TSJ Regiones - Decisión

REPÙBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
Maracay, 19 de agosto de 2021
Años 211° y 162°
DEMANDANTE: VALDEMAR LOPES TEIXEIRA, identificado con la cedula de identidad Nº V-15.739.364.
APODERADOS JUDICIALES: EDUARDO CARREÑO CORREA y DONATO VILORIA, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 61.711 y 30.869 respectivamente.
DEMANDADOS: ROBERTO BRUNO COMUZZI DUQUE, GABRIELA COMUZZI DUQUE, LILIANA COMUZZI DUQUE Y SILVIA COMUZZI DUQUE.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
Exp. T4M-M-2162-2021
SENTENCIA INTERLOCUTORIA
UNICO
Se iniciaron las presentes actuaciones por ante el tribunal en funciones de distribuidor en fecha 8 de agosto de 2021, conforme a las disposiciones contenidas en la Resolución signada con el N° 05-2020, de fecha 5 de octubre de 2.020, emanada de la Sala Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia y, la cual le correspondió conocer a este Tribunal. Posteriormente, en fecha 16 de agosto de 2021 el tribunal le dio entrada en el libro respectivo y le asignó el Nº T4M-M-2162-2021.
Alegó la parte demandante en su escrito, que el ciudadano VALDEMAR LOPES TEIXEIRA, identificado con la cedula de identidad Nº V-15.739.364, ha sido arrendatario por más de 26 años de un bien inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Calle 7, Urbanización la Soledad, Edificio Residencias El Cóndor, signado con el Nº 6-2, Maracay, Parroquia Madre María, Municipio Girardot del estado Aragua; que la propiedad del mismo originariamente fue de su arrendador, ciudadano Roberto Comuzzi Bianchi, identificado con la cédula de identidad N° 7.244.219, según consta de documento inscrito en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del estado Aragua, en fecha 28 de junio de 1995, bajo el N° 18, folios 51 al 54, tomo 26, protocolo primero; y documento de partición inscrito en el mismo Registro Inmobiliario antes nombrado en fecha 26 de abril de 1985, bajo el N° 6, folios 12 al 15, tomo 3, protocolo primero, luego del fallecimiento del prenombrado ciudadano y de su cónyuge, la propiedad pasó a sus sucesores ciudadanos Roberto Bruno Comuzzi Duque, Gabriela Comuzzi Duque, Liliana Comuzzi Duque y Silvia Comuzzi Duque, identificados con las cédula de identidad Nros. 12.342,939; 9.655,431; 7.259.360 y 9.655.931 respectivamente, como se evidencia de copia simple de la declaración sucesoral identificada con el N° de expediente 2018/232 y número de planilla 1890017812.
Fundamentó la demanda en la providencia administrativa Nº 00042 de fecha de 27 de marzo de 2014, emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, publicada en la Gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.382 de fecha 28 de marzo de 2014, mediante la cual se establecieron las normas para que los propietarios y arrendadores de edificios que tengan veinte o más años dedicados al arrendamiento, los oferten en venta a sus arrendatarios o arrendatarias, y en instrumento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracay estado Aragua, en fecha 30 de diciembre de 2014, bajo Nº 60, tomo 505, en el cual especificó que el precio de venta del referido inmueble es la cantidad de Quinientos Sesenta y Cinco Mil Doscientos Cincuenta y Siete Bolívares con Sesenta y Dos Céntimos (Bs. 565.257,62), precio determinado mediante la resolución Administrativa N° 00009585 ARAGUA, de fecha 10 de julio de 2014, emitida por el Poder Popular para Hábitat y Vivienda.
Prosigue alegando el actor que en virtud que el original arrendador, ciudadano Roberto Comuzzi Bianchi, por actividad desplegada a fin de rehusar la recepción de su parte del precio acordado, frustró recibir el pago del precio convenido, es por lo que el solicitante tuvo accionar por el procedimiento de oferta de pago y depósito, para el cumplimiento del pago, lo cual hizo por ante este Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, mediante causa identificada Nº 495-2015, el cual fue sentenciado Con Lugar, en fecha 16 de enero de 2019, y cuya sentencia se encuentra definitivamente firme, por cuanto no se ejerció el recurso de apelación.
En virtud de lo anteriormente expuesto, alega que su representado cumplió con el pago del precio del inmueble que le fue ofrecido por el original arrendador, ciudadano Roberto Comuzzi Bianchi, quedando de su parte otorgarle el correspondiente Instrumento de venta ante la oficina ante la oficina de Registro Inmobiliario, lo cual o ocurrió por parte del prenombrado ciudadano, ya fallecido en fecha 11 de septiembre de 2015, ni tampoco por parte de sus herederos los ciudadanos, ROBERTO BRUNO COMUZZI DUQUE, GABRIELA COMUZZI DUQUE, LILIANA COMUZZI DUQUE Y SILVIA COMUZZI DUQUE, quienes se hicieron presente el expediente antes mencionado.
Fundamentó la demanda en los artículos 1159, 1160, 1163 y 1167 del Código Civil Venezolano, en concordancia con el artículo 531 del Código de Procedimientos Civil; y por tales motivos solicita el cumplimiento de la obligación de otorgar el respectivo instrumento de compra venta del referido inmueble, basando su petitorio en lo fundamentado en la resolución administrativa Nº 0000985 Aragua, de fecha 10 de julio de 2014, emitida por el Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda.
Al respecto esta Juzgadora observa que de la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente, que corre inserto de folio veintinueve (29) al folio treinta y dos (32), inclusive copia certificada de la decisión del Recurso de Reconsideración. Exp. RESOLUCION 0000985, de fecha 17 de junio de 2014, emanada de la Superentendía Nacional de Arrendamientos de Vivienda, (SUNAVI), textualmente reza:
“Ciudadano:
VALDEMAR LOPES
V-15.739.364
Presente
Tengo a bien dirigirme a usted, en la oportunidad de informarle, que en fecha 17 de junio de 2014 esta Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Declaro con lugar el Recurso de Reconsideración, ejercido por la Parte Solicitante del procedimiento, revocando la Resolución Administrativa por medio de la cual se fijó el canon de arrendamiento y ordenan su notificación a fines de realizar la Inspección del Inmueble de la causa, en aras de garantizar el derecho a la defensa, procurar la estabilidad y corregir las faltas en que haya incurrido la administración …
…Del criterio y norma que antecede, se desprende que la reposición no se declarará si el acto que se pretende anular ha alcanzado el fin para el cual está destinado; que con ella se persigue la corrección de vicios procesales y que no pueda estar dirigida a corregir errores de los litigantes. Conforme a lo expuestos, se evidencia que: En el caso de marras se trata de un vicio procesal ya que no se practicó la inspección pertinente, sin dejar constancia del motivo por el cual no se pudo practicar, lo que a consideración de este despacho podría alterar el cálculo que determina el Canon de Arrendamiento, así como el monto del Cálculo del Justo Valor.
Es por ello que por todo lo antes expuesto esta Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda Dirección de Coordinación del Estado Aragua ordena Reponer la causa al Estado de que se practique la Inspección del inmueble, la cual se fija para decimo (10mo) día hábil siguiente a que conste en auto la notificación de las partes, a las nueve de la mañana (09:00 am) por lo que se ordena notificar a la ciudadana DEYAIRA MARGARITA BOID, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-3.845.835, en su condición de apoderada del ciudadano ROBERTO COMUZZI BIANCHI, venezolano mayor de edad titular de la cedula V-7.244.219, y al ciudadano VALDEMAR LOPES venezolano, mayor de edad titular de la cedula de identidad Nº V-15.739.364, en su carácter de arrendatario con la acotación de de que en caso de que el llegar el día fijado para la inspección, y trasladarse el funcionario designado no le fuere permitido el acceso al inmueble objeto del procedimiento, deberá realizarse el cálculo en base a la documentación aportada en el expediente, tomando en cuenta en cualquier caso, la verdadera edad del inmueble y el puesto adicional que pertenece a este.”
Al respecto, establecen los artículos 1159, 1160, 1163 y 1167 del Código Civil Venezolano y el artículo 531 del Código de Procedimientos Civil lo siguiente:
Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.163.- Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato.
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Artículo 531.- Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.
Cabe destacar que con respecto a la pretensión del accionante es necesario precisar que la Providencia Administrativa Nº 00042, de fecha 27 de marzo de 2014, emitida por la Superentendía Nacional de Arrendamientos de Viviendas, en su artículo 6 reza lo siguiente:
“El propietario, propietaria, arrendador o arrendadora de edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento propiedad de multiarrendadores, a los fines de solicitar el Justo Valor deberá hacerlo por escrito ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y su escrito deberá estar acompañado de:
1. Contrato de Arrendamiento o Justificativo de Testigo que demuestre la Relación de Arrendamiento.
2. Certificado de haber cumplido con la inscripción en el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
3. Planilla de características del inmueble, la cual deberá descargar en la siguiente página de internetwww.minvih.gob.ve/sunavi
4. Documento de Condominio del edificio.
5. Documento de propiedad del inmueble.
6. Permiso de habitabilidad o permiso de construcción del inmueble.
7. Fotografías de las cuatro (04) fachadas, de los ascensores, de los ductos de basura, de las escaleras de acceso de cada piso, de los bajantes de basura de cada piso, de los sótanos en caso de existir, de los tanques de aguas blancas, de los jardines y en general de las áreas comunes, en papel fotográfico de con fecha de impresión no mayor a dos (02) meses de la fecha de su presentación…..“.
Así mismo el Artículo 132 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece lo siguiente:
“Artículo 132. A los fines del ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el propietario deberá informar al arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia. Dicha comunicación deberá indicar: 1. Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fijó en el cálculo del justo valor, establecido en la presente Ley para la fecha de la oferta, debiendo anexar copia de la resolución respectiva emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. 2. Condiciones de venta. 3. Modalidades de negociación. 4. Dirección donde será recibida válidamente la respuesta. 5. Documento de propiedad del inmueble. 6. Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se demuestre el estado del inmueble a vender. 7. Certificación de Gravamen. Esta notificación deberá ser entregada personal e inexcusablemente al arrendatario o arrendataria que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá efecto legal alguno”.
Por su parte el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil establece: “Presentada la demanda, el tribunal la admitirá si no es contraria al orden público a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente en ambos efectos”.
Es facultad del Juez, como director del proceso, analizar no solo lo alegado y probado por las partes durante el iter procesal, puesto que su labor no se limita a los hechos y al derecho por ellos invocados, debiendo en todo caso, en virtud del principio iura novit curia, revisar minuciosamente los denominados presupuestos procesales, unos de orden formal y otros de orden material o de fondo, los cuales son requisitos indispensables para que un proceso se considere válidamente constituido, siempre en resguardo de las garantías consagradas en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en este sentido; y en virtud de que no consta en la Providencia Administrativa Nº 0000985 emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, cursante del folio veintinueve (29) al folio treinta y dos (32), el establecimiento del monto del Justo Valor del inmueble ofertado en venta conforme al documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay estado Aragua, en fecha 30 de diciembre de 2014, bajo el N° 60, tomo 505, el cual debe estar ajustado a la normativa en relación a que los propietarios o arrendadores de edificios que tengan 20 años o más dedicados al arrendamiento los oferte en venta a sus arrendatarios o arrendatarias; lo que se traduce en que la demanda sub examine, en sintonía con lo establecido en la Providencia administrativa Nº 00042, de fecha 27 de marzo de 2014, emitida por la Superentendía Nacional de Arrendamientos de Vivienda, es contraria a una disposición expresa de la Ley, y específicamente contraria al artículo 6 de de dicha resolución, que exige como es sabido las normas que los propietarios o arrendadores de edificios que tengan 20 años o más dedicados al arrendamiento los oferte en venta a sus arrendatarios o arrendatarias en concordancia con lo establecido en el Artículo 132 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; así las cosas resultas forzoso para esta Juzgadora declarar la presente pretensión INADMISIBLE. Y ASI SE ESTABLECE.
D E C I S I Ó N
En vista de las consideraciones antes expuestas y del análisis exhaustivo de todas las actas que conforman el presente expediente, este TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: INADMISIBLE LA PRESENTE DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por el ciudadano VALDEMAR LOPES TEIXEIRA, identificado con la cedula de identidad Nº V-15.739.364, representado por los abogados EDUARDO CARREÑO CORREA y DONATO VILORIA, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 61.711 y 30.869 respectivamente; contra los ciudadanos ROBERTO BRUNO COMUZZI DUQUE, GABRIELA COMUZZI DUQUE, LILIANA COMUZZI DUQUE Y SILVIA COMUZZI DUQUE, identificados con las cédula de identidad Nros. V-12.342,939, V-9.655,431, V-7.259.360 y V-9.655.931 respectivamente.
No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del fallo.
REGISTRESE, PUBLIQUESE Y DEJESE COPIA. Dada, sellada y firmada en la sala del TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA. Maracay, a los Diecinueve (19) días del mes de Agosto de Dos Mil Veintiuno (2021).
LA JUEZA
ISABEL CRISTINA MOLINA.
LA SECRETARIA
ANGELICA FERNANDEZ
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 10:30 am, así como en la página web del Tribunal Supremo de Justicia región Aragua y en la página www.aragua.scc.org.ve.

LA SECRETARIA;
ANGELICA FERNANDEZ
ICMU/AF/AU.-
Exp. T4M-M-2162-2021