TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

TRIBUNAL SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
Maracay, 30 de Septiembre de 2020
210° y 161°
EXPEDIENTE Nº: JUZ-2-SUP- 1454

PARTE ACTORA: SUCESIÓN BOTTINI DE DI GIAMPAOLO, representada por los ciudadanos ANTONIO DE DI GIAMPAOLO BOTTINI y ANNA RITA DI GIAMPAOLO DE CONDE, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-8.575.558 y V-8.687.846 respectivamente.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogada MILDRED MARINA RIVAS RIVAS, INPREABOGADO N° 237.683.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil UNIDAD EDUCATIVA JOSÉ MARÍA VARGAS, C.A. en la persona de María Andreina Abrahanz titular de la cédula de identidad N° V -13.135.796
DEFENSOR AD LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado VÍCTOR RIVAS, Inpreabogado Nº 233.502.
MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN)
SENTENCIA
I
EVENTOS PROCESALES
Se reciben las presentes actuaciones con motivo del recurso de apelación interpuesto en fecha 12.12.2018, ejercido por el abogado VÍCTOR RIVAS, Inpreabogado Nº 233.502, actuando en su carácter de Defensor Ad Litem de la parte accionada Sociedad Mercantil UNIDAD EDUCATIVA JOSÉ MARIA VARGAS, C.A., contra la decisión dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 06.12.2018 en el expediente N° 5352-14, con motivo del juicio por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoado por la abogada MARIA SOLEDAD NIEVES MILANO, Inpreabogado Nº 111.259, actuando en su carácter de Apoderada Judicial de la SUCESION BOTTINI DE DI GIAMPAOLO, representada por los ciudadanos ANTONIO DE DI GIAMPAOLO BOTTINI y ANNA RITA DI GIAMPAOLO DE CONDE, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-8.575.558 y V-8.687.846 respectivamente.

En fecha 07.10.2011, la parte accionante interpone demanda en contra de Sociedad Mercantil UNIDAD EDUCATIVA JOSÉ MARIA VARGAS, C.A., por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en los términos siguientes:
DEL CONTENIDO DE LA PRETENSIÓN
Cito
“…
“(…) DE LOS HECHOS
1. DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA
La relación arrendaticia objeto de la presente demanda, se inicia en fecha primero (1º) de Noviembre de dos mil cuatro (2003), cuando él padre de mis representados quien en vida era llamado: PASCUALE DI GIAMPAOLO, se identificaba con la cedula de Identidad Nº V-8.876.701 en su carácter de arrendador, suscribió contrato de arrendamiento en forma escrita, con la Sociedad Mercantil UNIDAD EDUCATIVA JOSÉ MARIA VARGAS, C.A. debidamente inscrita por ante el registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 04 de Septiembre de 1.984, bajo el Nº 57, Tomo 128-A y posterior reforma de sus Estatutos en fecha 19/01/1.999, bajo el Nº 73, Tomo 939-A, representada por en la persona natural por el ciudadano JOSE ANTONIO RODRIGUEZ MARQUES, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la cédula de identidad Nº V-4.227.219, cabe destacar ciudadana juez que según Asamblea General Ordinaria de Accionistas efectuada en fecha 28 de Marzo de 2009, quedando inserta bajo el Tomo 42-A, Numero 70 donde se modifica la Junta Directiva siendo el Presidente actual de dicha Institución el ciudadano CONCEPCION EPIFANIO OSORIO, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de Nº V-1.881.605, en su carácter de arrendatario, cuya duración se mantuvo en el periodo comprendido por un año fijo (prorrogable) desde primero (1º) de Noviembre del dos mil cuatro (2003), estableciéndose el canon de arrendamiento de Bs. 5.000,oo según se evidencia en contrato de arrendamiento en original que anexo marcado con la letra “B”. Cuyo objeto del contrato recae en el siete (07) inmuebles tipo LOCALES COMERCIALES (oficinas) ubicados en la Avenida Francisco de Loreto, Centro Comercial Loreto, e identificados con los Nos. 8, 9, 10, 11, 12, 13 y 14-A En jurisdicción del Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua, para un uso. Cuyos sus linderos son: NORTE: Fachada Norte del Edificio; SUR: Pasillo de circulación y apartamento Nro. 3-A; ESTE: Escalera del Edificio, cuarto de basura, gas y vacío intermedio y OESTE: Fachada Oeste del Edificio. Cuya propiedad se evidencia en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Ribas, Revenga, Santos Michelena, Bolívar y Tovar del Estado Aragua en fecha 17 de Julio de 1.981, Numero: 1, Folios 1 al 11, Protocolo Primero, Tomo 6º. Posteriormente el padre de mis poderdantes fallece y los herederos de la sucesión se subrogan en los derechos del antiguo arrendador tal como se evidencia en Declaración de Herederos y Únicos Universales que anexamos al presente escrito marcado con la letra (D) y operando como consecuencia la subrogación arrendaticia; razón por la cual los sucesivos contratos son suscritos por la SUCESIÓN BOTTINI DE DI GIAMPAOLO, hasta el último contrato suscrito que fue en fecha 2.009 y para los sucesivos años se efectuaba un incremento del canon de arrendamiento el cual para la actualidad era de Cinco mil novecientos cuarenta y siete bolívares mensuales (Bs. 5.947,oo). Se hace imperiosa la necesidad de ilustrar a la ciudadana juez que la relación arrendaticia nació estableciéndose una determinación del tiempo; Cabe destacar que desde el mes de Febrero del año 2012, el ciudadano CONCEPCION EPIFANIO OSORIO, antes identificado, no ha cumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, por lo que hasta la presente fecha tiene insolvente la cantidad de Treinta (30) mensualidades de las pensiones de arrendamiento vencidas sin pagar, los cuales se detallan a continuación: Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2012; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2013 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, del año 2014 y al estar dicho arrendatario insolvente en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, como es el pago del canon de arrendamiento, lo cual podemos demostrar ya que los recibos de pago originales esta en nuestro poder y serán presentados en la debida oportunidad procesal; así como tampoco podría alegar el arrendatario antes identificado que actualmente curse en este Tribunal expediente de consignaciones de las pensiones de arrendamiento, pues se efectuó una revisión previa del libro de las consignaciones que pudieran demostrar lo contrario. Por lo que ilustro a la ciudadana juez, que en vista de la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento NO OPERA LA PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA, ni ninguna otra prorroga de carácter contractual, No obstante, a las gestiones extrajudiciales realizadas hasta la fecha a fin de lograr el pago de las pensiones vencidas las cuales han sido infructuosas, es por lo que nos vemos en la imperiosa necesidad de demandar como en efecto lo hacemos en este acto para lograr el desalojo de los locales comerciales arrendados.
DE LOS FUNDAMENTOS DEL DERECHO
Fundamentamos la presente demanda por Desalojo están contenido en los artículos siguientes artículos:
Artículos 1.167, 1.580, 1.592, 1.599 y 1.163 del Código Civil, los cuales establecen (…).
Artículos 20, 33, 34 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales establecen: (…).
DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA
Por todas las consideraciones de hecho y derecho anteriormente expuestas, en nombre y representación de los ciudadanos ANTONIO DE DI GIAMPAOLO BOTTINI y ANNA RITA DI GIAMPAOLO DE CONDE, al inicio identificado, en su carácter de Propietarios Arrendadores del referido contrato locativo, Ut retro identificado, comparezco ante su competente autoridad, para demandar, como en efecto demandamos en DESALOJO este mismo acto, a la Sociedad de Comercio UNIDAD EDUCATIVA JOSÉ MARÍA VARGAS, C.A., Representada en la persona natural del ciudadano: CONCEPCIÓN EPIFANIO OSORIO, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de Nº V-1.881.605, en su carácter de arrendatario, para que convenga o en su defecto a ello, mediante sentencia definitiva sea condenado por este Tribunal, a:
PRIMERO: En desalojar y en consecuencia desocupar y hacer devolución y entrega del inmueble arrendado, que con motivo de la insolvencia ha dado origen a la presente acción legal.
SEGUNDO: En pagar los cánones de arrendamientos vencidos y los que se sigan generando hasta la culminación de este procedimiento los cuales ascienden a la cantidad de Ciento nueve mil ochocientos treinta y siete bolívares con cero céntimos (Bs. 109.837,00).
TERCERO: Que la parte demandada UNIDAD EDUCATIVA JOSÉ MARÍA VARGAS, C.A., en la persona de CONCEPCIÓN EPIFANIO OSORIO ampliamente identificado con su obligación y entregue el inmueble arrendado a nuestro poderdante desocupado de objetos y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; identificado como: LOCALES COMERCIALES.
CUARTO: En pagar las costas y costos del presente juicio estimadas por este Tribunal…”.
En fecha 29.07.2014, es admitida por el tribunal A-quo la presente causa, ordenando el llamamiento de ley; procediendo en fecha 17.06.2015, el alguacil del juzgado a quo, a consignar resultas de citación dirigida al ciudadano JAFET MALDONADO; compareciendo en fecha 22.07.2015 el accionado JAFET MANUEL MALDONADO LÓPEZ, titular de la cédula de identidad V-13.624.573, asistido por la Abogada MERANGEL NATHALIA URDANETA ACOSTA, INPREABOGADO N° 162.300

EXCEPCIONES DEL DEMANDADO

Corre inserto al folio 164, del presente expediente escrito de contestación a la demanda de fecha 04.07.2018, suscrito por el Abogado VÍCTOR JAVIER RIVAS ESPINOZA, INPREABOGADO N° 233.502, actuando en su carácter de Defensor Ad Litem de la ciudadana MARÍA ANDREINA ABRAHANZ, titular de la cédula de identidad MARÍA ANDREINA ABRAHANZ, titular de la cédula de identidad Nº V-13.135.796, Representante Legal de la Sociedad Mercantil UNIDAD EDUCATIVA JOSÉ MARÍA VARGAS, C.A., en los términos siguientes:

Cito:
“… CAPITULO I
Como punto previo a la contestación de la demanda y en cumplimiento del Cargo que me fuera encomendado como Defensor ad Litem de la ciudadana MARÍA ANDREINA ABRAHANZ, Representante Legal de la Sociedad Mercantil de la Unidad Educativa José María Vargas C.A, ya identificada, procedí a realizar todas las diligencia pertinentes para ponerme en contacto con mi representada, con la finalidad de informarle de mi designación y así poder tener las instrucciones necesarias para una mejor defensa de su caso, por lo que me dirigí en dos oportunidades a la dirección indicada por la parte actora en su libelo como domicilio de mi representado, la primera vez que acudí eran las 10 de la mañana y el local se encontraba cerrado, por lo que acudí en una segunda oportunidad en el horario de la tarde, y allí un señor que se negó a darme su nombre me informo que el mi representada, ya no se encontraba en ese local, que él era el encargado ahora del mismo.-
En vista de la imposibilidad de contactar con mi representada, procedí a enviar carta con acuse de recibo, (por cuanto no estaba funcionando el Servicio de telegramas) por ante la Oficina de IPOSTEL La Victoria, Me vi en la necesidad de enviar un Segundo Telegrama por ante la Oficina de IPOSTEL Cagua. Cuya constancia consignare en su oportunidad, cumpliendo así con todo lo necesario para la ubicación de mi representado y poder hacer una mejor defensa.-
II
CONTESTACIÓN AL FONDO
A todo evento, paso a contestar en nombre y representación de la ciudadana MARÍA ANDREINA ABRAHANZ, Representante legal de la Sociedad Mercantil de la Unidad Educativa José María Vargas, C.A. de la siguiente manera:
Rechazo y contradigo tanto en los hechos por no ser ciertos, como en el derecho por no asistir estos a la parte actora.
Niego y rechazo que mi representada haya suscrito contrato de arrendamiento con el difunto ciudadano Pascuale de Giampaolo y que cuya duración se mantuvo en el periodo de un año fijo desde el 1 primero de Noviembre de dos mil cuatro (2004) y que el canon se estableciera en Bs. 5.000,oo.
Niego y rechazo, que a mi representada en fecha del año 2009 se le haya hecho Notificado formalmente de un incremento del canon de arrendamiento el cual que para la actualidad es de Cinco Mil Novecientos Cuarenta y Siete Bolívares (5.947,oo), por lo que en vista de dicha insolvencia No operaria la prorroga legal.-
Niego y rechazo que mi representado ha ya dejado de cumplir con el pago oportuno de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2012; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2013 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, del año 2014, tal como alega la parte actora en su escrito de demanda, y mucho menos que no haya cancelado las nuevas cuotas de arrendamiento estipuladas para la prorroga legal, puesto que en ningún momento fue notificado de tal situación.-
Son por todas estas razones, Ciudadana Jueza, que solicito a este Tribunal a su digno cargo, declare SIN LUGAR la solicitud de desalojo interpuesta por ante este Tribunal.-
Finalmente pido que el presente escrito se tenga como contestación de demanda y sea declarada CON LUGAR en su definitiva con todos los pronunciamientos de Ley…”
II
DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS

Pruebas promovidas por la parte actora:
Adjunto al libelo de la demanda la parte actora consigno los siguientes medios probatorios:
1.- Copia de solicitud de Declaración de Herederos Universales Nº 619-11, tramitada por ante el Juzgado de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, de fecha 17 de Octubre de 2011, donde se evidencia que los ciudadanos ANTONIO DE DI GIAMPAOLO BOTTINI y ANNA RITA DI GIAMPAOLO DE CONDE, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-8.575.558 y V-8.687.846 respectivamente, son los únicos y universales herederos de la ciudadana MARIA BOTTINI DE DI GIAMPAOLO. (Folios 05 al 48).
2.- Copia de Documento de propiedad de inmuebles locales comerciales, ubicados en la Avenida Francisco de Loreto, Centro Comercial Loreto, e identificados con los Nos. 8, 9, 10, 11, 12, 13 y 14-A, registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Ricaurte del Estado Aragua, en fecha 13 de julio de 1981, bajo el numero 1 folio 1 al 11, protocolo primero, tomo 6. (Folios 49 al 64).
3.- Copia certificada del Registro Mercantil de la Unidad Educativa José María Vargas y Actas de Asamblea, debidamente Registrada por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua, de fecha 15-08-1984 y 04-09-1984, bajo los Tomos 23-A y 128-A-1984 respectivamente. (Folios 65 al 74)
4.- Originales de los contratos de arrendamientos a tiempo determinado celebrado entre el ciudadano Pasquale Di Giampaolo, titular de la cédula de identidad Nº V-8.816.701 (arrendador) y la Unidad Educativa José María Vargas, C.A. (arrendadora), en el cual dan en arrendamiento un inmueble formado por siete (07) oficinas comerciales, distinguidas con los números 8, 9, 10, 11, 12, 13 y 14-A, ubicados en la Avenida Francisco de Loreto, Centro Comercial y Residencial Loreto, Municipio José Félix Ribas del Estado Aragua, de fechas uno (01) de Noviembre de 2003, uno (01) de Noviembre de 2004, y uno (01) de Noviembre de 2008. (Folios 75 al 83
5.- Copia certificada de Poder Especial otorgado por el ciudadano ANTONIO DI GIAMPAOLO en su condición de Representante Legal de la Sucesión BOTTINI DE DI GIAMPAOLO, actuando también representación de ANNA RITA DI GIAMPAOLO de CONDE, a la ciudadana abogada MARIA SOLEDAD NIEVES MILANO, Inpreabogado Nº 111.259, debidamente autenticado ante la Notaria Publica Quinta de Maracay, Estado Aragua, bajo el Nº 36, Tomo 205 de los Libros llevados por ante esa Notaria. (Folios 86 al 88).

Pruebas promovidas por la parte demandada:
En el lapso de Promoción de Pruebas la parte demandada consigno los siguientes medios probatorios:

1.- Original de constancia de envió de Telegrama sin Acuse de Recibo de fecha 18.06.2018, signados con las letras “A” y “B”, dirigido a la señora María Andreina Abrahanz, titular de la cédula de identidad Nª V-13.135.746. (Folios 173 y 174).
2.- Original de constancia de envió de Telegrama con Acuse de Recibo de fecha 02.07.2018, signados con las letras “C” y “D”, dirigido a la señora María Andreina Abrahanz, titular de la cédula de identidad Nª V-13.135.746. (Folios 173 y 174).
DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR

En fecha 20.07.2018, el tribual a quo celebró audiencia preliminar en los términos siguientes:
Cito:
“…En el día de hoy, veinte (20) de julio de 2018, siendo la 09:00 a.m de la mañana, luego de haber otorgado un lapso de espera a las partes a los fines de resguardar los preceptos constitucionales previsto en los artículos 26 y 49 constitucional, se anunció el acto de audiencia preliminar de la causa signada con el número 5352-14, incoado por la SUCESION BOTTINI DE DI GIAMPAOLO R.I.F. Nº j-30176425-0 representada por los ciudadanos: ANTONIO DE DI GIAMPAOLO BOTTINI y ANNA RITA DI GIAMPAOLO DE CONDE, titulares de las cédulas de identidad numero V-8.575.558 y V-8.687.846 actuando en nombre propio en contra de la ciudadana MARIA ANDREINA ABRAHANZ, titular de la cédula de identidad número V-13.135.796, Representante Legal de la Sociedad Mercantil de la Unidad Educativa José María Vargas, C.A. constituido como ha sido el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga, presidido por la ciudadana Juez Temporal ABG. CARMEN MAGALY AVENDAÑO ALDANA, el Secretario Accidental ABG. ESTEBAN ANTONIO ZIEMS, el Alguacil Accidental ABG. MAURO MADRIZ RODRÍGUEZ, se anunció el acto a las puertas del Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil en relación con el artículo 43 de la Ley Para la Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, encontrándose presente la profesional del derecho ABG. MILDRED MARINA RIVAS RIVAS, debidamente inscrita en el INPREABOGADO número 237.683, apoderada de la parte actora. Así mismo encontrándose presente el profesional del derecho ABG. VICTOR JAVIER RIVAS ESPINOZA debidamente inscrito en el INPREABOGADO número 233.502, Defensor ad Litem de la parte demandada. Acto seguido se le concede el derecho de palabra a la Abogada Apoderada de la parte actora quien de seguidas expone: “Buen día a los ciudadanos presentes, como se puede apreciar en el expediente 5352-14 es una demanda que se presenta en este tribunal por desalojo el año 2014, porque tenemos una relación arrendaticia desde el año 2003, se puede apreciar en la presente demanda que la parte demandada no ha cumplido con las obligaciones con respecto a los cánones de arrendamiento, se ha tratado de la manera más cordial a que se pongan a derecho o a otorgar un canon razonable y a partir del último contrato el canon fue fijado en 5.947,00 Bs., el cual no se aprecia a un justo valor al que se refiere la Ley de Arrendamiento Para Usos Comerciales promulgada en mayo de 2014, está presente en el expediente 5352 una inspección que se realizó en el lugar, estos siete (07) locales que se encuentran alquilados no son utilizados en su totalidad, y de esto tienen conocimiento las instituciones como son la Procuraduría General de la República y la Zona Educativa del Estado Aragua y el Consejo de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, de que la sucesión BOTTINI a la cual represento en este acto le ha ofrecido a ellos unos locales más pequeños, pero la parte demandada se niega a ese trato la intensión, el fin o propósito es que nos entreguen los locales que ellos ocupan; los cuales son utilizados y no cumplen con el fin para el cual fue arrendado y más aún el no cumplimiento de las obligaciones de las cláusulas arrendaticias, es nuestra pretensión que nos devuelva el local tal cual se les entrego es todo”.
Acto seguido se le concede el derecho de palabra al abogado defensor ad litem de la parte demandada quien de seguidas expone: “Buen día en mi carácter de defensor judicial hice todas las diligencias posibles para ubicar a la parte demandada la cual represento en este acto, los ciudadanos Concepción Epifanio Osorio y a la ciudadana María Andreina Abrahanz como representante legal de la Unidad Educativa José María Vargas fui a la institución y no la ubique, así que emití dos (02) telegramas uno sin acuse de recibo y otro con acuse de recibo el cual no tengo más pruebas que aportar ya que no la localice, sin embargo la parte actora no aporto ninguna prueba como facturas o depósitos que mis defendidos hayan hecho, sin embargo se ha buscado la manera de conciliar de la mejor manera posible y poder seguir arrendando los locales es todo.
La ciudadana Juez toma la palabra y dice vista los aportes por las partes se cumplió lo establecido y fijado para la realización de la Audiencia preliminar, se continua el curso de la causa es todo. Levantada el acta y este tribunal da por terminada la presente audiencia preliminar, siendo as 10:00 a.m. Cúmplase…”. (Folio 166).
DE LA AUDIENCIA DE JUICIO

El TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JOSE FELIX RIBAS y JOSÉ RAFAEL REVENGA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, llevó a cabo el 21 de Noviembre de 2.018, Audiencia Oral de Juicio en el cual dejo constancia de lo siguiente:
Cito:
En el día de hoy, 21 de Noviembre de 2018, siendo las nueve y cero minutos de la mañana (9:00 Am), constituido como ha sido el Tribunal para que tenga lugar la Audiencia de Juicio en la presente causa de DESALOJO del expediente signado con el número 5352-14, de acuerdo a lo establecido en el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil Venezolano Vigente, en relación con el artículo 43 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, presidido por la ciudadana Juez Temporal ABG. CARMEN MAGALY AVENDAÑO ALDANA, encontrándose presente el ciudadano Secretario ABG. ESTEBAN ANTONIO ZIEMS, el ciudadano Alguacil PEDRO NAVAS, se anunció el acto a las puertas del despacho por el Alguacil de este Juzgado, concurriendo al mismo la APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ABG. MILDRED MARINA RIVAS, Inpreabogado Nº 237.683. Así mismo encontrándose presente LA PARTE DEMANDADA a través de su Defensor Ad Litem; ABG. VICTOR JAVIER RIVAS ESPINOZA, Inpreabogado Nº 233.502. En este acto se le concede el derecho de palabra a la parte actora, a quien se le otorga el lapso de 15 minutos a los fines de que exponga sus alegatos, de seguidas expone: buenos días a todos los presentes, en mi caso de esta demanda que se interpone en este tribunal por motivo de desalojo entre la sucesión BOTTINI DE DI GIAMPAOLO, en su carácter de arrendador contra la sociedad mercantil INSTITUTO JOSÉ MARÍA VARGAS, el mismo está ubicado en el centro Comercial Loreto, piso 01, ocupando siete (079 locales comerciales, cabe destacar que se inicia una relación arrendaticia desde el primero (01) de noviembre del 2003, siendo que a partir del 2012 el arrendatario ha comenzado la imposibilidad del pago del canon arrendaticio sumando 30 mensualidades las cuales ha incumplido su pago, por tal motivo, es que estamos presente ante esta demanda, anteriormente se hicieron reuniones extrajudiciales, las cuales fueron infructuosas, no siendo positivas sin llegar a un acuerdo, el último contrato suscrito fue en el 2009 por un monto de cinco mil novecientos cuarenta y siete (5947,00) bolívares, se puede constatar que no existe ninguna actividad comercial, laboral, ni educativa en dichos locales, los mismos se encuentran cerrados, sin presencia de persona alguna, esta inoperatividad ha causado daño material económico al patrimonio de mis representados, porque han dejado de percibir los cánones de arrendamientos y a su vez con el deterioro y el mantenimiento del mismo. Por estas razones se solicita ante este Tribunal del desalojo del arrendatario antes mencionado como lo es la sociedad mercantil INSTITUTO JOSÉ MARÍA VARGAS, conjuntamente con la reconversión monetaria del monto que ha podido recibir que es cinco mil novecientos cuarenta y siete (5947,00) bolívares, seria con la reconversión monetaria una puya o céntimos, eso es lo que determina nuestra razón de exposición que no satisface a una rentabilidad, según la ley de arrendamiento en su artículo 34 donde manifiesta que si el arrendatario no pagase dos mensualidades de cánones de arrendamiento seguidas será objeto de desalojo y a su vez objeto de un contrato de arrendamiento ya sea escrito o verbal, es todo”.
Acto seguido se le concede el derecho de palabra a la parte demandada:
“Buenos días a todos con fundamento en la segunda aparte del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, he tenido la oportunidad de realizar todas las diligencias para ubicar a mis defendidos, pudiendo mandar telegramas con acuse de recibos, a la dirección o al domicilio procesal apartado por la parte actora en el libelo de la demanda, tratando de lograr su citación para poder así lograr que me suministrara pruebas suficientes para poder optar una mejor defensa en el presente caso. Sin embargo no tengo más pruebas que aportar documentales en el presente expediente, sin embargo rechazo cada uno de los alegatos infundados por la parte actora y a su vez niego que mi defendido deba gran cantidad de dinero, con respecto a los cánones de arrendamiento quiero que también quede por escrito que según la parte actora realizo a mi defendido un contrato de arrendamiento fue en el año 2009 por lo cual no reposa ninguna prueba en el expediente de dicho contrato solo existe el contrato realizado en el año 2008, por el cual mi defendido CONCEPCION EPIFANIO OSORIO no tuvo ninguna morosidad durante esos años, es todo”.
Acto seguido se le concede el derecho de la palabra a la parte actora, para que ejerza su derecho a contrarréplica y expone: “con respecto a la sucesión BOTTINI DE DI GIAMPAOLO ha realizado todas las notificaciones al arrendatario con respecto a los contratos suscritos y si existe la morosidad por parte del arrendatario por cuanto ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento, es todo”.
Acto seguido se le concede el derecho de palabra a la parte demandada quien expone: según la parte actora mi defendido desde el año 2012 hasta el año 2014 debe 30 mensualidades del canon de arrendamiento, por eso repito que en su oportunidad debió haber emitido ese último contrato de arrendamiento, donde se encontraba esa supuesta morosidad y así verificar si era cierto, de igual forma me remito a la comunidad de la prueba y rechazo y contradigo cada uno de los alegatos expuestos por la parte actora y le solicito a este digno tribunal que deje sin lugar la presente demanda de desalojo así como su petitorio con referente a mi defendido el ciudadano CONCEPCION EPIFANIO OSORIO, Es todo”.
Acto seguido toma el derecho de palabra la ciudadana Juez e indica a las partes presentes que una vez escuchados los alegatos por las partes involucradas en el presente juicio se da apertura a la Evacuación de las Pruebas de conformidad con lo previsto en el artículo 872 del Código de Procedimiento Civil:
DE LAS DOCUMENTALES DE LA PARTE ACTORA:
1- Documento de propiedad registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Ricaurte del Estado Aragua, en once (1) folios útiles, en fecha 13 de julio de 1981, bajo el numero 1 folio 1 al 11, protocolo primero, tomo 6, que corre inserto en los folios cuarenta y ocho (48) hasta el sesenta y uno (61). La parte demandada no hace observación. El tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en relación con el artículo 1357 del Código Civil, por cuanto la misma no fue tachada ni impugnada por el adversario, le otorga pleno valor probatorio por tratarse de un documento público. Así se valora.
2- Originales de los contratos de arrendamientos entre las partes, en ocho (8) folios útiles, en fecha uno (01) de Noviembre de 2003, uno (01) de Noviembre de 2004, y uno (01) de Noviembre de 2008, que corren insertos en los folios setenta y dos (72) hasta el ochenta (80). La parte demandada no hace observación. El tribunal de conformidad con lo previsto en los artículos 395 y 444 del Código de Procedimiento Civil en relación con el artículo 1363 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio por cuanto es un documento privado firmado por las partes, le otorga pleno valor. Así se valora.
3- Registro Mercantil de la sociedad Instituto José María Vargas y actas de asamblea, en nueve (9) folios útiles que corren insertos en los folios sesenta y dos (62) hasta el folio setenta y uno (71) y vto.). La parte demandada no hace observación. El tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en relación con el artículo 1357 del Código Civil, por cuanto la misma no fue tachada ni impugnada por el adversario, le otorga pleno valor probatorio por tratarse de un documento público. Así se valora.
4- Copia certificada de la Inspección Judicial de las instalaciones de la Unidad Educativa José María Vargas, ubicada en el Centro Comercial Loreto de la ciudad de la victoria, en fecha 15 de Diciembre de 20147, en seis (6) folios útiles que corren insertos en los folios ciento treinta y sete (137) hasta el ciento cuarenta y tres (143). La parte demandada no hace observación. El tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en relación con el artículo 1357 del Código Civil, por cuanto la misma no fue tachada ni impugnada por el adversario, le otorga pleno valor probatorio por tratarse de un documento público. Así se valora.
5- Originales de la publicación de los carteles de citación publicados en prensa regional Diario El Siglo, de fecha nueve (9) de Marzo de 2018 y cinco (5) de Marzo de 2018, en cuatro (4) folios útiles, que corren inserto en los folios ciento cuarenta y seis (146) hasta el ciento cincuenta (150). La parte demandada no hace observación. El tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en relación con el artículo 1357 del Código Civil, por cuanto la misma no fue tachada ni impugnada por el adversario, le otorga pleno valor probatorio por tratarse de un documento público. Así se valora.
Prueba testimonial
En horas de despacho del día de hoy, 08 de octubre de 2018, siendo las 9:30 de la mañana, oportunidad fijada para la comparecencia y declaración de testigos del Expediente signado con el N°5352-14 promovido por la parte Actora: SUCESIÓN BOTTINI DE DIGIAMPAOLO R.I.F. j.30176425-0; representada por los ciudadanos ANTONIO DI GIAMPAOLO BOTTINI Y ANNA RITA DI GIAMPAOLO DE CONDE, venezolanos titulares de la cédula de identidad Nº V-8.575.558 y V-8.687.846 respectivamente a través de su apoderada judicial ABG. MILDRED MARINA RIVAS RIVAS inpreabogado Nº 237.683 deja constancia que se hizo presente el Defensor Ad Litem de la Parte Demandada, el ABG. VICTOR JAVIER RIVAS ESPINOZA, inpreabogado Nº 233.502; he hizo presentación de una persona que se identificó con cédula de identidad laminada como ELIZABET MAHMUD MEZA, titular de la cédula de identidad N° V-5.624.368, de estado civil Soltero, de 59 años de edad, administradora, domiciliada en Av. Francisco de Loreto, Edif. Loreto Piso 1 Apto. 1-A, Municipio José Félix Ribas del estado Aragua. Acto seguido el Tribunal impone al testigo de las generales de Ley sobre declaración testificales Debidamente juramentado por la Abog. CARMEN MAGALY AVENDAÑO ALDANA, Juez del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con Sede en la ciudad de La Victoria. Seguidamente pasan a ejercer su derecho a preguntar el abogado de la parte Actora de la manera siguiente ELIZABET MAHMUD MEZA, titular de la cédula de identidad N° V-5.624.368, de estado civil Soltero, de 59 años de edad, administradora, domiciliada en Av. Francisco de Loreto, Edif. Loreto Piso 1 Apto. 1-A, Municipio José Félix Ribas del estado Aragua. Acto seguido el Tribunal impone al testigo de las generales de Ley sobre declaración testificales Debidamente juramentada por la Abog. CARMEN MAGALY AVENDAÑO ALDANA, Juez del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con Sede en la ciudad de La Victoria, manifestando no tener impedimento alguno para declarar, por lo que el Tribunal procede a tomarle el juramento de Ley. Seguidamente pasan a ejercer su derecho a preguntar la abogada de la parte Actora de la manera siguiente: PRIMERA PREGUNTA: ¿conoce o sabe usted donde está ubicado la Unidad Educativa José María Vargas? CONTESTÓ: Si, está ubicado dentro del centro comercial Loreto. SEGUNDA PREGUNTA: ¿por ese conocimiento que dice tener, sabe usted la presencia de administradores, alumnos en la unidad José maría Vargas? CONTESTÓ: no existe ninguna presencia ni de alumnos ni profesores, se mantiene totalmente cerrado. TERCERA PREGUNTA: ¿por ese conocimiento que dice tener existe alguna actividad educativa o comercial en la unidad educativa José María Vargas? CONTESTÓ: no existe ninguna actividad educativa ni comercial, eso se mantiene cerrado. CUARTA PREGUNTA: ¿por ese conocimiento que dice tener aproximadamente cuanto tiempo se encuentra cerrada la unidad educativa José María Vargas? CONTESTO: más de dos años aproximadamente. Acto seguido toma la palabra el Defensor Ad Litem parte la Demandada: PRIMERA PREGUNTA: ¿diga el testigo si conoce al ciudadano CONCEPCION EPIFANIO OSORIO en su carácter de arrendatario y a la ciudadana MARIA ANDREINA ABRAHANZ en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil unidad educativa José María Vargas? CONTESTO: Al señor concepción sí, pero a la señora María Andreina no. SEGUNDA PREGUNTA: ¿diga el testigo si sabe y tiene conocimiento de cuantos locales comerciales ocupa la sociedad mercantil José María Vargas? CONTESTO: aproximadamente 7 locales comerciales TERCERA PREGUNTA: ¿diga el testigo si para el conocimiento que tiene le consta que la unidad educativa José María Vargas no se encuentra en funcionamiento como institución educativa? CONTESTO: si me consta. CUARTA PREGUNTA: ¿diga el testigo si puede dar fe que los locales comerciales ocupados por la unidad educativa José María Vargas arrendados por el ciudadano Concepción Epifanio Osorio se encuentran totalmente deshabitados y en malas condiciones? CONTESTO: si me consta. Seguidamente se hizo presentación de una persona que se identificó con cédula de identidad laminada como MARIA ANGELA BAPTISTA GAUDENCIO NUNA, titular de la cédula de identidad N° E-81.539.228, de estado civil casada, de 56 años de edad, conserje, domiciliado Avenida Francisco de Loreto Residencias Loreto, Planta Baja Numero 1 Conserjería. Acto seguido el Tribunal impone al testigo de las generales de Ley sobre declaración testificales manifestando no tener impedimento alguno para declarar, por lo que el Tribunal procede a tomarle el juramento de Ley. Debidamente juramentado por la Abog. CARMEN MAGALY AVENDAÑO ALDANA, Juez del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con Sede en la ciudad de La Victoria. Seguidamente pasan a ejercer su derecho a preguntar el abogado de la parte Actora de la manera siguiente: PRIMERA PREGUNTA: ¿sabe usted donde está ubicada la unidad José María Vargas? CONTESTO: si, en el centro comercial Loreto primer piso. SEGUNDA PREGUNTA: ¿por ese conocimiento que dice tener sabe usted la presencia de profesores, alumnos y personal administrativo en la unidad José María Vargas? CONTESTO: no, cuando van a realizar la lectura del agua no hay nadie, nos cortaron el agua, pensando que era la de ellos. TERCERA PREGUNTA: ¿por ese conocimiento que dice tener existe alguna actividad educativa o comercial en la unidad José María Vargas? CONTESTO: no. CUARTA PREGUNTA: por ese conocimiento que dice tener aproximadamente desde cuando está cerrado el Instituto José María Vargas? CONTESTO: 2 años aproximadamente. Acto seguido toma la palabra el Defensor Ad Litem parte Demandada: PRIMERA PREGUNTA : ¿diga el testigo si conoce al ciudadano CONCEPCION EPIFANIO OSORIO en su carácter de arrendador y a la ciudadana MARIA ANDREINA ABRAHANZ en su carácter de representante legal de la unidad educativa José María Vargas? CONTESTO: si conozco al señor Osorio, pero no conozco a la señora María Andreina Abrahanz. SEGUNDA PREGUNTA: ¿diga el testigo si sabe y tiene conocimiento de cuantos locales comerciales ocupa la Unidad Educativa José María Vargas? CONTESTÓ: ocupa 7 locales comerciales.
TERCERA PREGUNTA: ¿diga el testigo si por ese conocimiento que tiene y le consta que la Unidad Educativa José María Vargas no se encuentra en funcionamiento como institución educativa? CONTESTO: no porque se encuentra cerrado. CUARTA PREGUNTA: ¿diga el testigo si puede dar fe de los locales que están ocupados por la unidad educativa José María Vargas arrendados por el ciudadano Concepción Epifanio Osorio se encuentran totalmente deshabitados y en malas condiciones? CONTESTO: si, se encuentra en malas condiciones. QUINTA PREGUNTA: ¿diga la testigo que tiempo tiene laborando en el centro comercial Loreto, ubicado en la Avenida Francisco Loreto, Municipio José Félix Ribas, La Victoria Estado Aragua ¿CONTESTO: 29 años laborando en el centro comercial Loreto. Seguidamente se hizo presentación de una persona que se identificó con cédula de identidad laminada como JESUS AMERICO ANGULO RONDON, titular de la cédula de identidad N° V-8.034.526, de estado civil soltero, de 55 años de edad, Comerciante , domiciliado Calle Colon con Francisco Manuel González, Quinta Ángela , Numero 4. Acto seguido el Tribunal impone al testigo de las generales de Ley sobre declaración testificales manifestando no tener impedimento alguno para declarar, por lo que el Tribunal procede a tomarle el juramento de Ley. Debidamente juramentado por la Abog. CARMEN MAGALY AVENDAÑO ALDANA, Juez del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con Sede en la ciudad de La Victoria. Seguidamente pasan a ejercer su derecho a preguntar el abogado de la parte Actora de la manera siguiente: PRIMERA PREGUNTA: ¿conoce usted y sabe dónde está la Unidad Educativa José María Vargas ¿CONTESTO: Si, en La Avenida Francisco de Loreto, Residencia Loreto, Centro Comercial Loreto. SEGUNDA PREGUNTA: ¿por ese conocimiento que dice tener existe la presencia de alumnos, profesores y personal administrativo de la Unidad José María Vargas? CONTESTÓ: no, no existe. TERCERA PREGUNTA: ¿por ese conocimiento que dice tener existe alguna actividad educativa o comercial de la Unidad Educativa José María Vargas? CONTESTÓ: no, no existe. CUARTA PREGUNTA: ¿por ese conocimiento que dice tener aproximadamente cuanto tiempo permanece cerrada la Unidad Educativa José María Vargas? CONTESTÓ: como más de dos años .Acto seguido toma la palabra el Defensor Ad Litem parte la Demandada: PRIMERA PREGUNTA: ¿diga el testigo si conoce al ciudadano Concepción Epifanio Osorio en su carácter de arrendador de la ciudadana María Andreina Abrahanz como representante legal de la Unidad Educativa José María Vargas? CONTESTÓ: si conoce al señor Epifanio, y he visto pocas veces a la señora María Andreina Abrahanz. SEGUNDA PREGUNTA: ¿diga el testigo si tiene conocimiento de cuantos locales ocupa la Unidad Educativa José María Vargas? CONTESTO: 7 Locales Comerciales. TERCERA PREGUNTA: ¿diga el testigo si por ese conocimiento que tiene le consta que la Unidad Educativa José María Vargas se encuentra en funcionamiento como institución educativa? CONTESTO: no. CUARTA PREGUNTA: ¿diga el testigo que tiempo tiene laborando en el Centro Comercial Loreto ubicado en la Avenida Francisco Loreto Municipio José Félix Ribas, La Victoria, Estado Aragua? CONTESTO: más de dos años como encargado del estacionamiento del Centro Comercial Loreto. Es todo. Se leyó, se firmó y conformes firman.- La parte demandada hace observación.
Debido a la preponderancia de la prueba testimonial conviene apuntar algunas nociones sobre el testimonio y con relación a ello Borjas, A. (1984), afirma: (…).
De acuerdo a esta definición la condición de testigo se adquiere desde el mismo momento en que el Juez llama la persona a rendir testimonio ya que en razón de ese requerimiento es que surge el deber de la persona de rendir declaración, cuyo objeto está constituido por el establecimiento de la verdad procesal la cual en definitiva es un interese estadas y así lo reconoce la legislación vigente. Más aún se debe tener en consideración la credibilidad de la prueba y en materia de testigo, Cabrera J. (1997), considera que los factores de credibilidad de una prueba son un requisito de eficacia probatoria por cuanto si el Juez duda sobre la genuinidad desechara la probanza y por ello el testigo debe dar razón fundadas de sus dichos, igualmente, ha sostenido el Magistrado Cabrera Romero en su obra “Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre” Tomo I, lo siguiente: (…).
De conformidad con el precedente jurisprudencial citado, los artículos 397 y 398 del Código de Procedimiento Civil exigen el cumplimiento de la forma procesal relacionada con la indicación del objeto de la prueba, con el propósito de permitir que la parte no promovente conozca qué hechos pretende probar su contraria, para determinar su pertinencia con aquellos que forman parte de la controversia. Precisamente, conforme a los postulados constitucionales contenidos en los artículos 26 y 257 de nuestra Carta Magna “…la obligación del juez es realizar un análisis sobre bases claras y determinantes de su apreciación del testimonio en relación a los hechos que resumen la procedencia o no de las pretensiones de los litigantes, atendiendo la normativa del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Cabe aclarar, que esto no obra de manera obligante o limitativa, si el juez considera como premisa de sus argumentos consignar las deposiciones de los testigos. En todo caso, lo importante es que el juez exprese la fuerza legal, procesal y valorativa por la cual lo hace. Así las cosas tenemos que los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil establecen, lo siguiente: (…).
En consecuencia, estima quien suscribe que como quedo determinado lo que se pretende probar y al no haber oposición por parte de la parte del accionado, por ende no puede considerarse inadmisible la prueba testimonial sub Litis. Y ASI ESTIMA.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.
1. Constancia de envió de Telegrama sin Acuse de Recibo en fecha dieciocho (18) de Junio de 2018, en dos (2) Folios útiles, signados con las letras “A” y “B” que corren inserto en los folios ciento setenta y uno (171) y ciento setenta y dos (172). La parte demandante no hace observación. El tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en relación con el artículo 1357 del Código Civil, por cuanto la misma no fue tachada ni impugnada por el adversario, le otorga pleno valor probatorio por tratarse de un documento público. Así se valora.
2. Constancia de envió de Telegrama con Acuse de Recibo en fecha trece (13) de Julio de 2018, en un (1) folio útil, signados con las letras “C” y “D” que corren inserto en los folios ciento setenta y tres (173) y ciento setenta y cuatro (174). La parte demandante no hace observación. El tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en relación con el artículo 1357 del Código Civil, por cuanto la misma no fue tachada ni impugnada por el adversario, le otorga pleno valor probatorio por tratarse de un documento público. Así se valora.
La jueza der retira de la Sala y le otorga un lapso de 60 minutos para emitir el dispositivo del fallo de conformidad con el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil. Culminado el lapso para emitir el pronunciamiento del fallo lo hace en los siguientes términos: Luego de realizar una revisión minuciosa a las actuaciones que conforman el expediente y escuchadas como fueron las partes, esta juzgadora a los fines de emitir pronunciamiento Visto los alegatos de las partes contenidas en el libelo de la demanda y en el escrito de contestación, así como valoradas las pruebas promovidas y evacuadas, esta juzgadora procede a explanar los motivos de hecho y de derecho de la decisión, dejando expresa constancia que a continuación solo se explana una síntesis tal como lo exige el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido, es menester realizar un análisis previo que se entiende por contrato: (…).
Asimismo, para el autor Eloy Maduro Luyando (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones Derecho Civil III, señala que: (…).
Ahora bien, el artículo 1.159 del Código Civil, señala lo siguiente: (…).
En este orden de ideas, es preciso destacar, que el legislador preceptuó, que el contrato produce efectos obligatorios para ambas partes, estos derivados del acuerdo de voluntades suscritos por las mismas, que se verifica a través de una libre manifestación de voluntad de cada una de las partes contratantes, donde prevale el principio de la consensualidad. Por lo que es de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido en limitar sus respectivas voluntades a las condiciones del referido contrato. En este sentido, el artículo 1167 del Código Civil, establece lo siguiente: (…).
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
La acción incoada por el actor en el presente asunto, es el desalojo, con fundamento al artículo 40 literal “A” del Derecho con R. V. y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, el cual establece: (…).
De las normativas antes citadas establecen, lo que la doctrina gusta llamar, la distribución de la carga de la prueba, por lo que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos, es decir, la parte actora, debe probar la obligación del demandado, esto es, señalar los cánones de arrendamientos no pagados por el arrendatario y la parte demandada, debe por su parte probar el pago de dichos cánones de arrendamiento.
Ahora bien, en el caso de marras, ambas partes reconocen la relación contractual arrendaticia, de siete (7) inmuebles tipo locales comerciales (oficinas) ubicados en la Avenida Francisco de Loreto , centro comercial Loreto, Piso 1, e identificados con los N° 8, 9, 10, 11, 12, 13, y 14-A en el municipio José Félix Ribas del estado Aragua, cuya propiedad se evidencia en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Ribas, Revenga, Santos Michelena, Bolívar y Tovar del estado Aragua en fecha 17 de Julio de 1981, numero 1, folios 1 al 11, Protocolo Primero , Tomo 6°.
Que la relación arrendaticia objeto de la presente demanda, se inicia en fecha primero (1°) de Noviembre del dos mil cuatro (2004), cuando el ciudadano PASCUALE DI GIAMPAOLO titular de la cédula de identidad N°V-8.876.701, hoy difunto, en su carácter de arrendador , suscribió contrato de arrendamiento en forma escrita, con la Sociedad Mercantil UNIDAD EDUCATIVA JOSÉ MARÍA VARGAS,. C.A., debidamente inscrita por ante el registro Mercantil Primero de la circunscripción Judicial del estado Aragua en fecha 04 de Septiembre de 1984, bajo el N°57, Tomo, 128-A y posterior reforma de sus estatutos en fecha 19/01/1999, bajo el N°73, tomo 939-A, representada por el ciudadano JOSE ANTONIO RODRIGUEZ MARQUES, mayor de edad titular de la cedula de identidad N°4.227.219; modificada en fecha 27 de Marzo de 2010, En Acta de Asamblea Ordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil UNIDAD EDUCATIVA JOSE MARIA VARGAS C.A., previa inserción a los libros del Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua. En cuanto el carácter comercial de los inmuebles arrendados, dados los hechos expuestos en el presente juicio, y de acuerdo a lo establecido, en el contrato de arrendamiento, en sus clausula cuarta; Que el inmueble objeto del contrato solo podrá ser destinado única y exclusivamente para uso de INSTITUTO EDUCATIVO (BACHILLERATO DIURNO Y NOCTURNO) De lo que se desprende que la actividad que realiza el arrendatario en los inmueble arrendados, es, la de prestación de servicios, y obviamente encuadra en el artículo 2, de la Ley de Regulación de Arrendamiento para Uso Comercial, que establece que se tendrá por inmueble destinado al uso comercial, aquellos en los cuales se desarrollen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento, por lo tanto, en el presente caso, es aplicable la Ley de Regulación de Arrendamientos para el Uso Comercial, y así se establece. Establecido lo anterior, este Tribunal observa, que en el libelo de la demanda y en la audiencia oral, en cuanto al asunto principal, la parte actora afirma; que los contratos de arrendamiento suscritos se encuentran de plazo vencidos por haber sido suscritos a tiempo determinado en 7 inmuebles tipo locales comerciales (oficinas) ubicados en la Avenida Francisco de Loreto , centro comercial Loreto, e identificados con los N° 8, 9, 10, 11, 12, 13, y 14-A en el municipio José Félix Ribas del estado Aragua, encontrándose insolvente en el pago de las mensualidades correspondiente a los meses: Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre, del año 2012, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre, del año 2013 y Enero, Febrero, Marzo, Abril del año 2014. por lo cual, se hace procedente la solicitud de desalojo por falta de pago sobre los locales previamente identificados , y siendo que la arrendataria la Sociedad Mercantil UNIDAD EDUCATIVA JOSE MARIA VARGAS C.A, ya identificada, se ha negado a restituir la posesión de dicho inmueble ut supra descrito, así como también se encuentra insolvente en el pago del canon específicamente desde el mes de Febrero de 2012, hasta el mes de Abril de 2014, en vista , de no cumplir con su esencial obligación de pago oportuno de los cánones de arrendamiento es Por lo quela parte actora solicita el desalojo de los inmuebles objeto de arrendamientos suscritos, de conformidad con el literales “A” del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el perjuicio el que invoca en el hecho anunciado que se ha de probar….”En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aun cuando se refiere a las prueba de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materia de derecho.
La Sala de Casación Civil ha dicho que “….la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio…”.Según Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliaria señala: “la relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado un inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario” Prudente es para quien aquí decide señalar que la acción de desalojo es la acción del arrendador, dirigida a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida por la Ley, es decir , la “acción de desalojo” se aplica en casos de inmuebles destinados a locales comerciales siempre que se fundamente en las causales previstas en el artículo 40 de la Ley Para la Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. De acuerdo a lo anterior se observa que en el presente caso, la parte actora fundamento su acción de desalojo en el literal “A”, previstos en el artículo 40 de la referida ley especial y en el artículo 506 del texto adjetivo civil vigente, el cual señala: (…).
Ahora bien en fuerza del criterio jurisprudencial antes citado se evidencia que la prueba constituye la demostración, por los medios legales, de la veracidad o exactitud de hechos que sirven de fundamento a un derecho que se reclama. Lo que debe probarse son los hechos y no el derecho, deben acreditarse los hechos jurídicos en general y los actos jurídicos en particular. Por otra parte, como principio general corresponde probar al que ha sostenido una proposición contraria al estado normal u ordinario de las cosas, o al que pretende una situación adquirida. La carga de la prueba corresponde a quien afirme hechos que configuren su pretensión o a quien lo contradiga alegando nuevos hechos. Ahora bien en lo relativo a la causal alegada por la parte actora del literal “A” del artículo 40 de la Ley Para la Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en este sentido observa esta juzgadora que de la revisión y admitidas como fueron cada una de los medios de pruebas traídos por la parte actora y que los mismos no fueron impugnados o negados por la parte demandada En el caso subjudice, se trata de una acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, según lo establecido por lo que no habiendo sido impugnado por la parte a quien se le opuso, este Tribunal le asigna todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil y ASÍ SE DECLARA.
En consecuencia, quedando establecido que la parte demandada nada probó que le favorezca, y del análisis de los recaudos aportados por la accionante como fundamento de su acción y que ha estimado este Tribunal, se concluye que la petición demandada no es contraria a derecho por no estar prohibida por la ley, que no existiendo pruebas por parte de la demandada para desvirtuar la presunción de veracidad de los hechos aducidos, se tienen como ciertos los hechos alegados por el actor, habiendo quedado demostrados los presupuestos procesales de la acción propuesta, este Sentenciador concluye que en el presente caso por los razonamiento antes expuesto forzosamente la acción debe prospera y así se decide. DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Desalojo de Local Comercial, de conformidad con lo previsto en el artículo 40 literal A de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial. Interpuesta por la SUCESION BOTTINI DE DI GIAMPAOLO R.I.F, N° J-30176425-0, representada por los ciudadanos: ANTONIO DI GIAMPAOLO BOTTINI Y ANNA RITA DI GIAMPAOLO DE CONDE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros V-8.575.558 y V-8.687.846 respectivamente, representado por la Abogada ABG. MILDRED MARINA RIVAS inpreabogado Nº 237.683., en contra de la Sociedad Mercantil Unidad Educativa José María Vargas, C.A., debidamente inscrita por ante el registro Mercantil Primero de la circunscripción Judicial del estado Aragua en fecha 04 de Septiembre de 1984, bajo el N°57, Tomo, 128-A y posterior reforma de sus estatutos en fecha 19/01/1999, bajo el N°73, tomo 939-A, representada por el ciudadano CONCEPCIÓN EPIFANIO OSORIO , mayor de edad titular de la cedula de identidad N° V-1.881.605. Representado a través de su Defensor Ad Litem: ABG. VÍCTOR JAVIER RIVAS ESPINOZA, inpreabogado Nº 233.502, SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior se ordena la entrega libre de personas y cosas de local comercial donde funciona la Sociedad Mercantil Unidad Educativa Avenida Francisco de Loreto , centro comercial Loreto, compuesto de siete (07) inmuebles tipos LOCALES COMERCIALES identificados con los números siguiente: 8, 9, 10, 11, 12, 13, y 14-A en la ciudad de La Victoria, municipio José Félix Ribas del estado Aragua, cuyo medidas y linderos son los siguientes: NORTE: fachada norte del edificio ;SUR: Pasillo de circulación y apartamento N° 3-A; ESTE: Escalera del Edificio, cuarto de basura, Gas y vacio intermedio; OESTE: Fachada oeste del edifico. TERCERO: Se condena en costa a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida. CUARTO Se acuerda de oficio la indexación monetaria la cual se calculara mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en la sentencia de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente Nro. Exp. AA20-C-2017-000619 de la Sala de Casación Civil del tribunal supremo de justicia y de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Se reserva este Tribunal el lapso de diez (10) días de despacho, contados a partir del día siguiente a éste, dentro de los cuales se publicará la integridad del fallo conforme al artículo 877 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, este tribunal deja constancia expresa de la imposibilidad de la reproducción audiovisual de la presente audiencia, por no contar con el equipo técnico necesario, de conformidad con lo previsto en el artículo 872 del Código de Procedimiento Civil…” (Folios 186 al192).
II
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

El TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS JOSE FELIX RIBAS y JOSÉ RAFAEL REVENGA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en fecha 06.12.2018, declaró con lugar la demanda, en los términos siguientes:
“(…) CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Efectuada como fue la Audiencia de Juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:
“En el día de hoy, 21 de Noviembre 2018, siendo las nueve y cero minutos de la mañana (9:00 Am), constituido como ha sido el Tribunal para que tenga lugar la Audiencia de Juicio en la presente causa de DESALOJO del expediente signado con el numero 5352-14, de acuerdo a lo establecido en el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil Venezolano Vigente, en relación con el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, presidido por la ciudadana Juez Temporal ABG. CARMEN MAGALY AVENDAÑO ALDANA, encontrándose presente el ciudadano Secretario ABG. ESTEBAN ZIEMS, el ciudadano Alguacil, PEDRO NAVAS, se anunció el acto a las puertas del despacho por el Alguacil de este Juzgado, concurriendo al mismo la APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ABG. MILDRED MARINA RIVAS inpreabogado Nº 237.683. Así mismo encontrándose presente la PARTE DEMANDADA a través de su Defensor Ad Litem: ABG. VICTOR JAVIER RIVAS ESPINOZA, inpreabogado Nº 233.502. En este estado se le concede el derecho de palabra a la parte actora, a quien se le otorga el lapso de 15 minutos a los fines que exponga sus alegatos de seguidas expone: “ Buenos días a todos los presentes, en mi caso de esta demanda que se interpone en este tribunal por motivo de desalojo entre la sucesión BOTTINI DE DI GIAMPAOLO en su carácter de arrendador contra la sociedad mercantil INSTITUTO JOSÉ MARÍA VARGAS, el mismo está ubicado en el Centro Comercial Loreto, piso 01, ocupando siete (07) locales comerciales, cabe destacar que se inicia una relación arrendaticia desde el primero (01) de noviembre del 2003, siendo que a partir del 2012 el arrendatario ha comenzado la imposibilidad del pago del canon arrendaticio sumando 30 mensualidades las cuales ha incumplido su pago, por tal motivo, es que estamos presentes ante esta demanda, anteriormente se hicieron reuniones extrajudiciales, las mismas fueron infructuosas, no siendo positivas sin llegar a un acuerdo, el último contrato suscrito fue en el 2009 por un monto de cinco mil novecientos cuarenta y siete (5947,00) bolívares, se puede constatar que no existe ninguna actividad comercial, laboral, ni educativa en dichos locales, los mismos se encuentra cerrados, sin presencia de persona alguna, esta inoperatividad ha causado daño material económico al patrimonio de mi representados, porque han dejado de percibir los cánones de arrendamientos y a su vez con el deterioro y el mantenimiento del mismo. Por estas razones se solicita ante este tribunal el desalojo del arrendatario antes mencionado como es la sociedad mercantil INSTITUTO JOSÉ MARÍA VARGAS , conjuntamente con la reconversión monetaria del monto que ha podido recibir que es cinco mil novecientos cuarenta y siete (5947,00) bolívares, seria con la reconversión monetaria una puya o céntimos, eso es lo que determina nuestra razón de exposición que no satisface a una rentabilidad, según la ley de arrendamiento en su artículo 34 donde manifiesta que si el arrendatario no pagase dos mensualidades de cánones de arrendamiento seguidas será objeto de desalojo y su vez objeto de un contrato de arrendamiento ya sea escrito o verbal, es todo”.
Acto seguido se le concede el derecho de palabra a la parte demandada:
“Buenos días a todos con fundamento en la segundo aparte del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, he tenido la oportunidad de poder realizar todas las diligencias posibles para ubicar a mis defendidos, pudiendo enviar telegramas con acuse de recibos, a la dirección o al domicilio procesal aportado por la parte actora en el libelo de la demanda, tratando de lograr su citación para poder así lograr que me suministrara pruebas suficientes para poder optar una mejor defensa en el presente caso. Sin embargo no tengo más pruebas que aportar documentales en el presente expediente, sin embargo rechazo cada uno de los alegatos infundados por la parte actora y a su vez niego que mi defendido deba gran cantidad de dinero, con respecto a cánones de arrendamientos quiero que también quede por escrito que según la parte actora realizó a mi defendido un contrato de arrendamiento fue en el año 2009 por el cual no reposa ninguna prueba en el expediente de dicho contrato solo existe el contrato realizado en el año 2008, por el cual mi defendido CONCEPCION EPIFANIO OSORIO no tuvo ninguna morosidad durante esos años es todo”.
Acto seguido se le concede el derecho de la palabra a la parte actora, para que ejerza su derecho a contrarréplica y expone: “con respecto a la sucesión BOTTINI DE DI GIAMPAOLO ha realizado todas las notificaciones al arrendatario con respectos a los contratos suscritos y si existe la morosidad por parte del arrendatario por cuanto ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento, es todo”.
Acto seguido se le concede el derecho de palabra a la parte demandada quien expone: según la parte actora mi defendido desde el año 2012 hasta el año 2014 debe 30 mensualidades del canon de arrendamiento, por eso repito que en su oportunidad debió haber emitido ese último contrato de arrendamiento, donde se encontraba esa supuesta morosidad y así verificar si era cierto, de igual forma me remito a la comunidad de la prueba y rechazo y contradigo cada uno de los alegatos expuestos por la parte actora y le solicito a este digno tribunal que deje sin lugar la presente demanda de desalojo así como su petitorio con referente a mi defendido el ciudadano CONCEPCIÓN EPIFANIO OSORIO, Es todo”.
CAPITULO II
DE LAS PRUEBAS.
Consignadas como fueron las pruebas por las partes intervinientes en el presente proceso, y admitidas como fueron por esta juzgadora se pasa realizar un examen y análisis de los mismos atendiendo al principio general como lo es el de la libre apreciación de la prueba según las reglas de la sana crítica y la excepción la prueba legal, en este sentido el artículo 12 del texto adjetivo civil vigente señala:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos (omissis). El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencias.”
En este sentido es conveniente traer a colación lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala: A menos que exista una regla legal expresa (excepción) para valorar el mérito de la prueba, el juez deberá apreciarla según las reglas de la sana critica (regla general). Por su parte, el artículo 509 del citado Código de Procedimiento Civil, expresa: Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas e hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del juez respecto de ellas. Señaladas las normas anteriores, quien aquí suscribe pasa a pasa a valorar cada una de las pruebas aportadas al proceso en los siguientes términos:
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA La parte demandante junto a su escrito libelar, promovió las siguientes documentales:
1-Documento de propiedad registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Ricaurte del Estado Aragua, en once (11) folios útiles, en fecha 13 de julio de 1981, bajo el numero 1 folio 1 al 11, protocolo primero, tomo 6 ,que corre inserto en los folios cuarenta y ocho (48) hasta el sesenta y uno (61). La parte demandada no hace observación. El tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en relación con el artículo 1357 del Código Civil, por cuanto la misma no fue tachada ni impugnada por el adversario, le otorga pleno valor probatorio por tratarse de un documento público. Así se valora.
2-Originales de los contratos de arrendamiento entre las partes, en ocho (8) folios útiles, en fecha uno (01) de Noviembre de 2003, uno (1) de noviembre de 2004, y uno (1) de noviembre de 2008, que corren insertos en los folios setenta y dos (72) hasta el ochenta (80). La parte demandada no hace observación. El tribunal de conformidad con lo previsto en los artículo 395 y 444 del Código de Procedimiento Civil en relación con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio por cuanto es un documento privado firmado por las partes, le otorga pleno valor. Así se valora.
3- Registro Mercantil de la Sociedad Instituto José María Vargas y actas de asamblea, en nueve (9) folios útiles que corren insertos en los folios sesenta y dos (62) hasta el folio setenta y uno (71) y vto. ). La parte demandada no hace observación. El tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en relación con el artículo 1357 del Código Civil, por cuanto la misma no fue tachada ni impugnada por el adversario, le otorga pleno valor probatorio por tratarse de un documento público. Así se valora.
4- Copia Certificada de la Inspección Judicial de las instalaciones de la Unidad Educativa José María Vargas, ubicada en el Centro Comercial Loreto de la ciudad de la victoria, en fecha quince 15 de Diciembre de 2017, en seis (06) folios útiles que corren insertos en los folios ciento treinta y siete (137) hasta el ciento cuarenta y tres (143). La parte demandada no hace observación. El tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en relación con el artículo 1357 del Código Civil, por cuanto la misma no fue tachada ni impugnada por el adversario, le otorga pleno valor probatorio por tratarse de un documento público. Así se valora.
5- Originales de la publicación de los carteles de citación publicados en prensa regional Diario El Siglo, de fecha nueve (9) de Marzo de 2018 y cinco (5) de Marzo de 2018, en cuatro (4) folios útiles que corren insertos en los folios ciento cuarenta y seis (146) hasta el ciento cincuenta (150).- La parte demandada no hace observación. El tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en relación con el artículo 1357 del Código Civil, por cuanto la misma no fue tachada ni impugnada por el adversario, le otorga pleno valor probatorio por tratarse de un documento público. Así se valora.
Prueba testimonial
En horas de despacho del día de hoy, 08 de octubre de 2018, siendo las 9:30 de la mañana, oportunidad fijada para la comparecencia y declaración de testigos del Expediente signado con el N°5352-14 promovido por la parte Actora: SUCESIÓN BOTTINI DE DIGIAMPAOLO R.I.F. j.30176425-0; representada por los ciudadanos ANTONIO DI GIAMPAOLO BOTTINI Y ANNA RITA DI GIAMPAOLO DE CONDE, venezolanos titulares de la cédula de identidad Nº V-8.575.558 y V-8.687.846 respectivamente a través de su apoderada judicial ABG. MILDRED MARINA RIVAS RIVAS inpreabogado Nº 237.683 deja constancia que se hizo presente el Defensor Ad Litem de la Parte Demandada, el ABG. VICTOR JAVIER RIVAS ESPINOZA, inpreabogado Nº 233.502; he hizo presentación de una persona que se identificó con cédula de identidad laminada como ELIZABET MAHMUD MEZA, titular de la cédula de identidad N° V-5.624.368, de estado civil Soltero, de 59 años de edad, administradora, domiciliada en Av. Francisco de Loreto, Edif. Loreto Piso 1 Apto. 1-A, Municipio José Félix Ribas del estado Aragua. Acto seguido el Tribunal impone al testigo de las generales de Ley sobre declaración testificales Debidamente juramentado por la Abg. CARMEN MAGALY AVENDAÑO ALDANA, Juez del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con Sede en la ciudad de La Victoria. Seguidamente pasan a ejercer su derecho a preguntar el abogado de la parte Actora de la manera siguiente ELIZABET MAHMUD MEZA, titular de la cédula de identidad N° V-5.624.368, de estado civil Soltero, de 59 años de edad, administradora, domiciliada en Av. Francisco de Loreto, Edif. Loreto Piso 1 Apto. 1-A, Municipio José Félix Ribas del estado Aragua. Acto seguido el Tribunal impone al testigo de las generales de Ley sobre declaración testificales Debidamente juramentada por la Abg. CARMEN MAGALY AVENDAÑO ALDANA, Juez del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con Sede en la ciudad de La Victoria, manifestando no tener impedimento alguno para declarar, por lo que el Tribunal procede a tomarle el juramento de Ley. Seguidamente pasan a ejercer su derecho a preguntar la abogada de la parte Actora de la manera siguiente: PRIMERA PREGUNTA: ¿conoce o sabe usted donde está ubicado la Unidad Educativa José María Vargas? CONTESTÓ: Si, está ubicado dentro del centro comercial Loreto. SEGUNDA PREGUNTA: ¿por ese conocimiento que dice tener, sabe usted la presencia de administradores, alumnos en la unidad José maría Vargas? CONTESTÓ: no existe ninguna presencia ni de alumnos ni profesores, se mantiene totalmente cerrado. TERCERA PREGUNTA: ¿por ese conocimiento que dice tener existe alguna actividad educativa o comercial en la unidad educativa José María Vargas? CONTESTÓ: no existe ninguna actividad educativa ni comercial, eso se mantiene cerrado. CUARTA PREGUNTA: ¿por ese conocimiento que dice tener aproximadamente cuanto tiempo se encuentra cerrada la unidad educativa José María Vargas? CONTESTO: más de dos años aproximadamente. Acto seguido toma la palabra el Defensor Ad Litem parte la Demandada: PRIMERA PREGUNTA: ¿diga el testigo si conoce al ciudadano CONCEPCION EPIFANIO OSORIO en su carácter de arrendatario y a la ciudadana MARIA ANDREINA ABRAHANZ en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil unidad educativa José María Vargas? CONTESTO: Al señor concepción sí, pero a la señora María Andreina no. SEGUNDA PREGUNTA: ¿diga el testigo si sabe y tiene conocimiento de cuantos locales comerciales ocupa la sociedad mercantil José María Vargas? CONTESTO: aproximadamente 7 locales comerciales TERCERA PREGUNTA: ¿diga el testigo si para el conocimiento que tiene le consta que la unidad educativa José María Vargas no se encuentra en funcionamiento como institución educativa? CONTESTO: si me consta. CUARTA PREGUNTA: ¿diga el testigo si puede dar fe que los locales comerciales ocupados por la unidad educativa José María Vargas arrendados por el ciudadano Concepción Epifanio Osorio se encuentran totalmente deshabitados y en malas condiciones? CONTESTO: si me consta. Seguidamente se hizo presentación de una persona que se identificó con cédula de identidad laminada como MARIA ANGELA BAPTISTA GAUDENCIO NUNA, titular de la cédula de identidad N° E-81.539.228, de estado civil casada, de 56 años de edad, conserje, domiciliado Avenida Francisco de Loreto Residencias Loreto, Planta Baja Numero 1 Conserjería. Acto seguido el Tribunal impone al testigo de las generales de Ley sobre declaración testificales manifestando no tener impedimento alguno para declarar, por lo que el Tribunal procede a tomarle el juramento de Ley. Debidamente juramentado por la Abg. CARMEN MAGALY AVENDAÑO ALDANA, Juez del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con Sede en la ciudad de La Victoria. Seguidamente pasan a ejercer su derecho a preguntar el abogado de la parte Actora de la manera siguiente: PRIMERA PREGUNTA: ¿sabe usted donde está ubicada la unidad José María Vargas? CONTESTO: si, en el centro comercial Loreto primer piso. SEGUNDA PREGUNTA: ¿por ese conocimiento que dice tener sabe usted la presencia de profesores, alumnos y personal administrativo en la unidad José María Vargas? CONTESTO: no, cuando van a realizar la lectura del agua no hay nadie, nos cortaron el agua, pensando que era la de ellos. TERCERA PREGUNTA: ¿por ese conocimiento que dice tener existe alguna actividad educativa o comercial en la unidad José María Vargas? CONTESTO: no. CUARTA PREGUNTA: por ese conocimiento que dice tener aproximadamente desde cuando está cerrado el Instituto José María Vargas? CONTESTO: 2 años aproximadamente. Acto seguido toma la palabra el Defensor Ad Litem parte Demandada: PRIMERA PREGUNTA: ¿diga el testigo si conoce al ciudadano CONCEPCION EPIFANIO OSORIO en su carácter de arrendador y a la ciudadana MARIA ANDREINA ABRAHANZ en su carácter de representante legal de la unidad educativa José María Vargas? CONTESTO: si conozco al señor Osorio, pero no conozco a la señora María Andreina Abrahanz. SEGUNDA PREGUNTA: ¿diga el testigo si sabe y tiene conocimiento de cuantos locales comerciales ocupa la Unidad Educativa José María Vargas? CONTESTÓ: ocupa 7 locales comerciales.
TERCERA PREGUNTA: ¿diga el testigo si por ese conocimiento que tiene y le consta que la Unidad Educativa José María Vargas no se encuentra en funcionamiento como institución educativa? CONTESTO: no porque se encuentra cerrado. CUARTA PREGUNTA: ¿diga el testigo si puede dar fe de los locales que están ocupados por la unidad educativa José María Vargas arrendados por el ciudadano Concepción Epifanio Osorio se encuentran totalmente deshabitados y en malas condiciones? CONTESTO: si, se encuentra en malas condiciones. QUINTA PREGUNTA: ¿diga la testigo que tiempo tiene laborando en el centro comercial Loreto, ubicado en la Avenida Francisco Loreto, Municipio José Félix Ribas, La Victoria Estado Aragua ¿CONTESTO: 29 años laborando en el centro comercial Loreto. Seguidamente se hizo presentación de una persona que se identificó con cédula de identidad laminada como JESUS AMERICO ANGULO RONDON, titular de la cédula de identidad N° V-8.034.526, de estado civil soltero, de 55 años de edad, Comerciante , domiciliado Calle Colon con Francisco Manuel González, Quinta Ángela , Numero 4. Acto seguido el Tribunal impone al testigo de las generales de Ley sobre declaración testificales manifestando no tener impedimento alguno para declarar, por lo que el Tribunal procede a tomarle el juramento de Ley. Debidamente juramentado por la Abg. CARMEN MAGALY AVENDAÑO ALDANA, Juez del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con Sede en la ciudad de La Victoria. Seguidamente pasan a ejercer su derecho a preguntar el abogado de la parte Actora de la manera siguiente: PRIMERA PREGUNTA: ¿conoce usted y sabe dónde está la Unidad Educativa José María Vargas ¿CONTESTO: Si, en La Avenida Francisco de Loreto, Residencia Loreto, Centro Comercial Loreto. SEGUNDA PREGUNTA: ¿por ese conocimiento que dice tener existe la presencia de alumnos, profesores y personal administrativo de la Unidad José María Vargas? CONTESTÓ: no, no existe. TERCERA PREGUNTA: ¿por ese conocimiento que dice tener existe alguna actividad educativa o comercial de la Unidad Educativa José María Vargas? CONTESTÓ: no, no existe. CUARTA PREGUNTA: ¿por ese conocimiento que dice tener aproximadamente cuanto tiempo permanece cerrada la Unidad Educativa José María Vargas? CONTESTÓ: como mas de dos años .Acto seguido toma la palabra el Defensor Ad Litem parte la Demandada: PRIMERA PREGUNTA: ¿diga el testigo si conoce al ciudadano Concepción Epifanio Osorio en su carácter de arrendador de la ciudadana María Andreina Abrahanz como representante legal de la Unidad Educativa José María Vargas? CONTESTÓ: si conoce al señor Epifanio, y he visto pocas veces a la señora María Andreina Abrahanz. SEGUNDA PREGUNTA: ¿diga el testigo si tiene conocimiento de cuantos locales ocupa la Unidad Educativa José María Vargas? CONTESTO: 7 Locales Comerciales. TERCERA PREGUNTA: ¿diga el testigo si por ese conocimiento que tiene le consta que la Unidad Educativa José María Vargas se encuentra en funcionamiento como institución educativa? CONTESTO: no. CUARTA PREGUNTA: ¿diga el testigo que tiempo tiene laborando en el Centro Comercial Loreto ubicado en la Avenida Francisco Loreto Municipio José Félix Ribas, La Victoria, Estado Aragua? CONTESTO: más de dos años como encargado del estacionamiento del Centro Comercial Loreto. Es todo. Se leyó, se firmó y conformes firman.- La parte demandada hace observación.

Debido a la preponderancia de la prueba testimonial conviene apuntar algunas nociones sobre el testimonio y con relación a ello Borjas, A. (1984), afirma:
“.. Testigo ( testis), en la más alta acepción del vocablo, es todo individuo que asevera alguna cosa; pero jurídicamente no se considera tal sino a la persona que declara en juicio acerca de un litigio que le es extraño, o respecto del cual es tercero. El testigo, en efecto, no es materia de derecho sino como medio de prueba en juicio...“ (p 364)
De acuerdo a esa definición la condición de testigo se adquiere desde el mismo momento en que el Juez llama la persona a rendir testimonio ya que en razón de ese requerimiento es que surge el deber de la persona de rendir declaración, cuyo objeto está constituido por el establecimiento de la verdad procesal lo cual en definitiva es un interés estatal y así lo recoge la legislación vigente. Más aún se debe tener en consideración la credibilidad de la prueba y en materia de testigo, Cabrera, J. (1997), considera que los factores de credibilidad de una prueba son un requisito de eficacia probatoria por cuanto si el Juez duda sobre la genuinidad desechará la probanza y por ello el testigo debe dar razón fundadas de sus dichos. Igualmente, ha sostenido el Magistrado Cabrera Romero en su obra “Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre” Tomo I, lo siguiente:
“...En la mayoría de los medios de prueba, el promovente, al momento de anunciarlos, debe indicar que hechos trata de probar con ellos, por lo que resulta fácil comparar lo que se pretende probar, con los hechos alegados controvertidos y por tanto, calificar o no la pertinencia o la impertinencia manifiesta. Por tratar el objeto de la prueba de afirmaciones sobre cuestiones fácticas que cursan en autos (hechos alegados en la demanda y la contestación), al juez le es atribuida la calificación oficiosa de la pertinencia, medie o no oposición formal, lo que decidirá en el auto de admisión o negativa de prueba, que se dicta como consecuencia de la promoción.
Existen medios que pueden ser propuestos sin necesidad de señalar su objeto, tales como la confesión judicial, que se trata de provocar mediante posiciones juradas, y en el CPC de 1987, la prueba de testigos. Con ambos medios y otros semejantes, la oposición por impertinencia no funciona a priori y debe interponerse con motivo de la evacuación de la prueba, para que no se reciba toda ella o sectores de la misma. La oposición por esta causa queda diferida al instante de su evacuación...”
Esta Sala comparte los criterios expuestos por el citado autor, acogidos por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, pero con el añadido que también en los casos de prueba de testigos y de confesión debe indicarse el objeto de ellas; es decir, los hechos que se tratan de probar con tales medios.
En efecto, sólo de esa manera se puede explicar el texto del artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, cuando señala que en el auto de admisión de las pruebas el Juez “…ordenará que se omita toda declaración o prueba sobre aquéllos hechos en que aparezcan claramente convenidas las partes” (Subrayado de la Sala).
Lo anterior no significa que al momento de promover la prueba, el interesado deba dejar constancia detallada de las preguntas que formulará al testigo o a la contraparte sino que debe exponer la materia u objeto sobre la cual versará la declaración, permitiendo de esa manera saber si lo que trata de probar, con la prueba de testigos, es una obligación superior a dos mil bolívares o lo contrario a lo que contiene un documento público, o si la confesión versará sobre hechos pertinentes de los cuales la parte tenga conocimiento personal o si se trata de hechos realizados por el apoderado en nombre de su poderdante.
Si no se cumple con este requisito no existirá prueba válidamente promovida, hecho que se equipara al defecto u omisión de promoción de prueba…”. (Negrilla de la Sala).
De conformidad con el precedente jurisprudencial citado, los artículos 397 y 398 del Código de Procedimiento Civil exigen el cumplimiento de la forma procesal relacionada con la indicación del objeto de la prueba, con el propósito de permitir que la parte no promovente conozca qué hechos pretende probar su contraria, para determinar su pertinencia con aquellos que forman parte de la controversia. Precisamente, conforme a los postulados constitucionales contenidos en los artículo 26 y 257 de nuestra Carta Magna “...la obligación del juez es realizar un análisis sobre bases claras y determinantes de su apreciación del testimonio en relación a los hechos que resumen la procedencia o no de las pretensiones de los litigantes, atendiendo la normativa del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Cabe aclarar, que esto no obra de manera obligante o limitativa, si el juez considera como premisa de sus argumentos consignar las deposiciones de los testigos. En todo caso, lo importante es que el juez exprese la fuerza legal, procesal y valorativa por la cual lo hace. Así las cosas tenemos que los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil establecen, lo siguiente:
…Artículo 507: A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica.
Artículo 508: Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación...
En consecuencia, estima quien suscribe que como quedó determinado lo que se pretende probar y al no haber oposición por parte de la parte del accionado, por ende no puede considerarse inadmisible la prueba testimonial sub litis, Y ASÍ ESTIMA.
DE LAS PRUEBAS DOCUMENTALES PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.
1. Constancia de envío de Telegrama sin Acuse de Recibo en fecha dieciocho (18) de Junio de 2018, en dos (02) Folios útiles, signados con las letras “A” y “B” que corre inserto en los folios ciento setenta y uno (171) y ciento setenta y dos (172). La parte demandante no hace observación. El tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en relación con el artículo 1357 del Código Civil, por cuanto la misma no fue tachada ni impugnada por el adversario, por cuanto la misma no fue tachada ni impugnada por el adversario, le otorga pleno valor probatorio por tratarse de un documento público. Así se valora.
2. Constancia de envió de Telegrama con Acuse de Recibo en fecha trece (13) de Julio de 2018, en un folio útil, signados con las letras “C” y “D” que corren insertos en los folio ciento setenta y tres (173) y ciento setenta y cuatro (174). La parte demandante no hace observación. El tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en relación con el artículo 1357 del Código Civil, por cuanto la misma no fue tachada ni impugnada por el adversario, le otorga pleno valor probatorio por tratarse de un documento público. Así se valora.
Luego de realizar una revisión minuciosa a las actuaciones que conforman el expediente, y escuchadas como fueron las partes, esta juzgadora, a los fines de emitir pronunciamiento Visto los alegatos de las partes contenidos en el libelo de la demanda y en el escrito de contestación, así como valoradas las pruebas promovidas y evacuadas, esta Juzgadora procede a explanar los motivos de hecho y de derecho de la decisión. Dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la demandante, es menester realizar un análisis previo que se entiende por contrato:
El artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato ‘…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…’.
En el artículo antes trascrito, establece que el contrato es:
1) Una convención;
2) Regula las relaciones de carácter patrimonial entre las partes;
3) Produce efectos entre las partes; y
4) Es fuente de Obligaciones.
En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la demandante, Así pues, el Dr. José Mélich Orsini ., en su obra ´Doctrina General del Contrato´, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral, capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extrapatrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).
Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse, sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).
Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Mélich Orsini., es entendido como ‘…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…’, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.
Además, advierte este Tribunal que el contrato como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia, que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 ejúsdem [sic]), ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.
Asimismo, continua explicando la norma sustantiva civil en el artículo 1.160, que: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…” (sic),
En este orden de ideas, es preciso destacar, que el legislador preceptuó, que el contrato produce efectos obligatorios para ambas partes, estos derivados del acuerdo de voluntades suscritos por las mismas, que se verifica a través de una libre manifestación de voluntad de cada una de las partes contratantes, donde prevalece el principio de la consensualidad. Por lo que es de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades a las condiciones del referido contrato. En este sentido, el artículo 1167 del Código Civil, establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”. Igualmente, contempla la norma sustantiva en el artículo 1264 lo siguiente: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:
La acción incoada por el actor en el presente asunto, es el desalojo, con fundamento al artículo 40 literal “A” del Decreto con R.V. y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, el cual establece:
La Ley Especial de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, es clara al señalar la acción de desalojo, por la causal Son causales de desalojo:
“A”, que el arrendatario haya dejado de pagar dos cuotas consecutivas de canon de arrendamiento o de condominio, en ese sentido se hace necesario señalar que, el artículo
506 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”
De las normativas antes citadas establecen, lo que la doctrina gusta llamar, la distribución de la carga de la prueba, por lo que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hechos, es decir, la parte actora, debe probar la obligación del demandado, esto es, señalar los cánones de arrendamientos no pagados por el arrendatario y la parte demandada, debe por su parte probar el pago de dichos cánones de arrendamiento.
Ahora bien, en el caso de marras, ambas partes reconocen la relación contractual arrendaticia, de siete (7) inmuebles tipo locales comerciales (oficinas) ubicados en la Avenida Francisco de Loreto , centro comercial Loreto, Piso 1, e identificados con los N° 8, 9, 10, 11, 12, 13, y 14-A en el municipio José Félix Ribas del estado Aragua, cuya propiedad se evidencia en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Ribas, Revenga, Santos Michelena, Bolívar y Tovar del estado Aragua en fecha 17 de Julio de 1981, numero 1, folios 1 al 11, Protocolo Primero , Tomo 6°.
Que la relación arrendaticia objeto de la presente demanda, se inicia en fecha primero (1°) de Noviembre del dos mil cuatro (2004), cuando el ciudadano PASCUALE DI GIAMPAOLO titular de la cédula de identidad N°V-8.876.701, hoy difunto, en su carácter de arrendador , suscribió contrato de arrendamiento en forma escrita, con la Sociedad Mercantil UNIDAD EDUCATIVA JOSÉ MARÍA VARGAS,. C.A., debidamente inscrita por ante el registro Mercantil Primero de la circunscripción Judicial del estado Aragua en fecha 04 de Septiembre de 1984, bajo el N°57, Tomo, 128-A y posterior reforma de sus estatutos en fecha 19/01/1999, bajo el N°73, tomo 939-A, representada por el ciudadano JOSE ANTONIO RODRIGUEZ MARQUES, mayor de edad titular de la cedula de identidad N°4.227.219; modificada en fecha 27 de Marzo de 2010, En Acta de Asamblea Ordinaria de Accionistas de la Sociedad Mercantil UNIDAD EDUCATIVA JOSE MARIA VARGAS C.A., previa inserción a los libros del Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua. En cuanto el carácter comercial de los inmuebles arrendados, dados los hechos expuestos en el presente juicio, y de acuerdo a lo establecido, en el contrato de arrendamiento, en sus clausula cuarta; Que el inmueble objeto del contrato solo podrá ser destinado única y exclusivamente para uso de INSTITUTO EDUCATIVO (BACHILLERATO DIURNO Y NOCTURNO) De lo que se desprende que la actividad que realiza el arrendatario en los inmueble arrendados, es, la de prestación de servicios, y obviamente encuadra en el artículo 2, de la Ley de Regulación de Arrendamiento para Uso Comercial, que establece que se tendrá por inmueble destinado al uso comercial, aquellos en los cuales se desarrollen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento, por lo tanto, en el presente caso, es aplicable la Ley de Regulación de Arrendamientos para el Uso Comercial, y así se establece. Establecido lo anterior, este Tribunal observa, que en el libelo de la demanda y en la audiencia oral, en cuanto al asunto principal, la parte actora afirma; que los contratos de arrendamiento suscritos se encuentran de plazo vencidos por haber sido suscritos a tiempo determinado en 7 inmuebles tipo locales comerciales (oficinas) ubicados en la Avenida Francisco de Loreto , centro comercial Loreto, e identificados con los N° 8, 9, 10, 11, 12, 13, y 14-A en el municipio José Félix Ribas del estado Aragua, encontrándose insolvente en el pago de las mensualidades correspondiente a los meses: Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre, del año 2012, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre, del año 2013 y Enero, Febrero, Marzo, Abril del año 2014. por lo cual, se hace procedente la solicitud de desalojo por falta de pago sobre los locales previamente identificados , y siendo que la arrendataria la Sociedad Mercantil UNIDAD EDUCATIVA JOSE MARIA VARGAS C.A, ya identificada, se ha negado a restituir la posesión de dicho inmueble ut supra descrito, así como también se encuentra insolvente en el pago del canon específicamente desde el mes de Febrero de 2012, hasta el mes de Abril de 2014, en vista , de no cumplir con su esencial obligación de pago oportuno de los cánones de arrendamiento es Por lo quela parte actora solicita el desalojo de los inmuebles objeto de arrendamientos suscritos, de conformidad con el literales “A” del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el perjuicio el que invoca en el hecho anunciado que se ha de probar….”En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aun cuando se refiere a las prueba de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materia de derecho. La Sala de Casación Civil ha dicho que “….la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio…”.Según Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliaria señala: “la relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un determinado un inmueble, da lugar a una pluralidad de trascendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario” Prudente es para quien aquí decide señalar que la acción de desalojo es la acción del arrendador, dirigida a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida por la Ley, es decir , la “acción de desalojo” se aplica en casos de inmuebles destinados a locales comerciales siempre que se fundamente en las causales previstas en el artículo 40 de la Ley Para la Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. De acuerdo a lo anterior se observa que en el presente caso, la parte actora fundamento su acción de desalojo en el literal “A”, previstos en la referida ley especial y en el artículo 506 del texto adjetivo civil vigente. Ahora bien en fuerza del criterio jurisprudencial antes citado se evidencia que la prueba constituye la demostración, por los medios legales, de la veracidad o exactitud de hechos que sirven de fundamento a un derecho que se reclama, igualmente, deben acreditarse los hechos jurídicos en general y los actos jurídicos en particular. Por otra parte, como principio general corresponde probar al que ha sostenido una proposición contraria al estado normal u ordinario de las cosas, o al que pretende una situación adquirida. Ahora bien en lo relativo a la causal alegada por la parte actora del literal “A” del artículo 40 de la Ley Para la Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en este sentido observa esta juzgadora que de la revisión y admitidas como fueron cada una de los medios de pruebas traídos por la parte actora y que los mismos no fueron impugnados o negados por la parte demandada En el caso subjudice, se trata de una acción de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, según lo establecido por lo que no habiendo sido impugnado por la parte a quien se le opuso, este Tribunal le asigna todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil y ASÍ SE DECLARA.
En consecuencia, quedando establecido que la parte demandada nada probó que le favorezca, y del análisis de los recaudos aportados por la accionante como fundamento de su acción y que ha estimado este Tribunal, se concluye que la petición demandada no es contraria a derecho por no estar prohibida por la ley, que no existiendo pruebas por parte de la demandada para desvirtuar la presunción de veracidad de los hechos aducidos, se tienen como ciertos los hechos alegados por el actor, habiendo quedado demostrados los presupuestos procesales de la acción propuesta, esta Sentenciadora concluye que en el presente caso por los razonamiento antes expuesto forzosamente la acción debe prospera y así se decide. DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de Desalojo de Local Comercial, de conformidad con lo previsto en el artículo 40 literal A de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial. Interpuesta por la SUCESION BOTTINI DE DI GIAMPAOLO R.I.F, N° J-30176425-0, representada por los ciudadanos: ANTONIO DI GIAMPAOLO BOTTINI Y ANNA RITA DI GIAMPAOLO DE CONDE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros V-8.575.558 y V-8.687.846 respectivamente, representado por la Abogada ABG. MILDRED MARINA RIVAS inpreabogado Nº 237.683., en contra de la Sociedad Mercantil Unidad Educativa José María Vargas, C.A., debidamente inscrita por ante el registro Mercantil Primero de la circunscripción Judicial del estado Aragua en fecha 04 de Septiembre de 1984, bajo el N°57, Tomo, 128-A y posterior reforma de sus estatutos en fecha 19/01/1999, bajo el N°73, tomo 939-A, representada por el ciudadano CONCEPCION EPIFANIO OSORIO , mayor de edad titular de la cedula de identidad N° V-1.881.605. Representado a través de su Defensor Ad Litem: ABG. VICTOR JAVIER RIVAS ESPINOZA, inpreabogado Nº 233.502, SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior se ordena la entrega libre de personas y cosas de local comercial donde funciona la Sociedad Mercantil Unidad Educativa Avenida Francisco de Loreto , centro comercial Loreto, compuesto de siete (07) inmuebles tipos LOCALES COMERCIALES identificados con los números siguiente: 8, 9, 10, 11, 12, 13, y 14-A en la ciudad de La Victoria, municipio José Félix Ribas del estado Aragua, cuyo medidas y linderos son los siguientes: NORTE: fachada norte del edificio ;SUR: Pasillo de circulación y apartamento N° 3-A; ESTE: Escalera del Edificio, cuarto de basura, Gas y vacio intermedio; OESTE: Fachada oeste del edifico. TERCERO: Se condena en costa a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida. CUARTO Se acuerda de oficio la indexación monetaria la cual se calculara mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en la sentencia de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente Nro. Exp. AA20-C-2017-000619de la Sala de Casación Civil del tribunal supremo de justicia y de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia certificada de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil…”. (Folios 193 al 201).

III
DEL RECURSO DE APELACIÓN
En fecha 12 de diciembre de 2018, el abogado VICTOR RIVAS, Inpreabogado Nº 233.502, actuando en su carácter de Defensor Ad Litem de la parte accionada, interpuso recurso ordinario de apelación contra la decisión de fecha 06.12.2018, que declaró con lugar la demanda de desalojo de local comercial incoado por la SUCESION BOTTINI DE DI GIAMPAOLO R.I.F, N° J-30176425-0, representada por los ciudadanos: ANTONIO DI GIAMPAOLO BOTTINI Y ANNA RITA DI GIAMPAOLO DE CONDE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros V-8.575.558 y V-8.687.846 respectivamente, contra la Sociedad Mercantil Unidad Educativa José María Vargas, C.A., representada por el ciudadano CONCEPCION EPIFANIO OSORIO, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-1.881.605, donde alegó lo siguiente:
“…En virtud de encontrarme dentro del lapso legal, APELO la sentencia emitida por este Tribunal en el presente juicio de Desalojo todo de conformidad con la Ley…”

IV
ACTUACIONES EN ALZADA
En fecha 20.02.2019, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, reglamentó la causa conforme a lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 26.02.2019, es consignado los informes por el demandante a través de su apoderada judicial abogada MILDRED MARINA RIVAS RIVAS, INPREABOGADO N° 237.683, en los términos siguientes:
Cito:
Capitulo Primero
Narrativa del Juicio
Mediante libelo introducido el primer semestre del año 2014 actuando en el carácter de apoderada de mis poderdantes al interponer una demanda por DESALOJO DE INMUEBLE ARRENDADO, POR FALTA DE PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO contra la Sociedad Mercantil Unidad Educativa José María Vargas C.A., en su carácter de arrendatarios, del inmueble constituido por los locales identificados con los números 8, 9, 10, 11, 12, 13 y 14-A ubicados en la Avenida Francisco de Loreto, Centro comercial Loreto, La victoria municipio José Félix Ribas del Estado Aragua. Una vez admitida la demanda, se ordenó el emplazamiento de los demandados para que ejercieran su pertinente derecho a la defensa. Posteriormente se libró la boleta de citación y después de varios intentos de citación personal, citación por cartel, el nombramiento de un defensor ad litem, se presentó y se dio por notificado en la vigente causa el abogado Victos Javier Rivas Espinoza, Abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 233.502.
En fecha 04 de julio de 2018, con ocasión al lapso de contestación de la demanda, el demandado presento escrito de Contestación de la Demanda donde negó rechazo y contradijo cada uno de los argumentos expuestos por la parte actora.
Capitulo Segundo
De la Sentencia del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua
El Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 06 de diciembre de 2018 decide lo siguiente:
1.- Declara CON LUGAR la demanda de Desalojo de Local Comercial, de conformidad con lo previsto en el artículo 40 literal A de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial. Interpuesta por la Sucesión Bottini de Di Giampaolo R.I.F, N° J-30176425-0, representada por los ciudadanos: Antonio Di Giampaolo Bottini y Anna Rita Di Giampaolo de Conde, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros V-8.575.558 y V-8.687.846 respectivamente,
2.- Como consecuencia del particular anterior SE ORDENA LA ENTREGA LIBRE DE PERSONAS Y COSAS DE LOCAL COMERCIAL donde funciona la Sociedad Mercantil Unidad Educativa Avenida Francisco de Loreto, centro comercial Loreto, compuesto de siete (07) inmuebles tipos LOCALES COMERCIALES identificados con los números siguiente: 8, 9, 10, 11, 12, 13, y 14-A en la ciudad de La Victoria, municipio José Félix Ribas del estado Aragua.
3.- Se CONDENA EN COSTA a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.
4.- SE ACUERDA DE OFICIO LA INDEXACIÓN MONETARIA la cual se calculara mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en la sentencia de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente Nro. Exp. AA20-C-2017-000619 de la Sala de Casación Civil del tribunal supremo de justicia y de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
Capítulo Tercero
De la Apelación
El 12 de diciembre de 2018, la parte demandada tomando como fundamento lo establecido en el artículo 878 del Código de Procedimiento Civil, APELA de la decisión dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 06 de diciembre de 2018. El Tribunal acuerda “oír” dicha apelación en ambos efectos y que la presente causa sea remitido a los Juzgados Superiores para que conozcan del Recurso interpuesto.
Capítulo Cuarto
Fundamentos de Derecho
Ciudadano Juez, el juez a quo se fundamenta en las disposiciones legales establecidas en el artículo 40 de la Ley Para la Regulación de Arrendamiento Inmobiliaria Para el Uso Comercial y articulo 1357 del Código Civil.
Capítulo Quinto
Del Petitorio
Con todo respeto solicitamos al tribunal de la causa declare SIN LUGAR la apelación ejercida respecto del artículo 878 del Código de Procedimiento Civil, esgrimida por el apoderado judicial de la parte Demandada; RATIFIQUE le decisión dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 06 de diciembre de 2018 y; CONDENE EN COSTAS Y COSTOS a la parte demandada en la presente incidencia…” (Folios 212 y 213).

V
CONSIDERACIONES A DECIR
Ahora bien, ésta alzada de la revisión exhaustiva de las presentes actuaciones, entra a analizar sobre el punto referido de la apelación interpuesta, por lo que es menester hacer el siguiente pronunciamiento:
Cabe en esta oportunidad, citar la norma constitucional que establece el catálogo de garantías constitucionales y del derecho a la defensa, el cual establece:
Artículo 49.CRBV: El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas; en consecuencia:
1. La defensa y la asistencia jurídica son derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación y del proceso. Toda persona tiene derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga, de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa. Serán nulas las pruebas obtenidas mediante violación del debido proceso. Toda persona declarada culpable tiene derecho a recurrir del fallo, con las excepciones establecidas en esta Constitución y la ley….”
Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia fecha 15-2-00, con Ponencia del Magistrado Jesús E. Cabrera Romero. Exp. Nº 00-0052, sentencia. Nº 29, con relación al Debido proceso, a la tutela judicial efectiva y el acceso a la justicia, estableció:
“…Se denomina debido proceso a aquél proceso que reúna las garantías indispensables para que exista una tutela judicial efectiva. Es a esta noción a la que alude el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuando expresa que el debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas.
Pero la norma constitucional no establece una clase determinada de proceso, sino la necesidad de que cualquiera sea la vía procesal escogida para la defensa de los derechos o intereses legítimos, las leyes procesales deben garantizar la existencia de un procedimiento que asegure el derecho de defensa de la parte y la posibilidad de una tutela judicial efectiva. En consecuencia, teniendo presente que las normas de procedimiento son una expresión de los valores constitucionales, la acción de amparo contra resoluciones, sentencias, actos u omisiones de los Tribunales de la República, está dirigida a proteger el derecho a un debido proceso que garantice una tutela judicial efectiva.
Si bien es cierto que el derecho de acceso a la justicia previsto en el artículo 26 de la Constitución, comprende también el derecho una tutela judicial efectiva y a un debido proceso, en que se obtenga una resolución de fondo debidamente razonada, este derecho no comprende una garantía de que las sentencias sean acertadas. Esto es, que no puedan ser jurídicamente erróneas por una infracción de la ley o por errores cometidos en la apreciación o establecimiento de los hechos o de las pruebas.
Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 26.02.2013, Sentencia 109, con ponencia Magistrada LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO, Exp. N° 09-0985 partes Unidad Educativa Colegio Arístides Bastidas, estableció el criterio vinculante
“… visto el carácter vinculante fijado en el presente fallo con efectos aplicativos hacia el futuro, en relación al deber de los órganos jurisdiccionales de notificar a la Procuraduría General de la República, conforme a lo establecido en el artículo 99 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República y por último, al Consejo Nacional de Derechos de Niños, Niñas y Adolescentes, y al representante de la Zona Educativa del lugar, de toda acción derivadas de contratos de arrendamientos de inmuebles utilizados como centros de enseñanza donde el efecto este dirigido al desalojo del inmueble..”.
Ahora bien, como consecuencia del procedimiento sustanciado y de la sentencia dictada en el presente juicio, el cual versa sobre desalojo por falta de pago, de un inmueble destinado a la enseñanza educativa (colegio) el cual fue sustanciado por el procedimiento oral previsto en la ley de regularización del arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, del cual se verifica que el ad quo hizo una mixtura de ambos procedimientos el oral y el breve; aunado a ello no consta a los autos haberse cumplido con el criterio vinculante proferido por la sala constitucional, en lo referente a la notificación del Consejo Nacional de Derechos de Niños, Niñas y Adolescentes a los efectos de que formulen los argumentos de derecho destinados a procurar el respectivo resguardo del derecho a la educación de los alumnos inscritos en la referida Unidad Educativa.
Sobre la estricta observancia de las formas procesales, es criterio reiterado de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que el juez es el encargado debe velar por el cumplimiento del proceso en todas sus instancias, caso Ana Mercedes Alvarado Herrera, sentencia N° 1107 del 22-06-01, expresó lo siguiente:
Cito:
“…el juez, como encargado de regular las actuaciones procesales, tiene como obligación la observancia y cumplimiento de la noción del debido proceso, entendido como aquel proceso que reúna las garantías indispensables para que exista tutela judicial efectiva. Esta noción le prohíbe al Juez, subvertir el orden procesal, es decir separarse del procedimiento establecido expresamente en la ley…”. .
En el presente caso, atendiendo a que se ha configurado un irrito que atenta contra el debido proceso consagrado en el artículo 49.1 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y el criterio con carácter vinculante proferido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia es forzoso para este Tribunal Superior, a los fines de sanear el proceso de los írritos procesales y constitucionales en él ocurrido, con estricto apego al debido proceso, cumpliendo con la obligación de sanear el proceso de actos que engendren su invalidez, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 11, 15, 206 y 212 todos del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto por los artículos 26, 49 y 257 constitucionales, tener que declarar NULA la Sentencia Recurrida proferida en fecha 06.12.2018 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua; ordenándose la reposición de la causa al estado procesal de que se admita la demanda por los tramites de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, en cuyo auto deberá ordena la notificación conforme al criterio vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 26.02.2013, Sentencia 109, con ponencia Magistrada LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO, Exp. N° 09-0985 y materializarlas. Y ASÍ SE DECIDE.
Se ordena al Tribunal de Municipio a quien por sorteo le sea asignado el conocimiento del asunto, que ante la urgencia de la situación planteada y el tiempo transcurrido desde la interposición de la demanda a la presente fecha, provea a la mayor brevedad posible y sin mayor dilación el cumplimiento del debido proceso y los lapsos procesales y los criterios vinculantes. .
VI
DISPOSITIVA
Por los argumentos y fundamentos legales, jurisprudenciales y doctrinarios antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: NULA la Sentencia Recurrida proferida en fecha 06.12.2018 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios José Félix Ribas y José Rafael Revenga de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con motivo del juicio desalojo incoado por la SUCESIÓN BOTTINI DE DI GIAMPAOLO, representada por los ciudadanos ANTONIO DE DI GIAMPAOLO BOTTINI y ANNA RITA DI GIAMPAOLO DE CONDE, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-8.575.558 y V-8.687.846 respectivamente contra la Sociedad Mercantil UNIDAD EDUCATIVA JOSÉ MARÍA VARGAS, C.A. en la persona de María Andreina Abrahanz titular de la cédula de identidad N° V -13.135.796, sustanciado en el Expediente N° 5352-14 (nomenclatura interna de ese juzgado).
SEGUNDO: SE ORDENA LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA, al estado procesal de que se admita la demanda por los tramites de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, en cuyo auto deberá ordena la notificación conforme al criterio vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 26.02.2013, Sentencia 109, con ponencia Magistrada LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO, Exp. N° 09-0985 y materializarlas.
TERCERO: SE ORDENA remitir al Tribunal de municipio a quien por sorteo le sea asignado el conocimiento del asunto, que ante la urgencia de la situación planteada y el tiempo transcurrido desde la interposición de la demanda a la presente fecha, provea a la mayor brevedad posible y sin mayor dilación el cumplimiento del debido proceso y los lapsos procesales
No hay condenatoria en Costas dada la naturaleza de la decisión proferida.
Publíquese, Regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.aragua.scc.org.ve, déjese copia de la presente decisión y Notifíquese de conformidad con lo establecido en los artículos 248 y 251 del Código de Procedimiento Civil, remítase el presente expediente en la oportunidad correspondiente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este JUZGADO SEGUNDO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, a los Treinta (30) día del mes de Septiembre año 2020 Años: 210º de la Independencia y 161° de la Federación.-
LA JUEZ
ROSSANI AMELIA MANAMÁ INFANTE
LA SECRETARIA
DAYARY YBARRA
En la misma fecha, se dio cumplimiento a la anterior decisión siendo las 9:00 a.m.
LA SECRETARIA
Exp. JUZ-2-SUP-N° 1454
RAMI