TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 14 de julio de 2021
210° y 162°
EXP. JUZ-2-SUP-1116
PARTE ACTORA: ciudadano TIBERIO FANECA, titular de la cédula de identidad N° V-9.665.668.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogado GILMER NARVÁEZ; LUCINDO PÉREZ; Y LUIS FUENTES VILARIÑO inscritos en el Inpreabogado bajo los N os. 49.446, 101.507 y 249.949 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, extranjero, titular de la cédula de identidad N° E-82.000.179.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados ANGEL PETRICONE CHIARILLI y EDOARDO PETRICONE CHIARILLI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 41.240 y 12.891 respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO (APELACIÓN).

SENTENCIA
I
EVENTOS PROCESALES

Conoce este Tribunal en alzada la presente causa, con motivo del recurso de Apelación ejercido en fecha 14.10.2016 por el abogado ÁNGEL PETRICONE CHIARILLI inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 41.240, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, extranjero, titular de la cédula de identidad N° E-82.000.179, contra la sentencia dictada por el a quo JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en fecha 13.10.2016, en el expediente N° 10.820-13 (Nomenclatura interna de ese Juzgado) en la cual declaro CON LUGAR la demanda con motivo del juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoado por el ciudadano TIBERIO FANECA, titular de la cédula de identidad N° V-9.665.668. contra el ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, extranjero, titular de la cédula de identidad N° E-82.000.179.

En fecha 12.01.2017, esta alzada reglamento la presente causa conforme a lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

II
DE LAS ACTUACIONES EN EL JUZGADO A QUO
Se admitió la presente demanda por Resolución de contrato en fecha 29.04.2013 tramitada por el procedimiento breve establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil y articulo 33 del al Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuya pretensión se delimito de la siguiente manera:
Cito:
El demandante en su libelo alegó:
“(…) En fecha 01 de Octubre del año 2012, celebré un Contrato de Arrendamiento con el ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, domiciliado en Maracay Estado Aragua, titular de la Cédula de Identidad Nro. E-82.000.179, el cual fue Autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay Estado Aragua, de fecha 29 de Octubre del año 2012, bajo el Nro. 80, Tomo 425 de los libros llevados en esa Notaria, el cual acompaño marcado con el signo “A”, el cual tuvo por objeto material un inmueble de dos (02) plantas de su propiedad, constituido por un local comercial y áreas administrativas, ubicado en la Calle Principal El Playón Nro. 15, Ocumare de la Costa del Estado Aragua. El canon de arrendamiento convenido conforme a la CLAUSULA TERCERA del contrato suscrito entre ambas partes fue la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) mensuales los primeros Seis (06) meses y los últimos Seis (06) meses fueron de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00) mensuales. Ahora bien ciudadano Juez, es el caso que hasta la presente fecha el ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, ya identificado, se encuentra insolvente en el pago de las mensualidades de Arrendamientos de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2012 y Enero, Febrero, Marzo y Abril del año 2013, violando de esta forma lo convenido en la CLÁUSULA DECIMA que establece: “En caso que EL ARRENDATARIO dejare de cumplir con dos (02) mensualidades consecutivas de arrendamiento. EL ARRENDADOR podrá resolver el presente contrato así como los daños y perjuicios causados por dicho incumplimiento”.
CAPITULO II
Siendo frustrados mis intentos de hacer efectivo el cobro, dirigiéndome infinidades de veces a dicho inmueble, para que me pague, obteniendo solo excusas y el ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, ya identificado, continua disfrutando cómodamente el inmueble arrendado. Es por las razones anteriormente expuestas, que acudo ante su competente autoridad para demandar como formalmente demando a el ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, en su carácter de Arrendatario, la RESOLUCIÓN del contrato de Arrendamiento, ya que he dejado de percibir el pago de las pensiones arrendaticias, que a todas luces, va en detrimento de mi patrimonio económico y mis intereses económicos, a fin de darle cumplimiento a lo pautado en la CLÁUSULA DECIMA. Así mismo, ciudadano Juez, no solo a incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento pautados, EL ARRENDATARIO cambio el uso del inmueble arrendado al instalar sin autorización alguna de mi parte, ni oral ni escrita a toda su Familia a vivir como su casa, residencia o morada en la Planta Alta del local comercial arrendado violando lo pautado en la CLÁUSULA PRIMERA que establece: “…El cual será utilizado solamente con fines comerciales”. Para demostrar y formalizar tal irregularidad, por intermedio del Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, se practicó una inspección ocular en el inmueble comercial arrendado marcada con la letra B.
CAPITULO III
Fundamento la presente acción, en lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil Vigente y artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así mismo, en los Artículos 1.264, 1.265 y 1.271, respectivamente de la norma adjetiva civil.
Artículo 1.167: (…)
Artículo 33: (…)
Igualmente lo dispuesto en el artículo 1592, ordinal 2 del Código Civil que establece: (…).
Así mismo, es aplicable lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
CAPITULO IV
Solicito muy respetuosamente a este Juzgado, acuerde Medida Cautelar, consistente en el SECUESTRO del inmueble arrendado, de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y lo dispuesto en el numeral 7 del Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil y cumplidos como se encuentran los extremos de ley, así como evidente la presunción grave del derecho que se reclama (fomus boni iuris) y el temor de un daño que se pudiere ocasionar (periculum in mora) y a tales efectos solicito se oficie lo conducente al Juzgado Ejecutor de Medidas respectivo en la ciudad de Maracay Estado Aragua…” (Folios 1 y 2).

En fecha 27.09.2013 el Juzgado Segundo De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua dicto sentencia definitiva, la cual fue suspendida su ejecución en fecha 08.11.2013 en virtud de acción de amparo constitucional sustanciado por el Juzgado Cuarto De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua en el Expediente N° 7578.

En fecha 02.02.2016, el Juzgado Cuarto De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua en el Expediente N° 7578, remitió mediante oficio N° 052-2016, y recibido por el tribunal a quo en fecha 30.03.2016, copia certificada de la sentencia proferida con motivo de la acción de amparo interpuesta , la cual declaro:
PRIMERO: ADMISIBLE el amparo para restablecer la situación jurídica infringida por la sentencia dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Girardot y Mariño Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.

SEGUNDO: CON LUGAR el Recurso de Amparo interpuesto por el ciudadano: GABRIEL DOS SANTOS PAPEL titular de la cedula de Identidad N° E-82.000.178, debidamente asistido por las apoderadas judiciales, abogadas ciudadanas: YANNILETT CECILIA CAMPO HERNÁNDEZ y KARLA JAQUELINE BLANCO GUZMÁN inscritas bajo el N° 132.242 y 122.985 respectivamente.
TERCERO: Se ordena el restablecimiento de la situación jurídica infringida y en consecuencia se decreta la nulidad absoluta de la Sentencia dictada en fecha: 27 de Septiembre de 2013, por el Juzgado Segundo de los Municipio Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en el juicio incoado por TIBERIO FANECA, titular de la cedula de Identidad Numero V-9.665.668, contra el ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, titular de la cedula de Identidad Número E- 82.000.179, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO que se tramitara en el expediente No.10.820-13, Nomenclatura de dicho Juzgado.
CUARTO: Se ordena levantar la medida innominada tramitada mediante la expedición del oficio: 863-13, de fecha 08-11-2013, dirigido al Juzgado Segundo del Municipio Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, donde se ordeno suspender la ejecución de la sentencia que aquí se anula.
QUINTO: Se deja así mismo, nula y sin efecto alguno, todas las actuaciones posteriores a la referida sentencia.
SEXTO: Se ordena inmediatamente reponer la causa al estado de que el defensor ad-litem acepte el cargo y tome el debido juramento de Ley, declarándose nulo todas las actuaciones posteriores a ésta.

En fecha 26.04.2016, el tribunal a quo precedió a juramentar a la defensor ad litem NAILIN ALAYON INPREABOGADO N° 165.860, la cual fue debidamente citada en fecha 01.07.2016

De la contestación de la demanda
La abogada Nailín Josefina Alayón Rodríguez, Inpreabogado Nº 165.860, actuando en su carácter de Defensor de Judicial del ciudadano Gabriel Dos Santos Papel, parte demandada en la presente causa, en su escrito de contestación alegó:
“…En virtud de haber sido infructuosa la localización de mi defendido, por los momentos me limito como su defensora a alegar lo que a continuación expreso:
CAPITULO I
RECHAZO GENÉRICO
Niego, Rechazo y Contradigo, tanto los hechos como el derecho invocados y me reservo el derecho de probarlo en la oportunidad procesal correspondiente al lapso de pruebas en el caso de que aparezca mi defendido. Pido se agregue la presente contestación a los autos, se aprecie en todo su valor en la definitiva y se declare sin lugar la demanda. En Maracay, a la fecha de su presentación…” (Folio 158).

El abogado Angel Petricone Chiarilli, Inpreabogado Nº 41.240, actuando en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano Gabriel Dos Santos Papel, parte demandada en la presente causa, en su escrito de contestación alegó:
“…CAPITULO I.
DE LA PERENCIÓN DE LA INSTANCIA
Consta en el presente expediente las siguientes actuaciones:
Que en fecha 27 de Octubre de 2013, fue interpuesta acción de amparo constitucional por mi mandante: Señor: GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, debido a que se le habían cercenado preceptos constitucionales, la cual fue sustanciada y declarada Con Lugar en fecha 11 de febrero de 2014, por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, y su dispositiva fue la siguiente:
DECISIÓN
En fuerza de las razones expuestas este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, actuando en sede constitucional Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA: PRIMERO: ADMISIBLE el amparo para restablecer la situación jurídica infringida por la sentencia dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Girardot y Mariño Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. SEGUNDO: CON LUGAR el Recurso de Amparo interpuesto por el ciudadano: GABRIEL DOS SANTOS PAPEL titular de la cedula de Identidad N° E-82.000.178, debidamente asistido por las apoderadas judiciales, abogadas ciudadanas: YANNILETT CECILIA CAMPO HERNÁNDEZ y KARLA JAQUELINE BLANCO GUZMÁN inscritas bajo el N° 132.242 y 122.985 respectivamente. TERCERO: Se ordena el restablecimiento de la situación jurídica infringida y en consecuencia se decreta la nulidad absoluta de la Sentencia dictada en fecha: 27 de Septiembre de 2013, por el Juzgado Segundo de los Municipio Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en el juicio incoado por TIBERIO FANECA, titular de la cedula de Identidad Numero V-9.665.668, contra el ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, titular de la cedula de Identidad Número E- 82.000.179, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO que se tramitara en el expediente No.10.820-13, Nomenclatura de dicho Juzgado. CUARTO: Se ordena levantar la medida innominada tramitada mediante la expedición del oficio: 863-13, de fecha 08-11-2013, dirigido al Juzgado Segundo del Municipio Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, donde se ordenó suspender la ejecución de la sentencia que aquí se anula. QUINTO: Se deja así mismo, nula y sin efecto alguno, todas las actuaciones posteriores a la referida sentencia. SEXTO: Se ordena inmediatamente reponer la causa al estado de que el defensor ad-litem acepte el cargo y tome el debido juramento de Ley, declarándose nulo todas las actuaciones posteriores a ésta. SEPTIMO: No hay condenatoria en costas por la naturaleza de la decisión.
Posteriormente, la aquí parte actora, apelo de la referida decisión, conociendo de dicha apelación el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, quien el 14 de Agosto de 2014, confirmo la declaratoria Con Lugar del citado amparo constitucional, estableciendo:
VI. DISPOSITIVA
En razón de las consideraciones de hecho, de derecho y jurisprudencial anteriormente expuestas, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito, actuando en sede Constitucional, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado LUCINDO ALEJANDRO PÉREZ CASTILLO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 101.507, apoderado judicial del Ciudadano TIBERIO FANECA, titular de la cédula de identidad Nº V-9.665.668, contra de la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 11 de febrero de 2014. SEGUNDO: SE CONFIRMA, en los términos expuesto por esta Alzada la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 11 de febrero de 2014, que declaró Con Lugar la Acción de Amparo Constitucional incoada por el ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E- 82.000.178, asistido por la abogada YANNILETT CECILIA CAMPO HERNANDEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 132.242 en contra de la presunta violación del derecho a la defensa, propiedad, de petición y al debido proceso, de conformidad con los artículos 25, 26, 27 y 49 ordinales 1°, 3°, 8°, y artículos 51, 112, 115 y 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1, 2 y 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y garantía Constitucionales, en concordancia con los artículos 12, 15 y 587 del Código de Procedimiento Civil, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua; en consecuencia. TERCERO: CON LUGAR la acción de amparo interpuesta por ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E- 82.000.178, asistido por la abogada YANNILETT CECILIA CAMPO HERNANDEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 132.242. CUARTO: Se ordena se ordena el restablecimiento de la situación jurídica infringida y en consecuencia se decreta la nulidad absoluta de todas y cada una de las actuaciones a partir del acto de juramentación y aceptación del cargo de la Defensora Judicial abogada MERCEDES MARIA MARTINEZ NAVARRO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 67.506 inclusive, así como la de todos los actos subsiguientes a éste en juicio por resolución de contrato de arrendamiento, causa Nº 10820-13 nomenclatura interna de dicho Juzgado. QUINTO: Se repone la causa al estado en que la Defensora Judicial abogada MERCEDES MARIA MARTINEZ NAVARRO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 67.506, cumpliendo con las normas procesales pautadas para ello, acepte el cargo y tome el debido juramento de ley, a los fines de darle continuación al juicio por resolución de contrato de arrendamiento incoado por el ciudadano TIBERIO FANECA, antes identificado, asistido por el abogado PEDRO SAN JUAN PAZ, inscrito en el instituto de previsión Social del Abogado bajo el N° 15.975, contra el ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, titular de la cédula de identidad Nº E-82.000.179, en la causa Nº 10820-13 nomenclatura interna de dicho juzgado. SEXTO: Se ordena levantar la medida innominada tramitada mediante la expedición del oficio 863-13, de fecha 08-11-2013, dirigido al Juzgado Segundo del Municipio Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua donde se ordenó suspender la ejecución de la sentencia que aquí se anula. SÉPTIMO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión.
Ahora bien, puntualizado lo anterior, podemos observar, que desde el 11 de febrero de 2014, (fecha de la sentencia de amparo constitucional) la parte accionante, es decir, el ciudadano TIBERIO FANECA o sus apoderados judiciales, tenia, la obligación de dar impulso a esta causa, independientemente de las resultas de la apelación ejercida, y en el peor de los casos, tenían la misma obligación de impulsarla desde el 14 de Agosto de 2014, (fecha de la sentencia de amparo constitucional proferida por el Superior), cosa que nunca hicieron, es decir, dejaron dormir el expediente por más de UN AÑO.
En tal sentido el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil dispone que: (…), entendiéndose por Acto Procesal (…).
Ahora bien, se evidencia de autos, que la Parte Actora o Demandante, NO ha impulsado su acción temeraria, o sea, ha pasado tiempo al que supera al de Un (1) año, Nótese todo el tiempo que transcurrió para que la parte interesada hubiese impulsado la causa y en tal virtud nos encontramos en presencia de esa Perención de la Instancia que es solicitada por el presente medio, la que se ha consumado ineludiblemente y que hace prosperar que sea decretada LA PERENCIÓN DE LA INSTANCIA concebida en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el articulo 269 eiusdem.-
En sentencia del 29 de Septiembre de 2005, la Sala Constitucional del TSJ, nuevamente reafirma lo que por el presente escrito se solicita, es decir, que la inactividad de las partes produce la procedencia de la sanción de la perención que deriva de la falta del impulso procesal por más de un año, lo que se ha confirmado en este juicio, por lo que de manera coherente el criterio aplicado en la sentencia Nº 2809, ponencia del Magistrado Dr. Jesús E. Cabrera R., es totalmente procedente y que hace deducible la declaratoria de la perención de la instancia.-
El ilustre Doctor RICARDO HENRÍQUEZ LA ROCHE, en su obra del Código de Procedimiento Civil Comentado sostiene: “que la Perencion que proviene de perimire (destruir) es la extinción del proceso que se produce por su paralización durante un año (…).
Criterio que invoco a favor de mi representado, para que esa perención sea declarada, pues es claro y evidente que la desidia procesal del accionante sea castigada.
Ciudadana Jueza, si la Perención es aplicable y opera en los casos de denuncias de Orden Constitucional, tales como Amparos y Revisiones Constitucionales, (Sentencia Nº 1667, Magistrado Dr. Arcadio Delgado Rosales del 13 de Julio del 2005) mucho más debe operar la aquí propuesta.
Por todo lo antes expuesto y que se encuentra totalmente ajustado a derecho, solicito se declare la PERENCIÓN DE LA INSTANCIA.
CAPITULO II. DE LA INADMISIBILIDAD DE LA ACCIÓN. LOS HECHOS.
Consta de las presentes actuaciones, en especial del libelo, que manifiesta el actor, que mi mandante instalo a TODA LA FAMILIA, (lo cual es cierto y que SI fue autorizado y consentido para ello), citando la inspección ocular evacuada por este mismo Juzgado y que acompaño marcada la letra “B”, es decir, de los propios instrumentos acompañados por el actor, entre los cuales se encuentra la inspección ocular signada con el número 273-13 (folios 12 al 47), exactamente al folio 32, que textualmente se lee: “…parte alta del local, una cocina, enseres domésticos, ropa, juego de cuarto, colchones, mesa comedor, nevera…”
Lo que arroja el resultado innegable de que el inmueble alegado por mi mandante lo constituye UNA VIVIENDA y para ello fue autorizado y consentido por el hoy actor.
LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA
Ante tal eventualidad, se hace imperioso citar el artículo 98 de la referida normativa jurídica que respecto al procedimiento jurisdiccional señala: (…)
Con base al artículo antes trascrito, es evidente que por error involuntario en el presente caso se admitió la demanda por el procedimiento breve establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, siendo lo correcto, que dicha admisión y emplazamiento se realizara de conformidad con lo establecido en el artículo 98 de la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que dispone que las demandas allí referidas se sustanciaran por las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la misma.
Del mismo modo, es necesario traer a colación el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, Ley actualmente de carácter especial en esta materia, y el mismo dispone: (…).
Asimismo, el artículo 96 de dicha Ley establece: (…).
Estas normas según lo establecido es el artículo 6 de la Ley previamente citada, son de obligatorio cumplimiento por su carácter de orden público, y así lo expresa el artículo in comento: (…).
De igual manera señala el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 06 de mayo de 2011 bajo el Nº 39.668, en su artículo 5 lo siguiente: (…).
Igualmente el artículo 10 del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, dispone: (…).
NO PODRÁ ACUDIRSE A LA VÍA JUDICIAL SIN EL CUMPLIMIENTO PREVIO DEL PROCEDIMIENTO PREVISTO EN LOS ARTÍCULOS PRECEDENTES…”
Como se observa de las disposiciones transitorias, la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda mencionada y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, exigen que, previo al ejercicio de cualquier acción derivada de la relación arrendaticia, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble dado el arrendamiento, el demandante agote el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, esto es, el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de vivienda y hábitat ya que el único aparte del artículo 10 del iusdem transcrito expresamente, prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley. De modo que, si dichas normativas determinan que antes de ser instaurado una demanda derivada de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, tiene que ser cumplido previamente con un procedimiento administrativo respectivo, y una vez verificado éste se hace optativo el ocurrir a la vía jurisdiccional.
En este sentido, como quiera que en el presente juicio, la acción ejercida por la parte demandante es derivada de una relación arrendaticia de un inmueble destinado y constituido por UNA VIVIENDA, la parte demandante debió haber agotado previamente el procedimiento administrativo previsto en la ley, es decir, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, y no haber ocurrido directamente, omitiendo este paso, a los órganos jurisdiccionales.
Como colorario de lo expuesto, es pertinente hacer alusión que si bien es cierto que el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda anteriormente trascrito, hace referencia al arrendador como el sujeto compelido legalmente a cumplir el procedimiento previo ante la autoridad administrativa en los casos de las demás derivadas de las relaciones arrendaticias, tampoco es menos cierto que dicha ley se encuentra enmarcada dentro de la política nacional de vivienda y hábitat, que como un sistema integrado se encuentra dirigida a enfrentar la crisis de vivienda que enfrenta la población, con el fin supremo de proteger la vivienda, y siendo el arrendatario quien requiere la protección de sus derecho social de una vivienda digna.
Aunado a lo anteriormente expuesto, es evidente y sin lugar a mayor interpretación que el legislador patrio previo la posibilidad de que los intervinientes en una relación que tenga por objeto el arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda, deberá intentar previamente el procedimiento especial administrativo conciliatorio previsto en el artículo 94 aludido ut supra, el cual se interpondrá ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, esto con el fin de dar preeminencia a los Medios Alternativos de Resolución de Conflictos, tal como lo dispone el Artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la jurisdicción ordinaria civil.
En tal sentido, tal y como lo dispone la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, los arrendatarios deben agotar el procedimiento administrativo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas, previo a cualquier demanda vinculada con la relación arrendaticia, como es el caso de autos. Así las cosas se observa que la parte demandante no acompaño ninguna prueba que demuestre haber agotado el procedimiento administrativo previo a que se ha hecho referencia anteriormente, motivo por el cual es forzoso declarar inadmisible la presente demanda.
La doctrina construida por nuestro Máximo Tribunal, ha establecido que el ejercicio de la acción se encuentra condicionada por ciertas y determinadas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante, así lo dejó asentado en sentencia Nº 776 de fecha 18-05-2001 emanada en Sala Constitucional, en la cual se instituyo: (…).
ANTE ESTOS INCUMPLIMIENTOS, LA ACCIÓN DEBE SER RECHAZADA
Es claro que el inmueble cedido en arrendamiento lo constituye UNA VIVIENDA y local comercial, pero sin embargo, no se puede fraccionar el mismo, es decir, el contrato es uno solo, un solo cuerpo.
En el caso sub examine nos encontramos en uno de los supuestos de inadmisibilidad de la acción, toda vez que la parte accionante no agoto previamente a la interposición de la demanda el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, en concordancia con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, normativa que regula la materia arrendaticia de inmuebles destinados a vivienda, LO CUAL HACE QUE LA PRESENTE DEMANDA SEA INADMISIBLE, CON LA CONSECUENTE NULIDAD DE TODO LO ACTUADO, INCLUSIVE DEL AUTO DE ADMISIÓN DE LA DEMANDA. Lo que así pido sea declarado.
Ciudadana Jueza, también existe un alegato de suma importancia, que conjuntamente a todas las defensas aquí expuestas, hacen improcedente la acción bajo examen, y es que también la hace inadmisible por cuanto ya entro en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, que entre sus Disposiciones Transitorias Primera ordena de manera determinante que TODOS los contratos deben ser adecuados en un lapso no mayor de seis (6) meses a los lineamientos de la citada Ley.
En consecuencia, tenemos por ejemplo que el inmueble debe ser evaluado y debe existir una cuenta bancaria del arrendador (artículos 17, 24 y 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial).
EXCEPCIÓN DE INADMISIBILIDAD POR FALTA DE CUALIDAD DEL ACTOR ARTICULO 361 C.P.C.
A todo evento, opongo como defensa lo siguiente:
Aduce la parte accionante, al folio UNO (1) del libelo, que le cedió en arriendo un inmueble situado en la Calle Principal El Playón, Nº 15, Ocumare de la Costa de Oro del Estado Aragua, el cual es de su PROPIEDAD, sin indicar el instrumento que le acredita esa supuesta propiedad.
Lo que hace forzoso oponer la FALTA DE CUALIDAD DEL ACTOR, lo cual formulo en base a los siguientes elementos de derecho:
Tal alegato se hace delatable por cuanto el Ciudadano TIBERIO FANECA, titular de la cédula de identidad Numero V-9.665.668, no es el titular del derecho de propiedad del aludido inmueble y prueba de ello lo constituye la acción de nulidad o retracto legal ejercido oportunamente y que en base al principio conocido como Hecho Notorio Judicial invoco, dado que cursa al aludido expediente por ante este mismo Juzgado Segundo de los Municipios bajo el expediente número 11080-13.
Es por lo supra expuesto y altamente sustentado, que en este caso, conforme fue aquí argüido y en apego a las leyes y por tanto nuestro ordenamiento, que me otorga y pone a disposición del demandado la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad de la actora conforme al artículo 361 del C.P.C por la imperiosa necesidad de no poder actuar TIBERIO FANECA, por no ser propietario, para interponer esta acción y resolver un mismo conflicto sustancial”, lo cual pido sea declarada CON LUGAR.
CONTESTACIÓN AL FONDO
Pormenorizado lo anterior, con el carácter antes dicho, NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO EN TODAS Y CADA UNA DE SUS PARTES LA PRESENTE ACCIÓN, QUE EN SU CONTEXTO ES TEMERARIA.
NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO que mi mandante se encuentre insolvente.
NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO que mi representado Sr. Gabriel Dos Santos Papel haya cambiado el uso del inmueble arrendado, cuando el propio Sr. Tiberio Faneca fue quien consintió tal uso.
Es falso que mi representado Sr. Gabriel Dos Santos Papel este ocasionando perjuicio al patrimonio económico del Sr. Tiberio, ni a sus intereses, ni ningún otro.
NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO que mi representado Sr. Gabriel Dos Santos Papel haya incumplido cláusula contractual alguna, ni mucho menos normas legales.
DEL PETITORIO
En consecuencia, solicitamos, por los razonamientos anteriormente expuestos:
PRIMERO: ADMITA EL PRESENTE ESCRITO DE CONTESTACIÓN EN TODAS Y CADA DE SUS PARTES.
SEGUNDO: DECLARE CON LUGAR LA PRESENTE DEMANDA POR SER FALSA Y TEMERARIA.
TERCERO: SEA CONDENADA EN COSTAS LA PARTE PERDIDOSA…” (Folios 166 al 171 de la primera pieza).

III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

En fecha 13 de octubre de 2016, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry Circunscripción Judicial del Estado Aragua, dicto sentencia en la cual entre otras cosas declaro: “…Primero: IMPROCEDENTE la perención de la Instancia alegada por el apoderado judicial de la parte demandada ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL. Segundo: IMPROCEDENTE la incidencia de fraude procesal alegada por el apoderado judicial de la parte demandada ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL. Tercero: CON LUGAR la demanda de desalojo incoada por el ciudadano TIBERIO FANECA, venezolano, mayor de edad titular de la cédula de identidad No. V-9.665.668, contra el ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, extranjero de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-82.000.179. Cuarto: Como consecuencia del particular anterior se condena a la parte demandada ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, a: HACER ENTREGA del inmueble arrendado constituido por un Local Comercial y áreas administrativas, ubicado en la Calle Principal El Playón Nro. 15, Ocumare de la Costa del Estado Aragua, de conformidad con la cláusula primera. Quinto: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Sexto: Regístrese, publíquese y déjese copia certificada en la sede de este Tribunal a fin de ser anexada al copiador de sentencias correspondientes al mes de octubre del presente año…” (Folios 202 al 211).

IV
DE LA APELACIÓN
En fecha 14.10.2016, la parte accionada ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, extranjero, titular de la cédula de identidad N° E-82.000.179, a través de su apoderado judicial abogado ÁNGEL PETRICONE CHIARILLI INPREABOGADO N° 41.240, ejerció recurso de apelación contra la sentencia, en los términos siguientes :
“… por cuanto la misma no está ajustada en derecho, así como lesiona los preceptos constitucionales al debido proceso y a la defensa de mi defendido, apelo de la misma….”.

V
ACTUACIONES EN ESTA ALZADA

Escrito de informes consignados por la parte demandada:

En fecha 25 de Enero de 2018, al abogado ANGEL PETRICONE, identificado en autos, consigno escrito de Informes, del cual se desprende lo siguiente:
“…CAPITULO PRIMERO: PUNTO PREVIO
Consta en el expediente, que el ciudadano TIBERIO FANECA, titular de la cédula de identidad N° V-9.665.668, debidamente asistido de abogado, demando a mi mandante: Señor: GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, titular de la cédula de identidad N° E-82.000.179, por “RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, según se desprende del folio 2, de la Pieza I, la cual fue admitida en fecha 29 de abril de 2013.
Sin embargo, el a-quo, decidió CON LUGAR el DESALOJO, y condena hacer entrada del inmueble objeto de la acción así como en costas, cuando el actor en ningún momento lo ha solicitado en su libelo, es decir, se extralimitó en su competencia.
CAPITULO SEGUNDO: DE LAS ACTUACIONES POR ANTE EL A-QUO. DE LA PERENCION DE LA INSTANCIA
Consta en el presente expediente las siguientes actuaciones:
Que en fecha 27 de Octubre de 2013, fue interpuesta acción de amparo constitucional por mi mandante: Señor: GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, debido a que se le habían cercenado preceptos constitucionales, la cual fue sustanciada y declarada Con Lugar en fecha 11 de febrero de 2014, por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, y su dispositiva fue la siguiente:
DECISIÓN
En fuerza de las razones expuestas este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, actuando en sede constitucional Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA: PRIMERO: ADMISIBLE el amparo para restablecer la situación jurídica infringida por la sentencia dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Girardot y Mariño Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. SEGUNDO: CON LUGAR el Recurso de Amparo interpuesto por el ciudadano: GABRIEL DOS SANTOS PAPEL titular de la cedula de Identidad N° E-82.000.178, debidamente asistido por las apoderadas judiciales, abogadas ciudadanas: YANNILETT CECILIA CAMPO HERNANDEZ y KARLA JAQUELINE BLANCO GUZMAN inscritas bajo el N° 132.242 y 122.985 respectivamente. TERCERO: Se ordena el restablecimiento de la situación jurídica infringida y en consecuencia se decreta la nulidad absoluta de la Sentencia dictada en fecha: 27 de Septiembre de 2013, por el Juzgado Segundo de los Municipio Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en el juicio incoado por TIBERIO FANECA, titular de la cedula de Identidad Numero V-9.665.668, contra el ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, titular de la cedula de Identidad Número E- 82.000.179, por RESOLUCION DE CONTRATO que se tramitara en el expediente No.10.820-13, Nomenclatura de dicho Juzgado. CUARTO: Se ordena levantar la medida innominada tramitada mediante la expedición del oficio: 863-13, de fecha 08-11-2013, dirigido al Juzgado Segundo del Municipio Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, donde se ordenó suspender la ejecución de la sentencia que aquí se anula. QUINTO: Se deja así mismo, nula y sin efecto alguno, todas las actuaciones posteriores a la referida sentencia. SEXTO: Se ordena inmediatamente reponer la causa al estado de que el defensor ad-litem acepte el cargo y tome el debido juramento de Ley, declarándose nulo todas las actuaciones posteriores a ésta. SEPTIMO: No hay condenatoria en costas por la naturaleza de la decisión.
Posteriormente, la aquí parte actora, apelo de la referida decisión, conociendo de dicha apelación el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, quien el 14 de Agosto de 2014, confirmo la declaratoria Con Lugar del citado amparo constitucional, estableciendo:
VI. DISPOSITIVA
En razón de las consideraciones de hecho, de derecho y jurisprudencial anteriormente expuestas, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito, actuando en sede Constitucional, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado LUCINDO ALEJANDRO PÉREZ CASTILLO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 101.507, apoderado judicial del Ciudadano TIBERIO FANECA, titular de la cédula de identidad Nº V-9.665.668, contra de la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 11 de febrero de 2014. SEGUNDO: SE CONFIRMA, en los términos expuesto por esta Alzada la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 11 de febrero de 2014, que declaró Con Lugar la Acción de Amparo Constitucional incoada por el ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E- 82.000.178, asistido por la abogada YANNILETT CECILIA CAMPO HERNANDEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 132.242 en contra de la presunta violación del derecho a la defensa, propiedad, de petición y al debido proceso, de conformidad con los artículos 25, 26, 27 y 49 ordinales 1°, 3°, 8°, y artículos 51, 112, 115 y 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1, 2 y 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y garantía Constitucionales, en concordancia con los artículos 12, 15 y 587 del Código de Procedimiento Civil, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua; en consecuencia. TERCERO: CON LUGAR la acción de amparo interpuesta por ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E- 82.000.178, asistido por la abogada YANNILETT CECILIA CAMPO HERNANDEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 132.242. CUARTO: Se ordena se ordena el restablecimiento de la situación jurídica infringida y en consecuencia se decreta la nulidad absoluta de todas y cada una de las actuaciones a partir del acto de juramentación y aceptación del cargo de la Defensora Judicial abogada MERCEDES MARIA MARTINEZ NAVARRO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 67.506 inclusive, así como la de todos los actos subsiguientes a éste en juicio por resolución de contrato de arrendamiento, causa Nº 10820-13 nomenclatura interna de dicho Juzgado. QUINTO: Se repone la causa al estado en que la Defensora Judicial abogada MERCEDES MARIA MARTINEZ NAVARRO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 67.506, cumpliendo con las normas procesales pautadas para ello, acepte el cargo y tome el debido juramento de ley, a los fines de darle continuación al juicio por resolución de contrato de arrendamiento incoado por el ciudadano TIBERIO FANECA, antes identificado, asistido por el abogado PEDRO SAN JUAN PAZ, inscrito en el instituto de previsión Social del Abogado bajo el N° 15.975, contra el ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, titular de la cédula de identidad Nº E-82.000.179, en la causa Nº 10820-13 nomenclatura interna de dicho juzgado. SEXTO: Se ordena levantar la medida innominada tramitada mediante la expedición del oficio 863-13, de fecha 08-11-2013, dirigido al Juzgado Segundo del Municipio Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua donde se ordenó suspender la ejecución de la sentencia que aquí se anula. SEPTIMO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión.
Ahora bien, puntualizado lo anterior, podemos observar, que desde el 11 de febrero de 2014, (fecha de la sentencia de amparo constitucional) la parte accionante, es decir, el ciudadano TIBERIO FANECA o sus apoderados judiciales, tenia, la obligación de dar impulso a esta causa, independientemente de las resultas de la apelación ejercida, y en el peor de los casos, tenían la misma obligación de impulsarla desde el 14 de Agosto de 2014, (fecha de la sentencia de amparo constitucional proferida por el Superior), cosa que nunca hicieron, es decir, dejaron dormir el expediente por más de UN AÑO.
Ahora bien, se evidencia de autos, que la Parte Actora o Demandante, NO ha impulsado su acción temeraria, o sea, ha pasado tiempo al que supera al de Un (1) año, Nótese todo el tiempo que transcurrió para que la parte interesada hubiese impulsado la causa y en tal virtud nos encontramos en presencia de esa Perención de la Instancia que es solicitada por el presente medio, la que se ha consumado ineludiblemente y que hace prosperar que sea decretada LA PERENCION DE LA INSTANCIA concebida en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el articulo 269 eiusdem.-
En sentencia del 29 de Septiembre de 2005, la Sala Constitucional del TSJ, nuevamente reafirma lo que por el presente escrito se solicita, es decir, que la inactividad de las partes produce la procedencia de la sanción de la perención que deriva de la falta del impulso procesal por más de un año, lo que se ha confirmado en este juicio, por lo que de manera coherente el criterio aplicado en la sentencia Nº 2809, ponencia del Magistrado Dr. Jesús E. Cabrera R., es totalmente procedente y que hace deducible la declaratoria de la perención de la instancia.-
El ilustre Doctor RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE, en su obra del Código de Procedimiento Civil Comentado sostiene: “que la Perencion que que proviene de perimire (destruir) es la extinción del proceso que se produce por su paralización durante un año (…).
Criterio que invoco a favor de mi representado, para que esa perención sea declarada, pues es claro y evidente que la desidia procesal del accionante sea castigada.
Ciudadana Jueza, si la Perención es aplicable y opera en los casos de denuncias de Orden Constitucional, tales como Amparos y Revisiones Constitucionales, (Sentencia Nº 1667, Magistrado Dr. Arcadio Delgado Rosales del 13 de Julio del 2005) mucho más debe operar la aquí propuesta.
Por todo lo antes expuesto y que se encuentra totalmente ajustado a derecho, solicito se declare la PERENCIÓN DE LA INSTANCIA.
CAPITULO TERCERO. DE LA INADMISIBILIDAD DE LA ACCION. LOS HECHOS.
Consta de las presentes actuaciones, en especial del libelo, que manifiesta el actor, que mi mandante instalo a TODA LA FAMILIA, (lo cual es cierto y que SI fue autorizado y consentido para ello), citando la inspección ocular evacuada por este mismo Juzgado y que acompaño marcada la letra “B”, es decir, de los propios instrumentos acompañados por el actor, entre los cuales se encuentra la inspección ocular signada con el número 273-13 (folios 12 al 47), exactamente al folio 32, que textualmente se lee: “…parte alta del local, una cocina, enseres domésticos, ropa, juego de cuarto, colchones, mesa comedor, nevera…”
Igualmente trae a los autos el Actor, el documento que pareciera le acredita la propiedad (folios 14 al 16) y del mismo se evidencia, que el inmueble en cuestión, se encuentra constituido en su Parte Alta: Cuatro (4) habitaciones, un recibo-comedor, una cocina, una sala de baño, una terraza y otras comodidades”, por lo que arroja el resultado innegable de que el inmueble ocupado por mi mandante constituye UNA VIVIENDA y para ello fue autorizado y consentido por el hoy actor.
LEY PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA
Ante tal eventualidad, se hace imperioso citar el artículo 98 de la referida normativa jurídica que respecto al procedimiento jurisdiccional señala: (…)
Con base al artículo antes trascrito, es evidente que por error involuntario en el presente caso se admitió la demanda por el procedimiento breve establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, siendo lo correcto, que dicha admisión y emplazamiento se realizara de conformidad con lo establecido en el artículo 98 de la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que dispone que las demandas allí referidas se sustanciaran por las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la misma.
Del mismo modo, es necesario traer a colación el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, Ley actualmente de carácter especial en esta materia, y el mismo dispone: (…).
Asimismo, el artículo 96 de dicha Ley establece: (…).
Estas normas según lo establecido es el artículo 6 de la Ley previamente citada, son de obligatorio cumplimiento por su carácter de orden público, y así lo expresa el artículo in comento: (…).
De igual manera señala el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 06 de mayo de 2011 bajo el Nº 39.668, en su artículo 5 lo siguiente: (…).
Igualmente el artículo 10 del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, dispone: (…).
Como se observa de las disposiciones transitorias, la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda mencionada y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, exigen que, previo al ejercicio de cualquier acción derivada de la relación arrendaticia, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble dado el arrendamiento, el demandante agote el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, esto es, el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de vivienda y hábitat ya que el único aparte del artículo 10 del iusdem transcrito expresamente, prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley. De modo que, si dichas normativas determinan que antes de ser instaurado una demanda derivada de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, tiene que ser cumplido previamente con un procedimiento administrativo respectivo, y una vez verificado éste se hace optativo el ocurrir a la vía jurisdiccional.
En este sentido, como quiera que en el presente juicio, la acción ejercida por la parte demandante es derivada de una relación arrendaticia de un inmueble destinado y constituido por UNA VIVIENDA, la parte demandante debió haber agotado previamente el procedimiento administrativo previsto en la ley, es decir, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, y no haber ocurrido directamente, omitiendo este paso, a los órganos jurisdiccionales.
Como colorario de lo expuesto, es pertinente hacer alusión que si bien es cierto que el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda anteriormente trascrito, hace referencia al arrendador como el sujeto compelido legalmente a cumplir el procedimiento previo ante la autoridad administrativa en los casos de las demás derivadas de las relaciones arrendaticias, tampoco es menos cierto que dicha ley se encuentra enmarcada dentro de la política nacional de vivienda y hábitat, que como un sistema integrado se encuentra dirigida a enfrentar la crisis de vivienda que enfrenta la población, con el fin supremo de proteger la vivienda, y siendo el arrendatario quien requiere la protección de sus derecho social de una vivienda digna.
Aunado a lo anteriormente expuesto, es evidente y sin lugar a mayor interpretación que el legislador patrio previo la posibilidad de que los intervinientes en una relación que tenga por objeto el arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda, deberá intentar previamente el procedimiento especial administrativo conciliatorio previsto en el artículo 94 aludido ut supra, el cual se interpondrá ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, esto con el fin de dar preeminencia a los Medios Alternativos de Resolución de Conflictos, tal como lo dispone el artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la jurisdicción ordinaria civil.
En tal sentido, tal y como lo dispone la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, los arrendatarios deben agotar el procedimiento administrativo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas, previo a cualquier demanda vinculada con la relación arrendaticia, como es el caso de autos. Así las cosas se observa que la parte demandante no acompaño ninguna prueba que demuestre haber agotado el procedimiento administrativo previo a que se ha hecho referencia anteriormente, motivo por el cual es forzoso declarar inadmisible la presente demanda.
La doctrina construida por nuestro Máximo Tribunal, ha establecido que el ejercicio de la acción se encuentra condicionada por ciertas y determinadas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante, así lo dejó asentado en sentencia Nº 776 de fecha 18-05-2001 emanada en Sala Constitucional, en la cual se instituyo: (…).
Es claro que el inmueble cedido en arrendamiento lo constituye UNA VIVIENDA y local comercial, pero sin embargo, no se puede fraccionar el mismo, es decir, el contrato es uno solo, un solo cuerpo.
En el caso sub examine nos encontramos en uno de los supuestos de inadmisibilidad de la acción, toda vez que la parte accionante no agoto previamente a la interposición de la demanda el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, en concordancia con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, normativa que regula la materia arrendaticia de inmuebles destinados a vivienda, LO CUAL HACE QUE LA PRESENTE DEMANDA SEA INADMISIBLE, CON LA CONSECUENTE NULIDAD DE TODO LO ACTUADO, INCLUSIVE DEL AUTO DE ADMISIÓN DE LA DEMANDA. Lo que así pido sea declarado.
Como colorario de lo antes expuesto, es pertinente citar la reciente Sentencia proferida en la SALA CIVIL DEL TSJ – de fecha 04 de julio de 2016, Sentencia: RC.000411, en la cual se plantea la resolución de un contrato de opción de compraventa con desocupación de vivienda, la cual es a todas luces INADMISIBLE LA DEMANDA Y NULAS TODAS LAS ACTUACIONES EN ESE JUICIO INCLUSO EL AUTO DE ADMISION PORQUE NO SE AGOTO LA VIA ADMINISTRATIVA. (…).
Ciudadana Jueza, también existe un alegato de suma importancia, que conjuntamente a todas las defensas aquí expuestas, hacen improcedente la acción bajo examen, y es que también la hace inadmisible por cuanto ya entro en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, que entre sus Disposiciones Transitorias Primera ordena de manera determinante que TODOS los contratos deben ser adecuados en un lapso no mayor de seis (6) meses a los lineamientos de la citada Ley.
En consecuencia, tenemos por ejemplo que el inmueble debe ser evaluado y debe existir una cuenta bancaria del arrendador (artículos 17, 24 y 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial).
EXCEPCION DE INADMISIBILIDAD POR FALTA DE CUALIDAD DEL ACTOR ARTICULO 361 C.P.C.
En el escrito de contestación, fue opuesto como defensa lo siguiente:
Aduce la parte accionante, al folio UNO (1) del libelo, que le cedió en arriendo un inmueble situado en la Calle Principal El Playón, Nº 15, Ocumare de la Costa de Oro del Estado Aragua, el cual es de su PROPIEDAD, sin indicar el instrumento que le acredita esa supuesta propiedad.
Lo que hace forzoso oponer la FALTA DE CUALIDAD DEL ACTOR, lo cual formulo en base a los siguientes elementos de derecho:
Tal alegato se hace delatable por cuanto el Ciudadano TIBERIO FANECA, titular de la cédula de identidad Numero V-9.665.668, no es el titular del derecho de propiedad del aludido inmueble y prueba de ello lo constituye la acción de nulidad o retracto legal ejercido oportunamente y que en base al principio conocido como Hecho Notorio Judicial invoco, dado que cursa al aludido expediente por ante este mismo Juzgado Segundo de los Municipios bajo el expediente número __________.
Es por lo supra expuesto y altamente sustentado, que en este caso, conforme fue aquí argüido y en apego a las leyes y por tanto nuestro ordenamiento, que me otorga y pone a disposición del demandado la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad de la actora conforme al artículo 361 del C.P.C por la imperiosa necesidad de no poder actuar TIBERIO FANECA, por no ser propietario, para interponer esta acción y resolver un mismo conflicto sustancial”, lo cual pido sea declarada CON LUGAR. De lo cual es a-quo no se pronunció.
DEL PETITORIO
En consecuencia solicitamos, por los razonamientos anteriormente expuestos:
PRIMERO: ADMITA EL PRESENTE ESCRITO EN TODAS Y CADA DE SUS PARTES.
SEGUNDO: DECLARE CON LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN Y SIN LUGAR LA PRESENTE DEMANDA POR SER FALSA Y TEMERARIA.
TERCERO: SEA CONDENADA EN COSTAS LA PARTE PERDIDOSA…” (Folios 06 al 11 de la segunda pieza).

En fecha 08 de febrero de 2018, el abogado LUCINDO PÉREZ, INPREABOGADO Nº 101.507, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante consignó escrito de Observaciones, del cual se desprende lo siguiente:
“…CAPITULO UNICO
Se desprende del texto del escrito de informes que fue presentado por el mandatario de la parte accionada, lo que se narra de seguidas:
De la preclusión de los actos procesales para presentar defensas de fondo y promover pruebas:
Claramente nuestro Código Adjetivo Civil refiere en sus artículos 7 y 202 lo siguiente: (…)
Así pues, esta representación no logra entender cómo, una vez transcurrido el lapso para contestar la demanda, materializada la reposición de la causa en los términos en que la parte demandada lo solicito a través de una acción de amparo, ahora pretenda subsanar su falta de diligencia, presentando en esta fase una serie de aseveraciones que debieron ser ventiladas en la fase de contestación o en su defecto en la fase de promoción de pruebas mediante la consignación de elementos de convicción o pruebas donde se pruebe lo que alega, así pues, precluidas ambas fases procesales y omitida tal carga procesal por quien aquí representa al arrendatario, deben ser desechadas las mismas y no ser objeto de consideración en el fallo que decida la pretensión de mi poderdante. A todo evento, consideramos oportuno realizar el siguiente análisis.
DE LA SUPUESTA PERENCION:
Es de destacar que la presente causa –como se aprecia de los autos que la conforman- estando ya en estado de ejecución forzosa, fue objeto de una suspensión, motivada a la recepción del oficio Nº 863-13 de fecha 8 de noviembre de 2013, emitido por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, como se observa a los folios 124 y 125 de este expediente, dada la interposición de una acción de amparo por el ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-82.000.179, domiciliado en el Municipio Ocumare de la Costa de Oro del estado Aragua, contra el juzgado a quo, entiéndase al JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA, por la presunta violación del derecho a la propiedad de petición y debido proceso, de conformidad con los artículos 25, 26, 27 y 49 ordinales 1º, 3º, 8º y artículos 51, 112, 115 y 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1, 2 y 4 de la Ley Orgánica de Amparo Sobre Derechos y Garantías Constitucionales, siendo que en fecha 11 de febrero de 2014, ese Juzgado de primera instancia declaro con lugar el amparo, ordenando el restablecimiento de la situación jurídica infringida y en consecuencia se decretó textualmente (como puede ser apreciado de los autos y del invocado fallo que aquí reposa) la nulidad absoluta de todas y cada una de las actuaciones a partir del acto de juramentación y aceptación del cargo de la Defensora Judicial abogada MERCEDES MARIA MARTINEZ NAVARRO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 67.506 inclusive, así como la de todos los actos subsiguientes a éste.
Siendo que, esta representación con el objeto de revocar la decisión proferida por ese Juez en sede Constitucional, apela de la misma, sin embargo, en fecha 14 de agosto de 2014, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, decide la apelación presentada por esta representación confirmando en toda y cada una de sus partes el fallo apelado, iniciándose así todos los actos de mero trámite para su retorno al tribunal de origen, entiéndase el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, estando a todo evento por esa situación –oficio Nº 863-13 de fecha 08-11-2013- la presente causa que cursaba ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, aun en suspenso a la espera de las resultas de la acción de amparo ya aludida, destacándose que esta representación una vez que retorno el expediente a ese Juzgado de Primera Instancia efectuó como tercero coadyuvante puesto que el accionado fue ese órgano jurisdiccional las actuaciones inherentes a obtener las copias certificadas para su remisión a este juzgado como se aprecia de las copias fotostáticas simples que fueron anexadas con la letra “A” al escrito de consideraciones que reposa a los autos.
Así pues, agotados los actos de mero trámite –dado que el fallo que resuelve la acción de amparo había quedado definitivamente firme- a pesar de no ser sujeto activo en ese litigio, son obtenidas las copias certificadas con la consecuencia que estas son remitidas al tribunal de la causa, quien es en ese momento y no otro procede: a) darle entrada, b) levanta la suspensión que recaía sobre este asunto y, c) ordena reponer la causa a partir del acto de juramentación y aceptación del defensor ad litem para que atienda la defensa del demandado; tal como fue su solicitud en la acción de amparo.
En virtud de lo anterior, yerra el representante legal del accionado al querer invocar una perención inexistente, por cuanto la presente causa no podía estar sujeta a actuaciones o impulsos procesales puesto que, como se ha reseñado, estaba bajo los efectos suspensivos de una medida solicitada –por la propia parte que hoy solicita la supuesta perención- en el marco del amparo autónomo interpuesto contra el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Ocumare de la Costa de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, entiéndase bien, contra el órgano jurisdiccional primitivo que conoció del pleito y no contra mi mandante, siendo que su verdadero contendiente en el amparo era ese órgano jurisdiccional, es así como, en atención a lo narrado, no puede alegarse perención sobre esta causa, puesto que la misma estaba bajo los efectos suspensivos del decreto proferido por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua a petición de la propia parte actora en aparo, es decir, que no podía haber impulso o diligencia por quien aquí suscribe puesto que la causa estaba a la espera de las resultas de la acción de amparo que la suspendió.
Podría haber perención en todo caso, una vez transcurrido el año desde la fecha en que este tribunal le da entrada a la sentencia remitida por el juzgado que decidió el amparo de marras, sin que haya habido actuación alguna por la parte actora quien si, en este caso, es el verdadero sujeto activo y legitimado para impulsarla y actuar en ella.
DE LA PRESUNTA NULIDAD DEL ACTO DE DESIGNACION DE LA DEFENSORA AD LITEM, DADO QUE EL ACCIONADO TENIA APODERADOS DESIGNADOS EN LA CAUSA
Respecto a este punto, tal como se plasmó supra, el Juzgado a quo siguiendo explícitamente lo ordenado por el Juez en sede constitucional, procede a reponer la causa al estado de juramentación y aceptación del cargo de la nueva defensora judicial puesto que se decretó: “la nulidad absoluta de todas y cada una de las actuaciones a partir del acto de juramentación y aceptación del cargo de la Defensora Judicial abogada MERCEDES MARIA MARTINEZ NAVARRO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 67.506 inclusive, así como la de todos los actos subsiguientes a éste; siendo que de una lectura rápida de los autos, se evidencia, que los apoderados del demandado acudieron con posterioridad al acto de juramentación y aceptación del cargo de la otrora defensora judicial, quedando esos actos nulos e inexistentes en la esfera jurídica de este litigio, considerando que fue una actuación subsiguiente a aquella, por lo tanto mal podrían tenerse a los mismos como apoderados y en virtud de ello dejar en indefensión a la parte accionada, más aun cuando los actos procesales anteriores a la juramentación y aceptación de la anterior defensora no adolecen de vicios.
En ese sentido, el acto de citación personal del demandado y su posterior citación por carteles con su respectiva notificación por parte de la secretaria, se agotaron de acuerdo a lo pautado en el Código de Procedimiento Civil; por ello es lógico que, según lo ordenado por el Juez Constitucional lo legal era que se repusiera la causa al estado de designación, aceptación y juramentación de defensor judicial como ocurrió, y así debe decidirse.
De la inadmisibilidad de la causa por no agotarse el procedimiento administrativo previo para arrendamiento de viviendas
Tal argumento salvo su temeridad, no puede ser apreciado por la juzgadora, puesto que, basta con hacer una simple revisión del contrato de arrendamiento existente entre las partes cuya resolución se pide, para darse cuenta de que el mismo fue arrendado únicamente para fines comerciales.
Para ello, basta con revisar la cláusula primera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (ver Folio 8 de los autos), la cual textualmente indica que se arrienda: “…Un (01) inmueble de dos plantas de su propiedad, constituido por un local comercial y áreas administrativas…(Omisis)…El cual será utilizado solamente con fines comerciales…”.
Tan es asi que uno de los motivos que llevan a mi mandante para pedir su resolución es el hecho de que el accionado a cambiado el uso del local comercial; por lo tanto mal podría invocarse esa defensa.
DE LA SUPUESTA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA
Respecto a tal afirmación, esta representación debe en primer lugar señalar que la parte accionada no alego tal hecho como cuestión previa ni como una defensa de fondo en la contestación de la demanda; sin embargo ahora pretende revelar tal hecho como un alegato que debió presentar en las etapas procesales correspondientes.
Aunado que, dela revisión del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se denota, que el mismo fue suscrito por el ciudadano TIBERIO FANECA ya identificado, en su carácter de arrendador y el ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, extranjero, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº E-82.000.179, en su carácter de arrendatario; por lo tanto, es él accionante y no otro, el que podía intentar una acción de este naturaleza al tener atribuido el carácter de arrendador.
Por todas las consideraciones anteriores, solicitamos que el presente escrito sea apreciado en la definitiva. Es Todo…” (Folios 14 al 16 de la segunda pieza).

VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Encontrándose esta instancia, en la oportunidad procesal correspondiente para producir la presente decisión, en atención al recurso de apelación propuesto, esta Juzgadora estima sobre la base de los motivos expuestos por el recurrente, la motivación de la decisión apelada, los hechos invocados y las pruebas aportadas por las partes, realizar en forma pertinente las siguientes consideraciones:
El hecho controvertido en la presente causa, se centra en determinar si procede la exigencia de la resolución del contrato de arrendamiento a favor de la accionante, por la falta de pago de los cánones de arrendamientos de los meses OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE de 2012, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL de 2013, a razón de Bs. 7.000,00 cada uno; con motivo de la relación arrendaticia celebrada entre el ciudadano TIBERIO FANECA, titular de la cédula de identidad N° V-9.665.668 y GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, extranjero, titular de la cédula de identidad N° E-82.000.179, en fecha 29.10.2012, sobre el inmueble de dos (02) plantas de su propiedad, constituido por un local comercial y áreas administrativas, ubicado en la Calle Principal El Playón Nro. 15, Ocumare de la Costa del Estado Aragua, para fines comerciales.
Pretende en consecuencia en su demanda la accionante, el Desalojo del inmueble arrendado por falta de pago –incumplimiento de obligación- correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses antes referidos y cambio de uso.
PUNTO PREVIO
LA FALTA DE CUALIDAD:
Alega el accionado, la falta de cualidad del actor por no ser el titular del derecho de propiedad del aludido inmueble, en su decir, por existir una la acción de nulidad o retracto legal ejercido que cursa al aludido expediente por ante este mismo Juzgado Segundo de los Municipios.

Jurisprudencialmente se ha definido legitimidad o cualidad, y al respecto la Sala Constitucional, del Tribunal Supremo de Justicia en expediente Nº 00-0096, sentencia Nº 102 de fecha 6 de febrero del 2001, caso: Oficina González Laya, C.A., indicó:
“…La doctrina más calificada, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa:
“Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961.Pág 489).
La legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp:
“Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (subrayado de la Sala. Ver Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).
Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser;
“…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…” (ver. Carnelutti. Sistema de Derecho Procesal Civil. Tomo III. Uteha Argentina. Unión tipográfica Editorial Hispano América. Buenos Aires 1.944.pág 165).
Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva .
Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala Devis Echandía:
”Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis .Bogotá. 1961. pág. 539)…”.

De lo anterior, se desprende que la cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor o demandado en relación a la titularidad del derecho, lo que indica que basta con la simple afirmación de la titularidad del derecho, para que el juez considere la existencia de la misma, ya que para su constatación no es necesario analizar la titularidad del aquel, sino la idoneidad activa o pasiva de la persona para actuar válidamente en juicio.
Y es por ello, que tendrá cualidad activa para mantener un juicio toda persona que se afirme titular de un derecho, y tendrá cualidad pasiva toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés.
Sin embargo, consta a los autos inserto al folio 16, documento protocolizado por ante la oficina de registro del segundo circuito de los municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y costa de oro del estado Aragua, en fecha 11.07.2012, inscrito bajo el Numero 2012.395. asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No 282.4.18.1.300 y folio real del año 2012. De venta de inmueble constituido por dos (02) plantas constituido por ubicado en la Calle Principal El Playón Nro. 15, Ocumare de la Costa del Estado Aragua. Venta celebrada entre el ciudadano Silverio da silva Teixeira, titular de la cedula de identidad N° V- 9.650.419, apoderado de los ciudadanos Manuel Do santos y María de Teixira, al ciudadano Tiberio Faneca, parte demandante en la presente causa.
Por lo que frente a la instrumental que corre inserta a los autos, no existe otro medio de prueba que desvirtué la propiedad del accionante; y con ello la cualidad e interés para sostener la presente acción y ASÍ SE DECIDE.

De la perención
Aduce la parte accionada, haber operado la perención de la instancia conforme a lo estableció en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el articulo 269 eiusdem; en virtud de que desde el 11 de febrero de 2014, (fecha de la sentencia de amparo constitucional), y luego desde el día 14 de Agosto de 2014, (fecha de la sentencia de amparo constitucional proferida por el Superior), la parte accionante es tenia, la obligación de dar impulso a esta causa.

Esta alzada verifica que en fecha 27.09.2013 el A QUO Juzgado Segundo De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua dicto sentencia definitiva, sin embargo en fecha 08.11.2013 el Juzgado Cuarto De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua en el Expediente N° 7578, actuando en sede constitucional ordeno y notifico al a quo, suspender la ejecución de dicha sentencia hasta que se resolviera la acción de amparo constitucional; procediendo el a quo a suspender la misma mediante auto de fecha 18.11.2013.
Posterior a ello, en fecha 02.02.2016, el Juzgado Cuarto De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua en el Expediente N° 7578, remitió mediante oficio N° 052-2016, y recibido por el tribunal a quo en fecha 30.03.2016, copia certificada de la sentencia proferida con motivo de la acción de amparo interpuesta la cual declaro con lugar.
Por lo que, siendo que la suspensión acordada en virtud de la acción de amparo constitucional interpuesta por la accionada de autos, hasta tanto se resolviese dicha acción por mandato constitucional emanada y constituyendo la perención de la instancia una sanción a la falta de impulso por los sujetos llamados a intervenir en juicio, no puede en consecuencia; perjudicar a los justiciables siendo tal hecho no imputable al accionante; por lo que, en el caso de marras no operó la perención de la instancia en virtud de encontraste la causa suspendida por orden del tribunal Juzgado Cuarto De Primera Instancia En Lo Civil Y Mercantil De La Circunscripción Judicial Del Estado Aragua, actuando en sede constitucional, no imputable a la parte y ASÍ SE ESTABLECE.

De la inadmisibilidad de la acción
Fundamenta la parte accionada, la inadmisibilidad de la acción, por habitar en el inmueble objeto d la presente causa, la parte accionada con toda la familia, por haber sido autorizado por el arrendado, y conforme a lo previsto en el artículo 98 de la Ley Para La Regularización Y Control De Los Arrendamientos De Vivienda; debió ser admitida bajo esta ley y previo el agotamiento del procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, alegando la existencia de un fraude procesal.

Ahora bien, la relación contractual locataria celebrada entre las partes fue ocasión a un local comercial, indicando de forma expresa que el uso del mismo seria comercial; que si posterior a ello las partes de común acuerdo permitieron cambiar el uso, dicho convenio no fue demostrado a los autos, de igual forma de la inspección realizada, se verifica que el accionado manifestó habitar el en el inmueble en un anexo del local..
En este sentido, para que sea considerado un inmueble como vivienda debe reunir una serie de condiciones tales como: tener aéreas independientes para uso de habitaciones bien definidas, aéreas de cocina, sala comedor, sala de baños, cumplir con los requisitos mínimos de los servicios públicos, como servicio de electricidad, aguas blancas, red de cloacas, que son los requisitos mínimos necesarios, para ser considerada una vivienda digna, para ser usada como vivienda de un grupo familiar.
Al no reunir este inmueble las condiciones mínimas necesarias para ser considerado como vivienda principal como lo arguye el demandado de autos, y apreciada inspección ocular, sustanciada por el JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA lo que conlleva a este jurisdicente, tener la convicción que el ambiente inspeccionado fue improvisado, para darle el uso de vivienda, y desvirtuar su naturaleza que corresponde a local comercial, en consecuencia esta juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 de nuestra ley adjetiva civil y cláusula contractual primera y novena, queda demostrado el cambio de uso realizado por al accionada ni mediar autorización alguna y artículo ASI SE ESTABLECE.

De la Incidencia de fraude procesal.

La parte accionada fundamenta la figura jurídica del fraude procesal en la presente causa desde el auto de admisión.

Ahora bien, el fraude procesal ha sido definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas y mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente.

La Sala Constitucional del Tribuanl Supremo de Justicia, en fecha 4 de agosto de 2000, caso: Hans Gotterried Eber Dreger, estableció lo siguiente:
“…El fraude procesal o dolo genérico tiene especies, tales como el dolo específico (puntual), la colusión, la simulación y hasta el abuso de derecho, como infracción al deber de lealtad procesal, y dados los alegatos y referencias del accionante en su confuso escrito de amparo, es el fraude procesal el que debe analizar en este caso esta Sala. El se encuentra contemplado en el artículo 17 aludido…
El fraude puede consistir en el forjamiento de una inexistente litis entre partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares en detrimento de una de las partes, o de terceros ajenos al mismo, lo que constituye la simulación procesal; o puede nacer de la colusión de una persona, que actuando como demandante, se combine con otra u otras a quienes demanda como litisconsortes de la víctima del fraude, también demandada, y que procurarán al concurrir con ella en la causa, crear al verdadero codemandado situaciones de incertidumbre en relación con la fecha real de citación de todos los demandados; o asistir con él en el nombramiento de expertos, con el fin de privarlo de tal derecho; o sobreactuar en el juicio, en los actos probatorios, etc, hasta convertirlos en un caos…

En el caso que nos ocupa, el recurrente realiza una denuncia genérica de fraude procesal, sin especificar, por ejemplo, los actos que la ley declara nulos sin atender más que a su cualidad, como hechos en fraude de sus disposiciones, no puede tener éxito, es indispensable que el recurrente demuestre que los presuntos actos ilícitos practicados de mala fe por las institución es y los hombre que identifica por sus nombres y apellidos, operaron como hecho impeditivo del derecho reclamado y que hubo circunstancias extrañas que privaron a los distintos actos procesales desarrollar el efecto que le es normal y constituye su razón de ser.
Por lo que, no se verifica a los autos estar en presencia de un fraude procesal, toda vez, que las partes interesadas celebraron una contratación locataria en el tiempo, que posterior a ello el arrendador accionó el aparato jurisdiccional, existiendo un contradictorio en dicha causa, asimismo se verifica que la parte accionada ha sido representada en cada etapa del proceso y ha hecho uso de los recursos ordinarios y constitucionales en pro de sus derechos y defensas, por lo que no ha lugar a la incidencia de fraude procesal y ASÍ SE ESTABLECE.

Ahora bien, El Código de Procedimiento Civil prevé:
Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, establece el artículo 1354 del Código Civil.
Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Por lo que, la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir, la carga de la prueba no supone, pues, un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte, por lo que el adversario que se excepciona se convierte en actor y debe probar su excepción.
Así pues, aunque si bien la carga de la prueba no significa obligación de probar, su determinación conduce a definir quién deberá soportar las consecuencias de la omisión probatoria.
Procede esta alzada al estudio del material probatorio traído a los autos por las partes:

 Copia certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito entre el ciudadano TIBERIO FANECA, titular de la cédula de identidad N° V-9.665.668 (Arrendador), y el ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, titular de la cédula de identidad N° E-82.000.179 (Arrendatario), autenticado ante la Notaria Publica Quinta de Maracay, de fecha 19/10/2012, quedando anotado bajo el Nº 80, Tomo 425 de los libros de autenticaciones llevados por ante la mencionada Notaria. Instrumento éste al cual se le confiere valor probatorio sobre la existencia de la relación obligatoria arrendaticia que vincula a las partes, con las condiciones en que se supeditan, al no haber sido objeto de desconocimiento o tacha a tenor de lo establecido en el artículo 1381 del Código Civil, por lo que se le imprime valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASÍ SE ESTABLECE.

 Original de Inspección Judicial, tramitada en la solicitud Nº 273-13, realizada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, realizada mediante acta de fecha 05 de abril de 2013. Instrumento reconocido, el cual se tiene como válido y eficaz de acuerdo a lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

 Original de Constancia de Certificación Arrendaticia, tramitada en la solicitud Nº 10478, por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, de fecha 16-04-2013, mediante la cual se deja constancia que No aparece registrado en los libros consignación arrendaticia efectuada por el ciudadano Gabriel Dos Santos Papel, titular de la cédula de identidad Nº E-82.000.179, a favor del ciudadano Tiberio Faneca, titular de la cédula de identidad Nº V-9.665.668, desde Octubre de 2012 hasta 16.04.2013.
Original de Constancia de Certificación Arrendaticia, marcada con la letra “D”, tramitada en la solicitud Nº 323-13, por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, de fecha 17-04-2013, mediante la cual se deja constancia que No aparece registrado en los libros consignación arrendaticia efectuada por el ciudadano Gabriel Dos Santos Papel, titular de la cédula de identidad Nº E-82.000.179, a favor del ciudadano Tiberio Faneca, titular de la cédula de identidad Nº V-9.665.668, desde Octubre de 2012 17.04.2013.
Original de Constancia de Certificación Arrendaticia, marcada con la letra “E”, tramitada en la solicitud Nº 242-13, por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, de fecha 11-04-2013, mediante la cual se deja constancia que No aparece registrado en los libros consignación arrendaticia efectuada por el ciudadano Gabriel Dos Santos Papel, titular de la cédula de identidad Nº E-82.000.179, a favor del ciudadano Tiberio Faneca, titular de la cédula de identidad Nº V-9.665.668, desde Octubre de 2012 hasta 11.04.2013. Este Juzgado por cuanto observa que las presente instrumentales no han sido objeto de tacha o de impugnación, le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, conforme a la no consignación de pago relativo a cano de arrendamiento a favor del solicitante. ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, como quiera que el demandante alega la causal de resolución de contrato contemplada en la Letra “a” del Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece como causal de resolución que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento consecutivos, y como quiera que el demandante sostiene la insolvencia en el pago de las mensualidades Ut Supra descritas y delimitadas, correspondía a la parte demandada probar la solvencia en el pago de dichos cánones, pero como quiera que el demandado no aportó medios de pruebas de haber realizado el pago de los meses indicados; por lo que forzosamente a declararse que el demandado de autos no demostró haber cumplido con la obligación legal de cancelar el canon de arrendamiento en la oportunidad legal contractual y con la periodicidad establecida por las partes y regulada en la Ley Especial; por lo que está incurso en la causal de contemplada en la Letra “A” del Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y cláusula decima contractual, Y ASÍ SE DECIDE.
Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Tribunal Superior, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, actuando en sede civil, y por autoridad de la Ley, declara, Sin lugar el recurso de apelación propuesto por la parte demandada, se confirma en todas y cada de sus partes la decisión recurrida, y en consecuencia se declara con lugar la demanda propuesta por la parte actora, Y ASÍ SE DECIDE.-
VI
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho, jurisprudencial y doctrinarios ut supra referidas, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto en fecha 14.10.2016 por el abogado ÁNGEL PETRICONE CHIARILLI inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 41.240, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, extranjero, titular de la cédula de identidad N° E-82.000.179, contra la sentencia dictada por el JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en fecha 13.10.2016, en el expediente N° 10.820-13 (Nomenclatura interna de ese Juzgado) con motivo del juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoado por el ciudadano TIBERIO FANECA, titular de la cédula de identidad N° V-9.665.668. contra el ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, extranjero, titular de la cédula de identidad N° E-82.000.179.
SEGUNDO: SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la sentencia proferida por el sentencia dictada por el JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en fecha 13.10.2016, en el expediente N° 10.820-13 (Nomenclatura interna de ese Juzgado) con motivo del juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoado por el ciudadano TIBERIO FANECA, titular de la cédula de identidad N° V-9.665.668. contra el ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, extranjero, titular de la cédula de identidad N° E-82.000.179.
TERCERO: Se Declara CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoado por el ciudadano TIBERIO FANECA, titular de la cédula de identidad N° V-9.665.668. contra el ciudadano GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, extranjero, titular de la cédula de identidad N° E-82.000.179.
CUARTO: La parte demandada GABRIEL DOS SANTOS PAPEL, extranjero, titular de la cédula de identidad N° E-82.000.179 deberá hacer entrega aL ciudadano TIBERIO FANECA, titular de la cédula de identidad N° V-9.665.668 el siguiente bien inmueble de dos (02) plantas, constituido por un local comercial y áreas administrativas, ubicado en la Calle Principal El Playón Nro. 15, Ocumare de la Costa del Estado Aragua.
Se condena en costa conforme a lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil .
Publíquese, Regístrese, notifíquese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve así como en la página www.aragua.scc.org.ve déjese copia de la presente decisión de conformidad con lo establecido en los artículos 248 y 251 del Código de Procedimiento Civil remítase el presente expediente en la oportunidad legal correspondiente.
Dada, Firmada y sellada en esta Sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA EN LA CIUDAD DE MARACAY, a los 14 de julio de 2021. Años 210º de la Independencia y 162º de la Federación.
LA JUEZ

ROSSANI AMELIA MANAMÁ INFANTE
LA SECRETARIA
DUBRASKA ALVARADO
En esta misma fecha, siendo las 9:00 a.m., se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA
EXP. JUZ-2-SUP-1116
RAMI