TSJ Regiones - Decisión

Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar, presentado en fecha 12 de Junio de 2015, ante el JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA (En Función de Distribuidor), por la ciudadana MAYRA YARELY HERNANDEZ TORREALBA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.240.596, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, contra la ciudadana CLAUDIA JOHANNA JAIMES QUIROS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.494.635, correspondiéndole luego del sorteo de distribución de causa, el conocimiento y sustanciación a el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dándole entrada para su trámite bajo el N° 534-15. (Folios 01 al 08).
Posteriormente en fecha 22 de Junio de 2015, mediante diligencia suscrita por la ciudadana MAYRA HERNANDEZ TORREALBA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.240.596, debidamente asistida por la abogada MARIENNY QUINTANA,inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 164.594, dejo constancia de haber consignado los recaudos correspondientes para la admisión de la demanda. (Folios 10 al 28).
Anexando a su escrito libelar:
Marcado con la letra “A”, Copias Certificadas del Documento de Opción Compra Venta suscrito por las ciudadanas CLAUDIA JOHANNA JAIMES QUIROS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.494.635, y MAYRA YARELY HERNANDEZ TORREALBA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.240.596, sobre un inmueble constituido por apartamento, ubicado en el Conjunto Residencial El Lago II, Sector D, Edificio No.7, distinguido con la letra y numero D-7-4-1 de la Planta Cuarto Piso(04), del Sector 13 de Enero, Mata Redonda, Jurisdicción del Municipio Girardot, estado Aragua, autenticado por la Notaría Pública Quinta de Maracay, estado Aragua, en fecha 22 de Abril de 2014, bajo el N° 79, Tomo 150. (folios 11 al 13).

Marcado con la letra “B”, Copias Certificadas del Documento de COMPRA VENTA DEL INMUEBLE DE MARRAS suscrito por las ciudadanas ISABEL VIEIRA DE SOUSA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.457.745 y CLAUDIA JOHANNA JAIMES QUIROS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.494.635, sobre un inmueble constituido por un apartamento, ubicado en el Conjunto Residencial El Lago II, Sector D, Edificio No.7, distinguido con la letra y numero D-7-4-1 de la Planta Cuarto Piso(04), del Sector 13 de Enero, Mata Redonda, Jurisdicción del Municipio Girardot, estado Aragua, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Girardot de Maracay, estado Aragua, en fecha 23 de julio de 2007, inserto bajo el No.28, folios 266 al 277, protocolo 1°, tomo 6, del tercer Trimestre. (Folios 14 al 24).

Marcado con la letra “C”, Documento Original de Certificación de Gravamen, expedido por la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Girardot de Maracay, estado Aragua en fecha 05/06/2015. (Folio 25 al 27).

Marcado con la letra “D”, Ejemplar de Publicación de prensa realizada en el Diario “EL SIGLO”, en fecha 06 de Junio de 2015, clasificados, en donde se evidencia publicidad de venta del apartamento objeto de la pretensión. (Folios 28).

Sucesivamente en fecha 29 de Junio de 2015, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Admitió la presente causa y libro boleta de citación a la parte demandada. (Folios 29 y 30).

En fecha 30 de Junio de 2015, mediante diligencia suscrita por la ciudadana MAYRA YARELY HERNANDEZ TORREALBA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.240.596, consigna poder Apud-Acta conferido a los abogados JORGE ESTEVIS y MARIENNY QUINTANA NOGUERA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 156.432 y 164.594 respectivamente.(Folio 32).
Cursa al folio 33 auto dictado por el tribunal en fecha 03.07.2015 mediante el cual se acuerda la citación de la parte demandada a lo establecido en el articulo 345 de la ley adjetiva civil a petición de la parte actora; la cual fue consignada a los autos en fecha 04.11.2015. Folios 36 al 51.
De seguida en fecha 06.11.2015, a solicitud de parte, fueron librados carteles de citación a la parte accionada, librándose exhorto de comisión al juzgado distribuidor de municipio ordinario y ejecutor de medidas del area metropolitana de caracas, con oficio nro. 927-2015. El cual es consignado a los autos en fecha 11.01.206. Folios 52 al 65
Cumplidas las formalidades de ley, en fecha 15.02.2016 es designada defensor ad litem a la parte accionada, librándose lo conducente. Folio 70 al 72.
Mediante diligencia suscrita en fecha 08.03.2016, el alguacil dejo constancia de haber practicado la citación del accionado. Folios 79 y 80.
En fecha 16 de Marzo de 2016, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dejo constancia de reponer la causa al estado de designación de defensor Ad-litem.(Folios 82 y 83).
Seguidamente en fecha 31 de Marzo de 2016, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a petición de la parte actora, dejo constancia de librar boleta de notificación a la abogada JUDITH OCANTO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 192.445, a los fines de informarle su designación como defensora judicial de la parte demandada en el presente litigio. (Folios 86 al 88).
Posteriormente en fecha 09 de Mayo de 2016, la abogada JUDITH OCANTO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 192.445, dejo constancia de aceptar su designación como defensora judicial de la parte demandada en el presente litigio; librándose orden de comparecencia. (Folio 91 al 94).
En fecha 22 de Junio de 2016, la abogada JUDITH OCANTO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°192.445, dejo constancia de haber consignado escrito de contestación, constante de 02 folios útiles y 04 anexos. (Folio 97 al 102).
Posteriormente en fecha 04 de Julio de 2016, la parte actora consigno escrito de promoción de pruebas y fueron admitidas en la misma fecha, fijando oportunidad para la evacuación testifical. (Folio 109 y 110).
Seguidamente, en fecha 08.07.2016, tuvo lugar acto de evacuación de las testimoniales promovidas. Folios 112 al 115.
Sucesivamente en fecha 11 de Julio de 2016, la defensora judicial de la parte demandada consigno escrito de promoción de pruebas y fueron admitidas en la misma fecha. (Folios 116 y 117 ).
En fecha 19 de Julio de 2016, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dejó constancia de haber dictado una sentencia declarando con lugar la impugnación de la cuantía hecha por la defensora judicial de la parte demandada y declina la competencia a los Tribunales de Primera Instancia Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. (Folios 118 al 121).
Seguidamente en fecha 25 de Julio de 2016, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a petición de la parte actora, dejo constancia de remitir en copia certificada la solicitud de regulación de competencia al Tribunal Superior Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a los fines de que decida la regulación de la competencia requerida. (Folio 123 ).
Posteriormente en fecha 17 de Octubre de 2016, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a petición de la parte actora, le dio entrada y curso de ley a la presente causa recibida por distribución. (Folios 127).
En fecha 01 de Diciembre de 2016, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dicto sentencia declarando COMPETENTE para conocer de la presente causa al Tribunal de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la CircunscripciónJudicial del Estado Aragua , ordena la remisión del expediente al Tribunal distribuidor de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Estado Aragua y ordena la remisión de copia certificada de la presente decisión al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. (Folio 166 al 175).
En consecuencia, luego del sorteo respectivo en fecha 17 de Febrero de 2017, son recibidas las presentes actuaciones; dándole entrada y curso de ley a la presente causa recibida por distribución en esa misma fecha. (Folio 180 y 181).
En fecha 02 de Marzo de 2017, este Tribunal dejo constancia del Abocamiento de la Jueza Provisoria ABG. ROSSANI AMELIA MANAMÁ INFANTE, a la presente causa y de haber librado boleta de notificación a la parte demandada, junto con su comisión y respectivo oficio, quedando reanudada la causa en la fase procesal en la que se encontraba en fecha 19.05.2017. (Folio 183 al 202).
En fecha 30 de Mayo de 2017, este Tribunal dejo constancia de haber dictado una sentencia interlocutoria asumiendo la competencia de la presente causa. (Folio 203 al 205).
De seguida por auto de fecha 13 de julio de 2017, fue librada orden de comparecencia a la parte accionada, librándose despacho de comisión al juzgado ejecutor de medidas de los municipios guaicaipuro carrizal y los salias, con sede en los teques estado miranda. Folios 210 y 216.
En fecha 11 de Octubre de 2017, este Tribunal dejo constancia del Abocamiento de la Jueza Suplente ABG. YZAIDA MARIN ROCHE, a la presente causa y de haber librado boleta de notificación a la parte demandada. (Folios 218 al 222).
En fecha 08 de mayo de 2.018, la parte actora otorgo poder apud acta a los Abogados LUIS SUAREZ y HENRY VELASQUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 132.295 y N° 120.975, respectivamente. Folio 226.
En fecha 23 de Mayo de 2018, este Tribunal dejo constancia del Abocamiento de la Jueza Provisoria ABG. YZAIDA MARIN ROCHE, a la presente causa y de haber librado boleta de notificación a la defensora judicial de la parte demandada; dándose por notificada en fecha 06.06.2018 a través de la de3fensora adlitem; quedando reanudada la causa en fecha 02.07.2018, librándose oficio al Tribunal Cuarto de municipio Ordinario y ejecutor de medidas de los municipios Girardot y mario Briceño iragorry del estado Aragua requiriendo computo de días de despacho transcurridos desde el 20.06.2016, inclusive, al 19.07.2016, exclusive. (Folio 228 al 237).
En fecha 16 de Julio de 2018, este Tribunal dejo constancia de haber cerrado la pieza por encontrarse muy voluminosa y aperturar una segunda pieza. (Folio 238).
Segunda Pieza:
Cursa a los folios 05 y 06 computo de días de despacho requerido al Tribunal Cuarto de municipio Ordinario y ejecutor de medidas de los municipios Girardot y mario Briceño iragorry del estado Aragua desde el 20.06.2016, inclusive, al 19.07.2016, exclusive.
Por consiguiente, en fecha 19 de Noviembre de 2018, se dictó sentencia interlocutoria, mediante la cual esta instancia decretó la inadmisibilidad sobrevenida de la presente causa, ordenándose librar boleta de notificación a las partes. (Folios 10 al 20).
Posteriormente en fecha 31 de Enero de 2019, mediante diligencia suscrita por el abogado LUIS SUAREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 132.295, apoderado judicial de la parte actora, en la cual apela de la decisión proferida por este tribunal en fecha 19/11/2018. (Folio 22).
Sucesivamente en fecha 14 de Marzo de 2019, mediante auto de este tribunal oye en ambos efectos la apelación interpuesta. En consecuencia ordena remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de estaCircunscripciónJudicial. (Folios 28 al 30).
Por consiguiente, en fecha 15 de Enero de 2020, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la circunscripción Judicial del Estado Aragua, dictó sentencia declarando CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado LUIS SUAREZ, inpreabogado N°132.295 ,en su carácter de apoderado judicial de la parte actora MAYRA YARELY HERNANDEZ TORREALBA, titular de la cedula de identidad N° V-14.240.596, en tal sentido, se revoca la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 19 de Noviembre de 2018; ordenándose librar boleta de notificación a las partes intervinientes en la presente causa. (Folios 41 al 51).
Posteriormente en fecha13 de Febrero de 2020, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la circunscripción Judicial del Estado Aragua, ordena remitir el presente expediente a este juzgado, ordenándose librar oficio signado con el Nro.0430-02. (Folios 54 al 56)
Por auto de fecha 27 de Febrero de 2020, este Tribunal recibe y le da entrada nuevamente al presente expediente proveniente del Juzgado SuperiorPrimero en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la circunscripción Judicial del Estado Aragua; así mismo, la presente causa se encuentra en fase para dictar sentencia. (Folio 57).
Cuaderno De Medidas
En fecha 03 de Julio de 2015, este tribunal por medio de auto, ordeno la apertura de un cuaderno de medidas a fin de llevar a cabo toda la tramitación y sustanciación de medidas. (Folio 01)
Seguidamente en fecha 16 de Julio de 2015, se dictó, publico y registro sentencia interlocutoria, mediante la cual esta instancia decretó medida de prohibición de enajenar y gravar, sobre el inmueble objeto de la controversia planteada, que consiste en un apartamento, ordenándose librar oficio al registro inmobiliario del primer circuito del municipio Girardot del estado Aragua, signado con el Nro. 560-2015; el cual es recibido en fecha 17.07.2015 por ante la Oficina de Registro inmobiliario correspondiente, según consignación del alguacil de este juzgado. (Folios 02 a 07).
Esta Instancia a los fines de pronunciarse conforme a los hechos narrados, pasa a realizar las siguientes consideraciones relacionadas a la controversia planteada por esta Instancia Jurisdiccional.-
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN SU ESCRITO LIBELAR:

…(Omisiss) En fecha veintidós (22) de abril de dos mil catorce(2014), suscribí en carácter de compradora por ante la Notaria Publica Quinta de esta ciudad de Maracay, estado Aragua, contrato de compra venta con la ciudadana CLAUDIA JOHANNA JAIMES QUIROS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No. V-13.494.635, en su carácter de vendedora, quedando inserta tal negociación bajo el No. 79, Tomo 150 de los libros de autenticaciones llevados por esa oficina, el cual anexo en original marcado “A”.
El objeto de dicha transacción fue un inmueble constituido por un apartamento residencial, ubicado en el Conjunto Residencial El Lago II, Sector D, Edificio No.7, distinguido con la letra y numero D-7-4-1 de la Planta Cuarto Piso(04), del Sector 13 de Enero, Mata Redonda, Jurisdicción del Municipio Girardot, estado Aragua, y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con vacío del edificio y sistema de circulación vertical; SUR: Fachada sur del edificio; ESTE: Fachada Este del Edificio; y OESTE: Con el Apartamento D-7-4-2. Al apartamento descrito le corresponde un porcentaje de 0,3472% sobre las cargas comunes del Conjunto Residencial El Lago II, y otro porcentaje condominal de 3,125% sobre las cargas del Edificio N° 7.
El mencionado apartamento le pertenece a la ciudadana CLAUDIA JOHANNA JAIMES QUIROS, ya identificado, tal como consta en el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Girardot de Maracay, estado Aragua, en fecha 23 de julio de 2007, inserto bajo el No.28, Asiento Registral folios 266 al 277, protocolo 1°, tomo 6, del tercer Trimestre, el cual anexo marcado “B”.
Ahora bien, honorable Juez, el contrato suscrito por nosotros a pesar de ser catalogo en algunas de sus partes como “PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA” resulta ser realmente una “Compra Venta”, ya que en él se encuentran presentes los requisitos de consentimiento, objeto y precio, lo cual será suficientemente explicado más adelante en la presente demanda. En ese sentido, en dicho contrato pactamos lo siguiente:
Visto lo anterior, este digno Tribunal podrá observar claramente las obligaciones que voluntariamente asumimos las partes al momento de suscribir el contrato. En ese sentido, se aprecia que mi obligación como compradora se limita a pagar el PRECIO acordado que alcanza la suma de OCHOSCIENTOS MILBOLIVARES (Bs. 800.000,00), del cual pagué la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) como inicial y por ello procedimos a firmar y autenticar dicho contrato de venta, tal cual como se desprende en la cláusula TERCERA y, el resto es decir, QUINIENTOS MIL BOLIVARES( Bs. 500.000,00) que teniendo la voluntad de pagar no lo he podido hacer debido a que la vendedora NO HA CUMPLIDO CON SU OBLIGACION ASUMIDA de liberar la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble para que así podamos suscribir el contrato definitivo, momento en cual me corresponde realizarle dicho pago.
Ciudadano(a)Juez, del contrato anexo marcado “A” el cual fue supra transcrito usted podrá evidenciar que la ciudadana CLAUDIA JOHANNA JAIMES QUIROS, suficientemente identificada, en la cláusula SEGUNDA se comprometió (antes de cualquier otra obligación de ambas partes)a liberar el gravamen que pesa sobre el inmueble objeto de la negociación ( constituido por una hipoteca) y a pagar todos los servicios públicos e impuestos municipales para que se pudiera llevar a cabo la venta definitiva. Igualmente, en la cláusula CUARTA se dispuso claramente que la vendedora debía gestionar toda la documentación necesaria para efectuar la venta. No obstante, a pesar de estar claramente establecidas tales obligaciones, la ciudadana aquí demandada no la ha cumplido con ninguna de ellas.
Así las cosas, resulta evidente que la ciudadana CLAUDIA JOHANNA JAIMES QUIROS, ha incumplido flagrantemente el contrato por nosotras suscrito, lo cual me ha generado grandes inconvenientes y problemas, toda vez que, no tengo un lugar propio para vivir y actualmente por culpa de la aquí demandada me encuentro viviendo arrimada y pasando penurias por el simple hecho de que ella no ha querido cumplir con lo voluntariamente pactado.
Ciudadano(a)Juez, yo con mucho sacrificio me esforcé por conseguir el monto correspondiente a la inicial que pagué e hice todos los trámites necesarios para la obtención de un crédito hipotecario para poder cumplir con el pago acordado, para lo cual tuve que hacer muchísimas diligencias en entidades financieras ubicadas en Maracay y trasladarme en taxi en diversas ocasiones a la ciudad de Caracas a la sede principal del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), dondela gerente de esa entidad me informo que yo, no era la persona idónea para realizar ese tipo de trámite, que la responsable de liberar la Hipoteca por ese banco(BANAVIH) es la ciudadana CLAUDIA JOHANNA JAIMES QUIROS, quien había adquirido dicha responsabilidad ante esa entidad bancaria y, sin embargo, la señora ut supra nunca mostró interés alguno de liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble y de gestionar las solvencias necesarias para la efectiva tramitación del financiamiento, tal y como se evidencia de certificación de gravámenes emitida por el Re
gistro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua en fecha 03 de junio 2015, la cual anexo marcada “C”.
En consecuencia, ciudadano Juez, en vista que yo cumplí con mi deber principal (pago de inicial) y estoy plenamente dispuesta a cumplir con el pago del dinero restante que fue acordado, la vendedora, aquí demandada, está obligada a cumplir lo que le corresponde, a saber: i)Liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de esta demanda y pagar todos los servicios públicos e impuestos correspondientes; y, ii)Suscribir junto conmigo el contrato definitivo de compra venta, momento en el cual yo le haré el pago del dinero restante claramente establecido en la cláusula TERCERA del contrato de marras.
Ahora bien, visto que ya ha pasado suficiente tiempo sin que la señora CLAUDIA JOHANNA JAIMES QUIROS haya cumplido con lo que ella voluntariamente se comprometió a realizar de acuerdo al contrato compra venta aquí identificado, es por lo que, me veo en la necesidad de demandarla por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a fin de que convenga en cumplir con sus obligaciones o, que en su defecto, este Tribunal lo condene a hacerlo…
…Es el caso ciudadano(a) Juez, que pese a las múltiples gestiones tendientes a obtener respuesta acerca de la obligación contraída por parte de la ciudadana CLAUDIA JOHANNA JAIMES QUIROS,no he logrado el cumplimiento del contrato de marras; en virtud de ello, demando a la ciudadana anteriormente identificada a los fines de que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal al cumplimiento del contrato de compra venta suscrito por nosotras en fecha 22 de abril de 2014 y, en consecuencia, proceda la demanda a:
PRIMERO:Pagar y consecuentemente liberar la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto de la presente demanda, así como todos los impuestos, servicios públicos y privados necesarios para que se pueda llevar a cabo la compra venta definitiva. En este sentido, le pido a este honorable Tribunal que establezca un tiempo perentorio dentro del cual la ciudadana demandada cumpla con esta obligación y en el supuesto de que está no lo haga dentro de dicho lapso, le pido que autorice a mi a solicitar los resúmenes de deuda pertinentes a fin de pagar la hipoteca y obtener la liberación, así como todo demás que se deba pagar, con la salvedad de que las cantidades que pague a tales efectos sean deducidas de los QUINIENTOS MIL BOLIVARES(Bs. 500,000,00) que me restan por pagar del precio final acordado.
SEGUNDO: Una vez liberada la hipoteca y solvente como se encuentre el inmueble en el pago de todos los impuestos y servicios privados y públicos correspondientes, solicito a este Tribunal que también disponga un plazo perentorio para que la demandada, a fin de terminar de trasladarme la propiedad, suscriba junto conmigo el documento definitivo de compra venta del inmueble constituido por un apartamento residencial, ubicado en el Conjunto Residencial El Lago II, Sector D, Edificio No.7, distinguido con la letra y número D-7-4-1, PISO 04, del Sector 13 de Enero, Mata Redonda, Jurisdicción del Municipio Girardot, estado Aragua, cuyos datos y linderos se encuentran supra mencionados. Al momento de la firma de dicho documento yo me comprometo a consignar cheque de gerencia por la cantidad restante que me corresponde por pagar del precio final acordado, tal y como se acordó en el contrato que fundamenta esta demanda.
TERCERO: En el supuesto que la ciudadana demandada no cumpla voluntariamente con el otorgamiento del documento de compra venta definitivo, pido a este Tribunal que en conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil ordene la protocolización de la sentencia como documento de propiedad del inmueble tantas veces mencionado, previo pago de la cantidad de dinero que me corresponde, la cual me comprometo a consignar…
Finalmente solicito que la presente demanda sea admitida, sustanciada y tramitada conforme a derecho y en la definitiva declarada con lugar con todos sus pronunciamientos de ley.
Es justicia que espero en la ciudad de Maracay, en la fecha de su presentación.(Omisis)…”-
(Folio 01 y 07).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA A TRAVÉS DE SU DEFENSOR JUDICIAL EN SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

“…Yo, JUDITH OCANTO, abogada en el libre ejercicio de la profesión, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 192.445, actuando en este acto en mi carácter de defensora ad-litem de la ciudadana CLAUDIA JOHANNA JAIMES QUIROS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-14.240.596, en este acto encontrándome en la oportunidad procesal correspondiente paso a contestar la demanda en base a los términos siguientes:
(…Omisis…)
“…Como punto previo impugno la cuantía establecida por la parte demandante en el escrito libelar por cuanto el contrato de opción de compra suscrito entre la ciudadana MAYRA HERNANDEZ, titular de la cedula de identidad N° 14.240.596, el cual fue suscrito en fecha 22 de abril de 2014, por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay, y que quedo inserto bajo el N° 79, tomo 150, el cual corre a los autos signado con la letra A, de donde se desprende que la negociación fue hecha por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.800.000,00), motivo por el cual el presente juicio debe ventilarse por ante un Tribunal de Primera Instancia a raíz, por cuanto dicho monto excede al de TRES MIL UNIDADES TRIBUTARIAS, que con el límite de la competencia de los Juzgado de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas, motivo por el cual solicito a éste Juzgador decline la competencia en los Tribunales de Primera Instancia de esta Ciudad de Maracay…”
FALTA DE CUALIDAD E INTERES DE LA PARTE DEMANDADA PARA SOSTENER EL PRESENTE JUICIO
“…alejo la falta de cualidad e interés de la demandada en virtud de que en el inmueble objeto del presente juicio se encuentra gravado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Habitat tal y como se desprende del documento de propiedad el cual corre a los folios del 14 al 24 del expediente como anexo marcado B, motivo por el cual debió demandarse conjuntamente con la ciudadana CLAUDIA JOHANNA JAIMES QUIROS, identificada a los autos, al Banco Nacional de la Vivienda y Hábitat, motivo por el cual solicito al Tribunal se declare con lugar la cuestión, aquí propuesta y se declara sin lugar la demanda…”(OMISIS)
CAPITULO II CONTESTACION GENERICA
“…En virtud de la designación y misión recaída en mi persona a los fines de garantizar el derecho a la defensa de la ciudadana CLAUDIA JOHANNA JAIMES QUIROS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-14.240.596, y como quiera que es un deber insoslayable para mí como defensora designada en este acto paso a contestar la demanda de la siguiente manera…NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, la demanda en todas y cada una de sus partes por cuanto los hechos no son ciertos y el derecho invocado no se subsume en los hechos narrados...(OMISIS)”
CAPITULO III CONTESTACIÓN ESPECÍFICA
“…Ciudadano Juez, muy respetuosamente le señalo que la presente demanda de opción de compra no puede prosperar en virtud de que ha operado la excepción del contrato no cumplido, por cuanto la parte actora en ningún momento pago el precio total de la cosa tal y como fue estipulado en el contrato suscrito entre las partes, por cuanto ya el mismo se encuentra vencido al momento de la interposición de la demanda, ya que el mismo fue suscrito en fecha 22 de abril de 2014, por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay, y que quedo inserto bajo el N° 79, tomo 150, y el mismo tenía una duración de ciento veinte días 120 los cuales vencieron el día 22 de agosto de 2014, la demanda no fue interpuesta sino hasta el dia 12 de junio de 2015, es decir se encontraba mas que vencida la opción de compra y tampoco se evidencia que haya pagado el precio de la cosa en su totalidad, por lo tanto la demandante no tenía intenciones de cumplir con sus obligaciones por lo tanto la demanda interpuesta en ningún momento puede prosperar…”
CAPITULO IV PETITORIO
“…Con mérito de lo anteriormente señalado es por lo que solicito muy respetuosamente ante su competente autoridad declare SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO que ha intentado MAYRA HERNANDEZ, titular de la cedula de identidad N° V-14.240.596, solicito igualmente la condenatoria en costas a la parte demandante por lo temeraria de la presente demanda…”

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA TRAVÉS DE SU APODERADO JUDICIAL EN SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
“…Quien suscribe JORGE ESTEVIS, titular de la cedula de identidad N° V-10.149.938, abogado, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 156.432, actuando en este acto en mi carácter de apoderado judicial de la ciudadana MAYRA HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V-14.240.596, parte actora en el presente juicio, de cumplimiento de contrato; ocurro ante usted, y estando dentro del lapso legal correspondiente para realizar las siguientes consideraciones, paso a hacerlo de la siguiente manera:
I
“…Visto el escrito de contestación realizado por la ciudadana JUDITH OCANTO, abogada, inscrita en el inpreabogado bajo el N°192.445, actuando en su carácter de defensora ad-litem de la ciudadana CLAUDIA JOHANNA JAIMES QUIROS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No.V-13.494.635, es menester aclarar algunos puntos al respecto; En referencia al CAPITULO I, sobre la impugnación a la cuantía, como punto previo estableció la defensora ad-litem que este Juzgado debe declararse incompetente para conocer el presente juicio por la cuantía, y que decline su competencia al Juzgado de Primera Instancia de esta ciudad de Maracay, motivado a que el contrato de opción a compra suscrito entre las partes, que corre a los autos signado con la letra “A”, y en el mismo se desprende que la negociación fue hecha por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL OLIVARES EXACTOS (Bs. 800.000,00), sin embargodebo advertirle a este juzgado que dicha apoderada judicial se equivocó, al entender que la cuantía de la demanda debe ser la misma del valor de la cosa objeto de la contienda, siendo así, que el valor del objeto en litigio es una cosa y la estimación de la cuantía otra, se trata de dos elementos completamente distintos, la estimación de la demanda lo que se pretende, es determinar la competencia del Tribunal en la razón de la cuantía, lo que debemos instituir siguiendo lo dispuesto en las normas adjetivas dependiendo del caso específico, la cuantía de la demanda no se va a conformar en la suma a ser condenada a pagar, en ninguno de los casosjurisdiccionales, debido a que sus consecuencias jurídicasestán referidas a dicho establecimiento de la competencia, que va a resolver el fondo de la y además la de limitar el cobro de honorarios que deberá pagar la parte vencida a su parte contraria al concluir el juicio..(OMISIS)..”
“…A todas luces el apoderado de la parte demandada confunde el valor de la demanda con el de la cosa litigiosa, lo que configura una errónea aplicación del procedimiento para rechazar la cuantía de la demanda…(OMISIS)…”
“…En este mismo orden de ideas, la defensora se limitó a impugnar la cuantía de una forma pura y simple, no indicando si dicha impugnación era por insuficiente o exagerada, el artículo 38 del código de procedimiento civil,obliga a la parte demandada a impugnar dicha cuantía en una forma objetiva, so pena de no hacerlo se tendrá como no hecha la oposición…(OMISIS)…”
“…En aplicación de las jurisprudenciales antes transcritas, podemos establecer que el defensor ad-litem en representación de la parte demandada, al contradecir la estimación de la demanda debió necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probarlo en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
Por tanto, si nada prueba el demandado respecto de esa impugnación, debe quedar firme la estimación hecha por mi poderdante en el libelo de demanda.
Con referente al punto de la FALTA DE CUALIDAD E INTERES DE LA PARTE DEMANDADA PARA SOSTENER EL PRESENTE JUICIO,y el defensor ad-litem se basó en el artículo 361 de Código de Procedimiento Civil, alegando la falta de cualidad e interés de la demandada en virtud de que el inmueble objeto del presente juicio se encuentra gravado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, y por lo cual se debió demandarse conjuntamente con la ciudadana CLAUDIA JOHANNA JAIMES QUIROS, identificadas en autos.
“…A este respecto, podemos establecer lo siguiente; si bien es cierto que la demanda principal interpuesta es por cumplimiento del contrato de opción compra venta, en ella la accionante persigue la entrega del inmueble a futuro, cualquier sentencia favorable dictada en ese caso persigue simplemente la transmisión del bien a manos del comprador (deudor hipotecario), esto es la tradición de la cosa. De tal suerte, que en un fallo favorable de esa naturaleza comporta la necesidad de la entrega material del bien inmueble hipotecado, en manos de su nuevo propietario, quien definitiva es el que debe pagar el crédito al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat. Por lo que, en la demanda principal no subyace la necesidad y citar al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, pues la relación sustanciada solo surtía efectos entre comprador y vendedor, y en nada afectaba intereses del acreedor hipotecario, y no es menos cierto que nuestro poderdante en su petitorio solicito lo siguiente…(OMISIS)…”
“…De lo antes transcrito, se desprende que mi poderdante ha solicitado como principal y primer punto a este Tribunal, es que obligue a la parte demandada a que pague la referida hipoteca de primer grado pesa sobre el inmueble en cuestión, o que me autorice a pagar lo adeudado al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, sería algo ilógico demandar al referido Banco o citario como tercero, si mi poderdante lo que busca es que primeramente que se pague la referida hipoteca de primer grado, para no tener ninguna responsabilidad ante terceros, nosotros no solicitamos tradición de la cosa, lo único que buscamos es el pago de la hipoteca por la parte demandada, esto va surtir efectos es entre comprador y vendedor, y en nada afectaba los intereses del acreedor hipotecario, una vez pagada y librada de la referida hipoteca es que nosotros solicitaremos a un futuro que obligue a la parte demandada a la tradición de la cosa…”
“…Por otro lado en el CAPITULO III, contestación específica, donde el defensor ad litem establece que, la referida demanda no debe prosperar porque opero la excepción del contrato no cumplido, por cuanto mi poderdante no pago el precio total, el contrato se encontraba vencido al momento de interponer la presente demanda…”
“…De las cláusulas del contrato antes transcrito, se desprende que la obligación principal la tenía la vendedora, cosa que nunca cumplió, NI HA CUMPLIDO CON LA OBLIGACION ASUMIDA, de liberar la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueblepara que así podamos suscribir el contrato definitivo, momento en cual me corresponde realizarle dicho pago…”
“…Usted ciudadano Juez, podrá evidenciar que la ciudadana CLAUDIA JOHANNA JAIMES QUIROS, suficientemente identificada, en la cláusula SEGUNDA se comprometió (antes de cualquier otra obligación de ambas partes)a liberar el gravamen que pesa sobre el inmueble objeto de la negociación (constituido por una hipoteca) y a pagar todos los servicios públicos e impuestos municipales para que se pudiera llevar a cabo venta definitiva. Igualmente, en la cláusula CUARTA se dispuso claramente que la vendedora debía gestionar toda la documentación necesaria para efectuar la venta. No obstante, a pesar de estar claramente establecidas tales obligaciones, la ciudadana aquí demandada no la ha cumplido con ninguna de ellas…”
“…Asi las cosas, resulta evidente que la ciudadana CLAUDIA JOHANNA JAIMES QUIROS, ha incumplido flagrantemente el contrato por nosotras suscrito, como pudiera yo, pagar el restante adeudado si dicha ciudadana aquí demandada no me ha suministrado ninguna documentación solvencia o el interés que tenga ella en realizar la venta definitiva ante el órgano competente del referido inmueble, si bien es cierto que el contrato esta vencido, que no fue por mi incompetencia o negligencia, no es menos cierto que dicha ciudadana al momento de suscribir el contrato de opción a compra venta desapareció, he tratado por todo los medios de ubicarla usted mismo podrá observar en el presente juicio se han realizados cumplido todas formalidades referente a la citación personal, y la ciudadana aquí demandada no se ha hecho parte en el presente expediente, siendo contumaz y rebelde referente a lo aquí demandado. Es muy fácil deciry establecer que es un contrato no cumplido, por parte de mi poderdante, ahora me pregunto si fuera hecho una oferta real de pago, que tengo que regirme por cierto requisitos tácitos establecidos en nuestra ley sustantiva,a donde voy hacer la oferta, si la ciudadana aquí demandada nunca se encuentra en la dirección que aparece registrada en el CNE, SAIME, duraría años tratando de ofertar, la única opción que es la mas idónea y eficaz que podía ejercer para el resguardar mis intereses era estas ciudadano Juez, la acción de Cumplimiento de Contrato…”
“…Finalmente, pido que el presente escrito sea recibido y sustanciado co0nforme a derecho y sea valorado en la definitiva…”

III
DE LA VALORACIÓN DEL MATERIAL PROBATORIO
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

Anexos contentivos en el expediente, ratificados y consignados por la parte actora, en la Demanda, los cuales fueron Admitidos por este Tribunal en cuanto a lugar a derecho. Por lo que se detallan:
De las pruebas aportadas por la parte actora en su escrito libelar:

Marcado con la letra “A”, Copias Certificadas del Documento de Opción Compra Venta suscrito por las ciudadanas CLAUDIA JOHANNA JAIMES QUIROS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.494.635, y MAYRA YARELY HERNANDEZ TORREALBA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.240.596, sobre un inmueble constituido por apartamento, ubicado en el Conjunto Residencial El Lago II, Sector D, Edificio No.7, distinguido con la letra y numero D-7-4-1 de la Planta Cuarto Piso(04), del Sector 13 de Enero, Mata Redonda, Jurisdicción del Municipio Girardot, estado Aragua, autenticado por la Notaría Pública Quinta de Maracay, estado Aragua, en fecha 22 de Abril de 2014, bajo el N° 79, Tomo 150. (folios 11 al 13). Instrumento este que adquiere plena eficacia probatoria en el proceso, al no haber sido objeto de tacha e impugnación en el presente juicio, de cuyo contenido se verifica la relación obligatoria a través de un contrato de opción de compra venta, que vinculó a las partes, cuya pretensión se deriva del aludido contrato, ante la exigibilidad de su cumplimiento como objeto de pretensión, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.Así se aprecia y se valora.-

Marcado con la letra “B”, Copias Certificadas del Documento de COMPRA VENTA DEL INMUEBLE DE MARRAS suscrito por las ciudadanas ISABEL VIEIRA DE SOUSA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.457.745 y CLAUDIA JOHANNA JAIMES QUIROS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.494.635, sobre un inmueble constituido por un apartamento, ubicado en el Conjunto Residencial El Lago II, Sector D, Edificio No.7, distinguido con la letra y numero D-7-4-1 de la Planta Cuarto Piso(04), del Sector 13 de Enero, Mata Redonda, Jurisdicción del Municipio Girardot, estado Aragua, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Girardot de Maracay, estado Aragua, en fecha 23 de julio de 2007, inserto bajo el No.28, folios 266 al 277, protocolo 1°, tomo 6, del tercer Trimestre. (Folios 14 al 24). Instrumento Público al que se le confiere valor probatorio al no haber sido objeto de tacha, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.Así se aprecia y se valora.-

Marcado con la letra “C”, Documento Original de Certificación de Gravamen, expedido por la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Girardot de Maracay, estado Aragua en fecha 05/06/2015. (Folio 25 al 27).Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio por cuanto no ha sido objeto de tacha o impugnación de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrando que existe hipoteca de primer grado sobre el inmueble. Así se aprecia y se valora.-

Marcado con la letra “D”, Ejemplar del Diario “EL SIGLO”, de fecha 06 de Junio de 2015. (Folios 28).Sin poder determinar el origen de la misma. No pudiendo valorar esta prueba a favor o en contra de las partes en la presente causa por no constituir un hecho que aporte datos relevantes al presente juicio, no pudiendo determinar la conexión de la inmobiliaria que aparece en la publicación con el cumplimento de las obligaciones estipuladas en el contrato de opción de compra venta suscrito entre personas naturales, pues en el mismo ni se menciona la dirección exacta del inmueble ni las partes intervinientes en la presente controversia. Así se aprecia y se valora.-

Testimoniales:
Promovió como testigos a los ciudadanos los ciudadanos MAYERLING SOLANGEL SOSA, titular de la cedula de identidad N° V-14.103.478; y JUAN JOSEE URBINA HERRERA, titular de la cedula de identidad N° V-13.861.104, y para su valoración se debe traer necesariamente a colación el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“(…) Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre si y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación.(…)”.
Con base a lo previsto al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, que constituye la regla rectora en la valoración de la prueba testimonial valoración a las que ha de ceñirse el Juez para estimar las pruebas de testigos, a saber: 1) La de examinar si las deposiciones de los testigos concuerdan entre si y con las demás pruebas; 2) La de desechar la declaración del testigo inhábil o la del que pareciere no haber dicho la verdad; y 3) La de expresar el fundamento mediante el cual el Juez desecha al testigo.
La estimación de la prueba de testigos conduce al interprete a la realización de un juicio de valor en el cual, bajo los enunciados que establece el dispositivo legal in comento: vida y costumbre, profesión, contradicción en los dichos, etc., se pronuncia por la escogencia o rechazo del testigo, basado en razón de la confianza o no que le merece el testimonio; comportando ello, según criterio jurisprudencial, que el Juez es libre y soberano en la apreciación de los testigos, pero bajo los indicadores de carácter objetivo que establece la norma.
En este orden de ideas, el fundamento del testimonio se patentiza cuando la declaración guarda relación de identidad, tiempo, modo y lugar en el conocimiento que adquirió el testigo y el hecho narrado, bajo este marco de referencia destaca el procesalista patrio R.H. La Roche: “…la razón de la ciencia del dicho es el elemento determinante para llevar al juez a una convicción. La declaración debe contener la circunstancia de tiempo, lugar y modo en que el testigo adquirió el conocimiento, así como la circunstancia de tiempo, lugar y modo del hecho mismo narrado…”.
En el presente caso se observa que en el acto de evacuación de pruebas rindieron declaración ante este Tribunal los ciudadanos MAYERLING SOLANGEL SOSA, titular de la cedula de identidad N° V-14.103.478; y JUAN JOSEE URBINA HERRERA, titular de la cedula de identidad N° V-13.861.104, y con bases a las consideraciones antes citadas este Juzgadora debe resaltar que:
La ciudadana MAYERLING SOLANGEL SOSA, en la oportunidad de rendir su declaración, previa juramentación legal y la imposición de las generalidades de Ley, manifestó no tener impedimento para declarar, ser venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 14.103.478, con 37 años de edad, domiciliada en la Urbanización El Centro, edificio Maragua, piso 14, apartamento 14-1, Maracay, Estado Aragua, de ocupación corredora inmobiliaria, estado civil soltera.
Dicha ciudadana rindió declaración de la siguiente manera:
“(…)PRIMERO: Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a MAIRA HERNANDEZ. Contesto: Si la conozco de vista, trato y comunicación. SEGUNDO: Diga la testigo si conoce de vista trato y comunicación a CLAUDIA JAIMES. Contestó: Si la conozco de vista, trato y comunicación. TERCERO: Diga la testigo de donde conoce a la ciudadana CLAUDIA JAIMES. Contestó: Yo vendo inmueble y la señora Claudia me contacto para que le vendiera su apartamento. CUARTA: Diga la testigo de donde conoce a la ciudadana MAIRA HERNANDEZ. Contesto: Conozco a la ciudadana MAIRA HERNANDEZ porque ella me contacto para comprarle el apartamento a la señora CLAUDIA JAIMES. QUINTA: Diga la testigo si entre la ciudadana CLAUDIA JAIMES y MARIA HERNANDEZ se concretó la venta del inmueble. Contesto: Si, ellas firmaron una opción por notaria. SEXTA: Diga la testigo desde cuando no ve a la ciudadana CLAUDIA JAIMES. Contesto: No la veo desde el día que se firmó la opción de compra venta y luego trate de comunicarme con ella en fecha 05 de junio del año 2014, cuando hable con ella solicitándole el pago de la liberación de hipoteca y la solvencia municipal, a fin de finiquitar la venta, fue entonces cuando la señora Claudia manifestó que no iba a vender el apartamento y que no la molestara más, y desde ahí no se mas nada de ella. Cesaron…(…)”

Dicha testigo, al ser repreguntada, contestó lo siguiente:

“… PRIMERA REPREGUNTA: Diga la testigo como se enteró de la presente causa en este tribunal. Contesto: Me informo la Dra. Mariellys Quintana. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga la testigo que vinculo la relaciona con la parte demandante ciudadana MAIRA HERNANDEZ. Contesto: Yo la conozco porque ella fue la persona que me contacto para comprar el apartamento. TERCERA REPREGUNTA: Diga la testigo si ella tenía en cuenta de que la parte actora y la demandante habían realizado los trámites para que se cumpliera la venta del apartamento. Contesto: Siempre estuvimos pendiente de que la señora CLAUDIAJAIMES suministrara el pago de la liberación de la hipoteca y demás solvencia para llevarlas al registro y finiquitar la venta, y eso nunca ocurrió. CUARTA REPREGUNTA: Diga la testigo que la motivo hacer declaración en el presente juicio. (…Omisis…) Diga la testigo como representante de la inmobiliaria con que motivación vino a servir de testigo en el presente juicio. Contesto: Como agente inmobiliario me encuentro como intermediario para la negociación, por tal razón vengo ya que estuve informada y al tanto de todo. Cesaron”.(Folios 112 y 113).

El ciudadano JUAN JOSE URBINA HERRERA, en la oportunidad de rendir su declaración, previa juramentación legal y la imposición de las generalidades de Ley, manifestó no tener impedimento para declarar, ser venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 13.861.104, con 37 años de edad, domiciliado en la Urbanización Las Mercedes, casa N° 10, La Victoria, Estado Aragua, de ocupación contador público, estado civil soltero.
Dicha ciudadana rindió declaración de la siguiente manera:
“(…)PRIMERO: Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a MAIRA HERNANDEZ. Contesto: Si la conozco de vista, trato y comunicación. SEGUNDO: Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a CLAUDIA JAIMES. Contestó: Si la conozco de vista, trato y comunicación. TERCERO: Diga el testigo de donde conoce a la ciudadana MAIRA HERNANDEZ. Contestó: Yo la conozco porque ella me contrato como gestor para trasladarme a la ciudad de los Teques a solicitarle a la ciudadana CLAUDIA JAIMES la documentación respectiva para tramitar la solvencia de impuestos municipales ante la alcaldía, y así finiquitar dicha venta. CUARTA: Diga el testigo si pudo contactar a CLAUDIA JAIMES y cuantas veces se trasladó a la ciudad de los Teques. Contestó: Efectivamente si pude contactarla solicitándole la documentación para tramitar la solvencia y que venía de parte de la señora MAIRA HERNANDEZ la cual ella se rehusó a entregarme los documentos respectivos, en ese momento me comunico que no iba a realizar dicha venta, y a la tercera vez fue que la localice. Cesaron (…).”

Dicho testigo, al ser repreguntado, contestó lo siguiente:

“… PRIMERA REPREGUNTA: Diga el testigo como se enteró de la presente causa en este tribunal. Contesto: me comunicaron. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga el testigo que vinculo lo relaciona con la parte demandante ciudadana MAIRA HERNANDEZ. Contesto: Ningún vínculo. Cesaron (…)” (Folio 114 y 115).

Con relación a las testimoniales de los ciudadanos MAYERLING SOLANGEL SOSA, titular de la cedula de identidad N° V-14.103.478; y JUAN JOSEE URBINA HERRERA, titular de la cedula de identidad N° V-13.861.104, infiere esta Juzgadora que estas personas conocen a las partes intervinientes en la presente controversia, razón por la cual dicen tener conocimiento de la relación contractual que las vinculo; por lo que este tribunal, en vista de lo anterior, y como quiera que no aparece que los testigos hayan incurrido en contradicción y falsedad le atribuye valor probatorio a sus declaraciones, que no son de carácter determínate para declarar el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, pero que se tienen con indicio; y aprecia lo declarado por estos, puesto que de las afirmaciones realizadas por los referidos ciudadanos, se desprende que los mismos fueron contratados para realizar la negociación; asimismo siendo que los mismos no fueron tachados ni impugnados por el adversario, merecen fe y confianza, considerándose firmes e idóneos, sin que ello deje de implicar la presencia de respuestas exageradas de contenido en proporción a la pregunta o la no correspondencia en el binomio cuestionamiento contestación, quedando demostrado que entre las ciudadanas CLAUDIA JOHANNA JAIMES QUIROS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.494.635, y MAYRA YARELY HERNANDEZ TORREALBA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.240.596, se concretó la venta del inmueble de marras, tal y como se desprende del dicho de la ciudadana MAYERLING SOLANGEL SOSA, supra identificada, en sus deposiciones, específicamente en la pregunta quinta, al afirmar que las referidas ciudadanas “… firmaron una opción por notaria…” y Así se valoran.

De las pruebas presentadas por la defensora judicial en el escrito de Promoción de Pruebas:

Promovió escrito de libelo de la demanda, e hizo valer la comunidad de la prueba, promoviendo y haciendo valer clausula cuarta y Sexta del contrato de OPCION DE COMPRA VENTA.

En consecuencia conforme el principio de comunidad de la prueba, este Tribunal ha apreciado el contenido de dichas documentales. Así se establece.

IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Encontrándose esta instancia, en la oportunidad procesal correspondiente para producir la presente decisión, esta Juzgadora estima sobre la base de los motivos expuestos, los hechos invocados y las pruebas aportadas por las partes, realizar en forma pertinente las siguientes consideraciones:
El Contrato es definido por nuestro Código Civil en el Artículo 1.133 como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Del mismo modo, el contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico, de allí que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes, es fuente de obligaciones.
Tal situación viene regulada por el Artículo 1.167 del Código Civil, al disponer:
“En un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

En este sentido, la doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber: es necesario que se trate de un contrato bilateral; es necesario el incumplimiento culposo de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución.
Dicho esto, se hace necesario precisar, que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes; esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena, de incurrir en las correspondientes responsabilidades civiles por su incumplimiento, y en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho cumplimiento.
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que está obligado a cumplir con la Ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordenaba que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas, así lo establece el Artículo 1.264 del Código Civil, lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma acentuada.
Es por ello, que la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato a saber: aquellas estipulaciones contempladas en el texto del contrato, claras y explícitas por sí mismas y cuya interpretación no se presta a duda alguna, que son denominadas estipulaciones expresas; y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato pero que no han sido formalmente expresadas, o que si lo fueron, son susceptibles de interpretación por prestarse a dudas en su significado y alcances, y que se denominan estipulaciones tácitas.
De igual forma, le resulta necesario a esta Juzgadora transcribir lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.269, 1.271 y 1.276 del Código Civil, los cuales establecen lo siguiente:
“Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
Artículo 1.269: Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención.
Si el plazo vence después de la muerte del deudor, el heredero no quedará constituido en mora, sino por un requerimiento u otro acto equivalente; y, únicamente ocho días después del requerimiento.
Si no se establece ningún plazo en la convención, el deudor no quedará constituido en mora sino por un requerimiento u otro acto equivalente.
Artículo 1.271: El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.
Artículo 1.276: Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor. Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras”.

Habiendo explicado lo anterior, observa quien suscribe, que la pretensión contenida en el escrito libelar, se trata de una demanda por cumplimiento de contrato de opción compra venta, celebrado entre la ciudadana MAYRA YARELY HERNANDEZ, antes identificada, como parte promitente compradora, y la ciudadana CLAUDIA JOHANNA JAIMES, antes identificada, como contratada, sobre un inmueble constituido por apartamento, ubicado en el Conjunto Residencial El Lago II, Sector D, Edificio No.7, distinguido con la letra y numero D-7-4-1 de la Planta Cuarto Piso(04), del Sector 13 de Enero, Mata Redonda, Jurisdicción del Municipio Girardot, estado Aragua, según contrato bilateral debidamente autenticado por la Notaría Pública Quinta de Maracay, estado Aragua, en fecha 22 de Abril de 2014, bajo el N° 79, Tomo 150, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, (folios 11 al 13); cuyo contenido se transcribe textualmente como sigue:
“(…)Entre CLAUDIA JOHANNA JAIMES QUIROS(…)quien en lo adelante y a los efectos del presente contrato se denominara LA VENDEDORA, y MAYRA YARELY HERNANDEZ TORREALBA (…) que se denominara LA COMPRADORA han convenido en celebrar el presente contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA; que se regirá por las clausulas siguientes: PRIMERA: LA VENDEDORA se compromete a vender a LA COMPRADORA y esta a su vez se compromete en comprarle el inmueble, constituido por un apartamento propiedad de LA VENDEDORA, ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL EL LAGO II, Sector D, Edificio N° 7, distinguido con la letra y numero D-7-4-1 (…) Este inmueble pertenece a LA VENDEDORA, de acuerdo con el documento registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua, de Fecha 23 de Julio de 2007.- SEGUNDA: LA VENDEDORA por medio del presente documento, se obliga a vender a LA COMPRADORA y esta última a comprarle a LA VENDEDORA, el inmueble a que se refiere la clausula primera, libre de gravamen y servidumbre que puede tener el mismo, solvente en todos los servicios Públicos y Municipales.TERCERA: El precio de esta venta ha sido convenido entre las partes OCHOSCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS.- (BS. 800.000,00), los cuales serán pagados por LA COMPRADORA de la forma siguiente: LA COMPRADORA entregara en el acto a LA VENDEDORA la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS.- (BS.300.000,00) el cual será imputado al precio de la venta definitiva. Restando a deber LA COMPRADORA a LA VENDEDORA la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS.- (500.000,00), que pagara LA COMPRADORA, para el momentode la Protocolización del Documento de venta definitiva por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente. CUARTA: LA VENDEDORA se obliga a gestionar la documentación necesaria para efectuar la venta del inmueble,las que entrega a LA VENDEDORA, para el momento de Protocolización del Documento de venta definitivo.(…)”

Así las cosas, señaló la actora en el escrito libelar, que la parte demandada convino, en que la parte actora le había abonado como inicial la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), de los antiguos ahora TRES MIL BOLÍVARES SOBERANOS (Bs S. 3.000,00), por lo tanto, demandó a la ciudadana CLAUDIA JOHANNA JAIMES, antes identificado, para que conviniera en el cumplimiento de las obligaciones que contractualmente contrajo, o a ello sea condenada por este Juzgado en los términos que se transcriben como sigue:
“…QUINTA: El plazo para la protocolización del Documento definitivo de venta del inmueble, es de CIENTO VEINTE (120) días mas Treinta (30) días contados a partir de la firma del presente contrato NOTARIADO. LA COMPRADORA, se comprometen a tramitar el crédito, ante la institución respectiva vencido este lapso sin que la misma obtuviese el crédito, se regirá lo establecido en la CLAUSULA PENAL (…)”.

Por otra parte, señaló la defensora judicial de la parte accionada en el escrito contestación a la demanda, lo siguiente: “…NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, la demanda en todas y cada una de sus partes por cuanto los hechos no son ciertos y el derecho invocado no se subsume en los hechos narrados…”
En este orden de ideas, la pretensión de la actora estuvo basada en el cumplimiento de un contrato, bilateral, en el cual ambas partes, tanto la contratante, como la contratada, tenían la obligación de cumplir cada una de sus obligaciones, en la misma forma en que fueron contraídas. Y en el caso, de que no pudiera alguno de ellos cumplirlas, han debido manifestarlo con la finalidad de resolverlo o extinguirlo.
En el caso bajo estudio, y del material probatorio traído a los autos, se observa que la parte demandada no cumplió de manera cabal y fiel con sus obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra - venta.
De igual forma, se verifica de los medios probatorios aportados por las parte actora, en consideración y atención al objeto de la demanda cuya pretensión es de cumplimiento de contrato, que existe un instrumento debidamente protocolizado, reconocido con eficacia probatoria representado por el documento de opción de compra venta, de cuyo contenido se verifican los elementos de existencia del contrato, como lo son el consentimiento válido, el objeto materia del contrato y la causa lícita, y que no fue objeto de tacha. Del contenido contractual se verifica en la cláusula tercera, que la parte demandada –optante, vendedor- conviene en recibir en el acto de suscribir la referida convención la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS.- (BS.300.000,00) el cual será imputado al precio de la venta definitiva, independientemente de que en el contenido de la misma cláusula sea posible que se desprendan varias interpretaciones en cuanto a la forma de pago, por lo que ante dicha ambigüedad se debe atender al propósito e intención de las partes, tal y como lo prevé el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, como es el hecho de que en el acto de otorgamiento quien opciona vender el inmueble reciba la cantidad de dinero restante estipulada, y así consta en el aludido documento cuando el optante vendedor declara haberlo recibido a su entera y cabal satisfacción.
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de A.M.S.I. y otro contra T.C.R.V., donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.

Este criterio se mantiene imperante al haber sido asumido y retomado por la Máxima Jurisdicción Civil, quien estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio, tal y como lo ha dejado sentado esta Juzgadora en el presente caso, Y ASI SE ESTABLECE.
Advierte esta juzgadora, que en el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como lo establece la jurisprudencia, considerando que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta, Y ASÍ SE ESTABLECE.
De igual manera la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de julio de 2015, expediente 2014-0662, estableció que …todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil….
En el caso de autos, observa ésta Juzgadora, que existiendo los elementos constitutivos antes referidos, y el criterio que se encuentra vigente conforme al cual deben considerarse los contratos de opción de compra venta como una verdadera venta, y no como un contrato preparatorio, siempre y cuando en el mismo se encuentren presentes los requisitos del contrato de venta, como lo son el consentimiento, objeto y precio; y revisado y analizado el instrumento, aportado por las partes, tenemos que se trata de un contrato bilateral de opción a compra venta, en el que ambas partes dieron su consentimiento y se comprometieron a celebrar un contrato definitivo de venta, establecieron claramente el objeto y acordaron un precio, razón por la cual quien juzga considera que el contrato objeto del presente juicio debe valorarse como un contrato de compra venta, Y ASÍ SE DECIDE.
Corolario de lo expuesto, surge del acervo probatorio, el cual se considera en relación a los hechos alegados en la pretensión y de la excepción, que la parte demandante logró demostrar a tenor de lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento civil, los hechos que configuran el objeto de su pretensión, representados por la exigencia del cumplimiento contractual al estar demostrado con el documento de opción de compra venta el cumplimiento por parte de los deberes y obligaciones derivadas de la relación obligatoria de opción de compra venta, tal y como se desprende del contenido documental; ante los hechos no demostrados de la demandada frente a sus alegatos y argumentos. No constando en autos, que ante el incumplimiento de una de las obligaciones contractuales por parte de la optante compradora, alegada como excepción por parte de la optante vendedora, esta haya accionado de manera alguna exigiendo su cumplimiento; Por las razones de hecho y de derecho antes expuesto, este Tribunal estima pertinente, declarar con lugar la presente acción. Y ASI SE DECIDE.-
En virtud de lo expuesto, considera esta Juzgadora, que ha quedado plenamente demostrado el incumplimiento por la parte demandada en su obligación contraída conforme lo establecido en la cláusula cuarta del referido contrato suscrito entre las partes, en fecha 22 de Abril de 2014.
En consecuencia, es forzoso para esta Instancia, declarar con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento residencial, ubicado en el Conjunto Residencial El Lago II, Sector D, Edificio No.7, distinguido con la letra y numero D-7-4-1 de la Planta Cuarto Piso(04), del Sector 13 de Enero, Mata Redonda, Jurisdicción del Municipio Girardot, estado Aragua, y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con vacío del edificio y sistema de circulación vertical; SUR: Fachada sur del edificio; ESTE: Fachada Este del Edificio; y OESTE: Con el Apartamento D-7-4-2. Al apartamento descrito le corresponde un porcentaje de 0,3472% sobre las cargas comunes del Conjunto Residencial El Lago II, y otro porcentaje condominal de 3,125% sobre las cargas del Edificio N° 7, interpuesta por la ciudadana MAYRA YARELY HERNANDEZ TORREALBA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.240.596, contra la ciudadana CLAUDIA JOHANNA JAIMES QUIROS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.494.635; por lo que se ordena a la parte demandada ya identificada, a realizar por ante la oficina de registro inmobiliario competente los trámites pertinentes para la protocolización del documento definitivo de compra venta. Y ASÍ SE DECIDE.
Bajo las anteriores argumentaciones y motivaciones, sobre la base de los artículos 341 del Código de Procedimiento Civil, y de los artículos 26 y 257 Constitucional, es forzoso para esta Juzgadora, declarar CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato; Y ASÍ SE DECIDE.
Aunado a ello, habiéndose declarado la procedencia de la demanda incoada, es procedente realizar una corrección monetaria con respecto al escrito libelar de la parte demandada. Al respecto esta sentenciadora considera que, toda indemnización debe ser íntegra y completa, de modo que compense al acreedor del daño que le produce la falta o incumplimiento oportuno de la obligación, es por ello que, la indemnización deberá comprender, no solamente el rendimiento que dejó de percibir éste, sino también las modificaciones que han surgido en cuanto al valor adquisitivo de la moneda con la cual se pretende pagar. Por lo antes expuesto, es criterio de esta Juzgadora, que la indexación monetaria sea aplicada y prospere conforme a derecho. Y así se declara.