TSJ Regiones - Decisión

I
ANTECEDENTES

Subió el presente expediente proveniente del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en virtud de la apelación ejercida por el Abogado Carlos Jorge Yguaro, Inpreabogado No. 86.719, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva de fecha 20 de marzo de 2019. Realizado el sorteo de causas en fecha 30 de abril de 2019, le correspondió conocer a esta Alzada de dicho recurso (folio 210).

Se recibió el expediente en fecha 02 de mayo de 2019 según consta en nota estampada por la Secretaria de este Tribunal. Posteriormente, esta Alzada en fecha 07 de mayo de 2019 fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para que las partes presentasen sus informes (folios 211 y 212).

En fecha 11 de junio de 2019 las partes consignaron en tiempo oportuno sus respectivos escritos de informes (folios 213 al 216) y el 26 de junio de 2019 la parte actora presentó escrito de observaciones (folio 220).

Ahora bien, estando en la oportunidad de decidir el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, esta Alzada lo hace en los siguientes términos:

II
DEL RECURSO DE APELACIÓN

El Tribunal de la causa declaró en fecha 20 de marzo de 2019 con lugar la demanda de desalojo de local comercial y ordenó que el demandado entregase el inmueble arrendado, libre de personas y bienes, consistente en un local comercial ubicado en la avenida Constitución, cruce con Calle Piar, No. 161, del Barrio 23 de Enero, Municipio Girardot del estado Aragua. Igualmente condenó al pago de las costas procesales a la parte demandada por haber resultado vencida conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (folios 194 al 203).

En la motiva del mencionado fallo el Tribunal de la causa se pronunció como punto previo sobre la prescripción alegada por la parte demandada y la declaró improcedente, por cuanto éste “…demostró la cancelación de dichos cánones; considerando este Sentenciador que en base a la normativa legal, dicha prescripción no operaría respecto a las pensiones de arrendamiento reclamadas, no estando facultado este Sentenciador para declarar la prescripción de las pensiones adeudadas…”. Igualmente decidió el fondo de la controversia concluyendo:

“… que la parte demandada, solo probó la solvencia de los cánones de arrendamiento cancelados en el año 2014 (de enero a diciembre según se observan en recibos de pago cursantes a los folios 146 al 168) y no probó en cuanto a la insolvencia imputada al arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de FEBRERO, MARZO, ABRIL, JULIO Y DICIEMBRE del año 2015, siendo cinco (05) meses de dicho año, en el 2016, dejó de cancelar los meses MARZO, JULIO, AGOSTO Y NOVIEMBRE adeudando cuatro (04) meses más, y en el año 2017 dejó de cancelar el mes de FEBRERO, quien lo rechazó pero no probó su solvencia en el pago de los referidos cánones como es su carga procesal, conforme al artículo 506 del Código Adjetivo Civil, y que al no haber probado haber pagado los mismos, permite concluir, que efectivamente para el momento de la interposición de la demanda de autos, estaba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses antes transcritos, por lo que está demostrado los hechos constitutivos de la causa de desalojo establecida en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial…”.

Contra dicha sentencia el Abogado Carlos Jorge Yguaro, Inpreabogado No. 86.719, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ejerció recurso de apelación mediante diligencia de fecha 08 de abril de 2019 (folio 204). Posteriormente, presentó en tiempo oportuno escrito de informes en el que señaló que ratificaba su escrito de contestación de la demanda, por lo que pidió que se declarase con lugar la apelación (folio 216).

Por su parte, la actora en su escrito de informes presentado igualmente en el término legal correspondiente, describió las actuaciones realizadas por ambas partes durante el proceso y expuso que la parte demandada no probó el cumplimiento de su obligación, que ha retardado injustificadamente el juicio, que el local arrendado se encuentra cerrado, sin actividad económica, “…por cuanto el recurrente, se encuentra fuera del País, hace varios meses, en su país natal, Perú…” y que está siendo parcialmente desvalijado en su estructura. Por tales motivos, pidió que se declarase sin lugar la apelación y se confirmase la sentencia definitiva de fecha 20 de marzo de 2019 (folios 213 y 214).

Con respecto al escrito de observaciones, la actora sostuvo que la parte recurrente no fundamentó su apelación en ningún vicio y que ejerció este recurso sólo para “… rodar tiempo y perjudicar más a [sus] mandantes, intentando a través de la ejecución de la tutela judicial efectiva de este Circuito Judicial, retrasar la devolución de un bien que no le pertenece, cercenando el derecho constitucional de respeto a la propiedad privada…”. Por lo que insiste en que se declarase sin lugar el recurso de apelación (folio 220).

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Vista la sentencia recurrida, así como los escritos de informes presentados por las partes, esta Alzada considera necesario pasar a revisar todas las circunstancias de hecho y de derecho presentes en el expediente a los fines de determinar si la sentencia definitiva apelada se encuentra o no ajustada a derecho.

3.1. De los hechos alegados por las partes:

En tal sentido, quien decide observa que la parte actora pretende el desalojo del local comercial, ubicado en la Avenida Constitución, cruce con Calle Piar, Número 161 del Barrio 23 de Enero, Municipio Girardot, estado Aragua, por cuanto el demandado dejó de pagar los cánones de arrendamiento acordados en el contrato suscrito en fecha 05 de octubre de 2012, el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracay, estado Aragua, anotado bajo el No. 40, Tomo 251.

Igualmente sostuvo que en el contrato se fijó como canon de arrendamiento la cantidad de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00), el cual estaba sujeto a revisión cada año, reajustándose en una sola oportunidad por la cantidad de quince mil seiscientos bolívares (Bs. 15.600,00), pero el demandado se negó luego a seguir ajustándolo.

Del mismo modo señaló que entre las partes se pactó verbalmente un año de arrendamiento gratis para que el demandado “… recuperara la inversión y mejoras realizadas sobre el local comercial para el funcionamiento efectivo de su actividad económica…”.

Asimismo adujo que en el contrato se estableció que los cánones de arrendamiento debían pagarse en mensualidades adelantadas y en un plazo no mayor de cinco (05) días contados a partir de la fecha de su exigibilidad; sin embargo, el demandado adeuda dieciséis (16) mensualidades arrendaticias, correspondientes a los siguientes meses y años: enero, febrero, marzo, abril, junio y agosto del año 2014; febrero marzo, abril, julio y diciembre del año 2015; marzo, julio, agosto y noviembre del año 2016 y febrero de año 2017, lo que arroja la suma de doscientos cuarenta y nueve mil seiscientos bolívares (Bs. 249.600,00), por lo que el demandado a su juicio se encuentra incurso en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Motivo por el cual pidió el desalojo inmediato del inmueble de su propiedad.

Por su parte, el demandado en la oportunidad de contestar la demanda alegó como defensa perentoria la prescripción de los cánones de arrendamiento desde los meses enero del 2014 hasta marzo del 2015, “… sin que esto sea un reconocimiento tácito [de que él] se encuentra insolvente con los cánones de arrendamiento que el demandante alega…”.

Asimismo contestó el fondo de la demanda en los términos siguientes: admitió la existencia de la relación arrendaticia y el año de gracia pactado por las partes en virtud de las mejoras realizadas al local arrendado; negó el resto de los hechos alegados por la parte actora; alegó el pago de todos los cánones de arrendamientos demandados según se desprende de las pruebas consignadas junto a la demanda y pidió que se condenase en costas a la parte actora.

Durante la audiencia preliminar celebrada por ante el Tribunal de la causa en fecha 08 de junio de 2018 (folio 143), las partes ratificaron sus afirmaciones de hecho expuestas en sus respectivos escritos de demanda y contestación y además el demandado consignó recibos de pagos.

3.2. De la defensa perentoria sobre la prescripción:

Antes de trabar la litis quien decide considera necesario resolver la prescripción alegada por el demandado en su escrito de contestación de la demanda. En tal sentido, se observa que el demandado opuso como defensa perentoria la prescripción de los cánones de arrendamiento de los meses de enero de 2014 hasta marzo del año 2015; sin embargo, tal defensa resulta ilógica por su manifiesta contradicción.

En efecto, para oponer la prescripción prevista en el artículo 1980 del Código Civil es ineludible que la parte actora haya pedido en su demanda el pago de los cánones de arrendamiento vencidos; es decir, que la norma mencionada solo puede aplicarse en los supuestos en que se reclame el cobro de las pensiones arrendaticias debidas, situación que no ocurre en el presente caso, pues la parte actora pretende el desalojo del local arrendado por cuanto – a su juicio- el demandado incumplió con el pago del alquiler en la forma pactada en el contrato suscrito en fecha 05 de octubre de 2012, supuesto de hecho que se subsume en uno de los supuestos legales contenidos en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial.

Igual conclusión merece el argumento expresado por el Abogado de la parte demandada, en el que manifestó que la prescripción opuesta no podía interpretarse como un reconocimiento tácito del estado de insolvencia de su representado, como si tal alegato tuviese algún sentido lógico, pues la figura de la prescripción prevista en la norma señalada implica necesariamente que el demandado reconozca, de forma expresa o tácita, la deuda de las pensiones arrendaticias reclamadas por el actor, para que pueda aplicarse la consecuencia jurídica de la norma legal; valga la redundancia, si el arrendatario pretende eximirse en su obligación de pagar los cánones de arrendamiento vencidos porque transcurrió tres años sin que el arrendador haya reclamado el pago de los mismos, es fundamental que primero reconozca que debe esos conceptos, de lo contrario sería contradictoria su argumentación.

Por los motivos anteriormente expuestos, esta Alzada coincide con el Tribunal de la causa sobre la improcedencia de la prescripción opuesta por la parte demandada, pero en los términos señalados en los párrafos antes señalados. En consecuencia, se confirmará la improcedencia de la prescripción en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

3.3. Del thaema decidendum:

Por cuanto no prosperó la defensa perentoria de la parte demandada, quien decide pasa a establecer el tema controvertido en el presente caso y en tal sentido puntualiza que reglas generales para distribuir la carga probatoria se encuentran contempladas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil y establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido. De allí que la carga de la prueba corresponde a quien de una información propia pretenda hacer derivar consecuencias favorables para él. Por ello, resulta que cualquiera que afirme tener un derecho (por vía de acción o de excepción) debe probar el hecho jurídico del cual deriva ese derecho. Precisamente, ese es el significado de la máxima romana “actori incumbit probatio”, la cual se complementa con la otra “reus in exipiendo fit actor”. Vale decir: que al actor incumbe la prueba y que el demandado cuando se excepciona se convierte en actor. Esto, por supuesto, con las pertinentes excepciones, como cuando se alega un hecho negativo indeterminado, el cual no amerita ser probado.

Expuesto lo anterior, esta Alzada observa que son hechos no discutidos: la existencia de la relación arrendaticia, la existencia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 05 de octubre de 2012 y el año de gracia concedido por la parte actora al demandado por haber realizado mejoras en el local arrendado, ya que todos estos hechos fueron admitidos por la parte demandada en su contestación, los cuales están exentos de prueba a tenor del artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. Por su parte, constituye hecho controvertido, el pago de los cánones de arrendamiento demandados, por cuanto fue alegado por el demandado en su contestación de la demanda.

En este sentido y en vista de la actitud procesal asumida por la parte demandada en el que alega el hecho extintivo del pago, quien decide distribuye la carga probatoria y en consecuencia establece que le corresponde al demandado probar el pago de los cánones de arrendamiento de los meses enero, febrero, marzo, abril, junio y agosto de 2014, febrero, marzo, abril, julio y diciembre del 2015, marzo julio, agosto y noviembre de 2016 y febrero de 2017. Así se decide.

3.4. De las pruebas aportadas al proceso:

La parte actora promovió los siguientes medios probatorios:

1. Copia simple del contrato de compra venta celebrado entre los ciudadanos Domingo Silvestre Díaz Arvelo y Betty de la Encarnación Monte Cazaña, en su condición de vendedores y la parte actora en su carácter de compradora, el cual se encuentra autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracay, bajo el No. 61, Tomo 33, de fecha 06 de abril de 2009 (folios 08 y 09); esta Alzada observa que se trata de un documento público promovido conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual no fue impugnado por la contraparte, por lo que se le otorga valor probatorio para demostrar que el local comercial arrendado es propiedad de la parte actora, todo ello conforme a los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Así se decide.

2. Poder judicial autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracay, estado Aragua, inserto bajo el No. 30, Tomo 276, de fecha 02 de noviembre de 2016 (folios 06 y 07); quien decide observa que se trata de un documento privado tenido legalmente por reconocido, el cual fue promovido a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual se le otorga valor probatorio para probar que los Abogados Yhosselin Amelia Pereira Seijas y Williams Manuel Vivas Francés, Inpreabogado Nos. 212.551 y 78.391 respectivamente, representan judicialmente a la parte actora, conforme al artículo 1363 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

3. Contrato de arrendamiento de fecha 05 de octubre de 2012, celebrado entre las partes hoy contendientes en este proceso (folios 11 al 14); esta Alzada observa que el hecho que se pretende probar con esta documental (existencia de la relación arrendaticia y los términos pactados en el mismo), fue admitido por la parte demandada en su escrito de contestación y durante la audiencia preliminar, por tal razón se desecha del proceso ya que el mismo no constituye objeto de prueba conforme al artículo 397 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

4. Estado de cuenta firmada y sellada por la entidad financiera Banesco, Banco Universal (folios 15 al 23); esta Alzada observa que se tratan de documentos privados emanados de tercero que no fueron ratificados en juicio mediante la prueba de informes conforme a los exigido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, se desecha del proceso. Así se decide.

5. Inspección Judicial No. 1871 evacuada por ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua (folios 54 al 100); esta Alzada observa que aunque se trata de documento público promovido conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo no guarda relación con el controvertido, en el sentido de que las condiciones del local arrendado no demuestra la solvencia del arrendador demandado; motivo por el cual se desecha del proceso. Así se decide.

6. Con respecto al original de los estado financiero emitido por Banesco, Banco Universal, promovidos durante el lapso probatorio, así como el original de la constancia de insolvencia emitido por la empresa eléctrica socialista CORPOELEC (folios 172 al 176), esta Alzada observa que tales medios probatorios fueron declarados inadmisibles, según el auto dictado por el Tribunal de la causa en fecha 26 de junio de 2018. Así se decide.

Por su parte, el demandado consignó los siguientes medios probatorios:

1. Copia certificada de la demanda de reconocimiento de contenido y firma interpuesta por la parte actora, así como del auto de su admisión proferido por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua (folios 138 al 141); esta Alzada observa que la prórroga legal mencionada por la parte actora en la demanda de reconocimiento de contenido y firma, no guarda relación con los hechos controvertidos en esta causa, es decir, que en el presente proceso no se está discutiendo la procedencia o no de la prórroga legal, sino el pago o no de los cánones de arrendamiento demandados para la procedencia del desalojo; por tal motivo se desecha del proceso. Así se decide.

2. Con respecto a las siguientes documentales: 1) originales de recibos de pago firmados por la parte actora de fechas 12/03/2014, 09/10/2014, 06/09/2014, 28/07/2014, 30/05/2014, 02/04/2014, 12/03/2014 y 17/01/2014 (folios 146 y 152 al 161); 2) notificación de aumento de canon de arrendamiento (folio 147); 3) autorización para realizar mejoras en el local arrendado (folios 148 y 149); 4) estados de cuenta emitido por Banco Bicentenario, Banco Universal; impresiones de transferencia a tercero de Banesco, Banco Universal (folios 165 y 166); y 5) vouchers de Banesco, Banco Universal (folios 167 y 168); esta Alzada los desecha del proceso por ser manifiestamente extemporánea su promoción, ya que los mismos fueron consignados en la Audiencia Preliminar; es decir, que no se promovieron junto a la contestación de la demanda tal como lo exige el artículo 865 del Código de Procedimiento. Así se decide.

3. Prueba de informes dirigidos a la Superintendencia de las Instituciones Bancarias (SUDEBAN) y Superintendencia del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT); esta Alzada observa que desde que se admitió la prueba en fecha 26 de junio de 2018 no consta en el expediente las resultas de tal prueba, debido a la negligencia de la parte promovente de impulsar sus medios probatorios, siendo su carga procesal la evacuación de sus pruebas, por tal razón se desecha del proceso. Así se decide.

Ahora bien, la parte actora pretende el desalojo del local comercial ubicado en la Avenida Constitución, cruce con Calle Piar, No. 161 del Barrio 23 de enero, Municipio Girardot del estado Aragua, por cuanto el demandado dejó de pagar los cánones de arrendamiento de algunos meses del año 2014, 2015, 2016 y 2017, invocando como derecho lo dispuesto en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por su parte, el demandado admitió la existencia de la relación arrendaticia, pero negó su insolvencia manifestando que había pagado cada unos de los cánones demandados. En vista de su actitud procesal frente a la pretensión de la actora, le correspondía probar el hecho extintivo del pago.

Del material probatorio antes valorado, quien decide observa que el demandado no probó el pago alegado, ya que los estados de cuenta promovidos por la parte actora y de los cuales pretendía valerse, se desecharon del proceso debido a que no fueron ratificados por el tercero mediante la prueba de informes, tal como lo exige el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente, se desecharon del proceso los recibos de pago consignados por la parte demandada, ya que fueron promovidos fuera de la oportunidad legal prevista en el artículo 865 ejusdem. Por tales motivos, quien decide coincide con el Tribunal de la causa cuando declaró con lugar la demanda; sin embargo, difiere en sus conclusiones por cuanto quedó demostrado en el presente caso que el demandado no probó su hecho extintivo del pago, lo que constituía su carga procesal a tenor de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. Así se decide.

Por los motivos anteriormente expuestos, esta Alzada considera ajustado a derecho declarar con lugar la pretensión de desalojo interpuesta por la parte actora, por lo que se confirma la sentencia recurrida en los términos expuestos en este fallo, y en consecuencia se declara sin lugar la apelación ejercida por la parte demandada, tal como se hará en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
IV
DISPOSITIVA

Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho supra mencionadas, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por el Abogado Carlos Jorge Yguaro Martínez, Inpreabogado No. 86.719, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ROBERTO CARLOS FERNÁNDEZ TARAZONA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 24.817.097. En consecuencia:

SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada en fecha 20 de marzo de 2019 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en los términos expuestos por esta Alzada.

TERCERO: IMPROCEDENTE la prescripción opuesta por la parte demandada.

CUARTO: CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana NATACHA DEL CARMEN DÍAZ MONTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 9.677.147, representada judicialmente por los Abogados Yhosselin Amelia Pereira y Williams Manuel Vivas, Inpreabogado Nos. 212.551 y 78.391 respectivamente, en contra del ciudadano ROBERTO CARLOS FERNÁNDEZ TARAZONA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 24.817.097, representado judicialmente por los Abogados Blanca Colina y Carlos Yguaro, Inpreabogado No. 156.434 y 86.719 respectivamente. En consecuencia, se ordena a la parte demandada que entregue a la actora, libre de personas y cosas, el local comercial arrendado, ubicado en la Avenida Constitución, cruce con Calle Piar, No. 161 del Barrio 23 de enero, Municipio Girardot del estado Aragua.

QUINTA: Se condena al pago de las costas procesales a la parte recurrente conforme a los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia. Publíquese y regístrese. Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los 2 días del mes de marzo del año 2021. Años: 210º de la Independencia y 162º de la Federación.
EL JUEZ,

RAMÓN CARLOS GÁMEZ ROMÁN

LA SECRETARIA,

LISENKA CASTILLO

En la misma fecha, siendo las 10:45 a.m se publicó y registró de manera ordinaria la anterior sentencia y se cargó en la página web aragua.scc.org.ve; ello en conformidad con lo dispuesto en la Resolución No. 03-2020 de fecha 28 de julio de 2020 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
La Secretaria

LISENKA CASTILLO

RCGR/LC/Mr
Exp. C-18.719-19