TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 25 de Febrero de 2021
210° y 162°
PARTE ACTORA: LOURDES ILIANA GUTIERREZ CHIRINOS, mayor de edad, venezolana, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-. 17.968.570
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana GISELLE CHEDIAK, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 125.956
PARTE DEMANDADA: CALOGERO PASCUALE LIPANI GIUNTA y MAYRA ALEXANDRA JESSER MONCADA, titulares de las cédulas de identidad N° 8.732.229 y 15.208.917.
APODERADO JUDICIAL PARTE DEMANDADA: JORGE ESTEVIS, YILLY YIPSY ARANA Y MARIENNY QUINTANA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 156.432, 61.207 y 164.594, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
EXPEDIENTE: 42.877 (Nomenclatura de este Tribunal)
I
RELACIÓN DE LA CAUSA
La presente causa proviene del Juzgado de Primera Instancia Civil, Mercantil, Transito y Bancario con sede en la ciudad de Cagua, en el cual se dieron las siguientes actuaciones procesales:
El procedimiento se tramita con fundamento en la demanda que, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpone la ciudadana LOURDES ILIANA GUTIERREZ CHIRINOS, dirigido contra los ciudadanos CALOGERO PASCUALE LIPANI GIUNTA y MAYRA ALEXANDRA JESSER MONCADA, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de esta sentencia. La
demanda fue admitida el 22 de enero de 2014, como consta al folio 46 del expediente.
Al folio 47 y 48, el tribunal, por auto de fecha 22 de enero del 2014, libra comisión al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua con Sede Cagua, a los fines de practicar la citación de la demandada, dada la solicitud de la parte actora a estos efectos.
Por auto de fecha 22 de enero del 2014, el tribunal ordena la apertura del cuaderno de medidas. Cursante al folio 7 al 12 el tribunal acuerda medida preventiva de Prohibición de Gravar y Enajenar. Medida ésta la cual quedó firme por desistimiento, y pronunciamiento sobre el mismo, de la apelación realizada por ante la alzada, de parte del apoderado judicial de la demandada. Folio 131 al 134 del cuaderno de medidas.
En fecha 29 de enero de 2014, folios 50 y 51, se deja constancia de las respectivas boletas firmadas por las partes demandadas.
Por auto de fecha 31 de enero del 2014, mediante auto la ciudadana MAYRA ALEXANDRA JESSER MONCADA, presenta ante este tribunal copia simple del poder apud acta otorgado al ciudadano CALOGERO PASCUALE LIPANI GIUNTA. Folio 52 al 59.
En fecha 26 de febrero de 2014, el ciudadano CALOGERO PASCUALE LIPANI GUINTA, presenta poder apud acta otorgado a la abogada LAWRENCE K. CALDERON P, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 78.633. Folio 61
En fecha 07 de marzo de 2014, la abogada LAWRENCE K. CALDERON P, procede a dar contestación admitiendo, rechazando y contradiciendo la respectiva a la demanda. Folio 62 y 65.
La parte actora, en fecha 07 de abril del 2014 mediante diligencia consigna escrito de promoción de pruebas, las cuales son ordenadas resguardar por el tribunal. Folios 73 al 80.
De los folios 81 de fecha 09 de abril de 2014 el tribunal mediante auto declara que la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas con sus anexos.
La parte demandada no hizo uso de su derecho a promover pruebas.
Al folio 82 de fecha 22 de abril de 2014, el tribunal admite las pruebas.
Al folio 93 en fecha 11 de junio de 2014, el tribunal declara vencido el lapso de evacuación de prueba y fija al décimo quinto día de despacho para que las partes presenten sus respectivos informes.
Cursa del folio 95 al 152 y sus vueltos, escrito de informes y anexos presentados por las partes demandada.
Riela al folio 153 de fecha 28 de julio de 2014, auto mediante el cual el tribunal deja sin efecto la fijación de los informes.
Riela al folio 181 al 185 de fecha 20 de noviembre de 2014, auto mediante el cual el tribunal ordena la notificación de las partes y fija nuevamente para el acto de informes.
Cursa del folio 186 al 188 y sus vueltos, escrito de informes por la parte demandada.
Cursa del folio 190 al 191 y vuelto, escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandada consignado por la parte actora.
Cursa al folio 193 de fecha 26 de febrero de 2015, mediante el cual el tribunal dicta auto fijando término para dictar sentencia dentro de los 60 días siguientes.
Cursa del folio 194 al 220, sentencia definitiva dictada por este tribunal sobre la presente causa, mediante la cual se declara sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandante y se declara confesa a la parte demandada.
Por auto de fecha 13 de mayo de 2015 cursante de folio 225, este tribunal declara vencido el lapso procesal para ejercer los recursos respectivos e igualmente el cumplimiento voluntario de la sentencia de conformidad con el articulo 524 del Código de Procedimiento Civil.
Cursa de los folios 39 al 51 con sus vueltos de la pieza II del expediente, decisión de la Sala Constitucional donde declara con lugar la solicitud de revisión constitucional formulada por el codemandado ciudadano CALOGERO PASCUALLE GIUNTA, mediante la cual anula la sentencia definitiva dictada por le Juzgado de Primera Instancia Civil, Mercantil, Transito y Bancario con sede en la ciudad de Cagua.
Riela en las actas de la pieza II, folio 52, auto del Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario del estado Aragua auto
mediante el cual se ordena enviar las actuaciones contenidas en la presente causa al Jugado de Cagua a los fines de que éste conozca sobre la de decisión de la Sala Constitucional, antes referida.
Una vez recibió el expediente en el referido tribunal, este ordena su remisión, nuevamente al tribunal distribuidor para que se ordene la corrección de las foliaturas. (Folio58 de la pieza II).
Consta al folio 59 actas de distribución como si fuera un expediente nuevo, por declinatoria, por inhibición o recusación y no por la corrección de la foliatura y así se siguió tramitando. Sin embargo, en el curso, luego de su posterior tramitación bajo las incidencia determinadas anteriormente, las partes no han objetado la competencia subjetiva de quien le corresponde haber asumido la presente decisión, como tampoco tal circunstancia de error en la distribución, constituya causal de reposición, lo cual no tendría utilidad ninguna que lo justificara, más, por el contrario, en nada contribuiría al derecho que tienen las partes a la celeridad procesal y la tutela judicial efectiva y así se decide.
En fecha 23 de octubre de 2020, este tribunal dicta auto cursante al folio 87 y 88 de la pieza II en el cual fija oportunidad para dictar la sentencia respectiva, pasando entonces a realizarlo en los términos siguientes:
II
TÉRMINOS EN LOS CUALES HA QUEDADO PLANTEADA LA CONTROVERSIA
Este tribunal de manera sucinta, respetando el contenido del artículo 243 numeral 3 del Código de Procedimiento Civil, sin trascribir en lo posible actos del proceso que consten en autos, pasa a hacer una síntesis de los términos que ha quedado planteada la controversia.
Hechos afirmados por la parte actora en su demanda:
La parte actora alega, que celebró un contrato de opción compra venta de un inmueble determinado en autos con los demandados, igualmente, identificado en autos. Que en el referido contrato los demandados se comprometían a venderle según documento que anexa marcado “C”.
Que el precio pactado para la venta fue la cantidad de quinientos cincuenta y cinco mil que serían cancelados de la manera que narra: Ciento sesenta y seis mil quinientos que canceló mediante cheque designado con los números 00003133, emitido por el BBVA Banco Provincial, Que canceló por el
documento privado la cantidad de setenta mil según consta de documento privado que anexa “D”. Que el saldo de trescientos dieciocho mil quinientos serán cancelados una vez otorgado el crédito por los órganos respectivos y se realizara la venta definitiva por ante el registro competente. Que en la cláusula tercera del contrato de venta se estableció un plazo de 120 días de prorroga contado a partir de la autenticación del documento.
Que, en la cláusula quinta, se deja constancia que sobre el inmueble existe una hipoteca de primer grado a favor del Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal y para dicho banco, elaboró el modelo de liberación de hipoteca presentado en el registro inmobiliario.
Que realizadas las gestiones respectivas antes el anterior señalado banco, el crédito fue aprobado el 01 de abril del 2013 ante del vencimiento del plazo indicado en el contrato de opción.
Que por motivos ajenos a su voluntad, el Fondo de Ahorros Obligatorios (FAO), institución bancaria encargada de depositar el subsidio para la compra del inmueble, no le asignó los recursos al banco.
Afirma, asimismo el demandante, que nuevamente ocurrió por ente el referido organismo y consignó nuevamente los recaudos para la firma del documento, de lo cual aviso a la demandada, firma pactada para el día 19 de diciembre del 2013.
Alega que, conforme a la jurisprudencia, en su caso se está en presencia de un verdadero contrato por lo cual solicita su cumplimento.
Alegatos de la demanda:
La parte demandada, da contestación a la demanda e, igualmente, reconviene a la actora.
De la contestación (Folios 62 al 65 y vueltos):
La actora admite la existencia de la relación contractual, admite haber recibido la cantidad de Bolívares 236.500,oo en calidad de arras. Admite la existencia de una hipoteca sobre el inmueble objeto del contrato de opción.
Sin embargo, la demandada rechaza que haya recibido el saldo restante de la negociación por la cantidad de Bolívares 318.500,oo dado que el crédito, se infiere de su afirmación, otorgado para la adquisición definitiva del inmueble, fue posterior a la prorroga contenida en el contrato (se infiere).
Niega expresamente que, hubiese sido notificada que el banco del tesoro hubiera estipulado la firma del registro, antes del vencimiento del contrato de compra, es decir 7 de abril del 2013.
Niega que la falta de registro del contrato haya sido debido a causa imputable a ella.
La demandada se opone a la aplicación de la resolución emanada del Ministerio del Poder Popular Para Vivienda y Hábitat, de fecha 21 de febrero del 2013 publicada en Gaceta 407.115. Argumentando para ello la irretroactividad en su aplicación.
Niega y rechaza haber recibido la cantidad de Bolívares 49.961,99. Niega y rechaza el domicilio de la parte actora.
De la reconvención:
La parte demandada reconviene oponiendo como argumento el incumplimiento de la parte actora en cancelar la cantidad restante de 318.500,oo Bolívares. Asimismo, argumenta que:
“En otras palabras, conforme a los destacado por la actora que realizo en tiempo oportuno los trámites necesarios para obtener el dinero con el cual llevar a cabo el negocio jurídico, lo que innegablemente determina el cumplimiento de la obligación de éstos, no es suficiente realizar los referidos trámites para pagar, sino que es necesario que mi representado efectivamente haya recibido esa contraprestación en el plazo acordad.” Sic.
Consecuencia de lo anterior, demanda, la reconviniente, la Resolución de Contrato de Opción a Compra y Daños y Perjuicios, y se quede como suyas las arras canceladas, acordándose la indexación la suma condenada (Folio 64).
De la contestación a la reconvención:
La demandante reconvenida, opuso como punto previo la impugnación el poder otorga por la codemandada al codemandante Este punto ya ha sido resuelto por la decisión emanada de la Sala Constitucional de Tribunal Supremo de Justicia y, por tanto, dicho poder debe tenerse como válido y así se declara. Igualmente, hizo valer los anexos acompañados a la demanda.
Negó, rechazo y contradijo el incumplimiento de su parte, alegado por la reconviniente. Afirmó que la cláusula segunda del contrato establece que el
saldo restante lo cancelaría al opcionante vendedor una vez aprobado el crédito por ante los organismos respectivos y se realizara la venta definitiva por ante los organismos correspondientes. (Vuelto del folio 69).
Igualmente afirma, al folio 70, que la interpretación realizada por la demandada en relación al vencimiento del termino establecido en la cláusula tercera de la opción, afecta el derecho de igualdad contractual y violentaría el principio de autonomía de la voluntad de las partes, puesto que en ese lapso contenido en la referida cláusula no era posible cumplir con la obligación de cancelar el monto restante del precio. Afirma, que cumplió con sus obligaciones de realizar los trámites respectivos para que los organismos correspondientes del sistema Nacional de vivienda y hábitat aportaran los recursos.
Opuso a favor de sus dichos, una resolución emanada del Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat.
Así las cosas, a juicio de esta sentenciadora, el asunto medular de la cuestión a debatir tiene que ver con el hecho de establecer, si el presunto incumplimiento de la parte actora reconvenida es imputable a ella o por el contrario a un tercero, en este caso, al Estado por intermedio de los organismos del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
Ahora bien, las partes tienen la obligación de demostrar sus respectivas afirmaciones de los hechos, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, tal como lo ordena el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En este sentido, se pasa a indicar las probas promovidas por los litigantes y su valoración.
De las pruebas aportadas por las partes:
La parte actora acompañó a su demanda los siguientes medios probatorios.
1.- Documento de opción de compra venta, cursante a los folios 5 al 13 de la pieza principal, el cual no fue impugnado por la parte demandada y si reconocido. El mismo constituye el documento fundamental de la demanda probado con ello la pretensión del actor y con tal cualidad se valora.
2.- Poder otorgado por la codemandada al ciudadano codemandado Calogero Pascuale Lipani Giunta, cursante a los folios 14 al 17. Con lo cual se demuestra la cualidad de la parte demandada.
3.- Documento de propiedad de los vendedores, cursante de los folios 18 al 26. Con lo cual se demuestra la legalidad y titularidad para disponer del bien objeto de la demanda.
4.- Escrito privado folio 27, pero que cuyo contenido, en relación a los pagos allí contenidos, fue reconocido por la demandada como consta al folio vuelto del 62.
5.- Documento (formulario) de liberación de hipoteca. Carece de valor alguno por no proceder del parte como privado, sin firmas ni sello.
6.- Documento de aprobación del crédito para adquirir el inmueble, folio 30. Documento emanado de tercero que deberá ser adminiculado como indicó a la prueba de informe evacuada cursante de los folios 159 al 180 para demostrar que el organismo correspondiente otorgó el crédito a la demandante de donde se comprueba que esta, igualmente, realizaba las gestiones para tal otorgamiento del crédito.
7.- Documento de fijación del día para registrar el documento en la oficina del registro. Folio 31. Este tribunal le otorga el valor probatorio de indicio que se deberá adminicular con otras pruebas realizaba para demostrar las gestiones para tal otorgamiento del crédito por parte de la demandante.
8.- Constancia de recepción de registro para la cancelación de la hipoteca de primer grado con fecha 24 de mayo del 2013. Folio 32. Este tribunal le otorga el valor probatorio de indicio que se deberá adminicular con otras pruebas realizaba para demostrar las gestiones para tal otorgamiento del crédito por parte de la demandante.
9.- Publicación de prensa. Folio 33. Con lo cual se demuestra el otorgamiento del crédito favorable a nombre de la parte demandante.
10.- Documento que constituye indica indicio sobre la gestión hecha por la actora en el registro inmobiliario. Folio 34.
11.- Constancia emitida por el registro Subalterno que arroja indicios sobre las gestiones de la parte demandante. Folio 35.
Medios probatorios aportados en el lapso de promoción:
DOCUMENTALES:
1. Copia simple del registro de vivienda principal, emanada del SENIAT. Carece de valor probatorio por no tener relación con el tema a decidir en la presente causa.
2. Constancia de residencia original, emanada de la prefectura del municipio Santiago Mariño. Carece de valor probatorio por no tener relación con el tema a decidir en la presente causa.
3. Copia simple de resolución N° 11 emanada del ministerio de vivienda popular para vivienda y hábitat de gaceta oficial N° 44115 de fecha 21 de febrero de 2013. Carece de valor probatorio por no tener relación con el tema a decidir en la presente causa.
4. Contrato de opción a compra. El mismo ya fue valorado anteriormente.
5. Copia simple d poder que otorga la ciudadana MAYRA MONCASA al ciudadano CALOGERO GIUNTA. El mismo ya fue valorado oportunamente.
6. Copia simple de documento poder que acredita la propiedad a los demandados. El mismo ya fue valorado anteriormente.
7. Documento privado donde se cancela la cantidad de 70.000 bolívares a la parte demandada. El mismo ya fue valorado anteriormente.
8. Copia simple de documento de liberación de hipoteca. El mismo ya fue valorado anteriormente.
9. Copia simple de aprobación de crédito por parte del banco de tesoro de fecha 01 de abril de 2014. El mismo ya fue valorado anteriormente.
10. Copia simple de documento donde solicita crédito bancario. El mismo ya fue valorado anteriormente.
11. Copia simple constancia de recepción ante el registro inmobiliario de fecha 24 de mayo de 2012. El mismo ya fue valorado anteriormente.
12. Aviso de prensa de fecha 27 de agosto de 2013. El mismo ya fue valorado oportunamente.
13. Copia simple de constancia de recepción de recaudos para la firma del documento definitivo de fecha 13 de diciembre de 2013. El mismo ya fue valorado anteriormente.
14. Original de constancia entregada por la jefa de los servicios de registro público de los municipios Santiago Mariño, Libertador y Francisco Linares Alcántara. El mismo ya fue valorado anteriormente.
PRUEBAS DE INFORMES:
1.- Solicitud de informes al Banco del Tesoro.
Mediante este medio probatorio se demuestra en primer lugar, que la demandante ha sido diligente en la realización de gestiones para el otorgamiento del crédito con el fin de la adquisición del inmueble ofertado (De Opción) y, en segundo lugar, que dicho crédito fue otorgado, con lo que, el precio de la venta estaba garantizado. Folios 159 al 180.
2. Solicita se ofició a la junta de condominio del parque residencial campo alegre. Carece de valor probatorio por cuando no tiene vinculación con el objeto de la pretensión y, además, su contenido, por ser un documento privado emanado de tercero, no fue ratificado por los suscriptores. Folios 126 al 152.
3. Solicita que se oficie al registro público de los municipios Santiago Mariño, Libertador y Francisco Linares Alcántara. Con la evacuación del presente medio probatorio se demuestra las gestiones hecha por la parte accionante. Folio 92.
III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Como se adelantó en el punto anterior del contenido de esta sentencia, el tema a dilucidar lo constituye el establecer, si el presunto incumplimiento de la parte actora reconvenida es imputable a ella o por el contrario a un tercero, en este caso, al Estado por intermedio de los organismos del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. Para esta tarea, el juez debe, por necesidad imperiosa pero elemental, determinar los alcances de las obligaciones que, recíprocamente, las partes dejaron manifestadas en el contrato de opción de venta constituido como documento fundamental de la demanda y del cual se deben deducir las pretensiones alegadas.
Con respecto a la interpretación de los contratos, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece que “En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo como mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”
La Sala Civil, en sentencia de fecha 27 de octubre de 2016, expediente 16-369, con relación a la facultad de los jueces para interpretar los contratos, ratificó lo siguiente:
Ahora bien, este M.T.d.J. ha reiterado en jurisprudencia pacífica que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa o que se esté en presencia de la excepción prevista en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. (Cfr. Sentencia N° 294, de fecha 11 de octubre de 2001, expediente N° 2000-864, caso: C.R.P. contra Inversiones Visil C.A. y fallo N° 402, de fecha 29 de junio de 2016, expediente N° 2015-637, caso: O.B.M. y otros contra la sociedad mercantil PLASTIHOGAR 2000, C.A.)
Ahora bien, bajo el imperio facultativo de la normativa antes citada y de la jurisprudencia de la Sala Civil, procede esta juzgadora a realizar un breve análisis sobre los alcances del contenido de las cláusulas del contrato de Opción de venta, en lo que respecta al objeto de la pretensión afirmada por las partes en la presente causa, específicamente el punto relativo a la forma del cumplimiento de lo pactado.
Son la cláusula Segunda y tercera del contrato de opción, las que determinan la forma de dar cumplimiento a lo pactado en la opción de venta. En relación a la Cláusula Segunda las partes acuerdan:
“El precio convenido para la venta definitiva del inmueble antes descrito, es por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.555.000,00), que serán pagados por LA OPCIONADA de la siguiente forma: la suma de cientos sesenta y seis mil quinientos bolívares (BS.166.500,00), que fueron pagados con anterioridad por la accionada a los accionantes mediante cheque de signado con el N° 0003133, emitido por la financiera BBVA, Banco Provincial, Agencia Maracay parque Aragua, de fecha 20 de agosto del 2012, a su entera y cabal satisfacción; y el saldo restante, es decir, la suma de TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 388.500,00), serán pagados una vez aprobado el crédito por
ante los organismos respectivos, y se realizará la venta definitiva por ante los organismos competentes.” Lo cursivo y subrayado del tribunal.
Por su parte, la Cláusula Tercera estipulan: “El plazo de esta opción de compra venta es de ciento veinte (120) días, más treinta (30) días de prórroga, contado a la fecha de la autenticación del presente compromiso.”
Como puede evidenciarse, la cláusula segunda contiene una obligación sometida a condición que la hace depender, para su cumplimento, de la aprobación (actuación) de un tercero, es decir, de la aprobación del crédito que cancela el pago restante “por ante los organismos respectivos”. Las partes convinieron, a tenor de lo que dispone esta cláusula, que la venta definitiva se perfeccionaría cuando el crédito sea aprobado por los organismos respectivos. Vale decir, el organismo respectivo, al cual hacen referencia las partes contratantes, cancelaría el saldo restante del precio total de la venta. Por argumento en contrario, hasta que dicho organismo no cancele el saldo restante de la venta, ésta no se podría perfeccionar. Por otra parte, igualmente está definido, en la Cláusula Quinta, que la Opcionada (Compradora) está a cargo de las diligencias ante los funcionarios de crédito, lo que a todas luces determina que la voluntad aceptada por el vendedor, es que el comprador realice todas las diligencias por ante los organismos respectivos de crédito a los fines de la obtención del crédito que cancelaría el saldo restante de la venta.
Las partes no determinan en la convención a que organismos hacen referencia. No obstante, ello, es claro que ambas partes acuerdan de manera clara y precisa que se subordinan a la condición a la cual está sometida la obligación, en el sentido que, el saldo restante sea cancelado por un tercero (organismos respectivos) al vendedor; en este aspecto no hay equivoco.
Ahora bien, por otra parte, y contradictoriamente, la cláusula tercera establece o contiene un término de vigencia del pacto de opción lo que haría, sino improbable por lo menos imposible, el cumplimento de la condición contenida en la cláusula segunda, por lo que, el contenido de dicha cláusula, solo puede concebirse como un error material de redacción pues de lo contrario, estaríamos en presencia de una conducta intencionada que colocaría al vendedor en una posición privilegiada.
Para esta sentenciadora, no puede coexistir dos tipos de obligaciones (con condición y termino) en el complimiento de una prestación, que sean contrarias entre sí y, que, como consecuencia de esa contrariedad, desvirtúen la naturaleza del contrato y el consentimiento expuesto en él, como es el de perfeccionar la venta mediante el pago del pecio al vendedor y la transferencia de la propiedad al comprador.
Como consecuencia de los anteriores razonamientos, esta juzgadora encuentra que, en la forma del cumplimento de la obligación asumida por parte del comprador en el contrato que nos ocupa en la presente causa, priva lo establecido en la cláusula segunda en concordancia con la quinta del contrato de opción y así se declara. De igual manera se desprende, de la interpretación en la consecución de las cláusulas segunda y quinta, que al comprado no le puede ser imputable el cumplimiento de una obligación sometida a la condición atribuida por las partes a un tercero, pero si, el incumplimiento o no de las diligencias para que el tercero hiciera efectiva la materialización de tal condición.
En relación a la probanza de las gestiones, estas se evidencian cumplidas como se ha establecido en el cuerpo de esta decisión, se analizaron los medios probatorios aportados por la parte actora; adminiculados aquellos, para mayor abundamiento, por la misma admisión, por parte de la demandada sobre este hecho pues no fue controvertida, es decir, rechazada o negada.
Por otra parte, aunque no aparece como obligación única y expresa del comprador notificarle de manera formal al vendedor de cuando se debía ir al registro para dar cumplimiento a lo pactado, la parte actora afirma en su demandada “….., como el día para el otorgamiento del documento definitivo haciendo acto de presencia, previo aviso a la parte vendedora, para el otorgamiento del documento el 19 de diciembre de 2013”. (Folio vuelto del 2).
Ante esta anterior afirmación de la actora, la demandada reconviniente contestó no haber recibido ninguna notificación antes de la fecha de vencimiento de la opción, que según ésta fue el día 1-4 (abril) del 2013 (vuelto del folio62), por lo que al no haber sido cancelado el saldo restante antes de la referida fecha, el comprador incurrió en mora (folio 64).
Es decir, para la demandada, se infiere de su alegación, al no haber recibido la notificación antes del día 01 de abril del 2013, el comprador incurrió en incumplimiento de la obligación, cuando como se dio, no era carga del comprador la cancelación del saldo restante sino del órgano creditico (Organismos respectivos). Se infiere, asimismo, que, aunque haya habido tal comunicación, la misma se había realizado en fecha posterior al vencimiento del término de la opción (1-4-2013) con lo cual, para la demandada colocaba al comprador en el incumplimiento de la obligación de cancelar el saldo restante de la venta.
Así las cosas, como ya se dejó sentado al principio de este capítulo de la sentencia, no es imputable al comprador la cancelación en el tiempo de la vigencia del pacto de retracto, pues las partes sometieron la operación de venta a la condición de que el pago del saldo deudor dependía de un tercero: “organismos respectivos”.
Ahora bien, es necesario y fundamental determinar si en el caso que nos ocupa, estamos en presencia de un contrato de venta y para lo cual, hacemos nuestra la decisión de la Sala Constitucional de fecha 20 días del mes de julio de dos mil quince (2015), Exp. N° 14-0662 la cual, al respecto, asienta:
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
No existe contradicción entre las partes y si consentimiento, en la existencia del objeto (bien inmueble), del precio de la venta y de las arras otorgadas e, incluso, ha quedado demostrado en autos con las pueblas de la actora que el bien objeto de la pretensión se encuentra en su posesión, por lo cual se concluye que estamos en presencia de un verdadero contrato de
venta. En este sentido, el contrato acompañado a la demanda es claro al establecer la forma de un pago inicial del precio de la venta en su cláusula segunda, en los términos siguientes:
“El precio convenido para la venta definitiva del inmueble antes descrito, es por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.555.000,00), que serán pagados por la OPCIONADA de la siguiente forma: La cantidad suma de CIENTO SESENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 166.500,00), que fueron pagados con anterioridad por la OPCIONADA a los OPCIONANTES…..”
Queda establecido en la anterior cláusula que hubo un pago inicial.
Ahora bien, consecuencia de lo expuesto y desarrollado anteriormente, la demandada no negó, rechazó o contradijo que se le haya notificado para que se presentara el 19 de diciembre de 2013, como el día para el otorgamiento del documento definitivo por lo que dicha formación quedó admitida, pero tampoco se establece ni en el contrato ni en la ley, que estuviera la compradora obligada a notificarle de manera formal, tal circunstancia, por lo que los contratos deben ejecutarse de buena fe, entendido que ambas partes, tenían interés en su concreción y ejecución de la venta y así se declara.
Consecuencia de las razones anterior expuestas, se debe declarar con lugar la demanda por cumplimento de contrato de venta, sin lugar la reconvención opuesta dedo que ésta última fue proyectada con fundamento a la falta de cumplimento del comprador y al haberse declarado que tal falta de cumpliendo no prospera, la reconvención debe correr la misma suerte y así se declara. Por tanto, se condena a la demandada a cumplir con la obligación de cancelar la hipoteca que pesa sobre el bien inmueble por ordenándolo así la cláusula Quinta: “…y será pagada por LOS OPCIONANTES antes de realizar la venta definitiva.”
No obstante, lo anterior, para que tal obligación proceda y para que tenga coherencia la interpretación realizada por este tribunal sobre el contrato, fundamento de la demanda, debe haber precedido el otorgamiento del crédito y el pago del saldo restante del precio de la venta de conformidad con la cláusula segunda.
DISPOSITIVA
En fuerza de las razones antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Con lugar la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA, interpuesta por la ciudadana LOURDES ILIANA GUTIERREZ CHIRINOS, dirigida contra los ciudadanos CALOGERO PASCUALE LIPANI GIUNTA, en este último actuando en representación de la ciudadana MAYRA ALEXANDRA JESSER MONCADA; partes plenamente identificadas en el encabezamiento de esta sentencia.
SEGUNDO: Sin lugar la reconvención por resolución de contrato, propuesta por los ciudadanos CALOGERO PASCUALE LIPANI GIUNTA, en este último actuando en representación de la ciudadana MAYRA ALEXANDRA JESSER MONCADA; supra identificados.
TERCERO: Consecuencia de lo anterior, se condena a la parte demandada a cumplir con la obligación de cancelar la hipoteca que pesa sobre el bien inmueble por ordenándolo así la cláusula Quinta: “…y será pagada por LOS OPCIONANTES antes de realizar la venta definitiva.”
No obstante, lo anterior, para que tal obligación proceda y para que tenga coherencia la interpretación realizada por este tribunal sobre el contrato, fundamento de la demanda, debe haber precedido el otorgamiento del crédito y el pago del saldo restante del precio de la venta de conformidad con la cláusula segunda contenida en dicho instrumento, todo en conformidad con lo establecido en la segunda hipótesis de artículo 531 el Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: No hay condenatoria en costas, por no haber vencimiento total.
Por último, en el marco de la resolución emitida por la Sala Civil numero N° 03-2020 de fecha 28 de julio de 2020 se ordena la tramitación de la presente decisión conforme a lo establecido en el aparte 12 de la misma que textualmente establece: “DÉCIMO SEGUNDO: Sentencia. Llegada la oportunidad de dictar el fallo, se publicará este, y en formato pdf, enviándose el texto íntegro de la sentencia a la Rectoría Civil respectiva, para que esta a su vez remita a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, a los
fines de su publicación en el portal web. Si la sentencia es proferida fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordenará la notificación de las partes remitiendo la boleta respectiva a la dirección de correo electrónica aportada y en el portal web a los fines de que ejerzan los recursos pertinentes contra la decisión.”
Regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del tribunal. Notifíquese a las partes.
Dada, sellada y firmada en la sala del despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en Maracay, a los Veinticinco (25) días del Mes de Febrero de Dos Mil Veintiuno (2021), año 210° de la Independencia y 161° de la Federación.
LA JUEZA.-
YZAIDA MARIN ROCHE
EL SECRETARIO
ABG. PEDRO VALERA
En esta misma fecha se cumplió lo ordenado, se le publicó y registró la anterior decisión siendo las 09:00 a.m.
EL SECRETARIO
ABG. PEDRO VALERA
EXP N° 42.877
YMR/PMV/mj