REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Año 211º y 162º ASUNTO Nº AP71-R-2021-000055 PARTES Y SUS APODERADOS PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INVERSIONES NIVEL C6, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 17 de junio de 2002, bajo el N° 43, Tomo 672-A-Qto. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos JUAN CARLOS TRIVELLA, MARIO EDUARDO TRIVELLA, RUBEN MAESTRE WILLS y PABLO ANDRES TRIVELLA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 14.823, 55.456, 97.713 y 162.584, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil MAGIA JUMPS 2907, CA., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 22 de abril de 2009, bajo el N° 23, Tomo 64-A. APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanas HAIDEE LORENZO DE QUINTERO y MICELIS RIOS NORIEGA, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.599 y 87.407, respectivamente. MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL). SENTENCIA RECURRIDA: Definitiva de fecha 15 de marzo de 2021, dictada por el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario, Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. -I- SÍNTESIS Arriban a esta Alzada las presentes actuaciones el 29 de abril de 2021, de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quedando registrada la misma en el Libro de Control de Causas con el alfanumérico AP71-R-2021-000055, contentivo del juicio que por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), sigue la Sociedad Mercantil INVERSIONES NIVEL C6, C.A., contra la Sociedad Mercantil MAGIA JUMPS 2907, CA Por auto del 29 de abril de 2021, se le dio entrada al expediente y se fijó la oportunidad para la presentación de los informes. Mediante diligencia de fecha 27 de mayo de 2021, la representación judicial de la parte demandada, solicitó copias certificadas de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 15 de marzo de 2021. En esa misma fecha, se recibió en físico escrito de informes presentado por la parte demandada. Mediante auto de fecha 27 de mayo de 2021, este Juzgado acuerda expedir las copias certificadas de la sentencia dictada en fecha 15 de marzo de 2021, por el Juzgado Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial. En fecha 27 de mayo de 2021, ambas partes enviaron vía correo electrónico escrito de informes, dándoseles cita para su consignación en físico El 03 de junio de 2021, la parte actora envió vía correo electrónico escrito de observaciones a los informes, dándosele cita para su consignación en físico. El 09 de junio de 2021, la parte demandada envió vía correo electrónico escrito de observaciones a los informes, dándosele cita para su consignación en físico. Mediante auto de fecha 09 de junio de 2021, se indicó que la causa entró en lapso de dictar sentencia. En el día de hoy, 9 de agosto de 2021, siendo la oportunidad para proferir el fallo se pasa a decidir en los siguientes términos: -II- ALEGATOS DE LAS PARTES PARTE ACTORA Alegó la representación judicial de la parte actora, en su libelo de demanda lo siguiente: 1) Que consta en documento autenticado ante la Notaria Publica Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 1° de agosto de 2012, bajo N° 37, Tomo 146, que su representada celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con MAGIA JUMPS. 2) Que el objeto conforme a la Cláusula Primera del contrato, está constituido por nueve (09) locales comerciales distinguidos con las letras y números LC6-C5, LC6-C6, LC6-C7, LC6-C8, LC6-C9, LC6-C10, LC6-C11, LC6-C12 y LC6-C13, con una superficie total aproximada de ochocientos noventa y ocho metros cuadrados (898,00 Mts2), ubicados en el Nivel C6 del Centro Comercial El Recreo, el cual está construido sobre un lote de terreno ubicado en la Avenida Casanova con Calle El Recreo, Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. 3) Que, conforme a la Cláusula Segunda del Contrato, los aludidos inmuebles serían utilizados únicamente para el funcionamiento de un negocio y/o fondo de comercio cuyo objeto exclusivo seria la instalación de productos referentes a la industria del entretenimiento infantil y todo lo relacionado y conexo a dicho ramo, girando comercialmente bajo el nombre de “MAGIA JUMPS”, como efectivamente así se hizodurante toda la vigencia del contrato, ya que en los mencionados inmuebles se instaló y mantuvo funcionando un parque infantil con atracciones inflables, juegos, etc. 5) Que, de acuerdo con la Cláusula Tercera del contrato, la duración del arrendamiento sería de tres (03) años fijos, a contar desde el día 1° de agosto de 2012 hasta el día 31 de julio de 2015. 6) Que la prórroga legal de un (01) año (regida entonces por el artículo 38, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), comenzaría a transcurrir a partir del día 1° de agosto de 2015, y finalizaría, como en efecto finalizó, el día 31 de julio de 2016. 7) Que se observa claramente en la Cláusula Tercera que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, no previó renovaciones ni prórrogas automáticas de ninguna especie, ya que se trataba de un contrato de arrendamiento estrictamente fijo, por tres (03) años. 8) Que en fecha 12 de enero de 2015, las partes suscribieron un “Addendum” al contrato de arrendamiento original con el propósito de adecuar el referido contrato al nuevo marco legal que entró en vigencia en el mes de mayo de 2014, es decir, a la nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 9) Que en el “Addendum” las partes no modificaron sustancialmente el contrato original, sino que únicamente regularon, la metodología escogida para fijar el canon de arrendamiento, reiterando su forma y oportunidad de pago, y ratificando la totalidad de las restantes cláusulas contenidas en el contrato original de arrendamiento. 10) Que en el “Addendum”, específicamente en los numerales 1 y 2, de sus “Antecedentes”, se ratificó el carácter fijo de la duración del contrato y su vencimiento. 11) Que en fecha 21 de mayo de 2015, se procedió a notificar mediante carta dirigida a la representante de MAGIA JUMPS, Sr. RICARDO YAMIL GODIGNA, la voluntad de no renovar dicho contrato al vencimiento de la prorroga legal. 12) Que poco tiempo antes de culminar la prorroga legal y a solicitud del representante de la arrendataria RICARDO YAMIL GODIGNA, las partes sostuvieron algunas conversaciones y tratativas de carácter exploratorio, con el propósito de estudiar la posibilidad de conceder a la arrendataria MAGIA JUMPS un breve plazo de gracia para preparar la desocupación voluntaria de los inmuebles, previo pago, naturalmente, de las deudas pendientes por concepto de cánones de arrendamiento. 13) Que el representante de MAGIA JUMPS, le planteó la posibilidad de disponer de un lapso de un (01) mes calendario para cerrar definitivamente sus puertas, y que se le concediese un lapso adicional de hasta quince (15) días para desinstalar todo el mobiliario, desalojar los locales y hacer entrega efectiva de los inmuebles el día 15 de septiembre de 2016. 14) Que lo cierto es, que tales planteamientos exploratorios y tratativas finalmente no fructificaron, ya que MAGIA JUMPS se desentendió de sus obligaciones y dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses junio y julio de 2016. 15) Que en fecha 28 de julio de 2016, con el auxilio de la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, se notificó extrajudicialmente a la arrendataria MAGIA JUMPS, la exigencia de entrega de los inmuebles al vencimiento de la prorroga legal. 16) Que la arrendataria se ha negado en hacer entrega de los inmuebles y sigue ocupándolos en contra de la voluntad del arrendador. 17) Solicitan el Desalojo de los inmuebles antes identificados, a tenor de lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su literal G, “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”, como causal de Desalojo. 18) Que cualquier intento de la arrendataria de efectuar supuestos pagos a cuenta de pretendidos cánones de arrendamiento, luego de haber arribado el vencimiento de la prórroga legal en fecha 31 de julio de 2016, no tiene ningún efecto ni puede considerarse como un pago de canon de arrendamiento, pues como lo hemos indicado, desde el día 31 de julio de 2016 el contrato se entiende expirado. 19) Que cualquier eventual pago que hubiese pretendido efectuar MAGIA JUMPS contra la voluntad de NIVEL C6, deberá ser en todo caso imputado a la penalidad a que tiene derecho su patrocinada y/o a cualesquiera otros daños y perjuicios causados por la indebida ocupación de los inmuebles, luego de expirada la prórroga legal; penalidad y daños éstos que se reservan reclamar mediante una demanda separada. 20) Que aun cuando el objeto de la demanda es obtener puramente el desalojo de los inmuebles arrendados como consecuencia de la falta de entrega del mismo al vencimiento del contrato, dejan claro cuál fue el canon de arrendamiento vigente para el mes de julio de 2016, último mes de vigencia de la prorroga legal. 21) Que en fecha 26 de febrero de 2016, estando en curso la prorroga legal, suscribió un documento privado entre ambas partes, mediante el cual se ajustó por última vez el canon de arrendamiento, acordándose un canon de arrendamiento mixto. 20) Que dicho Canon de Arrendamiento Mixto, por acuerdo de las mismas partes, comenzó a regir de manera retroactiva desde el mes de noviembre de 2015, razón por la cual, el propio día 26 de febrero de 2016 en que se suscribió el último acuerdo de ajuste del canon, fueron emitidas las cuatro facturas correspondientes a la parte fija de dicho canon, las cuales fueron debidamente pagadas por MAGIA JUMPS, quien también pago las sucesivas facturas emitidas. 21) Para el momento de expiración de la prorroga legal, la arrendataria había dejado insolutos los cánones correspondientes a los meses de junio y julio 2016. 22) Que fundamentan la presente demanda en los artículos 1159, 1160, 1261, 1579 del Código Civil, artículos 20, 24, 26, 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. 23) Que con base en los razonamientos antes expuestos, demandan a la compañía MAGIA JUMPS 2907, C.A., para que convenga, o a ello la condene el Tribunal; PRIMERO: En el DESALOJO y consecuente entrega inmediata de los inmuebles arrendados según el contrato suscrito ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 1º de agosto de 2012, bajo el Nº 37, Tomo 146, es decir, los locales comerciales distinguidos con las letras y números LC6-C5, LC6-C6,LC6-C7, LC6-C8, LC6-C9, LC6-C10, LC6-C11, LC6-C12 y LC6-C13, con una superficie total aproximada de Ochocientos Noventa y Ocho Metros Cuadrados (898,00 Mts2), ubicados en el nivel C6 del Centro Comercial El Recreo, el cual está construido sobre un lote de terreno ubicado en la Avenida Casanova con Calle El Recreo, Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital; todo ello con base en el literal g del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud de la expiración de la relación arrendaticia, al haber finalizado el término fijo de duración del contrato (de tres años), y su prórroga legal (de un año), el día 31 de julio de 2016, sin que exista entre las partes acuerdo alguno de renovación del contrato. Que estiman la presente acción de desalojo en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), suma esta, que a la fecha de presentación de la demanda equivale a 2.824,85 Unidades Tributarias, a razón de Bs. 177,00 por cada Unidad Tributaria. PARTE DEMANDADA Alegó la representación judicial de la parte demandada, en su contestación de la demanda lo siguiente: 1) Que se oponen a la demanda. 2) Que formalmente impugnan la cuantía, la cual fue establecida en la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) a tenor de lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, habida cuenta que no se tomó en consideración para el establecimiento de dicha cuantía, la norma establecida en el artículo 36 eiusdem, según la cual, la cuantía debió establecerse de acuerdo a la sumatoria de doce meses de cánones de arrendamiento. 3) Que MAGIA JUMPS, es una empresa que presta servicio al público y no solamente eso, se trata de un servicio al público muy especial, pues se trata de niños, ya que en la ciudad muy pocos lugares tienen para que les presten ese servicio, en base a ellos y a las normas establecidas en el artículo 97 de la Procuraduría General de la República Bolivariana de Venezuela, se debe gestionar el permiso correspondiente a cualquier acción judicial, cuando se trata de demandas de entes privados que presten un servicio al público. 4) Que, en lugar de contestar el fondo de la demanda, proceden a oponer las siguientes cuestiones previas: La cuestión previa contenida en el ordinal primero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a “La falta de Jurisdicción del Juez o la Incompetencia de este”, alegando que el Tribunal es incompetente para conocer la presente demanda, tanto por la cuantía como por la materia. 5) Que, en cuanto a la Cuantía, porque excede el monto de la misma, pues, debió establecerse de acuerdo a la sumatoria de doce meses de cánones de arrendamiento, por lo que tenemos que el canon de arrendamiento es de bolívares 530.000,00 X 12 meses= 6.360.000,00, lo que sugiere que la presente demanda tenía que ser interpuesta por ante un Tribunal de Primera Instancia; y en cuanto a la materia esta demanda debió ser tramitada por ante una Sala de Juicio de los Tribunales de Protección del Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Adopción Internacional, en virtud de que el objeto principal del mencionado contrato es el entretenimiento de los Niños. 6) Que en el local donde funciona el Parque Infantil MAGIA JUMPS, se presta otro servicio importantísimo a los Niños y Niñas que padecen enfermedades como cáncer, el autismo, el síndrome de Down, y con otras discapacidades, pues, tienen entrada gratis al parque, con sus refrigerios y todas las atracciones que en el mismo se imparten, procurando siempre estar atentos al INTERES SUPERIOR de los niños y niñas, sin menoscabo de sus derechos. 7) Oponen a la demanda la cuestión previa del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 4, referida a la ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye, ello en virtud que su representada se identifica como MAGIA JUMPS 2907 C.A, tal y como consta en documento de constitución de la empresa, y la demanda se interpuso contra INVERSIONES MAGIA JUMPS 2907 C.A, en la persona de uno cualquiera de sus DIRECTORES, ciudadanos RICARDO YAMIL GODIGNA y/o STEFAN ZONEW YORDI, razón por la cual, la empresa demandada no tiene Legitimidad para sostener el presente juicio; y por otro lado, la empresa en la actualidad tiene un solo Director, que es el Ciudadano RICARDO YAMIL GODIGNA YORDI,el cual es titular de la cédula de identidad N° 13.886.312, y no es titular de la cédula de identidad N° 4.851.537, como lo expresa la demanda, a tal efecto consigna la última Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, donde se evidencia que el Único Director de la empresa es el ciudadano RICARDO YAMIL GODIGNA YORDI.8) Oponen a la presente demanda la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, ya que,en el libelo de la demanda, la parte actora ha violado estrictas normas legales establecidas en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 4°, que se refiere al objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión. 10) Que la parte actora en su relación de los hechos, que configuran el objeto de la pretensión incurre en un desorden de tal naturaleza que no es posible a la luz de la razón y del entendimiento saber con certeza cuál es el objeto esencial de tu pretensión, situación ésta que les impide ejercer apropiadamente el derecho de defensa que le otorga la ley y el procedimiento a su patrocinado. 11) Que, en el caso de mérito, la parte actora en un desorden procesal y de manera enrevesada narra unos hechos que producen una confusión de tal magnitud que ni siquiera leyendo el libelo cuartilla a cuartilla se puede precisar cuál es el objeto de su pretensión. 12) Denuncian en la cuestión previa opuesta, la infracción contenida en el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, pues, del contenido del libelo de demanda se observa que el mismo incurrió en una falta de relación de los hechos con los fundamentos de derecho en que basa su pretensión con sus pertinentes conclusiones. 13) Que hacen valer en este escrito de contestación la falta de cualidad o la falta de interés en el demandado para intentar o sostener el juicio, habida cuenta, ciudadano Juez que la empresa demandada, la cual representan se denomina MAGIA JUMPS 2907 C.A., y en esta acción judicial se les demanda como INVERSIONES MAGIA JUMPS 2907 C.A., tal y como se evidencia de copia de Estatutos Sociales de la Empresa; y asimismo, se demanda a la empresa en la persona de uno cualquiera de sus Directores, Ciudadanos: RICARDO YAMIL GODIGNA YORDI y/o STEFAN ZONEW YORDI, cuando la empresa en la actualidad tiene un solo Director que es el ciudadano RICARDO YAMIL GODIGNA YORDI, el cual es titular de la cédula de identidad Número 13.886.312, y no es titular del número de cédula 4.851.537 como lo expresa la demanda. 13) Que sin convalidar la validez de este acto ni de ningún error de procedimiento, proceden a contestar el fondo de la presente demanda, en los siguientes términos: a) Que su representada viene ocupando en calidad de arrendatario desde el día Primero de agosto de 2012 un inmueble constituido por nueve (09)locales distinguidos con las letras y números LC6-C5, LC6-C6, LC6-C7, LC6-C8, LC6-C9, LC6-C10, LC6-C11, LC6-C12 y LC6-C13, ubicados en el Nivel C6 del Centro Comercial El Recreo, situado en la Avenida Casanova con Calle el Recreo, Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, de esta Ciudad de Caracas, tal como consta de Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 1º de agosto de 2012, con la Sociedad Mercantil de este domicilio INVERSIONES NIVEL C6 C.A. b) Que la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento establece que la duración del mismo es por tres (03) años fijos, contados a partir del primero de agosto de 2012, hasta el día 31 de julio de 2015, independientemente de su fecha de firma o autenticación.c) Que el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para uso comercial, establece lo siguiente: “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazo de seis meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: (…) Más de un año y menos de cinco años, prorroga máxima un año”. d) Que si tomamos como cierto que el contrato de arrendamiento venció el día Primero de Agosto del año 2015, y su prórroga legal de acuerdo a lo establecido en la norma in comento es de Un año, la misma comienza a partir del día dos (2) de agosto del año 2015, hasta el día 2 de agosto del año 2016, durante ese lapso de duración de la prórroga legal, se regulará de acuerdo a lo establecido en el artículo 26 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, el cual dispone: “Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon convenido por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sea consecuencia de un proceso de regulación.” e) Que en la cláusula séptima señala que la arrendataria se compromete a pagar a la arrendadora durante la vigencia del contrato un canon de arrendamiento mensual variable, cuyo monto sería determinado por una parte fija y la otra variable. f) Que claramente se puede observar que el canon de arrendamiento del inmueble (parte fija) fue establecido para los primeros seis meses en la cantidad de Doscientos Cuatro Mil Quinientos Bolívares (Bs. 204.500,00) mensuales, más su correspondiente impuesto al valor agregado y que, antes de comenzar la prorroga legal la arrendadora incrementó el canon de arrendamiento a Bolívares Quinientos Treinta Mil (Bs.530.000,00) y estando en la prorroga legal, el canon de arrendamiento fue incrementado a Un millón Ochocientos Cincuenta y Un Mil Seiscientos Setenta y Seis (Bs. 1.851.676,00) más el impuesto al valor agregado, para hacer un monto total de Bolívares DOS MILLONES SETENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y SIETE CON DOCE CENTIMOS (2.073.877,12), todo ello se produjo a partir del mes de noviembre del año 2015.g) Que la prorroga legal comenzó a transcurrir a partir del 02 de agosto del año 2015 hasta el 02 de agosto del año 2016, que se renovara el contrato por tiempo indeterminado, ya que al haber incrementado el canon de arrendamiento estando en vigencia la prorroga legal se considera que hubo una novación del contrato. h) Que la intención de la arrendadora antes de producirse la prorroga legal y después estando en vigencia la misma es la de incrementar el canon de arrendamiento, por lo que con ello se produjo la NOVACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con un nuevo canon del mismo. i) Que aunado a todo lo anterior, donde claramente se observa que se produjo la novación de un nuevo contrato de arrendamiento, sin determinación de tiempo en virtud del aumento que hizo la arrendadora durante el periodo de la prórroga legal sobre el canon de arrendamiento inicial, en fecha Jueves 28 de Julio del año 2016, se presentó ante la dirección de la empresa, la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao, a los fines de notificar que para el día 31 de julio de 2016 se agota el periodo de prorroga legal y se daría por terminado el contrato de arrendamiento, pero en todo caso el periodo de prorroga legal se vencía el 02 de agosto de 2016 en una forma hipotética, ya que el contrato de arrendamiento se había prorrogado automáticamente derivado del aumento del canon de arrendamiento durante la vigencia de la prórroga legal. j) Que desde el inicio del contrato de arrendamiento (1º de agosto de 2012), y durante toda la vigencia del Contrato de Arrendamiento hasta el mes de agosto del año 2016, su mandante ha venido ocupando el inmueble de una manera pacíficae ininterrumpida y la arrendadora ha recibido los cánones de arrendamiento por concepto de pago de los mismos. k) Que no cabe la menor duda, que vencido el plazo de tres años (el cual se estableció en la Cláusula Tercera del mentado Contrato de Arrendamiento o sea hasta el 01 de agosto del año 2015), sin que se le hubiese notificado a su representada que no se renovaría dicho contrato, por lo menos con 30 días de anticipación, la arrendadora notificó, pero lo hizo en fecha Jueves 28 de Julio del año 2016, participando que para el día 31 de julio del año 2016, se agota el periodo de prorroga legal y se dará por terminado el contrato de arrendamiento, o sea que lo hizo con cinco días de anticipación, ya que el vencimiento del contrato es el día 1º de agosto del año 2015, y la prórroga comienza el día 02 de agosto del 2015, entendiendo que la notificación se hizo fuera del lapso legal establecido en las normas arrendaticias. l) Que su mandante quedó en posesión del inmueble después del lapso de vencimiento del contrato de arrendamiento (01 de agosto del año 2015), y la arrendadora recibió todos los pagos después de esa fecha, y no solamente eso, Ciudadano Juez, durante la vigencia de la prorroga legal o sea después del 02 de agosto del año 2015 la arrendadora incrementó el canon de arrendamiento que regía a la fecha de finalización del Contrato, durante la vigencia del lapso de prorroga legal, dejando a la empresa en posesión de los inmuebles de manera continua, pacífica e ininterrumpida, lo que quiere decir que operó la TACITA RECONDUCCION. j) Que por todas las razones de hecho y de derecho antes invocadas, no cabe la menor duda que es improcedente la presente demanda de desalojo, en virtud que aún se encuentra en vigencia el contrato de arrendamiento inicial, por haber ocurrido la novación del mismo, y operó la tácita reconducción. m) Que reconvienen formalmente a la parte actora, por REINTEGRO de las cantidades cobradas en exceso con motivo de la relación arrendaticia entre ambas empresas, correspondiente a las cuotas de condominio y a las rentas variables desde el mes de noviembre de 2015, cuando se comenzó a cobrar un exceso en los cánones de arrendamiento hasta el mes de junio de 2016, lo que asciende a la suma de ONCE MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS DIECISEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.11.842.216,96), sumado al exceso que le fue cobrado por concepto de condominio, por cuanto la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para Uso Comercial, en sus artículos 36 y siguientes, en concordancia con las estipulaciones contractuales, prevén que el arrendatario sólo estará obligado a pagar el 25% de las cuotas de condominio, y en tal sentido desde el año 2012 hasta el año 2016, se le ha cobrado en exceso por este concepto la suma de SEIS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES CON TREINTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.6.254.252,39), y la diferencia por concepto de renta variable que asciende a la suma de TRES MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.3.594.039,76), todo lo cual asciende a la suma de VEINTIÚN MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA MIL QUINIENTOS NUEVE BOLÍVARES CON ONCE CÉNTIMOS (Bs.21.690.509,11). n) Que fundamenta su reconvención en el artículo 34 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, 1178 y 1180 del Código Civil. ñ) Que por todos los hechos narrados y el derecho invocado reconviene a la parte actora en su condición de arrendadora por reintegro de las cantidades cobradas en exceso y que asciende a la suma de VEINTIÚN MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA MIL QUINIENTOS NUEVE BOLÍVARES CON ONCE CÉNTIMOS (Bs.21.690.509,11), así como el pago de los intereses causados durante todo ese tiempo hasta la fecha del efectivo reintegro. Asimismo demanda la INDEXACION DE LEY, sobre las cantidades demandadas. o) Que la cuantía de la presente reconvención se fija en la suma de VEINTIÚN MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA MIL QUINIENTOS NUEVE BOLÍVARES CON ONCE CÉNTIMOS (Bs.21.690.509,11), o sea 72.301.69 Unidades Tributarias. -III- SENTENCIA RECURRIDA El Juzgado Vigésimo Sexto (26º) de Municipio Ordinario, Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia en fecha 15 de marzo de 2021, declarando CON LUGAR la acción de DESALOJO, bajo la siguiente motivación: “… SOBRE LA REPOSICION DE LA CAUSA SOLICITADA En la contestación de la demanda se alegó que la empresa MAGIA JUMPS, C.A, presta servicio público (entretenimiento infantil), por lo que debe tramitarse un permiso para demandar, según lo previsto en el artículo 97 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la Republica. En este sentido, considera esta sentenciadora que la ley adjetiva no establece que, para los casos de interposición de una demanda de algún servicio público, se requiera la solicitud de un permiso previo, como requisito sine qua non, salvo la excepción de las demandas patrimoniales de los entes públicos. Así las cosas, lo que establece la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la Republica en el llamado antejuicio administrativo, el cual no aplica en el presente juicio, en virtud de que entre las partes involucradas no se encuentra la República o algún otro ente del Estado. Cabe destacar que tampoco debió ser necesaria la notificación a la Procuraduría General de la Republica según lo dispuesto en los artículos 108 y 109 de la referida Ley, por cuanto la demanda incoada no versa directa o indirectamente contra los intereses de la Republica. Por tal razón, es forzoso desechar la solicitud de reposición de la causa, por lo que forzosamente este Tribunal debe la solicitud de reposición de la causa por improcedente y desecharla del proceso. Así se decide SOBRE LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA Formalmente la demandada de autos impugnó la cuantía de la demanda, a tenor de los establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, alegando que no se tomó en consideración para el establecimiento de dicha cuantía, la norma prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido, argumentan que la cuantía de la demanda debió establecerse de acuerdo a la sumatoria de doce meses de cánones de arrendamiento, por lo que la presente demanda tenía que ser interpuesta por ante un Tribunal de Primera Instancia. En este sentido, este tribunal debe considerar en primer lugar, que existe acuerdo entre las partes sobre la existencia del contrato de arrendamiento que les vincula sobre los locales comerciales antes identificados, así como, sobre la condición de ese contrato como un contrato a tiempo determinado, cuya prorroga se encuentra en discusión. Así las cosas, el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, dispone que en tales casos, el valor se determinara acumulando las pensiones sobre las que se litigue y sus accesorios, sin embargo, de una revisión exhaustiva del escrito libelar no se desprende que la parte actora persiga el pago de los cánones de arrendamiento ni los condominios señalados como insolutos, sino que la demanda persigue únicamente la desocupación del inmueble arrendado, con lo cual, el valor de la pretensión está determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, la estimación ofrecida por la parte actora en su libelo como valor de la presente demanda, ha de considerarse definitiva, por lo que la impugnación efectuada resulta improcedente. Así se decide. SOBRE EL MERITO DE LA CONTROVERSIA LA DEFENSA DE FALTA DE CUALIDAD La parte demandada opuso la falta de cualidad o la falta de interés en el demandado para interponer el juicio, habida cuenta que la empresa demandada se denomina “MAGIA JUMPS 2907, C.A” y en esta acción se les demanda como “INVERSIONES JUMPS 2907 C.A”. Adicionalmente alegan que se demandó a la empresa en la persona de uno cualquiera de sus directores RICARDO YAMIL GODIGNA YORDI y/o STEFAN ZONEW YORDI, titulares de las cedulas de identidad Nos. 4.851.537 y 5.013.603, respectivamente, aduciendo que la empresa en la actualidad tiene un solo director que es el ciudadano RICARDO YAMIL GODIGNA YORDI, portador de la cédula de identidad No. 13.886.312. Para argumentar sus dichos la demandada consignó la documentación que ya fue referida con anterioridad. Ahora bien, se verifica de autos que efectivamente al inicio del escrito libelar, específicamente en la identificación de los apoderados judiciales como representantes de la accionante señala: “…acudiendo “para demandar el desalojo de los inmuebles arrendados por nuestra patrocinada a la compañía MAGIA JUMPS 2907, C.A. (en lo sucesivo, “MAGIA JUMPS”, sociedad mercantil domiciliada en Caracas, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 22 de abril de 2009, bajo el N° 23, tomo 64-A” …” Así las cosas, se verifica del petitorio, específicamente el capítulo 4 del referido escrito libelar, En el cual se desprende que: “…demandamos a la compañía MAGIA JMPS 2907 C.A, también identificada en su condición de arrendataria…” La denominación allí señalada coincide con los datos verificados en la documentación consignada por ambas partes, específicamente, con los estatutos de dicha compañía consignados por la representación de la parte demandada a los autos del expediente, que fueron valorados y apreciados por este Tribunal y de donde se desprende la verdadera identificación de la parte demandada en el juicio. Para el Tribunal resulta irrelevante el hecho de que se haya indicado en una sola línea y ocasión del libelo de demanda, el nombre de la misma como:” INVERSIONES MAGIA JUMPS 2907, C.A”. Aunado a ello la actora reconoció en su escrito de fecha 4 de mayo de 2017 que fue un error material. En cuanto al nombre en cuanto a que se haya citado a un director de dicha compañía, que no ocupaba tal cargo, pues la citación de la parte demandada se produjo espontáneamente y cumplió su fin, pues a los autos se verifica poder otorgado por el actual director ciudadano RICARDO YAMIL GODIGNA YORDI, ya identificado. Por tales razones, la defensa de falta de cualidad alegada por la parte demandada, resulta improcedente, por lo cual se desecha. Así se decide. (omisis) Ahora bien, resulta admitido por ambas partes que el día 26 de febrero de 2016 existió un aumento consensual del canon de arrendamiento, el cual empezó a regir desde el mes de noviembre del año 2015. Ello, a su vez, queda ratificado con el documento original que cursa en autos, cuyo valor probatorio ya fue valorado y que no fue impugnado por la demandada. Sin embargo, el tribunal no considera que dicho aumento del canon de arrendamiento, convenido entre las partes durante la prorroga legal, acarree una “novación del contrato” como alega la parte demandada. Para quien decide, se trata simplemente de una modificación de una de las cláusulas contractuales, específicamente la que determina el monto del canon de arrendamiento, que no puede traer como consecuencia la indeterminación del término del arrendamiento; especialmente tomando en cuenta que la novación, como medio de extinción de las obligaciones, no se presume; es necesario que la voluntad de efectuarla aparezca claramente en el acto, tal y como lo establece el artículo 1.315 del Código Civil. Adicionalmente, el Tribunal observa que la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial no prohíbe el aumento consensual del canon de arrendamiento durante la prórroga legal, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación, como ocurrió en el caso que nos ocupa. En lo que respecta a la tácita reconducción(…) En el caso que nos ocupa, se evidencia de la Cláusula Tercera del Contrato de arrendamiento, que la relación arrendaticia tuvo una duración fija, sin prórrogas automáticas convenidas, de tres (3) años, a partir del día 1º de agosto de 2012 y hasta el día 31 de julio de 2015. Por lo que, llegado su término fijo, le correspondía una prorroga legal de un (01) año, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual venció el día 31 de julio de 2016. El hecho que la propia ley establece que la prorroga legal es de carácter obligatorio para el arrendador, descarta de plano la posibilidad de que en este caso hubiese podido operar una tácita reconducción a partir del día 1 de agosto de 2015, porque en realidad ese día comenzó a transcurrir la prorroga legal. En otras palabras, la tácita reconducción solo podría ocurrir, de darse los supuestos de hecho de la norma, una vez vencida la prorroga legal el día 31 de julio de 2016. Al respecto, observa este Tribunal que no consta en autos que la ocupación que ha venido ejerciendo la arrendataria desde el vencimiento de la prórroga legal sobre los inmuebles objeto de juicio, hubiese sido consentida tácita o expresamente por la arrendadora como lo exigen los artículos 1600 y 1614 del Código Civil. Al contrario, consta en autos que la accionante procedió el día 21 de mayo de 2015 a notificar mediante carta dirigida al representante de la demandada ratificándole la voluntad de mantener intacto el término fijo de duración del contrato y no renovarlo al vencimiento de la prórroga legal y que en fecha veintiocho (28) de julio de 2016, con el auxilio de la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, notificó extrajudicialmente a la arrendataria, mediante la entrega de una misiva, la exigencia de la entrega de los inmuebles ya identificados al vencimiento de la referida prorroga legal. Asimismo, observa el tribunal, a mayor abundamiento, que las consignaciones arrendaticias que cursan en autos, efectuadas con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, no consta que fueron retiradas por la arrendadora en señal de conformidad. De manera que al haberse presentado esta demanda de desalojo luego de finalizada la prórroga legal, entiende éste Juzgado que no ha existido el consentimiento en la ocupación de la demandada por parte de la accionante. Por los razonamientos expuestos, el Tribunal concluye que en el presente caso no operó la tácita reconducción del contrato dearrendamiento, alegada por la parte demandada. Así se decide. En consecuencia, no habiendo desvirtuado la demanda de autos la presunción grave de derecho reclamadopor la parte actora, ni tampoco haber demostrado el hecho extintivo de la obligación reclamada como insatisfecha, es de considerar que debido a los incumplimientos a que alude la demandante la parte demandada se encuentra incursa en las causales de desalojo contenida en el ordinal g del articulo 40 Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que, al existir plena prueba de la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, en virtud de la expiración de la relación arrendaticia, al haber finalizado el termino fijo de duración del contrato y su prorroga legal el día 31 de julio de 2016, sin que exista entre las partes acuerdo alguno de renovación o prórroga del contrato, la misma debe prosperar, todo ello en conformidad a lo establecido por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. …(omisis) Sobre la base de las consideraciones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Tribunal Vigésimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la demanda incoada por INVERSIONES NIVEL C6, C.A, en contra de MAGIA JUMPS 2907, C.A. ambas partes identificadas en el encabezamiento de esta acta. En consecuencia, se condena a la parte demandada a Desalojar y hacer entrega a la parte actora, libre de bienes y de personas, de nueve (09) locales comerciales distinguidos con las letras y números LC6-C5, LC6-C6, LC6-C7, LC6-C8, LC6-C9, LC6-C10, LC6-C11, LC6-C12 y LC6-C13, con una superficie total aproximada de Ochocientos Noventa y Ocho Metros Cuadrados (898,00 Mts2), ubicados en el Nivel C6 del Centro Comercial El Recreo, el cual está construido sobre un lote de terreno ubicado en la Avenida Casanova con Calle el Recreo, Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. SEGUNDO: Se condena en las costas del presente juicio a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en este juicio.” SOBRE LOS INFORMES La representación judicial de la parte actora, consignó escrito de Informes del siguiente tenor: “…Como consecuencia de la falta de lealtad y probidad de la demandada, el presente caso se ha erigido como un verdadero monumento al retardo procesal. Tal como puede verse tras una simple lectura del expediente, MAGIA JUMPS 2907, C.A (en lo sucesivo, “MAGIA JUMPS” logro a fuerza de infundadas cuestiones previas, reposiciones y recusaciones que una demanda realmente sencilla tardase más de cuatro (4) años en ser resuelta en primera instancia. La contraparte ha procedido de esta forma porque -como se puede apreciar- no tiene ni una sola defensa de fondo contra la cristalina reclamación de mi patrocinada. Sin embargo, a través del retardo procesal y la estrategia de sembrar vicios para cosechar nulidades, ha logrado ocupar gratuitamente, durante estos cuatro (4) años, los nueve (9) locales que le fueron dados en arrendamiento. (Omisis) Desde el año 2012 mi representada celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con MAGIA JUMPS, cuyo objeto, conforme a la cláusula primera del contrato, está constituido por nueve (09) locales comerciales distinguidos con las letras y números LC6-C5, LC6-C6, LC6-C7, LC6-C8, LC6-C9, LC6-C10, LC6-C11, LC6-C12 y LC6-C13, con una superficie total aproximada de ochocientos noventa y ocho metros cuadrados (898,00 Mts2), ubicados en el Nivel C6 del Centro Comercial El Recreo, el cual está construido sobre un lote de terreno ubicado en la Avenida Casanova con Calle el Recreo, Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo Municipio Libertador del Distrito Capital. Conforme a la Cláusula Segunda del contrato, los inmuebles serían utilizados únicamente para el funcionamiento de un negocio y/o fondo de comercio cuyo objeto exclusivo seria la instalación de productos referentes a la industria del entretenimiento infantil y todo lo relacionado y conexo con dicho ramo, girando comercialmente bajo el nombre de “MAGIA JUMPS”, tal como se hizo durante toda la vigencia del contrato, pues desde el inicio, en los inmuebles se instalo y mantuvo funcionado un parque infantil con tracciones inflables, juegos, etc. La duración del arrendamiento era de tres (3) años fijos, a contar desde el día 1° de agosto de 2012 hasta el día 31 de julio de 215, en el entendido que, a partir del día 1° de agosto de 2015, se iniciaría la prorroga legal de un (1) año; prorroga legal esta que finalizaría, y en efecto finalizo, el día 31 de julio de 2016. …(omisis) Desde esa fecha MAGIA JUMPS no ha querido hacer entrega de los locales arrendados. Este caso es tan sencillo, que mi representada ni siquiera demando el cobro de los daños y perjuicios derivados de la falta de entrega de los locales arrendados: solamente se limitó a pedir el desalojo por el vencimiento del término convenido en el contrato. Para contestar esta sencilla pretensión, las abogadas de MAGIA JUMPS presentaron un absurdo e ilegible escrito de cuarenta y cuatro (44) páginas, en el cual alegaron irresponsablemente las siguientes defensas: ° La necesidad de tramitar un “permiso para demandar”, pues el parque MAGIA JUMPS presta un servicio publico ° Cuestión previa de incompetencia por la materia, pues como en los locales arrendados funciona un parque de entretenimiento infantil, en su criterio el conocimiento de la demanda de desalojo correspondía a los Tribunales de Protección del Niño, Niña y Adolescente. ° Cuestión Precio de incompetencia por la cuantía, pues en su criterio ocurrió una tacita reconducción del contrato, y por ello la cuantía debía calcularse acumulando las pensiones de doce (12) meses. Por esta misma razón impugno la estimación de la demanda. ° Cuestión previa de falta de legitimación de la persona citada como representante del demandado aun cuando ellas se dieron expresamente por citadas en el juicio. ° Cuestión Previa de supuestos defectos de forma del libelo, sin indicar cuales serían tales defectos. ° Falta de Cualidad del demandado para sostener el juicio, había cuenta que la empresa demandad se denomina “MAGIA JUMPS 2907, C.A” y en una línea de la demanda se le nombro “INVERSIONES MAGIA JUMPS 2907, C.A”…(omisis) ° Que existió un incremento en el canon de arrendamiento durante la prorroga legal, y con ello se produjo la NOVACION DEL CONTRATO DE ARENDAMIENTO. ° Que MAGIA JUMPS “quedo en posesión del inmueble después del lapso de vencimiento del contrato de arrendamiento (01 de agosto de 2015), y la arrendadora recibió todos los pagos después de esa fecha (…) lo que quiere decir que en este caso opero la TACITA RECONDUCCION, y el contrato se renovó con indeterminación de tiempo por vencimiento. …(omisis) Visto los términos en los cuales quedo trabada la litis, pido a este digno Juzgado Superior que, ratificando la decisión de Primera Instancia, declare: PRIMERO: Que la solicitud de reposición de la causa es improcedente. Para empezar, aclarar que no existe el pretendido “permiso” para demandar al cual alude la contraparte en su escrito. La única figura lejanamente parecida contenida en la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la Republica, que es de obligatorio tramite antes de la interposición de una demanda, sería el antejuicio administrativo previsto en el artículo 68 de dicha ley, antejuicio este que solo es requerido para el caso en que sea demandada la Republica o alguno de los entes que gozan de la prerrogativas de esta; cuestión que no aplica en este caso, donde la Republica nada tiene que ver con la compañía MAGIA JUMPS. SEGUNDO: Que la impugnación de la cuantía es improcedente. Como se expresó anteriormente, la demandada simultáneamente impugno la estimación de la demanda y alego la cuestión previa de incompetencia por la cuantía. Para ambas defensas utilizo exactamente los mismos argumentos: que, en su criterio, el contrato entre las partes es a tiempo indeterminado, y por ello la estimación debía hacerse conforme al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, sumando doce (12) pensiones. TERCERO: Que las defensas de fondo no prosperan, y por ende la demanda de desalojo debe declararse con lugar. Expresamente pido que se deseche la alegada falta de cualidad, pues solo basta revisar el encabezamiento del libelo de demanda para entender que mi representada indico que comparecía “para demandar el desalojo de los inmuebles arrendados a la compañía MAGIA JUMPS 2907 C.A (en los sucesivo MAGIA JUMPS), sociedad mercantil domiciliada en Caracas, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 22 de abril de 2009, bajo de N° 23, tomo 64-A…(omisis) Por todas las razones anteriores, pido a este Juzgado que declare SIN LUGAR la apelación y CON LUGAR la presente demanda de desalojo…” La representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de Informes del siguiente tenor: “…Conoce desde su inicio esa causa el Juzgado 26 de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente identificado con el numero AP31V2016001134, juicio que sigue INVERSIONES NIVEL C6 C.A, sociedad mercantil domiciliada en caracas, inscrita ante el Registro Mercantil 5 de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, n fecha 17 de junio de 2002 en contra de la Sociedad Mercantil de este domicilio MAGIA JUMPS 2907, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, bajo el N° 23, tomo 64-A.- Una vez admitida la demanda, nuestro representado fue citado, comparecimos al acto de contestación de la demanda, y opusimos cuestiones previas, contestamos al fondo de la misma e interpusimos una reconvención en contra de la pare demandante INVERSIONES NIVEL C6 C.A.- Entre las cuestiones previa opuestas esta la contenida en el ordinal primero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil ordinal primero, referida a la FALTA DE JURISDICCION DEL JUEZ O LA INCOMPETENCIA DE ESTE…sic” A tal efecto argumentamos: “Este Tribunal es incompetente para conocer de la presente demanda tanto por la cuantía, como por la materia, en virtud que excede el monto de la misma, como fue examinado en el Capítulo anterior…sic”, “En cuanto a la materia, esta demanda debe ser tramitada por ante una Sala de Juicio de los TRIBUNALES DE PROTECCION DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTE DE LA CICUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS Y NACIONAL DE ADOPCION INTERNACIONAL, en virtud que el objeto principal del mencionado contrato de Arrendamiento, es el ENTRETENIMIENTO de los NIÑOS, locales estos que en esta ciudad son muy escasos, y si eliminamos algunos de ellos, el INTERES SUPERIOR DEL MENOR se verá disminuido en el disfrute pleno de sus derechos y Garantías…(Omisis) Como se puede observar, ciudadano Juez, nunca opusimos la cuestión previa, contenida en el ordinal 5 del Código de Procedimiento Civil, o sea la FALTA DE CAUCION O FIANZA NECESARIO PARA PROCEDER AL JUICIO. - todo ello surgió de la mente de la ciudadana Juez, que con tal carácter afirmo la decisión, y a tal efecto apelamos, pedimos la aclaratoria al respecto, pero tampoco fuimos oídos, y se nos negó todo Recurso. …(Omisis) Al dictar la decisión sobre las cuestiones previa el Tribunal a quo lo hizo de la siguiente manera: “En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado 26 de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, declara SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas contenida en los ordinales 4.5 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la parte demandada…sic”.- En esta decisión consta que el Tribunal a quo cometió un error, derivado que manifestó en su sentencia que opusimos una cuestión previa que nunca opusimos, que decidió las otras aduciendo que habíamos convalidado todos los errores cometidos por la parte demandante, que no importaba para nada que una persona se demande con un numero de cedula equivocada. - Pero pareciera que no lee y que es automática, pues en nuestros escritos dirigidos a ese Tribunal en ese expediente encabezamos con la siguiente frase: “SIN QUE NUESTRA PRESENCIA CONVALIDE LOS ERRORES DE PROCEDIMIENTO, NI NINGUN OTRO NI LA VALIDEZ DEL ACTO PROCEDEMOS A EJERCER NUESTRAS DEFENSAS.” ¿Así o más claro debemos actuar?, ¿qué ha sucedido con la Justicia, con nuestros Derechos y los de Justiciable, con Nuestra Carta Magna?, allí mismo solicitamos una REPOSICION de la causa y de un solo plumazo la rechaza sin analizar para nada su decisión, también apelamos y nos las negó sin fundamento alguno. – …(Omisis) De las normas legales anteriormente establecidas se deduce claramente que el Tribunal antes de fijar oportunidad para que se lleve a cabo la audiencia o debate oral, debe decidir TODAS las cuestiones previas, de acuerdo al cronograma ya especificado anteriormente, y eso es por lógica Procesal, Por qué? (sic), porque cuando está en discusión la competencia o la Jurisdicción de un Juez, debe, pues, decidir acerca de la misma, antes de entrar a conocer el caso. – En el presente expediente está en entredicho la FALTA DE JURISDICCION DE LA JUEZ, en razón de la cuantía y de la materia. No será necesario que los Profesionales del Derecho tengamos que indicarle al Juez cual debe ser su proceder en todo caso, pues se supone que conoce a cabalidad su oficio que ejerce, de administrar Justicia, pero no a su antojo, sino en la forma que establecen los Códigos, las normas, las leyes, tal y como lo dispuso el legislador. – En este caso, la Ciudadana Juez no decidió NUNCA LA CUESTION PREVIA OPUESTA DE FALTA DE JURISDICCION antes de proceder a la audiencia preliminar, ¿PUESTO QUE SU JURISDICCION esta cuestionada como puede conocer el expediente? (sic) El Tribunal a quo yéndose por las ramas, sin decidir acerca de su competencia y su Jurisdicción, decide que es improcedente la Reposición solicitada con respecto a dicha Cuestión Previa ( o sea la del numeral Primero del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil), a tal fin consideramos que con esa irrita decisión dictada por el Tribunal 26 de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se estaba atribuyendo la competencia por la cuantía y por la materia, y es por ello que en fecha 21 de mayo del año 2019 IMPUGNAMOS LA DECISION Y SOLICITAMOS LA REGULACION DE LA COMPETENCIA.- Sin embargo de nuevo el Tribunal a quo pasando por encima de Códigos, leyes y ética profesional, cercenando a nuestro Representado normas de Rango Constitucional como lo es el DEBIDO PROCESO Y EL DERECHO A LA DEFENSA, y hasta la TUTELA JURIDICA EFECTIVA DEL ESTADO, continuo el proceso y fijo oportunidad sobre los hechos y los límites de la controversia. …(Omisis) Vistos los términos de la demanda, y la contradicción general de hechos que ha formulado la parte demandada en su contestación, el Tribunal considera que la materia litigiosa a resolver ha quedado fijada de la manera siguiente: 1) Como punto previo el Tribunal deberá resolver: 1) La impugnación de la cuantía, determinando si la estimación de la demanda fue hecha o no correctamente, o si la misma resulto insuficiente, de conformidad con los artículos 36, 38 del Código de Procedimiento Civil;…2) Si debía tramitarse o no un procedimiento previo antes de presentar esta demanda, de conformidad a los previsto en la ley Orgánica de la Procuraduría General de la Republica en atención en la actividades realizadas en el inmueble arrendado: y 3) Si la parte demandada tiene o no cualidad o interés para sostener esta acción según lo alegado por ella en su contestación. Ahora bien, ciudadano Juez de esta alzada, habiendo reconocido el Tribunal a quo que esta discutida su JURISDICCION antes de proseguir con sus actuaciones debió decidir acerca de su competencia, tal y como está previsto en nuestro ordenamiento legal, y de esa manera tener la facultad como parte oponente de IMPUGNAR LA DECISION (sic) Y SOLICITAR LA REGULACION DE LA COMPETENCIA, cuestiones estas que ni antes, ni después, ni en la sentencia definitiva se sostuvo a decidir, y es por ellos una vez más, Ciudadano Juez de esta Alzada que pedimos con todo respeto se sirva ordenar la REPOSICION DE LA CAUSA al estado que decida sobre las competencia del Tribunal a quo y que de allí en adelante se anulen todas las actuaciones realizadas.- SOBRE LAS OBSERVACIONES La representación judicial de la parte actora, consignó escrito de observaciones del siguiente tenor: “… Cumpliendo con lo que ya habíamos advertido en nuestro escrito de informes, la contraparte denuncio ante este Juzgado Superior una serie de fabulados vicios procesales de carácter formal, omitiendo una vez más cualquier alusión al fondo del asunto debatido, pues -repetimos- la demanda no tiene ni un solo argumento para debatir la contundente pretensión de nuestra mandante. MAGIA JUMPS solicito en su escrito de informes “la nulidad de la sentencia”, pues “ha habido infinidades de violaciones de rango constitucional” y “durante todo el proceso se les ha dejado en estado de indefensión”. Sin embargo, si leemos con detenimiento, nos daremos cuenta que en realidad la contraparte solo muestra su desacuerdo con la forma en la cual se resolvieron las cuestiones previas. En todo caso, esos argumentos los respondemos así: PRIMERO: Sostenemos que, para el juicio oral, el artículo 867 del Código de Procedimiento Civil claramente establece que “la decisión del Juez respecto de las cuestiones previstas en los ordinales 2°, 3°,4°,5°,6°,7° y 8° del artículo 346, no tendrá apelación en ningún caso” Con base en ello, es claro que este Juzgado no debe resolver los argumentos relativo a las cuestiones previas de (i) falta de legitimación de la persona citada como apoderado judicial y (ii) defectos de forma del libelo, las cuales fueron desechadas en su oportunidad. Adicionalmente, hacemos notar que la decisión sobre la descabellada cuestión previa de incompetencia por la materia se encuentra definitivamente firme, pues contra esta se interpuso un recurso de regulación de competencia que fue sentenciado en fecha 13 de octubre de 2017. SEGUNDO: La parte demandada se queja ante este Juzgado Superior de que la Juez a quo resolvió una cuestión previa que no fue opuesta (prevista en el numeral 5° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil) Sin embargo, esta situación – propiciada por lo absurdo e ininteligible del escrito de contestación a la demanda- es totalmente intrascendente, pues (i) la cuestión previa fue declarada sin lugar, y en todo caso (ii) de ninguna manera le causo indefensión a la demandada. TERCERO: Por último, la demandada aduce que su cuestión previa de incompetencia por la cuantía no fue resuelta por la Juez a quo. Alegamos que esto es totalmente falso, por lo siguiente: En su confuso escrito de contestación, la demandada opuso simultáneamente la cuestión previa de incompetencia por la cuantía y la impugnación de la estimación de la demanda, utilizando los mismos argumentos para ambas defensas, es decir, la necesidad de aplicar el articulo 36 del Código de Procedimiento Civil por el supuesto carácter indeterminado del contrato de arrendamiento. A través de un auto ordenador del proceso de fecha 13 de mayo de 2019, la Juez a quo, aplicando el principio iuranovit curia y en obsequio de la celeridad procesal, decidió resolver ambas defensas simultáneamente, como un punto previo de la sentencia definitiva, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. El auto al cual hacemos referencia es realmente lógico y se explica por sí solo. En tal sentido, la Juez comprobó “que los argumentos utilizados para impugnar la estimación de la demanda y alegar la incompetencia del Tribunal, son exactamente iguales, y se basas en que la estimación sería insuficiente, pues debido hacerse a través de las normas previstas en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil”, y por ello decidió, aplicando una serie de criterios jurisprudenciales, que “lo correcto es resolver el mencionado punto en un capítulo previo en la sentencia de fondo y no a través de una cuestión previa” Pero quizás lo más importante del auto en cuestión es que expresamente indico que lo decidido “no vulnera el derecho al debido proceso ni deja en indefensión a la parte demandada” pues, como bien expresa el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, “ cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será este quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente” Es decir: que la Juez a quo no dejo de resolver argumentos con los cuales se impugno la competencia del Tribunal. De hecho, en la sentencia definitiva expresamente se desecharon tales argumentos, pues en el acertado criterio del Tribunal: (i) la jurisprudencia ha explicado que en casos como el que nos ocupa, donde el actor limita su pretensión al desalojo por vencimiento del término, no puede tener cabida la norma contenida en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil; y (ii) en todo caso, la parte demandada tenía la carga de alegar y probar los hechos que dan soporte a su impugnación, bien por excesiva o bien por mínima, cosa que no ocurrió. Otro punto realmente relevante es que parte del themadecidendum en esta apelación es justamente ese ataque a la competencia del Tribunal a quo, es decir, que los argumentos con los cuales se impugno la competencia serán resueltos en dos instancias, con los cual queda descartada cualquier indefensión que pretenda argumentar la demanda. Por todo lo anterior, es claro que el Juzgado a quo actuó correctamente cuando decidió resolver la impugnación a su competencia de esa forma, y en todo caso, es imposible argumentar que esto le haya causado indefensión a la contraparte ya que sus argumentos serán resueltos en su totalidad en dos instancias diferentes…” La representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de observaciones del siguiente tenor: “…. A todo evento y por cuando no tenemos conocimiento para este momento de la fecha que fueron consignados por la parte actora los informes, los impugnamos por no haberlos realizados en su oportunidad legal. Seguidamente observamos ciudadano Juez, que la parte demandada en el encabezamiento de los informes presentados, lo (sic) cuales no convalidamos, comienzan con una serie de improperios e insultos a nuestras personas en el desarrollo de nuestra actividad jurídica como abogadas de la Republica, aduciendo que hemos tenido falta de lealtad en el desarrollo de la demanda lo cual se ha erigido como un verdadero monumento al retardo procesal. Pues bien, nosotras no manejamos el tiempo de los tribunales, los lapsos procesales se dejarán cumplir tal y como nos indica nuestro Ordenamiento Jurídico, trayendo al proceso todas las figuras legales para la mejor defensa de nuestro patrocinado, por lo tanto, no vemos cual es la falta de lealtad y probidad que la contraparte nos atañe, nos consideramos leales y diligentes en el desempeño de nuestra carrera profesional como abogadas. La parte contraria manifiesta que no tenemos ni una sola defensa contra la reclamación de su patrocinada, todo lo contrario ciudadano Juez, nos amparan las nomas establecidas en nuestra Constitución, como es el debido proceso el derecho a la defensa y la tutela judicial efectiva del estado, las cuales han sido violadas flagrantemente por el Tribunal a quo, el cual en un DESORDEN PROCESAL ha pasado por encima de las leyes, normas y decretos, para otorgarle una injusta razón a la parte actora, la cual ha pretendido erigirse como Juez y parte. Como lo dijimos en nuestros informes, el Tribunal a quo paso por encima de la ley al asumir su competencia tanto por la cuantía como por la materia, sin previamente haber dictado un auto mediante el cual declaraba su competencia y su jurisdicción para seguir conociendo del caso, dejando a nuestro patrocinado sin derecho a la defensa, en virtud del exabrupto cometido por el mismo. En muchas oportunidad pedimos la reposición de la causa y nada dijo al respecto, interpusimos las cuestiones previas y decidió unas y otras no, como fue la falta de jurisdicción lo cual debido hacer antes de proseguir con su avalancha desordenada procesalmente, pues es lógico ciudadano Juez que si su jurisdicción está en entredicho primero debió decidir al respecto, y darle oportunidad a la parte que la interpuso de hacer uso de los recursos legales, lo cual no sucedió en este caso; también opusimos la falta de cualidad, que tampoco fue decidida; así como esto ciudadano Juez hay muchísimas normas de derecho que han sido violadas, que por ello antes de que se nos escuchara la apelación pedimos para que ante esa Instancia Superior anulara la sentencia dictada, ordenando al tribunal a quo dictase una nueva sentencia acogiéndose a los parámetros legales. Ciudadano Juez de esta Instancia Superior todos nuestros alegatos están aprobado, tal y como se desprende de este expediente el desorden procesal y la violación al debido proceso, al derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva del estado por parte del tribunal a quo. Por último, pedimos con todo respeto que se decrete la nulidad de esta sentencia, y si ello no fuere posible que se declare sin lugar la demanda interpuesta en contra de nuestra representada, con la correspondiente condenatoria en costas a la parte actora…) -IV- SOBRE LA COMPETENCIA Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2.009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos, atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia. Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida” (Subrayado nuestro). En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia. Igualmente Nuestro máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2.009), con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio. Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18/03/2009 y a la decisión de fecha 10/12/2009, dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la pre nombrada Resolución. Y así se establece. De las Resoluciones antes transcritas, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, abogadas MICELES RIOS NORIEGA y HAYDEE LORENZO DE QUINTERO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 87.407 y 12.599, contra la decisión dictada por el referido Tribunal en fecha 15 de marzo de 2021, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO, interpuesta por los abogados en ejercicio JUAN CARLOS TRIVELLA, MARIO EDUARDO TRIVELLA, RUBEN MAESTRE WILLS y PABLO ANDRES TRIVELLA, Inscritos en el Inpreabogado bajo los números 14.823, 55.456, 97.713 y 162.584, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES NIVEL C6, C.A. Así se declara. -V- PUNTO PREVIO REPOSICIÓN DE LA CAUSA Sobre la reposición en alzada, nuestra Sala de Casación Civil en un fallo de fecha veintinueve (29) días del mes de abril de dos mil quince Años, con ponencia del Magistrado LUIS ANTONIO ORTIZ HERNÁNDEZ, Expediente Nº Exp. AA20-C-2014-000676, dejó establecido lo siguiente: “(…) En ese sentido, en materia de nulidad y eficacia de las formas procesales, resultan de importancia las modificaciones previstas en el Código de Procedimiento Civil de 1989, en el que fue sustituido el sistema de la nulidad por la nulidad misma, por el sistema de la utilidad de la reposición. De acuerdo con el nuevo sistema, la nulidad sólo es posible si la omisión o quebrantamiento impide que la forma procesal cumpla su finalidad, causando indefensión y ésta fuere imputable al juez. Los actos procesales están delineados para que cumplan bajo el diseño que hace el legislador dentro del proceso, a los fines de que no se vulneren los principios constitucionales, tales como seguridad jurídica, debido proceso, derecho a la defensa, igualdad, entre otros, siendo, la reposición de la causa una excepción que aplican los órganos de administración de justicia para corregir las faltas que afectan el orden público. La reposición de la causa tiene como consecuencia mantener el equilibrio en el proceso, procurando que no se afecte la estabilidad en los juicios y corregir los errores de procedimiento que afecten o menoscaben el derecho a la defensa. (Cfr. Fallo de esta Sala N° 372 del 29 de julio de 2011, expediente N° 2011-183).- En efecto, tal como lo ha dicho la Sala Constitucional en sentencia N° 2153 de fecha 14 de septiembre de 2004, las reposiciones inútiles “generalmente causan un gravamen irreparable, que debe ser subsanado en la medida de lo posible por el órgano jurisdiccional” En el anterior sentido, la Sala Constitucional en fallo N° 442 de fecha 4 de abril de 2001 en la acción de amparo constitucional interpuesta por la Sociedad Mercantil ESTACIÓN DE SERVICIOS LOS PINOS S.R.L., sostuvo que las “situaciones que amenazan la celeridad de la justicia son las que la nueva Constitución ha pretendido subsanar incorporando en el sistema jurídico venezolano un verdadero derecho a la justicia efectiva”, es decir: “(…) Una justicia que sirva para solucionar los conflictos en vez de entorpecerlos o paralizarlos. Una justicia que defienda a aquéllos que tienen la razón y no que incentive a aquéllos que saben que no la tienen, al permitir a estos últimos utilizar el derecho como maniobra para excusarse de las responsabilidades o retrasar su cumplimiento, y no como el mecanismo efectivo para la solución de las controversias y de búsqueda de la verdad. La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela pretende pues, que los órganos de administración de justicia decidan con criterios justicialmente lógicos y en busca de la verdad, en vez de criterios atados a lo literal y formalmente jurídico. Es el objetivo de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que los órganos de administración de justicia funcionen como medios efectivos para la solución de conflictos en forma transparente y expedita evitando que formalismos, dilaciones indebidas o reposiciones inútiles interrumpan el único fin para el cual esos órganos existen: la justicia….” Por su parte, esta Sala de Casación Civil, en relación con la reposición de la causa, en sentencia N° 436, de fecha 29 de junio de 2006, caso RENÉ RAMÓN GUTIÉRREZ CHÁVEZ contra ROSA LUISA GARCÍA GARCÍA, señaló que: “…Respecto a la reposición de la causa, es necesario indicar que el Código de Procedimiento Civil, contempla, en sus artículos 206 y siguientes tal posibilidad, así pues, la reposición trae consigo la nulidad, por lo que los jueces deben revisar muy cuidadosamente antes de declararla, pues sólo es posible cuando haya menoscabo al derecho a la defensa y al debido proceso, o se haya violentado el orden público y siempre que dichas fallas no puedan subsanarse de otra manera...” En este mismo orden de ideas, debe destacarse, que la reposición de la causa no es una sanción que se aplique por cualquier falta del procedimiento; ella es excepcional, en el sentido de que contraría el principio de celeridad procesal, es decir, no se puede acordar una reposición, si no lleva por efecto corregir un vicio que afecte a los litigantes y, sobre todo, que tenga una utilidad. Los motivos antes expuestos se sustentan en los principios procesales constitucionales contenidos en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que textualmente dispone: “…El Estado garantizará una justicia (…) sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”. (…) En atención a lo anterior, el deber del juez de la recurrida era pasar a decidir el fondo de la controversia pronunciándose con respecto al fondo de la causa, si consideró que no estaba prescrita la acción, con la respectiva decisión sobre el mérito del asunto. Por lo cual, y en virtud de todas las anteriores consideraciones, habiéndose detectado en el presente caso la existencia de la subversión del proceso por parte de la recurrida, circunscrito a la reposición de la causa por un motivo inválido, subvirtiendo con ello la obligación expresamente contenida en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, la Sala hace uso de la casación de oficio para corregir dicha subversión, dando así aplicación al contenido y alcance del artículo 320 eiusdem. (Cfr. Fallos de esta Sala N° RC-747 del 28 de noviembre de 2012, expediente N° 2012-321 y N° RC-120 del 13 de marzo de 2015, expediente N° 2014-521).- En consecuencia, se anula el fallo recurrido y se ordena al tribunal superior que resulte competente, proceda a dictar sentencia que resuelva el fondo de la controversia, conforme a lo establecido en esta decisión y en el mencionado artículo 209 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Teniendo como norte los principios desarrollados en el fallo de la referencia, se impone analizar los argumentos que la representación judicial de la parte demandadaexpone en su escrito de Informes, solicitando ante esta alzada la reposición de la causa al estado de que el A quo decida sobre su competencia, y que de allí en adelante se anulen todas las actuaciones realizadas. En efecto, alega esa representación judicial, que en el presente expediente está en entredicho la FALTA DE JURISDICCION DE LA JUEZ, en razón de la cuantía y de la materia, y agrega: “No será necesario que los Profesionales del Derecho tengamos que indicarle al Juez cual debe ser su proceder en todo caso, pues se supone que conoce a cabalidad su oficio que ejerce, de administrar Justicia, pero no a su antojo, sino en la forma que establecen los Códigos, las normas, las leyes, tal y como lo dispuso el legislador. En este caso, la Ciudadana Juez no decidió NUNCA LA CUESTION PREVIA OPUESTA DE FALTA DE JURISDICCION antes de proceder a la audiencia preliminar, ¿PUESTO QUE SU JURISDICCION está cuestionada como puede conocer el expediente?...” Ahora bien, de una revisión efectuada a las actas que integran la presente causa, se evidenció que en fecha 05 de mayo de 2017, el Tribunal de la causa declaró su incompetencia por la materia, declinando su competencia a los Tribuales de Protección del niño, niña y adolescentes de esta misma circunscripción Judicial, contra esa decisión la parte actora interpuso recurso de regulación de competencia, el cual fue declarado con lugar en fecha 13 de octubre de 2017, por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial y en tal sentido ordenó la remisión inmediata del asunto a su Tribunal de origen a los fines de continuar con la tramitación del mismo. Entonces, precisa este Juzgador, que en el presente caso el Tribunal de la causa, no dejó de emitir pronunciamiento en cuanto a su competencia, dado que el 05 de mayo de 2017, dictó sentencia donde declaró su incompetencia, y opuesta la regulación de la competencia, la alzada lo declara con lugar, remitiendo los autos al Tribunal de origen, terminando así la incidencia generada por la incompetencia alegada. En efecto, el artículo 349 del Código de Procedimiento Civil, dispone: “Alegadas las cuestiones previas a que se refiere el ordinal 1° del artículo 346, el Juez decidirá sobre las mismas en el quinto día siguiente al vencimiento del lapso del emplazamiento, ateniéndose únicamente a lo que resulte de los autos y de los documentos presentados por las partes. La decisión sólo será impugnable mediante la solicitud de regulación de la jurisdicción o de la competencia, conforme a las disposiciones de la Sección Sexta del Título I del Libro Primero…”. De la norma señalada, se desprende la oportunidad que tiene un Juzgado para emitir pronunciamiento al interponerse la cuestión previa de incompetencia; y, tomando en cuenta que la contestación fue efectuada el día 22 de marzo de 2017, considera esta alzada que el A quo decidió en tiempo oportuno, así es el caso que la parte actora ejerció recurso de regulación de competencia y fue decidido el mismo por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que reconoció que el competente para conocer y decidir el presente asunto era el Tribunal Vigésimo Sexto (26º) de Municipio Ordinario, Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial. Sobre la incompetencia por la cuantía alegada por la representación judicial de la parte demandada, también emitió pronunciamiento el A quo, al resolver la impugnación de la cuantía, ratificando su competencia, pues de existir o haber declarado una modificación de la cuantía de manera sobrevenida, la misma disposición (artículo 38), le autoriza a remitir las actuaciones al Tribunal competente. Pretendía la representación judicial de la parte demandada, que el A quo emitiera un pronunciamiento sobre la incompetencia por la cuantía, antes de resolver la impugnación, asumiendo que la competencia le correspondía a los Tribunales de Primera Instancia, siendo que, de acuerdo a la cuantía fijada en el libelo de la demanda, le correspondía conocer a los Tribunales de Municipio, y solo de manera sobrevenida podía ocurrir una modificación mediante la impugnación de la cuantía que también se propuso coetáneamente con la incompetencia. Finalmente, no entiende esta alzada la denunciada omisión de pronunciamiento sobre la supuestamente alegada “falta de jurisdicción”, cuando la cuestión previa opuesta y argumentada por la representación judicial de la demandada es la incompetencia por la materia y por la cuantía, y no la “falta de jurisdicción”, por lo que, es claro que su objeto no es otro que llevar a confusión al órgano jurisdiccional, pues, se trata de proponer lo improponible o claramente improcedente para producir desgaste jurisdiccional. En consecuencia, en el asunto de marras, se otorgó a las partes oportunidades claras para que ejercieran sus defensas en juicio, probaran sus alegatos y desvirtuaran los dichos de su contraparte, además no hubo quebrantamiento ni omisión de formas sustanciales en la presente causa, ya que no se ha dejado de cumplir con alguna formalidad esencial de validez, y no hubo indefensión, en virtud de que la parte demandada ejerció todas las defensas que creyó conveniente para la defensa de su representado, y no se observa que el A quo haya omitido algún pronunciamiento, razón por la cual, a la luz de los conceptos emitidos en el fallo jurisprudencial antes parcialmente transcrito, resultará forzoso declarar IMPROCEDENTE la reposición de la causa solicitada por la parte demandada y así se decide. LA DEFENSA DE FALTA DE CUALIDAD En la oportunidad de la contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, opone la falta de cualidad o la falta de interés en el demandado para intentar o sostener el juicio, habida cuenta, ciudadano Juez que la empresa demandada, la cual representan se denomina MAGIA JUMPS 2907 C.A., y en esta acción judicial se les demanda como INVERSIONES MAGIA JUMPS 2907 C.A., tal y como se evidencia de copia de Estatutos Sociales de la Empresa; y asimismo, se demanda a la empresa en la persona de uno cualquiera de sus Directores, Ciudadanos: RICARDO YAMIL GODIGNA YORDI y/o STEFAN ZONEW YORDI, cuando la empresa en la actualidad tiene un solo Director que es el ciudadano RICARDO YAMIL GODIGNA YORDI, el cual es titular de la cédula de identidad Número 13.886.312, y no es titular del número de cédula 4.851.537 como lo expresa la demanda. Sobre la falta de cualidad dictaminó el A quo, lo siguiente: “(…) Ahora bien, se verifica de autos que efectivamente al inicio del escrito libelar, específicamente en la identificación de los apoderados judiciales como representantes de la accionante señala: “…acudiendo “para demandar el desalojo de los inmuebles arrendados por nuestra patrocinada a la compañía MAGIA JUMPS 2907, C.A. (en lo sucesivo, “MAGIA JUMPS”, sociedad mercantil domiciliada en Caracas, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 22 de abril de 2009, bajo el N° 23, tomo 64-A” …” Así las cosas, se verifica del petitorio, específicamente el capítulo 4 del referido escrito libelar, En el cual se desprende que: “…demandamos a la compañía MAGIA JMPS 2907 C.A, también identificada en su condición de arrendataria…” (…) Para el Tribunal resulta irrelevante el hecho de que se haya indicado en una sola línea y ocasión del libelo de demanda, el nombre de la misma como:” INVERSIONES MAGIA JUMPS 2907, C.A”. Aunado a ello la actora reconoció en su escrito de fecha 4 de mayo de 2017 que fue un error material. En cuanto al nombre en cuanto a que se haya citado a un director de dicha compañía, que no ocupaba tal cargo, pues la citación de la parte demandada se produjo espontáneamente y cumplió su fin, pues a los autos se verifica poder otorgado por el actual director ciudadano RICARDO YAMIL GODIGNA YORDI, ya identificado. Por tales razones, la defensa de falta de cualidad alegada por la parte demandada, resulta improcedente, por lo cual se desecha. Así se decide. No puede dejar de observar este sentenciador, el error en que se incurre al calificar esta defensa como falta de cualidad, cuando la parte demandada utiliza estos mismos hechos para configurar la cuestión previa del articulo 346 ordinal 4º, del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye. Al respecto cabe precisar, que no es lo mismo la falta de cualidad, que la falta de representación en el citado. La primera de ellas está referida a la ausencia de legitimidad para intentar o sostener un juicio por no tener interés genuino en éste. En este sentido, el maestro venezolano Luis Loreto, en su obra “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, Caracas, Imprenta Nacional, 1940, pág. 20, sostiene que “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”. Como puede observarse, la cualidad para formar parte de un juicio, sea de manera activa o pasiva, es un aspecto jurídico relevante, que tiene que ver con la persona que tiene interés para accionar o ser accionado, cuya condición, en caso de ser objetada, debe decidirse de manera prioritaria, pues de lo contrario resultaría inútil dirimir un conflicto de intereses cuyas partes no son las indicadas para integrar la relación jurídico procesal. De allí que si una de las partes no tiene interés legítimo para actuar en el juicio, dicha ilegitimidad no puede subsanarse, en consecuencia la acción decae y la pretensión, sólo en caso de persistir el interés del actor, deberá incoarse nuevamente. Distinta a la cualidad es la falta de representación del citado que tiene lugar cuando la persona citada como representante del demandado no tiene el carácter que se le atribuye; esto es, que la persona en nombre del cual se haya librado la boleta de notificación, no lo es realmente, sino otra la que deba contestar la demanda. En caso de ilegitimidad en la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye, debe oponerse en la oportunidad de contestar la demanda, la cuestión previa prevista en el ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en caso de resultar procedente, podrá subsanarse de conformidad con lo indicado en el tercer aparte del artículo 350 del referido Código Adjetivo, que impone el deber de comparecer al demandado mismo o de su verdadero representante. Por tanto ha dictaminado la doctrina y la jurisprudencia en múltiples fallos, que por tratarse de figuras jurídicas distintas, sus efectos jurídicos sobre el proceso resultan también diferentes, por ende, cada una de ellas deberá tener una consideración especial y separada, sin que puedan decidirse como si se tratara de una misma excepción. Tenemos entonces que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, como titular de la acción, tanto en su aspecto activo como pasivo; la ley concede legitimación o cualidad para pretender en juicio al titular de un derecho sustancial o de una determinada situación jurídica, en razón de lo cual, la instauración del proceso debe ser entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores. Al respecto, este juzgador considera necesario traer a colación, fragmentos de la sentencia de fecha catorce (14) de julio de 2003, del Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, Exp. Nº 02-1597, con Ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, donde expone a que está supeditada la cualidad o legitimación ad causam y su actual tratamiento procesal, de la siguiente manera: “Establecido lo anterior, debe esta Sala aclarar los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia. Anteriormente se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar. La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa. Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. (…) En el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, referente a la contestación de la demanda, se establece que: “Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9 °, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas”. A diferencia de como lo establecía el antiguo Código de Procedimiento Civil, es decir, como excepción de inadmisibilidad para ser decidida in liminelitis, la falta de cualidad, de conformidad con el referido artículo, es una excepción que va a ser decidida en la sentencia de fondo, así ella pueda obrar contra el derecho de acción. Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, que pueda ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa…”(Subrayado y negrillas del Tribunal). Al respecto, nuestro autor patrio ARÍSTIDES RENGEL ROMBERG, especialista en Derecho Procesal Civil, en su obra titulada “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO” (Tomo I, Pág. 167), realiza una definición de la legitimación ad causam: “…es la cualidad necesaria de las partes; es requerida para constituir adecuadamente el contradictorio entre “legítimos contradictores”, porque éste no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se afirman titulares activos o pasivos de la relación material controvertida; y la falta de legitimación es causa de desestimación de la demanda en su mérito…”. En este sentido, sostiene el tratadista patrio Rafael Ángel Briceño, que: “La doctrina identifica los términos cualidad y legitimación, con lo cual se quiere decir que en juicio es necesario que el derecho deducido pertenezca a quien lo hace valer y contra quien se hace valer. Estos presupuestos constituyen el fundamento del apotegma de la identidad lógica entre el demandante concreto y la persona a quien la Ley concede la acción, y el demandado concreto y la persona contra quien la Ley concede la acción. Se trata de la cualidad para obrar y de la cualidad para contradecir, también llamada legitimatio ad causam, que supone la existencia de un interés jurídicamente protegido. Por eso decimos que la legitimación se refiere a la titularidad y cualidad dentro del proceso”. La cualidad o legitimatio ad causam, constituye un juicio de relación y no de contenido, donde existe esa relación jurídica entre el demandante concreto y aquel a quien la ley da la acción; es decir, la posibilidad de pretender la satisfacción de su pretensión (demandante abstracto), y la posibilidad de sostener el juicio como demandado. También, cabe señalar que respecto a la legitimación para obrar o para contradecir (legitimatio ad causam), llamada también cualidad o investidura para contradecir, enseña el tratadista Piero Calamandrei, (“Instituciones de Derecho Procesal Civil”, Volumen I, Tomo I, pg. 261), lo siguiente: “A fin de que el Juez pueda tomar las providencias correspondientes a aquella relación entre un hecho específico concreto y la norma jurídica, acerca de la cual venimos discurriendo, no basta que tal relación exista objetivamente, sino que es necesario además que la demanda le sea presentada por quien se encuentre frente a aquel hecho específico en la posición subjetiva que se llama precisamente legitimación para obrar (o legitimación activa); y que de otra parte, la demanda sea propuesta por el actor contra un adversario que se encuentre, en cuanto a aquel mismo hecho específico, en la posición subjetiva recíproca que se llama legitimación para contradecir (o legitimación pasiva)”. De lo antes transcrito se concluye que toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva). Ahora bien, no obstante la clara impertinencia de los argumentos expuestos para configurar la falta de cualidad opuesta, quiere aclarar este sentenciador que de una minuciosa revisión del libelo se aprecia que al inicio del escrito libelar se señala que se demanda por desalojo a la compañía MAGIA JUMPS 2907, C.A (en los sucesivo “MAGIA JUMPS”, sociedad mercantil domiciliada en Caracas, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 22 de abril de 1009, bajo el número 23, tomo 64-A, cuya identidad es la misma y por tanto coincide con los datos aportados y verificados en la documentación consignada por ambas partes. Así las cosas, la representación judicial de la parte demandada ha tratado de construir la pretendida falta de cualidad a partir de un error material irrelevante al referirse en una de sus líneas a la demandada como “INVERSIONES MAGIA JUMPS 2907 C.A”, cuando la denominación correcta es MAGIA JUMPS 2907, C.A, y así aparece identificada en otros pasajes del mismo libelo, lo que sumado a la subsanación voluntaria de la parte actora deja suficientemente aclarado el error material. Respecto a que se haya ordenado la citación de la Sociedad Mercantil MAGIA JUMPS 2907 C.A, en la persona de uno cualquiera de sus directores RICARDO YAMIL GODIGNA YORDI y/o STEFAN ZONEW YORDI, siendo que para el momento de la citación y de acuerdo con los estatutos de dicha compañía el único director es el ciudadano RICARDO YAMIL GODIGNA YORDI, dicha citación cumplió su fin, razón por la cual, ante la ausencia absoluta de fundamento en la excepción opuesta, este Juzgador debe DECLARAR IMPROCEDENTE LA FALTA DE CUALIDAD;y así se decide. SOBRE LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA La representación judicial de la parte demandada manifiesta en su contestación a la demanda que formalmente impugna la cuantía, la cual fue establecida en la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) a tenor de lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, habida cuenta que no se tomó en consideración para el establecimiento de dicha cuantía, la norma establecida en el artículo 36 eiusdem, según la cual, la cuantía debió establecerse de acuerdo a la sumatoria de doce meses de cánones de arrendamiento. Más adelante, cuando alega la incompetencia del tribunal por la cuantía, repite las mismas razones de la impugnación, en los siguientes términos: “…Este Tribunal es incompetente para conocer de la presente demanda, tanto por la CUANTIA como por la MATERIA. - Por la CUANTIA, en virtud que excede el monto de la misma como fue examinado en el capítulo anterior, pues el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: “EN LAS DEMANDAS SOBRE LA VALIDEZ O CONTINUACION DE UN ARRENDAMIENTO EL VALOR SE DETERMINARÁ ACUMULANDO LAS PENSIONES SOBRE LAS CUALES SE LITIGUE Y SUS ACCESORIOS. SI ELCONTRATO FUERE POR TIIEMPO INDETERMINADO. - EL VALOR SE DETERMINARA ACUMULANDO LAS PENSIONES O CANONES DE UN AÑO”.- En atención a la norma citada podemos concluir que la cuantía de la demanda debió establecerse de acuerdo a la sumatoria de doce meses de cánones de arrendamiento, por lo que tenemos que el canon de arrendamiento es de bolívares 530.000,00 X 12 meses= 6.360.00, esto nos indica que la presente demanda tenía que ser interpuesta por ante un Tribunal de Primera Instancia...”. Pues bien, se aprecia que el fundamento de la impugnación parte de un hecho controvertido a dilucidar en la sentencia de mérito, esto es, la temporalidad arrendaticia, pues arguye la representación judicial de la demandada, que el contrato muto o cambio a tiempo indeterminado en virtud de que en su criterio operó la tácita reconducción y bajo ese supuesto señala que debió aplicarse el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que en su última parte indica: “Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.”, sin embargo, hierra en la aplicación del dispositivo para el caso de autos, pues, la primera parte de la norma establece su alcance o ámbito de aplicación: “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios…”, y en el caso de autos no hay pensiones en litigio, pues el actor se ha limitado a solicitar el desalojo y con ello la entrega del inmueble arrendado, sin pedir el pago de cánones insolutos; adicionalmente, el contrato de arrendamiento primigenio se estableció a tiempo determinado, y la eventual transformación de este en indeterminado en el tiempo ha sido una excepción o defensa opuesta por la demandada en su contestación, asumiendo la carga de probar tal mutación o tácita reconducción, de tal manera que al momento de interponer la demanda con el contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado como instrumento fundamental, no se encontraba el actor sujeto al supuesto del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, como lo afirma la demandada, razón por lo cual,resultará forzoso para este sentenciador DECLARARIMPROCEDENTE LA IMPUGNACIÓNplanteada,quedando firme la estimación efectuada por el actor en el libelo, de acuerdo con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.- Así se decide. -VI- SOBRE EL MÉRITO PREVIO LA ACCIÓN EJERCIDA Observa este Juzgador, que la pretensión contenida en el libelo, es una acción de desalojo por vencimiento del contrato de conformidad con lo previsto en el artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que impone para esta alzada el deber de analizar los presupuestos de la acción incoada, y si tales requisitos se cumplieron en el presente juicio, dichos extremos, serían: 1) La prueba de la relación arrendaticia; 2) El vencimiento del término convenido en el contrato y de la prórroga legal arrendaticia; y, 3) Que el Tribunal declare o se pronuncie sobre la entrega material. EL VÍNCULO ARRENDATICIO En cuanto a la relación arrendaticia, consta a los folios 24 al 34 vtodocumento autenticado por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 1° de agosto de 2012, bajo N° 37, Tomo 146, que su representada celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; dicha instrumental de carácter auténtico, por tanto, aun cuando sigue siendo privado, lleva en si la certeza de su autor, como también, de la fehaciencia de su contenido, derivando de ello la existencia de una presunción de ser cierto lo contenido en él, por tanto, los documentos auténticos tienen fuerza probatoria, merecen fe, resultando ésta, consecuencia de su autenticidad, y normalmente son impugnadas por la vía de la tacha de falsedad, pero en el caso de marras no fue objeto de un desconocimiento o impugnación, sino de un expreso reconocimiento por la parte demandada, quien en su contestación señaló que la prorroga legal comenzó a transcurrir a partir del 02 de agosto del años 2015 hasta el 02 de agosto del año 2016, que el contrato mutó a tiempo indeterminado, ya que al haber incrementado el canon de arrendamiento estando en vigencia la prórroga legal considera que hubo una renovación del contrato; ello implica, sin lugar a dudas, que hay un hecho que está ajeno a toda controversia y es el vínculo contractual existente entre las partes, pues, se reitera, dicha relación es reconocida y aceptada por la parte demandada, cuando en su contestación no se opone a la relación arrendaticia, rechazando solo de manera genérica lo expuesto por el actor y no impugnado el documento contentivo del vínculo cuyo término se pretende, quedando acreditado entonces, que la accionante suscribió con la parte demandada (MAGIA JUMPS 2907, CA), contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual comenzó el día 1° de agosto de 2012 hasta el día 31 de julio de 2015, de conformidad con la Cláusula Tercera, ya que el arrendamiento sería de tres (03) años fijos.Así se establece SOBRE EL VENCIMIENTO CONTRACTUAL Establecido el vínculo contractual arrendaticio, se impone analizar entonces el tema del vencimiento de la relación contractual, para determinar si se ha configurado en el caso de autos la causal invocada para el desalojo arrendaticio, prevista en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial. Argumenta este sentenciador, que a tenor de lo previsto en el artículo 40 cardinal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el arrendatario puede ser objeto de desalojo a causa del vencimiento del contrato, lo que necesariamente supone que el vínculo contractual sea a tiempo determinado. En tal sentido, establece la cláusula tercera del contrato de arrendamiento primigenio (antes apreciado), lo siguiente: “CLAUSULA TERCERA: El presente contrato tendrá una duración de TRES (03) AÑOS FIJOS, contados a partir del 1° DE AGOSTO DE 2012 y hasta el día 31 de JULIO de 2015, independientemente de su fecha de firma o autenticación. A partir el día calendario siguiente a la fecha de vencimiento del término fijo de este contrato, comenzará a correr a favor de LA ARRENDATARIA el lapso de prorroga legal, de UN (1) AÑO, conforme a las reglas establecida en el artículo 38 del Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, terminando la misma de pleno derecho el 31 de julio de 2016”. Respecto a la duración del contrato, no obstante, lo expuesto en el capítulo previo, y con el solo ánimo de abundar en el tema, el autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, ha señalado lo siguiente: “Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.” En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando, no exclusivo del mismo, puesto que, si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Entonces, dejando a salvo que la determinación temporal en nada afecta la calificación de la acción, pues, ante la vigencia del nuevo instrumento legal arrendaticio, siempre será el desalojo la acción idónea, solo que, para el específico caso de autos y en razón de la causal invocada (vencimiento del contrato), necesario es, que la relación contractual debe ser a tiempo determinado, por lo que, ante la defensa expuesta por la parte demandada, precisa determinar si operó la tácita reconducción, esto es, la transformación o mutación del contrato a tiempo determinado en indeterminado, lo cual puede ocurrir, cuando vencida la prórroga legal el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin oposición del arrendador (arts. 1.600 y 1.614, C.C.), pues en tal caso, no será posible configurar la causal invocada de vencimiento del contrato. Ahora bien, alega la parte demandada que operó la tácita reconducción, esto es, la novación de un nuevo contrato de arrendamiento, sin determinación de tiempo en virtud del aumento que hizo la arrendadora durante el periodo de la prórroga legal sobre el canon de arrendamiento inicial; por la ocupación del inmueble de una manera pacífica e ininterrumpida y la recepción de los cánones de arrendamiento por parte de la actora durante toda la vigencia del contrato y luego de su vencimiento, durante la vigencia de la prorroga legal; y, que no se le notificó a su representada que no se renovaría dicho contrato, por lo menos con 30 días de anticipación, la arrendadora notificó, pero lo hizo en fecha Jueves 28 de Julio del año 2016, participando que para el día 31 de julio del año 2016, se agota el periodo de prorroga legal y se dará por terminado el contrato de arrendamiento, o sea que lo hizo con cinco días de anticipación, ya que el vencimiento del contrato es el día 1º de agosto del año 2015, y la prórroga comienza el día 02 de agosto del 2015, entendiendo que la notificación se hizo fuera del lapso legal establecido en las normas arrendaticias. Al respecto dictaminó el A quo: “…El hecho que la propia ley establece que la prorroga legal es de carácter obligatorio para el arrendador, descarta de plano la posibilidad de que en este caso hubiese podido operar una tácita reconducción a partir del día 1 de agosto de 2015, porque en realidad ese día comenzó a transcurrir la prorroga legal. En otras palabras, la tácita reconducción solo podría ocurrir, de darse los supuestos de hecho de la norma, una vez vencida la prorroga legal el día 31 de julio de 2016. Al respecto, observa este Tribunal que no consta en autos que la ocupación que ha venido ejerciendo la arrendataria desde el vencimiento de la prórroga legal sobre los inmuebles objeto de juicio, hubiese sido consentida tácita o expresamente por la arrendadora como lo exigen los artículos 1600 y 1614 del Código Civil. Al contrario, consta en autos que la accionante procedió el día 21 de mayo de 2015 a notificar mediante carta dirigida al representante de la demandada ratificándole la voluntad de mantener intacto el término fijo de duración del contrato y no renovarlo al vencimiento de la prórroga legal y que en fecha veintiocho (28) de julio de 2016, con el auxilio de la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, notificó extrajudicialmente a la arrendataria, mediante la entrega de una misiva, la exigencia de la entrega de los inmuebles ya identificados al vencimiento de la referida prorroga legal. Asimismo, observa el tribunal, a mayor abundamiento, que las consignaciones arrendaticias que cursan en autos, efectuadas con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, no consta que fueron retiradas por la arrendadora en señal de conformidad. De manera que al haberse presentado esta demanda de desalojo luego de finalizada la prórroga legal, entiende éste Juzgado que no ha existido el consentimiento en la ocupación de la demandada por parte de la accionante. Por los razonamientos expuestos, el Tribunal concluye que en el presente caso no operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, alegada por la parte demandada. Así se decide.” Así las cosas, corresponde entonces el análisis de las pruebas aportadas a los autos a fin de determinar si efectivamente se encuentran llenos los extremos de ley para que opere la tacita reconducción, así tenemos: 1.- Addendum al Contrato de arrendamiento, de fecha 12 de enero de 2015.- Las partes suscribieron durante la vigencia del contrato primigenio algunas modificaciones o ajustes en el canon de arrendamiento, mediante documentos complementarios y que forman parte integrante del contrato original denominados Addendum, pues, se trata de una especie de anexo o documento agregado, utilizado cuando se requieren aclaraciones o modificaciones a un contrato. Dicho anexo fue suscrito en fecha 12 de enero de 2015, no desconocido ni impugnado en forma alguna, acredita o presta para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, esto es, que los representantes de ambas partes, decidieron adecuar el referido contrato a la nueva normativa vigente desde el mes de mayo de 2014, es decir, a la nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, fijaron una metodología para ajustar el canon de arrendamiento, forma y momento del pago, quedando inalteradas las restantes estipulaciones contractuales, ratificando la temporalidad arrendaticia a plazo fijo. Así se establece. 2.- Carta dirigida a la Sociedad Mercantil MAGIA JUMPS, de fecha 21 de mayo de 2015.- Riela a los autos, carta dirigida al representante de MAGIA JUMPS, Sr. RICARDO YAMIL GODIGNA, en la cual se le manifiesta la voluntad de no renovar dicho contrato al vencimiento de la prorroga legal. Dicha documental de naturaleza privada, exenta de impugnación, no desconocida en el curso del proceso, presta para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, en tal sentido acredita que la arrendadora participó a la arrendataria en fecha 21 de mayo de 2015 la voluntad de no renovar dicho contrato al vencimiento de la prorroga legal. Así se establece. 3.- Notificación extrajudicial a la empresa MAGIA JUMPS, por la Notaria Publica Sexta del Municipio Chacao, en fecha 28 de julio de 2016.-Instrumental de carácter auténtico, por tanto, aun cuando sigue siendo privado, lleva en si la certeza de su autoria, como también, la fehaciencia de su contenido, derivando de ello la existencia de una presunción de ser cierto lo contenido en él, por tanto, los documentos auténticos tienen fuerza probatoria, merecen fe, resultando ésta, consecuencia de su autenticidad, y normalmente son impugnadas por la vía de la tacha de falsedad, pero en el caso de marras no fue objeto de un desconocimiento o impugnación, sino de un expreso reconocimiento por la parte demandada, quien en su contestación señaló que su representada recibió esta notificación, calificándola como extemporánea, por tanto presta para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, haciendo constar que se notificó extrajudicialmente a la arrendataria MAGIA JUMPS 2907, la exigencia de entrega de los inmuebles al vencimiento de la prorroga legal. 4.- Original de documento privado suscrito entre ambas partes con respecto al ajuste del canon, de fecha 26 de febrero de 2016.Riela a los autos, documento privado suscrito por ambas partes en fecha 26 de febrero de 2016. Dicha instrumental de naturaleza privada, exenta de impugnación, no desconocida en el curso del proceso, presta para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, en tal sentido acredita las partes acordaron un último ajuste del canon de arrendamiento, acordando un canon de arrendamiento mixto.- Así se establece. Por tanto, siguiendo la doctrina antes citada, expone Gilberto Guerrero Quintero, en la obra ya citada, Pág. 307, que para que opere la tácita reconducción (mutación del contrato de tiempo determinado a tiempo indeterminado), se requiere: a) Existencia del contrato escriturado a plazo fijo. b) Conclusión de la prórroga legal por el solo vencimiento del término. c) Ocupación del arrendatario sin oposición del arrendador. Al respecto, señala el autor: “Que el arrendatario continúe ocupando el inmueble arrendado, sin oposición del arrendador y mediante el pago del precio que resulte, según las previsiones del contrato cuya duración ha concluido por el vencimiento de la prórroga legal. Conforme a lo antes observado, se comprende que si el arrendador intentó la referida acción de cumplimiento por vencimiento del término existe oposición más que evidente, aun cuando le reciba el alquiler del modo supra anotado. La ocupación o posesión precaria continuativa por el arrendatario, es importante para que pueda hablarse con propiedad de “renovación”; pero resulta obvia la presencia –además del consentimiento recíproco- del pago del arrendamiento bajo tal carácter, es decir, con ánimo arrendaticio. Existe importante diferencia entre la recepción del canon de arrendamiento por el arrendador, del mes siguiente al vencimiento de la prórroga legal, y la recepción que haga en el tribunal: pues con la primera la actitud recepticia demuestra el consentimiento concordante Inter partes de continuar indeterminadamente la relación; mientras que con la recepción por el arrendador de la suma de dinero consignada en el tribunal no le afecta, pues en tal caso ya había ocurrido la oposición para que el arrendatario continuara como tal, de haber el arrendador intentado la acción por cumplimiento del contrato por vencimiento del término.” Al respecto, expone la representación de la demandada, en su escrito de contestación, lo siguiente: “…mi representada la empresa ha seguido en posesión del inmueble objeto del litigio, incluso después de finalizada la relación arrendaticia, y después de la prorroga legal…” Ciertamente, es claro que la demandada siguió ocupando el inmueble luego del vencimiento de la prorroga legal, pero no hay mayor manifestación de oposición por parte del arrendador que el ejercicio de la acción de desalojo por vencimiento del contrato y de su prórroga, lo que ocurrió en fecha 17 de noviembre de 2016, poco tiempo después del vencimiento de la prorroga legal, sumado a la notificación mediante carta privada de fecha 21 de mayo de 2015, de su intención de no continuar la relación arrendaticia luego del vencimiento de la prórroga legal, evento ocurrido meses antes del vencimiento de la prórroga; y la posterior notificación extrajudicial practicada a instancia de la Notaría Pública, días antes del vencimiento de la prórroga legal, todo esto, sin que exista previa regulación o estipulación contractual, pues, la cláusula tercera del contrato primigenio nada dice respecto a estas notificaciones, por el contrario, prevé que el lapso de prorroga legal, de UN (1) AÑO, termina de pleno derecho el 31 de julio de 2016. Por otra parte, pese a las afirmaciones de la parte demandada, no ha quedado establecido en autos que el arrendador haya recibido el pago del alquiler con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, lo que evidencia la falta de consentimiento reciproco o concordante de continuar indeterminadamente la relación, luego, resulta forzoso concluir que no están llenos los extremos necesarios para que tenga lugar la tácita reconducción o el cambio en la temporalidad arrendaticia. Adicional, y sólo con el objeto de allanar el principio de exhaustividad del fallo, procede esta alzada a efectuar el análisis y apreciación de las restantes probanzas aportadas al proceso: 1.- Siete (07) facturas emitidas por la Sociedad Mercantil Nivel C6, correspondiente a la parte fija del canon de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2015 y los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo.- Instrumentales de carácter privado, exentas de impugnación, no desconocidas, por tanto prestan para este Tribunal mérito probatorio en cuanto a la emisión de las referidas facturas, sin embargo nada aportan al themadecidendum en la presente causa.- Así se establece. 2,.Copia de los estatutos sociales de la Sociedad Mercantil MAGIA JUMPS 2907; Documento de constitución de la empresa, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado bolivariano de Miranda, anotado bajo el N° 23, tomo 64-A de fecha 22 de abril de 2009; Ultima Asamblea General extraordinaria de accionista donde se evidencia los datos del director de la empresa; Copia de expediente de control de consignaciones signado con el Nº 2016-0304. Instrumentales de carácter público, exentas de impugnación, por tanto merecen para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, sobre la existencia de la referida sociedad mercantil, su objeto social, Directivos, así como la apertura y sustanciación por parte de la Oficina de Control de Consignaciones del expediente de consignaciones arrendaticias a cargo de la sociedad mercantil MAGIA JUMPS 2907 C.A.- Así se establece. 3.- Facturas de condominio y arrendamiento desde el mes de noviembre de 2015 hasta junio de 2016; Comunicación de fecha 21 de marzo de 2014, emanada de INVERSIONES NIVEL C6 y dirigida a la Sociedad Mercantil MAGIA JUMPS 2907 en fecha 21 de marzo de 2014; y Carpeta con respectivos soportes de cobranza. Documentales de carácter privado exentas de impugnación, no desconocidas, por tanto prestan para este Tribunal mérito probatorio en cuanto a la emisión de las referidas facturas, sin embargo nada aportan al themadecidendum en la presente causa.- Así se establece. Entonces, sobre la tácita reconducción, tal como se indicó en el capítulo previo, a tenor de la Cláusula Tercera del contrato primigenio, la relación arrendaticia se pactó desde un principio a término fijo, se entiende que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a plazo fijo, el cual comenzó el día 1° de agosto de 2012 hasta el día 31 de julio de 2015, es decir, a tiempo determinado y que la prorroga legal comenzaría a transcurrir inmediatamente al vencimiento de los tres años pactados para la relación arrendaticia. Es claro, que el incremento o ajuste del canon de arrendamiento, realizados durante la vigencia del contrato y su prórroga, no desnaturaliza el contrato de arrendamiento, ya que sigue manteniendo su naturaleza de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, lo que ratifica la apreciación del suscrito, en el sentido de que la intención de las partes, durante la vigencia de la relación arrendaticia, siempre fue la de mantener la relación de arrendamiento a tiempo determinado. Corresponde entonces, vista la determinación de la naturaleza del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, como de tiempo determinado, y siendo que con el contrato suscrito por las partes existe una relación arrendaticia, se tiene que el vínculo contractual arrendaticio entre las partes siempre se mantuvo a tiempo determinado, es decir, durante tres (3) años establecidos en la Cláusula Tercera trascrita ut supra, razón por la cual, a tenor de lo previsto en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal de un (1) años, la cual se haría efectiva a partir del día 1° de agosto de 2015, y culminaría en fecha 31 de julio de 2016, y sin intención de continuar luego de su vencimiento, como se ha hecho constar, no sólo con el ejercicio oportuno de la acción judicial, sino con las notificaciones efectuadas previo al vencimiento de la prórroga, evidenciando la oposición del arrendador.- Así se establece. Así las cosas, ha quedado establecido entonces, a partir de los documentos fundamentales de la presente acción, como lo es el contrato de arrendamiento, que efectivamente, entre la accionante y la demandada existió un vínculo arrendaticio a tiempo determinado, cuyo vencimiento convencionalmente fijado (31/07/2015), así como la prorroga legal de un (1) año, la cual se cumplió en fecha 31 de julio de 2016, por tanto, vencidas a la fecha de la presentación de la demanda (17/11/2016), razón por la cual, ha concluido este sentenciador en que se encuentra configurada la causal prevista en el literal “g”, del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es: “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.”, por tanto no puede prosperar en derecho la apelación ejercida y así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece. Constituye la presente acción un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales de arrendamiento, de modo tal, que para ejercitarla es necesario que se trate de un contrato bilateral, como lo es el que hoy vincula a las partes; que exista el vencimiento contractual y de su prorroga legal, tal como evidentemente ocurrió en el caso de autos, supuestos estos que al ser concurrentes entre sí conllevan a este Sentenciador a determinar y concluir en apego a lo preceptuado en los Artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, que están dados los elementos de ley para la procedencia de la acción de desalojo incoada, por encontrarse la misma tutelada por la Ley, y en consecuencia, se confirma el fallo apelado y se declara sin lugar el recurso de apelación interpuesto, y así lo dictaminará este sentenciador en la en la dispositiva del presente fallo. Así finalmente se decide. -VII- DISPOSITIVA En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación incoada por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 15 de Marzo de 2021, por el Juzgado Vigésimo Sexto (26º) de Municipio Ordinario, Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial. Así se establece. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la Sociedad Mercantil INVERSIONES NIVEL C6, C.A,, contra la sociedad mercantil MAGIA JUMPS 2907, CA., ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo; por cuanto quedó demostrado en las actas procesales que se ha configurado la causal prevista en el literal “g”, del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es: “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.”. Así se establece. TERCERO: Se condena al demandado a entregar a la parte actora el inmueble de autos, constituido por nueve (09) locales comerciales distinguidos con las letras y números LC6-C5, LC6-C6, LC6-C7, LC6-C8, LC6-C9, LC6-C10, LC6-C11, LC6-C12 y LC6-C13, con una superficie total aproximada de ochocientos noventa y ocho metros cuadrados (898,00 Mts2), ubicados en el Nivel C6 del Centro Comercial El Recreo, el cual está construido sobre un lote de terreno ubicado en la Avenida Casanova con Calle el Recreo, Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo Municipio Libertador del Distrito Capital. Así se decide. CUARTO: Se condena en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los nueve (9) días del mes de agosto del año dos mil veintiuno (2021). Años 211° y 162°. EL JUEZ SUPERIOR, CARLOS E. ORTIZ F. LA SECRETARIA ACC, NATANIELA MAKENZIE C. En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (12:15 p.m.). LA SECRETARIA ACC, NATANIELA MAKENZIE C. Asunto: AP71-R-2021-000055 CEOF/NM.-