TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 31 de Agosto de 2021
211° y 162°

Expediente: JUZ-2-SUP-N° 1623
PARTE ACTORA: PABLO KHANDJIAN SYOUJI venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N ° V-12.142.113.
ABOGADO ASISTENTE: MEDARDO MUÑOZ MUÑOZ cedula de identidad N ° V-3.639.006 INPREABOGADO N° 14.137.
PARTE DEMANDADAS: Sociedad de comercio INVERSIONES MANHATTAN CA, a través de directores ciudadanos FATHALLAH KANBAZ y/o JOSÉ ANTONIO HAFFAR TOETONDJI , titulares de las cédulas de identidad de identidad Nos V-. 11.734.597 y V- 8.743.472 respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LAS PARTES DEMANDADA:
ÁNGEL JURADO MACHADO; ÁNGEL JURADO ZARVACE y VÍCTOR CAMPOS RODRÍGUEZ inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 8.137, 149.973 y 139.355 respectivamente.
MOTIVO: REGULACIÓN DE COMPETENCIA.

SENTENCIA
I
EVENTOS PROCESALES

Se reciben las presente actuaciones con motivo de la solicitud de regulación de competencia interpuesta en fecha 12 de abril de 2021 por los abogados ÁNGEL JURADO MACHADO; ÁNGEL JURADO ZARVACE y VÍCTOR CAMPOS RODRÍGUEZ inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 8.137, 149.973 y 139.355 respectivamente, como medio de impugnación de la sentencia interlocutoria proferida en fecha 19 de marzo de 2021. por el Juzgado Primero De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua, mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la incompetencia del juez por el territorio, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA E INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS, incoado por el ciudadano PABLO KHANDJIAN SYOUJI, titular de la cedula de identidad N ° V-12.142.113, contra Sociedad de comercio INVERSIONES MANHATTAN CA, a través de directores ciudadanos FATHALLAH KANBAZ y/o JOSÉ ANTONIO HAFFAR TOETONDJI , titulares de las cédulas de identidad de identidad Nos V-. 11.734.597 y V- 8.743.472 respectivamente.

Por auto de fecha 13.04.2021 éste Juzgado le dio entrada al presente expediente, disponiendo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 73 del Código de Procedimiento Civil, dictaría la correspondiente decisión dentro del lapso de diez (10) días, con preferencia a cualquier otro asunto.
Encontrándose la presente incidencia en lapso para dictar sentencia, de conformidad con los artículos 73 y 74 del Código de Procedimiento Civil, procede este Tribunal a proferirla en los términos siguientes:
II
DEL CONTENIDO DE LA PRETENSIÓN
En fecha 01.02.2021 el ciudadano PABLO KHANDJIAN SYOUJI titular de la cedula de identidad N ° V-12.142.113, asistido por el abogado MEDARDO MUÑOZ MUÑOZ cedula de identidad N ° V-3.639.006 INPREABOGADO N° 14.137. consigna reforma de libelo de demanda de en los términos siguientes:
Cito:
CAPITULO I

DE LOS HECHOS
En el año 2008, en vista de la amistad que tenía con el ciudadano JOSÉ ANTONIO HAFFAR TOETONDJI, y visto el proyecto que éste iniciaba con la construcción de un edificio en la soledad, de esta ciudad de Maracay decidí junto a mi grupo familiar, en fecha 09.10.2008 celebrar con la Sociedad de comercio INVERSIONES MANHATTAN CA, con domicilio en la ciudad de Maracay Estado Aragua, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua en fecha 13.06.2005, bajo el N° 67 tomo 34-A, a través de sus directores ciudadanos FATHALLAH KANBAZ y JOSÉ ANTONIO HAFFAR TOETONDJI , titulares de las cédulas de identidad de identidad Nos V-. 11.734.597 y V- 8.743.472 respectivamente, donde el mismo es directivo un contrato privado por escrito de opción de compra venta, redactado en los siguientes términos:
Entre, INVERSIONES MANHATTAN, C.A., sociedad de comercio con domicilio en la ciudad de Maracay, Estado Aragua, constituida conforme consta de documento inscrito ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 13 de junio de 2005, bajo el Nº 67 del tomo 34-A, representada en este acto por sus DIRECTORES señores FATHALLAH KANBAZ y JOSÉ ANTONIO HAFFAR TOETONDJI, venezolanos, mayores de edad, comerciantes, titulares de las cedulas de identidad Nº V-11.734.597 y V-8.743.472, en ese orden, ambos de este domicilio, empresa que en lo sucesivo y a los efectos del presente convenio se denominará EL OPCIONANTE, por una parte y por la otra Señor PABLO KHANDJIAN SYOUJI, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad Nº V-12.142.113, de este domicilio, quien en lo sucesivo y a los mismos efectos se denominará: EL OPCIONADO, se ha convenido en celebrar un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA que se regirá por las cláusulas siguientes: PRIMERA: EL OPCIONANTE es única propietaria de un inmueble conformado por una extensión de terreno con una superficie de UN MIL TRESCIENTOS NOVENTA METROS CUADRADOS CON NOVENTA DECÍMETROS CUADRADOS ( 1.390,90 mts2), distinguido con el Nº 53-54-55, ubicado en la segunda avenida, manzana “A” de la Urbanización La Soledad, en jurisdicción del Municipio Girardot Maracay, Estado Aragua y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: en treinta metros ( 30,00 mts. ), con terreno de la Urbanización La Soledad; SUR: en treinta y ocho metros con noventa centímetros (38,90 mts), con terreno de la Urbanización La Soledad; ESTE: entre treinta y siete metros con cincuenta centímetros (37,50mts), con la segunda avenida, manzana “A”, de la Urbanización La Soledad; y OESTE: en cuarenta y ocho metros con quince centímetros (48,15 mts), con el Parque el Ejército; sobre el cual ha comenzado a ejecutar un proyecto residencial multifamiliar denominado “RESIDENCIAS MANHATTAN SUITES”, el cual en lo sucesivo y a los efectos de este contrato se denominará EL DESARROLLO, cuyo proyecto fue aprobado según Resolución No. D.I.M. -05-011, de fecha 8 de junio de 2005, emanada de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua. SEGUNDA: En virtud del presente documento, EL OPCIONADO se compromete y obliga a comprarle a EL OPCIONANTE y ésta se compromete a venderle a aquél , un (1) inmueble conformado por el apartamento Nro.503, ubicado en la quinta (5) planta, con un área de construcción, aproximada de CIENTO SETENTA Y TRES METROS CUADRADOS (173,00 mts2) y con las siguientes dependencias: Cuatro (4) habitaciones con baño incorporado cada una, un medio (1/2) baño de visita, sala-comedor, cocina, estar íntimo y área de oficios. El apartamento objeto del presente contrato forma parte de EL DESARROLLO y en lo sucesivo y a los efectos de este convenio se denominará EL INMUEBLE. EL OPCIONADO acepta que EL INMUEBLE será entregado con los siguientes acabados pro sin carpintería: pisos de cerámica de primera, piezas sanitarias de primera, ventanas con perfil de aluminio, paredes y techos frisados y rematados con pintura, las instalaciones eléctricas serán entregadas con sus respectivas tuberías y cables, EL INMUEBLE estará dotado de sistema de aire acondicionado central, excepto las unidades de refrigeración, (compresor) (es), cuyo costo e instalación será de la exclusiva cuenta de EL OPCIONADO. Corresponderán a EL INMUEBLE un (1) puesto de estacionamiento doble (para dos (2) vehículos), un (1) puesto de estacionamiento sencillo (para un (1) vehículo) y un (1) maletero. TERCERA: El precio inicial para la COMPRA-VENTA DEFINITIVA es de UN MILLÓN DOSCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (1.297.500,00), y EL OPCIONADO se compromete a cancelar la cantidad referida de la siguiente forma: A) Una inicial por la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 320.000,00), que serán pagados en tres cuotas: la primera cuota el día 08/10/08 por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 120.000,00), la segunda cuota el día 8/11/08 por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 100.000,00), y la tercera cuota el día 8/12/08 por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 100.000,00); y B) El saldo restante, es decir, la cantidad de NOVECIENTOS SETENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 977.500,00), pagadero de esta manera: a) Treinta y seis (36) cuotas cuyos montos y fechas de vencimiento constan en estado de cuenta anexo el cual forma parte integral de este contrato: y b) Una (1) cuota final de DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 257.500,00), exigible en el acto de protocolización del documento respectivo, si se concreta la compra-venta. Como modalidad de pago y sin que ello signifique novación, se libran y aceptan en este acto treinta y seis (36) letras de cambio, con iguales montos e idénticos vencimientos a los fijados para las cuotas convenidas conforme al literal a), antes mencionado. CUARTA: EL OPCIONADO se obliga desde ahora al pago de intereses moratorios a la tasa máxima legalmente permitida, vigente durante el período de mora; que se causaren a consecuencia del atraso en la cancelación de las cuotas acordadas en estado de cuenta anexo del contrato. Y; por el incumplimiento del pago a su vencimiento, de dos (2) cuotas pactadas en este documento por las partes contratantes, se entenderá como un desistimiento de la operación de compra-venta y ; a tales efectos, EL OPCIONADO autoriza expresa e irrevocablemente a EL OPCIONANTE para que haga suyo, a título de cláusula penal el vente por ciento (20%) del precio convenido, con cargo a las cantidades por él entregadas a cuenta del negocio y en consecuencias, EL OPCIONADO autoriza a EL OPCIONANTE a solicitar la resolución del presente contrato, pudiendo también reclamar los daños y perjuicios a que hubiere lugar. Y quedará en absoluta libertad para negociar a otras personas EL INMUEBLE. QUINTA: Si por cualquier causa inexcusable imputable a EL OPCIONADO, no llegare a otorgarse el documento de compra-venta ante el Registro Competente, en la oportunidad indicada por el mismo, EL OPCIONADO autoriza expresa e irrevocablemente EL OPCIONANTE para que haga suyo a título de cláusula penal, y por concepto de indemnización de daños y perjuicios, el veinte por ciento (20%) del precio señalado en la cláusula TERCERA, con cargo a las cantidades entregadas por EL OPCIONADO a cuenta del negocio, más los gastos incurridos por el mismo con motivo de las gestiones y trámites de la compra-venta prometida; una vez deducidas las cantidades antes mencionadas, el remanente si lo hubiere le será devuelto a EL OPCIONADO, transcurridos noventa (90) días consecutivos. SEXTA: EL OPCIONADO se compromete y obliga a entregarle a EL OPCIONANTE, dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días consecutivos, contados a partir de la fecha en que éste lo solicite, la totalidad de los recaudos necesarios para la protocolización del documento de compra-venta. Si no llegare a entregar dichos recaudos dentro del plazo antes mencionado, se entenderá que desiste de la operación de compra-venta a que se refiere el presente contrato y, en consecuencia EL OPCIONANTE quedará en libertad para negociar a otra persona EL INMUEBLE, aplicándose también en este caso la penalidad prevista en la cláusula CUARTA del presente documento. Serán por exclusiva cuenta de EL OPCIONADO todos los gastos que se ocasionen con motivo de la protocolización del documento de compra venta por ante la Oficina de Registro competente, incluyendo gastos por concepto de habilitación, traslado; aranceles de liquidación y honorarios profesionales del abogado por trámites efectuados y redacción de documento, y a tal efecto se compromete y se obliga a entregarle a EL OPCIONANTE en un plazo no mayor de treinta (30) días consecutivos contados a partir de la fecha en que ésta se lo solicite, la suma destinada a tal fin. EL OPCIONANTE relacionará al EL OPCIONADO todos los gastos que se efectúen, anexándole en la medida de lo posible, los soportes correspondientes, los cuales serán entregados el día del otorgamiento del documento definitivo. EL OPCIONADO conviene expresa a irrevocablemente que todo lo relacionado o inherente a la redacción del presente documento, de la escritura definitiva de compra venta o cualquier otro Instrumento que sea menester para la culminación definitiva del negocio planteado, sea redactado por los abogados que integran el Departamento de Consultoría Jurídica de EL OPCIONANTE. SÉPTIMA: Las partes convienen expresamente que esta negociación se ha celebrado Intuito Personae por lo que al EL OPCIONADO respecta, razón por la cual éste no puede ceder a terceras personas, por ningún concepto, los derechos que de ella se deriven a su favor, sin el consentimiento previo y por escrito de EL OPCIONANTE quien reserva el derecho de otorgar el documento definitivo, a través de la persona natural o jurídica que designe al efecto. OCTAVA: EL OPCIONADO declara aceptar desde este momento el contenido del Documento de Condominio que regulará EL DESARROLLO y que será protocolizado ante la competencia Oficina de Registro Público, llegado el momento. A tal efecto EL OPCIONADO autoriza a EL OPCIONANTE para redactar, modificar, ampliar y en general establecer los términos del citado documento de conformidad con la normativa legal que se rige la especialísima materia de propiedad horizontal. NOVENA: Durante la ejecución de EL DESARROLLO, el mismo podrá sufrir las modificaciones que exijan u ordenen las autoridades competentes y las que EL OPCIONANTE considere necesarias o convenientes, solicitando si así fuere requerido, las correspondientes autorizaciones ante dichas autoridades. Y queda entendido, que EL OPCIONADO no podrá solicitar ni realizar modificación alguna al inmueble objeto del contrato. DECIMA: EL OPCIONANTE notificará a EL OPCIONADO el lugar, día y hora fijados para el otorgamiento del documento público traslativo de propiedad, y será dentro del término de treinta (30) días, contados a partir de la fecha de la obtención del permiso de habitabilidad, de la constancia de adecuación a las variables urbanas fundamentales y de cualesquiera otros que sean de necesaria observancia para proceder en ese sentido, emanado de las autoridades competentes. Si EL OPCIONADO no asiste al acto de otorgamiento del documento de compra venta respectiva, en la fecha, lugar y hora, en el Registro Público correspondiente, se entenderá que desiste de la negociación, con las consecuencias señaladas en la cláusula CUARTA, a menos que fuese por caso fortuito o fuerza mayor. Y consecuentemente, se hará las veces de finiquito el telegrama con aviso de entrega, a través del cual EL OPCIONANTE notifique a EL OPCIONADO que se encuentra a su disposición en sus oficinas, un cheque emitido por EL OPCIONANTE, cuyo beneficiario es EL OPCIONADO, por una cantidad equivalente al dinero que este le haya entregado a EL OPCIONANTE a cuenta del negocio, previa deducción de las cantidades correspondientes a las cláusulas penales convenidas. DECIMA PRIMERA: EL OPCIONANTE declara que se compromete a otorgar el correspondiente documento de compra-venta y hacer la entrega de EL INMUEBLE, dentro del plazo establecido en la cláusula anterior, de haber incumplido por causas inexcusables imputables a EL OPCIONANTE, este se compromete a devolverle a aquél, una vez transcurridos noventa (90) días consecutivos siguientes al requerimiento que por escrito realice EL OPCIONADO, las cantidades recibidas a cuenta del negocio, mas una suma al veinte por ciento (20%) del precio convenido, a título de único resarcimiento por los daños y perjuicios convenidos por vía de transacción, que el incumplimiento de EL OPCIONANTE hubiere podido acarrearle a EL OPCIONADO, quedando por tanto sin efecto este contrato. DECIMA SEGUNDA: Las partes convienen expresamente que serán causales de rescisión del presente contrato, sin que por ello EL OPCIONANTE incurra en irresponsabilidad alguna ni tenga que indemnizar a EL OPCIONADO por ningún concepto, los siguientes casos: A) Cuando EL DESARROLLO y/o EL INMUEBLE sean expropiados; B) Cuando por cualquier causa de fuerza mayor EL OPCIONANTE no pueda cumplir con la entrega de EL INMUEBLE. En cualquiera de estos casos EL OPCIONANTE podrá declarar insubsistente el compromiso asumido y solo se obliga a devolver a EL OPCIONADO las cantidades recibidas a cuenta del negocio; sin lugar a indemnización alguna. DECIMA TERCERA: A los efectos de la disposición contenida en el artículo 37 (Parágrafo Único) de la Ley Orgánica de Sustancias Estupefacientes y Psicotrópicas, publicada en la Gaceta Oficial No. 4.636, de fecha 30 de Septiembre de 1993, EL OPCIONADO, a instancia de EL OPCIONANTE, reconoce y declara formal y expresamente, de buena fé, que los recursos destinados al pago del precio de EL INMUEBLE, son fondos habidos lícitamente, producto de su legítimo trabajo, comercio o industria. El cual se consigna marcada A,.
Posterior a la firma inicie la cancelación del mismo en los términos pactados, y los vendedores iniciaron la construcción, del mismo; luego pasado los meses decidir cambiar el apartamento numero 503 al 103 por el tema de la altura a lo que mi amigo y amiga de mi familia JOSÉ ANTONIO HAFFAR TOETONDJI, me indico que no había problema toda vez, que el mismo estaba en construcción, y siendo y posee el mismo metraje y especificaciones, señalándome que no había problema que se realizaría la nota en los comprobantes de ingreso, indicando que las cuotas correspondiéndole al apartamento 103.
Luego a ello, pasado los años mi amigo JOSÉ ANTONIO HAFFAR TOETONDJI, una vez ya adelantada la construcción permitió pode ir en paralelo haciéndoles las remodelaciones a mi apartamento adquirido con sacrificio para el bienestar de mi grupo familiar, mientras la constructora finalizaba la obra y se fijaba la fecha para la protocolización y entrega definitiva a todos los compradores, por lo que procedí a remodelar, e instalar las ducterias del aire acondicionado, la estructura del drywal entre otra cosas.
Ahora bien, en cumplimiento de las Obligaciones que contraje en este contrato hice la cancelación a la vendedora, INVERSIONES MANHATTAN, C.A., representada por los ciudadanos FATHALLAH KANBAZ y JOSÉ ANTONIO HAFFAR TOETONDJI, titulares de las cedulas de identidad Nº V-11.734.597 y V-8.743.472 respectivamente, la cantidad pactada en el aludido contrato en la cláusula tercera, por la suma de Bs. 1.297.500,00, los cuales cancele a la vendedora la suma de Bs. 1.040.000,00 (…)
Cancelada mediante cheque N° 04001237, librado contra el banco del sur, por la suma de Bs. 130.000, 00, de fecha 02.09.2015, a favor de JOSÉ HAFFAR, el cual fue cobrado según cámara de compensación referencia 1237, en fecha 08.09.2015. Los cuales se consignan en copia marcados con las letras “N, N1.
En este mismo orden de ideas, cancelada la última cuota, ya solo a la espera de poder protocolizar, de forma repentinas ya no se nos fue más permitido continuar la remodelación y empezó a transcurrir el tiempo; luego procedí a tratar de ubicarlos, y la información que se nos daba era que estaban en Panamá y en Miami, pero la obra estaba parada, de hecho fue difícil ubicarlos para que hacer la entrega de los últimos montos al unto que se entregó el cheque lo cobraron pero no me entregaron el mismo pro lo que tome la precaución de fotografiarlo.
Para poder cancelar la última cuota costo ubicarlos, no dejaron en las oficinas a nadie que recibiera los pago y devolviera los giro, comenzó la incertidumbre, sin saber nada de ellos; fue cuando un grupo de compradores que al día de hoy están en las misma condiciones nos apersonamos al edificio, y nos fue indicado por un vigilante de la obra que la misma estaba paralizada (la cual ya está terminada al menos para poder ocupar los que necesitamos nuestra vivienda)por no tener la posibilidad de culminar por el tema de la imposibilidad para el momento de obtener en su decir, material de construcción, tales como cemento y cabilla, entre otros; posteriormente, a ello trataron de iniciar y nuevamente se paraliza la obra ahora por el trámite de la habitabilidad; la cual una vez otorgada, y a pesar de las múltiples gestiones realizadas, se hizo imposible establecer comunicación alguna con ello a los fines de otorgamiento del documento de compra venta ante el Registro Competente; y proceder a la tradición legal del inmueble.
Por lo que, visto el transcurrir del tiempo y ver como el patrimonio y todo el esfuerzo realizado para obtener la vivienda para mí y mi grupo familiar y siendo que ha pasado el tiempo esperando a la buen fe de mi amigo de muchos años y no caer en situaciones legales, decidir ya siendo que el desinterés y la apatía por responder no solo conmigo sino con varios de los compradores es que me vi forzado hasta por mi grupo familiar, a recurrir a los órganos de la administración de justicia a los fines de tutelar mis derecho.
Aunado al hecho, de haber tenido que habitar en calidad de arrendamiento por todos estos años, por la falta de cumplimiento por parte de la hoy demandada en protocolizar el inmueble y hacer la entrega definitiva del mismo, que permitiera habitar junto a mi grupo familiar, tal y como había sido nuestra intención cuando nos proyectamos y planificamos cuando decidimos adquirir dicho inmueble para habitar con nuestra familia, para cuyo momento se tenía presupuestado con los ahorro de nuestro patrimonio, hacerle las reformas pertinentes para poder habitar el mismo; ahorros estos que se agotaron en el pago de cánones de arrendamientos causando en mi patrimonio un desfase económico total, toda vez, que lo que había planificado y proyectado para el año de entrega y entre cancelar las cuotas correspondientes, y esperar solo la protocolización para iniciar que de hecho inicio parte de la remodelación, habiéndosele cancelado a un grupo de albañiles que no lograron iniciar la construcción pero que les fue cancelado; asimismo, el haber cancelado adelantos para fabricación de dry Wall; cocina, puertas y todo el andamiaje que conlleva la remodelación de un hogar que con tanto entusiasmo se planificó y proyecto y que después de todo este tiempo se ve cuesta arriba poder siquiera remoldar lo mínimo con los costosos de todo lo que conlleva.Ahora bien, la acción de cumplimiento de contrato y la reclamación de daños y perjuicios, conforme a lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes, so pena de incurrir no solo en la respectiva responsabilidad civil por incumplimiento, sino también en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que puedan presentarse.
Siendo así, que una vez tramitada por ellos la habitabilidad, aun no se recibió respuesta alguna; hasta que se recibió una propuesta vía correo electrónico indicando que para poder firmar se exige una suma que equipara el monto de lo que cuesta el día de hoy un apartamento; obviando que se honró tal y como fue pactado y en los términos establecido para la adquisición, del aludido inmueble; porque no tiene sentido haber sacrificado por varios años ajustando el patrimonio para la obtención de un inmueble que después cuando ellos consideraron y aparecen proponen una suma exorbitante.
En el supuesto de que una de las partes en un contrato bilateral no cumpla con sus obligaciones, el artículo 1167 del Código Civil, dispone que la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello. En este sentido ha dicho la doctrina que se entiende por daños y perjuicios toda disminución o pérdida que experimenta una persona en su patrimonio o acervo material o moral; por otra parte, debe mencionarse que la obligación de indemnizar daños y perjuicios está consagrada como principio fundamental en el artículo 1264 del código civil.
CAPITULO II
DE LOS FUNDAMENTOS DE DERECHO
La opción de venta no constituye propiamente un contrato, sino un proyecto de contrato de venta y es cuando ella se ejerce que el contrato toma fisonomía propia y sí eso es así lo correcto es que al convertirse en venta perfeccionada es cuando surgen las necesidades de precisar la oportunidad de pagar el precio, lo que no puede ser otra de acuerdo al precepto legal del artículo 1.528 del Código Civil, el momento en que se otorga el documento público de la venta, a menos que en el escrito se estipule expresamente que el pago se haría antes del otorgamiento. No existe ninguna duda que el contrato transcrito, constituye por su propia naturaleza un contrato perfeccionado de compra-venta donde se entrelazaron las voluntades con el consentimiento legítimo manifestado, uno de comprar y el otro de vender el inmueble, fijándose el precio de venta y cancelando por adelantado dentro de los términos del contrato de conformidad con el artículo 1.527 del Código Civil, parte del precio de venta. Tal como lo establece el artículo 1.527 del Código Civil la obligación principal del comprador es pagar el precio, lo cual ya se hizo en parte y de acuerdo al contrato, y la del vendedor, es transferir la propiedad al comprador del bien vendido lo cual ocurre con la simple manifestación de voluntad, tal como sucedió en el presente caso, siendo otra obligación fundamental la de hacer la tradición legal con el otorgamiento del instrumento de propiedad ante la oficina pública (Artículo 1.488 del Código Civil); por lo que la entrega material del inmueble es una obligación accesoria a la obligación principal referida, por lo tanto la operación de compra-venta, quedó consumada con la recepción por parte de la vendedora, de parte del precio de la venta.
Es importante señalar a quien corresponde cumplir primeramente la obligación si al vendedor que deba hacer la tradición legal mediante el otorgamiento del documento al comprador quien debe cancelar el precio según lo estipulado en el contrato, es lógico que habiendo pagado parte del precio el comprador, el cumplimiento de la obligación siguiente corresponda al vendedor con el otorgamiento del documento de propiedad.; En el caso que nos ocupa se trata de una compra-venta inmobiliaria donde el comprador dentro de los términos del contrato canceló por adelantado a la vendedora parte del precio de venta, y la vendedora no ha dado cumplimiento a su obligación de otorgar el documento que acredita la venta, por lo cual no puede considerarse a la compradora el mora de cumplimiento de pago del precio de venta en la forma estipulada en el contrato, mientras no hubiera sido cumplida por la vendedora la obligación mencionada, observamos en la cláusula segunda del contrato, que una parte se comprometió a vender y la otra a comprar un apartamento distinguido con el Nº 10-03 ubicado en el piso 10 con un área de construcción, aproximada de CIENTO SETENTA Y TRES METROS CUADRADOS (173,00 mts2).
La presente Demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA e INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS la hago con fundamento a los Artículos 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los Artículos 1159, 1160, 1161, 1167, 1264 Del Código Civil los cuales prevén lo siguiente:
Disposiciones de la Carta Magna:
Artículo 26. Código Civil Artículo 1.159.- Artículo 1.160.- Artículo 1.161.- Artículo 1.167.- Artículo 1.264:

PETITORIO
Los Contratos por ser Ley entre las partes, deben cumplirse en la forma que estos se celebren, y en las condiciones que los Contratantes acuerden, en el presente Caso, he cumplido en forma total, plena, integra y favorablemente cada una de las condiciones a las que me obligue en el ya tantas veces mencionado contrato, siendo que la principal obligación que me correspondía, dentro del contexto contractual, que era el pago del precio estipulado en la Cláusula tercera del mismo, la CUMPLÍ satisfactoriamente a favor de su Beneficiario hoy demandado de autos.
No obstante, el cumplimiento tempestivo por mi parte a las obligaciones contractuales a las que me sometí en el referido contrato; la Sociedad de comercio INVERSIONES MANHATTAN CA, una vez que le fue cancelado el monto pendiente, en forma inmediata me manifestó su negativa y rebeldía a otorgar el Documento de Venta Definitiva por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, del Estado Aragua alegando para ello que debía cancelarle adicionalmente otra cantidad de dinero para firmarme el documento. Esta conducta irracional, enmarca a la Sociedad de comercio INVERSIONES MANHATTAN CA, en una actitud de INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA; cuya consecuencia, me permite ejercer mi derecho a interponer de la presente Demanda de Cumplimiento de Contrato en contra la Sociedad de comercio INVERSIONES MANHATTAN CA,
Expuestos los hechos, realizadas las anteriores consideraciones, por cuanto el Derecho a solicitar el Cumplimiento del Contrato nace con el Contrato mismo, como una previsión ante el incumplimiento en que incurra algunos de los contratantes; y siendo que la Sociedad de comercio INVERSIONES MANHATTAN CA, no quiere cumplir las Obligaciones a las que se sometió contenidas en el prenombrado Contrato, como es el OTORGAMIENTO DEL DOCUMENTO DE LA VENTA DEFINITIVA DEL INMUEBLE OBJETO DEL CONTRATO, CUYO PRECIO ACORDADO FUE CANCELADO EN LA FORMA INDICADA EN SU TEXTO, obligación asumida específicamente en la CLÁUSULA TERCERA DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, en razón y así lo ratifico QUE SE NIEGA A SUSCRIBIR Y OTORGAR EL DOCUMENTO DE VENTA DEFINITIVA; es por ello, que me resulta forzoso, necesario e impostergable, en la defensa de mi derecho de Propiedad, Demandar, como en efecto Demando, a la Sociedad de comercio INVERSIONES MANHATTAN CA, con domicilio en la ciudad de Maracay Estado Aragua, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua en fecha 13.06.2005, bajo el N° 67 tomo 34-A, a través de sus directores ciudadanos FATHALLAH KANBAZ y JOSÉ ANTONIO HAFFAR TOETONDJI , titulares de las cédulas de identidad de identidad Nos V-. 11.734.597 y V- 8.743.472 respectivamente, por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, e INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, los cuales estimo en la suma de SESENTA BILLONES DE BOLÍVARES (BS. 60.000.000.000.000,00; que equivalen a TREINTA Y TRES MILLONES DE DÓLARES AMERICANOS tomando en consideración la tasa del día emitida por el banco central de Venezuela en referencia al dólar americano en relación al bolívar venezolano, para que convenga en ello, o en su defecto sea declarado por el Tribunal, en virtud de la Negativa antes señalada, lo siguiente:
PRIMERO: EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO CELEBRADO sobre el apartamento Nro.10-03, ubicado en el piso 10, con un área de construcción, aproximada de CIENTO SETENTA Y TRES METROS CUADRADOS (173,00 mts2) con ficha catastral número 01-05-03-03-U1-022-018-069-000-000-000 del edificio, ubicado en la segunda avenida, manzana “A” de la Urbanización La Soledad, en jurisdicción del Municipio Girardot Maracay, Estado Aragua y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: en treinta metros ( 30,00 mts. ), con terreno de la Urbanización La Soledad; SUR: en treinta y ocho metros con noventa centímetros (38,90 mts), con terreno de la Urbanización La Soledad; ESTE: entre treinta y siete metros con cincuenta centímetros (37,50mts), con la segunda avenida, manzana “A”, de la Urbanización La Soledad; y OESTE: en cuarenta y ocho metros con quince centímetros (48,15 mts), con el Parque el Ejército, en una extensión de terreno con una superficie de UN MIL TRESCIENTOS NOVENTA METROS CUADRADOS CON NOVENTA DECÍMETROS CUADRADOS ( 1.390,90 mts2), distinguido con el Nº 53-54-55 y proceder a su protocolización por ante la oficina subalterna de registro correspondiente, y la tradición legal del inmueble.
SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior, una vez sea declarada firme esta decisión, Ordene a la Sociedad de comercio INVERSIONES MANHATTAN CA, con domicilio en la ciudad de Maracay Estado Aragua, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua en fecha 13.06.2005, bajo el N° 67 tomo 34-A, a través de sus directores ciudadanos FATHALLAH KANBAZ y JOSÉ ANTONIO HAFFAR TOETONDJI , titulares de las cédulas de identidad de identidad Nos V-. 11.734.597 y V- 8.743.472 respectivamente, que firme el Documento de Venta Definitiva por ante la Oficina de Registro Público Competente, y en caso contrario la sentencia definitiva haga las veces de documento traslativo de propiedad y se ordene su protocolización.
TERCERO: Se Declare con lugar la Indemnización de daños y perjuicios estimada.
CUARTO: condene en costas a la parte Demandada.
CAPITULO V
ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA:
Se estima la presente demanda en la cantidad de SESENTA BILLONES CINCUENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS TREINTA MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 60.055.530.300.000, 00) que equivale a TREINTA Y TRES MILLONES SESENTA MIL DÓLARES AMERICANOS ( 33.000.060.000, 00$) tomando en consideración la tasa del día emitida por el banco central de Venezuela en referencia al dólar americano en relación al bolívar venezolano que asciende a la cantidad de (Bs. 1.789.000,00), lo cual asciende a la cantidad de (UT 37.020.200).

CAPITULO VI
DE LAS CITACIONES:
En cumplimiento a la resolución 05-2020 de fecha 05/10/2020 emanada de la sala de casación civil del tribunal supremo de justicia, solicito la citación de la sociedad de comercio Sociedad de comercio INVERSIONES MANHATTAN CA, con domicilio en la ciudad de Maracay Estado Aragua, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua en fecha 13.06.2005, bajo el N° 67 tomo 34-A, a través de directores ciudadanos FATHALLAH KANBAZ y/o JOSÉ ANTONIO HAFFAR TOETONDJI , titulares de las cédulas de identidad de identidad Nos V-. 11.734.597 y V- 8.743.472 respectivamente, En la avenida miranda, oeste Local N° 10 Maracay Estado Aragua, y sean enviadas a través de sus respectivos correos electrónicos inversionesmanhattan@gmail.com, correo validado y verificado.
En cumplimiento a lo previsto en el artículo 174 del Código de Procedimiento civil indico domicilio procesal de la parte accionante, en la ciudad de Maracay Municipio Girardot Estado Aragua, calle santos Michelena Edificio Doña Balbina piso 10, apartamento 10-A, y dirección de correo electrónico albendif154@gmail.com, correo validado y verificado.

De la oposición de la cuestión previa contemplada en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia por el territorio,
En fecha 12.03.2020, la parte demandada opuso la cuestión previa en los términos siguientes:
Cito:
“… promuevo la cuestión previa contenida en le artículo 346 numeral 1° del Código de Procedimiento civil, en lo referente a la incompetencia del territorio, en base a las siguientes consideraciones:
Lo primero que se debe señalar y que se constata del propio contrato que la parte acompaño como documento fundamental de la demanda es el hecho cierto e ineludible que las partes a la hora de contratar pactaron la competencia territorial en la ciudad de valencia estado Carabobo para dirimir judicialmente cualquier desavenencia derivada de la contratación renunciando a cualquier otro fuero territorial , esto de común acuerdo entre las partes; lo cual es ajustado a derecho por ser la competencia de territorio de orden público relativo, lo que vale decir, que es perfectamente derogable por convenio entre las partes de conformidad con el artículo 75 del Código de Procedimiento civil.
En sintonía con lo anterior, es harto conocido por los jurisdicentes que la competencia por el territorio es de orden público relativo, por cuanto de conformidad con lo previsto con el articulo 47 (…), ..
En el caso que nos ocupa son los tribunales civiles de la ciudad de Valencia estado Carabobo, los competentes para conocer la presente causa en razón que la competencia por el territorio fue pactada en esa circunscripción judicial como domicilio único y excluyente en el contrato que se erige como fundamental de la demanda, específicamente en la cláusula décima quinta (…), aunado este hecho y que reafirma que es el tribunal civil de la ciudad de valencia estado Carabobo el competente por el territorio, nos encontramos que la causa que se ventila no requiere la intervención del Ministerio público y tampoco hay ninguna prohibición que la ley determine, lo que constituye en competencia del tribunal por el territorio se encuentre perfectamente pactada, ajustada a derecho y con plena vigencia en los tribunales civiles de valencia estado Carabobo.

En fecha 10.03.2021 la parte accionante presento escrito en los términos siguientes:
“… prevé el artículo 42 del Código de Procedimiento Civil, m(…), por lo que conforme a la norma general siendo que el inmueble objeto de la presente acción se encuentra ubicado en la ciudad de Maracay Estado Aragua, es competente este juzgado de primera instancia ubicado en la ciudad de Maracay estado Aragua… “.

En fecha 12.04.2021, los abogados ÁNGEL JURADO MACHADO; ÁNGEL JURADO ZARVACE y VÍCTOR CAMPOS RODRÍGUEZ inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 8.137, 149.973 y 139.355 respectivamente, como medio de impugnación de la sentencia interlocutoria proferida en fecha 19 de marzo de 2021. por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, presentaron solicitud de regulación en los términos siguientes:

“… en vista de la decisión impugnada mediante este escrito el tribunal motiva su decisión es que el inmueble esta ubicado en Maracay como si se tratara de una demanda que versa sobre derechos reales y omite deliberadamente el hecho de que las partes del contrato que da origen a la demanda que son las mismas partes del presente juicio pactaron por o que solicita la regulación de la competencia …”.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
DE LA COMPETENCIA DEL JUZGADO SUPERIOR PARA DECIDIR LA REGULACIÓN DE COMPETENCIA
Previo a cualquier pronunciamiento, este Tribunal Superior pasa a determinar su competencia para conocer de la regulación de competencia planteada, y a tal efecto, dispone lo siguiente:
El Código de Procedimiento Civil establece en relación a la regulación de competencia como un mecanismo procesal que permite el conocimiento de una causa, en el artículo 71 lo que sigue:
Artículo 71. La solicitud de regulación de la competencia se propondrá ante el Juez que se haya pronunciado sobre la competencia, aún en los casos de los artículos 51 y 61, expresándose las razones o fundamentos que se alegan. El juez remitirá inmediatamente copia de la solicitud al Tribunal Superior de la Circunscripción para que decida la regulación. En los casos del artículo 70, dicha copia se remitirá a la Corte Suprema de Justicia si no hubiere un Tribunal Superior común a ambos jueces en la Circunscripción. De la misma manera procederá cuando la incompetencia sea declarada por un Tribunal Superior (…).
Del citado Artículo 71 del C.P.C, tenemos que la solicitud de regulación de la competencia se propondrá ante el Juez que se haya pronunciado sobre la competencia, que es el caso de marras aún en los casos de los artículos 51 y 61, expresándose las razones o fundamentos que se alegan, quien remitirá inmediatamente copia de la solicitud al Tribunal Superior de la Circunscripción para que decida la regulación.
Del ordenamiento transcrito se colige que corresponde, al juzgado superior de la Circunscripción del Tribunal que se declaró competente para conocer de la causa, la competencia para conocer y decidir el recurso de Regulación de competencia propuesto por la parte demandada, Y ASÍ SE DECIDE.
Determinada como ha sido la competencia de este órgano Jurisdiccional Superior para conocer del Recurso de Regulación de Competencia pasa este Tribunal a resolverlo conforme a las siguientes consideraciones:
Prevé el Código de Procedimiento Civil
Artículo 42
Las demandas relativas a derechos reales sobre bienes inmuebles se propondrán ante la autoridad judicial del lugar donde esté situado el inmueble, la del domicilio del demandado, o la del lugar donde se haya celebrado el contrato, caso de hallarse allí el demandado; todo a elección del demandante.
Cuando el inmueble esté situado en territorio correspondiente a dos o más jurisdicciones, la demanda se podrá proponer ante la autoridad judicial de cualquiera de ellas, a elección del demandante.

Artículo 47
La competencia por el territorio puede derogarse por convenio de las partes, caso en el cual la demanda podrá proponerse ante la autoridad judicial del lugar que se haya elegido como domicilio.
La derogación no podrá efectuarse cuando se trate de causas en las que debe intervenir el Ministerio Público, ni en cualquier otro en que la ley expresamente lo determine.

Ahora bien, siendo que la norma legal prevista en el Código de Procedimiento Civil en su Artículo 42 establece que el tribunal competente resulta ser el tribunal del domicilio territorial de la ubicación del inmueble, el cual conforme al artículo 47 del Código de Procedimiento Civil, representa la norma aplicable para la determinación de la competencia de tal forma que en el caso de marras no tiene aplicabilidad la excepción a la norma convenida por la partes, pues dicho acuerdo contractual representa una excepción de inaplicabilidad para la derogatoria de competencia territorial por lo que la misma debe ser propuesta por ante ubicación del inmueble Y ASÍ SE DECIDE.
En razón de lo anterior, éste Tribunal Superior concluye que el órgano jurisdiccional competente para conocer y decidir la presente causa, es el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, tribunal ante el cual la parte actora intentó la presente demanda. Y ASÍ SE DECIDE.

Por los razonamientos antes expuestos, a éste Juzgado le resulta forzoso declarar SIN LUGAR el presente recurso de regulación de competencia, interpuesto por los abogados ÁNGEL JURADO MACHADO; ÁNGEL JURADO ZARVACE y VÍCTOR CAMPOS RODRÍGUEZ inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 8.137, 149.973 y 139.355 respectivamente, contra la decisión de fecha decisión de fecha 19 de marzo de 2021, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, mediante la cual resuelve la cuestión previa del ordinal 1ª del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, en el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA E INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS, incoado por el ciudadano PABLO KHANDJIAN SYOUJI, titular de la cedula de identidad N ° V-12.142.113, contra Sociedad de comercio INVERSIONES MANHATTAN CA, a través de directores ciudadanos FATHALLAH KANBAZ y/o JOSÉ ANTONIO HAFFAR TOETONDJI, titulares de las cédulas de identidad de identidad Nos V-. 11.734.597 y V- 8.743.472 respectivamente, declarándose competente por el territorio para conocer del presente juicio. Y ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia, se confirma la decisión recurrida, considerándose, como Juzgado natural, imparcial e independiente para sustanciar y decidir la presente causa, al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua; Y ASÍ SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, éste JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, Administrando Justicia emanada de los ciudadanos o ciudadanas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de regulación de competencia, interpuesto por los abogados ÁNGEL JURADO MACHADO; ÁNGEL JURADO ZARVACE y VÍCTOR CAMPOS RODRÍGUEZ inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 8.137, 149.973 y 139.355 respectivamente, contra la decisión de fecha 19 de marzo de 2021, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, mediante la cual Declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta.
SEGUNDO: SE CONFIRMA en todas y cada una de sus parte la decisión de fecha 19 de marzo de 2021 proferida por el Tribunal de Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en la que se declaró competente para conocer y sustanciar la presente causa.
TERCERO: SE DECLARA competente para sustanciar y decidir la causa principal en primer grado, al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.
CUARTO: Se ordena remitir la presente causa al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a los fines de que sirva gestionar lo pertinente para la prosecución de la causa.
No Hay Condenatoria en costas.
Publíquese, Regístrese, notifíquese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve así como en la página www.aragua.scc.org.ve déjese copia de la presente decisión de conformidad con lo establecido en los artículos 248 y 251 del Código de Procedimiento Civil remítase el presente expediente en la oportunidad legal correspondiente.
Dada, Firmada y sellada en esta Sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA EN LA CIUDAD DE MARACAY, a los 31 de Agosto de 2021. Años 211º de la Independencia y 162º de la Federación.
LA JUEZ

ROSSANI AMELIA MANAMÁ INFANTE
LA SECRETARIA

DUBRASKA ALVARADO
En esta misma fecha, siendo las 11:00 a.m., se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA
EXP. JUZ-2-SUP-1623
RAMI