TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
Caracas 13 de octubre de 2020
210º y 161º

EXPEDIENTE: AP71-R-2020-000115

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana LEA MANDELBLUM DE DAVIDOVITS, titular de la cédula de la identidad número V-4.086.214.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados EMMA ROSA TROYA FLORES, LILIANA JOSEFINA HERNÁNDEZ HERRERA y DIEGO RUBÉN RAMÍREZ ACUÑA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 130.979, 148.052 y 260.991, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil FRANCKYCARLA C.A., domiciliada en Caracas e inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 15 de junio de 1999, bajo el número 95, Tomo 319-A-Qto.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados CARLOS EDUARDO GARCÍA NUÑEZ, LUIS FERNANDO RODRÍGUEZ LAPENTA, GISSELLE ROXANA AGÜERO MONTOYA, ALEXANDRA CAROLINA MATOS MORALES y MARÍA JOSÉ FARÍAS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 27.986, 46.725, 232.646, 286.952 y 232.862, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (APELACIÓN).

SENTENCIA: DEFINITIVA.

-I-

Conoce esta alzada previa distribución de Ley del recurso de apelación ejercido contra la decisión dictada en 22 de enero de 2020, emanada del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró CON LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fue incoada por la ciudadana LEA MANDELBLUM DE DAVIDOVITS contra la Sociedad Mercantil FRANCKYCARLA C.A. y SIN LUGAR la reconvención que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE USUFRUCTO, fue incoado por la parte demandada anteriormente señalada.
Se inició la presente causa previa distribución de Ley, mediante demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de fecha 12 de diciembre de 2018 incoada por la ciudadana LEA MANDELBLUM DE DAVIDOVITS contra la Sociedad Mercantil FRANCKYCARLA C.A. correspondiéndole el conocimiento de la causa al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien admitió la pretensión propuesta y ordenó su tramitación conforme al procedimiento breve mediante auto de fecha 17 de diciembre de 2018, ordenando la citación de la parte demandada.
Cumplidas las formalidades de citación personal y mediante carteles, siendo infructuosas las mismas, el A quo procedió a petición de parte interesada en designar defensor judicial, no obstante a ello, en fecha 8 de octubre de 2019 la representación judicial de la parte demandada se da por citada para la secuela del juicio (folio 164 y 165),
En fecha 10 de octubre de 2019 comparecen los apoderados judiciales de la parte demandada consignando escrito de contestación de la demanda y reconvención (folios 168 al 186).
Mediante auto de fecha 15 de octubre de 2019 el Tribunal de la causa admitió la reconvención (folio 191).
En fecha 17 de octubre de 2019 la parte actora reconvenida presentó escrito de contestación de la reconvención (folios 193 al 195).
Durante el lapso probatorio, solo la parte demandada reconviniente hizo uso de tal derecho (folios196 al 202). En fecha 01 de noviembre de 2019 mediante auto el Juzgado Primero de Municipio admite las pruebas promovidas por la parte demandada
En fecha 22 de enero de 2020 el Juzgado de la causa dicto sentencia definitiva declarando con lugar la demanda y sin lugar la reconvención, ordenando la notificación de las partes.
Notificadas ambas partes, en fecha 20 de marzo de 2020 la parte demandada reconviniente apeló de la referida decisión.
Cumplidos los trámites de distribución le correspondió conocer el recurso interpuesto a este Juzgado Superior, recibiendo el presente expediente y dándole entrada en fecha 12 de marzo de 2020, fijándose oportunidad para dictar el respectivo fallo.

-II-

Siendo la oportunidad para decidir en la presente causa esta Alzada procede a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:

ALEGATOS DE LA ACCIONANTE EN SU ESCRITO LIBELAR:

Que desde el 1º de noviembre de 1993 hasta la fecha, ha sido Arrendataria del Inmueble, identificado como oficina número 1, situado en la planta Sótano, del Edificio “Residencias Tania”, situado entre la Avenida Luis Roche con la Tercera y Quinta Transversal de la Urbanización Altamira, Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda
Que en el año 2008 la demandada decidió dar en venta el mencionado inmueble, para lo cual se suscribió un contrato opción de compraventa, en fecha 22 de diciembre de 2008, autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nro. 42, Tomo 234.
Que conforme la cláusula “DECIMA CUARTA”, del referido contrato, las partes acordaron dar por terminado el contrato de arrendamiento que venía desde el 1º de noviembre de 1993, concediéndole a la demandante el uso, goce y disfrute del inmueble durante el tiempo que faltare para perfeccionamiento de la venta.
Que ambas partes acordaron un precio referencia de DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 292.500,00) y se comprometieron a realizar acciones necesarias para su perfeccionamiento, y a tal efecto la demandante pagó la cantidad de OCHENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 87.750,00) y la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 58.500,00), en doce (12) cuotas mensuales, representando estos pagos el cincuenta por ciento (50%) del monto total de la deuda.
Que en cuanto al saldo restante, es decir la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs 146.250,00), sería entregado a la demandada una vez que estuviere protocolizado el documento de condominio del inmueble,momento en el cual se efectuaría la venta definitiva por ante el Registro Público.
Por otra parte, los contratantes acordaron el reajuste del saldo del precio del inmueble en cuestión, aplicando el 1% interés mensual, suspendiéndose dicho interés en caso de que el documento de condominio no fuese obtenido dentro los primeros 24 meses a partir de la firma de contrato de marras y reanudándose una vez obtenido el instrumento de condominio, incrementándose el señalado interés al saldo deudor hasta la protocolización del documento definitivo.
Que se puede constatar que la demandante cumplió cabalmente con la obligación adquirida en cuanto al pago del precio acordado bajo los términos establecidos en la cláusula tercera del convenio.
Que la última parte de la obligación antes mencionada, se realizaría cuando la demandada finalizara los trámites para destinar el inmueble al régimen de propiedad horizontal.
Que la cláusula cuarta del referido convenio estipula el compromiso de obtener el documento de condominio en un plazo de VEINTICUATRO (24)meses contados a partir de la suscripción del convenio, lapso que se prorrogaría por VEINTICUATRO (24) meses más y de no poder ser registrado por hechos ajenos a su voluntad, imputables a terceros, caso fortuito o fuerza mayor, se otorgaría una prórroga de DOCE (12)meses adicionales, para un total de CINCO (5)años; a tal efecto, el vencimiento de dicho lapos fue el 22 de diciembre de 2013.
Que el documento de condominio fue protocolizado el 16 agosto de 2018, ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nro. 36, folio 256 del Tomo 27 del Protocolo de Transcripción, lo cual se constituye en un retraso significativo, tomando en cuenta la vigencia del contrato desde el año 2008, situación ésta, que ha impedido que se materialice la venta definitiva del inmueble.
Que en el documento de condominio la oficina número 1, se encuentra señalada dentro de las áreas vendibles, específicamente en el punto 3.3 denominado descripción de las unidades vendibles y sus linderos con un metraje de sesenta y nueve metros cuadrados con Setenta Y Cinco Decímetros Cuadrados (69,75m2).
Aunado a todo lo expuesto, desde el año 2008 la demandante con motivo de la venta y el cese del contrato de arrendamiento, ha sufragado los gastos de mantenimiento del local tales como pago de los servicios de luz, agua, aseo, mantenimiento general de las áreas como pintura, remodelaciones, colocación de tanques de aguas, aires acondicionados y rejas de seguridad de la oficina, en fin todo lo requerido para el funcionamiento cabal de la oficina, encontrándose en perfecto estado.
Que la demandante ha pagado desde el año 2008 y hasta el 2018 la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLÍVARES CON CUARENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 3.224.442,47), por concepto de indemnización por uso.
Que lo pagado por la demandante por concepto de indemnización por el uso, representa porcentualmente más de TRES MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO POR CIENTO (3.448%), lo que quiere decir, que ha pagado el monto final de la referida oficina número 1.
Que cuando en un contrato de opción de compra venta se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, equivaldrá como un contrato de venta y no como uno preliminar, tal como lo señala la Sala de Casación Civil mediante sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, expediente 2012-0274.
Que la parte demandada no ha justificado la causa de su demora y que está obligada a consignar la venta definitiva del inmueble.
Por todo lo anterior solicitó se declare con lugar la presente demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa y le ordene a la demandada cumplir con el contrato objeto de la controversia, de manera que haga entrega de la documentación requerida para el otorgamiento definitivo de venta, y que se le aplique la corrección monetaria al monto de Ciento Cuarenta y Seis Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 146.250,00) con expresa condenatoria en costas.

ALEGATOS DE LA DEMANDADA EN LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
Que originalmente la relación jurídica que entre la ciudadana LEA YANET MANDELBLUM DE DAVIDOVITS y la Sociedad Mercantil FRANCKYCARLA, C.A., era de naturaleza arrendaticia, sin embargo en el año 2008 la demandada decide iniciar los trámites de regularización del inmueble para ser enajenado bajo el régimen de la propiedad horizontal y proceder a la venta de las unidades resultantes sujetas a apropiación individual, entre ellos el inmueble arrendado por la hoy demandante -la oficina profesional-, para lo cual ambas partes se vincularon mediante un contrato.
Que convinieron que la demandada realizaría todas las gestiones necesarias ante las autoridades competentes para obtener la propiedad horizontal, y transmitiría a la demandante la propiedad de dicha oficina por un determinado precio en la oportunidad del otorgamiento en el registro del documento de venta; asimismo las partes acordaron dar por terminado el contrato de arrendamiento que les vinculaba desde el año 1993, concediéndose a favor de la parte accionante el uso y disfrute del inmueble durante el tiempo que faltare para el perfeccionamiento de la venta.
Que la demandante pagó la cantidad de OCHENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 87.750,00), actualmente OCHENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 0,88) al momento de suscribir el contrato y la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 58.500,00), hoy CINCUENTA Y NUEVE CENTIMOS (0.59), en doce (12) cuotas mensuales, representando estos pagos el cincuenta por ciento (50%) del monto total de la deuda y el resto se pagaría con la protocolización de la venta, pero que la accionante señala haber cumplido con esa obligación, toda vez que en los últimos diez (10) años ha pagado por el uso del inmueble y los gastos de mantenimiento del mismo, una cantidad que supera el saldo del precio acordado, sosteniendo que en la referida negociación se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto.
Invoca igualmente la sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, expediente 2012-0274 y que conforme a ello las partes están en presencia de un contrato preparatorio, mediante el cual FRANKYCARLA C.A., se comprometió a obtener un documento de condominio para proceder a transmitir la propiedad del inmueble a la ciudadana LEA YANET MANDELBLUM DE DAVIDOVITS, para lo que se establecía la necesidad de hacer adecuaciones físicas en el inmueble por las partes, obtener la permisología necesaria y registrar el documento de condominio en un plazo determinado, fijándose las condiciones en que debía transmitirse la propiedad del inmueble cuando estuviere sujeto al régimen de propiedad horizontal.
Que la obligación principal pactada era realizar todas las gestiones necesarias ante las autoridades competentes para obtener la propiedadhorizontal, obligación que estaba sometida a un plazo (24 meses), el cual podría prorrogarse (24 meses más) y solo en caso el incumplirse por una circunstancia no imputable ala demandada se podría prorrogar nuevamente (12 meses adicionales), plazo establecido debido a la complejidad de su ejecución.
Que el inmueble fue intervenido por quienes a través de los años lo habían habitado, modificándose así sus áreas, por lo que no se correspondía con los permisos originales, por lo que antes de registrar el documento de condominio se debía solicitar la regularización de las áreas vendibles y las comunes para que coincidieran con los planos y para dar las solvencias y fichas catastrales individuales por parte de Ingeniería Municipal.
Que el otorgamiento del documento de condominio no dependía exclusivamente de la demandada toda vez que algunas adecuaciones quedaban a cargo de quienes fueron arrendatarios y futuros adquirentes entre ellos la demandante.
Que la voluntad de las partes fue fijar las condiciones para una futura venta, entre ellas, que la transmisión de la propiedad quedaba sujeta al pago íntegro del precio, el cual se daría al momento de la protocolización del documento de venta.
Que tales condiciones se mantendrían durante el plazo previsto para el perfeccionamiento de la negociación, es decir, por un lapso de sesenta (60) días continuos siguientes a la protocolización del documento de condominio, el cual debía registrarse en un plazo de veinticuatro (24) meses, prorrogables por (24) meses más, y solo para el caso que no se hubiere otorgado el documento de condominio por una causa que no le fuere imputable a la demandada se prorrogaría por doce (12) meses más.
Que el contrato en cuestión no fue celebrado de forma aislada en obligarse a celebrar una futura venta de un bien a un precio determinado, que en ese caso valdría como una venta pura y simple, sino que claramente se trata de un contrato preparatorio, que la segunda de las obligaciones pactadas es la de transmitir la propiedad del inmueble por un determinado precio y otorgar en el registro el documento de venta sujeto al cumplimiento de la primera obligación principal, que era el convertir al edificio “Residencias Tania” en propiedad horizontal.
Que atendiendo a la verdadera intención de las partes el contrato suscrito por las partes es un contrato preparatorio de una venta futura. Por lo tanto no es un contrato traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que las partes quisieron dar vida a un contrato obligatorio y aplazan los efecto reales (traslativos y constitutivos) que ocurrirán para el caso que en los plazos indicados en la cláusula “Cuarta” del contrato preparativo se obtenga el registro del documento de condominio, momento en que será exigible la obligación de prestar consentimiento para la transferencia de la propiedad.
Que se debe concluir que los efectos del contrato preliminar cesaron el 22 de diciembre de 2013, por transcurrir el plazo convenido para el cumplimiento dela primera de las obligaciones principales sin que esta se lograra, no siendo imputable a ninguna de las partes, siendo a la buena fe contractual que 5 años más tarde se exija el cumplimiento de la obligación subsecuente (transmisión de la propiedad, pues estas eran las condiciones del consentimiento para la compra venta que se obligaron a celebrar para el caso que se registrara el documento de condominio en el plazo fijado en el contrato, no siendo en consecuencia exigible la obligación de vender másallá del 22 de diciembre de 2013.
Que por las razones expuestas las partes están en presencia de un contrato preparatorio y no de un contrato de venta cuyo cumplimiento no es exigible pues la obligación principal de la que se hacía depender la celebración del contrato de compra venta no se cumplió por circunstancias ajenas a la voluntad de la demandada lo cual no le es imputable.
Que aun cuando afirma que la pretensión de la actora resulta improcedente, el saldo del precio de venta que se pactó a ser pagado en la protocolización de la venta, de ninguna manera se considera pagado a través de las cantidades canceladas por la accionante por concepto de ocupación y pago de gastos comunes derivados del disfrute anticipado del inmueble.
Que en el contrato suscrito se establecen obligaciones de pago a cargo de la demandante, por causas distintas: una por concepto de ocupación y pago de gastos comunes derivados del disfrute anticipado del inmueble, que resulta de haberse concedido el uso y disfrute del inmueble de manera anticipada al darse por terminado el contrato de arrendamiento, y la otra derivada del pago del precio de la futura venta.
Que al no haber cumplido la demandante con el pago del saldo del precio, resulta forzoso concluir que la pretensión de cumplimiento de contrato es improcedente.

ALEGATOS DE LA DEMANDADA EN LA RECONVENCIÓN:
Que en fecha 22 de diciembre de 2008 la ciudadana LEA YANET MANDELBLUM DE DAVIDOVITS y la Sociedad Mercantil FRANCKYCARLA, C.A., suscribieron un contrato preparatorio de la futura venta de la oficina arrendadadesde el año 1993 por la referida ciudadana, conviniendo en dar por terminado el contrato de arrendamiento y concediéndose a favor de la futura adquirente el uso y disfrute del inmueble durante el tiempo que faltare para el perfeccionamiento de la venta.
Que lo querido por las partes fue que la actora continuara usando el inmueble, mientras se materializaba la venta, siendo el usufructo consecuencia del compromiso de transmitir la propiedad de la oficina profesional.
Que el usufructo del inmueble se encontraba limitado en el tiempo al cumplimiento de la obligación de prestar en el futuro el consentimiento para la transmisión de la propiedad, es decir, que elplazo estipulado para el perfeccionamiento de la venta, tal es: sesenta (60) días continuos siguientes a la protocolización del documento de condominio el cual debía registrarse en un plazo de veinticuatro (24) meses, prorrogables por (24) meses más, y solo para el caso que no se hubiere otorgado el documento de condominio por una causa que no le fuere imputable a nuestra representada se prorrogaría por doce (12) meses más; fue el tiempo fijado por las partes como duración del usufructo.
Que la extinción del usufructo por vencimiento del tiempo da nacimiento a las obligaciones consecuenciales, entre estas la restitución del bien al propietario, quien vuelve a tener todos los atributos de su derecho de propiedad sobre el inmueble.
Es por lo que solicitó se declare con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato de usufructo y en consecuencia la actora reconvenida procediera a hacer la entrega material, real y efectiva de la oficina profesional, ubicada en la Planta Sótano del Edificio Residencias Tania, totalmente desocupada de personas y bienes, en el mismo perfecto estado de aseo, cuido y conservación en que la recibió al momento de suscribir el contrato y solvente con los servicios de agua, luz, teléfono, aseo urbano, gas y cualesquiera otros que sirvan al inmueble, con expresa condenatoria en costas.

ALEGATOS DE LA ACCIONANTE EN LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:

Negó, rechazó y contradijo los hechos y derechos alegado por le reconviniente.
Que no es cierto que el contrato en cuestión trate de uno preparatorio, toda vez que la intención de ambas partes era la venta definitiva del inmueble, que en todo caso el juicio principal deriva de una opción de compra venta bilateral sobre el inmueble ya descrito.
Que la reconviniente pretende cambiar unilateralmente a su conveniencia la naturaleza jurídica del contrato suscrito, lo que demuestra su intención de no dar cumplimiento al contrato que dio origen al juicio principal.
Que esta situación pretende dejar en indefensión a la reconvenida quien mantuvo una expectativa efectiva de lo que iba a obtener en dicha negociación, que para momento de la suscripción de la opción de compraventa tenía una fecha cierta de inicio y finalización.
Que no es cierto que deba pagar usufructo, ya que desde el año 2008, ha sufragado los gastos de mantenimiento del local tales como pago de luz, agua, aseo, mantenimiento general de las áreascomo pintura, remodelaciones, colocación de tanques de aguas, aires acondicionados y rejas de seguridad de la oficina, en fin todo lo requerido para el funcionamiento cabal de la misma.
Que dando cumplimiento a lo estipulado ha pagado Tres Millones Doscientos Veinticuatro Mil Cuatrocientos Cuarenta y Dos Bolívares con Cuarenta y Siete Céntimos (Bs. 3.224.442,47), por concepto de indemnización por uso, lo que representa porcentualmente más de tres mil cuatrocientos cuarenta y ocho por ciento (3.448%), lo que quiere decir que ha pagado el monto final de la referida oficina número 1.
Que la reconviniente ha incrementado en el tiempo de acuerdo a su criterio dicha indemnización por el uso y los pagos de mantenimiento.
Que la reconviniente no logró probar que la reconvenida ha incumplido con las obligaciones pactadas al respecto.
Que es luego de diez (10) años aproximadamente. Sin haber realizado ninguna notificación verbal ni escrita a la reconvenida, por lo que se presume que siempre estuvo conforme con los pagos honrados por la misma.
Que la acción que pretende intentar la reconviniente no tiene relación alguna con el juicio principal puesto que ha cumplido con el contrato suscrito.

SENTENCIA RECURRIDA:

El Tribunal de la causa en su decisión de fecha 22 de enero de 2020, señaló en su sentencia recurrida lo siguiente:
… En el presente caso tenemos que la parte actora ha demandado el cumplimiento del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes, ello en razón de que para la fecha 16 de agosto de 2018, se realizó la debida protocolización del Documento de Condominio, a pesar del evidente retraso, tomando en cuenta que la vigencia del contrato fue a partir del 2008, y el lapso para la protocolización fenecía en el año 2013, situación que ha llevado a que no se materialice la venta del inmueble, evidenciándose del documento de condominio que no existe ningún motivo para seguir postergando la venta pactada…
Que, no es un hecho controvertido que: i) las partes aceptaron haber suscrito contrato de opción de compra venta, por un inmueble constituido por una ‘Oficina Nro. 1, cuya ubicación está en la avenid Luis Roche con la Tercera y Quinta Transversal de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao del Estado Miranda, Edificio ‘RESIDENCIAS TANIA’ Planta Sótano, propiedad de la parte accionada (…) iii) que las partes estipularon un plazo para el cumplimiento de la misma de veinticuatro (24) meses, contados a partir de la suscripción del convenio, lapso que se prorrogaría por veinticuatro (24) meses más y de no ser registrados por hechos ajenos a la voluntad de la parte, se prorrogaría por doce (12) meses adicionales, lo que lleva a un total de cinco (5) años; quedando el vencimiento de dicho lapso para la fecha del 22/12/2013, siendo que para el 16 de agosto de 2018, se realizó la debida protocolización del Documento de Condominio…
De modo que, en cuanto al alegato de la parte demandada atinente a que se está en presencia de un contrato preparatorio, indicando que, la misma se comprometió a obtener el documento de condominio para proceder a transmitirla propiedad del bien inmueble objeto del presente juicio a la parte actora, una vez se hicieran las adecuaciones físicas del inmueble por las partes, obtener la permisología necesaria y registrar el documento de condominio en un plazo determinado, fijándose las condiciones en que debía transmitirse la propiedad del inmueble cuando estuviere sujeto el Régimen de Propiedad Horizontal…
Ante ello, el Tribunal observa:
El autor NICOLÁS VEGAS ROLANDO, en su obra ‘CONTRATOS PREPARATORIOS’, señala varias concepciones del contrato de opción de compra, expresando al efecto:
‘Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que este último tenga la obligación de adquirirlo, ya que solo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo…’
‘(…) es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato (…)’
‘(…) es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la suscripción de un contrato principal (…)’
Así pues, el contrato de opción es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con la otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta y de celebrar el contrato que ha sido propuesto.
A tales efectos, se evidencia de las actas procesales que la ciudadana LEA YANET MANDELBLUM DE DAVITOVITS, demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA a la Sociedad Mercantil FRANCKYCARLA, C.A.; aduciendo la parte actora en su libelo de demanda que cumplido como ha sido con el registro del documento de condominio respectivo, corresponde a la parte demandada protocolizar el documento traslativo de propiedad, y a la parte actora cancelar la diferencia adeudada en relación a la compra del bien inmueble objeto del presento juicio…
En el presente caso, la controversia entre las partes se reduce a una cuestión de derecho, es decir, a que se determinara quién había incumplido o no en las obligaciones del contrato; por lo que considera esta sentenciadora que independientemente de la determinación de que el contrato demandado fuese una opción de compra venta o un contrato de compra venta, las partes establecieron en el obligaciones reciprocas con las cuales estuvieron de acuerdo, por lo que mal puede alegar la parte demandada que por cuanto el documento de condominio fue registrado en el año 2018, fecha posterior al vencimiento del acuerdo suscrito –es decir, 22 de diciembre de 2013-, no es posible la transmisión de la propiedad en razón de haber fenecido el tiempo establecido por las partes, toda vez, que se constata que la parte actora alegó que continuó cumpliendo con las obligaciones estipuladas en el contrato de opción de compra venta, tal y como lo es el pago por concepto de pago por el uso (…) siendo tácitamente aceptado por la parte demandada el pago de las mismas, entendiéndose que de alguna manera hubo una extensión del tiempo previsto por las partes para el registro del documento de condominio, ya que al momento del fenecimiento del lapso previsto, ninguna de las partes solicitó la resolución del contrato de opción de compra-venta (…) por lo que habiendo quedado demostrado como ha quedado la existencia de la relación contractual y la obligación por parte de la demandada de cumplir con la protocolización del documento traslativo de propiedad del bien inmueble objeto del presente juicio, una vez se encuentre registrado el documento de condominio, el cual se evidencia en autos que ya es encuentra debidamente registrado; y, toda vez que no se evidencia a los autos medio probatorio alguno, que lleven al convencimiento de quien aquí decide que la actora hubiese incumplido con las gestiones para llevar a cabo y a feliz término el contrato de opción de compra venta, y visto que cumplido como ha sido el requisito previsto en la cláusula tercera del referido contrato, es decir, el registro del documento de condominio (…) es por lo que se concluye esta (sic) Juzgadora, que la demanda interpuesta por la parte actora debe ser declara (sic) con lugar. Así se decide.
Ahora bien, en cuanto al pedimento de la parte demandada atinente a que, el saldo del precio de venta, de ninguna manera se considera pagado a través de las cantidades canceladas por la accionante por concepto de ocupación y pago de gastos comunes derivados del disfrute anticipado del inmueble, indicando que la parte actora aún adeuda la cantidad equivalente de CIENTO CUARENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F 146.250,00), actualmente UN BOLÍVAR CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 1,46), el cual sería cancelado al momento de la protocolización de la vente en el Registro correspondiente, por lo que considera que es erróneo que esté extinguida dicha obligación con las cantidades pagadas por la parte accionante, toda vez que son obligaciones totalmente diferentes el pago por el uso del inmueble y los gastos comunes, al pago del precio fijado para la venta del mismo, quien aquí decide observa que la parte actora en su escrito libelar, específicamente en el capítulo V, denominado ‘DEL PETITORIO’, en el punto “CUARTO” solicitó que al monto restante de la obligación, es decir, la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F 146.250,00), actualmente UN BOLÍVAR CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 1,46), se le aplique la respectiva corrección monetaria (…) en tal sentido, esta Juzgadora ordena que mediante experticia complementaria del fallo se realice la respectiva corrección monetaria al monto restante de la obligación…
la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, reconvino en los siguientes términos, i) que, en fecha del 22 de diciembre de 2008, la Sociedad Mercantil FRANCKYCARLA, C.A., y la ciudadana LEA MANDELBLUM, suscribieron un contrato preparatorio de la futura venta de la oficina arrendada desde el año 1993, conviniendo así terminar el contrato de arrendamiento suscrito por las partes y concediendo a favor de la futura adquirente, el uso y el disfrute del inmueble hasta el momento del perfeccionamiento de la venta, tal como se evidencia de la Cláusula Cuarta del contrato suscrito; siendo consecuencia del compromiso de transmitir la propiedad; ii) que, el mismo se encontraba limitado en el tiempo al cumplimiento de la obligación de prestar en el futuro el consentimiento para la transmisión de la propiedad, es decir un plazo se sesenta (60) días continuos a partir de la protocolización del Documento de Condominio, el cual debía registrase (sic) en un plazo de veinticuatro (24) meses, prorrogable por veinticuatro (24) meses más, plaza (sic) fijado por las partes para la duración del usufructo, fenecido el 22 de diciembre de 2013, llegando así a la extinción del usufructo; iii) Que, extinto como se encuentra el usufructo, el demandado-reconviniente, solicita a este Tribunal, que le sea restituido el pleno goce del derecho de propiedad sobre el inmueble, por parte de la ciudadana LEA MANDELBLUM, y en virtud de ello se proceda a hacer la entrega material, real y efectiva de la oficina profesional, ubicada en la Planta Sótano del Edificio Residencias Tania, totalmente desocupada de personas y bienes, en el mismo perfecto estado de aseo, cuido y conservación en que la recibió al momento de suscribir el contrato y solvente con los servicio (sic) respectivos.
Por su parte, la parte actora-reconvenida al momento de contestar la reconvención no debe pagar Usufructo sobre el referido inmueble, toda vez que desde el año 2008, con motivo de la venta y el cese del Contrato de Arrendamiento, ha sufragado los gastos de mantenimiento del local, y todo lo requerido para el funcionamiento cabal del mismo (…) i) que, la actora-reconvenida ha sufragado el concepto denominado en la convención Indemnización por Uso y pago de gastos comunes derivados del goce y disfrute del inmueble en el cual se ha mantenido hasta la fecha; iii) que, la demandada-reconviniente ha incrementado en el tiempo de acuerdo a su criterio consecuentemente dicha indemnización por uso y los pagos por mantenimiento general del referido inmueble (…) iv) que, demandada-reconviniente (sic), no logó probar que: a) La Reconvenida ha incumplido con las obligaciones pactadas en el contrato suscrito; b) Que por no haberse realizado ninguna notificación verbal ni escrita a la Reconvenida, se presumen que la Reconviniente estuvo conforme con los pagos honrados…
En el presente caso tenemos que la parte demandada reconviniente ha demandado el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, en cuanto a lo convenio en la Cláusula Décima Cuarta, atinente a que la vendedora le concedió a la compradora el uso disfrute del inmueble objeto del presente juicio durante el tiempo que falte para el perfeccionamiento de la venta (…)alegando que el usufructo se encontraba limitado en el tiempo al cumplimiento de la obligación de prestar en el futuro el consentimiento para la transmisión de la propiedad, es decir, el plazo estipulado para la venta…
En la presente reconvención, la controversia entre las partes se reduce a una cuestión de derecho, es decir, a que se determinara quien había incumplido o no en las obligaciones del contrato; por lo que considera esta sentenciadora que las partes contratantes establecieron obligaciones reciprocas con las cuales estuvieron de acuerdo, de modo que, quien aquí decide considera que en el caso de marras, la parte demandada reconviniente mal puede solicitar la restitución del bien inmueble objeto del presente juicio por vencimiento del acuerdo suscrito (…) entendiéndose en cierto modo que si bien es cierto que el contrato de opción de compra venta feneció en fecha 22 de diciembre de 2013, no es menos cierto que ambas partes de manera tácita decidieron continuar con la vigencia del mismo, hecho este que se desprende de que hasta la presente fecha la parte actora siguió y aún sigue en posesión del inmueble, sin que la parte demandada reconvenida (sic) solicitara al momento del vencimiento del mismo la resolución o cumplimiento del contrato, aunado al hecho de que la parte actora reconvenida señaló que desde la fecha del contrato de opción de compra venta ha continuado realizando el pago respectivo a la indemnización por el uso del inmueble objeto del presente juicio, alegato este que en ningún momento fue rechazado por la parte demandada reconviniente, considerando quien aquí decide que no prospera en derecho la reconvención planteada, siendo forzoso para este Tribunal declara SIN LUGAR la reconvención…”

FONDO DEL ASUNTO CONTROVERTIDO:
La prueba, en Derecho, es todo motivo o razón aportado al proceso por los medios y procedimientos aceptados en la ley para llevarle al juez al convencimiento de la certeza sobre los hechos discutidos en un proceso; conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Considera este Despacho oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendofit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.

Para mayor abundamiento se trae a colación la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 16 de diciembre de 2009, dictada en el Expediente Número 2009-000430, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, la cual habla sobre las pruebas:
“…Al efecto, la Sala observa de la lectura del artículo 1.354 del Código Civil, y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, denunciados por el formalizante como infringidos por el vicio de errónea interpretación, respectivamente establecen lo siguiente:
“Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”.
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
(omisis)
La prueba constituye la demostración, por los medios legales, de la veracidad o exactitud de hechos que sirven de fundamento a un derecho que se reclama. Lo que debe probarse son los hechos y no el derecho, deben acreditarse los hechos jurídicos en general y los actos jurídicos en particular.
Por otra parte, como principio general corresponde probar al que ha sostenido una proposición contraria al estado normal u ordinario de las cosas, o al que pretende una situación adquirida.
La carga de la prueba corresponde a quien afirme hechos que configuren su pretensión o a quien lo contradiga alegando nuevos hechos.
En este sentido, la accionante señaló en su libelo de demanda que:
“Además de la indemnización por la responsabilidad objetiva de la aerolínea, la misma debía reparar los daños morales causados por un hecho ilícito, consistente en la negligencia en el mantenimiento de la nave, al no cumplir con la revisión de los equipos y concretamente en el mantenimiento de la bomba de carga del bote de salvavidas”.
Como puede apreciarse, le corresponde entonces a la parte demandante demostrar todo lo que ha afirmado en su libelo de demanda. Así se decide.
Es imperativo destacar, que si el demandante sienta como base de su demanda la afirmación de un hecho, está obligado (interesado) en suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda no resulta fundada y el juez no puede aceptar demandas infundadas.
En lo que respecta a la pretensión del demandante de que el “hecho invocado es un hecho negativo indefinido”, este juzgado disiente de esa apreciación pues lo considera un hecho afirmativo definido que muy bien puede probarse por los medios de pruebas establecidos por nuestro ordenamiento jurídico positivo. Y en cuanto a su estimación de “que los hechos negativos no son carga para el que lo invoca”, también disiente este juzgador de tal afirmación. (Resaltado del Tribunal).
(0misis)
Ahora bien, el problema de la alegación del hecho negativo es diferente. En general tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. El hecho negativo debe probarse por quien lo alega como presupuesto de la norma invocada como fundamento de su pretensión, defensa o excepción. La naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba, como bien lo señala el jurista Rafael Pina, en su obra “La Prueba Civil”. Editorial Porrúa. México. 1995. Página 263 y siguientes. Así se decide...”.
De la precedente transcripción de la sentencia recurrida, esta Sala observa, que el juez de segunda instancia manifestó que, en relación a la distribución de la carga de la prueba, quien afirma un hecho debe probarlo, y con respecto al hecho negativo considera que tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. Sin embargo, en criterio de la recurrida, el alegato negativo debe probarse por quien lo invoca como fundamento de su pretensión, defensa o excepción, y agrega además, que la naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba…” (Resaltado del Tribunal)

De manera pues, que el principio de la carga probatoria contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumb probatio qui dicit nin qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.
Además, el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, dispone que:
“…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”(Fin de la cita textual).

Conforme a la norma citada, el Juez de Instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto de sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, en opinión de quien decide, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 eiusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en los artículos antes citados, razón por la cual se procede al análisis del material probatorio cursante a los autos:

PRUEBAS APORTADA POR LA ACTORA CON EL LIBELO:
1. Cursante a los folios 10 al 12, instrumento original contentivo de poder autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta de Caracas Municipio Libertador, 21 de noviembre de 2018. Nro. 37 Tomo 286. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento al no ser tachado por la parte demandada reconviniente, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrada la cualidad invocada por la representación judicial de la parte actora reconvenida, y así se declara.
2. A los folios 13 al 34, copia certificada emanada del Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital y Estado Miranda, contentiva del acta constitutiva de la Sociedad Mercantil FRANCKYCARLA C.A., de fecha 15 de junio de 1999, bajo el número 95, Tomo 319-A-Qto. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento al no ser tachado por la parte demandada reconviniente, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrada la constitución de la empresa hoy demandada reconviniente, y así se declara.
3. Corre inserto a los folios 35 al 44, original contrato de opción compraventa suscrito entre la ciudadana LEA MANDELBLUM DE DAVIDOVITS y la Sociedad MercantilFRANCKYCARLA C.A, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda,en fecha 22 de diciembre de 2008, quedando anotado bajo el número 2, tomo 34, de los libros autenticaciones llevados por esa Notaría. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento al no ser tachado por la parte demandada reconviniente, sino que por el contrario esta última igualmente lo promovió como prueba, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado: el vínculo jurídico que une a las partes, la existencia del contrato objeto de la presente acción, así como los términos y condiciones en que fue celebrado el mismo y así se declara.
4. Igualmente corre inserto a los folios 45 al 48, instrumento original contentivo de justificativo de testigo, evacuado ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta de Caracas Municipio Libertador, en fecha 11 de diciembre de 2018. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento al no ser tachado por la parte demandada reconviniente, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, sin embargo dicho instrumento por haberse evacuado fuera del juicio y sin el debido control de pruebas de la parte contraria, su contenido debió ser ratificado en el presente juicio a través de prueba testimonial de los testigos allí evacuados, sin lo cual no podría dársele valor probatorio;no obstante a lo anterior, las testimoniales allí palmadas, ratifican los hechos no controvertidos en el presente juicio y que se encuentran asentados en instrumentos públicos de fecha anterior, esto es que la accionante ocupa el inmueble descrito objeto de la presente acción ininterrumpidamente desde el año 1993; que la dueña del mismo le ofreció en venta el inmueble en cuestión desde el año 2008 y que fue autenticado posteriormente un contrato que la accionante denomina de opción de compraventa, por lo que tales testimoniales se adminiculan a los hechos ya señalados y así se declara.
5. Misiva cursante al folio 49, de fecha 29 de octubre de 2008 donde la accionante solicitó a la empresa FRANCKAYCARLA C.A., copia del documento de condominio, siendo recibida en fue recibida el 30 de octubre de 2008. Al respecto observa este Sentenciador que dicha misiva fue fechada a casi dos meses de antelación a la firma del contrato objeto de la presente acción, donde se desprende que para el momento de suscripción del contrato que nos ocupa, no existía documento de condominio alguno de Residencias Tania, por lo que el contenido de dicha misiva es impertinente para la presente causa desechándose la misma y así se declara.
6. Folios 50 al 56 copia certificada del documento contentivo del contrato de compraventa suscrito entre los ciudadanos FLAVIO RUMBOS y VIRGINIA BETANCOURT con la Sociedad Mercantil FRANCKYCARLA, C.A., protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 24 de octubre de 2002, bajo el número 8, tomo 7, protocolo primero. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento al no ser tachado por la parte demandada reconviniente, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrada la cualidad de la accionada reconviniente al suscribir el contrato cuyo cumplimiento se demanda era propietaria del inmueble ya descrito y así se declara.
7. Corre inserta al folio 57, planilla de emisión de cheque de gerencia número 38010738 emitido por Banesco Banco Universal, C.A. en fecha 16 de diciembre de 2008, por la cantidad de ciento cincuenta y ocho mil quinientos ochenta y cinco bolívares (Bs. 158.585,00), dicha planilla entra en la categoría de documentos denominados tarjas, se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, en el cual el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, además de imprimirle un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco. En consecuencia, a la planilla en análisis se le otorga valor probatorio, por cuanto de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, hace fe de su contenido entre las personas que acostumbran a utilizar este tipo de instrumento, y por ende, sirve para demostrar el pago de la cantidad inicial referida en el contrato suscrito por LEA MANDELBLUM DE DAVIDOVITS y Sociedad Mercantil FRANCKYCARLA C.A., y que dicho sea de paso la última de las nombradas no impugnó de forma alguna el instrumento, sino que por el contrario reconoce que le fue pagada la cantidad allí descrita y así se declara.
8. Corre inserta a los folio 58, copia simple de cheque de gerencia número 38010738, emitido por Banesco Banco Universal, C.A. en fecha 16 de diciembre de 2008, por la cantidad de ciento cincuenta y ocho mil quinientos ochenta y cinco bolívares (Bs. 158.585,00), observa este Juzgador que el documento privado fue consignado en copia fotostática; al respecto cabe señalar que dicha copia no fue impugnada en forma alguna por la contraparte, y tratándose de la copia del cheque que conforma la otra parte de la tarja anteriormente apreciada, se adminicula dicha copia a prueba apreciada en el numeral “8”, quedando como indicio del contenido de la otra parte de la señalada tarja y así se declara.
9. Corren insertos a los folios 59 al 86, originales de veinticuatro (24) recibos de pago, dos por cada una de las siguientes fechas 22 de enero, 22 de febrero, 22 de marzo, 22 de abril, 22 de mayo, 22 de junio, 22 de julio, 22 de agosto, 22 de septiembre, 22 de octubre, 22 de noviembre y 22 de diciembre todos del 2009. Al respecto observa esta Alzada que por tratarse de documentos privados donde se señala que se encuentran suscritos por los intervinientes en el presente juicio, por cuanto los mismos no fueron tachados ni desconocidos a la parte a quien sele opone, se tienen por reconocidos y se lesotorga valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el primer aparte del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado el pago de doce (12) cuotas mensuales como parte del precio establecido en el contrato que nos ocupa y así se declara.
10. Corre inserta a los folios 87 al 102, copia certificada del Documento de Condominio del edificio “Residencias Tania” protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 16 de agosto de 2018, bajo el número 36, tomo 27 del protocolo ce transcripción del año 2018. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento al no ser tachado por la parte demandada reconviniente, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que el edificio Residencias Tania está sometido al régimen de la propiedad horizontal desde la referida fecha y así se declara.

PRUEBAS APORTADAS POR LA DEMANDADA RECONVINIENTE CON LA CONTESTACION Y EN EL LAPSO PROBATORIO:
1. A los folios 187 al 190, original de instrumento contentivo de poder autenticado ante la Notaría Pública Séptima Chacao Estado Miranda de fecha 30 de septiembre de 2019, anotado bajo el Nro. 1, Tomo 156. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento al no ser tachado por la parte actora reconvenida, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrada la cualidad invocada por la representación judicial de la parte demandada reconviniente, y así se declara.
2. La parte demandada al momento de promover pruebas promovió el contrato suscrito entre las partes en fecha 22 de diciembre de 2008. Al respecto observa quien suscribe que el mismo fue presentado anexo al libelo de la demanda y ya fue apreciado anteriormente en el texto del presente fallo, por lo cual no se hace necesario hacer nuevo pronunciamiento respecto al mérito del mismo, y saí se declara.

DE LA PRETENSIÓN PRINCIPAL:
En relación a la naturaleza jurídica del contrato suscrito en fecha 22 de diciembre de 2008 por la ciudadana LEA MANDELBLUM DE DAVIDOVITS y la Sociedad Mercantil FRANCKYCARLA, C.A, el Tribunal de la causa afirmó que no es un hecho controvertido que las partes aceptaron haber suscrito un contrato de opción de compraventa, concluyendo que:
“…En el presente caso, la controversia entre las partes se reduce a una cuestión de derecho, es decir, a que se determinara quién había incumplido o no en las obligaciones del contrato; por lo que considera esta sentenciadora que independientemente de la determinación de que el contrato demandado fuese una opción de compra venta o un contrato de compra venta, las partes establecieron en el obligaciones reciprocas con las cuales estuvieron de acuerdo…”

A criterio de esta Alzada, con tal afirmación el Tribunal de la causa yerra, ya que es necesario determinar la naturaleza del contrato a los fines de conocer los efectos jurídicos del mismo, así pues todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil(Vid.Sentencia número 878 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20 de julio de 2015).
En tal sentido esta Alzada a los fines de determinar la naturaleza jurídica del contrato suscrito por las partes en fecha 22 de diciembre de 2008, observa lo siguiente:
Tanto la Doctrina como la Jurisprudencia Patria han considerado que la opción bilateral de compraventa, es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva; generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor se compromete a vender y el comprador, a comprar un bien mediante un precio determinado, pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios; por otra parte tenemos que dentro de las obligaciones del comprador está pagar el precio del inmueble vendido, en el tiempo y lugar fijados en el contrato.
En este orden de ideas, podemos indicar que de acuerdo a lo consagrado en el artículo 1.134 del Código Civil Venezolano, debe entenderse que los contratos son bilaterales cuando surgen obligaciones para ambas partes, a saber, cada una de las partes está obligada frente a la otra en forma recíproca, caracterizándose porque está desdoblado en dos o más obligaciones distribuidas entre ambas partes, cuya nota principal es la perfecta paridad existente entre estos recíprocos deberes.
En línea con lo ut supra, se debe destacar que según el Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, Tomo V, de GUILLERMO CABANELLAS, la relación jurídica es todo vínculo de Derecho entre dos o más personas o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal con trascendencia en el ordenamiento vigente.
Asimismo, el artículo 1.167del Código Civil, establece que si una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir a su elección la ejecución del contrato o la resolución del mismo; conocidas comúnmente, la primera como acción de cumplimiento, en la cual, según el derecho común, el deudor está obligado a ejecutar sus obligaciones y la segunda como acción resolutoria que viene dada por una conducta negligente por parte de cualquiera de los contratantes, capaz de perturbar la eficacia de lo pactado.
Ahora bien, siendo que el contrato objeto de la presente acción fue denominado en el texto del mismo, como “CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA”, alegando la parte actora reconvenida que se le debe aplicar al caso de marras la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de fecha 22 de marzo de 2013, expediente 2012-0274, se hace necesario determinar qué criterio jurisprudencial procede para el caso de marras, toda vez que a través del tiempo, se han establecido diversos criterios respecto al tratamiento de dichos contratos, para lo cual se trae a colación la decisión dictada por Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de julio de 2015, expediente 14-0662, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, el cual señala:
“(…)Al respecto, es menester señalar el contenido del mencionado fallo de la Sala de Casación Civil, que es del tenor siguiente:
“Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
´…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…´.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña. (NEGRILLAS Y SUBRAYADO DEL TRIBUNAL)
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.” (Resaltado de la Sala Constitucional).
Por lo tanto, al retomar los hechos de la demanda que dio origen al fallo hoy objeto de revisión, se aprecia que el criterio de considerar que la opción de compraventa es un contrato consumado por el consenso de las partes, cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, estaba vigente al momento en que se introdujo y admitió la demanda el 4 de mayo de 2007, su reconvención el 2 de noviembre de 2007 y se dictó la sentencia de primera instancia el 30 de junio de 2008. No obstante, al momento de producirse el fallo en alzada el 16 de marzo de 2011, ya se había abandonado dicho criterio con ocasión de las decisiones de la Sala de Casación Civil N° 358/09.07.2009, N° 460/27.10.2010 y N° 198/12.05.2011.

Conforme lo anterior, observa esta alzada que la presente demanda fue presentada el 12 de diciembre de 2018, y admitida el día 17 del mismo mes y año, señalando la accionante reconvenida que debe ser aplicado el criterio de la Sala Casación Civil, contenido en la decisión de fecha 22 de marzo de 2013, expediente 012-0274, en el que se considera que los contratos de opción de compra venta cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, deben ser equiparados a los contratos de compra venta, con vista al abandono del criterio que venían sosteniendo las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña; y recientemente en la sentencia dictada en el expediente 577, emanada de la Sala de Casación Civil, de fecha 6 de octubre de 2016 con ponencia del Magistrado YvanDario Bastardo, quien cónsono con la decisión de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de julio de 2015, expediente 14-0662 (anteriormente reseñada), la trajo a colación y además señala:
“…Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma. (…)
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña…”. (Destacados de la Sala).- (…)
Ahora bien, aunque el criterio antes transcrito, no es aplicable al presente caso, dado que la demanda se presentó en fecha catorce (14) de octubre de dos mil diez (2010), y fue fijado por la Sala Constitucional en fecha veinte (20) de julio de 2015, no es menos cierto que del mismo se desprende, que:
“…todo juez de la República al revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”. (NEGRILLAS DEL TRIBUNAL)

Esto quiere decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el ya señalado criterio de la Sala de Casación Civil, no obstante a ello, es menester “… revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos… a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado…”.Así las cosas, es necesario reseñar nuevamente la decisión dictada por Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de julio de 2015, expediente 14-0662, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, la cual señala de manera vinculante la naturaleza jurídica del contrato de opción de compra venta, así como la de otros contratos cuyo fin ulterior es el de efectuar un negocio jurídico de compra venta:
“(…)OBITER DICTUM
Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:
Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.
1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168). (…)
Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundocontractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.
Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro...(…)
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura (…) En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.
En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante.
Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación: (…)
C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.(…)
2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión. (…)
El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.
3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa. (…)
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar. (…)
4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares)… (…)
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil). (…)
En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado.
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado. (…)
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato. (…) Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventacon el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva. (…)
El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74). (…)
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República…” (SUBRAYADOS DEL TRIBUNAL).

Ahora bien, hechas las consideraciones anteriores y conforme lo señalado en la jurisprudencia anteriormente transcrita, los contratos denominados opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, aun cuando contienen el consentimiento de las partes, por ser negocios jurídicos bilaterales, sola una de ellas queda obligada de manera irrevocable, toda vez que, en el caso del contrato de compra venta se forma con la aceptación de la promesa (de compra o de venta), siendo ello el ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. En tal sentido, cuando el oferido ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. En consecuencia, el consentimiento inicial que se manifiesta respecto a la cosa y el precio, no conlleva con ello el acuerdo de constitución del contrato definitivo, ya que ese “…consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa…”
En tal sentido, las opciones de compra venta o la promesa unilateral nunca pueden ser señaladas como compra venta per sé, hasta tanto la opción no sea ejercida, por lo que una vez efectuado dicho ejercicio se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto (otorgamiento del negocio jurídico perfeccionado) o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue ese correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado.
En el caso de marras, se constata que el contrato que fue denominado por las partes al momento de su suscripción como contrato de opción de compra venta, toda vez que siendo un contrato bilateral, el mismo comporta obligaciones de cumplimiento para ambas partes intervinientes en el mismo.
En consecuencia, a criterio de este Sentenciador en el caso que nos compete, el contrato objeto de la presente acción no puede ser catalogado como un contrato de opción de compra venta y así se declarara.
Así las cosas, corresponde a esta alzada verificar que tipo de contrato es el celebrado por las partes, para lo cual se constata:
1. La referida convención es un negocio jurídico, de carácter bilateral, donde se plasma el acuerdo y voluntad de los intervinientes que reglan la relación jurídica que une a estos.
2. Por otra parte, los intervinientes pactaron obligaciones respecto de la venta de un inmueble, donde el que manifestó su voluntad comprar quedó obligado a pagar el precio en los términos de modo, lugar, y tiempo pactados; por otra lado, la parte que manifestó su voluntad de vender, se comprometió a transferir la propiedad del bien en la oportunidad igualmente pactada y previo la materialización de determinadas condiciones, por lo que nos encontramos a su vez, ante un contrato bilateral en atención a que ambos intervinientes adquirieron mutuamente obligaciones o contraprestaciones, de lo que tenemos:
• Las partes expresamente convinieron en que el objeto del contrato ha sido la venta de la oficina número 1 a la demandante previo convertir el edificio Residencias Tania al régimen de propiedad horizontal, para poder vender;
• La demandada se comprometió a obtener el documento de condominio, para lo cual resultaba necesario realizar adecuaciones físicas en el edificio Residencias Tania, situación conocida por la actora quien se obligó a cooperar en todo cuanto fuera necesario y fuese de su competencia para lograr la protocolización del documento de condominio;
• Las partes fijaron un plazo para la protocolización del documento de condominio de veinticuatro (24) meses, el cual podría prorrogarse veinticuatro (24) meses más y solo en caso el incumplirse por circunstancias no imputables a la demandada se podría prorrogar nuevamente por doce (12) meses;
• Una vez registrado el documento de condominio dentro del plazo, se iniciaba un lapso de sesenta (60) días para otorgar el documento definitivo de venta de la oficina número 1 (hoy oficina profesional);
• En cuanto a la venta se estableció que el inmueble estaba sujeto a modificación en sus límites, por lo que se pactó un precio referencial y que el cincuenta por ciento (50 %) del precio pactado se pagaba para garantizar la seriedad de la negociación, y su perfeccionamiento quedaba supeditado al pago del saldo del precio, es decir, el cincuenta por ciento (50 %) restante;
• Cediendo a favor de la actora el uso y disfrute del inmueble por el tiempo que faltare para el perfeccionamiento de la venta, (dentro del lapsos acordado para ello) a cambio de un pago mensual por concepto de ocupación y de gastos comunes derivados del disfrute anticipado del mismo.

Además, encontramos que el contrato bilateral en cuestión, no tiene prevista la transmisión inmediata de la propiedad, pues requiere de un segundo acto donde se verifique o perfeccione la venta, siendo entonces el acuerdo de marras un instrumento que allana o prepara el camino para facilitar el acto de compraventa definitivo y la respectiva traslación de los derechos de propiedad, con vista a los acuerdos preliminares allí plasmados.
En este orden de ideas, conforme la descripción anterior, es menester hablar de los contratos preliminares, tomándose en consideración que es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir.
En este orden de ideas y extrapolando los argumentos contenidos en la decisión de fecha 20 de julio de 2015, emanada de la Sala Constitucional que señaló respecto de los contratos preliminares, específicamente el de compra venta de inmuebles que “…se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador (…) se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva”.
Dentro de esta modalidad de contratos preliminares tenemos las que contienen las “… llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa…” cuya “…ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar…” de allí devino otras de las importantes diferencias entre este tipo de contrato con los contratos de promesa unilateral u opciones de compraventa, toda vez que este último en los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, la sentencia que suple el título es declarativa, mientras en los primeros la obligación de concluir un contrato futuro, que contiene una obligación de hacer consiste en una sentencia constitutiva, esto es, la manifestar el consentimiento para la formación del contrato definitivo, por lo que su ejecución forzosa es en especie, ya que atribuye al Juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que lo haya omitido la declaración prometida, teniéndose como emitida, siendo por ende una ejecución forzosa en especie, toda vez que el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada.
En conclusión, la diferencia entre la promesa bilateral de compraventa (contrato preliminar), con el contrato de promesa unilateral (opción propiamente dicha), está en que “…el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado”.
De este modo, conforme los conceptos señalados, extraídos de la decisión emanada de la sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal de la República, considera este Superior Jerárquico que en el caso de marras, se cumple con todos los requisitos anteriormente señalados para determinar que el contrato suscrito por las partes ante la Notaría Publica Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 22 de diciembre de 2008, quedando anotado bajo el número 2, tomo 34, de los libros autenticaciones llevados por esa Notaría, es verdaderamente un contrato preliminar bilateral de compraventa y como tal debe ser tratado para la resolución del presente fallo y así se declara.
Ahora bien, conforme lo expuesto y retomando el contexto del contrato preliminar que nos ocupa en contra posición a lo señalado en la recurrida, el cual no apreció la naturaleza jurídica de la convención objeto de la presente acción, observa esta Alzada que las condiciones pactada por las partes, resultaban exigibles durante el plazo previsto por estas para el perfeccionamiento de la venta, esto es dentro de los sesenta (60) días continuos siguientes a la protocolización del documento de condominio del edificio Residencias Tania, el cual debía registrarse en un plazo (contado a partir de la suscripción del contrato en fecha 22 de diciembre de 2008) de veinticuatro (24) meses, prorrogables por (24) meses más, y solo para el caso que no se hubiere otorgado el documento de condominio por una causa que no le fuere imputable a la demandada se prorrogaría por doce (12) meses más venciendo íntegramente los lapsos señalados el 22 de diciembre de 2013; sin embargo, no fue sino hasta el 16 de agosto de 2018 cuando la Sociedad Mercantil FRANCKYCARLA C.A., registró el citado documento de condominio, situación – que a su decir- no le resulta imputable, toda vez que dicha obligación resultaba compleja en su ejecución, al requerir los permisos municipales debido a las modificaciones realizadas por los arrendatarios en el inmueble con el paso de los años, lo que comportó una serie de adecuaciones en el edificio para dar cumplimiento a las normas municipales en materia urbanística y dicho sea de paso, esto incluye las actuaciones que debía efectuar la hoy accionante reconvenida, sin que esta última hiciera objeción alguna a tal alegato.
Tal complejidad, como ya se dijo, era conocida por la actora a tal punto que se estipuló en el contrato que ésta debía permitirles el acceso a la oficina a los funcionarios públicos que así lo requirieran, a los fines del otorgamiento de los permisos correspondientes, además se obligó a realizar las adecuaciones necesarias en la oficina o reembolsar las realizadas por la demandada.
Por lo que se reputa reconocido por la actora que la demora en la protocolización de documento de condominio no le era imputable a la demandada al afirmar que el lapso para otorgar el documento de condominio venció el 22 de diciembre del año 2013, fecha en la cual finalizaba la prorroga excepcional de doce (12) meses, que solo operaría para el caso en que no fuera imputable a la demandada la falta de protocolización y habiendo operado esta última prórroga significa que los hechos no imputables a la hoy demandada se configuraron con conocimiento de la hoy accionante.
En tal sentido y siendo que no es un hecho controvertido que el plazo para el cumplimiento de la obligación de registrar el documento de condominio venció en fecha 22 de diciembre de 2013, resulta igualmente admitido por las partes que el incumplimiento de tal obligación por parte de FRANCKYCARLA, C.A., se debió a circunstancias que no le son imputables.
Ahora bien, respecto al vencimiento contractual ya referido, se constata que el Juzgado de la causa señala que la parte actora continuó cumpliendo con las obligaciones estipuladas en el contrato, específicamente el pago de los gastos de mantenimiento de la oficina (servicios de electricidad, agua, aseo, mantenimiento de áreas como pintura, remodelaciones, colocación de tanques de agua, aires acondicionados y rejas de seguridad y todo lo requerido para el funcionamiento cabal de la misma encontrándose en perfecto estado), lo que fue tácitamente aceptado por la parte demandada, entendiéndose que de alguna manera hubo una extensión del tiempo previsto por las partes para el registro del documento de condominio, ya que al momento del fenecimiento del lapso previsto, ninguna de las partes solicitó la resolución del contrato de opción de compra-venta, todo por lo cual manifiesta la sentenciadora que existe la obligación por parte de la demandada de cumplir con la protocolización del documento traslativo de propiedad del bien inmueble objeto del presente juicio, ya que se encuentra debidamente registrado el documento de condominio.
Por otra parte, Afirma de igual modo la sentenciadora que ninguna de las partes al momento del fenecimiento del referido lapso demandó la resolución del contrato, por lo que entiende que de alguna manera hubo una extensión del tiempo previsto por estas para el registro del documento de condominio.
Por lo antes señalado, se observa que el Juzgado Primero de Municipio extiende los efectos de un contrato preparatorio de una futura venta, fundándose en que las obligaciones de usufructo se continuaron ejecutando (lo cual, según la propia cláusula “DECIMO CUARTA” señala que ocupación del inmueble y pago de gastos de mantenimiento deviene de una secuela del contrato preliminar y no como parte preparativa de la venta como tal), ante lo cual cabe preguntarnos si este tipo de contratos (el preliminar) puede extenderse tácitamente en el tiempo una vez vencido el plazo estipulado, siendo necesario precisar que no existe expresa mención de esta figura jurídica en el Código Civil, es pues un contrato atípico o innominado y se produce en razón del principio de la autonomía contractual, respecto del cual las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga.
En tal sentido, cuando las partes establecen un plazo para el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato preliminar, manifiestan su voluntad de obligarse a celebrar una venta futura siempre que se cumplan las condiciones en el tiempo estipulado, pues lo querido por las partes es establecer las condiciones para una futura venta por un tiempo determinado, afirmar lo contrario atenta contra la finalidad de suscribir un contrato preliminar, además carecería de sentido establecer un plazo si con independencia de este las partes quedaran obligadas indefinidamente. Por otra parte, nada obstaculiza a que las partes pudieran prorrogar el término de duración, bien sea en forma expresa o bien tácitamente entendiéndose esto a través de actuaciones de ambas partes que denoten ese consentimiento tácito e intenciones de prorrogar el contrato, situación está que ciertamente no consta en autos, ni de forma expresa, ni de forma tácita y así se declara.
Ahora bien, en el caso que nos ocupa la parte actora continuó ocupando el inmueble y pagando por los gastos de mantenimiento de la oficina (servicios de electricidad, agua, aseo, mantenimiento de áreas como pintura, remodelaciones, colocación de tanques de agua, aires acondicionados y rejas de seguridad y todo lo requerido para el funcionamiento cabal de la misma encontrándose en perfecto estado), con lo cual no se extienden los efectos del contrato preliminar vencido, pues los referidos pagos son productos del convenio de usufructo, el cual es una secuela (tal como lo expresaron los contratantes) de la negociación preparativa de venta, toda vez que la compradora ya venía poseyendo el inmueble en virtud del vínculo jurídico que originariamente unió a las partes por una convención locativa, a la cual los contratantes pusieron fin de común acuerdo. En consecuencia no habiéndose logrado tempestivamente la obligación de obtener el documento de condominio, la continuación del contrato preliminar o preparativo de venta no tiene razón de ser, salvo que las partes hayan acordado su prórroga por los medios anteriormente señalado, lo cual no sucedió –como quedó sentado en el caso que nos ocupa.
Así las cosas, con respecto a las apreciaciones del A quo respecto a que las partes al momento del fenecimiento del referido lapso no demandaron la resolución del contrato, entiende que de alguna manera hubo una extensión del tiempo previsto por estas para el registro del documento de condominio, resultando imperioso precisar que sí las partes no ejercen su derecho a acceder a los órganos jurisdiccionales para obtener la satisfacción de su pretensión, afrontaran como consecuencia de su inactividad en el tiempo, los efectos de la prescripción y la caducidad, y solo estas, pues las limitaciones al ejercicio del derecho de acción están previstas en la legislación conforme a los principios garantistas que imperan en nuestro ordenamiento jurídico, y así se establece.
Ahora bien, explanados como han quedado los argumentos y analizadas como han sido las probanzas anteriores, pasa este Órgano Jurisdiccional a decidir sobre la procedencia de la demanda propuesta, en tal sentido, cabe precisar que de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil la pretensión por cumplimiento de contrato procede siempre y cuando: a-) exista un contrato bilateral, b-) incumplido por parte del demandado, c-) el cual ha sido cumplido por la parte demandante.
En tal sentido, observa esta Alzada que las partes suscribieron un contrato en fecha 22 de diciembre de 2008, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda quedando anotado bajo el número 2, tomo 34, en el cual se establecieron las condiciones para celebrar la futura venta de una oficina, estipulando prestaciones para ambas partes, con lo cual queda demostrado el cumplimiento del primer requisito.
En relación al requisito de incumplimiento por parte de la demandada ha señalado MÉLICH-ORSINI que el incumplimiento al que hace referencia la citada norma es un incumplimiento culposo, pues si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que no le resulta imputable no procede la pretensión de cumplimiento forzoso (Vid. MÉLICH-ORSINI, José: Doctrina General del Contrato, Serie Estudios número 61, Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Caracas, 2012).
En el caso que nos ocupa es de señalar que la obligación de protocolizar el documento de condominio a cargo de la demandada, debía ejecutarse durante un plazo cuya última prórroga venció el 22 de diciembre de 2013, toda vez que en tal fecha finalizaba la prórroga de doce (12) meses, condicionada a la ocurrencia de circunstancias no imputables a la sociedad mercantil FRANCKYCARLA, C.A. que impidieran la protocolización del documento de condominio en los primeros veinticuatro (24) meses y su prórroga por igual periodo, tal y como lo reconoce la accionante en su libelo de demanda al señalar que el lapso para otorgar el documento de condominio venció en la referida fecha, por lo cual es un hecho admitido que el incumplimiento la obligación de protocolizar el documento de condominio dentro del plazo previsto por las partes no es imputable a la referida empresa, toda vez que la activación de esa última prórroga solo debía efectuarse en el caso de que el instrumento de condominio no pudiera ser obtenido por causas no imputables al vendedor, hoy demandado reconviniente, por lo cual no se verifica el cumplimiento del segundo requisito para la procedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato.
Aunado a ello y aun cuando estuviere comprobado el incumplimiento por parte de la demandada, el cumplimiento de la actora no ha sido verificado, para lo cual es menester verificar lo que señala el contrato preliminar aquí demandado, el cual expresa en la cláusula “DECIMA CUARTA” lo siguiente:
“…Como secuela de la negociación, la vendedora le concede a la COMPRADORA el uso y disfrute del INMUEBLE durante el tiempo que faltepara el perfeccionamiento de la venta, siempre que la COMPRADORA se comporte y cuide el INMUEBLE como buen padre de familia y cumpla con las obligaciones a su cargo según el presente pacto, obligándose a pagar mensualmente la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F. 1.100,00) en concepto de ocupación y pago de gastos comunes derivados del disfrute anticipado del INMUEBLE (…) El incumplimiento en el pago de una cualquiera de las cuotas mensuales antes indicadas, le hará perder a la COMPRADORA, el derecho a poseer usar y disfrutar el INMUEBLE durante el plazo previsto para el perfeccionamiento de la negociación definitiva…” (subrayado del Tribunal)

Conforme la cláusula parcialmente transcrita, las partes acordaron que la compradora tendría la posesión, uso y disfrute del inmueble durante el tiempo que faltare para el perfeccionamiento de la venta, limitando ese tiempo de poseer usar y disfrutar el inmueble durante el plazo previsto para el perfeccionamiento de la negociación definitiva, esto es, el tiempo acordado por las partes para que el vendedor obtuviera el documento de condominio, constituido dicho lapso por 24 meses, más la prórroga por igual periodo, más la prórroga de 12 meses para el caso de presentarse causas no imputables a la vendedora para la obtención del señalado instrumento, contados todos a partir de la firma del contrato de marras iniciando desde el 22 de diciembre de 2008, hasta el 22 de diciembre de 2013 y así se declara.
De lo expuesto se colige que la compradora, hoy demandante reconvenida, dentro de la convención celebrada, se obligó al pago de una cantidad de dinero por el uso del inmueble, cuyo término de duración contractual fue hasta el 22 de diciembre de 2013, tal y como lo reconoce en su demanda, alegando que tanto el pago efectuado en ese lapso, así como el efectuado posteriormente de a esa fecha por haber seguido usufructuando el inmueble, debe ser computada al pago del saldo final del precio, el cual excede al monto restante de dicho saldo.
En tal sentido entiende este sentenciador, que las partes señalaron como tiempo de duración del contrato preliminar una duración de 5 años (constituido por el lapso primigenio y las prórrogas señaladas) para el logro de la protocolización del documento de condominio.
Por otra parte vencido dicho contrato sin lograrse obtener el correspondiente instrumento de condominio del edificio “Residencias Tania”, en el lapso pautado, la parte demandante reconvenida siguió ocupando el inmueble, teniendo uso y disfrute del mismo, continuando con el pago mensual acordado por tal concepto, no existiendo acuerdo alguno en el contrato preliminar que señale que una vez vencido el término de duración de dicha convención los pagos por ocupación del inmueble en cuestión por su uso y disfrute serían imputables al saldo deudor del precio. En este sentido, habiendo dado por terminado en el año 2008 el contrato de arrendamiento que era el vínculo original que unía a las partes, estas decidieron firmar junto con el contrato preliminar un acuerdo que justificaría el uso y disfrute del inmueble mientras durase el lapso contractual para la obtención del documento de condominio y el lapso de suscripción del acto traslativo de propiedad, por lo que vencido ese contrato preliminar, sin obtenerse el preciado instrumento de condominio (una de las obligaciones principales de esa convención), subsistió el uso y disfrute del inmueble siendo lógico como obligación subsecuente al término del lapso contractual seguir pagando la compensación por parte de la entonces compradora al entonces vendedor, hasta que estos decidieran de mutuo acuerdo que hacer respecto de la negociación preliminar o preparativa de venta del inmueble amen de no existir otra convención que modificara el estatus de la figura de usufructo instaurado por las partes.
Por otra parte, hay que hacer notar que no consta de forma alguna, expresa o tácita, que se haya producido un acuerdo respecto a prorrogar el contrato preliminar de compra venta, toda vez que no existena los autos elementos que determinen esa intención, ni mucho menos existe un acuerdo expreso para una eventual prórroga lo cual estaba en poder de las partes, mas no lo hicieron.
Ahora bien, sentado lo anterior, esta Alzada hace la siguiente acotación en relación al pago del precio, que según se estableció sería cancelado de la siguiente manera: Una primera cantidad al momento de suscribir el contrato y doce (12) cuotas mensuales lo que representaba el cincuenta por ciento (50%) de precio y la cantidad restante debía ser pagada al momento de la protocolización de la venta.
En este orden de ideas, se constató que la accionante al momento de demandar señaló en su libelo de demanda que “…ha pagado el monto final de la referida Oficina Nº 1, objeto de esta demanda aproximadamente TREINTA Y CUATRO (34) veces más del precio ofertado…” a través de las cantidades pagadas por concepto de ocupación y pago de gastos comunes derivados del disfrute anticipado del inmueble, aun cuando se trata de obligaciones completamente distintas, compartiendo este juzgador en este sentido el criterio explanado por el A Quo.
De lo expuesto, se constata que la compradora pretende hacer uso de una especie de compensación respecto de los montos acordados como indemnización por usufructuar el inmueble y trasladarlo al saldo deudor del precio. En todo caso la compensación podría producirse si ambas partes tienen obligaciones pecuniarias reciprocas entre sí, donde la eventual deuda de la compradora oponible a su vendedor, quedaría saldada con la deuda de la vendedora oponible a la compradora, mas este supuesto no se configura en el caso que nos ocupa, porque las dos obligaciones existentes, esto es el pago de la indemnización por uso y disfrute adelantado del inmueble y el pago del saldo deudor del precio, corren a cargo de la compradora a favor de la vendedora, por lo que mal podría la hoy accionante tratar de imputar al saldo deudor las cantidades pagadas en el transcurso del tiempo por el uso de inmueble que efectivamente ha mantenido en posesión una vez terminado la relación arrendaticia hasta la actualidad, por lo que tal alegato es improcedente y así se declara.
A mayor abundamiento, en el supuesto caso en que las partes estuvieren contestes en querer continuar con la ejecución del contrato preliminar a pesar de que el instrumento de condominio fue protocolizado fuera de los lapsos establecidos en el contrato en cuestión, salvo acuerdo en contrario, el pago realizado en todo ese tiempo por concepto de compensación por el usufructo del inmueble y el pago del saldo deudor del precio serían dos conceptos distintos con cumplimiento individual uno del otro y así se declara.
En tal sentido, la parte demandante reconvenida no puede a su solo capricho modificar los términos del contrato sin consentimiento de la demandada reconviniente y equiparar el pago de uso y disfrute adelantado del inmueble objeto de la futura venta al saldo deudor de la misma, por lo que no puede considerarse que el pago del saldo deudor haya sido satisfecho por ser improcedente la pretensión ya señalada y así se declara.
Así las cosas, es oportuno citar lo señalado por la Sala Constitucional en la antes citada sentencia según la cual:
… para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuandoel actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido… [Negritas añadidas].

Conforme la jurisprudencia señalada, de la cual hace eco este Juzgador, era necesario que la accionante del cumplimiento de contrato, quien estaba obligada a pagar el saldo deudor del precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, al haber utilizado la vía judicial, debió haber consignado a los autos durante el transcurso del presente juicio y antes de que se produjera la sentencia, la cantidad adeudada como saldo del precio pactado, haciendo así constar en el expediente el cumplimiento de su prestación contractual y así se declara.
A mayor abundamiento, el señalado pago debía contener además el incremento mensual del saldo deudor del precio, todo ello acordado por las partes, al 1% mensual, calculado hasta el vencimiento de los primeros 24 meses convenidos como el tiempo de duración original del contrato de marras, lo cual a todas luces tampoco hizo.
Conforme lo expuesto anteriormente, la parte accionante reconvenida pretendió imputar el pago de la indemnización contractual acordada por uso y disfrute adelantado del inmueble a la obligación de pago del saldo deudor del precio del inmueble en cuestión, petición que fue negada por improcedente, por lo cual, al no consignar a los autos el monto del saldo deudor con su respectivo incremento, se reputa que la compradora, hoy accionante reconvenida, no ha cumplido con su obligación contractual. En consecuencia, mal puede pretender la demandante que el contrato preliminar sea equiparable a una venta cuando no ha cumplido con el pago de la totalidad del precio, en tal virtud y siendo que la demandada no incumplió de manera culposa es forzoso declarar sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato. ASÍ SE DECIDE.
Como corolario de lo que antecede, es de acotar que por tratarse de una pretensión de cumplimiento de contrato, las cantidades entregadas como parte del precio según lo establecido en el contrato preliminar, no son objeto de reclamación en el presente juicio y escapan del conocimiento de esta Alzada, por lo cual la parte interesada deberá intentar un nuevo procedimiento a los fines de obtener su reintegro.

DE LA RECONVENCIÓN:
La parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda reconvino en el cumplimiento de contrato de usufructo, afirmando que las partes al suscribir el contrato preparatorio de la futura venta de la oficina número 1 (hoy oficina profesional), convinieron en dar por terminado el contrato de arrendamiento que les vinculaba, concediéndose a favor de la futura adquirente el uso y disfrute del inmueble durante el tiempo que faltare para el perfeccionamiento de la venta, por lo que -a su decir- lo querido por las partes fue que la ciudadana LEA YANET MANDELBLUM DE DAVIDOVITS continuara usando el inmueble, mientras se materializaba la venta, de tal suerte que el usufructo del inmueble se encontraba limitado en el tiempo, es decir, que el plazo estipulado para el perfeccionamiento de la venta fue el tiempo fijado por las partes como duración del usufructo, razón por la que refiere que el derecho real se ha extinguido y que la accionante se encuentra obligada a restituir el inmueble.
En este sentido la actora al momento de contestar la reconvención se circunscribe a afirmar que ha cumplido con las obligaciones pactadas al respecto, señalando que desde el año 2008, ha sufragado los gastos de mantenimiento del local a saber pago de luz, agua, aseo, mantenimiento general de las áreas (pintura, remodelaciones, colocación de tanques de aguas, aires acondicionados y rejas de seguridad de la oficina), en fin todo lo requerido para el funcionamiento cabal de la misma, y ha pagado durante todo ese tiempo desde el año 2008, la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLÍVARES CON CUARENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 3.224.442,47), por concepto de indemnización por uso.
Así las cosas de la revisión del contrato observa quien suscribe que las partes establecieron lo siguiente:
1. Como secuela del contrato preparativo o preliminar, se concedió el uso y disfrute del inmueble en favor de la accionante por el plazo previsto (un total de 5 años) para el perfeccionamiento de la venta, quien debía pagar mensualmente una compensación por el uso y gastos comunes.
2. Se exigió a la demandante el comportamiento de un buen padre de familia (buen uso y cuidado del inmueble y cumplimiento del pago), pues en caso contrario perdería el derecho a poseer, usar y disfrutar el inmueble a la demandada.

De lo cual se concluye que las partes estipularon un usufructo en favor de la actora, tal es un derecho real de goce, que se ejerce en este caso sobre una oficina perteneciente a la demandada, derecho de propiedad que se transmitiría a la demandante en un tiempo determinado, caso en el cual operaba la consolidación (modo de extinción del usufructo que consiste en que el usufructuario adquiere la propiedad de la cosa).
Sin embargo esa situación ideal no ocurrió, debido a que -como ya quedó sentado- por circunstancias no demostradas que fuesen imputables a la empresa demandada, no se protocolizó el documento de condominio dentro del plazo, por tanto no le resulta exigible la transmisión de la propiedad del inmueble. Ahora bien, el usufructo fue establecido por el tiempo necesario para el perfeccionamiento de la venta y siendo que en razón a lo aquí decidido en cuanto a que la petición de la parte actora relativo a que se le cumpla con la venta, ésta no se verificará, cabe preguntarse ¿qué sucede entonces con el usufructo?.
En este sentido considera este Juzgador necesario indicar que la acción intentada con vista a la cuantía a la que ambas partes se allanaron fue tramitada a través del procedimiento breve, con lo cual la sentencia dictada en esta instancia crea cosa juzgada sobre la acción incoada, por lo que la parte accionante no podría acudir nuevamente a la vía judicial para solicitar el cumplimiento del contrato preliminar ya analizado en el presente juicio. En tal virtud, judicialmente ya no es posible lograr la ejecución del contrato de marras a instancia del comprador y por ende a criterio de quien aquí decide no es posible la materialización de la venta definitiva de la oficina profesional en cuestión, y así se declara.
Al respecto, es de destacar que la doctrina señala que es esencia del usufructo la temporalidad, tal apreciación resulta del análisis del artículo 584 del Código Civil, el cual dispone que el usufructo puede constituirse por tiempo fijo pero no a perpetuidad, y del artículo 619 eiusdem establece como modo de extinguir el usufructo el vencimiento de tiempo fijado para su duración, tal limitación temporal tiene como finalidad evitar el desmembramiento perpetuo del derecho de propiedad, pues “… de no estar limitado en el tiempo no podría casi diferenciarse de la propiedad plena, ya que la nuda propiedad vale por la expectativa de recuperación de la cosa…”. (Vid. LAMBER, Rubén A.: La Extinción del Usufructo. Usufructo: Aplicaciones Civiles y Comerciales. Primera Edición, Buenos Aires, Heliasta, 2011).
Debido a la esencia del derecho real de usufructo y en atención a que las partes convinieron en que la actora usaría y aprovecharía de los frutos del inmueble por el tiempo que faltare para el perfeccionamiento de la venta, el cual debía darse dentro del plazo para la obtención del instrumento de condominio y posteriormente, sesenta (60) días continuos siguientes a la protocolización de dicho documento, y siendo que tal y como se decidió up supra la acción ejercida por la demandante reconvenida para que se le cumpliera con la venta ha sido declarada sin lugar, esta Alzada concluye que el plazo fijado por las partes como duración del usufructo se encuentra fenecido vista la imposibilidad de poderse perfeccionar la venta a instancia del accionante reconvenido y así se establece.
Así las cosas y en este mismo orden de ideas, el plazo para el otorgamiento del documento de condominio del cual se hacía depender el cómputo de los sesenta (60) días para la protocolización del documento definitivo de venta, feneció el 22 de diciembre de 2013, y en razón a la imposibilidad de poder perfeccionarse en consecuencia la venta a instancia del demandante reconvenido en razón a lo aquí decidido, considera quien aquí decide que se ha extinguido el usufructo a tenor de lo dispuesto en el artículo 619 del Código Civil, según el cual:
“… El usufructo se extingue: (…) Por el vencimiento del tiempo fijado para su duración, el cual no podrá exceder, en ningún caso, de treinta años…”.

En relación a la terminación del usufructo por vencimiento del tiempo fijado para su duración refiere KUMMEROW que: “… El cumplimiento del término, pone fin a los derechos del beneficiario y da nacimiento a todas las obligaciones consecuenciales…”, entre estas, la restitución del bien al propietario, quien vuelve a tener el goce pleno del derecho de propiedad sobre la cosa, es decir, se reúnen es un mismo sujeto todos los atributos de la propiedad, la cual afirma el autor es la “consecuencia normalmente conectada a la cesación del derecho real limitado en estudio…” (Vid. KUMMEROW, Gert: Bienes y Derechos Reales. Quinta edición. McGraw-Hill Interamericana de Venezuela, S.A., Caracas, 2002).
En consecuencia, conforme lo anteriormente expuesto se concluye, tal y como se ha afirmado en el texto del presente fallo, que expiro el tiempo de duración del usufructo acordado por las partes, ocurriendo entonces los efectos de dicha conclusión que no es otra que la restitución del bien inmueble usufructuado a su propietario y así se decide.
En este sentido en el caso que nos ocupa, la parte actora continuó ocupando el inmueble y pagando por los gastos de mantenimiento de la oficina, siendo esta una obligación subsecuente a la extinción del usufructo, ya que la accionante está obligada a restituir el inmueble a la demandada y responde por el deterioro de la oficina (proveniente de su dolo o culpa), por lo que debe costear los gastos de mantenimiento.
Así pues con la extinción del usufructo se consuma en la obligación de restitución en torno a la que gira su régimen, por lo que una vez fenecido éste, la otrora usufructuaria pasó a encontrarse en una situación transitoria en la que ya no tiene derecho al disfrute del bien, quedando subordinada en su posesión durante el tiempo que transcurra hasta la restitución, sin embargo como tenedor del inmueble sigue estando obligada a conservar la oficina profesional con diligencia, debiendo sufragar los gastos vinculados con el uso cotidiano de la misma (Vid. DE REINA TARTIÉRE, Gabriel: El Estatuto del Usufructo a partir de la Preservación de la Sustancia del Objeto. Usufructo: Aplicaciones Civiles y Comerciales. Primera Edición, Buenos Aires, Heliasta, 2011)
En el contrato suscrito entre las partes el 22 de diciembre de 2008 se estableció, además de las condiciones para celebrar una futura venta, lo siguiente:
“(…) Décima Cuarta: LEA YANET MANDELBLUM DE DAVITOVITS, ya identificada anteriormente, declara que conforme consta de contrato de arrendamiento de fecha 1º de Noviembre de 1993, suscrito entre ella y la concesionaria causante de la VENDEDORA, quien cedió el inmueble en arrendamiento, es arrendataria del INMUEBLE objeto del presente contrato y en consecuencia la vendedora, dio cumplimiento a la preferencia ofertiva a que se refiere el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y dada la aceptación de la referida oferta y suscripción de este documento, las partes de común acuerdo dan por terminado el contrato de arrendamiento con efectos a partir de la fecha de suscripción de este convenio, quedando el mismo sin efecto. Como secuela de la negociación, la VENDEDORA le concede a la COMPRADORA el uso y disfrute del INMUEBLE durante el tiempo que falte para el perfeccionamiento de la venta, siempre que la COMPRADORA se comporte y cuide el INMUEBLE como un buen padre de familia y cumplan con las obligaciones a su cargo según el presente pacto, obligándose a pagar mensualmente la cantidad de MIL CIEN BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F. 1.100,00) en concepto de ocupación y pago de gastos comunes derivados del disfrute anticipado del INMUEBLE. Adicionalmente, la VENDEDORA informará oportunamente a la COMPRADORA, el monto mensual a cancelar por concepto de consumo de agua, de acuerdo al gasto común de agua generado por el Edificio. El incumplimiento en el pago de una cualquiera de las cuotas mensuales antes indicadas, le hará perder a la COMPRADORA, el derecho a poseer, usar y disfrutar el INMUEBLE durante el plazo previsto para el perfeccionamiento de la negociación y dará derecho a la VENDEDORA a ejecutar el presente pacto, considerándolo de plazo vencido. Las partes acuerdan que si con motivo del incumplimiento de la COMPRADORA, tanto en el pago de las cuotas mensuales por indemnización por el uso del INMUEBLE, como de la obligaciones asumidas en este contrato y/o en el perfeccionamiento de la negociación definitiva y de tener que acudir la VENDEDORA a los órganos de Administración de Justicia para dirimir la controversia derivada de este pacto, el procedimiento a seguir será el de juicio breve y la VENDEDORA podrá solicitar que se decrete una medida preventiva de secuestro, conforme a lo dispuesto en el artículo 599, ordinal 5 del Código de Procedimiento Civil… •

Así de la citada cláusula se desprende que las partes convinieron en:
1.- Dar por terminado el contrato de arrendamiento.
2.- Como ya la compradora tenía la posesión del inmueble, con vista a la negociación preparativa de la venta y secuela de ello, se convino en ceder el uso y disfrute del inmueble a LEA MANDELBLUM siempre que:
• Se comportara y cuidara el inmueble como un buen padre de familia (Usufructo),
• Cumpliera con el pago mensual por concepto de ocupación y gastos comunes y por el consumo de agua.
3.- Que el incumplimiento en el pago de las cuotas mensuales le haría perder a LEA MANDELBLUM el derecho a poseer, usar y disfrutar del inmueble en el plazo previsto para lograr la venta definitiva.
4.- Que dicho incumplimiento daba derecho a FRANCKYCARLA C.A., a ejecutar el contrato considerándolo de plazo vencido, y que de tener que acudir a la vía jurisdiccional por tal incumplimiento, o por cualquier otro derivado del contrato, el procedimiento a seguir sería el procedimiento breve.
De lo cual se observa que al cederse el uso y goce del inmueble a cambio de una compensación económica (usufructo), las partes no establecieron obligaciones principales del contrato, puesto que se trata de obligaciones completamente diferentes al denominado por las partes contrato de opción de compra venta (contrato preparatorio de una futura venta), además que al diferenciar en la referida cláusula al incumplimiento en el pago de las cuotas mensuales por la ocupación del inmueble y el incumplimiento de las demás obligaciones asumidas en el contrato suscrito, las partes marcan la distinción existente entre las prestaciones derivadas de contrato preparatorio y las correspondientes al usufructo que constituyeron a modo de poder regular la permanencia de LEA MANDELBLUM en el inmueble mientras se cumplía la condición que haría surgir la obligación de vender.
Resulta claro que en el asunto de marras hay una unión de contratos, respecto a la cual AGUILAR GORRONDONA al identificar los distintos casos de uniones de contratos, se refiere a los “contratos con dependencia bilateral o unilateral cuando dos o más contratos completos y de distinto tipo han sido queridos como un todo en recíproca dependencia o, por lo menos, de manera que uno influya sobre el otro aunque no a la inversa”. (Vid. AGUILAR GORRONDONA, José Luis. Contratos y Garantías: Derecho Civil IV. Universidad Católica Andrés Bello, 22º edición, Caracas, 2015). En el presente caso nos encontramos ante una unión de contratos con dependencia unilateral -esto es dos contratos reunidos por un vínculo- en la que existe una dependencia del contrato de usufructo respecto al contrato preparatorio de venta, puesto que se concede el uso y disfrute del inmueble por el tiempo que faltare para el perfeccionamiento de la negociación (la venta), en cuyo caso cada contrato se regula por las normas propias de su tipo.
De igual manera opina ENNECCERUS al señalar que:
“… Hay unión de contratos con dependencia unilateral o bilateral cuando los contratantes celebran varios contratos queridos como un todo, ya sea porque uno dependa del otro, o porque tengan dependencia recíproca, tal dependencia se sustrae de las estipulaciones consagradas por las partes o de las relaciones económicas existentes entre las diferentes prestaciones… (Vid. ENNECCERUS, Ludwig. Derecho de Obligaciones, Barcelona, Bosch, 1950).”

De la citada doctrina y conforme a la cláusula Decima Cuarta del contrato se concluye que las partes establecieron una unión de contratos con dependencia unilateral, ya que el usufructo depende del perfeccionamiento de la venta (pues se cede el uso del inmueble mientras se perfeccione la venta), pero no a la inversa. En virtud de ello FRANCKYCARLA C.A., reconvino el cumplimiento del contrato de usufructo, pues se trata de contratos distintos cuyo cumplimiento se rigen por las estipulaciones de las partes y las normas que le son propias a cada figura contractual, en este caso el usufructo por depender del contrato preparatorio de venta, al no cumplirse la condición (registro del documento de condominio) no había obligación de vender y al no ser posible el perfeccionamiento de la venta por las razones expuestas en este fallo,queda extinguido el usufructo y debe restituirse el inmueble a FRANCKYCARLA C.A. y así se declara.
En consecuencia por tales razonamientos anteriormente señalados resulta forzoso declarar con lugar la reconvención propuesta por el cumplimiento de contrato de usufructo, Y ASÌ SE DECIDE.
Conforme lo expuesto se ordena a la parte actora hacer entrega a la parte demandada, del inmueble constituido por la oficina profesional la cual tiene un área de Sesenta y Nueve Metros Cuadrados con Setenta y Cinco Centímetros (69,75 m2), ubicada en la Planta Sótano del Edificio Residencias Tania, totalmente desocupada de personas y bienes en perfecto estado de mantenimiento y solvente con los servicios público y así se declara.
En razón de lo expuesto, y dado que la juez de la recurrida interpretó el contrato sin atender a de la verdadera intención de las partes al momento de contratar, ni verificar la naturaleza jurídica del contrato de marras, este Juzgado Superior en aras de una sana y recta administración de justicia estima que lo procedente en el sub examine es Revocar la Sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 22 de enero de 2020, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta y sin lugar la reconvención. ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia a tenor de las consideraciones anteriores es forzoso para esta Instancia Superior declarar CON LUGAR el recurso de apelación ejercido contra la decisión dictada en 22 de enero de 2020, emanada del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declarándose SIN LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fue incoada por la ciudadana LEA MANDELBLUM DE DAVIDOVITS contra la Sociedad Mercantil FRANCKYCARLA C.A. y CON LUGAR la reconvención que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE USUFRUCTO, fue incoado por la parte demandada anteriormente señalada. Se revoca el fallo apelado.
Por último, debe acotarse que la presente demanda entro en fase de sentencia en fecha 12 de marzo de 2020, exclusive, y habiendo sido decretada la suspensión de actividades desde el día 13 de marzo de 2020, con motivo de la pandemia producido por el COVID 19 y habiéndose decretado el inicio de actividades a tenor de lo señalado en la Resolución 2020-0008 de fecha 1º de octubre de 2020, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a partir del 5 de octubre de 2020, dicha fecha inclusive que debe ser tomada como inicio del lapsos procesal para dictar el sentencia en la presente causa, con vista a la prolongada suspensión de actividades por motivo de la señalada pandemia, a los fines del resguardo de la seguridad jurídica de las partes, se ordena la notificación del presente fallo, y así se declara.

-III-

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le otorga la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 22 de enero de 2020 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta y sin lugar la reconvención en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, fue incoado por la ciudadana LEA MANDELBLUM DE DAVIDOVITS, titular de la cédula de la identidad número V-4.086.214, contra la sociedad mercantil FRANCKYCARLA C.A., domiciliada en Caracas e inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 15 de junio de 1999, bajo el número 95, Tomo 319-A-Qto.
SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 22 de enero de 2020.
TERCERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana LEA MANDELBLUM DE DAVIDOVITS, contra la sociedad mercantil FRANCKYCARLA C.A., ambas plenamente identificadas en el presente fallo.
CUARTO: CON LUGAR la reconvención de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE USUFRUCTO incoada por la sociedad mercantil FRANCKYCARLA C.A., contra la ciudadana LEA MANDELBLUM DE DAVIDOVITS, plenamente identificadas en el presente fallo.
QUINTO: SE ORDENA a la parte actora hacer entrega a la parte demandada, del inmueble constituido por la oficina profesional la cual tiene un área de Sesenta y Nueve Metros Cuadrados con Setenta y Cinco Centímetros (69,75 m2), ubicada en la Planta Sótano del Edificio Residencias Tania, totalmente desocupada de personas y bienes en perfecto estado de mantenimiento y solvente con los servicios públicos.
SEXTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte actora al pago de costas procesales por haber resultado totalmente vencida en el presente procedimiento.
SEPTIMO: Se ordena la notificación de las partes.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a trece (13) días del mes de octubre de dos mil veinte (2020). Año 210º y 161º.
EL JUEZ.

Dr. LUIS TOMÁS LEÓN SANDOVAL

EL SECRETARIO

Abg. MUNIR JOSE SOUKI URBANO

En la misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00), se publicó y registró la anterior sentencia, en el expediente número AP71-R-2020-000115.

EL SECRETARIO

Abg. MUNIR JOSE SOUKI URBANO