TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR QUINTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente. Nº AP71-R-2021-000226

PARTE ACTORA: Ciudadano GUSTAVO PEREZ ACEVEDO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-4.082.018.

APODERADOS JUDICIALES DE LA ACTORA: Abogado LUIS ALBERTO SANCHEZ LÓPEZ, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro.: 44.765.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos JOSÉ RAFAEL MALDONADO VICTORAN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.079.712.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados EDGAR HUMBERTO SANCHEZ y LUIS RONDON CONTRERAS, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros: 116.327 y 31.133 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA (Apelación).

I.
ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA.-

Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior, el conocimiento de la presente causa, a los fines de decidir el Recurso de Apelación interpuesto en fecha 29 de septiembre del año 2021, por el abogado LUIS RONDÓN CONTRERAS, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 05 de agosto del 2021, por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento fuera incoada por el ciudadano GUSTAVO PEREZ ACEVEDO, en contra del ciudadano JOSÉ RAFAEL MALDONADO VICTORAN.
Oído el recurso de apelación en ambos efectos, mediante auto de fecha 06 de Octubre del 2021, se ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, donde se recibió en fecha 15 de octubre del año 2021.
Por auto de fecha 19 de octubre del 2021, se le dio entrada al expediente, fijándose el termino de veinte (20) días de despacho para que las partes presentaran sus informes, vencido dicho termino, comenzaría a correr el lapso de ocho (8) días de despacho para la formulación de las observaciones, concluido este, correría el lapso de sesenta (60)días consecutivos siguientes para dictar sentencia, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 16 de noviembre de 2021, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes, constante de trece (13) folios útiles. Asimismo, en esa misma fecha, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de informes constante de dos (02) folios útiles.
Por escrito de fecha 16 de noviembre de 2021, la representación judicial de la parte actora, procedió a promover informes, constante de dos (02) folios útiles.
En fecha 23 de noviembre de 2021, la representación judicial de la parte demandante procedió a consignar escrito de observaciones, constante de dos (02) folios útiles.
Mediante escrito de fecha 26 de noviembre de 2021, la representación judicial de la parte de recurrente consignó escrito de observaciones, constante tres (03) folios útiles.
Encontrándonos dentro del plazo para dictar sentencia, se procede a ello, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados a continuación:

II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA.

Se inició la presente causa en virtud de la demanda interpuesta en fecha 12 de Marzo del 2012, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado ALBERTO JOSÉ FREITES DEFFIT, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano GUSTAVO PÉREZ ACEVEDO, en contra del ciudadano JOSÉ RAFAEL MALDONADO VICTORAN.
Los hechos relevantes, expuestos por la apoderada judicial como fundamento de la demanda, son los siguientes:
Expuso, que consta de documento autenticado, en fecha 20 de diciembre de 2007, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 05, Tomo 205 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, que su representado celebró un Contrato de Arrendamiento, con el ciudadano JOSÉ RAFAEL MALDONADO VICTORAN, el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por un Galpón identificado con el Nº 1, el cual tiene una superficie aproximada de ciento treinta metros cuadrados (130 M2), ubicado dentro de la hacienda La Cabaña, con frente que es la entrada, da a la carretera de la referida hacienda, jurisdicción del Municipio el Hatillo del Estado Miranda.
Argumentaron, que establecieron en la Cláusula Segunda del aludido contrato de Arrendamiento, que el mismo tendría una duración de un (1) año fijo, contados a partir del Primero (1) de enero de 2008, y con finalización el treinta y uno (31) de diciembre de 2008; que en la Cláusula Tercera, establecieron que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 500,00) mensuales para el período comprendido entre el 1º de enero de 2008 y el 30 de junio del mismo año, y de SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 650,00) mensuales, para el periodo comprendido entre el 1º de julio de 2008, y el 31 de diciembre de 2008; que en la Cláusula Cuarta, se estableció como uso exclusivo del galpón, la instalación del taller mecánico para vehículos automotores; Que en la Cláusula Sexta, establecieron que al finalizar el contrato, el arrendatario se obliga a entregar el inmueble al terminal el contrato de arrendamiento, completamente desocupado y en las mismas buenas condiciones y buen estado de mantenimiento que manifiesta recibirlo en el acto.
Alegaron, que en fecha 23 de diciembre de 2008, por intermedio de la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, se notificó al Arrendatario JOSE MALDONADO, que el Contrato de Arrendamiento celebrado entre ambos, en fecha 20 de diciembre de 2007, no sería prorrogado a la fecha de su vencimiento.
Que mediante sentencia definitiva en fecha 08 de marzo de 2010, por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en el Juicio que por Cumplimiento de Contrato, que intentó su representado JOSE RAFAEL MALDONADO VICTORAN, sustanciado en el expediente signado con el Nº AP31-V-2009-003352, el Tribunal de la causa determinó lo siguiente:
“Observa el Tribunal, que la relación arrendaticia entro en vigencia desde la celebración del Primer Contrato de Arrendamiento que se realizó con el demandado, es decir, desde el primero de Marzo de 1989, según contrato de arrendamiento cursante en autos.- En consecuencia, el lapso de duración de la relación arrendaticia en el caso de autos, el beneficio de la prórroga legal, que le notificó la actora, no era la que correspondía de seis (6) meses, pues es notorio que a las partes, les une una relación arrendaticia de más de diez años, con lo cual le es aplicable el contenido del literal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la acción interpuesta por la parte demandante no debe prosperar en derecho y ASI SE DECIDE…”

Expresaron, que de acuerdo con la notificación o desahucio practicado en fecha 23 de diciembre de 2008, el término de la duración del contrato de arrendamiento feneció el día 31 de diciembre de ese mismo año, activándose la prórroga legal en atención a lo dispuesto en los artículos 38 y 39 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, especialmente el dispositivo del artículo 38 literal “D”, en lo que respecta a la duración de dicha prórroga legal, en razón que conforme como quedó establecido en la sentencia anteriormente señalada, la relación arrendaticia tuvo un lapso de duración desde el 1º de marzo de 1989, hasta el 31 de diciembre de 2008, vale decir, de más de diez (10) años, de allí que el término de la prórroga legal, que conforme lo previsto en el literal “D” del artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de tres (03) años, concluyó en fecha 31 de diciembre de 2011, y en consecuencia, el arrendatario se encuentra, desde esa fecha y en atención al dispositivo del artículo 39 eiusdem, en mora del cumplimiento de la obligación de restituir el inmueble a su representado, al vencimiento de la relación contractual.
Como fundamentos de derecho, invocaron las disposiciones contenidas en los artículos 1.159, 1.167 y 1.579 del Código Civil, y de los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Asimismo, los representantes judiciales de la parte demandante, consignaron los siguientes instrumentos:
1.- Marcado con la letra “A”, copia certificada del poder conferido por el ciudadano GUSTAVO PÈREZ ACEVEDO, al abogado ALBERTO JOSÉ FREITES DEFFIT, (folios 09 al 12 Primera Pieza).
2.- Marcado con la letra “B”, copia certificada de Contrato de Arrendamiento celebrado entre el ciudadano GUSTAVO PÈREZ ACEVEDO y el ciudadano JOSÉ MALDONADO, (folios 13 al 18 Primera Pieza).
3.- Marcado con letra “C” Copia Certificada de Notificación efectuada por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda. (Folios 19 al 22 Primera Pieza).
4.- Marcada con letra “D” Copia Certificada de sentencia emanada por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 08 de marzo de 2010. (Folios 23 al 37 Primera Pieza).
La demanda fue estimada en la cantidad de CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs. 45.000,00), equivalentes a QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (500 U.T).
Admitida la demanda por el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20 de Marzo de 2012, se ordenó la citación de la demandada.
Por auto de fecha 13 de abril de 2013, se ordenó la citación de la parte demandada, librando compulsa de citación.
Mediante diligencia de fecha 26 de abril de 2012, el ciudadano ARMANDO R. DUQUE, en su carácter de alguacil, adscrito a la Coordinación de Alguacilazgo de ese Circuito Judicial, dejó constancia de que fue a citar al demandado, y el mismo no quiso firmar la compulsa.
Por auto de fecha 24 de mayo de 2012, previa solicitud de la parte actora, se acordó librar boleta de notificación, conforme lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, librándose boleta en esa misma fecha.
Por nota de Secretaría de fecha 14 de junio de 2012, el secretario del Juzgado Octavo de Municipio, dejó constancia de haber cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Por escrito de fecha 21 de Junio del 2012, el demandado ciudadano JOSÉ MALDONADO, procedió a realizar contestación a la demanda, la cual realizó bajo los siguientes términos:
-DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA-
Primero, señaló que sobre el bien inmueble motivo de la presente demanda, existe expropiación decretada en fecha 17 de noviembre de 1987, por el Distrito Sucre del Estado Miranda, por lo que solicita, se notifique a la alcaldía del Hatillo a los fines de que exponga lo conducente.
Alegó la falta de cualidad de la parte actora, para sostener el presente juicio, en virtud de que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, fue sobre un galpón, ubicado dentro de un lote de terreno de CIENTO TREINTA METROS CUADRADOS (130 M2), los cuales estando ubicados en una extensión mayor, conocida como la Hacienda La Cabaña, que tiene una superficie de CIENTO CUARENTA Y UN MIL NOVECIENTOS TREINTA Y DOS METROS CUADRADOS (141.932 M2), la cual fue objeto de expropiación con otros CUATRO MIL SEISCIENTOS SETENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (4.678 M2); asimismo, alega que los lotes de terrenos señalados, son propiedad de la Sucesión PEREZ RUIZ, causante originario, donde uno de los causantes del señor URBANO PÉREZ RUIZ, fue el padre de la parte actora en este Juicio, a saber JORGE PEREZ RAMIREZ, fallecido ab intestato, y dentro de los descendientes, se encuentra la parte actora del presente juicio GUSTAVO ADOLFO PÉREZ ACEVEDO, quien concurre conjuntamente con doce (12) co-herederos.
Que desde que murió el primer causante, URBANO PÉREZ RUIZ, hasta la presente fecha, no ha habido partición de los bienes comunes, ni de la sucesión de URBANO PÉREZ RUIZ, ni de la sucesión de JORGE PEREZ RAMIREZ, del cual la parte actora es uno de sus integrantes, de tal forma, que el Galpón ubicado sobre lote de terreno de CIENTO TREINTA METROS CUADRADOS (130 M2), pertenece a la sucesión del causante URBANO PÉREZ RUIZ, ya que no ha habido partición de la Hacienda La Cabaña, en la cual la parte actora es comunero, por lo que, la falta de cualidad que alega, está sustentada en que el actor demanda, diciéndose titular de un contrato de arrendamiento del cual es propietario, y donde él puede tener sobre el inmueble una cuota parte de la propiedad, pero no tiene cualidad en la legitimación procesal que alega tener, en virtud del contrato suscrito; por lo que al estar la parte actora en comunidad con los demás integrantes de la sucesión, le es aplicable el contenido del artículo 765 del Código Civil, que señala expresamente, que un comunero tiene plena propiedad de su cuota y de los provechos o frutos correspondientes, pero no puede cercar, ni arrendar lotes del mismo, y siendo que el contrato fue realizado sobre un inmueble que forma parte de un lote de mayor extensión, denominado Hacienda La Cabaña, por lo que –a su decir- el contrato esta celebrado “contra legem”, ya que el artículo 765 del Código Civil, es claro en su disposición, al señalar que el comunero no puede arrendar lotes de terrenos propiedad de la comunidad.
Argumentó que, en el contrato de arrendamiento motivo de la presente demanda, el actor se identifica actuando él personalmente, denominándose EL ARRENDADOR, y en la Cláusula Primera del aludido contrato, señala expresamente que el inmueble consta de un (1) galpón identificado con el Nº 1, el cual tiene una superficie aproximada de CIENTO TREINTA METROS CUADRADOS (130 M2), el cual se encuentra ubicado dentro de la Hacienda La Cabaña, en la jurisdicción del Municipio el Hatillo, por lo que no queda duda que el lote arrendado es un lote del terreno comunitario, por lo que –a su criterio- contraviene lo establecido en el artículo 765 del Código Civil.
Asimismo, los representantes judiciales de la parte demandante, consignaron junto a la contestación de la demanda, los siguientes instrumentos:
1.- Marcado con la letra “A”, copia simple de oficio signado con el Nº 2185, de fecha 19 de noviembre de 2019, emanado de la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, (Folio 55).
2.- Marcado con la letra “B” copia simple de oficio signado con el Nº 06835 de fecha 18 de octubre de 1988, emanado del Concejo Municipal del Distrito Sucre del Estado Miranda. (Folio 56)
3.- Marcada con letra “C” copia simple de Planilla Sucesoral del causante URBANO PEREZ RUIZ, (Folios 57 al 59).
4.- Marcada con letra “D” copia simple de Planilla Sucesoral del causante JORGE PEREZ RAMIREZ, (Folios 60 al 64).

Por escrito de fecha 28 de junio de 2012, la parte demandada procedió a promover pruebas; asimismo, mediante escrito de fecha 12 de Julio de 2012, la representación judicial de la parte actora, procedió de igual manera a promover pruebas.
Por auto de fecha 23 de julio de 2012, el Juzgado Octavo de Municipio, procedió a diferir el lapso para dictar sentencia.
Mediante sentencia de fecha 27 de julio de 2012, declaró Con Lugar la demanda.
En fecha 30 de julio de 2012, la parte demandada procedió a consignar escrito de conclusiones, donde alegó la falta de cualidad.
Por escrito de fecha 25 de septiembre de 2012, la representación judicial de la parte demandada, procedió a solicitar articulación probatoria, conforme lo establecido en el artículo 533 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto de fecha 21 de febrero de 2013, el Juzgado Octavo de Municipio Ordenó apertura del lapso probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que la parte actora, aclare sobre la situación surgida, en relación con la identificación del inmueble.
Por auto de fecha 28 de febrero de 2013, se acordó la inspección judicial solicitada por la parte demandante.
En fecha 13 de marzo de 2013, se llevó a cabo la inspección judicial, solicitada por la representación judicial de la parte actora.
Por auto de fecha 14 de marzo de 2013, el Juzgado de Municipio acordó librar oficio al CNE.
En fecha 20 de mayo de 2013, se agregó oficio proveniente del Juzgado Décimo de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, el cual suspendió la causa, hasta tanto se resuelva la acción de amparo que cursó ante ese Juzgado de Primera Instancia.
Por auto de fecha 28 septiembre de 2015, un nuevo Juez de Municipio se abocó al conocimiento de la causa, y agregó a los autos, oficio proveniente del Juzgado Cuarto de Primera Instancia, mediante el cual remiten copia certificada de sentencia emanada del Juzgado Quinto de Primera Instancia, quien actuando en sede constitucional, declaró Con Lugar la acción de Amparo Constitucional, incoada por la parte demandada, donde declaró la nulidad de la sentencia dictada en fecha 27 de Julio de 2012, por el Tribunal Octavo de Municipio y repuso la causa al estado de que dicho Juzgado de Municipio, dictara nueva decisión, y se pronunciara en cuanto a la prueba de exhibición de documentos, promovida por la parte demandada, ciudadano JOSÉ RAFAEL MALDONADO VICTIRIAN. La aludida sentencia de Amparo, fue confirmada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, mediante sentencia de fecha 02 de octubre de 2014.
Por auto de fecha 28 de septiembre de 2015, el Juzgado de Municipio, en acatamiento de la Acción de Amparo Constitucional, acordó la intimación del ciudadano GUSTAVO PEREZ ACEVEDO, a los fines de que procediera a la exhibición de documentos.
En fecha 31 de marzo de 2016, el ciudadano GUSTAVO PEREZ ACEVEDO, otorgó poder Apud Acta al abogado TULIO HERNANDEZ GUEVARA.
En fecha 05 de abril de 2016, se llevó a cabo la exhibición de documentos por parte del ciudadano GUSTAVO PEREZ ACEVEDO, donde se exhibió la copia certificada de la Planilla Sucesoral signada con el Nº 691, Planillas Sucesorales signadas con los Nros 053800 y 053799, respectivamente.
Mediante escrito de fecha 17 de mayo de 2016, el demandado procedió a señalar, que la parte actora no trajo a los autos los documentos que solicitó, fueran exhibidos.
Por escrito de fecha 24 de junio de 2018, el apoderado judicial de la parte demandada, solicitó se envié a la Superintendencia de Inquilinato el presente caso, por considerar, que el mismo es materia de dicho ente estadal.
Por auto de fecha 25 de marzo de 2019, el nuevo Juez del Juzgado de Municipio, procedió a abocarse al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de las partes.
En fecha 18 de febrero de 2020, el abogado LUIS ALBERTO SANCHEZ consignó poder otorgado por la parte actora.
Mediante sentencia de fecha 05 de octubre de 2020, el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró Con lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, por vencimiento de la prórroga legal ejercida por el ciudadano GUSTAVO PEREZ ACEVEDO, en contra del ciudadano JOSE RAFAEL MALDONADO VICTORIAN, cuyo dispositivo textualmente reza:
“…De todas las consideraciones procedentemente transcritas, este Tribunal, obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al juez, de descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa de los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos y dado que la representación de la parte actora demostró la voluntad de la arrendadora de no prorrogar la relación arrendaticia de no prorrogar la relación obligacional bajo estudio, la cual se extinguió el 31 de diciembre de 2011, por lo tanto es forzoso concluir en que la acción de desalojo bajo estudio, debe prosperar al estar ajustada a derecho, pues la relación arrendaticia se encontraba extinguida tal como quedó demostrado de las actas procesales, y por vía de consecuencia la demanda queda obligada por la naturaleza del contrato a dar cumplimiento a los prescrito en su cláusula sexta referente a la entrega del inmueble libre de bienes y personas, y en perfecto estado de conservación.
..” (Copia textual).

En virtud de la apelación efectuada por la representación judicial de la parte demandada, corresponde a este Juzgador, analizar la justeza de dicha decisión.
Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado resuelta la controversia.

III
MOTIVOS PARA DECIDIR

Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera oportuno este Juzgador, pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del presente asunto.
En este orden de ideas, y conforme la Resolución Nº 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, mediante la cual modificó a nivel nacional la competencia de los Juzgados de Municipio, para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, estableciendo su competencia para conocer en primera instancia, de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, así como de la interpretación de ésta, realizada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada en fecha 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, donde se expresó:

“...Ante cualquier otra consideración, es necesario señalar que existe reciente Resolución de la Sala Plena de éste Supremo Tribunal, dictada en fecha 18 de marzo de 2009, que modifica a nivel nacional las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, dichas modificaciones se suscitaron en virtud de que tal y como la mencionada Resolución lo dispone en uno de sus considerando: “...Los Juzgados de Primera Instancia con competencia en lo Civil, Mercantil y Tránsito,
cuya ubicación suele estar en las capitales de los estados, agotan buena parte de sus recursos disponibles atendiendo asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa, tales como inspecciones, notificaciones, evacuación de títulos supletorios, justificativos de perpetua memoria, títulos supletorios, rectificaciones de actas y partidas, solicitudes de divorcio o separaciones de cuerpo amigables, entre otros asuntos de semejante naturaleza...”, sin embargo estas modificaciones surtirán sus efectos a partir “...de su entrada en vigencia, y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia...
”....Omissis...
De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece al Juzgado de Municipio.
En cuanto a las condiciones de aplicabilidad, se estableció que la misma comenzaría a surtir efectos a partir de su entrada en vigencia, es decir, a partir del 2 de abril de 2009, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela...”. (Subrayado de este tribunal).

De conformidad con lo anterior, observa ésta Alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta ésta Superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. ASÍ SE ESTABLECE.

-De las Pruebas-
La prueba, en Derecho, es todo motivo o razón aportado al proceso por los medios y procedimientos aceptados en la ley para llevarle al juez al convencimiento de la certeza de los hechos discutidos en un proceso; conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagradas en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Considera oportuno quien decide, señalar, que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Duarte Padrón, fijó el siguiente criterio:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendofit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.
Para mayor abundamiento, se trae a colación la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del 16 de diciembre de 2009, dictada en el Expediente Número 2009-000430, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, la cual versa sobre las pruebas:
“…Al efecto, la Sala observa de la lectura del artículo 1.354 del Código Civil, y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, denunciados por el formalizante como infringidos por el vicio de errónea interpretación, respectivamente establecen lo siguiente:
“Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”.
Las normas precedentemente transcritas, definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
(omisis)
La prueba constituye la demostración, por los medios legales, de la veracidad o exactitud de hechos que sirven de fundamento a un derecho que se reclama. Lo que debe probarse son los hechos y no el derecho, deben acreditarse los hechos jurídicos en general y los actos jurídicos en particular.
Por otra parte, como principio general corresponde probar al que ha sostenido una proposición contraria al estado normal u ordinario de las cosas, o al que pretende una situación adquirida.
La carga de la prueba corresponde a quien afirme hechos que configuren su pretensión o a quien lo contradiga alegando nuevos hechos.
En este sentido, la accionante señaló en su libelo de demanda que:
“Además de la indemnización por la responsabilidad objetiva de la aerolínea, la misma debía reparar los daños morales causados por un hecho ilícito, consistente en la negligencia en el mantenimiento de la nave, al no cumplir con la revisión de los equipos y concretamente en el mantenimiento de la bomba de carga del bote de salvavidas”.
Como puede apreciarse, le corresponde entonces a la parte demandante demostrar todo lo que ha afirmado en su libelo de demanda. Así se decide.
Es imperativo destacar, que si el demandante sienta como base de su demanda la afirmación de un hecho, está obligado (interesado) en suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda no resulta fundada y el juez no puede aceptar demandas infundadas.
En lo que respecta a la pretensión del demandante de que el “hecho invocado es un hecho negativo indefinido”, este juzgado disiente de esa apreciación pues lo considera un hecho afirmativo definido que muy bien puede probarse por los medios de pruebas establecidos por nuestro ordenamiento jurídico positivo. Y en cuanto a su estimación de “que los hechos negativos no son carga para el que lo invoca”, también disiente este juzgador de tal afirmación. (Resaltado del Tribunal).
(0misis)
Ahora bien, el problema de la alegación del hecho negativo es diferente. En general tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. El hecho negativo debe probarse por quien lo alega como presupuesto de la norma invocada como fundamento de su pretensión, defensa o excepción. La naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba, como bien lo señala el jurista Rafael Pina, en su obra “La Prueba Civil”. Editorial Porrúa. México. 1995. Página 263 y siguientes. Así se decide...”.
De la precedente transcripción de la sentencia recurrida, esta Sala observa, que el juez de segunda instancia manifestó que, en relación a la distribución de la carga de la prueba, quien afirma un hecho debe probarlo, y con respecto al hecho negativo considera que tal alegación se prueba con el hecho positivo contrario. Sin embargo, en criterio de la recurrida, el alegato negativo debe probarse por quien lo invoca como fundamento de su pretensión, defensa o excepción, y agrega además, que la naturaleza negativa del hecho no modifica las reglas generales sobre la carga de la prueba…” (Resaltado del Tribunal)

De manera pues, que el principio de la carga probatoria contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos indican los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le corresponde la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probati o qui dicit non qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que al demandado puede corresponder la prueba de los hechos en que fundamenta su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendofit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos, le corresponde a él la prueba de tales hechos.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación en la que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, en toda demanda o excepción, quien afirma o niega un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del mismo, toda vez, que sin ésta demostración, la demanda o la excepción resulta infundada.
Además, el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, dispone que:
“…Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósitos y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”(Fin de la cita textual).

Conforme a la doctrina citada, el Juez de Instancia debe procurar en sus decisiones la búsqueda de la verdad, tomando en cuenta los alegatos de las partes, así como, las pruebas promovidas por éstas, no incurriendo en lo absoluto en sacar elementos de convicción fuera de los que arrojen éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados, ni probados en la causa que le es sometida a su conocimiento y decisión.
Así, en opinión de quien decide, la función de todo juez debe estar enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y sólo sobre lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración, los hechos alegados; así como, los elementos de convicción que se hayan producido en juicio.
Distinto es el caso, cuando se trata de la interpretación de los contratos, por cuanto el mismo artículo 12 ejusdem, faculta al juez, en caso de presentarse oscuridad, ambigüedad o deficiencia, para atender al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
Por último, la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada, dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en los artículos antes citados, razón por la cual, se procede al análisis del material probatorio cursante a los autos.

-De las pruebas aportadas al Proceso-

La parte demandante presentó junto al libelo de la demandada las siguientes pruebas:
1. Marcado con la letra “A”, Marcado con la letra “A”, copia certificada del poder conferido por el ciudadano GUSTAVO ADOLFO PÈREZ ACEVEDO, al abogado ALBERTO JOSÉ FREITES DEFFIT, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro: 95.006, autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 26 de octubre 2010, anotado bajo el Nº 29, Tomo 92. Al respecto observa esta Alzada que dicho instrumento no fue tachado por la contraparte en virtud de lo cual se le otorga valor probatorio respecto de su contenido de conformidad con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la cualidad alegada por la representación judicial del co-apoderado. Así se declara.
2. Marcado con la letra “B”, copia certificada del contrato de arrendamiento efectuado entre los ciudadanos GUSTAVO ADOLFO PÈREZ ACEVEDO y JOSÉ MALDONADO, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 20 de diciembre 2007, quedando inscrito bajo el N° 05, Tomo 205. Al respecto observa esta Alzada que dicho instrumento público no fue tachado, en virtud de lo cual surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado los términos en los cuales se otorgó en arrendamiento el inmueble motivo de la presente demanda. Así se declara.
3. Marcado con la letra “C”, Copia Certificada de Notificación efectuada por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de diciembre de 2008. Al respecto observa esta Alzada que dicho instrumento público no fue tachado, en virtud de lo cual surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado la notificación efectuada el arrendatario sobre no querer continuar con la relación arrendaticia. Así se declara.
4. Marcado con la letra “D”, Copia Certificada de sentencia emanada por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 08 de marzo de 2010. Al respecto observa esta Alzada que dicho instrumento público no fue cuestionado, en virtud de lo cual surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el vencimiento de la prórroga legal que le correspondía al arrendador. Así se declara.

En el lapso de promoción de pruebas, la parte demandante promovió las siguientes pruebas:
1. Promovió el “MERITO FAVORABLE” que se desprende de la sentencia definitiva de fecha 08 de marzo de 2010, emanada del Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, esta Alzada observa que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de Oscar R. Pierre Tapia, páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo. Así se declara.
2. Promovió la “COSA JUZGADA” que se desprende de la sentencia definitiva de fecha 08 de marzo de 2010, emanada del Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, esta Alzada observa que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de Oscar R. Pierre Tapia, páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo. Así se declara.

-Pruebas Promovida por la Parte Demandada -

Junto con la contestación de la demanda, la parte demandada promovió los siguientes instrumentos:
1. Marcada con la letra “A” copia simple de comunicación signada con el Nº 2185, de fecha 19 de noviembre de 2009, emanada de la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro, de la Alcaldía del Municipio el Hatillo del Distrito Metropolitano de Caracas del Estado Miranda, dirigida al ciudadano JOSE RAFAEL MALDONMADO VICTORIAN, la cual se adminicula con la original consignada en el lapso de prueba; a la cual este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 429 del Código Procesal, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Quedando demostrado que el Instituto de Patrimonio Cultural declaró esas tierras Bien de Interés Cultural. Así se declara.
2. Marcada con la letra “B”, copia simple de comunicación signada con el Nº 06835, de fecha 18 de octubre de 1988, emanada del Consejo Municipal del Distrito Sucre del Estado Miranda, dirigida a la Sucesión Pérez contentiva de decretos Nros 11 y 13, publicados en Gaceta Municipal del Distrito Sucre de fecha 20 de abril de 1988, Número Extraordinario 3488. Al respecto dicha documental al no ser cuestionadas en forma alguna, surten pleno valor probatorio conforme lo prevén los Artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357. 1.359 y 1.384 del Código Civil, quedando demostrado el acto administrativo que se estaba llevando para la época. Así se declara
3. Marcada con letra “C” copia simple de Planilla Sucesoral del causante URBANO PEREZ RUIZ, la cual se adminicula con la copia certificada consignada en la exhibición de documento. Al respecto dicha documental al no ser cuestionadas en forma alguna, surten pleno valor probatorio conforme lo prevén los Artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357. 1.359 y 1.384 del Código Civil, quedando demostrado la conformación de la sucesión del causante URBANO PEREZ RUIZ. Así se declara
4. Marcada con letra “D” copia simple de Planilla Sucesoral del causante JORGE PEREZ RAMIREZ, la cual se adminicula con la copia certificada consignada en la exhibición de documento. Al respecto dicha documental al no ser cuestionadas en forma alguna, surten pleno valor probatorio conforme lo prevén los Artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357. 1.359 y 1.384 del Código Civil, quedando demostrado la conformación de la sucesión del causante URBANO PEREZ RUIZ. Así se declara
En el lapso de promoción de pruebas, la parte demandada promovió las siguientes pruebas:
1. Promovió el Inspección Judicial, promovida por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, la cual se llevo a cabo en fecha 17 de diciembre de 2012, adminiculada Al respecto dicha documental al no ser cuestionadas en forma alguna, surten pleno valor probatorio conforme lo prevén los Artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357. 1.359 y 1.384 del Código Civil, quedando se de los particulares solicitados por la parte demandada. Así se declara
2. Promovió el Inspección Judicial, promovida por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, la cual se llevo a cabo en fecha 05 de marzo de 2013. Al respecto dicha documental al no ser cuestionadas en forma alguna, surten pleno valor probatorio conforme lo prevén los Artículos 12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357. 1.359 y 1.384 del Código Civil, quedando se de los particulares solicitados por la parte demandada. Así se declara
3. Promovió Titulo Supletorio a favor del ciudadano JOSE RAFAEL MALDONADO, efectuado el Juez IV de Primera Instancia en lo Civil, Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre un galpón signado con el Nº 21. Al respecto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, por lo tanto de desecha del juicio. Así se declara
4. Promovió Registro de Información Fiscal a nombre de la ciudadana MARGARITA DEL CARMEN PEREZ DE MALDONADO. Al respecto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, por lo tanto de desecha del juicio. Así se declara
5. Promovió Factura de Hidrocapital a nombre del ciudadano JOSE RAFAEL MALDONADO. Al respecto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, por lo tanto de desecha del juicio. Así se declara
6. Promovió Registro de Información Fiscal a nombre del ciudadano JOSE RAFAEL MALDONADO. Al respecto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, por lo tanto de desecha del juicio. Así se declara.
7. Promovió Ficha Catastral signada con el Nº 42024A, emanada de la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro del Municipio el Hatillo referente a un inmueble identificado como Galpón Nº 21. Al respecto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, por lo tanto de desecha del juicio. Así se declara.
8. Promovió Factura Eléctrica proveniente de SERDECO a nombre del ciudadano JOSE RAFAEL MALDONADO. Al respecto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, por lo tanto de desecha del juicio. Así se declara.
9. Promovió copia de solicitud de Actualización y Reubicación del CNE, a nombre del ciudadano JOSE RAFAEL MALDONADO. Al respecto dicha documental no guarda relación con la controversia y no aporta nada al thema decidendum, por lo tanto de desecha del juicio. Así se declara.

Ahora bien, el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, en virtud de haberse creado confusión con respecto a la identificación del inmueble, fijó oportunidad, a los fines de llevar a cabo Inspección Judicial, la cual se evacuó en fecha 13 de marzo de 2013, sobre el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, ubicado dentro de la Hacienda la Cabaña, Jurisdicción del Municipio el Hatillo del Estado Miranda, Galpon Nº 01. Al respecto y siendo que no fue cuestionada, se le otorga valor probatorio conforme lo prevé el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando evidenciado, que sobre el galpón objeto del juicio se encontraba siendo explotado como taller mecánico y no se encuentran enseres distintivos pertenecientes alguna vivienda. Así se declara

PUNTO PREVIO
-.De la cualidad del arrendador.-

Como punto previo, pasa esta alzada a realizar las siguientes consideraciones con respecto a la cualidad del arrendador, para llevar celebrar el contrato de arrendamiento.
Por lo que, la representación judicial de la parte demandada en su escrito de informes de apelación, señaló que, la prueba de exhibición de documento, solicitada en su escrito de informes, demostrará, que efectivamente el demandado no es el propietario del inmueble arrendado por él en forma personal y única, y siendo que el demandado no presentó el documento de partición, sino las planillas sucesorales de su abuelo y de su padre, pretendiendo engañar a la administración de justicia, por lo que –a su consideración- el Juez de Municipio debió a tenor de lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, declarar la inexistencia o no presentación de la prueba de partición, quedando demostrado de esta manera, que los alegatos efectuados por el demandado son ciertos, es decir que el demandante no es el propietario del bien arrendado, demostrado que si es un comunero, por consiguiente en su carácter de comunero, tanto en el contrato, como en la relación procesal del presente juicio, encuadra como sujeto activo de la violación del artículo 765 del Código Civil Vigente, lo cual fue defensa de fondo en la demanda, ya que no demostró ser el único propietario del bien arrendado, por lo que –a su decir- el Juez debió, bajo la lupa de lo establecido en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y concatenado con el artículo 765 del Código Civil, y las defensas opuestas, que lo correspondiente en derecho era declarar la ilegalidad del contrato y dejarlo sin efecto jurídico alguno.
En este estado, es importante señalar, que la comunidad hereditaria no es más que la relación jurídica que nace cuando el de cujus deja varios herederos y estos aceptan la herencia y la manera de finiquitar esa comunidad, es o de común acuerdo o a través del procedimiento de partición o división de la herencia, ya que como lo establece nuestro Código Civil, en el artículo 765, pues es perfectamente válido, que cada comunero disponga de sus bienes como desee.
Así pues, es importante traer a colación lo establecido en el artículo 765 del Código Civil.
“Artículo 765: Cada comunero tiene la plena propiedad de su cuota y de los provechos o frutos correspondientes. Puede enajenar, ceder o hipotecar libremente esa parte, y aun sustituir otras personas en el goce de ellas, a menos que se trate de derechos personales; pero no puede cercar fracciones determinadas del terreno común ni arrendar lotes del mismo a terceros. El efecto de la enajenación o de la hipoteca se limita a la parte que le toque al comunero en la partición.”

La norma antes transcrita, prevé el derecho de propiedad que tiene cada comunero de disfrute y libre disposición sobre su cuota, así pues, con respecto a la prohibición de arrendar a un tercero, es un hecho que busca la protección de los frutos producidos del bien entre los comuneros, es decir, es un reclamo que debe realizar un comunero referente a otro, por considerar que uno de ellos se estaría beneficiando de una cosa en común, por lo que, no corresponde a un tercero, solicitar la partición de una comunidad hereditaria, cuando es meridianamente claro, que de las pruebas aportadas en el caso bajo estudio, los herederos al no haber solicitado la partición, poseen el ánimo de continuar en comunidad, aunado a ello, lo que se busca establecer en la presente causa, es todo lo referente al contrato de arrendamiento firmado entre las partes, y siendo que mediante las planillas sucesorales traídas a los autos, quedó demostrado, que el actor ciudadano GUSTAVO PEREZ ACEVEDO, forma parte de la sucesión del causante JORGE PEREZ RAMIREZ (†), queda en evidencia, que el mismo posee la cualidad de propietario del inmueble motivo de la presente demanda, junto con los demás comuneros, es por ello, que siendo que no cursa en autos, oposición alguna por parte de algún heredero, que considere que la actitud asumida por parte del actor, va en menoscabo de su activo como comunero, aunado al hecho de que en la presente causa, no se está dirimiendo quien es el propietario del terreno donde se encuentra ubicado, el galpón motivo de la presente demanda, si no que, lo que se encuentra bajo estudio, es determinar si del contrato de arrendamiento que dio inicio a las presentes actuaciones, cumplió o no, con el vencimiento de la prórroga legal. Así se establece.

-.De la sentencia apelada.-

El Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, declaró CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, por vencimiento de la prórroga legal fuera ejercida por el ciudadano GUSTAVO PEREZ ACEVEDO, en contra del ciudadano JOSE RAFAEL MALDONADO VICTORIAN.
La representación judicial de la parte demandada, en su escrito de informes señaló, como segunda denuncia, que el Juez del Juzgado de Municipio, no respetó la condición de vivienda que presenta el inmueble motivo de la presente demanda, y la solicitud que realizara con respecto a la competencia para conocer el caso en vía administrativa por la superintendencia de inquilinato, en virtud, que durante el transcurso de la litis, existió una incidencia de conformidad con lo establecido en el artículo 607 del Código de procedimiento Civil, sobre la existencia o no, de habitabilidad y personas en calidad de habitantes en dicho inmueble, y llegada la etapa de sentencia, el operador de justicia, no se pronunció sobre dicha incidencia, al noveno día de aperturado el lapso probatorio, lo que –a su decir- se configuró el vicio de Incongruencia Negativa, por no emitir pronunciamiento sobre alguno de los términos de la controversia judicial, por lo que conforme a lo antes expuesto, solicita sea declarada con Lugar la presente apelación.
Así las cosas, observa este Juzgador, que mediante auto de fecha 21 de febrero de 2013, el Juzgado Octavo de Municipio, en virtud de la situación presentada producto de la identificación del inmueble motivo de la presente demanda, ordenó dar inicio a una incidencia conforme a lo establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, es por ello, que en fecha 13 de marzo del año 2013, se llevó a cabo Inspección Judicial por parte del aludido Juzgado de Municipio, donde determinó, que el local objeto de la presenta demanda, se encuentra identificado con el Nº 01; asimismo, dejó constancia que dicho inmueble está siendo explotado como taller mecánico, de igual manera se desprende de la Cláusula Primera y Cuarta del Contrato de Arrendamiento, que dio inicio a las presente actuaciones, lo siguiente:
“PRIMERA.- DEL INMUEBLE.- EL ARRENDADOR, da en ARRENDAMIENTO a EL ARRENDATARIO el inmueble consistente en Un (01) GALPÓN identificado con el Nº 1, el cual tiene una superficie aproximada de CIENTO TREINTA METROS CUADRADOS (130. mts²). El inmueble está ubicado dentro de la Hacienda La Cabaña, en jurisdicción del Municipio El Hatillo, Estado Miranda, y su frente, que es la entrada, da a la carretera de la referida hacienda.- (…)
CUARTA.- DEL USO.- Se fija como Uso exclusivo del inmueble, la instalación de taller mecánico para vehículos automotores.- (…)”

Ahora bien, con respecto al vicio de incongruencia, el Máximo Tribunal de la República, ha estableció con respecto al vicio de incongruencia lo siguiente:
“Así, cabe destacar que dicho error se materializa cuando el Juez con su decisión modifica la controversia judicial debatida, bien porque no se limitó a resolver sólo lo pretendido por las partes, o bien porque no emitió decisión sobre algunas de las solicitudes o defensas expresadas por los sujetos en el litigio. Precisamente, en el segundo de los supuestos antes señalados, se estará en presencia de la mencionada incongruencia negativa, por cuanto el fallo omite el debido pronunciamiento sobre alguna de las pretensiones procesales de las partes en la controversia judicial”. (Vid. sentencias Nros. 34, 364 y 400 de fechas 13 de enero de 2011,9 de abril de 2013 y 4 de julio de 2017, respectivamente). (…)” (Negrita de esta Alzada)

En conclusión, se puede evidenciar, que con la evacuación de la Inspección Judicial efectuada por el aludido Tribunal de la causa, se pudo constatar la identificación del inmueble y el uso que se le da al mismo. Aunado a ello, en la sentencia definitiva valoró, analizó y se pronunció sobre lo concerniente al uso y a la identificación del inmueble motivo de la presente demanda, motivo por el cual, no observa esta Alzada, que se haya incurrido en el vicio de incongruencia negativa. Así se establece.
En el sub lite ha quedado demostrado, que las partes pactaron el término de un (1) año para la relación locativa, la cual comenzó a regir a partir del 01 de enero de 2008 y culminó el día 31 de diciembre de 2008, y que al vencimiento de la prórroga legal, que en la motiva de la sentencia definitivamente firme, dictada en fecha 08 de marzo de 2010, por el Juzgado Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dicha prorroga correspondía a tres (03) años, debido a que la relación arrendaticia era mayor de diez (10) años, realizándose la notificación respectiva para que comenzara a transcurrir la prórroga legal, debiendo el arrendador, hacer entrega del inmueble objeto de la presente demanda, libre de bienes y personas a la accionante, para el 31 de diciembre del año 2011.
Así las cosas, consta que la parte actora notificó en tiempo oportuno, mediante notificación realizada en fecha 23 de diciembre de 2008, por la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, por lo tanto el mismo no sería prorrogado. En tal sentido y con fundamento a lo declarado en la apreciación probatoria ya cumplida, es forzoso para este Jurisdicente, declarar procedente la pretensión de la parte actora de condenar al demandado al cumplimiento del contrato de arrendamiento, por vencimiento de la prórroga legal. Adicional a lo expuesto, el demandado en la litis contestatio no desconoció, ni impugnó el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 26 de octubre de 2010, bajo el Nº 29, Tomo 92; y la notificación que le fue practicada a través de Notario Público en fecha 23 de diciembre de 2008; así como tampoco, el compromiso de desocupar el inmueble dado en arrendamiento, en un plazo no mayor de tres (03) años, contados a partir del día 01 de enero de 2009. Así se establece.
Habiendo quedado probada la relación locativa a tiempo determinado, las obligaciones del arrendador y arrendatario y el vencimiento de la prórroga legal, se evidencia que el accionado no probó haber cumplido con su obligación, así como tampoco aportó elementos para desvirtuar la pretensión de la accionante, es decir, no cumplió con la carga probatoria establecida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, disposición legal según la cual:

“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe, por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

En ese sentido, nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra titulada “Código de Procedimiento Civil”, Tomo III, pág. 556, señala: “…Nuestro Código acoge la antigua máxima romana incumbit probatio qui dicit, no qui negat, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Pero esa fórmula es de todo punto de vista inconveniente. Según enseña mejor doctrina, la negación o afirmación puede ser simple modalidad de redacción. La circunstancia de afirmar o negar un hecho no altera la mayor o menor posibilidad de su prueba; un hecho negativo concreto puede probarse, en tanto una afirmación indefinida… no puede probarse. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal… Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en este nuevo artículo 506…”.
Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente Nº 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, determinó lo siguiente:

“… En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“…Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...”.

Ahora bien, observa esta Alzada, que en el presente caso es aplicable la disposición contenida en el artículo 1.159 del Código Civil, según la cual:

“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizada por la ley”. (Énfasis de esta alzada).

El artículo 1.579 eiusdem estatuye que:
“…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga pagar a aquella...”.

Asimismo, el artículo 1.160 íbidem, establece:
“Los contratos deben ejecutarse de buen fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

De lo anterior se infiere, que el deudor de una obligación contractual debe cumplirla de la misma forma como debe cumplir las leyes, todo ello en virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes.
Por otra parte, el artículo 1.599 del Código Civil dispone:
“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”

Igualmente, el artículo 1.167 íbidem establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.

Adicionalmente, el artículo 1.585 del mismo Código Sustantivo Civil, establece las obligaciones del arrendador, dentro de las cuales se destaca la de entregar la cosa arrendada al arrendatario y mantenerlo en el goce de la cosa durante el tiempo que dure el contrato.
Se desprende del análisis anterior, que quedaron probados en autos los siguientes hechos: 1) La contumacia por parte del demandado de hacer entrega del bien inmueble, objeto del contrato de arrendamiento. 2) En que se le ha manifestado la voluntad inequívoca de no renovar el contrato suscrito entre las partes, a través de distintos medios. 3) En que ya se encuentra vencido el lapso de prórroga legal concedido por la Ley. 4) Que actualmente ocupa el inmueble en cuestión contra la voluntad del arrendador 5) Que en la relación arrendaticia es a tiempo determinado.
Lo anterior determina, que al ser la obligación contraída de cumplimiento inmediato, conforme a lo pactado en el contrato, correspondía al accionado demostrar que el contrato se había prolongado. Al respecto, debe reseñarse, que finalizado el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, éste se prorrogará, lo que significa que queda obligado el arrendador a respetar dicha prórroga, que en este caso es de seis meses, por cuanto la relación locativa duró, desde el día 01 de enero de 2008, hasta el 31 de diciembre de 2009, pues dicho lapso permanece vigente en conformidad con lo establecido en la parte in fine del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, disposición según la cual:

“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: (…)
Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”. (Negritas de esta alzada).

En el caso bajo estudio, el demandante probó que la relación contractual es a tiempo determinado, por lo que opera de pleno derecho la prórroga legal, la cual está vencida y siendo el caso, que el demandado no probó que había operado la tácita reconducción; y correspondía a la parte demandada probar sus respectivas afirmaciones de hecho, lo cual no hizo conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; por lo que resulta forzoso para esta superioridad, declarar procedente la pretensión de la accionante, en cuanto al cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal. Así se establece.
Toda vez que han quedado desvirtuados los argumentos esgrimidos por la parte accionante, es forzoso para esta superioridad, declarar Sin Lugar el presente recurso de apelación, como así se hará en el dispositivo del presente fallo. Y así se establece.

IV
DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación presentado en fecha 29 de septiembre del año 2021, por el abogado LUIS RONDÓN CONTRERAS, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 05 de agosto del 2021, por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, fuera incoada por el ciudadano GUSTAVO PEREZ ACEVEDO, en contra del ciudadano JOSÉ RAFAEL MALDONADO VICTORAN.
SEGUNDO: Queda CONFIRMADA la sentencia apelada, dictada por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en los términos aquí establecidos.
TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Líbrese oficio de participación al Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre las resultas del presente recurso, ello en atención a los lineamientos contenidos en el instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Transito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2015, en tal sentido, remítase en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho Juzgado.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en la sede de este Despacho, en cumplimiento de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, al primer (01) día del mes de Diciembre del 2021. Años: 211º y 162°.
EL JUEZ,

Dr. MIGUEL ANGEL FIGUEROA.
EL SECRETARIO ACCI,

Abg. ANGEL G. CELIS.
En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las ______________________________________.-

EL SECRETARIO ACCI,

Abg. ANGEL G. CELIS.

Exp. Nº AP71-R-2021-000226
Cumplimiento de Contrato
Apelación/Sin Lugar “D”
MAF/AC/Ángel.-