TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
211º y 162º
ASUNTO Nº AP71-R-2020-000095
PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil COMPLEJO INDUSTRIAL CARE, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 27 de agosto de 1986, anotado bajo el Nº 02, Tomo 56-A-SGDO.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos JOSÉ RODOLFO SBERNA RATH, HUMBERTO MELÉNDEZ COLMENARES, LUIS FERNANDO MUÑOZ RIVERA Y FERNANDO ESTEBAN VARGAS LANDER, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 60.104, 48.015, 57.367 y 17.163, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil SABURGO PROPERTIES S.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 25 de abril de 2012, bajo el Nº 8, Tomo 63-A.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana LUDMILAR JACERLEY VALLEJO GUZMAN, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el numero 195.145.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL).
SENTENCIA RECURRIDA: DEFINITIVA de fecha 05 de Febrero de 2020, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
-I-
SÍNTESIS
Arriban a esta Alzada las presentes actuaciones el 28 de Febrero de 2020, de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quedando registrada la misma en el Libro de Control de Causas con el alfanumérico AP71-R-2012-000797, contentivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (LOCAL COMERCIAL), sigue la Sociedad Mercantil COMPLEJO INDUSTRIAL CARE, C.A., contra la Sociedad Mercantil SABURGO PROPERTIES C.A.
Por auto de fecha 02 de marzo de 2020, este Tribunal dio por recibido el presente asuntó y fijó para el vigésimo (20º) día de despacho a la indicada fecha, la oportunidad para que las partes presentaran sus informes, conforme lo establece el artículo 517.
En fecha 07 de octubre de 2020, la representación de la parte demandada solicitó la reactivación de la causa.
Mediante auto de fecha 08 de octubre de 2020, el Juez de este Juzgado Superior se abocó al conocimiento de la presente causa, luego el 03 de noviembre de 2020 se dictó auto de certeza, librándose boleta de notificación a la parte demandante.
En fecha 01 de diciembre de 2020, compareció la representación de la parte demandante, se dio por notificado del auto dictado el 03 de noviembre de 2020.
En fecha 03 de diciembre de 2020, se dejó constancia por secretaria de haberse dado cumplimiento a todas las formalidades de notificación para la reanudación de la causa, se le indicó a las partes que a partir de la referida fecha comenzaría a transcurrir el lapso para la presentación de los Informes.
El 07 de diciembre de 2020, la representación de la parte demandada presentó escrito de Informes.
En fecha 01 de febrero de 2021, se dejó constancia por secretaría que se envió el escrito de Informes vía correo electrónico y se indicó a las partes que comenzó a transcurrir el lapso de observaciones.
En fecha 09 de febrero de 2021, la representación de la parte demandada presentó en físico el escrito de Informes constante de cinco (5) folios útiles.
Por auto de fecha 12 de febrero de 2021, se fijó oportunidad para dictar sentencia de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 19 de febrero de 2021, la representación de la parte demandada presentó en físico el escrito de observaciones constante de cinco (5) folios útiles.
En el día de hoy, 12 de abril de 2021, siendo la oportunidad para proferir el fallo se pasa decidir en los siguientes términos:
ALEGATOS DE LAS PARTES
PARTE ACTORA
Alegó la representación judicial de la parte actora, en su libelo de demanda lo siguiente: 1) Que su representada es propietaria y dio en arrendamiento un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por tres (3) galpones identificados con los números dos (2), seis (6) y ocho (8), ubicados en el Centro Industrial Care, carretera nacional de Guatire, Vía Urbanización Las Rosas, a la altura de la quebrada de Care, con las siguientes especificaciones: El Galpón número dos (2) tiene un área de DOS MIL METROS CUADRADOS (2.000 mts2), con los siguientes linderos: NORTE: en 69.80 metros con dos portones y 5 metros de retiro con rampa de acceso; SUR: en 64,60 metros con dos portones y 5 metros de retiro con el galpón Nº 4; ESTE: en 31 metros acceso al Centro Industrial Care; y OESTE: en 31 metros con terrenos de la vinagrera. El Galpón número seis (6) tiene un área de UN MIL QUINIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CUADRADOS (1.542 mts2), con los siguientes linderos: NORTE: en 55,40 metros con retiro de 5 metros para estacionamiento del galpón numero 4, con dos portones de acceso; SUR: en 50,30 metros con el galpón número ocho (8), del cual está pegado; ESTE: En 31 metros con vía de acceso al Centro Industrial Care, con un portón grande y una puerta pequeña, con cinco metros de retiro para estacionamiento; y OESTE: en 31 metros con terrenos de la parcela la vinagrera. El Galpón número ocho (8), tiene un área de UN MIL TRESCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (1.350 mts2), con los siguientes linderos: NORTE: en cuarenta y nueve (49 mts) con el galpón Nº 6, SUR: en cuarenta y cinco metros con diez centímetros (45,10 mts) con el galpón Nº 10; ESTE: en veintiséis metros (26 mts) con vía de acceso al Centro Industrial Care; y OESTE: en trece metros (13 mts) con terrenos de la vinagrera y trece metros (13 mts) con el galpón Nº 10, en jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, a la sociedad mercantil SABURGO PROPERTIERS S.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 25 de abril de 2012, anotada bajo el N° 8, Tomo 63-A-Sgdo, tal como consta del contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaria Pública Undécima del Municipio Libertador, el 10 de Mayo de 2013, quedando anotado bajo el Nº 4, Tomo 170. 2) Que del contrato principal de la relación arrendaticia, se han firmado de mutuo acuerdo unos ADDENDUM, en los cuales el arrendatario entrega el galpón Nº Dos (2), de fecha 30 de abril de 2014, y se ratifica en otro de fecha 30 de Junio del mismo año, y en ese mismo documento se fija como canon de arrendamiento para los galpones seis (6) y ocho (8), la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs.375.960,00) para ambos galpones. 3) Que posteriormente el galpón identificado con el N° seis (6) fue entregado de manera voluntaria por el arrendatario al arrendador, teniendo de esta manera dos de los tres galpones desocupados, quedando todavía ocupado el galpón número ocho (8). 4) Que el canon de arrendamiento para el galpón Nº ocho (8), se fijó en la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs.375.960,00) mensuales, cantidad esta que debía ser pagada dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. 5) Que en la Cláusula Segunda se pacto y el arrendatario aceptó expresamente, que el plazo de duración del contrato seria de tres (3) años fijos e improrrogables, vigentes desde el diez (10) de mayo de 2013, hasta el (10) de mayo de 2016, ambas fechas inclusive. 6) Que en la Cláusula de Fianza del Contrato las partes eligieron como domicilio especial la ciudad de Caracas, para todas las consecuencias y derivados del presente contrato. 7) Que desde el mes de abril de 2015, el arrendatario no ha cumplido con la sagrada obligación del pago de cánones de arrendamiento cayendo en mora con el arrendador, lo cual según la Cláusula Tercera, es causa para pedir la resolución del contrato y el cobro de los meses adeudados de canon de arrendamiento. 8) Que el contrato es ley entre las partes y las clausulas fijan las normas que rigen la relación entre ARRENDADOR Y ARRENDATARIO, por lógica debemos cumplir de manera estricta las clausulas establecidas, que las partes nos imponemos para resolver nuestra situación contractual, y ello viene a colación por el hecho de que en el contrato se obliga a pagar el canon establecido, cosa que no ha hecho, es a todas luces el incumplimiento del arrendador en su parte contractual. 9) Que el inquilino no ha cumplido con sus obligaciones y adeuda la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL SETESCIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs.2.255.760,00), correspondiente a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE de 2015. 10) Que fundamenta su acción en los artículos 1133, 1159, 1160 y 1264 y 1592 del Código Civil vigente, así como, los artículos 33 y 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 11) Que por lo antes expuesto y habiéndose agotado la vía amistosa es por lo que proceden a demandar como en efecto demandan a la Sociedad Mercantil SABURGO PROPERTIERS S.A., antes identificada, para que convengan o en su defecto sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: a) En el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito el 15 de Mayo de 2013, sobre el inmueble antes identificado, por el incumplimiento de su principal obligación, como lo es, el pago del canon de arrendamiento. b) En pagar la cantidad de Dos Millones Doscientos Cincuenta y Cinco Mil Setecientos Sesenta Bolívares (Bs.2.255.760,00), por concepto de los cánones insolutos correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2015 y los que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble. c) En pagar las costas y costos del presente proceso, así como los honorarios de abogados. 12) Que sea indexada la cantidad adeudada. 13) Estimó su demanda en la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 2.255.760) que corresponden a 15.038 Unidades Tributarias.
PARTE DEMANDADA
Previo cumplimiento de las formalidades inherentes a la citación, compareció la representación judicial de la parte demandada y en su contestación de la demanda expuso lo siguiente: 1) Niega, rechaza y contradice en cada una de sus partes, tanto los hechos como el derecho la demanda incoada por la parte actora contra su representada. 2) Asimismo, niegan, rechazan y contradicen, que su representada deba la cantidad de Dos Millones Doscientos Cincuenta y Cinco Mil Setecientos Sesenta Bolívares (Bs. 2.255.760,00), por concepto de los cánones correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2015, y los que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble. 3) De igual modo, niegan, rechazan y contradicen que su mandante deba ser condenada a pagar las costas y costos del proceso, así como los honorarios de abogados. 4) Que se estableció una relación arrendaticia sobre tres galpones, identificados con los números dos (2), seis (6) y ocho (8), ubicados en el Centro Industrial Care, carretera nacional de Guatire, vía Urbanización Las Rosas, a la altura de quebrada Care, Jurisdicción del Municipio Zamora, del Estado Miranda. 5) Que se celebraron unos Addendum, en los cuales su representada realizo entrega del galpón n° dos (2) el 30 de abril de 2014 y se establece como canon de arrendamiento para los galpones seis (6) y ocho (8) la cantidad de Trescientos Setenta y Cinco Mil Novecientos Sesenta Bolívares con cero céntimos (Bs.375.960,00) para ambos galpones, luego el galpón N° 6 fue entregado de manera voluntaria por su representada, ocupando en los actuales momentos el galpón N° 8. Que, efectivamente el plazo de duración del contrato será de tres (3) años fijos e improrrogables, encontrándose en los actuales momentos apegados a la prorroga legal establecida en el artículo 26 del Decreto con Rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, publicado en Gaceta Oficial N° 40.418 de fecha 23 de Mayo de 2014, que reza textualmente: “….Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:….Mas de un (1) año y menos de cinco (5) años - prorroga máxima un (1) año…”. 6) Que en virtud de que el propietario del mencionado inmueble solicitaba el desalojo inmediato del galpón N° 8 por parte de su representada, encontrándose en plena vigencia el contrato de arrendamiento, procedió a negarse a enviar las facturas correspondientes al canon de arrendamiento y a retirar el cheque como se venía realizando desde el inicio de la relación arrendaticia, según se desprende de la fecha de recepción de las últimas tres (3) facturas y de la emisión de los cheques. 5) Que su representada se vio en la obligación de actuar conforme lo establecido en el artículo 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial que reza textualmente en su parágrafo cuarto: “…Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial…”, y en consecuencia, proceden a la solicitud de apertura del procedimiento en fecha 28 de Septiembre de 2015 hasta la fecha, dando cumplimiento a la obligación de pago, el cual cursa bajo el expediente Nº 739, ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, donde el arrendador tiene a su favor la cantidad de Diez Millones Ciento Cincuenta Mil Novecientos Veinte Bolívares con cero céntimos (Bs. 10.150.920,00), por concepto de 27 mensualidades de canon de arrendamiento. 6) Por último solícito que se declare sin lugar la presente demanda de Cumplimiento de Contrato incoada en contra de su representada.
LA SENTENCIA RECURRIDA
El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas., dictó sentencia en fecha 05 de febrero de 2020, declarando CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en los siguientes términos:
“…Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas, tomando en consideración las actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho Social y que persiguen hacer efectiva la justicia y con vista a la prueba instrumental analizada y valorada anteriormente, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar con lugar la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; y en consecuencia la entrega del inmueble constituido por un Galpón Nº 8 ubicado en el Centro Industrial Care, carretera Nacional Guatire, vía Urbanización Las Rosas, a la altura de la quebrada de care, en las mismas condiciones como la recibió al momento de celebrar el contrato lo cual quedara establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pautado en el Ordinal Nº 5 del Artículo 243 del Código Adjetivo Civil. Así lo decide finalmente este Tribunal.
(omisis)
En merito de las consideraciones procedentemente expuestas, este Tribunal Primero en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato que le fue arrendado a la parte demandada sociedad mercantil SABURGO PROPERTIERS, S.A., mediante contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de mayo de 2013.
SEGUNDO: Como consecuencia de la anterior declaratoria se condena a la demandada en pagar la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL SETENCIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs.2.255.760,00) por concepto de los cánones insolutos correspondiente a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE Y OCTUBRE de 2015, y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble constituido por un galpón Nº 8 Ubicado en el Centro Industrial Care, carretera Nacional de Guatire, vía Urbanización Las Rosas, a la altura de la quebrada de Care.
TERCERO: Por cuanto la parte demandada resultó totalmente vencida en el presente juicio, se le condena en costas y costos del presente juicio…”
SOBRE LOS INFORMES
La representación judicial de la parte actora, consignó escrito de Informes del siguiente tenor:
“…Es el caso que, desde el mes de abril de 2015, el arrendatario no ha cumplido con la sagrada obligación del pago de los cánones de arrendamiento cayendo en mora con el arrendador, lo cual según la cláusula tercera es causa para pedir la resolución del contrato y el cobro de los meses adeudados de canon de arrendamiento.
De igual manera (sic) tal como la parte demandada lo dice en su contestación de demanda, actuó de conformidad con el artículo 27 del Decreto con rango, valor y fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial (sic) que reza en su parágrafo cuarto: (…).
Si bien la norma anterior es clara al respecto, lo que ha debido hacer el arrendatario, de manera diligente y certera para seguir cumpliendo con el sagrado deber que tiene todo inquilino, que es pagar el canon de arrendamiento de manera oportuna, es acudir al órgano correspondiente dentro de los dos meses siguientes a la fecha, que según el arrendatario no se le libraron los recibos correspondientes, cosa que no es cierta, sino que pasaron seis (6) meses para que el procedimiento lo hiciera y según, ya estaría solvente en los pagos, tanto el contrato como el artículo 40, literal “a”, del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial es claro al estipular que al dejar de pagar como mínimo dos (2) cánones de arrendamiento es causal suficiente para solicitar por vía judicial el desalojo y posterior entrega del bien inmueble objeto del presente procedimiento.
Tal como la arrendadora lo narra en su contestación de demanda y posterior escrito de pruebas, desde el mes de Abril de 2015 hasta el 28 de Septiembre de 2015, lapso en el cual no pago (sic) la arrendataria, fue que por ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Plaza y Zamora del estado Miranda, Exp. 739, fue que depositaron todos los meses que tenia de atraso, cosa que no los exceptúa de haber infringido tanto el contrato que es sagrado para y entre las partes, sino que también el decreto que rige la materia, tal como lo explicamos anteriormente.
Cabe destacar igualmente ciudadano Juez, punto importante en cuanto al expediente que se abrió para el depósito de los cánones atrasados y los venidero, es que desde el 28 de Septiembre de 2015, fecha en que se le dio entrada a la solicitud de consignaciones, y posterior admisión en fecha 1 de octubre de 2015, no fue sino hasta el 9 de diciembre de 2016, que la arrendadora impulso la notificación a nuestra representada, del expediente de consignaciones, y hasta la presente fecha no ha sido notificada de dicho procedimiento.
De lo expuesto tenemos que el contrato es ley entre las partes y las clausulas fijan las normas que rigen la relación entre ARRENDADOR Y ARRENDATARIO, por lógica debemos cumplir de manera estricta las clausulas establecidas, que las partes nos imponemos para resolver nuestra situación contractual, y ello viene a colación por el hecho de que en el contrato se obliga a pagar el canon establecido, cosa que no ha hecho, es a todas luces el incumplimiento del arrendador en su parte contractual y de igual manera viola a todas luces lo establecido en el artículo 40, literal “a”, del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial…”
Por su parte la representación judicial de la parte demandada adujo en su escrito de Informes, lo siguiente:
“…DE LA PROCEDENCIA DEL RECURSO DE APELACIÓN INTERPUESTO POR LA PARTE DEMANDADA.
La sentencia contra la cual se recurre, en su parte motiva, Capítulo V de la misma, folio 241 y 242, determinó lo siguiente:
“…Antes bien, de la apreciación de las documentales traídas en autos (sic) así como los alegatos expuestos por las partes en la oportunidad procesal correspondiente, se observa que la demandada incumplió en el pago de los cánones correspondientes a los meses (sic) MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE Y OCTUBRE del año 2015, en virtud de haberlos consignados (sic) en la Oficina Arrendaticia luego de vencido el lapso para su pago ante el arrendador según lo determinado por el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes y valorado por quien decide en su cláusula tercera marcado con la letra “b” el cual es del tenor siguiente:
“… TERCERA: El canon de arrendamiento mensual que la arrendataria se obliga a pagar a EL ARRENDADOR, por los galpones arrendados es la cantidad de CUATROCIENTOS QUINCE MIL OCHOCIENTOS VEINTE CON 0/100, Bolívares (Bs.415.820,00) mensual, durante los primeros seis (6) meses de arrendamiento. (…)
(…)
La arrendataria se obliga a pagar el canon de arrendamiento, o la fricción (sic) correspondiente si fuere el caso, siempre por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco días hábiles de cada mes en las oficinas de la arrendadora. (Negrita y cursiva del Tribunal).
De lo antes expuesto se puede evidenciar, que el sentenciador hace alusión a un incumplimiento de pago por parte de mi representada, basándose en el contrato de arrendamiento, específicamente en la cláusula tercera reza textualmente:
“… TERCERA: el canon de arrendamiento mensual que la arrendataria se obliga a pagar a EL ARRENDADOR, por los galpones arrendados es la cantidad de CUATROCIENTOS QUINCE MIL OCHOCIENTOS VEINTE CON 0/100, Bolívares (Bs.415.820,00) mensual durante los primeros seis meses de arrendamiento…
(…) omisis (…)
Vale acotar, que el juzgador A-quo establece un falso incumplimiento con nuestro deber de pagar los cánones de arrendamiento vencidos, por no ser pagaderos los primeros (05) días de cada mes como lo establece el contrato, obviando lo que mi representada ha evidenciado en su contestación y escrito de pruebas que no se cumplió con el pago de canon establecido, por el incumplimiento del ARRENDADOR de no entregar las facturas en el lapso correspondiente conforme lo establecido en el contrato, el cual establece claramente que las demoras en la entrega de las facturas puede afectar el cumplimiento de pago dentro de los primeros cinco días hábiles del mes. Motivo por el cual mi representada al ver infructuosa la entrega de las facturas procede a consignar los cánones ante el Tribunal correspondiente para ello dando complimiento a nuestras obligaciones contractuales.
Es el caso ciudadano Juez, que mi representada ha actuado conforme a la ley y conforme a sus obligaciones contractuales, ya que en virtud del ultimo aparte del artículo 27 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial que establece: “Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago, por causa imputable al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial”.(Negrita y cursivas nuestras).
Mí representada al evidenciar, luego de reiteradas llamadas y esperas de las facturas correspondientes, siendo imputable para el arrendador ya que no enviaba las mismas, así como lo indica el contrato, actuamos conforme a derecho y procedimos a aperturar el procedimiento correspondiente por el cual dimos cumplimiento al contrato.
Así mismo, vale mencionar, que (sic) en la sentencia, capítulo V, última aparte, determinó lo siguiente:
“Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas, tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho Social y que persiguen hacer efectiva la justicia y con vista a la prueba instrumental analizada y valorada anteriormente, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar con lugar a (sic) acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; y en consecuencia (sic) la entrega del inmueble constituido por un Galpón Nº 8 (sic) ubicado en el Centro Industrial Care, carretera Nacional de Guatire, vía Urbanización Las Rosas, a la altura de la quebrada de Care, en las mismas condiciones como la recibió al momento de celebrar el contrato (sic) lo cual quedara (sic) establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5 del Artículo 243 del Código Adjetivo Civil. Así lo decide finalmente este tribunal”.
De tal manera, se puede evidenciar que el juez de la recurrida, incurrió en ultrapetita conforme a lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil que reza textualmente: “será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita”; otorgando la entrega del inmueble en las mismas condiciones como la recibió mi representada, al momento de celebrar el contrato de arrendamiento, sin tomar en cuenta, que la única y principal petición del demandante es el cumplimiento del contrato de arrendamiento, en relación al pago de cánones de arrendamiento que supuestamente mi representada dejo (sic) de pagar y no se cumplió con la obligación contractual, así como se deriva en toda su extensión el libelo de demanda que cursa en el expediente. La realidad de la conducta del ad (sic) quo, está circunscrita a la figura jurídica de la ultrapetita, pues viola el principio de congruencia de la sentencia, conectado a la limitación de decidir solamente sobre lo que es objeto subjetivo procesal.
(omisis).
Por lo cual, honorable juez de alzada, se evidencia claramente que el juez ad (sic) quo al establecer la entrega del inmueble, concediendo algo totalmente distinto a lo solicitado por el demandante, siendo el libelo de demanda el escrito donde el actor plantea su pretensión, y su acción es básicamente el pago de los cánones de arrendamiento, que supuestamente se dejaron de pagar, pero se evidencia claramente, que mi representada actuando de buena fe, conforme a las leyes y al contrato suscrito entre ambas partes, procedió a agotar todos los medios, utilizando en última instancia el ordenado por la ley, en el lapso correspondiente, el cual es la consignación de canon de arrendamiento por el órgano jurisdiccional indicado.
Además como punto resaltante, quiero acotar, como está establecido en el auto de admisión donde indica, que el procedimiento se llevará a cabo conforme al procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil, siendo fijada la oportunidad de audiencia preliminar en la cual se deja constancia expresa que la parte actora no compareció por si ni por medio de apoderado, motivo por el cual la parte actora desistió de su pretensión en el proceso, conforme a lo establecido en el artículo 373 del Código de Procedimiento Civil el cual reza textualmente: “Articulo 373. Inasistencia de alguna de las partes a la audiencia preliminar. Las partes deberán comparecer a la audiencia en forma personal o por medio de apoderado con capacidad para realizar actos de autocomposición.
Si por razones de fuerza mayor insuperable, debidamente acreditadas, una de las partes no pudiere comparecer, la audiencia podrá diferirse por una sola vez.
La inasistencia no justificada del actor a la audiencia preliminar se tendrá como desistimiento de su pretensión…”
No se evidencia en autos, que el actor haya demostrado su inasistencia a la Audiencia Preliminar por un caso de fuerza mayor, lo cual le da reciedumbre a su manifestación de voluntad de no tener interés jurídico alguno sobre la demanda incoada, y si no hay acción no hay proceso; pero hay casos, como el nuestro, que el proceso se llevo (sic) a cabo, haciendo caso omiso el Juez Ad (sic) Quo de la norma jurídica, entendiéndose que el juez conoce el proceso y si bien el procedimiento oral es algo innovador para nuestro ordenamiento jurídico en materia Civil, también lo es, que no lo exime de haber decretado de manera inmediata el desistimiento de la pretensión, el cual trae como consecuencia que la sentencia recurrida es violatoria de normas legales de orden público y de expresas garantías constitucionales como lo es el debido proceso y la tutela judicial efectiva.
(…)
Como puede verse, el meollo del asunto por el cual se defiere a esta Alzada el conocimiento del asunto, se circunscribe a verificar si se produjo algún agravio constitucional que amerite la reposición de la causa al estado de celebración de la audiencia preliminar o se determine por este tribunal de manera inmediata el desistimiento de la causa, pues el demandado delata que el a quo al establecer el auto sobre los hechos controvertidos y no así el desistimiento de la causa por la incomparecencia del actor como lo establece la legislación, incurrió en violaciones gravísimas a los derechos constitucionales; pidiendo en consecuencia, se anule la recurrida sentencia …”

-II-
SOBRE LA COMPETENCIA
Considera este Juzgador oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece:
“De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.”
Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63, numeral 2, establece:
“Son deberes y atribuciones de las Cortes de Apelaciones, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”
Por lo antes expuesto, se considera este Juzgado Superior, competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la apoderada judicial de la parte demandada, abogada LUDMILAR VALLEJO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 195.145, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de Febrero de 2020, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la Sociedad Mercantil COMPLEJO INDUSTRIAL CARE, C.A., contra la Sociedad Mercantil SABURGO PROPERTIERS C.A.
-III-
PUNTOS PREVIOS
SOBRE LA ACCION EJERCIDA
La representación judicial de la parte actora, en su escrito libelar fundamentó su acción de Cumplimiento de Contrato en los artículos 33 y 34 literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios; pero de la revisión al contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, que constituye el documento fundamental de la demanda, se trata de un arrendamiento de un local comercial, y la demanda fue admitida en fecha 7 de diciembre de 2015.
En efecto, con respecto a la acción que da inicio a las presentes actuaciones, como se señaló con antelación, la parte actora fundamentó su pretensión en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual establece: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantía, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción, derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciaran y sentenciaran conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”
Así como también invoca el articulo 34 literal “a” del referido Decreto Ley, el cual dispone: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas...”
Agrega como fundamento, los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.264 y 1592 del Código Civil, este último establece:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Ahora bien, con respecto a la acción que da inicio a las presentes actuaciones, como se señaló con antelación, la parte actora pese a demandar el cumplimiento del contrato por la falta de pago de los cánones de arrendamiento, exigiendo el monto de las pensiones que ha dejado de pagar el demandado, fundamentó su pretensión en la causal prevista en el artículo 34, literal “a” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas...”.
Al respecto, advierte este sentenciador que el 23 de mayo de 2014, entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, (aplicable al caso de autos), y en su artículo 40 establece las causales de desalojo, pero dicho instrumento nada dice con respecto a la acción de cumplimiento de contrato, lo cual no significa que no exista, por lo que, debe entenderse que la presente acción de cumplimiento de contrato encuentra su tutela en el artículo 1167 del Código Civil y las demás normas ordinarias, también invocadas por el accionante, y que debe tramitarse o sustanciarse, atendiendo al procedimiento establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por tratarse de un local comercial y así se deja establecido.
Las consideraciones que anteceden se formulan en base a la facultad que tiene el órgano jurisdiccional para revisar y establecer el fundamento y la calificación jurídica que consideren apropiada a las relaciones contractuales existentes en los juicios en los que están llamados a conocer, con independencia de la calificación que al respecto hubieren hecho las partes, siempre y cuando no distorsionen los hechos que hubieren sido alegados por ellas, tal como lo dejo establecido nuestra Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC N° 00-376 de fecha 30 de abril de 2002.
REPOSICIÓN DE LA CAUSA
La representación judicial de la parte demandada solicitó ante esta alzada la reposición de la causa al estado de celebración de la audiencia preliminar o que se determine por este tribunal de manera inmediata el desistimiento de la causa, pues señala que en el auto de admisión se indicó que el procedimiento se llevaría a cabo conforme al procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil, siendo fijada la oportunidad de audiencia preliminar en la cual se deja constancia expresa que la parte actora no compareció por si ni por medio de apoderado y no se evidenció de autos, que el actor haya demostrado su inasistencia a la Audiencia Preliminar por un caso de fuerza mayor, lo cual le da reciedumbre a su manifestación de voluntad de no tener interés jurídico alguno sobre la demanda incoada, y si no hay acción, no hay proceso, pues, a juicio de esa representación judicial, la consecuencia de la inasistencia del actor a la audiencia preliminar seria el desistimiento, y siendo que el A quo omitió ese pronunciamiento, peticiona ante esta alzada la reposición de la causa.
Ahora bien, considera necesario precisar este Juzgador, que el presente procedimiento se admitió y sustanció por el procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil, por ello se debe hacer mención del artículo 868 que establece: “Aunque las partes o alguna de ellas no hubiesen concurrido a la audiencia preliminar, el Tribunal hará la fijación de los hechos y de los límites de la controversia dentro de los tres días siguientes por auto razonado en el cual abrirá también el lapso probatorio de cinco días para promover pruebas sobre el mérito de la causa. Admitidas las pruebas, se evacuarán las inspecciones y experticias que se hayan promovido en el plazo que fije el Tribunal tomando en cuenta la complejidad de la prueba. Este plazo no será superior al ordinario…”.
De la norma señalada, se desprende que aunque las partes o alguna de ellas no hubiesen concurrido a la audiencia preliminar, el Tribunal tendría que proceder a fijar los hechos y los límites de la controversia; y en el presente juicio, al momento de llevarse a cabo la audiencia preliminar el 18 de septiembre de 2017, el A quo dejó constancia de la comparecencia de la parte demandada y la incomparecencia de la parte actora, procediendo el 21 de septiembre de 2017 a la fijación de los hechos controvertidos.
En tal sentido, es claro que la norma in comento, en ningún momento indica que si el actor faltare a la audiencia preliminar se tendría que declarar el desistimiento de la causa, pues, habiéndose admitido y sustanciado conforme al procedimiento oral, la disposición antes analizada no establece dicha sanción como consecuencia de la incomparecencia del actor, y en el asunto de marras, se otorgó a las partes oportunidades claras para que ejercieran sus defensas en juicio, probaran sus alegatos y desvirtuaran los dichos de su contraparte, además no hubo quebrantamiento ni omisión de formas sustanciales en la presente causa, ya que no se ha dejado de cumplir con alguna formalidad esencial de validez, y no hubo indefensión, en virtud de que la parte demandada ejerció todas las defensas que creyó conveniente para la defensa de su representado, razón por la cual se declara IMPROCEDENTE la reposición de la causa solicitada por la parte demandada y así se decide.
-IV-
SOBRE EL MÉRITO
Tal como ha quedado establecido en el precedente capítulo, la presente acción es de Cumplimiento de contrato de arrendamiento, solicitando el pago de los cánones insolutos, supuesto de hecho que implica la prueba de la existencia de la relación arrendaticia y la insolvencia o falta de pago del arrendatario.
Planteada así la Litis, previo a cualquier otra consideración debe analizarse la naturaleza, objeto y presupuestos de la acción de cumplimiento, y si tales requisitos se cumplieron en el presente juicio; dichos extremos serían: 1) Que el contrato jurídicamente exista; 2) Que la obligación demandada esté incumplida; y, 3) Que el Tribunal declare u ordene el cumplimiento demandado.
SOBRE LA RELACION ARRENDATICIA
Sobre la existencia del contrato y la relación arrendaticia, concluyó él A quo en la recurrida, lo siguiente:
“Marcado con la letra “B” consta en la pieza principal del presente expediente, copia certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil COMPLEJO INDUSTRIAL CARE, C.A. y sociedad mercantil SABURGO PROPERTIES, S.A., en fecha 10 de Mayo de 2013, autenticado en la Notaría Publica Undécima de Caracas del Municipio Libertador bajo el N°04, Tomo 170 en los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; documentos que al no haber sido cuestionados el Tribunal (sic) se valoran conforme lo establece los artículos 12, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en los artículos 1357, 1360 y 1363 del Código Civil, y de las mismas se aprecia que las partes suscribieron contrato de arrendamiento por un bien inmueble compuesto por un Galpón N° (8), ubicados en el Centro Industrial Care, carretera Nacional de Guatire, Vía Urbanización Las Rosas, a la altura de la quebrada de Care. Así se establece.”
En efecto, riela a los autos (F 13 al 17), Instrumento contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil COMPLEJO INDUSTRIAL CARE, C.A, en su carácter de ARRENDADOR, y la Sociedad Mercantil SABURGO PROPERTIERS, S.A., en su carácter de ARRENDATARIA, debidamente autenticado ante la Notaría Publica Undécima de Caracas del Municipio Libertador, bajo el Nro. 04, Tomo 170 en los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en fecha 10 de Mayo de 2013, sobre un inmueble constituido por tres (3) galpones identificados con los números dos (2), seis (6) y ocho (8), ubicados en el Centro Industrial Care, carretera nacional de Guatire, vía Urbanización Las Rosas, a la altura de la quebrada de Care; que el plazo de duración del contrato sería de tres (3) años fijos e improrrogables, comprendido a partir del 15 de Mayo de 2013 hasta el 15 de Mayo de 2016. Asimismo, se fijó como canon de arrendamiento para los galpones, la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.489.200,00) mensuales, cantidad ésta que afirma el actor fue actualizada posteriormente, debido a la entrega de los locales dos (2) y seis (6), quedando el canon de arrendamiento por el local N° 8, en la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs.375.960,00) mensuales, cantidad que debía ser pagada dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. Del mismo modo acordaron, que la falta de pago de dos (2) mensualidades, dará derecho a El Arrendador, para exigir la resolución del presente contrato y el cobro de los cánones de arrendamiento hasta el momento causados.
Este mismo instrumento fue reconocido por la parte demandada, quien asimismo reconoció la existencia de la relación arrendaticia y el monto del canon de arrendamiento allí establecido; en consecuencia, no hay duda para quien aquí sentencia, que dicha documental (contrato de arrendamiento) aportado a los autos en copia simple, y se reitera, exento de impugnación, tiene para este sentenciador pleno valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, y en tal sentido acredita la existencia del vinculo arrendaticio, el monto, forma y tiempo del pago del canon arrendaticio, por tanto, existe plena convicción para este sentenciador sobre el cumplimiento del primer requisito de procedencia de la acción de marras, esto es, la existencia de la relación arrendaticia cuyo cumplimiento se pretende. Así se establece.

SOBRE LA OBLIGACIÓN Y EL INCUMPLIMIENTO ALEGADO
En relación a este requisito, estableció el A quo:
“El objeto de la pretensión de la parte demandante se circunscribe a lograr el cumplimiento del contrato suscrito por las partes sobre el bien inmueble de marras identificado Ut Supra, fundamentando su pretensión en el incumplimiento del demandado en los pagos de cánones de arrendamiento insolutos de los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE Y OCTUBRE del año 2015, es decir que la demandada no honró las obligaciones por ellos contraídas en el contrato en mención. Por otra parte, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de contestar la acción alegó que la Sociedad Mercantil COMPLEJO INDUSTRIAL CARE C.A., no emitió las facturas correspondientes a los meses reclamados y en virtud de ello procedió en el mes de Octubre de 2015 a consignar cánones de arrendamiento ante la Oficina de Control de Consignación de Arrendamiento Inmobiliario Adscrita al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, de expediente de consignaciones N° 739, de los meses correspondientes MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE Y OCTUBRE del año 2015 el cual consta a los autos marcado con la letra “C”. Así se establece.
(…)
Ahora bien, de la apreciación de las documentales traídas en autos así como los alegatos expuestos por las partes en la oportunidad procesal correspondiente, se observa que la demandada incumplió en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE Y OCTUBRE del año 2015, en virtud de haberlos consignado en la Oficina Arrendaticia luego de vencido el lapso para su pago ante el arrendador según lo determinado por el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes y valorado por quien decide en su cláusula tercera marcado con la letra “B”, el cual es del tenor siguiente:
(…)
En razón de ello (sic) este (sic) Juzgado observa que la parte demandada ha incumplido con su deber de pagar los cánones de arrendamiento vencidos los primeros (05) días de cada mes como así lo establece el contrato de arrendamiento suscrito, en virtud que las consignaciones ante la Oficina competente fueron consignado posterior a los primeros días de cada mes (sic) incumpliendo de esa manera en el compromiso contraído con la subarrendataria, y siendo su única defensa de fondo el hecho que ha cumplido con los supuestos pagos a través de la Oficina correspondiente (…)
En sintonía con lo anterior, se entiende que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el Articulo 1167 eiusdem, cuyo tenor es el siguiente: “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
(…)
En este orden de ideas, resaltados los aspectos más importantes del contrato, se observa que en cuanto al incumplimiento del mismo que la demandada no ha honrado en el cumplimiento de los cánones de arrendamiento vencidos en los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE Y OCTUBRE del año 2015, quedando los mismos insolutos, hasta la presente fecha, incumplido con las obligaciones asumidas en el referido contrato, pues (sic) del resultado del análisis probatorio de autos se pudo constar, de manera muy objetiva que el demandado no logro demostrar que cumplió con el deber de consignar los pagos mensuales de arrendamiento dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes por el uso del inmueble objeto de la presente acción, pues si bien consignó recibos de pago de cánones de arrendamiento ante la Oficina Competente desde mayo de 2015 hasta el 13 de febrero de 2017, a favor de la sociedad mercantil COMPLEJO INDUSTRIAL CARE C.A., por parte de la sociedad mercantil SABURGO PROPERTIERS S.A., no acredito (sic) haber cumplido con los cánones insolutos hoy aquí demandados dentro del tiempo estipulado en el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes, recayendo el demandado (sic) a juicio de quien aquí decide (sic) en un evidente incumplimiento. Y así decide.”
En efecto, pasa este Tribunal de Alzada a revisar si de las pruebas aportadas a los autos emerge la conclusión a la que arribó el A quo respecto al incumplimiento, en tal sentido, la parte demandada consigna en autos: 1) Copias simples de recibos de pagos (folios 107 al 112) de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses Enero, Febrero, Marzo, Abril del año 2015, los cuales no fueron cuestionados por la parte demandada, y corresponden a meses distintos a los alegados como insolutos, pues, no desconoce el actor la solvencia del demandado respecto a los meses antes indicados, razón por la cual, contrario a lo dictaminado por el A quo, carecen de merito probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de copias simples de documentos privados no reconocidos, los mismos buscan acreditar o establecer un hecho ajeno al thema decidendum.- Así se establece.
2) Copia Certificada emitida por la Oficina de Control de Consignación de Arrendamiento Inmobiliario Adscrita al Circuito Judicial de los Juzgaos de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, de expediente de consignaciones Nº 739, (folios 113 al 156), iniciado en el mes de septiembre del año 2015.- Documentales de carácter público, exentas de impugnación en el curso del proceso y que ambas partes la refieren como prueba fundamental del incumplimiento (para el actor) o del cumplimiento (para el demandado), por lo que, sobre su mérito probatorio, la Sala Constitucional en un fallo de fecha 19 de Mayo de 2006, estableció lo siguiente: “La Sala concluye que el juzgado supuesto agraviante no incurrió en un grotesco error en cuanto a la calificación jurídica que dio a las copias certificadas de las consignaciones arrendaticias, pues, ellas fueron autorizadas por el Juez Primero de Parroquia del Área Metropolitana de Caracas con facultad para darle fe pública a dicho acto, de conformidad con el artículo 5 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y, por ello son documentos públicos.”
En efecto, las instrumentales aportadas a los autos por la representación judicial de la demandada, fueron objeto de revisión y valoración por parte del A quo, relacionando la fecha convencionalmente estipulada para efectuar el pago del canon arrendaticio con la fecha en que se acude al procedimiento de consignaciones arrendaticias, concluyendo previa revisión de las actas del expediente de consignaciones, que éste se verificó luego del vencimiento de las respectivas cuotas.
Ahora bien, el procedimiento de consignaciones arrendaticias tiene sus reglas o condiciones, y sobre el tiempo para la consignación la más autorizada de las doctrinas, afirma:
“…El tiempo para la consignación” puede diferir del “tiempo previsto en el contrato” para el pago (convencional), pues en el ámbito arrendaticio ese momento voluntario temporal conocido, de no coincidir con el tiempo legal, puede resultar modificado ex lege en beneficio del arrendatario cuando el convencionalmente fijado es mayor al de quince (15) días a que se refiere el artículo 51 de LAI, aplicable a cualquier tipo de contrato en cuanto a su duración, que concede un “plazo de gracia extra procesal” en beneficio exclusivo del arrendatario, que se refiere al lapso disponible por el mismo dentro del cual puede pagar sin incurrir en “mora debitoris”…” (Gilberto Guerrero Quintero, Tratado de derecho arrendaticio inmobiliario, Pag.456.)
A tenor de lo dispuesto en los artículos 51 y 53 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tenemos:
Artículo 51:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio Competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
Artículo 53:
“Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación…”

Ahora bien, el procedimiento de consignación arrendaticia requiere del cumplimiento de ciertos requisitos esenciales, tales son: 1) Que se haga ante el Juzgado de Municipio de la ubicación del inmueble arrendado; 2) El tiempo para la consignación, esto es, de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad; 3) Identidad del consignante y el carácter con que actúa; 4) Identidad del consignatario; 5) Consignación del monto exacto; 6) Las referencias del inmueble arrendado; 7) Consignaciones sucesivas en el mismo expediente; 8) Dirección del beneficiario de la consignación; y, 9)
Que la consignación se efectúe en nombre y descargo del arrendatario.

Con relación al cumplimiento de estos presupuestos, no hay ninguna duda que la consignación se verificó ante el Juzgado de Municipio de la ubicación del inmueble arrendado, que aparece identificada la persona que consigna y el consignatario, y de manera sucesiva en el mismo expediente, que aparece la dirección del beneficiario de la consignación, poco importando si se encuentra o no notificado de tales consignaciones el arrendador, ya que las mismas se hacen más bien en resguardo del arrendatario, quien ante la negativa de este último de recibir los pagos, resguarda su derecho y cumple su deber ante los órganos competentes a fin de evitar ser demandado por insolvencia en sus obligaciones contractuales, no evitando el conocimiento que tuviera el arrendador sobre tales consignaciones el que éste demande la no cancelación de las mensualidades arrendaticias si considera que las mismas han sido realizada de forma extemporánea por tardía.

En lo que respecta al tiempo previsto en la norma, hay que examinar minuciosamente, el tiempo en que se verificaron los pagos, y al respecto, se observa que el 27 de Octubre de 2015, consta la consignación del pago correspondiente a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2015: en fecha 12 de Noviembre de 2015, el pago del mes de noviembre de 2015; en fecha 07 de Diciembre de 2015, el pago del mes de Diciembre de 2015; el 12 de enero de 2016, el pago del mes de Enero de 2016; el 16 de Febrero de 2016, el pago el mes de febrero de 2016.

Ahora bien, se desprende de los pagos efectuados ante la Oficina de Consignaciones, que la arrendataria canceló los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo a octubre del año 2015, el 27 de octubre de 2015, tal y como se aprecia del sello colocado por dicha oficina, es decir, los seis (6) meses alegados como insolutos fueron pagados en forma acumulativa en una misma fecha (27/10/2015), cinco meses después del primer vencimiento, cuando convencionalmente se estableció que el pago del canon arrendaticio debía verificarse dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.
Entonces, no solo se realizó el pago en forma extemporánea con relación a la oportunidad prevista en el contrato, sino que, el demandado acudió al procedimiento de consignaciones arrendaticias cinco (5) meses luego del primer vencimiento alegado, esto es, el correspondiente al mes de mayo de 2015, evidenciando que transcurrió sobradamente el plazo que establecía el artículo 51 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad) que viene siendo utilizado como parámetro de referencia para determinar la tempestividad de las consignaciones, configurándose el incumplimiento alegado por el actor, y con ello el segundo presupuesto para la procedencia de la acción incoada.

No obstante lo anterior, para enervar los efectos de las consignaciones extemporáneas, la parte demandada en su escrito de contestación y en sus informes, alega que el A-quo establece un falso incumplimiento con el deber de pagar los cánones de arrendamiento vencidos, por no ser pagaderos los primeros (05) días de cada mes como lo establece el contrato, obviando que no se cumplió con el pago del canon establecido, por el incumplimiento del ARRENDADOR de no entregar las facturas en el lapso correspondiente, pues el contrato prevé que las demoras en la entrega de las facturas puede afectar el cumplimiento de pago dentro de los primeros cinco días hábiles del mes, y es por ello, sostiene el demandado, que ante la negativa del arrendador en la entrega de las facturas procede a consignar los cánones ante el Tribunal correspondiente para ello, dando complimiento a sus obligaciones contractuales.

En tal sentido, observa este sentenciador que la parte demandada pretende justificar su incumplimiento, indicando que no le dio cumplimiento a su obligación porque el arrendador no entregó las facturas en la forma pactada en el contrato, lo que, aparte de ser una afirmación sin sustento probatorio, resulta una débil justificación, ya que, si esto fuera cierto, nada le impedía acudir en un tiempo prudencial y razonable al procedimiento de consignaciones y así evitar los efectos o consecuencias de la mora o del incumplimiento, pero, sin embargo procede a efectuar el pago, cinco (5) meses luego del primer vencimiento, lo que hace evidente la extemporaneidad de los pagos, y tal como ya se ha declarado en este fallo, configurándose el incumplimiento alegado por el actor como segundo requisito de procedencia de la acción incoada, y en consecuencia el demandado debe pagar a la parte actora la suma de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.2.255.760,00), por concepto de los cánones de arrendamiento insolutos, correspondiente a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2015, a razón de TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.375.960,00) mensuales.- Así se establece.

Ahora bien, la petición de pago de la suma antes elencada corresponde a los meses insolutos solicitados en el libelo, esto es, los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2015, pero agrega el actor, que dicho pago debe extenderse a los que se sigan venciendo “hasta la entrega definitiva del inmueble”, ello sin haber incluido en su petitorio la entrega material del inmueble, razón por la cual, el pedimento así formulado luce indeterminado o indefinido, ya que la entrega material del inmueble arrendado no forma parte del petitorio, pues, la referencia a “los meses que se sigan venciendo”, carece de límite temporal fijado por el actor, pues, se reitera, la entrega del inmueble, no ha sido solicitada en el petitorio, pero como se han reclamado los que se sigan venciendo, el único límite temporal posible es la ejecución del presente fallo, razón por la cual, se limitará este juzgador a condenar el pago de la suma previamente determinada en el libelo, esto es, la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.2.255.760,00), y los que se sigan venciendo hasta la ejecución del presente fallo. Así se declara.

En efecto, sostiene la representación judicial de la parte demandada que la sentencia recurrida está viciada de ultrapetita, pues, el A quo en su sentencia ordena la entrega material del inmueble arrendado y dicho pedimento no forma parte del petitorio formulado por el actor en el libelo de demanda, por lo que, pasa este sentenciador a transcribir lo solicitado en el libelo y la parte dispositiva del fallo recurrido, a fin de comparar y dictaminar sobre el vicio alegado.

Peticiona el actor en el libelo de la demanda, lo siguiente:

PRIMERO: En el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito el 15 de mayo de 2013, sobre el inmueble antes identificado; por el incumplimiento de su principal obligación como lo es (sic) el pago del canon de arrendamiento.
SEGUNDO: En pagar la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.2.255.760,00), por concepto de los cánones insolutos correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2015 y los que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble.
TERCERO: En pagar las costas y costos del presente proceso, así como los honorarios de abogados.
Solicito sea indexada la cantidad adeudada, que forme parte de la condenatoria en la Sentencia que se dicte en la oportunidad respectiva en virtud del alto índice de inflación que azota el país y la devaluación de nuestro signo monetario.”

El fallo recurrido en la parte final de su motiva y en la dispositiva establece:

“Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las Instituciones Jurídicas, tomando en consideración las actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho Social y que persiguen hacer efectiva la justicia y con vista a la prueba instrumental analizada y valorada anteriormente, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar con lugar la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; y en consecuencia la entrega del inmueble constituido por un Galpón Nº 8 ubicado en el Centro Industrial Care, carretera Nacional Guatire, vía Urbanización Las Rosas, a la altura de la quebrada de care, en las mismas condiciones como la recibió al momento de celebrar el contrato lo cual quedara establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pautado en el Ordinal Nº 5 del Artículo 243 del Código Adjetivo Civil. Así lo decide finalmente este Tribunal.
Capítulo VI
DECISIÓN
(…)
SEGUNDO: Como consecuencia de la anterior declaratoria se condena a la demandada en pagar la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.2.255.760,00) por concepto de los cánones insolutos correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2015, y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble constituido por un Galpón Nº 8 (sic) ubicado en el Centro Industrial Care, carretera Nacional de Guatire, Vía Urbanización Las Rosas, a la altura de la quebrada de Care….”

En este mismo orden y siendo evidente de los términos de la demanda en su petitorio, que el actor pide el cumplimiento del contrato en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento insolutos, pero en ningún momento solicitó la entrega material del inmueble, es claro que el A quo al ordenar dicha entrega otorgó más de lo reclamado, excediéndose en los términos del debate judicial, incurriendo en ultrapetita.

Desde una vieja sentencia de nuestra Casación Civil, se estableció que para averiguar la existencia del vicio apuntado (ultrapetita) habrá que comparar los pedimentos del libelo con lo decidido por la recurrida (…) …” (Sentencia, 10/08/1959, G.F. 1959, 2ª E., Nº 25, Vol., II, Pág.178.).

Asimismo, sobre el vicio de ultrapetita, una antigua sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 15 de febrero de 1989, con ponencia del Magistrado Dr. Aníbal Rueda, juicio Banco Federal, C.A. Vs. Sociedad Financiera Marafín; O.P.T. 1989, Nº 2, Pág. 122, dejó establecido lo siguiente:
“…El vicio de ultrapetita ha sido definido como un exceso de jurisdicción que se configura objetivamente cuando el Juez en el dispositivo del fallo, o en uno de los considerandos contentivos de una decisión de fondo, se pronuncia sobre cosa no demandada o concede más de lo pedido o decide con fundamento en un título distinto…”
Otra vieja sentencia de nuestra Casación Civil, reiterada en fecha 15/12/1987, ponencia del Magistrado Dr. Carlos Trejo Padilla, O.P.T.1988, Nº 12, Pág.127, dejó establecido lo siguiente:
“La ley no define el concepto jurídico procesal del mencionado vicio, pero la doctrina y la jurisprudencia han elaborado tal concepto, expresando que la “Ultrapetita” consiste en un exceso de jurisdicción del Juez al decidir cuestiones que no le han sido planteadas en el juicio, concediendo generalmente a alguna parte una ventaja no solicitada, es decir, dando más de lo pedido que es la significación etimológica del vocablo. Así la ultrapetita ha sido definida “Como aquel pronunciamiento judicial que concede más de lo pedido, o que se pronuncia sobre cosa no demandada.”
Entonces, de una comparación a los pedimentos del libelo con lo decidido en la recurrida, se aprecia que en el petitorio no se incluye la entrega material del inmueble, y solo existe una referencia como límite temporal para el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que, entiende este sentenciador que efectivamente al ordenar la entrega del inmueble incurre el A quo en Ultrapetita, razón por la cual, la presente apelación debe ser declarada parcialmente con lugar y modificada la sentencia impugnada, y así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece.
De la misma manera observa esta Superioridad, que el actor solicitó en su escrito libelar, la indexación o corrección monetaria del monto adeudado correspondiente a las cuotas insolutas de arrendamiento, lo cual es procedente, pues la inflación o pérdida del valor adquisitivo de la moneda es un hecho notorio, excepto de pruebas, por lo cual procede la indexación de dicho monto desde el momento de la admisión, exclusive, y así se decide.
V
DECISIÒN
Por las razones expuestas, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad que le confiere la Ley, Declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación incoada por la parte demandada, contra la decisión de fecha 05 de Febrero de 2020, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se MODIFICA. Así se establece. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por Sociedad Mercantil COMPLEJO INDUSTRIAL CARE, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 27 de agosto de 1986, anotado bajo el Nº 02, Tomo 56-A-SGDO, en su carácter de ARRENDADOR, y la Sociedad Mercantil SABURGO PROPERTIERS, S.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 25 de abril de 2012, bajo el Nº 8, Tomo 63-A, en su carácter de ARRENDATARIA, ambas plenamente identificadas en autos; por cuanto quedó demostrado en las actas procesales que el demandado no dio cumplimiento al pago tempestivo de los cánones arrendaticios demandados. Así se establece. TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.2.255.760,00), por concepto de los cánones de arrendamiento insolutos, correspondiente a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2015, a razón de TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.375.960,00) mensuales, y los que se sigan venciendo desde el mes de octubre 2015, exclusive, hasta la ejecución de la sentencia. Así se declara. CUARTO: Se acuerda la indexación o corrección monetaria desde la fecha de admisión de la presente demanda, exclusive (7 de diciembre de 2015), del monto adeudado objeto de la condena, correspondiente a las cuotas insolutas de arrendamiento, calculada a través de experticia complementaria del fallo la cual se ordena realizar de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración los Índices de Inflación o Índices de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, hasta la ejecución del presente fallo. Así se establece. QUINTO: De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, no hay condena en costas. Así se decide.
El presente fallo se dicta dentro de la oportunidad legal correspondiente.
Publíquese, regístrese y de conformidad con lo establecido en el último aparte del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de abril del año dos mil veintiuno (2021). Años 211° de la Independencia y 162° de la Federación.
EL JUEZ,

Abg. CARLOS E. ORTIZ F.

LA SECRETARIA,

Abg. CAROLYN BETHENCOURT
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las doce del mediodía (12:00 p.m.) de la tarde.
LA SECRETARIA,
Abg. CAROLYN BETHENCOURT
CEOF/CB
ASUNTO Nº AP71-R-2020-000095