 literales C e I del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y con base al incumplimiento las Clausulas Terceras, Séptimas y Octavas del Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes que conforman el presente juicio así como en el incumplimiento de las disposiciones transitorias Primera del citado Decreto Ley y fundamentada también en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1271 del Código Civil y seguido su tramitación por el procedimiento oral establecidos en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. basamos nuestra pretensión en los hechos siguientes: Deterioro de los locales comerciales antes identificados los cuales se evidencian y se demuestran fehacientemente mediante inspección judicial practicada por este Tribunal en fecha 02 de junio de 2017, la cual se anexo marcada “C” al escrito libelar y riela en los folio 29 al 59, igualmente cursa en autos notificación judicial practicada en fecha 14 de junio de 2017, la cual riela a los folios 60 al 86 en la cual se le notifico al demandado el ajuste del canon de arrendamiento de acuerdo avaluó que se le practico a los locales y la suscripción de un nuevo contrato los cuales el arrendatario demandado no acepto siendo contumaz en el hecho de no querer adecuar el contrato ni suscribir uno nuevo tal como lo pauta el contrato de arrendamiento en su clausula tercera. Resulta a todas luces evidente el incumplimiento contractual de la parte demandada sobre los hechos antes descritos y aunado a ello en el incumplimiento del mismo en no entregar el inmueble al vencimiento de su prorroga legal, quedándose en el mismo sin suscribir nuevo contrato, de las actas procesales cursantes en el presente juicio se demuestra que las pruebas aportadas por mi representado tales como: lo documentos de propiedad, la inspección judicial y notificación judicial antes señaladas quedaron reconocidas tácitamente por la parte demandada y en las cuales se evidencia el incumplimiento del demandado en las clausulas contractuales antes identificadas. Por ello muy respetuosamente solicito al Tribunal le otorgue pleno valor probatorio a las pruebas aportadas en el presente proceso por mi representación y sea declarada con lugar la acción de Desalojo intentada por mi representado ciudadano Antonio Sergi Aloi en contra del ciudadano Luis Ramón Romero todos antes identificados y se ordene la entrega material de los locales L2 y L3 del inmueble ubicado en la Calle La Romana cruce con calle La Nueva Nº 112 Barrio Santa Rosa Municipio Girardot del estado Aragua y se condene en costas a la parte demandada.
Parte Demandada quien lo hace en los siguientes términos “Esta parte demandada ratifica en todas y cada una de sus partes lo solicitado en la contestación de la demanda y en la Audiencia Preliminar y hace énfasis en lo relativo al canon de arrendamiento el cual fue impuesto por la parte demandada para que empezara a tener efecto a partir del mismo día del acto de conciliación el día 18 de enero del año en curso el cual fue rechazado por la parte demandante queriendo con ello llegar a un acuerdo conciliatorio para así culminar la relación arrendaticia existente entre ambas partes. Relación arrendaticia esta soportada a través de contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Cuarta y anexado al expediente, en dicho contrato en la Clausula Tercera para la parte demandante mi cliente pierde el derecho desde el momento del vencimiento del contrato, pero no hay que olvidar que la continuación del contrato lo puede dar verbalmente o a tiempo determinado o indeterminado, lo cierto es que año tras año el arrendador fue incrementando el canon de arrendamiento progresivamente y el arrendatario mi representado fue cumpliendo cabalmente mes a mes el pago indicado por el arrendador con ello no queremos justificar la no entrega del local, además de rechazar negar y contradecir el argumento de que el local esta deteriorado y que se le ha dado un uso diferente al cual ha sido arrendado, desde el mismo momento que se inicio el procedimiento ante este Tribunal se ha querido demostrar que mi representado esta consiente que una vez entregado el local debe entregarlo en las condiciones optimas además de ratificar que aceptamos repito el acto que se dio el 18 de enero de este año el aumento estipulado por el demandante el cual fue rechazado. Es por ello que hoy solicito al Tribunal una vez estudiados los argumentos esgrimidos por ambas partes pueda tomar en cuenta no el tiempo establecido por la ley para la prorroga de mi representado debido a que ha pasado ya varios meses desde la solicitud de desalojo o desde la solicitud de a la firma de un nuevo contrato tomar en cuenta entonces por lo menos el tiempo de aproximadamente seis meses para la entrega material del inmueble todo ello de conformidad con la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y de proteger el derecho y el beneficio que también tienen los arrendatarios en esta materia Es todo”.

IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

El Juzgado Segundo De Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 16.05.2018, dicto sentencia definitiva, mediante la cual declaró con lugar la demanda de desalojo, en los términos siguientes:

Cito:
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
“...Analizadas como han sido las pruebas aportadas por ambas partes, esta Juzgadora observa que conforme a la regla de distribución de la carga de la prueba, contemplada en los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, estableciendo las citadas disposiciones legales lo siguiente:
Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
“...Ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: “(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quien quiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas...”.
“...Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes...”.
“...En el sub examine, la parte demandante alegó que en el documento de arrendamiento consta que el contrato fue acordado a tiempo determinado o a plazo fijo, pero al no desocuparse el inmueble el mismo se convirtió a tiempo indeterminado, y dado que se han cumplido el artículo 40 literales c) e i); el hecho de que la arrendataria ha ocasionado al inmueble de marras, deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble y en contravención del contrato que le señala y especifica que debe cuidar de las paredes, pisos y demás dependencias del local. Que el ciudadano Luis Ramón Romero, (arrendatario) ha incumplido con varias de su obligaciones violando tanto el contrato suscrito por ella, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos c) e i) del artículo 40 del Decreto con Rango valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el uso comercial...”.
“...En cuanto al literal c) del artículo 40 de la Ley de arrendamiento inmobiliarios, esta Jurisdicente observa que ha sido probado el hecho de que el arrendatario haya causado deterioro al inmueble mayores a los proveniente del uso normal a la actividad económica realizados por el demandado, por cuanto la inspección judicial realizada al inmueble es prueba fehaciente de la falta de mantenimiento y deterioro grave dado al inmueble en contravención a las clausulas contenidas en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, quien debió mantener y cuidar el inmueble como un buen padre de familia, fuera de la actividad que realizase el demandado, acciones contrarias a lo pactado de mutuo acuerdo entre las partes, observando que de la inspección judicial que la parte actora consignó junto a su escrito libelar en el particular primero el tribunal dejo constancia de que se encuentra constituida en la dirección, sede de los locales L-2 y L-3 arrendados al ciudadano Luis Ramón Romero. En el segundo particular El tribunal dejo constancia del mal estado de conservación de los pisos, paredes y techo del local signado L-2. Igualmente el tribunal deja constancia del que el Local signado con el N° L-3 se encuentra en malas condiciones de conservación pisos, paredes y techo. En idéntica forma el baño se encontraba en malas condiciones de uso. Igualmente el tribunal dejo constancia, según lo manifestado por el ciudadano Luis Ramón Romero (arrendatario) de la existencia de un fondo de comercio identificado con el nombre de Rectiservicios Múltiples R& C.A., evidenciándose que la demandada de autos no incumplió con lo pactado en su cláusula decima segunda, que conlleva forzosamente a quien decide a declarar con lugar el literal c) del artículo 40 de la Ley de arrendamiento inmobiliarios, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precia en el dispositivo de este fallo...”.
“...Por todo lo antes expuesto, con la inspección judicial quedó demostrado el deterioro del inmueble y en consecuencia, vista las particularidades que enmarcan el caso sub examine, y por cuanto son hechos que fueron alegados en el libelo de demanda y siguiendo los criterio doctrinal y jurisprudencial invocados, según el cual una prueba es impertinente cuando en forma manifiesta verse sobre un hecho no articulado en la demanda o en la contestación, resulta concluyente para esta sentenciadora considerar que a la prueba de inspección judicial consignada junto al libelo de demanda, se le otorga pleno valor probatorio. Y así se establece...”.
Capitulo V
DECISION
“...En fuerza de los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano ANTONIO SERGI ALOI, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad V-7.257.756, a través de sus apoderados judiciales Abogados KELVIN BOLIVAR ROJAS y MARITZA ROJAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 203.970 y 139.218 respectivamente, contra el ciudadano LUIS RAMON ROMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-7.189.407 y cuyo Apodera Judicial: Abogado EDINSON JAVIER RAMIREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 99.692 y de este domicilio..“...En consecuencia se condena a la parte demandada a:
PRIMERO: Desalojar el inmueble arrendado constituido por dos (2) locales comerciales distinguidos con los Nros. L-2 y L-3, el cual es parte integrante de un inmueble general identificado con el Nº 112 ubicado en la Calle 9, cruce con calle La Romana, del Barrio Santa Rosa, Municipio Girardot del estado Aragua, en conformidad con la clausula en buen estado como a ella se le entrego.
SEGUNDO: Entregar el inmueble arrendado en perfecto estado de limpieza y mantenimiento, funcionando correctamente todos los servicios que les son propios y sin ninguna clase de daños, completamente solvente y al día en los servicios públicos y privados, en conformidad con la séptima y decima segunda contractual.
TERCERO: se condena en costas al demandado por haber sido vencido...”.

V

DEL RECURSO DE APELACIÓN
Corre inserta en los folios 165 y 166, diligencia de fecha 24.05.2018, mediante la cual fue interpuesto recurso ordinario de apelación presentado por el abogado EDISON JAVIER RAMIREZ MUÑOZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 99.692, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo De Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 16.05.2018, la cual declaro con lugar la demanda de desalojo; mediante la cual señala lo siguiente:
“...Interpongo el presente RECURSO DE APELACION, contra la Sentencia emanada del Tribunal Segundo De Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua...”.

Tramitada por él A Quo, en ambos efectos y ordenó la remisión del expediente original al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
IV
ACTUACIONES EN ESTA ALZADA

Al folio174, corre inserto escrito de Informes, de fecha 25.07.2018, suscrito por el abogado EDISON JAVIER RAMIREZ MUÑOZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 99.692, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en el cual arguyo:
Cito:
ANTECEDENTES
• “...Se inicio el presente juicio por libelo de demanda presentado en fecha 09 de Agosto de 2017, incoada por el ciudadano ANTONIO SERGI ALOI, plenamente identificado en autos, asistidos por los Abogados Kelvin Bolívar Rojas y Maritza Rojas, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 209.970 y 139.218, quien demando por Desalojo de Local Comercial, fundamentando la acción en los Art. 1159, 1160, 1167 y 1257 del Código Civil, en el articulo 4º literal c, i, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en gaceta oficial Nº 40.418 de fecha 23 de Mayo del año 2014.
• “...Se admitió la demanda y se ordeno el emplazamiento de representado, ciudadano LUIS RAMON ROMERO, plenamente identificado, en fecha 14 de Agosto de 2017.
• En fecha 10 de Octubre de 2017, se traslado el Alguacil a objeto de practicar citacion a mi representado, la cual se negó a firmar.
• En fecha 17 de Octubre de 2017, se practica Boleta de Notificación a mi representado.
• En fecha 20 de Octubre de 2017, el Tribunal mediante auto, insta a ambas partes para la contestación de la Demanda.
• En fecha 16 de Noviembre de 2017, se contesta la Demanda con sus respectivos documentales que la soportan.
• En fecha 16 de Noviembre de 2017, el Tribunal Segundo de Municipio emite un auto enmendando error material por lapsos para la contestación de la demanda y para la Promoción y Evacuación de Pruebas, es decir había solicitado Cinco (05) días para contestar la Demanda cuando realmente eran Veinte (20).
• En fecha 18 de Diciembre de 2017, el Tribunal mediante Auto fija el Quinto (5) día siguiente para la Audiencia Preliminar.
• En fecha 15 de Enero de 2018, se lleva a efecto la Audiencia Preliminar, en la misma parte Actora expone aceptar el pago del canon de arrendamiento, que inicialmente estaba cobrando, sin embargo la ciudadana Juez, dejo para decisión de dicho acuerdo para la fecha 18 de Enero del mismo año, y ese día el mismo demandante se retracto y propuso al Juez continuar con el proceso.
• En fecha 15 de Febrero de los corrientes, el Tribunal emite auto donde fija Cinco (05) días para la Promoción de Pruebas, sobre el merito de la causa, fundamentado en el articulo 868 Código de Procedimiento Civil.
• En fecha 22 de Febrero de los corrientes, se consigna por la parte demandada, escrito de pruebas donde se entrega al Tribunal copia de pagos de canon de arrendamiento, en vista de que la parte actora alegaba que mi representado se encontraba insoluto en los pagos, en el mismo escrito se promovió pruebas testimoniales de los ciudadanos: Román Eduardo Romero Medina, titular de la cedula de identidad Nº V-17.199.835 y Rider Iván Guzmán Bolívar, titular de la cedula de identidad Nº V-10.527.805.
• En fecha 23 de Febrero del año en curso, el Tribunal emite auto destacando la admisibilidad de las pruebas de la parte actora, nunca de la parte demandada, aun presentándola en el lapso que establece la Ley y en la fecha indicada por el Tribunal.
• En fecha 27 de Febrero del año en curso, el Tribunal emite un auto manuscrito, donde corrige error material en lo que respecta a los lapsos para la entrega de prueba y fijación y hora para la comparecencia de los testigos, la cual quedo para el día 14 de Marzo de 2018, a las 9:00 am y 9:30 am.
• En fecha 14 de Marzo de 2018, comparecen los testigos antes identificados y a la hora fijada por el Tribunal.
• En fecha 21 de Marzo, el Tribunal emite auto fijando el Decimo Quinto (15º) día para la Audiencia de Juicio a las 11:00 am.
• En fecha 16 de Mayo de 2018 el Tribunal emite Sentencia...”.
“...Para mayor abundamiento es preciso destacar el principio dispositivo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados...”.
“...Por último solicito a este Juzgador estimar debidamente los alegatos esgrimidos por la parte demandada y los cuales no fueron tomados en cuenta para emitir la Sentencia así como algunos errores presuntamente involuntarios dentro del proceso, donde deja en total indefensión a mi representado, visto que se dio durante todo el proceso, cabal cumplimiento a los requisitos esenciales conforme al Código de Procedimiento Civil, la ciudadana Juez obvio en la Sentencia, el derecho que tiene mi representado como arrendatario a gozar de prorroga legal establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en gaceta oficial Nº 40.418 de fecha 23 de Mayo del año 2014, es por ello que solicito que la presente acción de Apelación sea Declarada CON LUGAR...”.

Posteriormente, en fecha 25/07/2018 la abogada MARITZA ROJAS DE BOLIVAR, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº. 139.218, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora consigno ante la secretaria de esta Superioridad escrito de Informes, mediante el cual alego lo siguiente: (Folios 175 al 178)
Cito:
CAPITULO I
“...El presente juicio de inicio con libelo de la demanda intentada por mi representado ciudadano Antonio Sergi Aloi titular de la cedula de identidad Nº 7.257.756, en contra del ciudadano Luis Ramón Romero, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 7.789.407 y de este domicilio, por el Desalojo de dos (2) locales comerciales signados con la letra y numero L2 y L3, los cuales son parte integrante de un inmueble de su propiedad, ubicados en la Calle Romana cruce con Calle la Nueva Nº 112, Barrio Santa Rosa, Municipio Girardot del estado Aragua, fundamentada la misma en el articulo 40 literales C e I del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y con base al incumplimiento de las clausulas Terceras, Séptima y Octava del Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes que conforman el presente juicio así como en el incumplimiento de las disposiciones transitorias: Primera del citado Decreto Ley y fundamentada también en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1271 del Código Civil y seguido su tramitación por el procedimiento oral establecido en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil...”.
CAPITULO II
“...Basamos nuestra pretensión en los hechos siguientes: Deterioro de los locales comerciales antes identificados los cuales quedaron evidenciados y probados fehacientemente mediante la inspección judicial practicada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 02 de Junio de 2017, la cual se anexo marcada “C” al escrito libelar y que riela a los folios del 29 al 59. Igualmente cursa en autos notificación judicial practicada en fecha 14 de Junio de 2017, que riela a los folios 60 al 86, en la cual se le notifico al demandado el ajuste del canon de arrendamiento de acuerdo al avaluó que se le practico a los locales comerciales de acuerdo a lo pautado en la nueva Ley de arrendamiento de Uso Comercial y a la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento adecuado a la citada Ley, lo cual el arrendatario demandado no acepto, siendo contumaz en el hecho de no querer adecuar el contrato ni suscribir uno nuevo, tal como lo establece el contrato de arrendamiento en la CLAUSULA TERCERA...”.
“...Ahora bien, ciudadana Jueza, en las actas procesales se evidencia a todas luces el incumplimiento contractual de la parte demandada, ciudadano LUIS RAMON ROMERO, antes identificado sobre los hechos antes descritos y aunado a ellos, no cumplió al no entregar los locales comerciales al vencimiento de su prorroga legal, tal como lo establecía la clausula contractual SEPTIMA, quedándose en el mismo sin suscribir un nuevo contrato, ni adecuarlo a lo que dicta el nuevo decreto con rango de Ley de regulación del arrendamiento de uso comercial...”.
“...De las actas judiciales cursantes en el expediente se demuestra que las pruebas aportadas por esta representación tales como: los documentos de propiedad, la inspección y notificación judicial antes señaladas quedaron reconocidas tácitamente por la parte demandada, al no impugnarlas, ni tacharlas en su oportunidad legal, y con las cuales se evidencia el incumplimiento del demandado antes identificado en las clausulas contractuales antes señaladas...”.
CAPITULO III
“...En cuanto a lo argumentado por el demandado de autos referido al hecho de que le corresponde una prorroga legal de Dos (2) años, de conformidad con lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento de Uso Comercial, ya que se encuentra en una relación arrendaticia de tipo verbal, esta representación niega dicho alegato, por no ajustarse a la Ley, ya que el referido contrato de arrendamiento suscrito entre las partes que conforman el presente juicio en fecha Diez (10) de Marzo de 2011, era a tiempo determinado, una vez fenecido el mismo, automáticamente el arrendatario demandado de autos, disfruto de su respectiva prorroga legal, de acuerdo al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso comercial, y al culminar la prorroga legal y permanecer el arrendatario en el uso y disfrute del local comercial arrendado, el contrato de arrendamiento que originalmente era a tiempo determinado, paso a ser a tiempo indeterminado, en conformidad con el artículo 1600 del Código Civil, por lo que no le corresponde mas prorroga legal por cuanto ya hizo uso de la misma en su debida oportunidad, y, como se puede evidenciar de las pruebas aportada por esta representación en el juicio principal y aquí reproducidas, la parte demandada incumplió con la señalada clausula al no ajustar el canon ni adecuar el contrato de arrendamiento a la Ley de Arrendamiento de Uso Comercial, por lo cual al infringir dicha norma no tenían derecho a gozar de la Prorroga legal establecida en el citado artículo 26...”.
“...Ahora bien, ciudadana Jueza esta representación con base a las argumentaciones antes explanadas ratifico y hago valer todos los instrumentos anexados al escrito libelar de los cuales se demuestran claramente que nuestra representación si fundamento y probo los elementos concurrentes para la procedencia de la acción de desalojo incoada por mi representado ciudadano ANTONIO SERGI ALOI, en contra del demandado ciudadana LUIS RAMON ROMERO, todos identificados en autos, por lo que muy respetuosamente solicitamos a esta Alzada que el presente escrito de informes sea agregado a los autos y se valores las pruebas allí reseñadas conforme a la Ley y confirme en toda y cada una de sus partes la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha y declare sin lugar la apelación de la parte demandada con todos los pronunciamientos de Ley...” .

En consecuencia, en fecha 06/08/2018 la abogada MARITZA ROJAS DE BOLIVAR, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº. 139.218, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora consigno ante la secretaria de esta Superioridad escrito de Observaciones, mediante el cual alego lo siguiente: (Folios 180 al 181)
Cito:
“...En cuanto a lo argumentado por la parte demandada referido al hecho que de la Audiencia Preliminar mi representado Antonio Sergi Aloi acepto el pago del canon de arrendamiento que inicialmente estaba cobrando y que luego se retracto eso es totalmente falso de toda falsedad, ya que en ningún momento y como se puede apreciar del escrito de la demanda que encabeza el presente juicio se demando INSOLVENCIA de cánones de arrendamiento y mucho menos en la audiencia preliminar se acepto pago alguno por este concepto, como se puede evidenciar de las actas procesales específicamente a los folios 120 al 122, ambos inclusive, en virtud que se demando fue el desalojo de los locales comerciales signados con las letras y números L-2 y L-3, los cuales son parte integrante del inmueble propiedad de mi representado ubicado en la Calle 9 cruce con la Calle La Romana Nº 112 Barrio Santa Rosa, en esta ciudad Maracay, del estado Aragua, fundamentada en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1271 del Código Civil en concordancia con el artículo 40, literales “C” e “I”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial y las Clausulas TERCERA, OCTAVA y DECIMA SEGUNDA del referido contrato de arrendamiento...”.
“...En cuanto a lo argüido por la parte accionada referido al hecho que el Juzgado de la causa no estimo ni valoro los alegatos esgrimidos por su representación, cabe resaltar ciudadana Jueza que dichos alegatos no tienen ningún fundamento jurídico ni base, en virtud de que los mismos no fueron objeto de la pretensión de la acción incoada, por cuanto no se estaba debatiendo INSOLVENCIA DE CANONES DE ARRENDAMIENTO, y menos Prorroga Legal, ya que la parte demandada ciudadano Luis Ramón Romero, (arrendatario), ya había disfrutado de tal derecho, y por cuanto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes que conforman el presente juicio feneció en fecha 01 de Septiembre de 2011. Luego al no cumplirse con la condición establecida en la clausura TERCERA CONTRACTUAL, el arrendatario hizo uso de su PRORROGA LEGAL, de acuerdo a la Ley in comento; por lo que a todas luces es irrelevante lo argumentado por la parte demandada al señalar que no fueron valoradas sus pruebas, ya que las mismas no guardan relación a los hechos controvertidos del juicio...”.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Encontrándose esta instancia, en la oportunidad procesal correspondiente para producir la presente decisión, en atención al recurso de apelación propuesto, esta Juzgadora estima sobre la base de los motivos expuestos por el recurrente, la motivación de la decisión apelada, los hechos invocados y las pruebas aportadas por las partes, realizar en forma pertinente las siguientes consideraciones:
Ahora bien, El Código de Procedimiento Civil prevé:
Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, establece el artículo 1354 del Código Civil.
Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Por lo que, la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir, la carga de la prueba no supone, pues, un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte, por lo que el adversario que se excepciona se convierte en actor y debe probar su excepción.
Así pues, aunque si bien la carga de la prueba no significa obligación de probar, su determinación conduce a definir quién deberá soportar las consecuencias de la omisión probatoria.
En el caso de autos, la parte actora Pretende el Desalojo del inmueble arrendado por el incumplimiento de obligación arrendaticia correspondiente al deterioro causado al inmueble dado en arrendamiento, el demandante alega la causal de desalojo contemplada en la Letra “c” y la Letra “i” del Artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que establece como causal de desalojo que el arrendatario “c”. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; “i”. Que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio” y como quiera que el demandante sostiene que el inmueble se encuentra en gran estado de deterioro los cuales quedaron demostrados en la inspección judicial realizada por el tribunal de cuyo contenido se extrae que el inmueble posee evidentes señales de deterioro en la pintura, paredes, techo; frente a ello el demandado no aporto medio de prueba alguno que desvirtuara que los daños ocasionados al inmueble se debieron a la activada propia desempeñada en el mismo; por lo que está incurso en la causal de desalojo contemplada en la Letra “c” del Artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyo deterioro en la Inspección Judicial se verifica que son imputables al arrendatario por negligencia en su conservación y mantenimiento, Y ASÍ DECIDE.
En lo referente al alegato esgrimido por la parte accionante referente a la violación de la cláusula tercera, séptima y octava, relativas al incumplimiento de la entrega del inmueble; a las reparaciones menores del local objeto de arrendamiento y al pago de los servicios públicos; quedo evidenciado la permanencia del accionado en el inmueble una vez indeterminado el contrato; así como no haber realizados las reparaciones menores pactada en el aludido contrato; en relación al pago de los servicios públicos el accionado no lo logro demostrar estar solvente a través de medios de pruebas fehacientes inequívocos; Y ASÍ SE DECIDE.
Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Tribunal Superior, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, actuando en sede civil, y por autoridad de la Ley, declara, Sin lugar el recurso de apelación propuesto por la parte demandada, se confirma en todas y cada de sus partes la decisión recurrida, y en consecuencia se declara con lugar la demanda propuesta por la parte actora, Y ASÍ SE DECIDE.-
VI
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho, jurisprudencial y doctrinarios ut supra referidas, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación ejercido en fecha 24.05.2018, por la parte accionada a través del abogado EDISON JAVIER RAMÍREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 99.692, actuando en carácter de apoderado judicial del ciudadano LUIS RAMÓN ROMERO, , titular de la cedula de identidad Nº. V-7.189.407, contra la decisión dictada en fecha 16.05.2018, por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en el expediente Nº 12.750 (Nomenclatura de ese Tribunal), contentivo de la demanda de Desalojo de local comercial en la que se declaró Con lugar la demanda.
SEGUNDO: SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la decisión dictada en fecha 16.05.2018, por el TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en el expediente Nº 12.750 .
TERCERO: Se Declara CON LUGAR la demanda intentada por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoado por Desalojo de local comercial incoado por ANTONIO SERGI ALOI, titular de la cedula de identidad Nº V-7.257.756 contra el ciudadano LUIS RAMÓN ROMERO, titular de la cedula de identidad Nº. V-7.189.407.
CUARTO: La parte demandada ciudadano LUIS RAMÓN ROMERO, titular de la cedula de identidad Nº. V-7.189.407 deberá hacer entrega al ANTONIO SERGI ALOI, titular de la cedula de identidad Nº V-7.257.756, el inmueble arrendado constituido por dos (2) locales comerciales distinguidos con los Nros. L-2 y L-3, el cual es parte integrante de un inmueble general identificado con el Nº 112 ubicado en la Calle 9, cruce con calle La Romana, del Barrio Santa Rosa, Municipio Girardot del estado Aragua.
Publíquese, Regístrese, Notifíquese y déjese copia de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en los artículos 248 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
No hay condenatoria en Costas.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA. En la ciudad de Maracay a los Doce (12) días del mes de Marzo del año 2020. Años 209° de la Independencia y 161° de la Federación. -
LA JUEZ PROVISORIA

Abg. ROSSANI AMELIA MANAMÁ INFANTE.
LA SECRETARIA acc.

Abg. DAYARY YBARRA
En esta misma fecha, siendo las 11:37 a.m., se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA acc
Exp. N° 1377
RAMI**