TSJ Regiones - Decisión

AP31-V-2010-004496

PARTE ACTORA: MARIA GRACIELA FERNANDEZ DE LOPES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-5.114.768.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: NORMA MARIA BASTARDO CORDERO y ARTURO JOSE ALONSO CASTILLO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 51.287 y 49.794, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: HEREDEROS CONOCIDOS Y DESCONOCIDOS DEL CIUDADANO JOSE MANUEL MONTES CARVALHO, quien fuere venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.165.735.

DEFENSORA JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: NANCY TIRADO JARAMILLO, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 128.946.

MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

De conformidad con lo establecido en el artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda se hace extensivo el presente fallo en los términos siguientes:

I
NARRATIVA

El presente juicio se inició mediante libelo de demanda que por DESALOJO intentara la representación judicial de la ciudadana MARIA GRACIELA FERNANDEZ DE LOPES, en contra del ciudadano JOSE MANUEL MONTES CARVALHO, identificados en la parte inicial del presente fallo.
Expone la representación judicial de la parte actora, en su libelo de demanda, que en fecha 15 de septiembre de 2002, su representada celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano JOSE MANUEL MONTES CARVALHO, sobre el apartamento N° PH-B del edificio Residencias San Carlos, ubicado en la calle Garcilazo de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del estado Miranda. Que consta de la CLAUSULA TERCERA del contrato que inicialmente, el canon de arrendamiento mensual fue la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (BSF. 350,00), hoy TREINTA Y CINCO CENTIMOS (BS. 0,35), que el arrendatario se obligó a pagar puntualmente por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, acordándose igualmente que en caso de retraso o mora pagaría el 12% del interés anual, de conformidad con lo establecido en la CLAUSULA SEXTA. Que consta de la CLAUSULA QUINTA, que dicho contrato entró en vigencia el primero (1) de octubre de 2002, con una duración de un (1) año fijo, y que ha devenido la tácita reconducción del mismo ocurrida desde el año 2003 hasta una parte del año 2010; que su mandante a pesar de que no era aplicable le dio aviso más que suficiente al arrendatario de la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que buscara donde mudarse, ya que tiene expresa necesidad de ocupar el inmueble; toda vez, que necesita mudarse de donde está viviendo, porque va a ser desalojada. Que a pesar de que su mandante le concedió al arrendatario un plazo mayor de dos (2) años para que se mudara, éste no ha querido dar cumplimiento al término del contrato. Que su representada MARIA GRACIELA FERNANDEZ DE LOPES, recibió comunicación verbal y posteriormente escrita, de la necesidad a su vez que tiene la propietaria del inmueble que arrienda LAUDELINA FERNANDEZ de vender el inmueble, porque tanto por razones de salud apremiantes, como por necesidades de índole económica tiene que vender el inmueble para sobrevivir, mantenerse y cuidarse de lo que le queda de salud; que cumpliendo con expresas instrucciones de su mandante ejercen la acción de desalojo, en contra del ciudadano JOSE MANUEL MONTES CARVALHO, ya identificado, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este tribunal, a la desocupación material, real y física del inmueble, libre de bienes y personas y hacerle entrega del mismo a su representada MARIA GRACIELA FERNANDEZ DE LOPES, de acuerdo a lo previsto en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Fundamentó la demanda en los artículos 1159,1160, 1167, 1264, 1592, 1594 y 1595 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el, literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Admitida como fue la demanda en fecha 8 de diciembre de 2010 y agotados como fueron los trámites para lograr la citación personal de la parte demandada, en fecha 28 de abril de 2011, compareció el abogado OSWALDO ABLAN HALLAK, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 67.301 y en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano JOSE MANUEL MONTES CARVALHO, procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes; alegó que en cuanto a la supuesta necesidad que tiene la demandante de ocupar el inmueble objeto de la causa, para que proceda el desalojo es imprescindible la demostración fehaciente de que el propietario del mismo, tiene fundadas razones que justifiquen la necesidad alegada. Que, en este caso, se observa la carencia absoluta y total de elementos de juicio demostrativos de la necesidad invocada, ya que no se aportó ningún elemento de convicción que probase la misma, que, en tal sentido, lo que se plantea en la demanda propuesta es simplemente una manifestación de voluntad de la copropietaria, de ocupar el inmueble que está dado en arrendamiento. Alegó que es un deber de la parte demandante demostrarle al tribunal, la causa de la ocurrencia en su esfera personal, que lo llevan a necesitar de forma inmediata e imprescindible, es decir, que debe probar la justificada necesidad. Negó, rechazó y contradijo expresamente lo afirmado por los apoderados judiciales de la parte demandante, en el sentido de que su representada supuestamente le dio aviso más que suficiente a su representado, para que buscara donde trasladar su residencia. Negó, rechazó y contradijo expresamente lo afirmado por los apoderados judiciales de la ciudadana MARIA GRACIELA FERNANDEZ DE LOPES, en el sentido de que su representada tiene expresa necesidad de ocupar su vivienda, ya que actualmente vive con sus hijos arrimada en una vivienda ajena. Negó, rechazó y contradijo, lo afirmado por los apoderados judiciales de la parte demandante, en el sentido, de que su representado está consciente de la necesidad de la propietaria arrendadora de la entrega real, material y física del inmueble para habitarlo. Negó, rechazó y contradijo expresamente lo afirmado por los apoderados judiciales de la parte demandante, en el sentido, de que su representada necesita mudarse de donde está viviendo, porque va a ser desalojada. Negó, rechazó y contradijo expresamente lo afirmado por los apoderados judiciales de la parte demandante, en el sentido, de que a pesar de que su representado se le dio un plazo para mudarse por más de dos años, no ha querido dar cumplimiento al término del contrato. Negó, rechazó y contradijo expresamente lo afirmado por los apoderados judiciales de la parte demandante, en el sentido que su representada recibió de la ciudadana LAUDELINA FERNANDEZ una comunicación verbal y posteriormente escrita, de la necesidad que tiene la propietaria del inmueble arrendado, mientras obtiene el uso de su propia vivienda. Negó, rechazó y contradijo expresamente lo afirmado por los apoderados judiciales de la parte demandante, en el sentido de que su representada tuvo noticias, de la necesidad que tiene la propietaria LAUDELINA FERNANDEZ de vender el inmueble que ambas ocupan. Negó, rechazó y contradijo expresamente lo afirmado por los apoderados judiciales de la parte demandante, en el sentido, de que la ciudadana LAUDELINA FERNANDEZ, tanto por razones de salud apremiantes, como por necesidad de índole económica, tiene que vender el inmueble de su propiedad para sobrevivir, mantenerse y cuidar lo que le queda de salud y vida. Impugnó y rechazó como medio probatorio la constancia de convivencia de fecha 19 de octubre de 2010, expedida por la Dirección de Registro Civil del Municipio Baruta del estado Miranda, por ser impertinente, alegando que en la misma sólo se hace constar que la ciudadana GRACIELA FERNANDEZ DE LOPES, convive con la ciudadana LAUDELINA FATIMA FERNANDEZ DE FREITAS, titular de la cédula de identidad N° V-5.967.053; y en absoluto contribuye a demostrar la supuesta necesidad invocada. Negó, impugnó y desconoció la notificación de fecha Primero (1) de diciembre de 2009, dirigida a la ciudadana MARIA GRACIELA FERNANDEZ DE LOPES, por la ciudadana LAUDELINA FERNANDEZ, alegando que la misma está referida a la supuesta venta del inmueble que ocupan, ya que la supuesta venta, en forma ninguna se ha probado que haya ocurrido, y que en todo caso tampoco sería motivo suficiente para demostrar la necesidad invocada.
En fecha 12 de mayo de 2011, se ordenó la suspensión de la causa, en virtud de la entrada en vigencia de la Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, hasta tanto las partes acreditaran haber cumplido el procedimiento previo por ante el órgano competente.
En fecha 10 de marzo de 2013, la parte actora consignó las resultas del procedimiento llevado a cabo ante la SUNAVI signado con el N° MC-0273/02-13 Exp. N° S-8093/11-06, mediante el cual se ordena la reactivación del proceso.
Notificadas como fueron las partes en fecha 5 de junio de 2013, el tribunal dictó auto mediante el cual se fijan los hechos y se apertura el lapso de ocho (8) días para que las partes promovieran pruebas, conforme al artículo 112 de la para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas.
En fecha 21 de junio de 2013, la parte actora promovió pruebas.
En fecha 1 de julio de 2013, la parte demandada presentó escrito de oposición a las pruebas de la parte demandante.
En fecha 14 de agosto de 2013, el tribunal dictó auto mediante el cual admitió las pruebas promovidas por las partes y declaró improcedente la oposición presentada por la representación judicial de la parte demandada, a las pruebas promovidas por la parte demandante.
En fecha 8 de julio de 2015, se dictó sentencia interlocutoria mediante la cual el tribunal repone la causa al estado de nueva admisión de las pruebas promovidas por las partes, en virtud de que el tribunal en su oportunidad omitió pronunciamiento sobre la inspección judicial solicitada por la parte actora.
En fecha 22 de noviembre de 2018, compareció el abogado ARTURO ALONSO, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 49.794, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante y consignó acta de defunción del ciudadano JOSE MANUEL MONTES CARVALHO, parte demandada en el presente juicio.
En fecha 28 de noviembre de 2018, se dictó auto mediante el cual el tribunal ordenó la suspensión de la causa conforme al artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, ordenándose librar edicto a los herederos conocidos y desconocidos del ciudadano JOSE MANUEL MONTES CARVALHO.
Cumplidos los trámites de la citación por edictos, en fecha 11 de julio de 2019, compareció la abogada NORMA BASTARDO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 51.287, y solicitó se designara defensor judicial.
En fecha 16 de julio de 2019, se dictó auto mediante el cual se designó defensora judicial de los herederos conocidos y desconocidos del ciudadano JOSE MANUEL MONTES CARVALHO, a la abogada NANCY TIRADO JARAMILLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 128.946, a quien se ordenó notificar.
Cumplidos los trámites referidos a la notificación, juramentación y aceptación del cargo de defensor judicial que recayó en la abogada NANCY TIRADO JARAMILLO, antes identificada, en fecha 29 de octubre de 2019, compareció la abogada NORMA BASTARDO, antes identificada, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante y solicitó al tribunal que visto el tiempo transcurrido desde el tiempo en que fueron admitidas las pruebas en la presente causa, presentó nueva lista de testigos que rendirían testimonio en la audiencia de juicio.
En fecha 4 de noviembre de 2019, el tribunal ordenó aperturar incidencia conforme a lo establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 12 de abril de 2021, el tribunal dictó y publicó sentencia mediante la cual resolvió incidencia conforme al artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, mediante la cual declaró con lugar la incidencia.

II
PRUEBAS
Pruebas de la Parte Demandante:

1) Cursante de los folios ocho (8) al folio once (11), instrumental contentiva del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 15 de septiembre de 2002, por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, anotado bajo el N° 2, Tomo 67, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; visto que tal instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo estipulado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como plena prueba de la relación locativa existente entre las partes; y que de acuerdo a su cláusula primera tiene por objeto un Apartamento, ubicado en la calle Garcilazo de Colinas de Bello Monte, edificio Residencias San Carlos, Piso N° 16, Apartamento PH-B, Municipio Baruta del estado Miranda; y así se establece.

2) Cursante al folio doce (12) del expediente, original de la constancia de convivencia emanada de la Oficina de Registro Civil del Municipio Baruta del estado Miranda de fecha 19 de octubre de 2010, la cual cursa igualmente al folio ochenta y cuatro (84); mediante la cual se hace constar que la ciudadana MARIA GRACIELA FERNANEZ DE LOPES, convive con la ciudadana LAUDELINA FATIMA FERNANDEZ DE FREITAS, en Urbanización Colinas de Bello Monte, Avenida Caurimare, Quinta Silva, N° 2423, Municipio Baruta del estado Miranda, esta instrumental fue impugnada y desconocida por la parte demandada en su escrito de contestación, por impertinente y por constar como un hecho nuevo alegado por la parte actora; sobre dicha oposición se pronunció el tribunal en el escrito de admisión de pruebas 14 de agosto de 2013, declarando improcedente dicha oposición, de tal manera que es valorada conforme a los 1357 y 1359 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

3) Cursante al folio trece (13) y al folio ochenta y cinco (85) instrumental contentiva instrumento privado contentiva de la notificación emanada de la ciudadana LAUDELINA FERNANDEZ, dirigida a la ciudadana MARIA GRACIELA FERNANDEZ DE LOPES, visto que dicha instrumental fue impugnada por la parte demandada en su escrito de contestación; y siendo que al ser emanada de un tercero que no es parte del juicio; aunado a que en el proceso no se dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal en consecuencia declara su improcedencia y así se establece.

4) Cursante de los folios catorce (14) al folio diecisiete (17), instrumental contentiva del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 5 de mayo de 1981, anotado bajo el N° 22, Tomo 9, Protocolo Primero, correspondiente al inmueble dado en arrendamiento y objeto de la presente causa, adquirido por el causante ARSENIO LOPES DE SOUSA; visto que dicha documental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se tiene como plena prueba de la copropiedad que sobre el precitado bien ostenta la demandante ciudadana MARIA GRACIELA FERNANDEZ DE LOPES y así se establece.

5) Cursante de los folios dieciocho (18) al folio veintidós (22) copias certificadas de la declaración sucesoral correspondiente al ciudadano ARSENIO LOPES DE SOUSA, visto que dicha instrumental no fue impugnada por la parte contraria, se valora conforme a lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se tiene como plena prueba de la copropiedad como cónyuge y co-heredera que sobre el precitado bien, ostenta la demandante ciudadana MARIA GRACIELA FERNANDEZ DE LOPES y así se establece.

6) Cursante de los folios ochenta y seis (86) al folio ochenta y nueve (89) cursa notificación judicial de no prórroga del contrato de arrendamiento tramitada por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del estado Miranda, de fecha 17 de julio de 2008, anotada en planilla 64779 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría; mediante la cual la ciudadana LAUDELINA FATIMA FERNANDEZ DE FREITAS, en su carácter de apoderada judicial de la arrendadora ciudadana MARIA GRACIELA FERNANDEZ DE LOPES, notifica al arrendador ciudadano JOSE MANUEL MONTES CARVALHO de la no prórroga del contrato de arrendamiento de fecha 15 de septiembre de 2000; y que a partir del día 1 de octubre de 2000, gozaría de la prórroga legal de dos (2) años, ello en virtud de la necesidad que tenía de ocupar el inmueble; a esta prueba se opuso la representación judicial de la parte demandada, alegando que era impertinente, por cuanto se está demandando en el juicio la supuesta necesidad de la arrendadora de ocupar el inmueble, no tratándose de un juicio motivado al cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal; ya que la misma demandada alegó que se trata de un contrato a tiempo indeterminado. En este sentido, debe observar este tribunal, que si bien, es cierto, el presente juicio inició bajo las reglas de trámite contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la cual tenían especial valoración las relaciones arrendaticias tanto a tiempo de determinado como a tiempo indeterminado; y que el actual marco normativo vigente para este momento, es decir, la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, no da especial mención a la determinación o indeterminación de la relación arrendaticia, puesto que el artículo 91 de la precitada Ley, sólo abarca la acción del desalojo, expresando en sus numerales, la situación específica en que se debe enmarcar dicha acción; siendo así debe declararse sin lugar la oposición hecha por la representación judicial de la parte demandada, y debe tenerse dicha notificación como prueba fehaciente de que al arrendatario, le fue concedido el lapso de prórroga legal de dos (2) años, tal como lo exigía para ese momento el artículo 38, literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.

7) Cursante de los folios noventa (90) al folio noventa y seis (96) legajos relativos a la documentación de la ciudadana LAURA RAQUEL LOPES FERNANDEZ, como son su pasaporte y su cédula de identidad y constancia de residencia que tuvo dicha ciudadana en la ciudad de Lisboa, República de Portugal, estas documentales fueron traídas a los autos en copias simples y si bien se trata de documentos públicos, este tribunal no les otorga ningún valor probatorio, pues nada tienen que aportar al thema decidendum dirimido en la presente causa, y así se establece.

8) Cursante de los folios noventa y siete (97) al folio ciento quince (115) originales de recibos de cánones de arrendamiento sufragados por la ciudadana MARIA GRACIELA FERNANDEZ DE LOPES a la ciudadana LAUDELINA FERNANDEZ, correspondientes a los meses de febrero de 2008, hasta junio de 2013; los cuales se valoran conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se tienen como plena prueba del arrendamiento suscrito entre las ciudadanas MARIA GRACIELA FERNANDEZ DE LOPES como arrendataria y LAUDELINA FERNANDEZ como arrendadora; y que tiene por objeto una habitación en la Quinta Silvia, 2423, ubicada en la Avenida Caurimare de Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del estado Miranda.

9) Cursante de los folios ciento dieciséis (116) al folio ciento treinta y uno (131) del expediente, cursan copias del expediente signado con el N° 2010-1661, nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el cual consta el proceso de consignación de cánones de arrendamiento iniciado por el arrendatario ciudadano JOSE MANUEL MONTES CARVALHO, a favor de la ciudadanas LAUDELINA FERNANDEZ y/o MARIA FERNANDEZ, correspondiente al mes de octubre de 2010, por un monto de SEISCIENTOS CINCO BOLIVARES FUERTES (BsF. 605,00); la precitada copia por tratarse de un documento emanado de una autoridad judicial se valora conforme a las reglas establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, y se tiene como plena prueba de la consignación efectuada.

10) Testimoniales de los ciudadanos TERESA MARIA MARQUES DE CORREIRA, titular de la cédula de identidad N° V- 5.308.149; ISILDA TERESA FERNANDES DE MARQUES, titular de la cédula de identidad N° -816.843 y FELIX SANCHEZ FERNANDEZ, titular de la cédula de identidad N° V-4.086.866; quienes fueron contestes en sus declaraciones del conocimiento acerca de la necesidad que tiene la ciudadana MARIA GRACIELA FERNANDEZ DE LOPES, parte actora en el juicio de ocupar el inmueble que posee como su única vivienda, el cual procedió a alquilar en octubre del año 2000 por motivos de viaje y que desde que regresó al País no ha podido habitarlo, por encontrarse ocupado por un arrendatario quien a la fecha no ha hecho entrega del referido inmueble.

11) Cursante de los folios doscientos diecinueve (219 al doscientos veintiuno (221) Inspección Judicial sobre la vivienda de la ciudadana LAUDELINA FATIMA FERNANDEZ DE FREITAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 5.967.053, ubicada en la Avenida Caurimare de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Quinta Silvia, a fin de dejar constancia quienes habitan en dicho inmueble y en especial la ciudadana MARIA GRACIELA FERNANDEZ DE LOPES, y que pudiera determinar el tribunal tanto las condiciones físicas de la vivienda, como lo reducido del ambiente y de otros particulares que al momento de su práctica pudiere observar. En fecha 29 de junio de 2016, se trasladó y constituyó el tribunal a la dirección señalada por la parte promovente, dejándose constancia que en dicha vivienda en la planta baja existen dos (2) habitaciones, en una de las cuales existe una cama matrimonial que refiere la parte actora es utilizada por ella y por su hija quienes viven en la referida habitación alquiladas, por la suma de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) mensuales; igualmente, se dejó constancia que en la habitación contigua se observa un cúmulo de enseres que refirió son de su propiedad. Igualmente, se dejó constancia que la representación judicial de la parte demandada, solicitó se dejará constancia de la distribución de la planta alta del inmueble, lo cual se constató que existen dos anexos (apartamentos) los cuales aseveraron las personas que los habitan que están alquilados allí y también solicitó se dejara constancia de la filiación que existe entre la demandante y la ciudadana LAUDELINA FERNANDEZ DE FREITAS, lo cual el tribunal negó en virtud de no tener prueba en ese momento que pudiere demostrar la filiación alegada. Este tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1428 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y la tiene como plena prueba de las condiciones de habitabilidad en que vive la ciudadana MARIA GRACIELA FERNANDEZ DE LOPES, parte demandante en el presente juicio. Y así se establece.

III
DEL DEBATE ORAL
La representación judicial de la parte demandante abogada NORMA BASTARDO CORDERO ratificó los alegatos que ha sostenido durante la sustanciación del proceso, es así que en síntesis manifestó lo siguiente: “…Ratificamos todo el contenido del libelo de la demanda, asi como el escrito de promoción de pruebas, como las pruebas evacuadas en el expediente AP31-V-2010-004496, de las cuales interpusimos el libelo de demanda por desocupación del inmueble del apartamento PH-B del edificio San Carlos calle Gracilazo de Colinas de Bello Monte, donde mi representada la señora MARIA GRACIELA FERNANDEZ, contrajo un contrato de arrendamiento con el señor JOSE MANUEL MONTES, el cual comenzó a regir el 1 de octubre del 2000, con un canon de 350 mil, los cuales debía cancelar los primero 5 días de cada mes, en la cual la señora por problemas de salud de su esposo que estaba en Portugal, donde falleció y regresó al país con sus dos hijos pequeños, viuda, a solicitar la restitución del inmueble descrito, le hizo la notificación verbal y escrita al inquilino, se hace referencia al documento notarial de desocupación, donde le solicita la resolución del contrato y la entrega del inmueble, dada su necesidad de ocuparla con su familia en su única vivienda principal, establecida en la ley de arrendamiento inmobiliarios articulo 34 ordinal B, la cual establece la necesidad del propietario para ocupar el inmueble o de uno de sus familiares, a pesar de que ella se encontraba en una situación precaria económica y su estado de viudez, ella le dio un plazo mas que suficiente al demandado para que buscara donde mudarse junto con su familia, ya que tenia una situación económica mas estable que ella, el arrendatario haciendo caso omiso de la situación de mi representada, y su comportamiento de mala fe no firmo la notificación antes mencionada, culminado el plazo de dicha prórroga que no se puede llenar prorroga legal ya que es un contrato indeterminado, se demuestra la buena fe de mi representada de darle el plazo suficiente y en ningún momento procedió a la desocupación arbitraria del demandado a pesar que necesitaba su inmueble para ella y su familia. También se demuestra que su representada vive en una casa ajena, que pertenece a la señora LAURELINA FERNANDEZ, donde vive en un cuarto junto con sus hijos, donde paga arrendamiento, lo cual le trae un gran perjuicio teniendo ella una vivienda donde vivir, lo cual consta en el expediente por la alcaldía de Baruta. Además la dueña de la casa tiene una enfermedad llamada esclerosis múltiples donde ha tenido la necesidad de a partir del 2008 de irse a Portugal para atenderse la enfermedad y le pidió la desocupación a mi representada `para poder vender el inmueble y trasladarse a dicho país y no ha podido hacerlo porque no puede dejar a su hermana fuera de la habitación hasta le restituyan su inmueble, lo cual consta en el inmueble. No ha podido irse atender su enfermedad porque no puede dejar a su hermana sin vivienda. El demandado no ha dado señales para dar entrega del inmueble, a pesar de todo lo que se ha notificado por lo que se procede a demandar por desalojo al arrendatario, queda demostrado que mi representada necesita le restituyan su inmueble a ella y a su familia, de su único inmueble dejado por una sucesión de su esposo,. Es todo.- En este estado la defensora judicial de la parte demandada expone: “En este estado como defensora judicial designada de los herederos conocidos y desconocidos del ciudadano JOSE MANUEL MONTES CARVALHO, ratifico en todas y cada una de sus partes los alegatos explanados en la contestación de la demanda. Es Todo”.

IV
MERITO
Planteada en estos términos la controversia y a los fines de la resolución del asunto es necesario para esta Juzgadora traer a colación el artículo 506 de Código de Procedimiento Civil que establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone: “Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
Por su parte, el artículo 1.354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”.
Las normas precedentemente transcritas regulan el principio de la verdad procesal y el deber que tienen los jueces de ceñirse a lo alegado y probado en autos, y consagra igualmente, el principio de la legalidad, el cual consiste en que los jueces no tienen más facultades que las que le otorgan las leyes, y que sus actos son únicamente válidos cuando se funden en una norma legal y se ejecuten de acuerdo con lo que ella prescribe, sin descartar que las facultades y los poderes de los cuales ostentan pueden estar contenidos en las Leyes expresamente o de una manera implícita, debiendo en el último caso inferirse necesariamente de ellas y no proceder de una interpretación falsa o maliciosa de su texto, y los siguientes a la distribución de la carga de la prueba, y establecen claramente que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
Al respecto de la distribución de la carga de la prueba, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-226 del 23 de marzo de 2004, expediente Nº 2003-339, reiterada en fallo N° RC-244 de fecha 13 de junio de 2011, expediente N° 2010-491, caso: Lilian Josefina Sánchez De Sisa y otro, contra Ana Janet Chacón Bautista, estableció lo siguiente:
“…El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó:
‘En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina ‘carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación.
Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; B: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss)…Omissis…La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63)…” (Resaltado del texto)…”
Así planteada la controversia, cuyos límites fueron fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión de la parte actora de solicitar el desalojo conforme al literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en la actualidad recogido en el numeral 2° del artículo 91 la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, es decir, fundamentada en la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble o algún familiar consanguíneo hasta el segundo grado, por cuanto vive alquilada en una habitación pagando dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) de alquiler, además de vivir en hacinamiento junto con su hija. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, alegó que tanto en el libelo de demanda como con las pruebas aportadas, no estaba probada fehacientemente la necesidad de la actora de ocupar el inmueble arrendado, de conformidad con los requisitos exigidos en la Ley.

Ahora bien, de lo anteriormente señalado aprecia esta sentenciadora que la acción interpuesta es del desalojo del inmueble dado en arrendamiento, conforme al literal B del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la época de la interposición de la demanda; contenido actualmente en el numeral 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, cuyo supuesto de hecho taxativo señala lo siguiente:

“Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
(…)
2° En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.
(…)
Parágrafo único: En el caso del desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado por un periodo de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble…”

En el supuesto de hecho contenido en el numeral 2° del referido artículo 91, se desprende, que se puede demandar por desalojo cuando estamos en presencia de un contrato verbal o escrito, y en la necesidad del actor de ocupar el inmueble arrendado, necesidad ésta que tiene que estar debidamente fundamentada y justificada.

Al respecto, el autor Arquímedes E. González F., en su obra Jurisprudencias Inquilinarias (comentadas), tomo II, páginas 104 y 105, ha señalado lo siguiente:

“…Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifiquen de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indubitable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No solo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo in comento, o el hijo adoptivo”.

Igualmente, se trae a colación el criterio sostenido por el autor Fernando Martínez Rivello, en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios. Temas de Actualización de Derecho Inquilinario. Doctrina, Legislación y Jurisprudencia”. Editorial Paredes. Caracas-Venezuela 1999. Pág. 315, en el que expresa:

“…Una abundante jurisprudencia de nuestros tribunales contencioso administrativo ha definido los casos en que procede esta causal y el alcance de lo que debe entenderse por necesidad de ocupar el inmueble. Así por ejemplo, la condición de hacinamiento en que vive el solicitante del desalojo, probado por el informe de la inspección fiscal, ordenada por la Dirección de Inquilinato; en el caso de un solicitante del desalojo de un inmueble del que sea propietario, para que prospere el desalojo debe probar la incomodidad en la vivienda que habita y una situación económica que lo obligue a desocupar el inmueble arrendado para ocupar el de su propiedad, la circunstancia de que el solicitante tenga otros inmuebles no elimina la necesidad que el propietario pueda tener del que es objeto de la solicitud de desalojo; la necesidad de ocupar el inmueble no viene dado en función de las posibilidades económicas del solicitante, sino del examen de cada situación en particular y del interés manifiesto de ocupar el inmueble en referencia; también procede el desalojo cuando el solicitante pruebe que vive en una habitación incomoda e incompleta donde la habitabilidad es restringida, entonces tiene el solicitante la necesidad de habitar la que es propia…”.
El autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, al comentar esta norma sustantiva, manifiesta, específicamente, que:
“…la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifica de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. En cuanto a la prueba de la necesidad de ocupación, esta puede ser indirecta y conducente, no sólo el contrato de arrendamiento o una factura, sino que puede servirse del abanico de opciones que ofrece nuestro sistema probatorio…”.
Al respeto, debe advertir el tribunal que la necesidad, en el orden arrendaticio, es la manifestación de la persona, en relación al uso y posesión por sí misma, o familiares consanguíneos, de un bien inmueble dado en arrendamiento, que motivado a la urgencia, a tal punto que colindando derechos sea procedente el derecho que mayormente beneficie a la persona en detrimento de otros; asimismo, el estado de necesidad puede presentarse en el ser humano, ante la insuficiencia de algún elemento pretendido para su equilibrio o estabilidad de una persona media; es por lo que, de forma análoga vemos como en materia penal, existe la figura eximente de conducta delictual referente al “estado de necesidad”, el cual, la persona realiza determinada conducta antijurídica, como única opción, para así salvaguardar un bien de mayor relevancia, como la vida. En materia civil, la necesidad, no solo debe ser probada, sino que dichos elementos deben ser extremadamente cautelosos para así dar a convencer al Juez, que el estado de la persona es de tal magnitud, que hace indispensable el requerimiento, para continuar el curso de la vida normal, desde el punto de vista de una persona media.

Por su parte, tenemos que la necesidad de ocupación del propietario, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera categórica, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, ya que de no actuar, ello causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría; es decir, la circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera; por tal motivo, quien aquí suscribe señala que la necesidad no viene dada por razones estrictamente económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de manera fehaciente la procedencia del desalojo; se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado parar ocupar ese inmueble y no otro en particular, por lo que, la causa de necesidad debe ser detenidamente justificada con preferencia al ocupante actual, debiendo evidenciar el propietario demandante el desalojo en su propio beneficio o en el pariente consanguíneo.

Ahora bien, a tenor de lo dispuesto en el numeral 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas se evidencia claramente los elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de desalojo por necesidad, a saber:
a) La existencia de la relación de arrendamiento;
b) La cualidad del propietario del inmueble dado en arrendamiento;
c) La necesidad justificada del propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado, de ocupar el inmueble.
Así las cosas, pasa esta sentenciadora a determinar, si en el presente caso se cumplen con todos los requisitos para que prospere la circunstancia de la necesidad invocada por la demandante y al respecto se observa lo siguiente: Con relación al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de una relación de arrendamiento se aprecia que fue demostrada debido a los alegatos esgrimidos por la propia parte demandante y por la demandada, es por ello que se tiene por reconocida la relación locativa que vincula a las partes, cumpliéndose así el primer supuesto para la procedencia de la acción de desalojo. Así se decide.
Continuando con el análisis y juzgamiento aprecia el tribunal que la parte actora promovió documento de propiedad del inmueble dado en arrendamiento, debidamente registrado al cual se le otorgó pleno valor probatorio en relación a la copropiedad que ostenta la parte actora ciudadana MARIA GRACIELA FERNANDEZ DE LOPES antes identificada, sobre el precitado bien inmueble, quedando demostrado así el segundo de los requisitos establecidos. Y así se decide.
En cuanto al tercer y último requisito establecido en la norma como es la necesidad justificada, observa esta juzgadora que en la actividad probatoria la parte demandante a los fines de demostrar la necesidad, aportó elementos que resultan suficientes a los ojos de quien aquí decide, en especial los que emanan de la inspección judicial practicada donde se dejó constancia que la ciudadana MARIA GRACIELA FERNANDEZ DE LOPES, parte demandante en el presente juicio vive en condiciones de hacinamiento junto con su hija, en una habitación de la Quinta Silvia, además de constar en autos, que la precitada ciudadana viene pagando un alquiler desde el año 2008, por la referida habitación; aunado al hecho que los testigos promovidos fueron contestes del estado de necesidad que alega la parte actora; por tal motivo, como bien se dijo en líneas anteriores la necesidad de ocupación, viene dada por la especial circunstancia que se traduce en un justo motivo que se demuestra indirectamente en la necesidad incuestionable para ocupar ese inmueble, por lo tanto, debe tenerse en el presente caso como cumplido el tercer requisito exigido en la norma. Y así también se decide.
Así pues, siendo que fue demostrada la necesidad justificada de ocupar el inmueble, y se dio cumplimiento a los requisitos previstos en el ordinal 2° del artículo 91 de la Ley para el Control y Regularización de Arrendamiento de Viviendas, debe declararse con lugar dicha demanda y así se decide.
VI
DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: CON LUGAR la acción de DESALOJO, intentada por la ciudadana MARIA GRACIELA FERNANDEZ DE LOPES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-5.114.768; en contra de los HEREDEROS CONOCIDOS Y DESCONOCIDOS DEL CIUDADANO JOSE MANUEL MONTES CARVALHO, quien fuere venezolano y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.165.735.
Segundo: Se ordena el desalojo de la parte demandada, y por ende a la entrega material real y efectiva a la parte actora ciudadana MARIA GRACIELA FERNANDEZ DE LOPES, antes identificada, del inmueble dado en arrendamiento identificado como el apartamento N° PH-B, piso N° 16, del edificio Residencias San Carlos, ubicado en la calle Garcilazo de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del estado Miranda, así como también el puesto de estacionamiento que le corresponde al citado apartamento, distinguido con el Nº 16, Letra B (16-B) ubicado en el nivel sótano del referido edificio; totalmente libre de bienes y personas y en el mismo estado de conservación en que lo recibió.
Tercero: Se condena en costas a la parte demandada perdidosa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese, incluso en la página web oficial del Tribunal Supremo de justicia notificacionesysentencias.civil@gmail.com., el presente fallo, dando así cabal cumplimiento a la resolución Nº 05-2020, de fecha 05 de octubre de dos mil veinte (2020) emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.-
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) días del mes de julio de dos mil veintiuno. Años 211º de la Independencia y 162º de la Federación.
LA JUEZ

ABG. ARLENE PADILLA

LA SECRETARIA

ABG. MARIA NAVAS

En esta misma fecha, se publicó y registró la anterior decisión, previa las formalidades de ley.-

LA SECRETARIA

ABG. MARIA NAVAS