TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

ASUNTO: AP71-R-2018-0000523

PARTE ACTORA: sociedad mercantil CENTRO IBARRA 2010, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 10 de agosto de 2010, bajo el número 6, Tomo 157-A, siendo su última reforma estatutaria efectuada mediante acta extraordinaria de accionistas inscrita por ante la misma oficina de registro mercantil, en fecha 16 de abril de 2015, bajo el número 45, Tomo 103-A; inscrita en el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) bajo el número J-299468606, y representada en este acto en la persona de su director, ciudadano SANTIAGO ALEJANDRO PUPPIO VEGAS, quien es venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V-16.246.612.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanos RODRIGO KRENTZIEN ÁLVAREZ, ANTONIO PUPPIO VEGAS, GONZALO SALIMA H., RONALD PUENTE GONZÁLEZ y SANTIAGO ALEJANDRO PUPPIO, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A., bajo los números 8.730, 75.176, 97.102, 55.950, 149.093 y 127.956 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadano MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-6.014.808.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano MARCOS COLAN PÁRRAGA, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A., bajo el número 36.039.
MOTIVO:CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL
SENTENCIA: DEFINITIVA.
- I -
ANTECEDENTES EN ESTA ALZADA
Se recibieron las presentes actuaciones, procedentes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 11 de junio de 2018, que ordenó oír el recurso de apelación ejercido en fecha 27 de abril de 2018, por el abogado MARCOS COLAN, en su carácter de apoderado judicial de la demandada, en contra de la sentencia proferida en fecha 09 de abril de 2018, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la presente demanda.
Cumplidos los trámites de distribución, correspondió su conocimiento a esta alzada, que por auto de fecha 05 de noviembre de 2018, la dio por recibida, le dio entrada y fijó los trámites para su instrucción en segunda instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
- II -
ANTECEDENTES DEL JUICIO
Se desprende de las actas del expediente, que la presente acción, se inició mediante libelo de demanda, presentado en fecha 08 de julio de 2016, por el ciudadano SANTIAGO ALEJANDRO PUPPIO VEGAS, actuando en su carácter de director de la sociedad mercantil CENTRO IBARRA 2010, C.A., debidamente asistido por la abogada MAYALGI MARCANO PÉREZ, a los fines de demandar por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, al ciudadano MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS.
La parte actora, explica en su libelo (f. 4 al 8), que la sociedad mercantil CENTRO IBARRA 2010, C.A., es propietaria de un inmueble identificado como PentHouse Nº 1, ubicado en la planta PentHouse, del edificio Centro Comercial Ibarra, Primera Etapa, construido sobre las parcelas distinguidas con los números 397 y 403 de la Sección Garcilazo con la Avenida Principal de Bello Monte, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda; según consta de documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 03 de marzo de 2015.
Así mismo señala, que sobre dicho inmueble, había sido celebrado un contrato de arrendamiento en fecha 21 de junio de 2005, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 16, Tomo 36 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría; entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ACTUAL C.G., C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 05 de mayo de 1989, bajo el Nº 66, Tomo 38-A-Pro., quien para la fecha fungía como administradora del inmueble, en calidad de arrendadora, y el ciudadano MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, ut supra identificado, en calidad de arrendatario; en el cual se estableció que el mencionado inmueble estaba destinado única y exclusivamente para oficina, estableciéndose que la duración del contrato de arrendamiento sería por el término de un (01) año, prorrogable por períodos iguales, salvo que una de las partes notificara a la otra por escrito por los menos con sesenta (60) días de anticipación a la fecha de su vencimiento, su deseo de no prorrogarlo más.
Explican en el escrito libelar, que en fecha 29 de marzo de 2012, por medio de la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, se procedió a notificar al ciudadano MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, el deseo del arrendador, de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 21 de junio de 2005, por lo que, la prórroga legal de dos (02) años, comenzaría a transcurrir desde el 31 de junio de 2012 hasta el 31 de junio de 2014, fecha en la cual se debía entregar el inmueble totalmente desocupado. De igual forma indican que, a la parte accionada, se le notificó el derecho de preferencia ofertiva sobre el inmueble arrendado, sin haber dado respuesta dentro de los quince (15) días continuos siguientes.
De igual manera exponen, que en fecha 06 de julio de 2016, la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ACTUAL C.G., C.A., celebró un contrato de cesión de derechos con la sociedad mercantil CENTRO IBARRA 2010, C.A., sobre el aludido contrato de arrendamiento, por lo que ahora la parte accionante, es titular de todos los derechos y obligaciones que se derivan del mismo.
Aluden que, a pesar de las múltiples gestiones amistosas, realizadas por la parte actora, el arrendatario ha incumplido con su deber de entregar el inmueble arrendado, y vencido como se encuentra el lapso concedido de prórroga legal, tal como lo establece el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que, a los efectos de tutelar y proteger de manera temporal y anticipada al accionante, solicitan medida cautelar de secuestro sobre el inmueble objeto de autos, y que se designara a la parte actora, CENTRO IBARRA 2010, C.A., depositaria del inmueble de su propiedad y en caso de encontrarse en el interior del inmueble al momento de la ejecución de la medida, enseres y muebles propiedad del arrendatario, se designara depositario judicial.
En virtud de lo anterior y con fundamento en los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 33 y 39 del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que el ciudadano SANTIAGO PUPPIO, siguiendo instrucciones de su representada, CENTRO IBARRA 2010, C.A., ocurre en esta ocasión a demandar al ciudadano MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal, al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 21 de junio de 2005, y en consecuencia, se ordene la entrega a su representada del inmueble libre de personas y cosas, en perfecto estado de conservación en que lo recibió, el cual está constituido por un (01) local destinado a oficina, con una superficie aproximada de Trescientos Diecisiete Metros Cuadrados con un Decímetro Cuadrado (317,01 Mts2), situado en la Avenida Principal de Bello Monte y Calle Garcilazo, Urb. Colinas de Bello Monte, Edificio Centro Comercial Ibarra, Oficina PH, Jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre del Estado Miranda, además de pagar las costas y costos del presente juicio.
Es así que, la presente demanda, fue admitida en fecha 26 de julio de 2016, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, de conformidad con lo establecido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenando el emplazamiento de la parte demandada. Por lo que, después de agotados los trámites tendientes a la citación personal y cartelaria, de la parte demandada, el tribunal a quo designó defensor judicial, a solicitud de la parte accionante, sin embargo, en fecha 06 de febrero de 2018, compareció el abogado MARCOS COLAN, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, y se dio por citado en el presente juicio.
Luego de ello, compareció el apoderado judicial de la parte demandada, y consignó escrito dando contestación a la demanda en los siguientes términos (f. 98 al 127):
En primer lugar, afirma que su representado, desde el mes de junio del año 2005, es arrendatario de un bien inmueble identificado como PentHouse, PH-1, el cual tiene una superficie aproximada de Trescientos Diecisiete Metros Cuadrados con Un Decímetro Cuadrado (317,01 Mts2), ubicado en la Avenida Principal de Bello Monte y Calle Garcilazo, Edificio Centro Comercial Ibarra, Municipio Baruta del estado Miranda, según contrato de arrendamiento de fecha 21 de junio de 2005, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 16, Tomo 36, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría; y expone que desde esa fecha, el mencionado inmueble ha sido destinado como vivienda principal de su representado, tal como aparece reflejado en: (i) el Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI); (ii) la Constancia de Residencia de fecha 14 de enero de 2010, emanado de la Oficina de Registro Civil de la Parroquia Nuestra Señora del Rosario del Municipio Baruta; y (iii) la inspección extrajudicial signada con el Nº AP31-S-2016-000298, practicada en fecha 19 de enero de 2016, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Asevera que los argumentos presentados por la parte actora, en su escrito libelar, referente al contenido de la cláusula primera del contrato de arrendamiento, en la que se dejó asentado que el inmueble era un local destinado a oficina, son falsos, ya que el hecho cierto, es que su representado desde el año 2005, ocupa el aludido inmueble junto con su grupo familiar, el cual se encuentra totalmente acondicionado para uso de vivienda, desde hace más de diez (10) años, constituyendo ésta su vivienda principal; añadiendo que se encuentra solvente en lo que respecta a sus obligaciones contractuales, concernientes al buen estado de conservación del inmueble y en el pago del canon de arrendamiento pactado.
Por lo que, al tratarse de una vivienda principal, considera que la normativa aplicable es la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y por ende, antes de accionar la vía judicial se debió agotar el procedimiento administrativo previo, so pena de declararse inadmisible la demanda, y al no constar dicho requisito en autos, es por lo que opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, solicitando en consecuencia, se declarara inadmisible la presente demanda.
En segundo lugar, niega, rechaza y contradice, que su representado le haya realizado alguna modificación al inmueble, conforme a la cláusula décima octava del contrato, ya que el mismo no fue arrendado para el uso de oficina; así como, la preferencia ofertiva realizada en fecha 29 de marzo de 2012, ya que la misma se realizó violando la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. También, niega, rechaza y contradice que la acción, haya sido intentada conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues estima que sus disposiciones fueron derogadas con la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por tratarse de una relación arrendaticia de un inmueble destinado a vivienda.
En tercer lugar, argumentan que la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, prospera siempre y cuando la relación arrendaticia sea considerada a tiempo determinado, situación que no aplica al presente caso, debido a que, de acuerdo con la notificación realizada en fecha 29 de marzo de 2012, para no prorrogar el contrato de arrendamiento, la prórroga legal, de dos (02) años del contrato vigente (del 01 de julio de 2011 hasta el 30 de junio de 2012), comenzaba a transcurrir desde el 01 de julio de 2012 hasta el 30 de junio de 2014, pues la intención del arrendador, era no renovar el contrato, ni que operara la tácita reconducción del mismo. Sin embargo, sostienen que luego de transcurrida la prórroga legal, la parte demandada, ciudadano MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, continuó en posesión del bien inmueble, sin oposición del arrendador, quien continuó recibiéndole los cánones de arrendamiento, de los meses subsiguientes, y no fue sino hasta comienzos del año 2016, cuando se negó a recibir el pago de los mismos, razón por la cual, el demandado se vio obligado a consignarlos por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), adscrita al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, situación que continúa hasta la presente fecha; por lo que, a su decir, operó la tácita reconducción y la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, y en virtud de lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la acción procedente era el desalojo y no el cumplimiento de contrato.
En consecuencia, aseguran que la presente acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, no debe prosperar en derecho, pues esta acción solo puede interponerse en relaciones arrendaticias a tiempo determinado, por lo que, solicitaron que la presente acción se declarara inadmisible, y se condene en costas a la parte actora.
Concluida la contestación al fondo de la demanda, la parte accionada, procedió en el mismo acto a reconvenir por retracto legal arrendaticio a la parte accionante, CENTRO IBARRA 2010, C.A., en su carácter de compradora y a los ciudadanos MARÍA LUISA IBARRA, ALICIA IBARRA PARES y VICENTE IBARRA CASANOVA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad números V-6.195.422, V-6.224.783 y V-217.340, en su carácter de vendedores del bien inmueble objeto de autos, a los fines que convinieran o en su defecto fuera declarado por el Tribunal, el derecho de preferencia ofertiva, que tenía el ciudadano MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, sobre el aludido inmueble y en subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el documento de compraventa de fecha 03 de marzo de 2015, y en consecuencia se declarara la nulidad de la misma, además del pago de las costas y costos del proceso.
En virtud de la reconvención propuesta por la parte demandada, el Tribunal a quo, dictó sentencia en fecha 16 de febrero de 2018, declarando inadmisible la reconvención, debido a que la presente acción se admitió por el procedimiento breve contemplado en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el mismo no es compatible con el procedimiento establecido para el retracto legal arrendaticio en la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas (f. 158 al 159). Posteriormente, durante el lapso probatorio, la parte demandada, opuso la falta de jurisdicción del juez, con respecto a la administración pública, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 59 del Código de Procedimiento Civil, por considerar, que antes de acudir a la vía judicial, debió agotarse el procedimiento administrativo previo; esta defensa fue desechada por el Tribunal de la causa, en fecha 23 de febrero de 2018 (f. 174 al 175), a lo que el mencionado representante judicial, solicitó el recurso de regulación de la jurisdicción, el cual fue desestimado mediante auto de fecha 02 de marzo de 2018.
Luego de transcurrido el lapso de promoción y evacuación de pruebas, el Tribunal de la causa dictó sentencia en fecha 09 de abril de 2018 (f. 250 al 261), declarando con lugar la demanda, cuya dispositiva fue del tenor siguiente:
“(…Omissis…)
DISPOSITIVA
Sobre la base de los razonamientos antes expuestos, Este Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL (OFICINA) incoare por la Sociedad Mercantil CENTRO IBARRA 2010, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 10 de agosto de 2010, bajo el Nº 6, Tomo 157-A, siendo su última reforma estatutaria efectuada mediante acta extraordinaria de accionistas inscrita por ante la misma Oficina de Registro Mercantil en fecha 16 de abril de 2015, bajo el Nº 45, Tomo 103-A, en del ciudadano MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.014.808.
SEGUNDO:SE ORDENA la entrega material de manera inmediata del inmueble constituido por un (1) local, destinado a oficina, con una superficie aproximada de TRESCIENTOS DIECISIETE METRO CUADRADOS CON UN DECÍMETRO (317,01 Mts2), situado en la Avenida Principal de Bello Monte y calle gracilazo, Urbanización Colinas de Bello Monte, Edificio Centro Comercial Ibarra, Oficina PH, Jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre del estado Miranda.
TERCERO: Se condena en costas procesales a la parte demandada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (Fin de la cita. Subrayado y negrillas del texto transcrito).
Después de dictada la anterior sentencia, el apoderado judicial de la parte demandada, apeló de la misma, la cual fue oída por el tribunal de la causa, en virtud de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 11 de junio de 2018, que ordenó oír el recurso de apelación ejercido, correspondiendo su conocimiento a esta Alzada. Por lo que, después de fijado el trámite en segunda instancia, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito, mediante el cual expuso sus consideraciones sobre el presente juicio.
- III -
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
- PUNTO PREVIO –
De la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta
En el caso que hoy nos ocupa, la parte accionante, pretende que se declare el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 21 de junio de 2005, entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ACTUAL C.G., C.A., y MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, por vencimiento de la prórroga legal, sobre un local destinado a oficina, de conformidad con lo establecido en los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consonancia con lo previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada, al momento de dar contestación a la demanda opuso como punto previo, la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que como el bien inmueble objeto del proceso, constituye su vivienda principal, se requiere como requisito para la admisión de la presente demanda judicial, el agotamiento de la vía administrativa, de conformidad con lo dispuesto con la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
A los fines de verificar los requisitos de admisibilidad de las demandadas, esta Alzada pasa analizar lo previsto en los artículos 882 y 341 del Código de Procedimiento Civil, que rezan lo siguiente:
“Artículo 882. Este procedimiento comenzará por demanda escrita que llenará los requisitos exigidos por el artículo 340 de este Código. Si el valor de la demanda fuere menor de cuatro mil bolívares la demanda podrá proponerse verbalmente por el interesado, aun sin estar asistido por abogado, ante el Secretario del Tribunal quien la reducirá a escrito levantando un acta al efecto y la cual contendrá los mismos requisitos.
“Artículo 341.Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.” (Fin de la cita. Subrayado de esta Alzada).
En concordancia con lo anterior, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia número RC.00028 de fecha 13 de febrero de 2017, con ponencia del magistrado Guillermo Blanco Vázquez, explanó lo siguiente:
“(…Omissis…)
En este sentido, la Sala debe precisar que los casos en los cuales el juez puede inadmitirla demanda, son los establecidos taxativamente en el artículo 341 del Código deProcedimiento Civil, que literalmente señala lo siguiente:
“Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”.
De acuerdo con lo establecido en el artículo antes transcrito, el juez solo podrá inadmitir in liminelitis la demanda incoada, fundamentado en alguno de los tres supuestos de hecho que de manera expresa señala la citada norma, como lo son que la pretensión sea contraria al orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley.
(…Omissis…)
Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda.
(…Omissis…)
En cuanto al otro motivo de inadmisibilidad, o sea, cuando la demanda sea contraria a alguna disposición expresa de la Ley, los jueces tienen que tener mucho cuidado al manejar esta facultad, porque lógicamente, no podrían en el acto de admisión, resolver cuestiones de fondo (Duque Corredor, Román J.,Apuntaciones Sobre El Procedimiento Civil Ordinario, Editorial Jurídica Alva,S.R.L. Caracas, 1990, pág. 94 y 95).
En cuanto a los presupuestos procesales de la demanda, el procesalista Hernando DevisEchandia, en su obra ‘Compendio de Derecho Procesal’, Tomo I, Teoría General del Proceso, año 1995, ha considerado, que además de los presupuestos de la acción, los de la demanda se definen como requisitos necesarios para iniciar el proceso o relación jurídica procesal, los cuales debe examinar el juez antes de admitir la demanda, denuncia o querella. (…).
Señala, el citado autor:
‘…Los presupuestos procesales en general tienen características de ser revisables y exigibles de oficio por el juez, en razón de estar vinculados a la validez del proceso. Esto no se aplica a los casos de litispedentia, cosa juzgada, transacción, prescripción y desistimiento de proceso anterior, que no son verdaderos presupuestos procesales, sino presupuestos materiales de la sentencia de fondo, y que el juez no puede declararlos ni examinarlos de oficio para lo no admisión de la demanda, aun cuando aparezcan en el expediente, sino como excepciones previas si le son propuestas o en la sentencia como excepciones de mérito...’ (DevisEchandia, Hernando, Compendio de Derecho Procesal, Tomo I, Teoría General del Proceso, décima edición, Editorial A.B.C., Bogotá, 1985, pág. 288).
Igualmente, el citado procesalista, en obra señalada, específicamente en su página 430, comenta lo siguiente: ‘para la admisión de la demanda no le corresponde entrar a estudiar la procedencia o exactitud de tales hechos y peticiones, ya que su examen de fondo debe reservarse para la sentencia, y aun cuando por la lectura del libelo se convenza el juez de la falta de derecho del demandante, no puede rechazar la demanda, porque son cuestiones para decidir en la sentencia’.(…)” (Fin de la cita. Subrayado de esta alzada).
De acuerdo a la normativa antes transcrita y al criterio jurisprudencial parcialmente citado, se puede deducir que, los jueces, solo tienen la posibilidad de declarar inadmisible la demanda, por las causales taxativamente señaladas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, es decir, en caso que la misma sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, sin que les sea viable invocar una causal diferente a las previstas en la mencionada norma, advirtiendo en éste último caso, que no le corresponde al juez discernir la procedencia o exactitud del derecho reclamado o el hecho debatido, para declarar la inadmisibilidad de la demanda, ya que éstas son cuestiones de mérito, que deben ser decididas en la sentencia definitiva que haya de recaer sobre el fondo del asunto, inclusive en los casos en los que sea evidente la litispendencia, la cosa juzgada, la transacción, la prescripción y/o el desistimiento del proceso anterior, puesto que éstos son presupuestos materiales de la sentencia de fondo, que no pueden ser examinados por el juez de oficio para la no admisión de la demanda.
Ahora bien, se evidencia que en el caso que hoy nos ocupa, uno de los hechos controvertidos es el destino o uso que se le ha dado al inmueble objeto de autos, ya que la parte actora, alega que es un local destinado a oficina, usando como base la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mientras que la parte demandada manifiesta que es su vivienda principal, invocando la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por lo que esta Alzada, a los fines de determinar cuál es realmente la ley aplicable al asunto bajo estudio e incluso, para verificar si realmente se agotó la vía administrativa de forma previa, como alega el demandado, tendría que entrar a conocer el mérito de la controversia, debido que se trata de un presupuesto material de la sentencia de fondo, situación que contravendría lo asentado de forma cónsona por la ley y la jurisprudencia, que han señalado de forma clara y precisa, que cuando se pretende declarar la inadmisibilidad de la demanda por ser contraria a alguna disposición expresa de la ley, los jueces deben tener mucha cautela al manejar esta facultad, pues no les corresponde discernir la procedencia o exactitud del derecho reclamado, pues no pueden en el acto de admisión, resolver cuestiones de fondo.
De los razonamientos expuesto, para la declaración con lugar de la causal invocada, por el demandado de autos, debe existir prohibición expresa de ley, para la admisión de la demanda. Así entonces tenemos que cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, debe entenderse que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción, que esta prohibición, no puede derivarse de jurisprudencia, de principios doctrinarios, ni de analogías, sino de disposición expresa. Así entre algunos ejemplos tenemos el caso del artículo 266 del Código de Procedimiento Civil, que prohíbe temporalmente proponer demandas, en caso de desistimiento, así como proponer demandas después de verificada la perención en una causa, hasta que trascurra el lapso de noventa días continuos, lo que refiere el artículo 1.801 del Código Civil, el cual pauta que la ley prohíbe la acción de reclamar lo que se ha ganado en juego de suerte de azar o envite o apuesta, con excepción de loterías autorizadas por el Estado, entre otros expresamente establecidos en la norma. En este caso, esta alzada observa que, el asunto que hoy nos ocupa, trata de una demanda de cumplimiento de contrato, la cual tiene asidero en la ley, razón por la cual resulta obligatorio su trámite, siendo que, de los instrumentos probatorios traídos a los autos por las partes, dependerá la procedencia o no de la demanda. En consecuencia, resulta forzoso para esta Juzgadora, declarar SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el apoderado judicial de la parte accionada. Así se decide.
- DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA –
Resuelto el punto anterior y a los fines de resolver el mérito de la presente causa, esta Alzada decide analizar los elementos probatorios, cursantes en autos, en el orden que sigue:
1. Copia simple de acta constitutiva y estatutos sociales de la sociedad mercantil CENTRO IBARRA 2010, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital en fecha 10 de agosto de 2010, bajo el Nº 6, Tomo 157-A, junto con acta extraordinaria de asamblea de fecha 13 de febrero de 2015, inscrita por ante el mismo registro mercantil, bajo el Nº 45, Tomo 103-A; desprendiéndose de ésta última, que el ciudadano SANTIAGO ALEJANDRO PUPPIO VEGAS, es propietario de la totalidad de las acciones y director de dicha sociedad mercantil, desde el 13 de febrero de 2015, evidenciándose de esa forma el carácter con el que acude el mencionado ciudadano a este juicio (f. 9 al 23). Esta documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
2. Copia simple de Registro Único de Información Fiscal (RIF) de la sociedad mercantil CENTRO IBARRA 2010, C.A., número J-299468606, emitido Servicio Nacional de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), (f. 24). Aunque esta documental, no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, esta Alzada observa que el contenido de la misma, no es materia controvertida en el presente juicio, por lo que esta Juzgadora la desecha por impertinente. Así se decide.
3. Copia simple de contrato de compraventa entre MARÍA LUISA IBARRA, ALICIA IBARRA PARES y VICENTE IBARRA CASANOVA, como vendedores y el CENTRO IBARRA 2010, C.A., como comprador, de dos inmuebles identificados como Local Comercial 3, ubicado en la planta baja y PentHouse Nº 1, ubicado en la planta PentHouse, del Centro Comercial Ibarra, Primera Etapa, construido sobre las parcelas distinguidas con los números 397 y 403 de la Sección Garcilazo con la Avenida Principal de Bello Monte, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda. Documento éste, que fue protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 03 de marzo de 2015, quedando inscrito bajo el Nº 2015.71, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el Nº 241.13.16.1.15824, correspondiente al Folio Real del año 2015; Nº 2015.73, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el Nº 241.13.16.1.15826 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015; del cual se desprende que la sociedad mercantil CENTRO IBARRA 2010, C.A., es propietaria del inmueble objeto de autos (f. 25 al 29). Esta documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
4. Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado el 01 de julio de 2005, entre MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, en calidad de arrendatario y la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ACTUAL, C.G., C.A., como arrendadora, de un local destinado a oficina, situado en la Avenida Principal de Bello Monte y Calle Garcilazo, Urbanización de Colinas de Bello Monte, Edificio Centro Comercial Ibarra, Oficina PH, Jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre del Estado Miranda. Contrato que fue autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Sexto del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de junio de 2005, quedando anotado bajo el Nº 16, Tomo 36 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, del cual se desprende las cláusulas de arrendamiento establecidas por las partes, sobre el mencionado inmueble (f. 30 al 35). Esta documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose que las partes de esta contienda judicial, realizaron la suscripción de un contrato de arrendamiento en la que establecieron que el uso de este, es un local es comercial. Así se decide.
5. Original de contrato de Cesión de Derechos, celebrado en fecha 06 de julio de 2016, entre las sociedades mercantiles ADMINISTRADORA ACTUAL C.G., C.A., como cedente y CENTRO IBARRA 2010, C.A., como cesionaria, sobre los derechos e intereses del contrato de arrendamiento suscrito el 01 de julio de 2005, con el ciudadano MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, de un local destinado a oficina distinguido con las letras PH del Centro Comercial Ibarra, ubicado en la Avenida Principal de Bello Monte y calle Garcilazo, Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del estado Miranda (f. 36), del cual se evidencia, que la parte accionante es la titular de todos los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento descrito en el numeral anterior. Esta documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.360 y 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
6. Copia simple de notificación extrajudicial, solicitada por el apoderado judicial de los ciudadanos MARÍA LUISA IBARRA, ALICIA IBARRA PARES y VICENTE IBARRA CASANOVA, como propietarios del CENTRO COMERCIAL IBARRA, C.A., y dirigida al ciudadano MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, como arrendatario del inmueble objeto de autos, a los fines de hacer de su conocimiento que sus representados no estaban dispuestos a renovar el contrato de arrendamiento celebrado por la ADMINISTRADORA ACTUAL, el 01 de julio de 2005, y tampoco que operara la tácita reconducción contemplada en el artículo 1.600 del Código Civil, por lo que, si hiciere uso de la prórroga legal de dos (2) años, ésta comenzaría a transcurrir desde el 31 de junio de 2012 hasta el 31 de junio de 2014, momento en que debía entregar el inmueble totalmente desocupado, libre de bienes y personas. Adicionalmente, se anexó a dicho escrito, carta ofreciéndole en venta a la parte accionada, el inmueble objeto de litigio, en razón del derecho de preferencia ofertiva que le asistía. Esta notificación fue evacuada por la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 29 de marzo de 2012, en la que se dejó constancia, que la misma fue recibida por el ciudadano MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, en su carácter de presidente de la empresa “LITHA Producciones, C.A.” (f. 37 al 45). Esta documental, no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
7. Copia simple de instrumento poder mediante el cual el ciudadano SANTIAGO ALEJANDRO PUPPIO VEGAS en su carácter de Director del CENTRO IBARRA 2010, C.A., otorgó poder judicial especial a los abogados RODRIGO KRENTZIEN ÁLVAREZ, ANTONIO PUPPIO VEGAS, GONZALO SALIMA H., RONALD PUENTE GONZÁLEZ y SANTIAGO ALEJANDRO PUPPIO, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría PúblicaSexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 07 de marzo de 2017, quedando anotado bajo el número 36, tomo 43, folios 130 al 131 (f. 63 al 66), de la cual se desprende la representación de los mencionados abogados. Esta documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento en la oportunidad procesal, correspondiente, por lo que este Juzgado, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
8. Original de instrumento poder mediante el cual el ciudadano MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS confiere poder judicial al abogado MARCOS COLÁN PÁRRAGA; documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 10 de diciembre de 2015, quedando inserto bajo el Nº 3, tomo 116 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría (f. 94 al 96), de la cual se desprende la representación del mencionado abogado. Esta documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consonancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
9. Copia simple de Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI), a favor del ciudadano MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, sobre el inmueble objeto de autos (f. 128), de la cual se desprende que el mencionado ciudadano tramitó ante dicho organismo la inclusión del aludido inmueble en el registro nacional de arrendamiento de vivienda. Esta documental, no fue objeto de impugnación o desconocimiento, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
10. Copia simple de constancia de residencia emitida por la Oficina de Registro Civil de la Parroquia Nuestra Señora del Rosario del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 14 de enero de 2010, mediante la cual se deja constancia que el ciudadano MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, se encuentra residenciado en la Avenida Principal de Colinas de Bello Monte, Edificio Ibarra, Piso PH, Apartamento PH-A, Municipio Baruta del estado Miranda (f. 129). Esta documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento, por lo que este Juzgado, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
11. Copia certificada de Inspección Extrajudicial signada con el Nº AP31-S-2016-000298, solicitada por el apoderado judicial de la parte demandada, la cual fue admitida y evacuada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en la que se dejó constancia mediante acta de fecha 22 de enero de 2016:(i) que se encontraban presentes en el inmueble objeto de autos, los ciudadanos GABRIELA SERRANO LUIS y MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, como ocupante y arrendatario, respectivamente; (ii) que el inmueble se encuentra distribuido de la siguiente forma: hall de entrada con ascensor, sala, cocina, sala de cocina con kitchenette auxiliar, comedor, lavandero, dormitorio principal, cuatro (4) habitaciones, dos (2) baños, un (1) estudio, un (1) cuarto de depósito y terraza, además de un (1) anexo con sala, comedor, cocina, habitación y dos (2) baños; y (iii) que el inmueble se encuentran prendas de vestir, además de bolsos y carteras y que se encuentra en buen estado de conservación (f. 130 al 149). Esta documental no fue objeto de impugnación o desconocimiento, por lo que este Juzgado, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
12. La parte demandada, promovió la prueba de inspección judicial, a los fines que el Tribunal a quo, se trasladara y constituyera en el inmueble de autos. Una vez admitida la prueba, la misma fue evacuada en fecha 27 de febrero de 2018, con la presencia de los apoderados judiciales de ambas partes, en la que se dejó constancia mediante acta: (i) que se encontraban presentes el ciudadano GUSTAVO JOSÉ MORA GONZÁLEZ, quien es pareja sentimental de la ciudadana GABRIELA SERRANO LUIS, ocupante ésta última del inmueble, quien se hizo presente durante la inspección realizada, y la hija de ambos, una niña de un año y siete meses de edad; (ii) de la distribución del inmueble y los enseres existentes en él, resultando resaltante que uno de los salones se encuentra en remodelación, y (iii) que en el inmueble, no se observaron mobiliario o personal que haga presumir la existencia de una oficina en pleno funcionamiento (f. 184 al 186). A esta probanza, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.428 del Código Civil. Así se decide.
13. La parte actora, promovió el mérito favorable resultante de los autos. Con respecto a dicha probanza, este Tribunal le resulta forzoso desecharla, por cuanto la misma no constituye medio probatorio alguno, ya que es deber del juez analizar todos los elementos probatorios cursantes en autos, en virtud del principio de exhaustividad procesal, ya que una vez que las mismas han sido promovidas dejan de ser de las partes, para formar parte del proceso. Así se decide.
14. La parte actora, promovió la prueba de inspección judicial, a los fines que el Tribunal a quo, se trasladara y constituyera en el inmueble de autos. Una vez admitida la prueba, la misma fue evacuada en fecha 28 de febrero de 2018, con la presencia de los apoderados judiciales de ambas partes, en la que se dejó constancia mediante acta: (i) que el ciudadano MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, no se encontraba presente en el inmueble; (ii) que se encontraban presentes GABRIELA SERRANO, GUSTAVO MORA y la hija menor de ambos MICAELA MORA, como ocupantes del mismo; (iii) la distribución del inmueble y los enseres existentes en él, así como sacos de escombros, además de cables colgando del techo, paredes sin frisar, mal acabadas y sin pintura, paredes de drywall sin terminar. Adicionalmente, observaron humedades y filtraciones en las habitaciones y áreas comunes, ductos de aire descubiertos, paredes improvisadas y el piso devastado producto de la remodelación, al igual que el tablero eléctrico se encontraba expuesto y en la misma habitación que el calentador de agua. De acuerdo con el ciudadano GUSTAVO MORA, la remodelación se debe a filtraciones y cortos circuitos que se han presentado, y por último (iv) que desde la planta baja del edificio hasta el piso 6, se ubican oficinas destinadas a uso comercial de diversas empresas (f. 187 al 190). A esta probanza, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.428 del Código Civil. Así se decide.
15. La parte actora, promovió la prueba de informes a los fines que se oficiara al SAIME, a los fines de que, este organismo indicara el último domicilio que presentaba el ciudadano MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, en su base de datos. Aunque dicha prueba fue admitida por el Tribunal a quo, la parte actora posteriormente desistió de ella, por lo que, la misma queda desechada del proceso. Así se decide.
16. La parte actora, promovió la confesión de la parte demandada, en el escrito de contestación. En este respecto, y de acuerdo a la jurisprudencia reiterada, se evidencia que los alegatos expuestos por las partes a los fines de elaborar su defensa, no constituyen una confesión por sí misma, ya que dichos argumentos solo tienen la finalidad de fijar los límites de la controversia. En razón de lo antes expuesto, resulta forzoso para esta Alzada desechar esa probanza. Así se decide.
17. Copia simple de documento de condominio del edificio Centro Comercial Ibarra, Primera Etapa, construido sobre las parcelas distinguidas con los números 397 y 403 de la Sección Garcilazo con la Avenida Principal de Bello Monte, Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda; protocolizado por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 19 de agosto de 2011, quedando inscrito bajo el número 19, folio 88 del tomo 34 del protocolo de transcripción de ese año (f. 194 al 209). Esta documental fue objeto de impugnación por el apoderado judicial de la parte actora, sin embargo, la parte demandada no hizo valer el original del instrumento o copia certificada del mismo, por lo que, resulta forzoso para esta Alzada desecharla del proceso, conforme a los previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
18. Copia simple de la sentencia proferida por el Tribunal Décimo Quinto de Primera Instancia de Mediación, Sustanciación y Ejecución del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Nacional de Adopción Internacional, en fecha 14 de noviembre de 2016 (f. 210 al 220). Esta documental fue objeto de impugnación por el apoderado judicial de la parte actora, sin embargo, la parte demandada consignó copia certificada (f. 228 al 238), de la que se evidencia que la ciudadana GABRIELA SERRANO LUIS, como socia y anterior pareja de la parte demandada, por ser ocupante del inmueble de autos, solicitó medida cautelar innominada de permanencia, a favor de su hija MICAELA, para que se impidiera perturbación alguna en el inmueble que habita, el desalojo y medida de secuestro mientras durara el juicio, además de la prohibición de corte de servicios y la permanencia de habitar el inmueble a favor de su hija, la cual fue acordada por el indicado tribunal en fecha 14 de noviembre de 2016, a favor de la niña junto a su grupo familiar. Así mismo, copia certificada de sentencia proferida por el Tribunal Décimo Quinto de Primera Instancia de mediación, Sustanciación y Ejecución del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Nacional de Adopción Internacional, en fecha 12 de diciembre de 2017 (f. 239 al 243), mediante la cual se anula una sentencia dictada de forma previa por ese Tribunal, que había levantado la medida innominada de permanencia de la niña MICAELA MORA SERRANO, junto a su grupo familiar en el inmueble de autos, y ordenó reposición de la causa. De estas documentales descritas, este Juzgado observa que aunque la medida decretada, recae sobre el inmueble objeto de marras, y que las inspecciones judiciales realizadas por el Tribunal a quo, descritas en los numerales 12 y 14, la ciudadana GABRIELA SERRANO LUIS, es ocupante del inmueble objeto de la presente litis, junto con el ciudadano GUSTAVO MORA y su hija, la niña MICAELA MORA SERRANO, no es menos cierto, que no se ha demostrado en autos, que los mencionados ciudadanos formen parte del grupo familiar del ciudadano MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, quien es realmente el arrendatario del contrato en litigio, y puesto que no evidencia de las restantes actas del proceso, que la ciudadana GABRIELA SERRANO LUIS y su grupo familiar, tenga alguna relación familiar o contractual con cualquiera de las partes involucradas en la presente causa, es por lo que resulta forzoso para esta alzada, desechar ambas documentales del proceso por impertinentes. Así se decide.
Culminada así la valoración de las pruebas cursantes en autos, pasa esta Juzgadora a verificar el mérito del presente asunto, de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza lo siguiente:
“Artículo 12. Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” (Resaltado de este Tribunal).

Así las cosas, se evidencia en actas que la parte actora, sociedad mercantil CENTRO IBARRA 2010, C.A., en su escrito libelar pretende que, este Juzgado declare el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre ADMINISTRADORA ACTUAL, C.G., C.A., y MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, por vencimiento de la prórroga legal.
En razón de ello, este Despacho observa en primer término que, del contrato de compraventa suscrito entre los ciudadanos MARÍA LUISA IBARRA, ALICIA IBARRA PARES y VICENTE IBARRA CASANOVA, como vendedores y el CENTRO IBARRA 2010, C.A., como comprador, sobre el PentHouse Nº 1, del edificio Centro Comercial Ibarra, Primera Etapa, y del contrato de cesión de derechos, celebrado entre ADMINISTRADORA ACTUAL C.G., C.A., como cedente y el CENTRO IBARRA 2010, C.A., como cesionario, queda claramente evidenciado que la parte actora, es propietaria del inmueble objeto de la presente litis y titular de todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento suscrito entre ADMINISTRADORA ACTUAL, C.G., C.A., y MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, por lo que, tiene plena legitimidad para ejercer el presente juicio.
Asimismo, se constata que la parte accionante, a los fines de fundamentar su demanda, trajo a los autos el contrato de arrendamiento, celebrado entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ACTUAL, C.G., C.A., y el ciudadano MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, cuya existencia fue reconocida por la parte demandada, quien no niega la celebración del mencionado contrato, sino que, rechaza el contrato, por ser una vivienda. Por lo que, resulta indiscutible la existencia del contrato celebrado y, por ende, el vínculo jurídico que une a las partes. Así se declara
Establecida la existencia del contrato de marras, se constata que la parte demandada, niega que el contrato de arrendamiento celebrado verse sobre un local destinado a oficina, sino que alega que se trata de una vivienda, que está siendo utilizada por la parte demandada desde hace más de diez (10) años como su vivienda principal, consignando a tal efecto certificado de registro nacional de arrendamiento de vivienda emitido por la SUNAVI y constancia de residencia emitida por la Alcaldía del Municipio Baruta el 14 de enero de 2010, invocando que, a este caso no es aplicable la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que a su decir, ésta fue derogada por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Antes de continuar, este Juzgado considera necesario aclarar la vigencia de las leyes de arrendamiento existentes y el ámbito de aplicación de cada una de ellas. La primera, es la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en fecha 07 de diciembre de 1999 en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845, en la que se regulaba el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sea que se encontraren arrendados o subarrendados totalmente o por partes.
Posteriormente, fue publicada la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.053 (Extraordinario), en fecha 12 de noviembre de 2011,que reguló únicamente los inmuebles destinados a vivienda, quedando derogadas así, las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999,destinadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda, pero permaneciendo vigente en todas sus demás disposiciones.
Por último, fue promulgado el Decreto con rango y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418 en fecha 23 de mayo de 2014,que reguló exclusivamente las condiciones para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, excluyendo así esta materia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999; no obstante, ésta última aún permanece vigente para los arrendamientos vinculados a actividades no reguladas por las otras dos leyes mencionadas anteriormente. Por lo tanto, yerra la parte accionada, al argumentar que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fue derogada por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya que ambas se encuentran vigentes, diferenciándose únicamente por el ámbito de aplicación de cada una de ellas.
Aclarado lo anterior, pasa esta Alzada a verificar lo establecido por las partes en el contrato de arrendamiento celebrado, celebrado el 01 de julio de 2005, entre MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, en calidad de arrendatario y la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ACTUAL, C.G., C.A., como arrendadora, de un local destinado a oficina, situado en la Avenida Principal de Bello Monte y Calle Garcilazo, Urbanización de Colinas de Bello Monte, Edificio Centro Comercial Ibarra, Oficina PH, Jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre del Estado Miranda. Contrato que fue autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Sexto del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21 de junio de 2005, quedando anotado bajo el Nº 16, Tomo 36 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, con relación al destino del inmueble; reflejándose en sus cláusulas primera y décima octava, lo siguiente:
“PRIMERA:LA ARRENDADORA antes identificada da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO antes identificado en nombre y representación del propietario UN (1) LOCAL destinado a oficina con una superficie aproximada de TRESCIENTOS DIECISIETE METROS CUADRADOS CON UN DECÍMETRO CUADRADO (317,01 Mts2) situado en la Avenida principal de Bello Monte y calle Garcilazo, Urb. Colinas de Bello Monte, Edificio Centro Comercial Ibarra, Oficina PH, Jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda.
(…Omissis…)
DÉCIMA OCTAVA: El inmueble será utilizado por EL ARRENDATARIO única y exclusivamente para OFICINA y se compromete a no cambiar su destino sin el previo consentimiento de LA ARRENDADORA dado por escrito, el cambio de destino no autorizado por LA ARRENDADORA dando derecho a esta a exigir la resolución inmediata del presente contrato.” (Fin de la cita. Resaltado de este tribunal).
De las cláusulas antes transcritas, se demuestra que las partes de esta contienda judicial, pactaron que el inmueble de autos, sería utilizado única y exclusivamente para oficina, comprometiéndose la parte demandada, a no cambiar su destino sin el consentimiento previo de la arrendadora, por escrito. Así las cosas, el artículo 1.159 del Código Civil, señala que, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, es por lo que resulta indudable, que la parte demandada, no podía darle al inmueble ningún otro destino o uso de forma unilateral, es decir, sin el consentimiento previo y escrito de la arrendadora, en razón de ser una causal para la resolución del contrato. Así se declara
Ahora bien, la parte demandada de autos, alega la aplicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, la cual solo es aplicable a los casos de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, observando quien suscribe que, no es el caso de autos, puesto que el contrato que ambas partes, suscribieron y que hoy es objeto de discusión, fue realizado sobre un arriendo para usos exclusivo de local comercial, tal cual fue establecidos por las partes de esta contienda judicial en su cláusula, en la que establecieron: DÉCIMA OCTAVA: El inmueble será utilizado por EL ARRENDATARIO única y exclusivamente para OFICINA y se compromete a no cambiar su destino sin el previo consentimiento de LA ARRENDADORA dado por escrito, el cambio de destino no autorizado por LA ARRENDADORA dando derecho a esta a exigir la resolución inmediata del presente contrato” En razón de esto, mal puede alegar el demandado, como defensa, que el contrato celebrado el 01 de julio de 2005, entre MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, en calidad de arrendatario y la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ACTUAL, C.G., C.A., como arrendadora, sobre un local destinado a oficina, situado en la Avenida Principal de Bello Monte y Calle Garcilazo, Urbanización de Colinas de Bello Monte, Edificio Centro Comercial Ibarra, Oficina PH, Jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre del Estado Miranda, debidamente suscrito por ambos, es su vivienda principal, porque ese no fue el pacto en el referido contrato, que en todo caso de haber sido destinado para uso distinto al que las partes acordaron en el contrato de autos, daría según voluntad del arrendador, de no haberse autorizado, la apertura para resolver el contrato. En consecuencia, de lo expuesto, y siendo que, lo que está en discusión es la resolución de un contrato de arrendamiento sobre un local, comercial, es por lo que resulta ineludible para esta Alzada, declarar IMPROCEDENTE la solicitud de aplicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, realizada por la parte demandada, y RATIFICAR que la ley aplicable es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.
En virtud de lo anterior, esta Alzada considera inoficioso pronunciarse sobre el alegato esgrimido por la parte demandada, referente al no agotamiento de la vía administrativa ante la SUNAVI, por cuanto ha quedado demostrado que el inmueble arrendado al ser una oficina, se encuentra regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
Entonces, fijada de esa forma la ley aplicable al presente juicio, se constata que la parte actora, solicitó el cumplimiento del contrato de arrendamiento, suscrito por vencimiento de la prórroga legal, con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone:
“Artículo 39. La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”
A los fines de fundamentar su solicitud, la parte actora consignó notificación extrajudicial, mediante la cual, le comunicó al ciudadano MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, en fecha 29 de marzo de 2012, que los propietarios del inmueble, no estaban dispuestos a renovar el contrato de arrendamiento y tampoco era su deseo que operara la tácita reconducción, contemplada en el artículo 1.600 del Código Civil, y que a la fecha del vencimiento de la prórroga contractual, el mismo se daría por resuelto, aún cuando sería potestativo del arrendatario, hacer uso de la prórroga legal establecida en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de dos (2) años, que comenzaría a transcurrir al momento de concluir el aludido contrato, es decir, desde el 30 de junio de 2012 hasta el 30 de junio de 2014, momento en que el inmueble debía ser entregado totalmente desocupado, libre de bienes y personas.
Por su parte, la parte accionada rechazó dicha solicitud, manifestando que la prórroga legal, solo puede ser aplicada en los casos que la relación arrendaticia, sea a tiempo determinado, pero que la presente relación se convirtió a tiempo indeterminando, cuando después de concluida la prórroga legal, siguió ocupando el inmueble sin oposición alguna por parte del arrendador, y éste siguió recibiéndole el pago de los cánones de arrendamiento de los meses subsiguientes, produciéndose de esa forma la tácita reconducción del contrato.
Con relación a la tácita reconducción, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia número RC.000856 de fecha 07 de diciembre de 2016, ha señalado:
“(…Omissis…)
(..) el artículo 1.614 del Código Civil, el cual regula la figura de la tácita reconducción, dispone expresamente lo siguiente:
“…En los arrendamientos hechos por un tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado…”.
Así, el artículo 1.614 del Código Civil, de la precitada norma señala que los requerimientos necesarios que permiten la tácita reconducción del contrato son: 1) la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, 2) la ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y 3) que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación. Cumplidos tales requerimientos, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones. (…Omissis...)” (Fin de la cita. Subrayado de esta Alzada).
De lo anterior se infiere, que son tres (3) los requisitos concurrentes que se deben ocurrir, para que opere la tácita reconducción, (i) que el contrato sea a tiempo determinado, (ii) que el arrendatario siga ocupando el inmueble después de vencido el término y (iii) que no exista oposición por parte del propietario.
Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala “…Artículo 38, de. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
1.a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
2.b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
3.c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
4.d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación…”. (Negritas de la Sala).
Así entonces, se observa para determinar la existencia o no, de la tacita reconducción alegada por la demandada, se constata que el contrato en discusión celebrado entre las partes de esta contienda judicial, fue celebrado en fecha 01 de julio de 2005, sobre un local destinado a oficina, situado en la Avenida Principal de Bello Monte y Calle Garcilazo, Urbanización de Colinas de Bello Monte, Edificio Centro Comercial Ibarra, Oficina PH, Jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre del Estado Miranda. Observándose que, el arrendador manifestó su deseo de no continuar con la relación arrendaticia, mediante notificación que realizo a su arrendatario en fecha 29 de marzo de 2012, es decir, noventa (90) días antes del 30 de junio de 2012, fecha de vencimiento del contrato de autos, correspondiéndole desde esa fecha, a la arrendataria el disfrute de la prorroga legal, de dos años facultativa para el arrendatario y obligatoria para el arrendador, tal como alude el artículo 38 de la Ley aplicable a la materia, ello por tener la relación arrendaría más de cinco (5) años, pero menor de diez (10) años . Así se declara
Lo anterior deja claro que, el arrendador hoy demandante, manifestó su deseo por escrito de no continuar con el contrato de marras, que además la arrendataria disfruto de la prorroga legal, establecida para el tiempo de duración del contrato en discusión, la cual fue de dos años, además de no constar en las actas, instrumento probatorio, que haga verificar que la parte del accionante haya recibido pago alguno sobre el predio arrendado, después de cumplida la prorroga legal, ni las supuestamente consignados ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) adscrita al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en consecuencia de esto, no hubo consentimiento de parte del actor, para que el arrendatario, se quedara pacíficamente en el inmueble, al punto de notificar a su arrendatario, su deseo de no continuar el arriendo y vencido el plazo de la prorroga legal, procedió a demandar a su arrendatario, para la entrega del bien de autos, por ende no se produjo la tacita reconducción alegada por el demandado, tal como queda asi, demostrado en los autos. Así se declara
En razón de lo expuesto en el presente fallo, y en consideración a que probar, es esencial para salir victoriosos de la litis y todo aquel que crea estar liberado de su obligación debe por su parte, probar el hecho extintivo de la obligación, que se demanda, siendo que la parte demandante, demostró con su carga probatoria, haber cumplido con lo establecido en el contrato suscrito por las partes en fecha 1 de junio de 2005, mas no así, la parte demandada, la cual solo argumento defensas, sin sustento probatorio alguno, quedando patentizado con ello, que el contrato en discusión, es a tiempo determinado, que no se produjo la tacita reconducción, que le fue notificado por parte del arrendador, el deseo de no continuar el arriendo, en el tiempo que se estableció en el contrato, que este, hizo uso de la prorroga legal, a que se refiere el artículo 38 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual comenzó a transcurrir desde el 31 de junio de 2012, hasta el 31 de junio de 2014, debiendo entonces finalizar la relación arrendaticia, que unió a las partes de esta contienda judicial, con la honra por parte del demandado ciudadano MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, con la entrega del predio arrendado, a su arrendador sociedad mercantil CENTRO IBARRA 2010, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 10 de agosto de 2010, bajo el número 6, Tomo 157-A, representada en este acto, en la persona de su director, ciudadano SANTIAGO ALEJANDRO PUPPIO VEGAS, en las mismas condiciones que fue acordado por las partes, en el contrato de fecha 1 de junio de 2005, en atención a ello, resulta forzoso declarar sin lugar, el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada, tal como se hará en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
- IV -
DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con fundamento en los artículos 12, 243 y 254 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 26 y 257 de la Carta Magna; y administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 27 de abril de 2018, por el abogado MARCOS COLÁN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS, contra la sentencia proferida en fecha 09 de abril de 2018, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda, ordenando la entrega material del inmueble y condenando en costas procesales a la parte accionada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO:SE CONFIRMA con la motivación aquí expresada, la decisión proferida en fecha 09 de abril de 2018, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

TERCERO:CON LUGAR, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATOintento la sociedad mercantil CENTRO IBARRA 2010, C.A., contra el ciudadano MANUEL ÁLVAREZ IGLESIAS.

CUARTO: Por cuanto, la parte demandada, resulto totalmente vencida en el presente recurso, se condena en costas de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO: Por cuanto la presente decisión se dicta fuera del lapso procesal correspondiente, se ordena la notificación de las partes, conforme a lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la sede de este Despacho, todo de conformidad con lo ordenado en el artículo 248 eiusdem.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y de Tránsito en lo Civil, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los once (11) días del mes de marzo del año 2020. Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMÉNEZ.
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR.
En esta misma fecha, siendo las 2:00 p.m., se anunció, registró y publicó la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR.

AP71-R-2018-0000523
BDSJ/JV/VH