TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, 14 de julio de 2021
210° y 162°
EXP. JUZ-2-SUP-1557

PARTE ACTORA: TIBERIO FANECA y MARIA ISILDA MARQUES DE FANECA, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-9.665.668 y V-13.625.882 respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogado LUCINDO ALEJANDRO PEREZ CASTILLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 101.507 respectivamente. -
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil SUPERMERCADOS LUXOR C.A., representada por el ciudadano JOAO GOMES DE JESÚS, titular de la cedula de identidad N° V-11.982.038.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada YOIDEE BRUMELIS NADALES ZAPATA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 206.207.-
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL (APELACIÓN).

SENTENCIA
I
EVENTOS PROCESALES
Conoce este Tribunal en alzada la presente causa, con motivo del recurso ordinario de Apelación ejercido en fecha 10.12.2019 por el abogado LUCINDO ALEJANDRO PEREZ CASTILLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 101.507, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante ciudadanos TIBERIO FANECA y MARIA ISILDA MARQUES DE FANECA, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-9.665.668 y V-13.625.882, respectivamente contra la sentencia dictada por el a quo JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en fecha 10.12.2019, en el expediente N° 12926 (Nomenclatura interna de ese Juzgado) en la cual declaro SIN LUGAR la demanda de con motivo del juicio por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por los ciudadanos TIBERIO FANECA y MARIA ISILDA MARQUES DE FANECA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-9.665.668 y V-13.625.882, respectivamente, contra la Sociedad Mercantil SUPERMERCADOS LUXOR C.A., representada por el ciudadano JOAO GOMES DE JESUS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad V-11.982.038.
En fecha 16.01.2020, esta superioridad le dio entrada a la presente causa bajo el N° 1557. (Folio 260)
En fecha 21.01.2020, esta alzada reglamento la presente causa conforme a lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 261).

II
DE LAS ACTUACIONES EN EL JUZGADO A QUO

Se admitió la presente demanda por desalojo de local comercial en fecha 03.07.2018 tramitada por el procedimiento oral previsto en el articulo 859 del Código de Procedimiento Civil por remisión expresa del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuya pretensión se delimito de la siguiente manera:
Cito:
“(…) I DE LOS HECHOS…
Mis poderdantes son legítimos propietarios de una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella construidas, ubicadas en la Zona Industrial El Piñonal N°15, Carretera Maracay – Palo Negro, Municipio Girardot del Estado Aragua, cuyos linderos son los siguientes: Norte: Parcela 15-A, en cien metros cuadrados (100M2), Sur: Carretera Maracay – Palo Negro, en cien metros cuadrados (100M2), Este: Con parcela N° 16, en cien metros cuadrados (100M2) y, Oeste: Con parcela N° 14 en cien metros cuadrados (100M2), propiedad que detentan según documento que anexo en fotostática simple marcado con la letra “C”; así las cosas según contrato de arrendamiento debidamente autenticado en fecha 26 de mayo de 2005, por ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Girardot del Estado Aragua bajo el N° 76, Tomo 101 de los libros de autenticación llevados por esa Notaria (que anexo marcado con la letra “D”) mis mandantes le dieron en arrendamiento a la ya aludida sociedad mercantil SUPERMERCADOS LUXOR C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 26 de abril de 2001, bajo el N° 65, Tomo 14-A, representada legalmente por el ciudadano JOAO GOMES DE JESUS, quien es venezolano, mayor de edad titular de la cedula de identidad N° V-11.982.038 y de este domicilio, en su condición de Director General, un local comercial que tiene un área aproximada de SEIS MIL DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (6.200M2), distribuidos así: Planta Baja: CUATRO MIL CIENTO CINCO METROS CUADRADOS (4.105M2), Mezzanina: DOS MIL OCHO METROS CUADRADOS (2.008M2) más el andén destinado al área de carga.
Relación arrendaticia a tiempo determinado, que tiene su sustento o abrigo en el contrato de la ocasión anteriormente referido destacándose del mismo en su cláusula vigésima segunda, lo que se narra de seguidas:
“VIGESIMA SEGUNDA: La duración del presente contrato de arrendamiento es de Diez (10) años fijos, comenzando su vigencia el día Primero (01) de junio de 2005. En todo caso queda pactado entre las partes que independientemente el número de prorroga que sufra el contrato, este nunca perderá su naturaleza de contrato a tiempo determinado o plazo fijo. En caso de prorroga las partes de mutuo consentimiento ajustaran el nuevo canon de arrendamiento que abra de regir para la misma…”.
Así las cosas, se tiene en el presente caso que transcurrido el lapso de Diez (10) años contados a partir de la suscripción del contrato arriba referido, entiéndase el 1° de junio del 2015, opero de pleno derecho a favor de la sociedad de comercia aquí demandada la prorroga legal arrendaticia prevista en nuestra legislación patria, por el lapso de tres (3) años, tal como lo establecía el literal d del artículo 38 de la premarra –
Artículo 38: …
En ese sentido es el caso ciudadano Juez, que finalizada la prorroga legal arrendaticia en fecha 1° de junio del 2018, el arrendatario no ha procedido a entregarle a mis mandantes debidamente libre de personas y bienes el local comercial arrendado solvente y en el mismo buen estado en el que lo recibió.
Siendo menester puntualizar en este acto que el artículo 20 del hoy vigente Decreto N° 929 con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, estatulle:
Artículo 20: …
Tal supuesto guarda relación con las literales “a”, “g”, e ”i” del artículo 40 del mencionado Decreto N° 929 con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de Arrendamiento Inmobiliario, cuyo texto dispone:
Artículo 40: …
En ese orden de ideas, la referida norma prevé como causal de desalojo el vencimiento del contrato de arrendamiento, y obviamente el de su prorroga legal; de todo lo cual se deduce que es una obligación del arrendatario de devolver el inmueble arrendado al vencimiento del contrato o al vencimiento de la prorroga legal, según sea el caso.
Y a pesar de esa obligación legal y contractual a cargo del arrendatario, de devolver el inmueble al vencimiento del contrato o al vencimiento de su prorroga legal, el local comercial no le ha sido restituido a mi representante solvente y libre de personas y cosas en el mismo buen estado en el que se le entrego; por lo cual en puridad de derecho resulta a lugar el desalojo de arrendatario.
A todo evento, en caso de que se desestime el alegato anterior, se subsume la presente solicitud de desalojo, en el hecho de que el arrendatario no ha procedido a erogar el canon de arrendamiento pactado por los últimos seis (6) meses del presente año en curso, entiéndase de enero a junio de 2018, causándole con ello un desequilibrio sin precedentes a mi poderdante, quienes, con forme a la relación arrendaticia existente entre las partes tenían la expectativa plausible de recibir en el modo y la cantidad pactada las pensiones arrendaticias de rigor; tal proceder del arrendatario (insolvencia) se adminicula en el cumplimiento de lo establecido en la cláusula quinta del pacto contractual, que señala el pago de cada canon debía erogarse a favor de mi patrocinado los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de cada mes.
Tal supuesto de hechos tiene cavidad en lo señalado del literal “a” del articulo 40 del Decreto N° 929 con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, arriba referido.
II
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Fundamento la presente demanda conforme a lo descrito en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil y los literales “a”, “g”, e “i” del Decreto N° 929 con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014.
III
DE LA COMPETENCIA
De conformidad al hecho de que las partes que suscriben el contrato de la ocasión pactaron en su clausula vigésima sexta que a los efectos de cualquier controversia de índole judicial el domicilio único y excluyente para dirimir la misma son los tribunales ubicados en la Ciudad de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua; es claro además que en virtud de la materia y que la cuantía de la presente demanda no excede de las TRES MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (3000U.T) previstas en el artículo 1 de la Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, emitida por el Tribunal Supremo de Justicia, los tribunales competentes son los de los Municipios Ordinarios y Ejecutores de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua.
IV
PETITORIO
Ahora bien, ciudadano Juez, visto el incumplimiento del arrendatario en primer lugar, de no proceder a la entrega material del local comercial arrendado una vez vencida la prorroga legal arrendaticia y en su defecto, lo previsto en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento celebrando en fecha 26 de mayo de 2005, por ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Girardot del Estado Aragua bajo el N° 76, Tomo 101 de los libros de autenticaciones llevados por esta Notaria, es decir el no pago de los cánones de arrendamiento por los meses de enero a junio de 2018 con fundamento en las razones fácticas y de derecho anteriormente explanadas, acudo en nombre de mis representados ante usted para demandar, como en efecto formalmente demando por desalojo a la sociedad de comercio SUPERMERCADOS LUXOR C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 26 de abril de 2001, bajo el N° 65, Tomo 14-A, representada legalmente por el ciudadano JOAO GOMES DE JESUS, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-11.982.038 y de este domicilio, en su condición de Director General, a los fines de que una vez declarada con lugar la misma se ordene la entrega material del local comercial arriba aludido en el mismo buen estado en que lo recibió, solvente del pago de cualquier tipo de impuesto nacional, estadal y municipal como de cualquier servicio público y privado que haya sido contratado así como al pago de las costas y costos procesales.
V
DE LA CITACION
De conformidad con los artículos 215 y 218 parágrafo único del Código de Procedimiento Civil solicito la citación personal de la sociedad de comercio demandada en la siguiente dirección: Zona Industrial El Piñonal N° 15, Carretera Maracay-Palo Negro, Municipio Girardot del Estado Aragua (Supermercado Luxor).
VI
DEL PROCEDIMIENTO APLICABLE Y DE LA SOLICITUD DE LA MEDIDA CAUTELAR DE SECUESTRO
Conforme a lo dispuesto en el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, habida cuenta que existe el riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo, por cuanto la parte demandada podría seguir poseyendo sin justificación el local comercial arrendado y peor aún que por tal razón el inmueble siga día a día deteriorándose al punto de que los costos para su reparación se eleven de forma insostenible en el tiempo perjudicando el patrimonio de mis patrocinados; y como quiera que he anexado al libelo los medios de prueba que constituyen una presunción grave de esa circunstancia y del derecho que se reclama, tal como se aprecia en las documentales acompañadas; pido al Tribunal de conformidad con la estipulación contenida en el LIBRO TERCERO, TITULO I, CAPITULO III, Articulo 588, Ordinal Segundo, del Código de Procedimiento Civil, decrete y ordene practicar MEDIDA DE SECUESTRO sobre el local comercial arrendado, nombrándose como depositaria a mis mandantes.
Los extremos de ley a los fines de la procedencia de la medida de secuestro solicitada, se encuentran plenamente acreditados en el presente escrito, de tal suerte que el riesgo de que quede ilusoria la ejecución de fallo, doctrinalmente conocido como “Periculum in Mora” viene dado con el injustificable incumplimiento de las disposiciones previstas en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en litigio, es decir, el reiterado, voluntario, injustificable e ilegal incumplimiento de la parte aquí demandada de sus obligaciones que nacieron en su esfera jurídica principalmente la no entrega del inmueble una vez finalizada la prorroga legal y en su defecto la insolvencia en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento pactados si aunado a ello tenemos que la doctrina ha puntualizado el criterio de que “la tardanza o morosidad que presupone un proceso judicial trae insito un peligro unido a otras consideraciones propias de la Litis tramitada constituye lo que se ha dado a llamar periculum in mora” (Emilio Cabanella Código de Procedimiento Civil, Pág. 585), tenemos con sobradas razones acreditado el requisito de procedencia analizado y así pido de este Tribunal sea apreciado.
Si a esa tardanza le sumamos, la evidente condición de contumacia que ha tenido el arrendatario frente a esas obligaciones contractuales, es evidente, que nos encontramos frente a una persona jurídica que es poco dada a asumir sus compromisos, por lo cual resulta algo difícil creer que una vez obtenido un pronunciamiento judicial la parte demandada de cumplimiento voluntario a la obligación que ha evadido de manera deliberada y reiterada en nuestro perjuicio.
Por otra parte, acredito el “fumus bonus iuris” o presunción de derecho reclamado, con la documentación que sustenta la presente acción ya consignada.
En virtud de lo anterior pido el secuestro del local comercia arrendado arriba identificado; de conformidad con los artículos 585, 588.2 y 599.7 del Código Civil Adjetivo.
VII
DEL DOMICILIO PROCESAL
A los efectos de la presente demanda fijo como domicilio procesal de mi poderdante de conformidad con lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil la siguiente dirección: Avenida Bolívar, Centro Comercial Global, Oficinas Administrativas Grupo Bande, Piso 2, Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua: Gilmer Narvaez.
VIII
DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA
Con el objeto de establecer la competencia procesal del órgano jurisdiccional que habrá de conocer de esta pretensión, estimo la presente demanda en la suma de DOS MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 2.465.000,00) o DOS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES SOBERANOS (Bs. 2.465,00), equivalentes a 2900 Unidades Tributarias, a razón de Bs. 850,00 La Unidad Tributaria, al día de hoy.
IX
DE LA ADMISION
Finalmente solicito que la presente demanda de desalojo sea admitida y substanciada conforme a derecho y declarada CON LUGAR en la definitiva en toda y cada una de sus partes…”. (Folios 01 al 04)

De la contestación de la demanda

“(…) CAPÍTULO I
DE LOS HECHOS ALEGADOS EN EL ESCRITO LIBELAR
Narra el apoderado judicial de los demandantes, que sus representados son propietarios de una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella construidas, ubicada en la Zona Industrial El Piñonal N° 15, Carretera Maracay – Palo Negro, Municipio Girardot del Estado Aragua, con un área aproximada de Seis Mil Doscientos metros cuadrados (6.200 m2), distribuidos de la siguiente manera: Planta Baja: Cuatro Mil Ciento Cinco metros cuadrados (4.105 m2) Mezzanina: Dos Mil Ocho metros cuadrados (2.008 m2) más el andén destinado al área de carga y cuyos linderos son los siguientes: Norte: Parcela 15-A, en cien metros cuadrados (100M2), Sur: Carretera Maracay – Palo Negro, en cien metros cuadrados (100M2), Este: Con parcela N° 16, en cien metros cuadrados (100M2) y, Oeste: Con parcela N° 14 en cien metros cuadrados (100M2).
Señala que en fecha 26 de mayo de 2005, sus representados suscribieron contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil SUPERMERCADOS LUXOR, C.A., (en adelante MI REPRESENTADA), autenticado por ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Girardot del Estado Aragua bajo el N° 76, Tomo 101 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, sobre el inmueble antes mencionado.
Alega que la relación arrendaticia es a tiempo determinado y que tiene su sustento en el Contrato de Arrendamiento antes indicado, destacando el contenido de la Clausula Vigésima Segunda.
Indica que transcurrido el lapso de diez (10) años contado desde la suscripción del aludido contrato; es decir, el Primero (1°) de junio del 2005; opero de pleno derecho a favor de su representada la prorroga legal arrendaticia prevista en el literal “d” del artículo 38 de la ley de arrendamiento inmobiliario, aplicable a su decir retionetemporis.
Así mismo, alega la representación judicial de la parte accionante, que desde la fecha del vencimiento de la prorroga legal del contrato objeto del presente juicio, mi representando no ha hecho entrega del mismo a su poderdante.
Manifiesta el demandante que, en caso de desestimar su solicitud de desalojo por incumplimiento de contrato, se tome en consideración que mi representado no procedió a erogar el canon de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a junio de 2018, causando un desequilibrio, toda vez que, conforme a la relación arrendaticia existente entre las partes, los demandantes tenían la expectativa de recibir en el modo y la cantidad pactada el pago de los cánones de arrendamientos.
Fundamenta su acción, a lo descrito en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil y en el artículo 40 literales “a”, “g” e “i” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
CAPITULO II
DE LA CONTESTACION
Por lo anteriormente expuesto comparezco ante su competente autoridad para rechazar, negar y contradecir tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora en todo su libelo de demanda contra mi representado, salvo los hechos que se admiten a lo largo de este escrito de contestación de demanda.
(…)
Cabe señalar ciudadano Juez, que efectivamente mi representada suscribió un contrato de arrendamiento en fecha 26 de mayo de 2005, con los ciudadanos TIBERIO FANECA y MARIA ISILDA MARQUEZ DE FANECA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad números 9.665.668 y V- 13.625.882, sobre una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ellas construidas, ubicada en la Zona Industrial El Piñonal N° 15, Carretera Maracay –Palo Negro, Municipio Girardot del Estado Aragua, con un área aproximada de Seis Mil Doscientos metros cuadrados (6.200 m2), distribuidos de la siguiente manera; Planta Baja: Cuatro Mil Ciento Cinco metros cuadrados (4.105 m2) Mezzanina: Dos Mil Ocho metros cuadrados (2.008 m2) más el andén destinado al área de carga y cuyos linderos son los siguientes: Norte: Parcela 15-A, en cien metros cuadrados (100M2), Sur: Carretera Maracay – Palo Negro, en cien metros cuadrados (100M2), Este: Con parcela N° 16, en cien metros cuadrados (100M2) y, Oeste: Con parcela N° 14 en cien metros cuadrados (100M2), autenticado por ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Girardot del Estado Aragua bajo el N° 76, Tomo 101 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, sobre el inmueble antes mencionado.
CLAUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA: La duración del presente contrato de arrendamiento es de Diez (10) años fijos, comenzando su vigencia el día Primero (01) de junio de 2005. En todo caso queda pactado entre las partes que independientemente el número de prorroga que sufra el contrato, este nunca perderá su naturaleza de contrato a tiempo determinado o plazo fijo. En caso de prorroga las partes de mutuo consentimiento ajustaran el nuevo canon de arrendamiento que abra de regir para la misma…”.
Efectivamente existe una relación arrendaticia entre mi representada y los accionantes, que comenzó a transcurrir desde el 01 de junio de 2005 al 01 de junio de 2015, la cual le corresponde de conformidad con el artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por concepto de prorroga legal tres años contados a partir de la finalización del mismo es decir desde el 01 de junio de 2015 al 01/06/2018.
Es el caso ciudadano Juez, que los accionante ni sus representantes legales, emitieron notificación alguna a mi mandante, expresando su voluntad de no renovar el contrato y siguió recibiendo a su total y entera satisfacción los cánones de arrendamiento objeto de la presente controversia y de conformidad con la cláusula 22 anteriormente citada, se tomó como renovado el mismo.
En este orden de ideas ciudadano Juez, mi representada en virtud que los accionantes no quisieron recibir el pago de los cánones de arrendamiento, se vio en la obligación de consignarlos ante el Tribunal PRIMERO MUNICIPIO ORDINARIO EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY de esta circunscripción judicial, quedando asentado con el número 1317-18, de la nomenclatura interna del Tribunal, velando así como un buen padre de familia desde que inicio la relación arrendaticia con los accionante, toda vez que en el mes de mayo los demandantes se negaron a recibir el referido pago, obligación que mi representado debida cumplir como en efecto cumplió.
Es preciso destacar que mi representada, no ha cumplido con la obligación del pago por el bien inmueble arrendado, tal como lo explana la representación judicial de los accionantes en su escrito libelar; siendo el caso ciudadano Juez, tales pagos fueron realizados de forma oportuna dando cumplimiento al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes, razón por la cual niego y contraído lo alegado por la parte demandante que mi representada haya incurrido en el numeral “a” del artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial.
Niego, rechazo y contradigo que mi representada haya incumplido con lo establecido en el literal “g”, e “i” de el artículo 40 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, ya que al no existir notificación alguna por parte de los arrendadores a mi representado se considera automáticamente renovado el contrato objeto de la presente controversia.
MERITO FAVORABLE DE LOS AUTOS
A pesar de la existencia consagrada desde hace tiempo en nuestro derecho procesal de los principios de adquisición, comunidad de las actas procesales y apreciación global de la prueba, y que por ello no es necesario ni de impretermitible cumplimiento su invocación en el Proceso Venezolano; no obstante, en virtud de los principios procesales, invoco en cuanto le beneficie a favor de mi representado el mérito favorable que se desprende de las actas procesales.
PRUEBA DOCUMENTAL
De conformidad con lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, referidos a la “Prueba Escrita”, promuevo y hago valer como prueba los instrumentos públicos y privados que a continuación señalo para que surtan efectos legales correspondientes.
1. Consigno en este acto, originales de recibos debidamente firmados por el ciudadano TIBERIO FANECA, donde recibe a su total y entera satisfacción los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre del año 2017; enero, febrero, marzo y abril del año 2018. (marcados “B”, “B1”, “B2”, “B3”, “B4”).
Que mi representado en fecha oportuna y conforme a lo establecido y pactado dentro del contrato de arrendamiento, efectuó el pago de canon de arrendamiento correspondiente de los meses antes descrito en la cual se evidencia que es totalmente falso en incumplimiento de la obligación.
2. Consigno en este acto, copia simple de expediente signado bajo el N° 1317-18 cursante por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry, en el cual consta que mi representada efectuó el pago correspondiente por concepto de pago canon de arrendamiento de los meses mayo y junio del año 2018 a la actualidad a favor del ciudadano TIBERIO FANECA, titular de la cedula de identidad Nro. V-9665668, parte demandante. (marcado “C”).
Con esto pretendo demostrar que mi representado en fecha oportuna y conforme a lo establecido y pactado dentro del contrato de arrendamiento, efectuó el pago de canon de arrendamiento a los meses antes descrito, todo ello por cuanto el demandante se negó a recibir los pagos correspondientes a los referidos meses, evidenciándose de esta manera la mala fe con que actúa el demandante de querer demostrar que mi representado se encuentra insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento de enero a junio de 2018.
Es preciso indicar, que en la debida oportunidad ratificare las pruebas documentales aquí descritas y consignare nuevas pruebas que ayuden al proceso.
CAPITULO III
HECHOS ADMITIDOS
Siguiendo instrucciones de mi mandante admito:
1) Que los ciudadanos demandantes TIBERIO FANECA y MARIA ISILDA MARQUES DE FANECA ya identificados son propietarios de un inmueble constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ellas construidas, ubicadas en el Zona Industrial El Piñonal N° 15, Carretera Maracay – Palo Negro, Municipio Girardot del Estado Aragua, con una área aproximada de SEIS MIL DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (6.200 M2) distribuidos así: Planta Baja: CUATRO MIL CIENTO CINCO METROS CUADRADOS (4.105 M2), Mezzanina: DOS MIL OCHO METROS CUADRADOS (2.008 M2) cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Parcela 15-A, en cien metros cuadrados (100 M2), SUR: Carretera Maracay – Palo Negro en cien metros cuadrados (100 M2), ESTE: Con parcela N°16, en cien metros cuadrados (100M2) y OESTE: Con parcela N° 14, en cien metros cuadrados (100 M2).
2) Que los demandantes y mi representada celebraron un contrato en fecha 26 de mayo de 2005 por ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Girardot del Estado Aragua quedando anotado bajo el N° 76, Tomo 101 de los libros de autenticaciones llevado por esa notaria.
CAPITULO IV
HECHOS Y DEBERES CONTROVERTIDOS
A continuación, doy contestación en forma discriminada de los hechos, circunstancias, acciones y derechos que refutamos a la parte actora de su libelo de demanda, tenemos:
Niego y rechazo que mi representada adeude al accionante por conceptos de canon de arrendamiento los meses de enero a junio de 2018 y siguientes. Ya que la parte actora se negó a recibir los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento del mes de mayo y junio de 2018, lo que motivo a mi representado a presentar una solicitud ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de esta Circunscripción Judicial, quedando admitida en fecha 25 de Julio de 2018 para consignar los pagos a realizar posteriormente por el mismo concepto, de la cual el Tribunal ordeno apertura de cuenta de ahorros a nombre del ciudadano TIBERIO FANECA en el Banco Bicentenario, Banco Universal C.A.
Mi representada se dio por notificada el día once (11) de junio de 2019, estando dentro del lapso legal, es por ellos que solicitamos la admisión de la contestación de la demanda, por ser presentada dentro del lapso establecido para ello.
Niego y rechazo que se adeuden a los accionantes pagos debido a “incumplimiento” de cánones de arrendamiento pues con la presente prueba adjuntada, se puede verificar que es falso que mi representada no haya cumplido con la obligación.
En consecuencia, no se le adeuda la cantidad de dinero solicitado a tal efecto por cuanto mi representada ha cumplido con sus obligaciones como arrendatario en todo momento, es por eso que anexo los medios probatorios necesarios para alegar la acción.
Visto que no existió notificación el contrato se considera renovado de arrendamiento.
CAPITULO V
DE LA MEDIDA CAUTELAR SOLICITADA
A continuación, vista la medida cautelar de secuestro solicitada por la parte demandante, fundamentada en el incumplimiento de las disposiciones establecidas en el Contrato de Arrendamiento, en lo que respecta igualmente a la insolvencia del canon de arrendamiento me permito indicar lo siguiente:
Niego y rechazo que mi representada adeude al accionante por conceptos de canon de arrendamiento de los meses de enero a junio de 2018 y siguientes, toda vez que los mismos fueron pagados de forma oportuna al demandante, igualmente es preciso indicar que los accionantes ni sus representantes legales, emitieron notificación alguna a mi mandante expresando su voluntad de no renovar el contrato y siguió recibiendo a su total y entera satisfacción los cánones de arrendamientos objeto de la presente controversia y de conformidad con la clausula 22 anteriormente citada, se tomó como renovado el mismo.
Por otra parte, me permito señalar que los alegatos en que fundamenta la solicitud de medida cautelar, versan sobre el fondo de la controversia; siendo menester, que tales señalamientos deben ser probados en la oportunidad correspondiente y deberá ser valorado para dictar el fallo definitivo en la presente causa.
Ahora bien, ciudadano Juez, compareciendo ante usted con toda la venia de estilo y respeto que su investidura representa, peticionamos que la medida de secuestro solicitada por la parte accionante sea desestimada, toda vez que en el inmueble objeto de la presente controversia, funciona la sociedad mercantil denominada SUPERMECADOS LUXOR, el presta un servicio público de interés social, lo cual de ser decretada la misma, generaría un gravamen irreparable a la sociedad, impidiendo de esta manera el libre acceso a la alimentación de las comunas adyacentes al mismo.
CAPITULO VI
PETITORIO
Queda contestada, conforme a lo expuesto a lo largo de este escrito, la demanda incoada contra mi representada, por consiguiente, solicito sea declarada PARCIALMENTE CON LUGAR.
CAPITULO VII
DE LA ADMISION
Finalmente solicito ante este Tribunal, que la presente contestación a la demanda sea admitida, sustanciada, conforme a derecho…”.

De la Audiencia Preliminar

“…Compareció el Abogado LUCINDO PEREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo la matricula número 101.507, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora. Asimismo, se deja constancia que se encuentra presente la abogada YOIDEE BRUMELIS NADALES ZAPATA, inscrita en el Inpreabogado bajo la matricula número 206.207, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada. En este estado el apoderado judicial de la parte actora expone: “En este estado esta representación en primer lugar señala como hechos convenidos el de la existencia de una relación arrendaticia de mi mandante con la sociedad de comercio supermercados LUXOR, C.A, que se inició a través del contrato de locación suscrito en fecha 26 de mayo de 2006, por ante la Notaria Tercera de Maracay, empezando dicha arrendaticia el 01 de junio del aludido año, conviene igualmente que la cláusula vigésima segunda de ese documento establece que dicha relación seria a tiempo determinado y que en caso de prorroga la misma debe haber sido convenida entre las partes, estableciendo un monto distinto al canon pactado originalmente, en ese orden de ideas se señala como hecho controvertido que una vez terminado el lapso de 10 años pactado entre las partes entiéndase el 01 de junio de 2015, se haya prorrogado indefinidamente la relación arrendaticia, puesto que no hubo modificación en cuanto al canon pactado originalmente, lo que opero optativamente para el arrendatario fue la prorroga legal arrendaticia de tres años prevista en la legislación aplicable a la naturaleza del caso. A todo evento tal como se plasmó en el libelo de la demanda en caso de ser desestimado el alegato anterior del caso queda en evidencia delas documentales presentada por la parte demandada folio 124 y siguientes, su insolvencia en cuanto al cumplimiento de su principal obligación contractual, entiéndase el pago de los canon de arrendamiento, puesto que en el expediente de consignación arrendaticia, se aprecia que los canon de los meses mayo y junio fueron consignados extemporáneamente, siendo esto también un hecho controvertido, entiéndase la solvencia del arrendatario, razón por la cual procede la presente demanda de desalojo. Es todo. En este Estado la apoderada judicial de la parte demandada expone: “Ratifico en todas y cada una de sus partes el escrito de contestación presentado de manera oportuna el escrito de contestación en fecha 11 de julio de 2019, igualmente me permito indicaren esta oportunidad, en cuanto a los hechos narrados por la parte demandante relativo a la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 26 de mayo de 2005, iniciándose en el 01 de junio de2005, y que el mismo tendría una duración de 10 años, no se realiza objeción en cuanto al hecho mencionado. Por otra parte, me permito indicar que en cuanto a lo señalado por la representación de la parte demandante, a lo indicado en la cláusula 22 del contrato, en el que se manifiesta que las prórrogas debía ser convencida entre las partes, el mismo no fue establecido conforme ha sido alegado toda vez que se desprende en la referida cláusula que independientemente el número de prórrogas que pudieran existir el contrato no perdería su condición a tiempo determinado. Por otra parte me permito indicar en cuanto a lo señalado a las prórrogas indefinidas mi representado asume en todo caso que el mismo contrato no se convertiría a tiempo indefinido pero al no verificarse el 01 de junio del 2015, la notificación por parte del demandante, manifestando su voluntad de no renovar el contrato, el mismo fue renovado operando una tacita reconducción, por otra parte me permito indicar que a partir del 01 de junio del 2015, mi representado realizo de manera oportuna los pagos de los canon de arrendamiento, haciendo uso y goce del mismo y siendo recibido de manera satisfactoria por la parte demandante, nunca hubo una notificación por parte del actor manifestando tal voluntad. En cuanto a lo señalado por la parte demandante en cuanto a la insolvencia del canon de arrendamiento de los meses de enero a junio del año 2018, el mismo es negado y rechazado en esta oportunidad, toda vez que fue presentado y corre inserto a los autos los recibos de pago recibidos por la parte demandante de los meses diciembre 2017 y enero a mayo de 2018. Ahora bien, en el mes de junio mi representado procedió a efectuar el pago correspondiente a ese mes el cual le fue negado a ser recibido por la parte demandante, viéndose mi representado en la necesidad de consignar los pagos subsiguientes por ante los Tribunales de Municipio, siendo distribuido al Tribunal Primero de Municipio el cual se encuentra asignado con el N° 1317-18. Es todo. En este estado el apoderado actor hace la siguiente observación al respecto; Como hecho controvertido adicional según la exposición de la parte accionada, se indica que las consignaciones arrendaticias a que hace alusión son inherentes a los meses de mayo en adelante del año 2018, en adelante y las mismas no han sido retiradas por la parte actora como lo afirma la contraparte, resaltándose que los meses de mayo y junio del 2018, son consignados en fecha 17 de julio de 2018. Es todo. En este estado la apoderada de la parte demandada expone: En esta oportunidad manifiesto que esta representación no ha indicado que los pagos hayan sido retirado por la parte demandante, igualmente ratifico todas y cada una de las pruebas consignadas junto con el escrito de contestación. Es todo…”. (Folios 147 al 148)

De La Audiencia de Juicio
“…compareciendo la apoderada judicial de la parte demandante abogado LUCINDO PEREZ, titular de la cedula de identidad N° 13.579.935, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 101.507 y por la parte demandada la apoderada judicial abogada YOIDEE BRUMELIS NADALES, titular de la cedula de identidad N° 17.235.870, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 206.207. en este estado se hace del conocimiento de las partes que cada una de ellas contará con un lapso de diez (10) minutos para esgrimir sus alegatos, finalizadas las exposiciones de las partes se procederá a la evacuación de las pruebas comenzando por la parte demandante. Evacuadas las pruebas, cada parte contara con un lapso de cinco (05) minutos para formular observaciones. Finalizada la audiencia se procederá a pronunciar el fallo en forma oral, salvo que se requiera de la evacuación de alguna prueba o sea menester diferir el pronunciamiento. En este estado expone la representación judicial de la parte actora: “Esta representación en primer lugar procede a efectuar un análisis de las pruebas documentales consignadas con el libelo de la demanda, entre ellas el Contrato de arredramiento, suscrito entre las partes en litigio, donde se evidencia que el lapso de duración de dicho contrato era de diez (10) años contados a partir del 01 de junio de 2005, hasta el 01 de junio de 2015, siendo que su clausula 22, no se especificaba que el mismo podía prorrogarse automáticamente por iguales periodos por ello, una vez finalizado dicho contrato el 01 de junio de 2015, opero automáticamente y potestativamente para el arrendatario la Prorroga legal de 03 años descrita en la legislación patria, siendo que finalizado el 01 de junio de 2018, la parte accionada no procedió hacer la entrega del inmueble arrendado y de allí se deriva la presente acción. Es de destacar que tal como se advierte de la sentencia de la Sala Constitucional que correarlos autos, consignada a modo ilustrativo la prorroga legal opera automáticamente a favor del arrendatario; igualmente se aprecia que a todo evento esta representación también aludió como causa de desalojo subsidiariamente la insolvencia en el pago del arrendatario por los meses de mayo y junio de 2018, hecho este que en base al principio de la comunidad de la prueba se evidencia palmariamente al folio 124 de los autos con la prueba documental inherente a las consignaciones arrendaticias presentadas por la propia demandada, aunado a que en la audiencia preliminar la propia representante legal de la sociedad de comercio LUXOR C.A. hace mención a tal hecho, admitiendo lo aquí narrado, por ultimo expuesto lo anterior esta representación considera inoficioso proceder a efectuar un análisis de las otras pruebas documentales consignados por la accionada. Es todo. En este estado pasa a exponer sus alegatos el apoderado judicial de la parte demandada. “Oidas como han sido la representación de la parte demandante y a los fines de analizar la documental promovida por esa representación relativo al contrato de arrendamiento específicamente a la clausula N° 22, niego y rechazo que en la misma no se especifique que el contrato podía ser prorrogable, toda vez que de la referida documental textualmente reza: Que independientemente del numero de prorrogas que sufriera el contrato el mismo no perdería su condición de contrato a tiempo indeterminado, por otra parte en cuanto a la insolvencia que manifiesta la representación judicial de la parte demandante de los meses de mayo y junio del año 2018 ha quedado demostrado en el anexo marcado “C”, presentado al escrito de contestación que las mismas fueron consignadas por ante el Tribunal por cuanto existió una negativa de la parte demandante en aceptar los pagos correspondientes. Igualmente niego y rechazo la solicitud formulada por la parte demandante a los fines de que no sean analizadas las demás pruebas consignadas, toda vez, así como corre inserto en autos en el escrito de pruebas y a los fines de ilustrar a este Honorable Tribunal fue solicitada prueba de informes a las entidades bancarias BANCRECER, BACNO FONDO COMUN y BANCO NACIONAL DE CREDITO, la información a los fines de verificar los cheque que habían sido emitidos a favor del ciudadano TIBERIO FANECA, por concepto de canon de arrendamiento desde los meses de enero a mayo, demostrando así con esta prueba de informes que mi representado jamás estuvo insolvente con los canon de arrendamiento. es todo. FALLO: El objeto del presente juicio lo constituye el Desalojo del Local Comercial ubicado en la Zona Industrial de Piñonal, N° 15, carretera Maracay Palo Negro Municipio Girardot del Estado Aragua, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Parcela 15-A, en cien metros cuadrados (100M2), SUR: Carretera Maracay – Palo Negro, en cien metros cuadrados (100M2), ESTE: Con parcela N° 16, en cien metros cuadrados (100M2) y, OESTE: Con parcela N° 14 en cien metros cuadrados (100M2), intentada por los ciudadanos TIBERIO FANECA y MARIA ISILDA MASQUES DE FANECA contra la sociedad mercantil SUPERMERCADOS LUXOR, C.A. siendo un hecho controvertido entre las partes la naturaleza de la relación contractual, fundamentándose la acción en los literales A, E, I del artículo 40 del Decreto Rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, asimismo, alega el actor que el contrato de arrendamiento tenía una duración de diez (10) años fijos contados desde su suscripción desde el 01 de junio de 2005, hasta el 01 de junio de 2015, asimismo alego que opero de pleno derecho a favor de la sociedad de comercio aquí demandada la prorroga legal arrendaticia por el lapso de tres (03) años. Que en la clausula VEINTIDOS del contrato no se especifica que el mismo no se podía prorrogar automáticamente y que siendo que finalizo el 01 de junio de 2018, la parte accionada no procedió hacer entrega del inmueble arrendado y de allí se deriva la presente acción. Por su parte la apoderada judicial de la parte demandada alega que el contrato podría ser prorrogable, toda vez que de la referida documental dispone que independientemente del numero de prorrogas que sufriera el contrato el mismo no perdería su condición de contrato a tiempo indeterminado, por otra parte en cuanto a la insolvencia que manifiesta el apoderado judicial de la parte demandante de los meses de mayo y junio del año 2018, ha quedado demostrado en los autos que las mismas fueron consignadas por ante el Tribunal de Municipio, por cuanto existió una negativa de la parte demandante en aceptar los pagos correspondientes. Igualmente niego y rechazo la solicitud formulada por la parte demandante en que no se analicen las pruebas consignadas. Que con las pruebas de informes se demostró que su representado jamás estuvo insolvente con los canon de arrendamiento.
Ahora bien, escuchada ambas partes, y analizados sus alegatos y pruebas este Tribunal considera que no ha quedado demostrada a insolvencia de la parte arrendataria-demandada en el presente procedimiento, y así se declara.
Asimismo, este Tribunal considera que el pago tardío no implica “no pago”, ni implica causa de resolución de la relación, salvo que la arrendadora recepticia haya hecho indicación expresa de la situación en el momento del pago que genere una sanción tan extrema como la resolución del contrato, por exigencias del principio de la buena fe contractual a las cuales están obligadas las partes de un contrato. En tal sentido debe declararse improcedente el argumento de la insolvencia sobre la que ha sustentado la actora la pretensión del desalojo, y así se declara.
En cuanto a lo alegado acerca de la Prorroga Legal, este Tribunal considera que ha operado la renovación automática del contrato de arrendamiento por un periodo igual al pactado inicialmente en el contrato, y así se declara.
En virtud de lo antes expuesto es por lo que este Tribunal JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declarar forzosamente SIN LUGAR la demanda de desalojo… (Folios 237 al 240).

III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Cursa en los folios que van del 241 al 253 del presente expediente, decisión de fecha 10.12.2019, dictada por el JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en la cual declaró:
“…Consideraciones para Decidir
2.1. De la pretensión procesal
Como se aprecia de la parte narrativa del presente fallo, el procedimiento se inicia por demanda presentada por los ciudadanos TIBERIO FANECA y MARIA ISILDA MARQUES DE FANECA contra la sociedad mercantil SUPERMERCADOS LUXOR, C.A., en la que pretenden el “desalojo” de la demandada de una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella construida, y de la cual es arrendataria.
Los hechos y argumentos invocados por la parte actora para sustentar la pretensión de desalojo son los siguientes:
En primer lugar que el contrato de arrendamiento tenía una duración de diez (10) años fijos contados desde su suscripción hasta el 1° de junio de 2015, y para lo cual argumentan:
“Así las cosas, se tiene que en el presente caso que transcurrió el lapso de diez (10) años contados a partir de la suscripción del contrato arriba referido, entiéndase el 1° de junio de 2015. Operó de pleno derecho a favor de la sociedad de comento aquí demandada la prorroga legal arrendaticia prevista en nuestra legislación patria, por el lapso de tres (3) años, tal como lo establecía el d del artículo 38 de la pre vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable ratio temporis al caso de marras (…)
En este sentido es el caso ciudadano Juez, que finalizada la prorroga legal arrendaticia en fecha 1° de junio de 2018, el arrendatario no ha procedido a entregarle a mis mandantes debidamente libre de personas y de bienes el local comercial arrendado solvente y en el mismo buen estado en que lo recibió”.
En segundo lugar, la parte actora denuncia el contrato de arrendamiento en virtud del incumplimiento –por parte de la parte actora-arrendataria- de la obligación de pagar el canon de arrendamiento desde enero a junio de 2018, y que ello le causa “un desequilibrio sin precedentes a mis poderdantes, quienes conforme a la relación arrendaticia existente entre las partes tenían la expectativa plausible de recibir en el modo y la cantidad pactada las pensiones arrendaticias de rigor, tal proceder del arrendatario (insolvencia) se adminicula con el incumplimiento de lo establecido en la cláusula quinta del pacto contractual, que señala que el pago de cada canon debe erogarse a favor de mis patrocinados los quince (15) continuos siguientes al vencimiento de cada mes”.
Por otro lado, la sociedad de comercio arrendataria y demandada, en el acto de contestación a la demanda, y en relación con la duración del contrato de arrendamiento, expresó:
“Efectivamente existe una relación arrendaticia entre mi representada y los accionantes, que comenzó a transcurrir desde el 01 de junio de 2005 al 01 de junio de 2015, la cual le corresponde de conformidad , la cual le corresponde de conformidad con el artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, por concepto de prórroga legal de tres (3) años contados a partir de la finalización del mismo es decir desde el 01 de junio de 2015 al 01/06/2018 (Sic)
Es el caso ciudadano Juez, que los accionantes ni sus representantes legales, emitieron notificación alguna a mi mandante, expresando la voluntad de no renovar el contrato y siguió recibiendo a su entera y cabal satisfacción los cánones de arrendamientos objeto de la presente controversia de conformidad con la cláusula 22 anteriormente citada, se tomó como renovado el mismo” (Sic).
En relación con la falta de pensiones de arrendamiento, la sociedad de comercio arrendataria expone que la parte actora-arrendadora “no quisieron recibir el pago de los cánones de arrendamiento, se vio en la obligación de consignarlos ante el Tribunal PRIMERO MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY de esta Circunscripción Judicial, quedando asentado con el número 1317-18, de la nomenclatura interna del Tribunal, velando así como un buen padre de familia desde que inicio la relación arrendaticia con los accionantes, toda vez que en el mes de mayo los demandantes se negaron a recibir el referido pago, obligación que mi representado debía cumplir así como en efecto cumplió” (Sic).
2.2. Punto previo: la buena fe contractual
Planteada así la pretensión procesal en el presente procedimiento, y como punto previo, este Tribunal considera necesario establecer como premisa axiológica del análisis el principio de buena fe que se erige, en tiempos relativamente recientes, en un “principio general del Derecho”, es decir, con mayor amplitud que la “buena fe contractual”. Basta señalar que en todos los ordenamientos de corte latino han adoptado el principio como base de interpretación de los contratos, como ocurre en nuestro país donde el artículo 1.160 CCV establece que: (…).
También el jurista español DIEZ-PICAZO observa que la buena fe es “un modelo de conducta social o, si se prefiere, una conducta socialmente considerada como arquetipo, o también una conducta que la conciencia social exige conforme a un imperativo ético dado (véase Luis Diez-Picazo: Sistema de Derecho civil. Ed. Técnos. Barcelona, 2001, vol. I p.66), y su contenido refiere a la lealtad, honestidad, veracidad, bondad en las intenciones, conforme con el sentido colectivo o convivencial. Y concluye José María Ruiz de Velasco que por buena fe “ha de entenderse el cumplimiento leal, honrado y sincero de nuestros deberes para con el prójimo, y el ejercicio también leal, honrado y sincero de nuestros derechos”, en José María RUIZ DE VELASCO: La buena fe como principio rector del Ordenamiento jurídico español en relación con las prohibiciones del fraude de ley y del abuso del derecho, en Revista General de Legislación y Jurisprudencia, n° 1, 1976, Ed. Reus, Madrid, pp: 548 y ss).
Ahora bien, ¿cuándo se actúa sobre la base de la buena fe?, o mejor, ¿Cuándo deja de actuarse con buena fe? Aplicado en casos semejantes al de autos, cabe preguntarse si un arrendatario consigna las pensiones de arrendamiento ante un Tribunal, sin que exista “resistencia” o “negativa” por parte del arrendador a recibir el canon, ¿actúa de “buena fe”? Cuando un arrendatario realiza modificaciones en el inmueble arrendado sin el previo consentimiento del arrendador, ¿se actúa con buena fe? Cuando un arrendatario deja deteriorar el inmueble objeto del contrato y para ello invoca la cercanía al mar o que le negaron una patente por parte de un ente gubernamental municipal, ¿actúa sobre la buena fe?
La buena fe no solo es una premisa pata la “interpretación” de los contratos, y de hecho, el artículo 12 de nuestro Texto procesal dispone que: (…); sino que además, es un elemento nuclear en la “ejecución” del contrato, tal como se colige del invocado artículo 1.160 del Código Civil conforme con el cual “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos”.
De manera que, tanto la “interpretación” como la “ejecución” de los contratos –y los de arrendamiento no escapan de estas consideraciones-, debe hacerse sobre la base de la buena fe, y el análisis del comportamiento de las partes en la “ejecución” del contrato debe realizarse sobre esta misma idea.
2.3. Sobre la terminación o renovación del contrato de arrendamiento
El primer aspecto que debe resolver este Juzgador es si el contrato de arrendamiento que vincula a los ciudadanos TIBERIO FANECA y MARIA ISILDA MARQUES DE FANECA contra la sociedad mercantil SUPERMERCADOS LUXOR, C.A., se encuentra finalizado por vencimiento del término o, si en su lugar, ha operado la “renovación” del término de duración fijado.
Se observa y así lo afirman ambas partes, que el contrato de arrendamiento tendría una duración de diez años tal como se desprende de la siguiente clausula:
“VIGÉSIMA SEGUNDA: La duración del presente contrato de arrendamiento es de Diez (10) años fijos, comenzando su vigencia el día Primero (01) de Junio de 2005. En todo caso queda pactado entre las partes que independientemente el número de prorrogas que sufra el contrato, este nunca perderá su naturaleza de contrato a tiempo determinado o plazo fijo. En caso de prórroga las partes de mutuo consentimiento ajustaran el nuevo canon de arrendamiento que habrá de regir para la misma…”.
Hay que señalar que el contrato de arrendamiento comporta obligaciones de “tracto sucesivo” de modo que no se agota con una sola o única actuación sino que se verifica y se cumple por periodos y en función del cual se pacta una contraprestación económica o dineraria (pensiones o cánones de arrendamiento). Es por ello que, independientemente de la naturaleza “fija” o “indeterminada”, las exigencias de la buena fe imponen que las partes “denuncien” el contrato, es decir, manifiesten su voluntad de no continuar la relación arrendaticia en los términos en que fuera establecido en el mismo contrato.
La cláusula transcrita prevé solo la duración determinada de la relación contractual, pero también advierte la posibilidad de prórroga. Si las partes hubiesen querido vincularse por un único periodo de diez años, sin posibilidad de prórroga, lo hubiesen establecido de manera expresa. Pero la misma clausula acepta la posibilidad de “prorrogas”, de manera que no es cierto lo que afirma la parte actora en cuanto que el vencimiento del lapso de los diez años de vigencia original del contrato “Opero de pleno derecho a favor de la sociedad de comercio aquí demandada la prorroga legal arrendaticia prevista en nuestra legislación patria, por el lapso de tres (3) años”, pues para ello era necesario que se “denunciara” el contrato, es decir, que se avisara a la otra parte, la voluntad de no renovación de la vinculación contractual.
Al contrario de lo señalado por la parte actora, al vencimiento lapso de vigencia señalado, las partes siguieron cumpliendo con sus obligaciones y tanto es así que la misma parte actora manifiesta -en relación con la falta de pago-” que se causó “un desequilibrio sin precedentes a mis poderdantes, quienes conforme a la relación arrendaticia existente entre las partes tenían la expectativa plausible de recibir en el modo y la cantidad pactada las pensiones arrendaticias de rigor (…)”, y si es una situación sin precedentes es porque las partes cumplieron cabalmente con sus obligaciones. Operando de ese modo lo que, en doctrina se reconoce como “tácita reconducción” por medio de la cual se entiende que la ausencia de manifestación de voluntad en contrato, y el cumplimiento de las obligaciones de tracto sucesivo, hace concluir que las partes aceptaron la renovación, tácita del contrato por el mismo lapso inicialmente pactado, y tal como lo dispone la misma clausula “En caso de prórroga las partes de mutuo consentimiento ajustaran el nuevo canon de arrendamiento que habrá de regir para la misma”
Sobre la base de la anterior argumentación jurídica este Sentenciador considera que ha operado la renovación automática del contrato de arrendamiento por un periodo igual al pactado inicialmente en el contrato, y así se declara.
2.4. Sobre la terminación o renovación del contrato de arrendamiento
El segundo argumento para sostener la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento y lograr el desalojo invocado se fundamenta en la falta de pago de pensiones de arrendamiento que, según expresamente lo alega la parte actora, correspondiente a los meses de enero a junio de 2018, y que ello le ha causado “un desequilibrio sin precedentes a mis poderdantes, quienes conforme a la relación arrendaticia existente entre las partes tenían la expectativa plausible de recibir en el modo y la cantidad pactada las pensiones arrendaticias de rigor, tal proceder del arrendatario (insolvencia) se adminicula con el incumplimiento de lo establecido en la cláusula quinta del pacto contractual, que señala que el pago de cada canon debe erogarse a favor de mis patrocinados los quince (15) continuos siguientes al vencimiento de cada mes”.
Al tratarse de una relación contractual que, para el momento de la demanda, ya llevaba más de trece años, y al tratarse de una situación que tiene la característica de ser “sin precedentes” –utilizando la misma expresión de la parte actora-, nuevamente se impone analizar la situación bajo el prisma del principio de la buena fe contractual.
La parte demandada acompaño e hizo valer originales de recibos firmados por el ciudadano TIBERIO FANECA donde recibe los cánones de arrendamiento de diciembre de 2017; enero, febrero, marzo y abril de 2018. También debe tomarse en cuenta que el monto de las pensiones de arrendamiento no corresponden a una suma fija sino a un coeficiente de lo facturado, dado que la arrendataria se dedica al ramo de mercado de productos.
Sera necesario determinar si el “pago tardío” de la obligación equivale al “no-pago” para que pudiera concluirse en un “incumplimiento” de los términos de la relación contractual.
El pago de las pensiones de arrendamiento es una obligación dineraria medida por unidad de tiempo en los contratos sobre obligaciones de tracto sucesivo, y lo que da lugar a la resolución de la relación contractual no es el “pago con retardo” sino la falta absoluta de pago. En las obligaciones de contenido dinerario, el retardo no implica la resolución del contrato salvo disposición especial en contrario, tal como lo establece el artículo 1.277 de nuestro Código Civil, bajo cuyo tenor: (…).
Esto nos lleva a una conclusión preliminar: el retardo en el pago no implica ausencia absoluta del pago. Y se observa que la parte actora solo se refirió a la “falta de pago” de las pensiones de enero a junio, sin informar a este Tribunal que si había recibido el pago, al menos hasta el mes de abril, a lo cual estaba obligado por exigencias éticas de lealtad y probidad.
Como ha expresado este Sentenciador, y por mandato expreso de nuestra legislación vigente, todo este análisis contractual no puede estar alejado de la buena fe, pues el artículo 12 obliga al Juez a “tener en mira” las “las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. Y si, conforme con los recibos consignados a los autos, la arrendadora recibió el pago de los meses de diciembre hasta el mes de abril de 2018, y no hizo observación alguna sobre la tempestividad del pago, hay que entender que lo recibe sin ningún tipo de reserva, tal como había venido ocurriendo durante los trece años previos, dado que como bien afirma la actora, esa situación no tenia precedentes.
De manera no se entiende cómo puede causarse –en palabras de la parte actora- un “desequilibrio” o una lesión a la “expectativa plausible de recibir en el modo y cantidad pactada las pensiones arrendaticias de rigor (…), cuando la misma arrendadora recibió el pago de las pensiones de arrendamiento sin haber hecho objeción alguna, al menos recibió el pago en el “modo” y la “cantidad pactada”.
Sobre esta argumentación, este Tribunal considera que el pago tardío no implica “no pago”, ni implica causa de resolución de la relación, salvo que la arrendadora recepticia haya hecho indicación expresa de la situación en el momento del pago que genere una sanción tan extrema como la resolución del contrato, por exigencias del principio de la buena fe contractual a las cuales están obligadas las partes de un contrato.
En tal sentido debe declarase improcedente el argumento de la insolvencia sobre la que ha sustentado la actora la pretensión de desalojo, y así se declara.
Por último, y ahora en relación con la supuesta insolvencia de la parte demandada de los meses de mayo y siguientes, también la parte demandada ha consignado copia del expediente signado bajo el n° 1317-18, correspondiente al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Girardot y Mario Briceño Iragorry, donde se verifica la consignación judicial de cánones de arrendamientos desde el mes de mayo en adelante a favor del ciudadano TIBERIO FANECA, parte arrendadora.
Sobre ello, este Tribunal considera que el pago no es un hecho de recepción solemne, o un acto recepticio, tal como lo demuestra, por ejemplo, la oferta real y deposito diseñado en nuestro ordenamiento como procedimiento especial. Y eso es, mutatis mutandis, lo que ocurre con las pensiones de arrendamiento cuando el arrendador se niega a recibir el pago por concepto de pensiones vencidas. Como lo enseña la “experiencia común” (artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), nadie acude a consignar pensiones de arrendamiento si, el arrendador, no se negara a recibir el pago y, sin embargo, el deudor se libera mediante la consignación y depósito de tal pago ante los Tribunales competentes.
Siendo ello así debe concluirse que no ha quedado demostrada la insolvencia de la parte arrendataria-demandada en el presente procedimiento, y así se declara.
DISPOSITIVA
Sobre la base de las anteriores argumentaciones fácticas y jurídicas, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por los ciudadanos TIBERIO FANECA y MARIA ISILDA MARQUEZ DE FANECA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-9.665.668 y 13.625.882 respectivamente contra la sociedad mercantil SUPERMERCADOS LUXOR, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el Nro. 30, Tomo 36-A, de 29 de octubre de 2004.
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente procedimiento, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…” (Folios 241 al 253)

IV
DE LA APELACIÓN
Cursa a los folios 254 y 255, diligencias de fechas 10 y 12 de Diciembre del año 2019, mediante las cuales fue interpuesto el Recurso de Apelación por el abogado LUCINDO PEREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 101.507, identificado en autos, contra la sentencia dictada en fecha 10.12.2019, por el JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, mediante la cual en resumidas expresa lo siguiente:

“APELO de la decisión proferida por este juzgado”.
“RATIFICO LA APELACION Y QUE RIELA EN AUTOS”.

V
ACTUACIONES EN ESTA ALZADA

Escrito de informes consignados por la parte demandada:
“…CAPITULO I
Se inician las presentes actuaciones en fecha 25 de junio de 2018, incoada por el abogado LUCINDO ALEJANDRO PEREZ CASTILLO, inscrito en el Instituto de previsión social del abogado bajo el N° 101.507, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos TIBERIO FANECA y MARIA ISILDA MARQUEZ DE FANECA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-9.665.668 y V-13.625.882, respectivamente, por motivo de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL en contra de la Sociedad Mercantil SUPERMERCADOS LUXOR, C.A., debidamente registrada por ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en la persona de su representante legal, ciudadano JOAO GOMES DE JESUS, titular de la cédula de identidad N° V-11.982.038.
En fecha 03 de julio de 2018, se Admitió la demanda y se ordenó la citación de mi mandante.
En fecha 26 de julio de 2018, compareció el Alguacil del Tribunal a quo y consignó compulsa ya que no pudo localizar a mi representado, en su condición de parte demandada.
En fecha 30 de julio de 2018, el apoderado judicial de la parte demandada, solicitó la citación de mi representado mediante carteles, los cuales fueron librados en fecha 08 de octubre de 2018.
En fecha 04 de diciembre de 2018, el Juez provisorio DIEGO ARMANDO SEGOVIA, se abocó al conocimiento de la presente causa.
En fecha 07 de enero de 2019, se libraron nuevamente los carteles de citación, solicitados por el apoderado judicial de la parte actora abogado LUCINDO PEREZ.
En fecha 04 de febrero de 2019, el apoderado actor consignó los carteles publicados en los diarios el periodiquito y el siglo.
En diligencia de fecha 21 de febrero de 2019, la secretaria del juzgado a quo fijo el referido cartel de citación en la morada de mi mandante.
En fecha 25 de abril de 2019, previa solicitud del apoderado actor se designó defensora judicial a mi representado y se libró boleta.
En fecha 02 de mayo de 2018, el alguacil Guillermo Borges, consignó boleta de notificación firmada por la Defensora Judicial abogada María Cristina Flores.
En fecha 06 de mayo de 2019, comparece la ciudadana María Cristina Flores, declarando que acepta el cargo y jura cumplir a cabalidad todas las funciones inherentes al cargo.
En fecha 16 de mayo de 2019, se dictó auto librando compulsa al abogado María Cristina Flores, en su carácter de defensor judicial de mi representado a los fines de que el alguacil practicará la misma.
En fecha 07 de junio de 2019, el alguacil del tribunal a quo consignó diligencia mediante la cual dejo constancia de haber citado a la Defensora Judicial.
En escrito de fecha 04 de julio de 2019, la Defensora Judicial consignó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 11 de julio de 2019, fue consignado por esta representación escrito de contestación de la demanda con anexos marcados “A”, “B”, “C”.
En fecha 18 de julio de 2019 el tribunal a quo mediante auto fijo el segundo día (2do.) de despacho siguiente para que se llevara a cabo la audiencia preliminar a las 10:00 ante meridiem, la cual se llevó a cabo el 25 de julio de 2019.
En fecha 30 de julio de 2019, el Tribunal fijo los hechos y límites de la controversia ordenando la apertura de cinco (05) días de despacho siguientes a la fecha para la promoción de las pruebas.
En fecha 06 de agosto de 2019, fueron consignados escrito de pruebas por ambas representaciones judiciales.
Por auto de fecha 08 de agosto de 2019, se admitieron las pruebas promovidas por las partes y se libraron los oficios de informes, abriéndose igualmente el lapso para la evacuación de las pruebas.
En fecha 01 de octubre de 2019, el alguacil consignó diligencias dejando constancia que hizo entrega de los oficios dirigidos a las entidades bancarias, contentivo de los Informes.
En fecha01 de noviembre de 2019, el Tribunal a quo ordenó que en vista de que precluyó el lapso para la evacuación de las pruebas y aun no constan las resultas de las pruebas de informes, ordenó computar un lapso adicional de 08 días de despacho para realizar las diligencias necesarias para obtener dichos oficios.
En fecha 04 de noviembre de 2019, esta representación consignó estados de cuenta emanados de BNC y en fecha 13 de noviembre de 2019 se agregó oficio emanado de Bancrecer.
En fecha 15 de noviembre de 2019, mediante auto se procede a fijar la audiencia de juicio para el tercer dia de despacho siguiente a este a las 10:00 a.m.
En fecha 21 de noviembre de 2019, siendo las diez (10:00 a.m) se celebró la Audiencia de Juicio declarando sin lugar la pretensión de la parte actora.
Por consiguiente en fecha 10 de diciembre de 2019, se publicó la sentencia en la cual se declaró Sin Lugar la presente demanda.
CAPITULO II
Por lo anteriormente narrado comparece ante su competente autoridad esta representación Judicial los fines de ilustrar a este Juzgado lo aquí debatido.
Es el caso ciudadana Juez, que en fecha veintiséis (26) de Mayo de año 2005, las partes intervinientes en el presente litigio celebraron un contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Girardot del Estado Aragua bajo el N° 76, Tomo 101 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, sobre un inmueble ubicado en la Zona Industrial El Piñonal N° 15, Carretera Maracay-Palo Negro, Municipio Girardot del Estado Aragua, con un área aproximada de Seis Mil Doscientos metros cuadrados (6.200 m2), distribuidos de la siguiente manera; Planta Baja: Cuatro Mil Ciento Cinco metros cuadrados (4.105 m2) Mezzanina: Dos Mil Ocho metros cuadrados (2008 m2) más el andén destinado al área de carga y cuyos linderos son los siguientes: Norte: Parcela 15-A, en cien metros cuadrados (100 m2), Sur: Carretera Maracay-Palo Negro, en cien metros cuadrados (100 m2), Este: Con Parcela N° 16, en cien metros cuadrados (100 m2) y Oeste: Con Parcela N° 16, en cien metros cuadrados (100 m2).
Así mismo, acaece que la parte demandante ha buscado desestimar lo alegado en autos en reiteradas oportunidades en señalar un incumplimiento por parte de mi mandante al argumentar, en primer lugar que el contrato de arrendamiento tenía una duración de diez (10) años fijos, pero no obstante, en segundo lugar y no menos importante ha intentado hacer creer que tenemos una insolvencia a la obligación de pagar el canon de arrendamiento desde Enero a Junio del 2018, y que ello le ha causado un desequilibrio sin precedentes a sus representados.
Establecido lo anterior, se puede decir que el contrato es un acuerdo de voluntades que crea y transmite derechos y obligaciones a las partes que lo suscriben, se rige por el principio de autonomía de la voluntad, y estos se perfeccionan por el mero consentimiento. Es importante señalar que el contrato de arrendamiento aceptado por mutuo consentimiento entre las partes contratantes tiene fuerza de ley, debido a las obligaciones que nacieron del mismo, en su cláusula vigésima segunda, en el cual establece la duración de la convención, del que se desprende lo siguiente:
“VIGÉSIMA SEGUNDA: La duración del presente contrato de arrendamiento es de Diez (10) años fijos, comenzando su vigencia el día Primero (01) de junio de 2005. En todo caso queda pactado entre las partes que independientemente el número de prorrogas que sufra el contrato, este nunca perderá su naturaleza de contrato a tiempo determinado o plazo fijo. En caso de prorroga las partes de mutuo consentimiento ajustaran el nuevo canon de arrendamiento que habrá de regir para la misma…”.
Tal y como se desprende de la cláusula antepuesta, el contrato de arrendamiento aceptado por las partes tendrá una duración de diez años, asimismo los accionantes, tendrían la obligación de emitir notificación a mi mandante, expresando su voluntad de no renovar el contrato, cosa que nunca efectuó.
Asimismo, se puede observar que el demandante en autos, siguió recibiendo a su entera y cabal satisfacción los cánones de arrendamientos, uno de los objetos de la presente controversia y de conformidad con la cláusula 22 anteriormente citada, se tomó como renovado el mismo. Cabe destacar que la cláusula transcrita prevé solo la duración determinada de la relación contractual, pero también advierte la posibilidad de prórroga. Si las partes hubiesen querido vincularse por un único periodo de diez años, sin posibilidad de prórroga, lo hubiesen establecido de manera expresa, pero, la misma clausula acepta la posibilidad de PRÓRROGAS, de manera que no es cierto lo que afirma la parte actora en cuanto que al vencimiento del lapso de los diez años de vigencia original del contrato, el mismo debió ser entregado.
Siendo así las cosas, operó de este modo lo que, en doctrina se conoce como “tácita reconducción”, por medio de lo cual se entiende que la ausencia de manifestación de voluntad en contrario, y el cumplimiento de las obligaciones de tracto sucesivo, hace concluir que las partes aceptaron la renovación tácita del contrato por un mismo lapso al inicialmente pactado, y tal como lo dispone la misma clausula “En caso de prórroga las partes de mutuo consentimiento ajustaran el nuevo canon de arrendamiento que habrá de regir para la misma…”
Por otra parte, las relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone: (…).
Así mismo, en el artículo 1277 de Código Civil Venezolano, se establece: (…).
Es decir, el pago de las pensiones de arrendamiento es una obligación dineraria medida por unidad de tiempo en los contratos sobre obligaciones de tracto sucesivo, y lo que da lugar a la resolución de la relación contractual no es el “pago con retardo” sino la falta absoluta de pago.
Del mismo modo, se precisa oportuno dada la importancia que supone para el sano desenvolvimiento de las relaciones contractuales en materia de arrendamiento de locales de uso comercial, señalar el criterio reiterado por el Tribunal Supremo de Justicia, a través de la sentencia N° 1004, emanada de la Sala Político Administrativa, la cual en fecha 13 de agosto de 2015, en sintonía con la realidad presentada dado que ciertamente no se instrumentado el órgano administrativo a que se refiere el artículo 27 de la ley vigente, ante transcrito, en lo concerniente al pago de los cánones de locales comerciales en aquellos casos en que propietarios o arrendadores se nieguen a recibir el alquiler que el órgano encargado de recibir las consignaciones por pensión de alquileres, son las Oficinas de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) de los circuitos judiciales civiles, mercantiles y del tránsito; en caso de que dicha oficina no este creada en la respectiva Circunscripción Judicial, corresponderá la consignación del canon de arrendamiento a la Oficina de Control de Consignaciones (OCC) y en último lugar si en el sitio donde se encuentra ubicado el inmueble no existiese el Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Transito recibirán las consignaciones de cánones de arrendamiento el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas ubicado en la localidad que corresponda; hasta tanto el aludido Ministerio cree la prenombrada cuenta para recibir las consignaciones de los cánones de arrendamiento de locales con uso comercial.
Es tal sentido, en cuanto a la supuesta insolvencia de mi mandante del mes de Enero a Junio del 2018, fueron consignadas y se hicieron valer originales de recibos firmados por el ciudadano TIBERIO FANECA donde recibe los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2017, enero, febrero, marzo y abril de 2018 e igualmente fue consignada copia del expediente N° 1317-18, correspondiente al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Girardot y Mario Briceño Iragorry, donde se verifica la consignación judicial de cánones de arrendamientos desde el mes de mayo en adelante a favor del ciudadano TIBERIO FANECA, titular de la cédula de identidad N°9.665.668, en virtud de la negativa del actor en recibir el pago del alquiler de los meses que el mismo demandante señalo como insolvente, entiéndase con esto que el demandante acepta tácitamente que si existe una renovación del contrato, es por ello ciudadana Juez, que puedo observar la mala fe del accionante al alegar un hecho el cual, el mismo demandante provoco con ocasión a la negativa del arrendador para recibir las consignaciones de los cánones por este concepto, en consecuencia, demostrado ha quedado por parte de mi mandante que cumplió de esta manera con la obligación que le correspondía.
CAPITULO III
Finalmente, solicito a esta Majestuosa Alzada, que el presente escrito de informes, sea admitido, sustanciado, conforme a derecho y que las pruebas promovidas durante el proceso sean debidamente tomadas en consideración, a los fines que se ratifique la sentencia del A quo y sea declarada SIN LUGAR la Apelación interpuesta…”. (Folios 262 al 265)

De los informes consignados por la parte demandante

“…CAPITULO PRIMERO
DEL FALLO APELADO
El incoado juzgado estando dentro del lapso procesal para dictar el texto íntegro del fallo lo hace en los siguientes términos:
En primer lugar, que el contrato de arrendamiento tenía una duración de diez (10) años fijos contados desde su suscripción hasta el 1° de junio de 2015, y para lo cual argumentan: “Así las cosas, se tiene que en el presente caso que transcurrió el lapso de diez (10) años contados a partir de la suscripción del contrato arriba referido, entiéndase el 1° de junio de 2015. Operó de pleno derecho a favor de la sociedad de comento aquí demandada la prorroga legal arrendaticia prevista en nuestra legislación patria, por el lapso de tres (3) años, tal como lo establecía el d del artículo 38 de la pre vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable ratio temporis al caso de marras …(Omissis)… En este sentido es el caso ciudadano Juez, que finalizada la prorroga legal arrendaticia en fecha 1° de junio de 2018, el arrendatario no ha procedido a entregarle a mis mandantes debidamente libre de personas y de bienes el local comercial arrendado solvente y en el mismo buen estado en que lo recibió”. En segundo lugar, la parte actora denuncia el contrato de arrendamiento en virtud del incumplimiento –por parte de la parte demandada arrendataria- de la obligación de pago del canon de arrendamiento desde enero a junio de 2018…(Omissis)…Por otro lado la sociedad de comercio arrendataria y demandada, en el acto de contestación a la demanda, y en relación con la duración del contrato de arrendamiento, expreso: “Efectivamente existe una relación arrendaticia entre mi representada los accionantes, que comenzó a transcurrir desde el 01 de junio de 2005 al 01 de junio de 2015, la cual le corresponde de conformidad con el artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, por concepto de prorroga legal de tres (3) años contados a partir de la finalización del mismo es decir desde el 01 de junio de 2015 al 01/06/2018 (Omissis). Es el caso ciudadano Juez, que los accionantes ni sus representantes legales, emitieron notificación alguna a mi mandante, expresando la voluntad de no renovar el contrato y siguió recibiendo a su entera y cabal satisfacción los cánones de arrendamientos objeto de la presente controversia de conformidad con la cláusula 22 anteriormente citada, se tomó como renovado el mismo”. En relación con la falta de pensiones de arrendamiento, la sociedad de comercio arrendataria expone que la parte actora-arrendadora “no quisieron recibir el pago de los cánones de arrendamiento, se vio en la obligación de consignarlos ante el Tribunal PRIMERO MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY…(Omissis)…toda vez que en el mes de mayo los demandantes se negaron a recibir el referido pago…2.3. Sobre la terminación o renovación del contrato de arrendamiento…(Omissis)…Hay que señalar que el contrato de arrendamiento comporta obligaciones de “tracto sucesivo” de modo que no se agota con una sola o única actuación, sino que se verifica y se cumple por periodos y en función del cual se pacta una contraprestación económica o dineraria (pensiones o cánones de arrendamiento). Es por ello que, independientemente de la naturaleza “fija” o “indeterminada”, las exigencias de la buena fe imponen que las partes “denuncien” el contrato, es decir, manifiesten su voluntad de no continuar la relación arrendaticia en los términos en que fuera establecido en el mismo contrato. La cláusula transcrita prevé solo la duración determinada de la relación arrendaticia en los términos en que fuera establecido en el mismo contrato. La cláusula transcrita prevé solo la duración determinada de la relación arrendaticia, pero también advierte la posibilidad de prórroga. Si las partes hubiesen querido vincularse por un único periodo de diez años, sin posibilidad de prórroga, lo hubiesen establecido de manera expresa. Pero la misma clausula acepta la posibilidad de “prorrogas”, de manera que no es cierto lo que afirma la parte actora en cuanto que el vencimiento del lapso de los diez años de vigencia original del contrato “Opero de pleno derecho a favor de la sociedad de comercio aquí demandada la prorroga legal arrendaticia prevista en nuestra legislación patria, por el lapso de tres (3) años”, pues para ello era necesario que se “denunciara” el contrato, es decir, que se avisara a la otra parte, la voluntad de no renovación de la vinculación contractual. Al contrario de lo señalado por la parte actora, al vencimiento lapso (sic) de vigencia señalado, las partes siguieron cumpliendo con sus obligaciones y tanto es así que la misma parte actora manifiesta “en relación con la falta de pago” que se causó “un desequilibrio sin precedentes a mis poderdantes, quienes conforme a la relación arrendaticia existente entre las partes tenían la expectativa plausible de recibir en el modo y la cantidad pactada las pensiones arrendaticias…(Omissis)…Operando de ese modo lo que en doctrina se reconoce como “tácita reconducción” por medio de la cual se entiende que la ausencia de manifestación de voluntad en contrato, y el cumplimiento de las obligaciones de tracto sucesivo, hace concluir que las partes aceptaron la renovación, tácita del contrato por el mismo lapso inicialmente pactado…(Omissis)…Sobre la base de la anterior argumentación jurídica este Sentenciador considera que ha operado la renovación automática del contrato de arrendamiento. El segundo argumento para sostener la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento y lograr el desalojo invocado se fundamenta en la falta de pago de pensiones de arrendamiento que, según expresamente lo alega la parte actora, correspondiente a los meses de enero a junio de 2018…(Omissis)…tal proceder del arrendatario (insolvencia) se adminicula con el incumplimiento de lo establecido en la cláusula quinta del pacto contractual, que señala que el pago de cada canon debe erogarse a favor de mis patrocinados los quince (15) continuos siguientes al vencimiento de cada mes. Al tratarse de una relación contractual que, para el momento de la demanda, ya llevaba más de trece años, y al tratarse de una situación que tiene la característica de ser “sin precedentes” …(Omissis)…nuevamente se impone analizar la situación bajo el prisma del principio de la buena fe contractual. La parte demandada acompaño e hizo valer originales de recibos firmados por el ciudadano TIBERIO FANECA donde recibe los cánones de arrendamiento enero, febrero, marzo y abril de 2018…(Omissis)…Esto nos lleva a una conclusión preliminar, el retardo en el pago no implica ausencia absoluta del pago. Y se observa que la parte actora solo se refirió a la “falta de pago” de las pensiones de enero a junio, sin informar a este Tribunal que si había recibido el pago, al menos hasta el mes de abril, a lo cual estaba obligado por exigencias éticas de lealtad y probidad…(Omissis)…Sobre esta argumentación, este Tribunal considera que el pago tardío no implica “no pago”, ni implica causa de resolución de la relación…(Omissis)…Por último, y ahora en relación con la supuesta insolvencia de la parte demandada de los meses de mayo y siguientes, también la parte demandada ha consignado copia del expediente consignación judicial de cánones de arrendamiento desde el mes de mayo en adelante a favor del ciudadano TIBERIO FANECA parte arrendadora…(Omissis)…PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de desalojo…”
CAPITULO SEGUNDO
DE LOS ARGUMENTOS DE ESTA REPRESENTACIÓN
Tal como se ha expuesto, nuestros mandantes inician el presente juicio aduciendo en primer término, la existencia de una relación contractual entre ellos y la sociedad de comercio SUPERMERCADOS LUXOR C.A., debidamente registrada por ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua en fecha 26 de abril de 2001, bajo el N° 65, Tomo 14-A, representada legalmente por el ciudadano JOAO GOMES DE JESUS, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.982.038 y de este domicilio, inherente al arrendamiento de una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella construida, ubicadas en la Zona Industrial El Piñonal N° 15, Carretera Maracay-Palo Negro, Municipio Girardot del Estado Aragua.
Dicha relación estuvo amparada bajo el contrato de arrendamiento a tiempo determinado celebrado entre las partes por ante la Notaria Publica Tercera de Maracay en fecha 26 de mayo de 2005, bajo el N° 76, Tomo 101 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria (que anexó junto al libelo de demanda marcado con la letra “C”, siendo que, respecto al tiempo de duración del contrato, la cláusula vigésima segunda del pacto contractual establecía lo siguiente:
“VIGÉSIMA SEGUNDA: La duración del presente contrato de arrendamiento es de Diez (10) años fijos, comenzando su vigencia el día Primero (01) de junio de 2005. En todo caso queda pactado entre las partes que independientemente el número de prorrogas que sufra el contrato, este nunca perderá su naturaleza de contrato a tiempo determinado o plazo fijo. En caso de prórroga las partes de mutuo consentimiento ajustaran el nuevo canon de arrendamiento que habrá de regir para la misma…”.
Por ello, tal como se le indico al juez de la causa, vencidos los diez (10) años del periodo de duración del contrato, entiéndase en fecha 1° de junio de2015, no hubo consentimiento entre las partes en prorrogar el mismo, tan es así que tal como se le indico al juzgador primitivo no hubo ajuste en el canon como lo refiere la cláusula ya aludida; por lo que opero automáticamente la prorroga legal arrendaticia prevista en la norma aplicable al caso en comento, es decir el literal d del artículo 38 de la pre vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se le facturo al arrendatario por el periodo comprendido del 1° de junio de 2015 al 1° de junio de 2018.
Es de destacar que dicho artículo establece lo que se expone de seguidas: “Articulo 38: (…)”.
Así pues, vencida la prorroga legal en fecha 1° de junio de 2018, mis mandantes hicieron los tramites extrajudiciales correspondiente para la entrega material del inmueble arrendado conforme a lo dispuesto en el artículo 39 ejusdem; fueron infructuosas las mismas; razón por la cual se interpone la presente demanda.
En este orden de ideas, le llama poderosamente la atención a esta representación, que el juez de instancia al momento de dictar el fallo, trae a colación la tesis de la buena fe contractual, pero deja de lado u obvia el criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con Ponencia de la magistrada Gladys Gutiérrez Expediente N° 12-0663 de fecha 14 de agosto de 2012, la cual se anexo a loa autos y es del tenor siguiente: (…).
Y obviamente en el caso de marras, operó sin más la prorroga legal arrendaticia de tres (3) años descrita en la ley especial aplicable a la naturaleza del caso en comento; sin embargo, no se entiende como el juzgador no tomó en consideración tal alegato y mucho menos el criterio de la Sala Constitucional.
Nótese además que tal como lo expone el tribunal de origen en su fallo citando lo alegado por la demandada en su contestación, finalizando el periodo del contrato de diez (10) años, se le siguió recibiendo el pago al arrendatario por el hecho del inicio de la prorroga legal arrendaticia (donde permanecen vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original) de tres (3) años, la cual finalizo el 1° de junio de 2018, y por ello –como lo esboza la apoderada de la accionada- no se le recibieron los cánones o pensiones arrendaticias; puesto que cesada la prorroga legal arrendaticia lo que consecuentemente debe ocurrir es la entrega material de la cosa dada en arrendamiento.
Igualmente, bajo el criterio de la sala, no era necesario la notificación o denuncia alguna para que se iniciara aquello (prorroga legal) que por derecho le corresponde al inquilino, como lo invoca la representación judicial de la demandada en su escrito de contestación y el propio juzgado en su fallo.
Por otro lado es de hacer notar, que la demanda se presentó bajo un primer supuesto para la procedencia del desalojo que fue la extinción del periodo o lapso consumido automáticamente por la arrendataria por concepto de prorroga legal de tres (3) años y, el segundo a todo evento, en caso de no ser apreciado el primero, en la insolvencia en que ocurrió la accionada cuando, no procedió a consignar tempestivamente los pagos correspondientes a los meses de mayo y junio de 2018 por ante el Juzgado Primero Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, puesto que, de una simple vista en que ocurrieron las consignaciones de ambos cánones, se denota a los folios 117 al 124 de los autos que los mismos fueron consignados en fecha 17 de junio de 2018.
Igualmente llama poderosamente la atención como el juzgador en frases francamente contradictorias hace ver que los pagos fueron “tardíos” pero que los mismos no equivalen a “no pagos”, concluyendo además que: “el retardo en el pago no implica ausencia absoluta del pago”, devastando con ello la más autorizada doctrina de la Sala Civil respecto a los pagos extemporáneos por tardanza, los cuales demuestran sin más la insolvencia del arrendatario.
En este sentido resulta fatuo e impertinente ahondar más sobre un tema sobre el cual no existe ningún tipo de contrariedad o duda puesto que ha sido el devenir de los tribunales de instancia en materia civil y ha quedado sufrientemente aclarado por las diversas decisiones emanadas de la invocada Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia y que esta Superioridad debe conocer.
Así pues, no se entiende como el juzgador de instancia pretende extrapolar o fundir el primer supuesto que motiva la presente demanda de desalojo con el segundo, haciendo con ella una injusta mixtura; para concluir indicando que la parte accionada si efectuó las consignaciones por el mes de mayo de 2018 y siguientes, empero, no se detiene a revisar las fechas en que se efectuaron dichas consignaciones con el fin de no declarar la insolvencia en que incurre el demandado al consignar los cánones extemporáneamente por tardíos; y así debió declararlos.
CAPITULO TERCERO
PETITORIO
Con fundamento en las razones fácticas y de derecho anteriormente explanadas, solicito que el presente recurso de apelación sea declarada CON LUGAR en la definitiva, y que en consecuencia SE REVOQUE en todas y cada una de sus partes la sentencia proferida por el Juzgado Segundo Ordinario de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot, Mario Briceño Iragorry y Costa de Oro de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a través de la cual declara: a) SIN LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por mis mandantes, contra la sociedad mercantil SUPERMERCADO LUXOR, C.A., ya identificada; b) ordena la entrega material de la cosa arrendada, representada por un terreno y las bienhechurías sobre el construidas ubicadas en la Zona Industrial El Piñonal N° 15, Carretera Maracay-Palo Negro, Municipio Girardot del Estado Aragua y, c) Condena en costas y costos procesales a la parte perdidosa…”. (Folios 266 al 269)

Escrito de observaciones consignado por la parte demandada

“…Acaece ciudadana Juez que la contraparte en su escrito de informe en el CAPITULO SEGUNDO titulado DE LOS ARGUMENTOS DE ESTA REPRESENTACION, afirma que el contrato de arrendamiento celebrado por las partes intervinientes en el presente litigio, es a tiempo determinado, y que tendría una duración de un único periodo de 10 años, asimismo informa que no hubo entre las partes consentimiento en cuanto a prorrogar el mismo ya que operó automáticamente la prorroga legal arrendaticia, y que realizaron los tramites extrajudiciales correspondientes para la entrega material del inmueble arrendado conforme a lo dispuesto en el artículo 39 ejusdem, y que las mismas fueron infructuosas.
Ahora bien, es importante para esta representación traer a colación la cláusula vigésima segunda del pacto contractual la cual establece lo siguiente:
“VIGÉSIMA SEGUNDA: La duración del presente contrato de arrendamiento es de Diez (10) años fijos, comenzando su vigencia el día Primero (01) de junio de 2005. En todo caso queda pactado entre las partes que independientemente el número de prorrogas que sufra el contrato, este nunca perderá su naturaleza de contrato a tiempo determinado o plazo fijo. En caso de prórroga las partes de mutuo consentimiento ajustaran el nuevo canon de arrendamiento que habrá de regir para la misma…”. (Negrita añadido).
En tal sentido, se desprende de la cláusula antepuesta, que el contrato de arrendamiento aceptado por las partes tendría una duración de diez años y que el mismo era susceptible de prórroga; cabe destacar que los accionantes tienen la obligación de emitir notificación a mi representado, expresando su voluntad de no renovar el contrato, cosa que nunca efectuó. Asimismo, en la cláusula transcrita prevé solo la duración determinada de la relación contractual, pero también advierte la posibilidad de prórroga. SI LAS PARTES HUBIESEN QUERIDO VINCULARSE POR UN ÚNICO PERIODO DE DIEZ AÑOS, SIN POSIBILIDAD DE PRÓRROGA, LO HUBIESEN ESTABLECIDO DE MANERA EXPRESA, además que la misma clausula acepta la posibilidad de PRÓRROGAS, de manera que no es cierto lo que afirma la parte actora en cuanto que al vencimiento del lapso de los diez años de vigencia del contrato, y que el inmueble arrendado objeto de la presente Litis debió ser entregado, e igualmente es falso que hayan realizado los tramites extrajudiciales a los fines de informar a mi representado la intención de no seguir en el vínculo contractual, siendo así, si esto fuese acontecido en el caso de marras así como lo expresan los demandantes, en el momento procesal correspondiente hubiera consignado algún medio probatorio que evidenciara lo alegado por la representación de la demandante.
Siendo así las cosas, operó de este modo lo que, en doctrina se conoce como “tácita reconducción”, por medio de lo cual se entiende que la ausencia de manifestación de voluntad en contrario, y el cumplimiento de las obligaciones de tracto sucesivo, hace concluir que las partes aceptaron la renovación tácita del contrato por un mismo lapso al inicialmente pactado, y tal como lo dispone la misma clausula.
Del mismo modo, se precisa oportuno establecer que los accionantes en el momento de interponer la presente demanda uno de los fundamentos de derecho en su pretensión fue lo establecido en el artículo 1160 del Código Civil Venezolano Vigente, el cual expresa lo siguiente: (…).
De lo anterior, se desprende que los contratos deben hacerse sobre la base de la buena fe, y el análisis del comportamiento de las partes en la “ejecución” del contrato debe realizarse sobre esta misma idea. Ahora bien, la parte actora hace mención en su escrito de informes que el Juzgado A quo, trajo a colación en el momento de dictar el fallo, la tesis de la buena fe contractual, la cual está intentando mostrar que dicha situación no era la más correcta, argumentando así una sentencia que no debe ser aplicada al caso de marras, toda vez que, la cláusula anteriormente transcrita prevé solo la duración determinada de la relación contractual, pero también advierte la posibilidad de prórroga, de modo que al instante del pronunciamiento del Tribunal de Primera Instancia, este lo hizo en base a lo alegado por los actores, teniendo en cuenta que este es un requisito esencial a la hora de celebrar los contratos.
En este mismo orden de ideas, se puede observar que la parte demandante en su escrito de informe hace mención de una supuesta insolvencia de mi mandante del mes de Enero a Junio del 2018, fueron consignadas y se hicieron valer originales de recibos firmados por el ciudadano TIBERIO FANECA donde recibe los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2017, enero, febrero, marzo y abril de 2018 e igualmente fue consignada copia del expediente N° 1317-18, correspondiente al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Girardot y Mario Briceño Iragorry, donde se verifica la consignación judicial de cánones de arrendamientos desde el mes de mayo en adelante a favor del ciudadano TIBERIO FANECA, titular de la cédula de identidad N°9.665.668, en virtud de la negativa del actor en recibir el pago del alquiler de los meses que el mismo demandante señalo como insolvente, enfatizando que ahora quiere excusarse que su falta se debió a un supuesto término de la prorroga legal y lo que procedía era la entrega del inmueble objeto de la presente demanda, cabe destacar que si no existiera una renovación del contrato, los accionantes no fueran alegado la insolvencia por parte de esta representación, en consecuencia, entiéndase con esto que los demandantes aceptan tácitamente que si existe una renovación del contrato, razón por la cual, como puede observar ciudadana Juez que ha quedado demostrado que mi mandante ha cumplido de esta manera con la obligación que le corresponde.
CAPITULO II
Finalmente, solicito a esta Solemne Alzada, que el presente escrito de OBSERVACIONES, sea admitido, sustanciado, conforme a derecho y que las pruebas promovidas durante el proceso sean debidamente tomadas en consideración, a los fines que se ratifique la sentencia del A quo y sea declarada SIN LUGAR la Apelación interpuesta...”. (Folios 271 al 273)

Escrito de Observaciones consignado por la parte demandante

“…En primer lugar se rechaza y contradice que mi mandante tuviese la obligación contractual de NOTIFICAR su voluntad de no renovar el contrato igualmente se rechaza y contradice que las potenciales prorrogas del contrato operasen automáticamente.
En segundo lugar se rechaza y contradice que la sociedad de comercio demandada estuviese solvente respecto al pago de los cánones de mayo y junio de 2018 puesto que del expediente de consignación arrendaticia se evidencia que los mismos fueron consignados extemporáneamente, causal que se alego subsidiariamente al desalojo por terminación de la prorroga legal…”. (Folio 274)

En fecha 04.11.2020, esta alzada de conformidad con lo establecido en el artículo 109 y 111 de la ley Orgánica de la Procuraduría General de la Republica suspendió el proceso por 45 días continuos ordenando notificar mediante oficio número 093-2020, cuya recepción consta a los autos en fecha 04.02.2021.

VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Encontrándose esta instancia, en la oportunidad procesal correspondiente para producir la presente decisión, en atención al recurso de apelación propuesto, esta Juzgadora estima sobre la base de los motivos expuestos por el recurrente, la motivación de la decisión apelada, los hechos invocados y las pruebas aportadas por las partes, realizar en forma pertinente las siguientes consideraciones:
En el presente caso el accionante alega que la parte accionada está inmersa en la causal de desalojo por el vencimiento del contrato de arrendamiento, y el de su prorroga legal; así como la falta de pago de los meses de enero a junio de 2018; frente a ello la accionada aduce, que efectivamente existe una relación arrendaticia, la cual comenzó a transcurrir desde el 01 de junio de 2005 al 01 de junio de 2015, sin que haya mediado notificación alguna expresando su voluntad de no renovar el contrato y siguió recibiendo a su total y entera satisfacción los cánones de arrendamiento objeto de la presente controversia y de conformidad con la cláusula 22 anteriormente citada, se tomó como renovado el mismo, y estar solvente.

Del acervo probatorio
 Copia simple certificada por secretaria, de poder especial, otorgado por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay, en fecha 04.07.2014, inserto bajo el Nº 05, Tomo 255 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria, conferido por el ciudadano TIBERIO FANECA, titular de la cedula de identidad Nº V-9.665.668, a los abogados GILMER JOSÉ NARVÁEZ COLMENARES y LUCINDO ALEJANDRO PÉREZ CASTILLO, titulares de las cedulas de identidad Nros.: V-13.579.935 y V-9.433.602, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.: 49.446 y 101.507, respectivamente.
 Copia simple certificada por secretaria, de poder especial, otorgado por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay, en fecha 16.01.2018, inserto bajo el Nº 76, Tomo 16 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria, conferido por la ciudadana MARIA ISILDA MARQUES DE FANECA, titular de la cedula de identidad Nº V-13.625.882, a los abogados GILMER JOSÉ NARVÁEZ COLMENARES, LUCINDO ALEJANDRO PÉREZ CASTILLO y LUIS LEONARDO FUENTES VILARINO titulares de las cedulas de identidad Nros.: V-13.579.935, V-9.433.602 y V-18.027.878, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.: 49.446, 101.507 y 233.509 respectivamente. (Folios 09 al 10). Instrumentos Privados reconocido, que acredita la representación de la parte accionante en juicio, la cual se tiene como válida y eficaz al no haber sido objeto de controversia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASÍ SE ESTABLECE.

 Copia simple de documento de propiedad, suscrito por los ciudadanos JOSE ABRAHAN OJEDA GOMEZ y ABRAHAM EDUARDO OJEDA NUÑEZ, titulares de las cedulas de identidad Nros.: V-7.210.283 y v-890.046, actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil ACEROMAT, C.A., y r el ciudadano TIBERIO FANECA, de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-9.665.668, mediante el cual declaran que dan en venta pura y simple, perfecta e irrevocable un inmueble propiedad de nuestra representada, constituido por un (1) Terreno con un área de Diez mil metros cuadrados (10.000 Mts2) y el galpón sobre el construido ubicado en la Zona Industrial el Piñonal”, Nº 15, Jurisdicción del Municipio Crespo del Distrito Girardot del estado Aragua y comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Parcela 15-A, en cien metros (100 Mts); SUR: Carretera Maracay-Palo Negro en Cien metros (100 Mts); ESTE: Con parcela Nº 16, en cien metros (100 Mts); y OESTE: Con parcela Nº 14, en cien metros (100 Mts); debidamente autenticado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua, registrado bajo el Nº 31, Tomo 10, protocolo 1ero, de fecha 30 de Junio de 2003. Instrumento este que adquiere plena eficacia probatoria en el proceso, quedando acreditada así la propiedad de dicho inmueble al no haber sido objeto de tacha e impugnación en el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASÍ SE ESTABLECE.

 Copia simple de contrato de arrendamiento, suscritos entre los ciudadanos TIBERIO FANECA y MARÍA ISILDA MÁRQUEZ DE FANECA, titulares de las cedulas de identidad Nros.: V-9.665.668 y 13.625.882, en su carácter de arrendadores y por la Sociedad Mercantil SUPERMERCADOS LUXOR, C.A., debidamente registrada por ante la oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua de fecha 26 de Abril del 2001, anotada bajo el Nº 65, tomo 14-A, representada en este acto por el ciudadano JOAO GOMEZ DE JESUS, titular de la cedula de identidad Nº 11.982.038, en su carácter de arrendatario, autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracay Estado Aragua, en fecha 26.05.2005, anotado bajo el Nº 76, Tomo 101 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria. Instrumento éste al cual se le confiere valor probatorio sobre la existencia de la relación obligatoria arrendaticia que vincula a las partes, con las condiciones en que se supeditan, al no haber sido objeto de desconocimiento o tacha a tenor de lo establecido en el artículo 1381 del Código Civil, por lo que se le imprime valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASÍ SE ESTABLECE.

 Copia simple de poder especial, amplio y suficiente otorgado por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay, en fecha 20.03.2019 inserto bajo el Nº 36, Tomo 52 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria, el cual fue conferido por el ciudadano JOAO GOMES DE JESÚS, , titular de la cedula de identidad Nº V-11.982.038, actuando en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil SUPERMERCADOS LUXOR, C.A., debidamente constituida e inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha Veintinueve (29) de Diciembre del Mil Novecientos Ochenta (1980), bajo el Nº 30, Tomo 36-A, por cambio de denominación Social inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha Veintinueve (29) de Octubre de 2004, bajo el Nº 21, Tomo 53-A, refundidos sus estatutos sociales según consta en acta inscrita ante el citado Registro Mercantil en fecha dieciséis (16) de Junio de 2005, bajo el Nº 33, Tomo 35-A, a la abogada YOIDEE BRUMELIS NADALES ZAPATA, , titular de la cedula de identidad Nº V-17.235.870, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 206.207, respectivamente. (Folios 94 al 96) Instrumento Privado reconocido, que acredita la representación de la parte accionada en juicio, la cual se tiene como válida y eficaz al no haber sido objeto de controversia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASÍ SE ESTABLECE.

 Copia simple de LEGAJO DE RECIBOS, suscritos por SUPERMERCADOS LUXOR C.A., a nombre del ciudadano TIBERIO FANECA, debidamente firmados, de fechas 09.01.2018, 08.02.2018, 09.03.2018, 09.04.2018 y 10.05.2018, por las siguientes cantidades 328.693.190,15, 256.334.040,26, 401.363.340,82, 735.558.858,69 y 1.184.268.590,90, destinados al pago de los meses de Diciembre 2017, Enero 2018, Febrero 2018, Marzo 2018 y Abril 2018. (Folios 97 al 115). Este Juzgado por cuanto observa que la presente instrumental no ha sido objeto de tacha o de impugnación, le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, conforme a la oportunidad de los pagos efectuados, en forma temporánea conforme a lo pactado en la cláusula contractual vigésima segunda. Y ASÍ SE ESTABLECE.

 Copia simple del expediente Nº 1317-18, cursante por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. (Folios 116 al 145). Este Juzgado por cuanto observa que la presente instrumental no ha sido objeto de tacha o de impugnación, le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, conforme a la oportunidad de los pagos efectuados. Y ASÍ SE ESTABLECE.

 Prueba de informe, emanada de la entidad bancaria:
BANCO FONDO COMÚN, el Cheque N° 97-38442651, emitido en fecha 09.01.2018 por un monto de 328.693.190,15 a favor de TIBERIO FANECA, titular de la cedula de identidad N° 9.665.668, debitados de la cuenta Corriente N° 0151.0074.55.3000581261 perteneciente a SUPERMERCADOS LUXOR, C.A., depositado en la cuenta N° 0116.0471.42.0106.950585 del ciudadano TIBERIO FANECA, en el Banco Bod.
BANCO NACIONAL DE CRÉDITO, el Cheque N° 20600885, emitido con cargo a la Cuenta Corriente N° 0191.0080.44.2180094419, pertenecientes a SUPERMERCADOS LUXOR, C.A., inscrita en el Registro Único de Información Fiscal bajo el N° J-075259912, en fecha 08.02.2018 por la cantidad de Bs. 256.334.040,26, fue depositado el día 09.02.2018 en la Cuenta Corriente Clásica BNC N° 0191.0080.41.2180044431, perteneciente a TIBERIO FANECA, titular de la cedula de identidad N° 9.665.668.
BANCRECER, el cheque N° 70 de la cuenta N° 01680017145101031217, perteneciente a la empresa SUPERMERCADOS LUXOR C.A., fue depositado en el Banco Banesco en la Cuenta N° 0134.0135.71.1353034217 a nombre del Ciudadano TIBERIO FANECA en fecha 11.05.2018. Este Juzgado por cuanto observa que la presente instrumental no ha sido objeto de tacha o de impugnación, le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, conforme a la oportunidad de los pagos efectuados. ASÍ SE DECIDE.

En el caso que nos ocupa, las partes fijaron en la cláusula contractual la cual indica lo siguiente:
CLAUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA: La duración del presente contrato de arrendamiento es de Diez (10) años fijos, comenzando su vigencia el día Primero (01) de junio de 2005. En todo caso queda pactado entre las partes que independientemente el número de prorroga que sufra el contrato, este nunca perderá su naturaleza de contrato a tiempo determinado o plazo fijo. En caso de prorroga las partes de mutuo consentimiento ajustaran el nuevo canon de arrendamiento que abra de regir para la misma…”.

Ahora bien, en los contratos de arrendamientos cuando se establece una cláusula de duración o término, llegada la fecha de su vencimiento, opera de pleno derecho (automáticamente) la prórroga legal arrendaticia, o prórroga legal arrendataria, siempre y cuando el arrendatario se encuentre al día con sus obligaciones principales del contrato.
De acuerdo con las leyes sobre la materia y de reiterada jurisprudencia, no se requiere de ningún trámite o notificación adicional para que inicie el lapso de la prórroga legal; esto significa que “vencido el lapso de la prórroga legal”, si el arrendatario no hace entrega del inmueble, el arrendador podrá demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal y el desalojo del inmueble; no obstante, es necesario que a la fecha del vencimiento del lapso de duración del contrato se notifique al arrendatario la confirmación de la finalización del contrato, para que este, tenga la certeza jurídica de a partir de cuándo comienza a disfrutar prórroga legal, la cual le nace de pleno derecho sin necesidad de notificación esta última.
So pena de que opere la tácita reconducción (renovación) como consecuencia de no habérsele notificado que el contrato entraba en el periodo de prórroga legal luego de vencido el lapso de duración del contrato.
Tal y como lo ha establecido La Sala De Casación Civil Del Tribunal Supremo De Justicia En Sentencia N° 482, Exp N° 2015-000249, en fecha 06.08.2015. “…que para que no opere la tácita reconducción en un contrato a tiempo determinado debe mediar de forma inequívoca actos donde el propietario/ arrendador, haga oposición de no desear renovar o prorrogar más la relación arrendaticia; actos que permitan comprobar fehacientemente que la voluntad es dar fin a la relación arrendaticia, a través de notificación autentica; para dar así inicio de pleno derecho a la prorroga legal.
Por lo que, en el caso que nos ocupa, el arrendador demanda el desalojo del inmueble de marras por vencimiento de la prórroga legal y subsidiariamente por insolvencia de los cánones de arrendamiento de los meses de enero a junio del año 2018, que al verificar que de dichos pago no se reflejaba el incremento en el canon se sobre entendía que estaba en disfrute de la prórroga legal; sin embargo antes del vencimiento del mismo en fecha 01.06.2015, el arrendador no notificó a la arrendataria su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, silenciando al respecto sobre su interés en no querer continuar dicha relación contractual, para que así le naciera de pleno derecho a la arrendataria el disfrute de la prorroga legal conforme a la ley; por lo que operó la tacita reconducción en la presente causa y ASÍ SE ESTABLECE.
Ahora bien, en relación a los cánones de arrendamientos insolventes tenemos
El Código de Procedimiento Civil prevé:
Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, establece el artículo 1354 del Código Civil.
Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Por lo que, la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir, la carga de la prueba no supone, pues, un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte, por lo que el adversario que se excepciona se convierte en actor y debe probar su excepción.
Así pues, aunque si bien la carga de la prueba no significa obligación de probar, su determinación conduce a definir quién deberá soportar las consecuencias de la omisión probatoria.
Por su parte esta alzada del estudio del material probatorio traído a los autos por las partes, verifica que de los meses reclamos como insolventes correspondientes a los meses de enero a junio 2018 ambos inclusive, se verifica que fueron cancelados en la forma pactada los meses de enero a abril de 2018, ambos inclusive. ASÍ SE ESTABLECE.
Ahora bien, los meses de mayo y junio de 2018, fueron pagados a través de consignación arrendaticia por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, el arrendatario en el mes de julio 2018 cancela los meses de mayo y junio 2018; que partiendo de la oportunidad de pago conforme a la cláusula contractual vigésima segunda, que es por mes vencido, tenemos que en el mes de julio 2018 al consignar el pago del mes de mayo 2018 ya estaba vencido; pero al consignar en esa misma oportunidad el mes de junio 2018, lo hace de forma oportuna; por lo que, no se configura la insolvencia de dos (02) mensualidades consecutivas vencida, tal y como lo establece el artículo 40 literal a de la ley para a regularización de arrendamiento inmobiliario de uso comercial, y las clausula sexta contractual, ASÍ SE ESTABLECE.
Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Tribunal Superior, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, actuando en sede civil, y por autoridad de la Ley, declara, Sin lugar el recurso de apelación propuesto por la parte demandante, se confirma en todas y cada de sus partes la decisión recurrida, modificando su motiva y en consecuencia se declara sin lugar la demanda propuesta por la parte actora, Y ASÍ SE DECIDE.-
VI
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho, jurisprudencial y doctrinarios ut supra referidas, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto en fecha 10.12.2019 por el abogado LUCINDO ALEJANDRO PÉREZ CASTILLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 101.507, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante ciudadanos TIBERIO FANECA y MARIA ISILDA MARQUES DE FANECA, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-9.665.668 y V-13.625.882, respectivamente contra la sentencia dictada por JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en fecha 10.12.2019, en el expediente N° 12926 (Nomenclatura interna de ese Juzgado) con motivo del juicio por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por los ciudadanos TIBERIO FANECA y MARIA ISILDA MARQUES DE FANECA, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-9.665.668 y V-13.625.882, respectivamente, contra la Sociedad Mercantil SUPERMERCADOS LUXOR C.A., representada por el ciudadano JOAO GOMES DE JESUS, titular de la cedula de identidad V-11.982.038.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia proferida JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, en fecha 10.12.2019, en el expediente N° 12926 (Nomenclatura interna de ese Juzgado) .
TERCERO: Se Declara sin LUGAR la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada por los ciudadanos TIBERIO FANECA y MARÍA ISILDA MARQUES DE FANECA, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-9.665.668 y V-13.625.882, respectivamente, contra la Sociedad Mercantil SUPERMERCADOS LUXOR C.A., representada por el ciudadano JOAO GOMES DE JESÚS, titular de la cedula de identidad V-11.982.038.
Se condena en costa conforme a lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil .
Publíquese, Regístrese, notifíquese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve así como en la página www.aragua.scc.org.ve déjese copia de la presente decisión de conformidad con lo establecido en los artículos 248 y 251 del Código de Procedimiento Civil remítase el presente expediente en la oportunidad legal correspondiente.
Dada, Firmada y sellada en esta Sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA EN LA CIUDAD DE MARACAY, a los 14 de julio de 2021. Años 210º de la Independencia y 162º de la Federación.
LA JUEZ

ROSSANI AMELIA MANAMÁ INFANTE

LA SECRETARIA

DUBRASKA ALVARADO

En esta misma fecha, siendo las 9:00 a.m., se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA

EXP. JUZ-2-SUP-1557
RAMI