TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
Años 211º y 162º
ASUNTO Nº AP71-R-2020-000053
PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil C.A. INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM, domiciliada en la ciudad de caracas e inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, en fecha 24 de marzo de 1960, bajo el número 39, tomo 11-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos: ALFONSO ALBORNOZ NIÑO, ROMAN ELOY ARGOTTE MOTA y PEDRO VICENTE RIVAS MOLLEDA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 18.235, 37.674 y 101.799, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil KOQUETA BOUTIQUE 2006 C.A, inscrita ante el Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 24 de febrero de 2006, bajo el Nº 29, tomo 591-A-VII.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano JOSE TORRES RAMOS, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 35.177.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).
SENTENCIA RECURRIDA: Definitiva de fecha 16 de enero de 2020, dictada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
-I-
SÍNTESIS
Arriban a esta Alzada las presentes actuaciones el 28 de enero de 2020, de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quedando registrada la misma en el Libro de Control de Causas con el alfanumérico AP71-R-2020-000053, contentivo del juicio que por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), sigue la Sociedad Mercantil C.A. INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM, contra la Sociedad Mercantil KOQUETA BOUTIQUE 2006 C.A.
Por auto de fecha 04 de marzo de 2020, se le dio entrada el expediente y se fijó la oportunidad para la presentación de los informes.
En fecha 10 de noviembre de 2020, la representación de la parte actora solicitó la reactivación de la causa.
Por auto de fecha 18 de noviembre de 2020, este Tribunal acordó la reactivación de la presente causa y ordenó la notificación respectiva, a los fines de fijar la oportunidad para los Informes.
En fecha 09 de diciembre de 2020, el Alguacil manifestó la imposibilidad de practicar la notificación de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 10 de diciembre de 2020, la representación de la parte demandada se dio por notificado de la reactivación y del abocamiento.
En fecha 14 de diciembre de 2020, se dejó constancia por secretaría de haberse dado cumplimiento a todas las formalidades de notificación para la reanudación de la causa, se les indicó a las partes que a partir de la referida fecha comenzaría a transcurrir el lapso para la presentación de los Informes.
-II-
ALEGATOS DE LAS PARTES
Alegó la representación judicial de la parte actora, en su libelo de demanda lo siguiente: 1) Que su representada es propietaria de un local comercial y su sótano que se comunica internamente, ubicado en la planta baja del edificio “31 A y B”, situado entre las esquinas La Marrón y Las Madrices de la ciudad de caracas, los cuales se encuentran identificados con el numero “4” y “S4”, respectivamente, y poseen una superficie global aproximada de Doscientos Cuarenta y Tres metros cuadrados con sesenta y cinco decímetros cuadrados (243,65 MTS2), áreas discriminadas de la siguiente manera: LOCAL 4: Con una superficie aproximada de Setenta Metros Cuadrados con Treinta Decímetros Cuadrados (70,30 M2) y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con fachada norte del edificio; Sur: con los linderos sur del terreno; Este: con linderos este del terreno con el local tres de la planta baja y, Oeste: con el local “3” de la planta baja. DEPENDENCIA “S4”: Posee una superficie aproximada de Ciento Setenta y Tres Metros Cuadrados con Treinta y Cinco Decímetros Cuadrados (173,35 M2), y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: en parte con el lindero norte del terreno y en parte con el área de circulación vertical del edificio; Sur: con los linderos sur del terreno; Este: lindero este del terreno, y Oeste: dependencia S-1 del sótano. Dicho inmueble pertenece a su representada, según se desprende del documento de propiedad protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el número 21, Tomo 29, Protocolo Primero, en fecha veintiocho (28) de noviembre de 1985. 2) Que en fecha 29 de enero de 2007, su representada suscribió contrato de arrendamiento con la demandada, sobre el inmueble antes identificado, ante la Notaria Publica Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, quedando anotado bajo el número 55, Tomo 13, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria. 3) Que por error involuntario se identificó como “Local “D” con su sótano”, cuando en realidad es Local número “4” que es el efectivamente arrendado y se encuentra actualmente en posesión precaria del aquí demandado por desalojo. 4) Que, en la Cláusula Tercera se estableció por mutuo acuerdo que la duración del convenio arrendaticio seria por UN (1) AÑO PRORROGABLE, como en efecto se realizó hasta el trece (13) de febrero de 2014, fecha en la cual, su mandante y su inquilino acordaron modificar parcialmente el contrato de arrendamiento primigenio, solo en lo que respecta a las Clausulas Segunda y Tercera, estableciendo como fecha de terminación de la relación arrendaticia el día 31 de enero del año 2016, según consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, el cual quedó inscrito bajo el número 29, Tomo 27, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria, celebrado en el año 2007, solo en lo que respecta las Clausulas Segunda y Tercera, estableciendo como fecha de terminación de la relación arrendaticia el día 31 de enero del año 2016. 5) Que la prórroga del contrato fue realizada con un tiempo de duración de Dos (02) años fijos e improrrogable, es decir a tiempo determinado. 6) Que la Cláusula Tercera del contrato establece: “Tercera: el (sic) tiempo de duración del contrato de arrendamiento, se inicia el 01 de febrero del 2014 y termina el 31 de enero de 2016, salvo que alguna de las partes diere aviso a la otra con por lo menos dos meses (2) de anticipación al plazo fijo (sic) de su deseo de no renovarlo o darlo por terminado…”. 7) Que antes de la fecha de vencimiento del contrato de marras, es decir, al 31 de enero de 2016, el mismo no se prorrogó automáticamente, dado a que su representado le notificó a la arrendataria, mediante solicitud de notificación judicial, la cual fue efectuada por el Juzgado Undécimo (11º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 17 de julio de 2015, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento en comento, advirtiendo que de conformidad con el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, que fenecido el contrato de arrendamiento, se le otorgaba la Prorroga Legal de dos (2) años para la entrega del inmueble arrendado, específicamente para el 31 de enero de 2018, libre de personas y bienes. 8) Que su representada ha agotado todas las diligencias a los fines de que la demandada hiciera entrega de manera voluntaria del local comercial y su sótano que se comunica internamente, ubicado en la Planta Baja del Edificio “31 A y B”, situado entre las esquinas la Marrón y las Madrices de esta ciudad de Caracas, los cuales se encuentran identificados con el numero “4”, y “S4” respectivamente, dando cumplimiento a lo establecido tanto en el contrato de arrendamiento como en la ley correspondiente, y vencida como se encuentra la prórroga legal otorgada a la demandada, a la presente fecha ha sido imposible la entrega material y voluntaria del local, todo lo cual los obliga a acudir a esta instancia judicial a los fines de interponer la presente demanda por desalojo. 9) Fundamenta su acción en los artículos 1.133, 1.159 y 1.160 del Código Civil, 24, 26 y 40 causales “g” e “i” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 10) Manifiesta que la acción de desalojo se encuentra ajustada a derecho, por cuanto en el último contrato de arrendamiento (prórroga) suscrito el 13 de febrero de 2014, sólo se acordó la prórroga de la relación arrendaticia y su renovación estaba sujeta a ciertas condiciones, tal como lo establece su cláusula tercera, por tanto, visto que su mandante manifestó a la inquilina, dentro del plazo establecido, su voluntad de no renovarlo, se han configurado las causales de desalojo invocadas, cuales son: el vencimiento del contrato y su cumplimiento, contenidas en el citado artículo 40, literales “G” e “I” del Decreto – Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 11) Que por todo lo antes expuesto ocurre a esta instancia para demandar, como en efecto lo hace en nombre de su representada a la arrendataria, sociedad mercantil KOQUETA BOUTIQUE 2006 C.A., para que convenga o de lo contrario el tribunal la condene en: a) En el DESALOJO del Local Comercial y su Sótano que se comunica internamente, ubicado en la Planta Baja del Edificio “31 A y B”, situado entre las esquinas la Marrón y las Madrices de esta ciudad de Caracas, los cuales se encuentran con el numero “4” y “S4”, respectivamente y como consecuencia, en su entrega libre de personas y de bienes. b) Pagar las costas y costos del proceso. 12) Asimismo demandan las costas y costos del proceso. 13) Estiman la demanda en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES SOBERANOS (Bs. 700.000,00), equivalentes a CATORCE MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (14.000 UT).
Cumplidas las formalidades inherentes a la citación, compareció la representación judicial de la demandada y en su escrito de contestación expone: 1) Que contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho por ser incierto lo alegado por la parte el demandante, dado que su representada no se ha negado a entregar el mismo, señala que desde hace cinco (5) años le solicitó a la parte demandante la devolución del depósito dejado en garantía o fianzas por las llaves del local D, hoy local 4, que es la cantidad de “dos (sic) doscientos mil dólares” ($200.000,00). 2) Que, ante la solicitud de reintegro, le han manifestado que la compañía había sido vendida al ciudadano AHMAD ALI MAZLOUM, titular de la Cédula de Identidad Nº V-19.201.531, mediante Acta de Asamblea General Extraordinaria de la empresa, debidamente registrada ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital en fecha 03 de diciembre de 2014, bajo el Nº 138, Tomo 5-A Sgdo. 3) Que en fecha 17 de julio de 2015, la parte accionante, a través del Juzgado Undécimo (11º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, notificó su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento de conformidad con lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, otorgando la prorroga legal de dos (02) años para la entrega del inmueble arrendado, específicamente el 31 de enero de 2018, libre de personas y bienes. 4) Que la presente acción fue intentada en fecha 12 de abril de 2019, habiendo transcurrido un (01) año y tres (03) meses, de haber notificado la parte actora su intención de no renovar el contrato de arrendamiento, motivo por el cual había operado la tacita reconducción a tenor de lo previsto en el articulo 1.600 y 1.614 del Código Civil de pleno derecho. 5) Que dadas las circunstancias antes descritas en el presente escrito, reconviene formalmente a la parte actora, C.A INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM, basándose en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil y los artículos 6 párrafo primero y 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que en la narrativa de la demanda la parte actora declara que la relación arrendaticia se inició en fecha 29 de enero del año 2007, y que al final se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, por haber operado de pleno derecho la tácita reconducción prevista en el artículo 1.614 de la misma. 6) Que si bien es cierto que la relación arrendaticia cuya resolución se pretende comenzó con la suscripción de un contrato a tiempo determinado, no es menos cierto que la misma, por el transcurso del tiempo, se convirtió en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, al no evidenciarse de los medios de prueba consignados por la demandante, la notificación a la que hace referencia la referida clausula tercera, en relación a la renovación del contrato, la cual debió realizar la parte actora, de acuerdo a dicha cláusula tercera en fecha 30-11-2015, es decir, (60) días antes del vencimiento del mismo, y en la persona del representante legal de la empresa KOQUETA BOUTIQUE 2006, C.A., tal como se desprende de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. 7) Que su mandante ha seguido en posesión del inmueble objeto del litigio, incluso después de finalizada la relación arrendaticia y después de la notificación que practicó la parte actora del presente proceso, contraviniendo la doctrina y la jurisprudencia que mantienen el criterio que en el caso de que hubiese tenido lugar, sin haberse evidenciado oposición por la parte actora ante ese suceso, se concluye que, en el caso de marras, ha operado la tácita reconducción, es decir, el contrato cambió su naturaleza a tiempo indeterminado, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, por lo que, no puede la parte actora solicitar ante ese órgano jurisdiccional la resolución del contrato de arrendamiento, por los motivos antes expuestos. 8) Que su representada, en varias oportunidades solicitó el reintegro del depósito, según consta de comunicado o carta que oportunamente promoverá, por cuanto su representada desea entregar el local y emprender otras actividades comerciales en otro lugar del país, y la única respuesta fue el silencio y que la sociedad mercantil C.A. INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM, había sido vendida al señor AHMED ALI MAZLOUM. 9) Que solicita en nombre de su representada la devolución de Doscientos Mil dólares ($200.000,00), dado en calidad de depósito de un local comercial, según consta de recibo emanado de la parte actora, en el cual se deja expresa constancia que reconoce dicho depósito a favor del fondo de comercio KOQUETA BOUTIQUE 2006 C.A, por cuanto el fondo de comercio SKIVA INT S.R.L., eran de la misma familia y propietarios. 10) Asimismo pide la devolución de Siete Millones de Bolívares (Bs.7.000.000,00), que solicitó en fecha 25 de enero de 2007, según consta del contrato de arrendamiento en su Cláusula Décima Tercera, del local comercial “D” hoy en día denominado Local 4 que forma parte del edificio 31, ubicado entre las esquinas de Madrices a Marrón, Municipio Libertador del Distrito Capital 11) Que el reintegro inquilinario es el derecho que tiene el arrendatario a que se le devuelva el pago de sobre-alquiler del inmueble que ocupa, tomando como base el canon máximo fijado por el organismo competente; o las cantidades que haya pagado por alquiler de un local comercial. Este reintegro especial, contemplado tanto en la ley respectiva, como en su reglamento, es una especie concreta derivada del pago de lo indebido, específicamente previsto en el artículo 1.178 del Código Civil.
Ante la reconvención propuesta, el Tribunal A Quo, procedió a declararla inadmisible mediante auto de fecha 9 de octubre de 2019.
SOBRE LOS INFORMES EN ALZADA
La representación judicial de la parte actora, consignó escrito de Informes del siguiente tenor:
“… que el Juez de Municipio esgrimió e interpretó en su sentencia los hechos y el derecho alegado y probado eficientemente por nuestra representada y desestimo (sic) de manera irrefutable los hechos y las probanzas presentadas en estrado por el inquilino (sic) las cuales no pudieron cuestionar, alterar, ni mucho menos debatir el derecho de nuestro representado de recuperar su bien inmueble, causa de este litigio.
Segundo.
En sintonía con lo anterior, ciudadano Juez, la parte demandada Koqueta Boutique 2006, C.A., en su escrito de contestación de la demanda en el Capítulo "DE LOS HECHOS" rechazó y contradijo la demanda en forma genérica, pero usted podrá observar de su lectura, que cuando pasa a debatir algunos puntos sobre la demanda, admite por vía de confesión y citamos: “…pues en ningún momento nuestra representada se ha negado en entregarle el local...” tal admisión de ese hecho, convalida en todas y cada una de sus partes esta acción de desalojo, dado, a que no se niega a la entrega del local sino más bien dicha entrega la condiciona a un reintegro de un dinero que jamás se recibió y que en todo caso, nada tiene que ver con los parámetros establecidos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, normativa la cual fue incoada en la presente demanda por esta representación a los fines de recuperar la posesión del inmueble propiedad de nuestra representada. De igual manera, pretende el arrendatario alegar situaciones Jurídicas o hechos totalmente impertinentes, que nada tienen que ver con el debate procesal, cual es, su obligación de entregar, los locales identificados con el numero "4", y "S4" respectivamente, por desalojo conforme lo establecido en los artículos 24 y 26 ejusdem. Tal confesión de la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, a pesar de que no fue valorada por el Aquo (sic), hace contra ella plena prueba, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 1401 del Código Civil, y así solicitamos sea declarado por esta Superioridad en la definitiva al confirmar en todas y cada una de sus partes la sentencia apelada.
En dicha contestación de demanda, el inquilino también esgrimió en su defensa en el Capítulo ll, referido a "REINTEGRO" que le había notificado en varias oportunidades al representante Legal de nuestra cliente C.A. INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM, que debían reponerles a ellos como inquilino, un supuesto deposito por la suma de Doscientos Mil Dólares; argumento éste que fue rechazado de manera oportuna por ésta representación, tal como consta en autos; y en su defecto, y si fuera cierto tal argumento, la demandada debió ejercer la acción de reconvención, sobre tal situación jurídica, lo cual no hizo, precuyendole su oportunidad o acción.
(…)
Se presentaron en autos como pruebas fidedignas de la acción de desalojo, y que fueron debidamente valorados por el Aquo (sic), entre los cuales mencionamos los siguientes documentos públicos:
(…)
Con la consignación de estos documentos se demostró la titularidad y propiedad de nuestra representada del inmueble objeto del Desalojo.
También consta en autos el Contrato de Arrendamiento, suscrito en fecha 29 de enero de 2007, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual quedó registrado bajo el número: 55, Tomo 13, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría sobre el inmueble ya identificado, entre la C.A. INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM con la aquí demandada en desalojo, la sociedad mercantil KOQUETA BOUTIQUE 2006 C.A, anexado junto al libelo de demanda en copia certificada marcada con la letra "D".
De igual manera se encuentra en autos Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 13 de febrero de 2014, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual quedo (sic) inscrito bajo el número: 29, Tomo 27, de los Libros de Autenticaciones, sobre el inmueble ya identificado, entre la C.A. INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM con la aquí demandada en desalojo, la sociedad mercantil KOQUETA BOUTIQUE 2006 C.A. y se anexo (sic) junto al libelo de demanda en copia certificada marcada con la letra 'E".
Ciudadano Juez, la consignación de dichos contratos fue a los fines de demostrar la relación arrendaticia que existió entre nuestra representada y la arrendataria (hoy demandada), los cuales son documentos públicos dotado de la publicidad notarial, contentivo de un arrendamiento celebrado formalmente con las solemnidades previstas en el ordenamiento jurídico, donde se estipula de manera clara la fecha en que inició el mismo, fecha de terminación, condiciones y así precisar la oportunidad a los fines de la notificación para el ejercicio de la prorroga legal. La duración de los contratos de arrendamiento es lo que permite que se le notifique a la arrendataria del tiempo de prorroga legal conforme al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Así mismo consta en autos la NOTIFICACIÓN JUDICIAL, solicitada por nuestra representada y practicada por el Juzgado Undécimo (11º) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 17 de julio de 2015, dirigida a la sociedad mercantil KOQUETA BOUTIQUE 2006 C.A., de la No renovación del contrato y otorgamiento de la respectiva Prorroga Legal. Dicha documental se encuentra anexada al libelo en ORIGINAL marcada con la letra "F". y su objeto era demostrar que LA ARRENDATARIA, fue debida y oportunamente notificada de la No Renovación del Contrato de Arrendamiento, del lapso que poseía de Prorroga legal y la fecha en que debía hacer entrega del inmueble propiedad de nuestra representada, específicamente para el día 31 DE ENERO DE 2018, LIBRE DE PERSONAS Y BIENES
También alegamos en su oportunidad procesal correspondiente que la parte demandada confeso (sic) en su escrito de contestación de la demanda, en el Capítulo "DE LOS HECHOS", lo siguiente y citamos:
“…pues en ningún momento nuestra representada se ha negado en entregarle el local...” (Negrillas nuestras)
Como señalamos, esta prueba no fue valorada por el Aquo, pero que a todo evento, sería importante que fuera analizada por esta Superioridad, para que blindara mas aun la ratificación de la sentencia que hoy recurre de manera temeraria la demandada
Dicha confesión llena los extremos establecidos en el artículo 1401 del Código Civil que establece: Artículo 1401.
"La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un Juez, aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba".
La parte demandada no pudo objetar en estrados los fundamentos de derecho esgrimidos en el libelo de la demanda, por ello, la declaratoria CON LUGAR de la acción de desalojo debe ser confirmada en todas y cada una de sus partes…”
La representación de la parte demanda presentó su escrito de Informes de manera extemporánea por tardío.
En el día de hoy, 30 de mayo de 2021, previa consignación de los informes y transcurrido el lapso de las observaciones, siendo la oportunidad para proferir el fallo se pasa decidir en los siguientes términos:

SOBRE LA COMPETENCIA
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2.009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos, atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida” (Subrayado nuestro).
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente, nuestro máximo Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2.009), con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18/03/2009 y a la decisión de fecha 10/12/2009, dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la pre nombrada Resolución. Y así se establece.
De las Resoluciones antes transcritas, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, abogado JOSÉ TORRES RAMOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 35.177, contra la decisión dictada por el referido Tribunal en fecha 16 de Enero de 2020, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO, interpuesta por los abogados en ejercicio ALFONSO ALBORNOZ NIÑO, ROMAN ELOY ARGOTTE MOTA y PEDRO VICENTE RIVAS MOLLEDA, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil C.A INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM. Así se declara.

LA SENTENCIA RECURRIDA
El Juzgado Décimo Octavo (18º) de Municipio Ordinario, Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia en fecha 16 de enero de 2020, declarando CON LUGAR la acción de DESALOJO, bajo la siguiente motivación:
“…Analizados los medios probatorios anteriormente señalados, pasa esta sentenciadora a verificar si en el presente caso, resulta procedente o no el desalojo demandado, por cuanto el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o no renovación entre las partes; y a los efectos observa:
(…)
En este orden de ideas, se observa que la presente controversia se suscribe en que la parte actora alegó el incumplimiento de la demandada en hacer entrega del bien material de la litis luego de vencido el contrato y la prórroga legal, violando la ley y el acuerdo contractual convenido entre las partes, en virtud de que había sido debidamente notificada de la no renovación del contrato y de su derecho de hacer uso de la prórroga legal. Asimismo, se observa, que la parte demandada como defensa de fondo al momento de dar contestación a la demandada, invocó la indeterminación del contrato, la permanencia de la demandada reconviniente en el inmueble identificado en autos, luego del vencimiento del contrato, la no notificación de la no renovación del contrato dentro del lapso estipulado en el contrato.
En este sentido, se puede constatar de las actas procesales la existencia de dos (02) contratos de arrendamientos que fueron consignados por la parte demandante junto a su libelo de demanda, los cuales fueron suscritos por la sociedad mercantil C.A., INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM, representada por su Director Administrador JAIME ZIGHELBOIM, en su carácter de arrendadora y la sociedad mercantil KOQUETA BOUTIQUE 2006, C.A., representada por la ciudadana CARMEN MERCEDES DURAN en su condición de arrendataria, en donde se evidencia de acuerdo a la cláusula primera de cada uno de los contratos, que fue dado en arrendamiento el inmueble identificado en actas.
Observándose igualmente, que una vez iniciada la relación arrendaticia de acuerdo con el primer contrato el cual comenzó a regir a partir del 1º de febrero de 2007, y vencía el 31 de enero de 2008, fue prorrogada dicha relación arrendaticia a través de un contrato por las mismas partes, en el cual fueron modificadas las cláusulas segunda y tercera; siendo el último contrato suscrito en fecha 01 de febrero de 2014, con fecha de culminación el 31 de enero de 2016, estableciéndose como termino de duración de la prorroga de ese último contrato dos (02) año (sic), “… salvo que alguna de las partes diere aviso a la otra con por lo menos dos meses (2) de anticipación al plazo fijo (sic) de su deseo de no renovarlo o darlo por terminado…”; por lo que, mal puede señalar la parte demandada como fundamento de su tácita reconducción, que la notificación fue realizada fuera del tiempo establecido en el contrato, cuando fueron las mismas partes contratantes quienes le dieron continuidad a la relación arrendaticia a través de la firma de una prórroga del contrato, donde como ya se dijo, establecieron que en caso de no renovación o dar por terminado el contrato algunas de las partes debía dar aviso a la otra “… por lo menos dos meses (2) de anticipación al plazo fijo…”. Así se decide.
Por otro lado, se puede observa (sic) que la parte demandante, notificó a la arrendataria a través de notificación judicial practicada en fecha 17 de julio de 2015, por el Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, su deseo de no renovar el contrato y su derecho a ser (sic) uso a la prórroga legal; es decir, dio aviso a la arrendataria siete (7) meses antes al vencimiento del plazo fijo del contrato (31 de enero de 2016); es decir (sic) con más de dos (2) meses de anticipación (sic) su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento, tal como había sido establecido en la clausula tercera del contrato de prórroga, puesto que el lapso de dos (2) meses de anticipación era de acuerdo a dicha cláusula el tiempo mínimo para que se produjera el aviso; hecho este (sic) que a criterio de quien aquí decide, no hace extemporánea la notificación practicada y el contrato a tiempo determinado, el cual una vez perfeccionado, se independiza de tal modo que, en principio, una de las partes no puede darlo por terminado por su voluntad unilateral, a menos que la Ley lo autorice expresamente, en razón de lo anterior, considera este Juzgado improcedente la defensa invocada por la parte demandada. Así se declara.
Ahora bien, determinada la naturaleza jurídica del contrato celebrado entre las partes, a saber un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, donde por lo general (sic) basta el libre consentimiento legalmente expreso (sic) para que las partes se encuentren vinculadas por el contrato y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen, estableciendo igualmente (sic) como término fijo de vigencia del contrato de arrendamiento por dos (2) año (sic), contados a partir del 1º de febrero de 2014; y visto que la arrendataria tenía derecho a la prorroga legal del contrato, tal como se la otorga ley (sic) en su artículo 26 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala: (omisis).
En el caso de autos, habiendo comenzado la relación arrendaticia en fecha 1º de febrero de 2007; hasta el 31 de enero de 2016, fecha en la cual vencían los dos años establecidos en la prórroga como tiempo para la relación arrendaticia del último de los contratos suscritos entre las partes, dada la duración del mismo, el lapso de la prorroga legal era de dos (2) años; por lo que, siendo así, dicho término comenzaba a computarse a partir del 1º de febrero de 2017; en consecuencia la prorroga finalizaba en fecha 1º de febrero de 2018. Así se decide. -
Ahora bien, observa este Tribunal, que si bien es cierto, que una vez agotada como se encuentra la prórroga legal desde la fecha 1º de febrero de 2018, la parte demandada siguió ocupando el inmueble, no es menos cierto, que dicha ocupación se realizó sin la anuencia tácita del arrendador, lo cual es claramente evidenciable con el hecho de que vencida la prórroga legal; la arrendadora intento (sic) una acción de desalojo, lo cual demuestra, que la parte demandada permaneció en el inmueble, sin el consentimiento de la arrendataria; pues, el hecho de que el demandado continuara ocupando el inmueble, tal como fue alegado por la parte demandada en su contestación a la demanda no determina que haya existido consentimiento alguno por parte de la arrendataria, ni que hubiera operado la tacita (sic) reconducción; ya que fue esa y no otra la voluntad de las partes al contratar el arrendamiento que nos ocupa, no obstante a ello, es importante señalar que no puede hablarse de tácita reconducción, cuando ya venció el contrato y su respectiva prórroga legal; puesto que, ya la relación arrendaticia había terminado; y, lo que se le había concedido era el beneficio otorgado por el legislador referente a la prórroga legal, que contra ésta no opera la tácita reconducción; toda vez que, la misma no es un contrato donde se establece un lapso entre las partes, sino por el contrario (sic) es un imperativo de la Ley (sic) que se traduce en un beneficio para el arrendatario, que es el único que puede renunciar a él; y, una obligación para el arrendador, lo cual además sin lugar a dudas quedo plenamente establecido por la voluntad expresa de los contratantes. Así se declara.
(omisis)
Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Decimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que, por DESALOJO, interpusiera la sociedad mercantil INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM, contra la sociedad mercantil KOQUETA BOUTIQUE 2006 C.A. En consecuencia, se condena a la parte demandada, a hacer entrega a la parte actora del inmueble arrendado, constituido por un local comercial y su sótano que se comunica internamente, ubicado en la planta baja del edificio “31 A y B”, situado entre las esquinas La Marrón Las Madrices, Caracas (sic) identificados con el numero “4” y “S4”.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada conforme con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, al haber resultado totalmente vencida tanto en el juicio principal como en la reconvención…”.
-III-
SOBRE EL MÉRITO
Previo
La acción ejercida
Observa este Juzgador, que la pretensión contenida en el libelo, no deja lugar a dudas, pues, el actor expresamente pide el desalojo del inmueble, con fundamento en los literales “g” e “i del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y a título referencial menciona los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, referidos a los contratos y su cumplimiento.
El nuevo instrumento legislativo, solo establece la acción de desalojo sin hacer distinción respecto a la temporalidad arrendaticia, razón por la cual, es erróneo el planteamiento formulado por la representación judicial de la demandada, al referirse a la acción incoada como resolución de contrato, ya que la vigente Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, acaba con la situación planteada en la legislación anterior respecto a la temporalidad arrendaticia, pues, bajo la vigencia y aplicación de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la acción ejercida dependía de la duración del contrato, si se trataba de una relación arrendaticia a tiempo determinado, la acción idónea era la resolución de contrato; en tanto que, si se trataba de una relación arrendaticia sin determinación de tiempo, la acción a incoar era el desalojo arrendaticio.
Ahora bien, superada aquélla distinción entre la acción que debía ejercerse y la temporalidad arrendaticia, es claro que la única pretensión ejercida en el caso de marras es el desalojo por vencimiento del contrato y de su prórroga y no la resolución de contrato, más aun, cuando es el desalojo la única acción prevista en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, destinada a ponerle fin a la relación arrendaticia, independientemente que el contrato sea a tiempo determinado o indeterminado, solo que, en este caso, siendo que la causal invocada es el vencimiento del contrato, sería un presupuesto fundamental o necesario que el contrato sea a plazo fijo o a tiempo determinado.
Establecido lo anterior pasa este Tribunal a resolver sobre el mérito de la controversia, en los siguientes términos:
Se ha incoado una acción de desalojo por vencimiento del contrato e incumplimiento de obligaciones, de conformidad con lo previsto en el artículo 40 literales “g” e “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que impone para esta alzada el deber de analizar los presupuestos de la acción incoada, y si tales requisitos se cumplieron en el presente juicio, dichos extremos, serían: 1) La prueba de la relación arrendaticia; 2) El vencimiento del término convenido en el contrato y de la prórroga legal arrendaticia, y el incumplimiento de obligaciones contractuales; y, 3) Que el Tribunal declare o pronuncie la extinción o terminación del contrato con el consiguiente desalojo.
EL VÍNCULO ARRENDATICIO
En cuanto a la relación arrendaticia, consta a los folios 49 al 51 documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 29 de enero de 2007, quedando anotado bajo el número 55, Tomo 13, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria; y, Documento autenticado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao del estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el número 29, Tomo 27, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, modificándose las Cláusulas Segunda y Tercera, prorrogándose el contrato primigenio.
Ambas instrumentales, de carácter auténtico, por tanto, aun cuando siguen siendo privados, llevan en si la certeza de su autor, como también, de la fehaciencia de su contenido, derivando de ello la existencia de una presunción de ser cierto lo contenido en él, por tanto, los documentos auténticos tienen fuerza probatoria, merecen fe, resultando ésta, consecuencia de su autenticidad, y normalmente son impugnadas por la vía de la tacha de falsedad, pero en el caso de marras no fue objeto de un desconocimiento o impugnación, sino de un expreso reconocimiento por la parte demandada, quien se limita en su contestación a señalar que no se ha negado a entregar el inmueble, y que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por haber operado la tácita reconducción se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado en virtud de que la notificación de no renovación no se realizó en los términos previstos en la cláusula tercera; ello implica, sin lugar a dudas, que hay un hecho que está ajeno a toda controversia y es el vínculo contractual existente entre las partes, pues, se reitera, dicha relación es reconocida y aceptada por la parte demandada, cuando en su contestación no se opone a la relación arrendaticia, rechazando solo de manera genérica lo expuesto por el actor y no impugnado el documento contentivo del vínculo cuyo término se pretende, quedando acreditado entonces, que la accionante suscribió con la parte demandada (KOQUETA BOUTIQUE 2006 C.A.,), contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual comenzó el día 01 de Febrero de 2007 hasta el día 31 de enero de 2008, prorrogable por un (1) año, de conformidad con la cláusula tercera de ese primer contrato, extendiéndose dicha relación más allá del primer año de prórroga automática, el cual vencía en fecha 31 de enero de 2010, transcurriendo los años 2010, 2011, 2012 y 2013, con prorroga sucesiva, hasta que vuelven las partes a suscribir un nuevo contrato con vigencia desde el 01 de febrero de 2014 hasta el 31 de enero de 2016, acordando prorrogar nuevamente el contrato de arrendamiento primigenio.
SOBRE EL VENCIMIENTO CONTRACTUAL
Establecido el vínculo contractual arrendaticio, se impone analizar entonces el tema del vencimiento de la relación contractual, para determinar si se ha configurado en el caso de autos la causal invocada para el desalojo arrendaticio, prevista en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
Argumenta este sentenciador, que a tenor de lo previsto en el artículo 40 cardinal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el arrendatario puede ser objeto de desalojo a causa del vencimiento del contrato, lo que necesariamente supone que el vínculo contractual sea a tiempo determinado.
En tal sentido, establece la cláusula tercera del contrato de arrendamiento primigenio (antes apreciado), lo siguiente:
“CLAUSULA TERCERA: El tiempo de duración del presente contrato de arrendamiento se inicia el 01 de febrero de 2007 y termina el 31 de enero de 2008, y podrá ser prorrogado por un año (1) a partir del 31 de enero de 2008, salvo que alguna de las partes diere aviso a la otra con por lo menos dos meses (2) de anticipación al plazo fijo (sic) de su deseo de no renovarlo o darlo por terminado.”
Y en el último contrato (prórroga) suscrito, se establece:
“CLAUSULA TERCERA: el tiempo de duración de la prórroga del contrato de arrendamiento se inicia el 01 de febrero de 2014, y termina el 31 de enero de 2016, salvo que alguna de las partes diere aviso a la otra con por lo menos dos meses (2) de anticipación al plazo fijo (sic) de su deseo de no renovarlo o darlo por terminado. Las demás cláusulas de este contrato de arrendamiento quedan en plena vigencia.”
Respecto a la duración del contrato, no obstante, lo expuesto en el capítulo previo, y con el solo ánimo de abundar en el tema, el autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, ha señalado lo siguiente:
“Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.”
En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando, no exclusivo del mismo, puesto que, si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes.
Entonces, dejando a salvo que la determinación temporal en nada afecta la calificación de la acción, pues, ante la vigencia del nuevo instrumento legal arrendaticio, siempre será el desalojo la acción idónea, solo que, para el específico caso de autos y en razón de la causal invocada (vencimiento del contrato), necesario es, que la relación contractual debe ser a tiempo determinado, por lo que, ante la defensa expuesta por la parte demandada, precisa determinar si operó la tácita reconducción, esto es, la transformación o mutación del contrato a tiempo determinado en indeterminado, lo cual puede ocurrir, cuando vencida la prórroga legal el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin oposición del arrendador (arts. 1.600 y 1.614, C.C.), pues en tal caso, no será posible configurar la causal invocada de vencimiento del contrato, y naturalmente la acción sería desestimada, pues, pese a que se alega también la causal residual prevista en el literal “I”, relativa al incumplimiento de “cualquiera de las obligaciones que le correspondan conforme a la ley, el contrato, el documento de condominio…”, la parte actora no expresa los supuestos de hecho (incumplimiento de otras obligaciones legales o contractuales) que pudieran configurarla, por lo que, estaríamos en presencia de una causal alegada sin contenido.
Sobre la tácita reconducción, tal como se indicó en el capítulo previo, a tenor de la cláusula tercera del contrato primigenio, la relación arrendaticia se pactó desde un principio a término fijo, prorrogable por un año, salvo que alguna de las partes diere aviso a la otra con por lo menos dos meses de anticipación al plazo fijo, de su deseo de no renovarlo o darlo por terminado, en tal sentido, se entiende que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a plazo fijo prorrogable automáticamente, el cual comenzó el día 01 de Febrero de 2007 hasta el día 31 de enero de 2008, prorrogable por un (1) año, extendiéndose dicha relación durante los años 2010, 2011, 2012 y 2013, y para el año 2014, vuelven las partes a suscribir un nuevo contrato el cual denominaron prorroga convencional del contrato primigenio, con vigencia desde el 01 de febrero de 2014 hasta el 31 de enero de 2016.
Entonces, la suscripción de un nuevo contrato, luego de haber transcurrido cinco (5) años con prorrogas sucesivas desde la firma del primero, cuya cláusula tercera establecía la prórroga automática, no desnaturaliza el contrato primigenio, que resulta renovado y modificado en cuanto al canon y la duración, pero manteniendo su naturaleza de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, lo que ratifica la apreciación del suscrito, en el sentido de que la intención de las partes, durante la vigencia de la relación arrendaticia, siempre fue la de mantener la relación de arrendamiento a tiempo determinado.
Corresponde entonces, vista la determinación de la naturaleza del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, como de tiempo determinado, y siendo que con antelación al nuevo contrato suscrito por las partes ya existió una previa relación arrendaticia, se tiene que el vínculo contractual arrendaticio entre las partes se extendió desde el 1º de febrero de 2007 hasta el 31 de enero de 2016, es decir, durante nueve (9) años, razón por la cual, a tenor de lo previsto en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario tiene derecho a una prorroga legal de dos (2) años, la cual se haría efectiva a partir del 31 de enero de 2016 (fecha de vencimiento de la prorroga convencional), y culminaría en fecha 1º de febrero de 2018.- Así se establece.
Ahora bien, alega la parte demandada que operó la tácita reconducción, en virtud que la parte actora no realizó la notificación de no renovación en la forma indicada en la cláusula tercera, en tal sentido expone la demandada en su contestación lo siguiente:
“…puede evidenciar en las actas procesales que, si bien es cierto que la relación arrendaticia cuya resolución se pretende comenzó con la suscripción de un contrato a tiempo determinado, cuya duración está establecida en la cláusula tercera transcrita ut supra; no es menos cierto, que la misma, por el transcurso del tiempo, se convirtió en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, al no evidenciarse de los medios de prueba consignados por la demandante de marras, la notificación a la que hace referencia la referida Cláusula Tercera, en relación al (sic) renovación del contrato (sic) la cual debió realizar la parte actora, de acuerdo a dicha cláusula tercera en fecha 30-11-2015, es decir, (60) días antes del vencimiento del mismo; y en la persona del representante legal de la empresa KOQUETA BOUTIQUE 2006, C.A…”
Al respecto dictaminó el A quo:
“…siendo el último contrato el suscrito en fecha 01 de febrero de 2014, con fecha de culminación el 31 de enero de 2016, estableciéndose como término de duración de la prórroga de ese último contrato (sic) dos (2) año, “…salvo que alguna de las partes diere aviso a la otra con por lo menos dos meses (2) meses de anticipación al plazo fijo de su deseo de no renovarlo o darlo por terminado”.
Insiste quien suscribe, que si bien la parte actora especificó que la relación contractual arrendaticia es a tiempo determinado, pues, en su escrito libelar indica que el primer contrato comenzó a regir el 01 de Febrero de 2007 hasta el día 31 de enero de 2008, siendo prorrogada dicha relación locataria estableciendo como fecha de terminación de la relación arrendaticia el día 31 de enero del año 2016, salvo que alguna de las partes diere aviso a la otra con por lo menos dos meses (2) meses de anticipación al plazo fijo (sic) de su deseo de no renovarlo o darlo por terminado…”, por lo que, mal puede señalar la parte demandada como fundamento de su tácita reconducción, que la notificación fue realizada fuera del tiempo establecido en el contrato, cuando fueron las mismas partes contratantes quienes le dieron continuidad a la relación arrendaticia a través de la firma de una prórroga del contrato, donde como ya se dijo, establecieron que en caso de no renovación o dar por terminado el contrato (sic) algunas (sic) de las partes debía dar aviso a la otra “…por lo menos dos meses (2) de anticipación al plazo fijo…” Así se decide.
Por otro lado, se puede observa (sic) que la parte demandante, notificó a la arrendataria a través de notificación judicial practicada en fecha 17 de julio de 2015, por el Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, su deseo de no renovar el contrato y su derecho a ser (sic) uso a la prórroga legal, es decir, dio aviso a la arrendataria siete (7) meses antes al vencimiento del plazo fijo del contrato (31 de enero de 2016) es decir (sic) con más de dos (2) meses de anticipación su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento, tal como había sido establecido en la cláusula tercera del contrato de prórroga, puesto que el lapso de dos (2) meses de anticipación era de acuerdo a dicha cláusula el tiempo mínimo para que se produjera el aviso; hecho éste que a criterio de quien aquí decide, no hace extemporánea la notificación practicada y el contrato a tiempo determinado, el cual (sic) una vez perfeccionado, se independiza de tal modo que, en principio, una de las partes no puede darlo por terminado por su voluntad unilateral, a menos que la Ley lo autorice expresamente, en razón de lo anterior, considera este Juzgado improcedente la defensa invocada por la parte demandada. Así se declara.”
Así las cosas, riela a los folios 58 al 120 de la pieza “I”, Notificación Judicial practicada por el Juzgado Undécimo de Municipio y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de julio de 2015, participándole a la arrendataria, que de conformidad con la CLAUSULA TERCERA del citado contrato de arrendamiento, el mismo no será renovado; respecto a esta instrumental observa este juzgador, que la misma no fue objeto de impugnación, control o contradicción por parte de la representación judicial de la parte demandada, quien lo reconoce y se vale de este medio para concluir que la misma es extemporánea, razón por la cual siendo un documento emanado de un órgano jurisdiccional, con uso de la inmediación, necesaria para darle certeza, veracidad y autenticidad a sus actuaciones, por tanto de carácter público, presta para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, esto es: 1) Que en fecha 17 de julio de 2015, siete meses antes del vencimiento de la prorroga convencional acordada de forma automática en el contrato, se procedió a realizar la notificación de no renovación prevista en la cláusula tercera del contrato; 2) Que la notificación se realizó en la persona del ciudadano Elías F. Saba, quien se encontraba presente en el local comercial objeto del contrato, y expuso: “No voy a recibir la notificación por considerarla extemporánea, así como tampoco firmaré la presente acta, es todo.” 3) El Tribunal procedió a dejar copia simple del escrito de solicitud y facilitarle los datos correspondientes al número de solicitud y del Tribunal. Así se establece.
Entonces se impone para este sentenciador dictaminar si la referida notificación se realizó en forma valida y tempestiva, y en tal sentido impone la cláusula tercera que cualquiera de las partes puede, con por lo menos dos (02) meses de antelación al vencimiento manifestar su voluntad de no prorrogar el contrato, lo cual se notificará a la otra, y se aprecia que la última prórroga convencional se inició en fecha 01 de febrero de 2014, con fecha de culminación el 31 de enero de 2016, siendo evidente entonces, que habiendo practicado la respectiva notificación en fecha 17 de julio de 2015, la misma se hizo con siete (7) meses de anticipación al vencimiento contractual, por lo que, concorde con lo indicado en la recurrida, el actor ha cumplido a cabalidad con lo previsto en la cláusula tercera del contrato, respecto a la oportunidad o tiempo de la notificación, materializando la misma, no con dos (2) meses, sino con siete (7) meses de anticipación al vencimiento.
En cuanto a la recepción de la notificación, la misma solicitud dispone: “…que en caso que el representante de la empresa “KOQUETA BOUTIQUE 2006, C.A.”, antes identificada, ciudadana CARMEN MERCEDES DURAN, antes identificada, no se encuentre presente al momento de practicarse ésta actuación, le sea dejada copia de esta…”, y tal como se dejó constancia en el acta levantada, el Juzgado fue atendido por el ciudadano Elías F. Saba, quien se negó a firmar el acta, no sin antes alegar la extemporaneidad de la notificación y recibir la copia de la solicitud.
Entonces, a juicio de quien aquí decide se cumplieron todas las formalidades de ley y por tanto es válida y eficaz la notificación judicial de no renovación del contrato, iniciando la prorroga legal de dos (2) años a tenor de lo previsto en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a partir del 31 de enero de 2016 (fecha de vencimiento de la prorroga convencional), y culmina en fecha 1º de febrero de 2018.- Así se establece.
Por tanto, siguiendo la doctrina antes citada, expone Gilberto Guerrero Quintero, en la obra ya citada, Pág. 307, que para que opere la tácita reconducción (mutación del contrato de tiempo determinado a tiempo indeterminado), se requiere: a) Existencia del contrato escriturado a plazo fijo. b) Conclusión de la prórroga legal por el solo vencimiento del término. c) Ocupación del arrendatario sin oposición del arrendador. Al respecto, señala el autor: “Que el arrendatario continúe ocupando el inmueble arrendado, sin oposición del arrendador y mediante el pago del precio que resulte, según las previsiones del contrato cuya duración ha concluido por el vencimiento de la prórroga legal. Conforme a lo antes observado, se comprende que si el arrendador intentó la referida acción de cumplimiento por vencimiento del término existe oposición más que evidente, aun cuando le reciba el alquiler del modo supra anotado. La ocupación o posesión precaria continuativa por el arrendatario, es importante para que pueda hablarse con propiedad de “renovación”; pero resulta obvia la presencia –además del consentimiento recíproco- del pago del arrendamiento bajo tal carácter, es decir, con ánimo arrendaticio. Existe importante diferencia entre la recepción del canon de arrendamiento por el arrendador, del mes siguiente al vencimiento de la prórroga legal, y la recepción que haga en el tribunal: pues con la primera la actitud recepticia demuestra el consentimiento concordante interpartes de continuar indeterminadamente la relación; mientras que con la recepción por el arrendador de la suma de dinero consignada en el tribunal no le afecta, pues en tal caso ya había ocurrido la oposición para que el arrendatario continuara como tal, de haber el arrendador intentado la acción por cumplimiento del contrato por vencimiento del término.”
Al respecto, expone la representación de la demandada, en su escrito de contestación, lo siguiente: “…mi representada la empresa KOQUETA BOUTIQUE 2006, C.A., ha seguido en posesión del inmueble objeto del litigio, incluso después de finalizada la relación arrendaticia, y después notificación ilegal, que practico (sic) la parte actora del presente proceso (sic) contraviniendo la doctrina y la jurisprudencia que mantienen el criterio que en el caso de que hubiese tenido lugar, sin haberse evidenciado oposición por la parte actora ante ese suceso, se concluye que, en el caso de marras ha operado la tácita reconducción, es decir, el contrato cambió su naturaleza a tiempo indeterminado, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil…”
Ciertamente, es claro que la demandada siguió ocupando el inmueble luego del vencimiento de la prorroga legal, pero no hay mayor manifestación de oposición por parte del arrendador que el ejercicio de la acción de desalojo por vencimiento del contrato y de su prórroga, sumado al hecho de que no ha quedado establecido en autos que el arrendador haya recibido el pago del alquiler, lo que evidencia la falta de consentimiento reciproco o concordante de continuar indeterminadamente la relación, luego, resulta forzoso concluir que no están llenos los extremos necesarios para que tenga lugar la tácita reconducción o el cambio en la temporalidad arrendaticia.

Adicional, y sólo con el objeto de allanar el principio de exhaustividad del fallo, procede esta alzada a efectuar el análisis y apreciación de las restantes probanzas aportadas al proceso:
1.- La parte demandada en la oportunidad de la contestación promovió Posiciones Juradas, comprometiéndose a absolverlas de manera recíproca, y las mismas fueron evacuadas oportunamente en la audiencia oral, y respondieron así a las posiciones formuladas: El apoderado judicial de la parte actora, PEDRO VICENTE RIVAS MOLLEDAS, previo cumplimiento de las formalidades de ley, absolvió así: a) Que, si es cierto que la representante de la empresa KOQUETA BOUTIQUE, recibió la notificación judicial. b) Que es cierto que se notificó a la empresa. c) Que la dirección correcta de la empresa es, edificio 31, ubicado entre las esquinas La Marron Madrices Local 4 y sótano 4, el cual por error involuntario se colocó como local D, entendiéndose que es el mismo local en el cual se realizó la notificación a la empresa demandada.
La apoderada judicial de la parte demandada, CARMEN MERCEDES DURAN, previo cumplimiento de las formalidades de Ley, absolvió así: a) Que el contrato no terminó en fecha 31 de enero de 2016. b) Que el contrato no se encontraba en el término de la prorroga legal. c) Que no estaba obligado a entregar el inmueble en fecha 31 de enero de 2018, luego de la notificación judicial. d) Que no conoce el contenido del contrato suscrito en fecha 01 de febrero de 2014. d) Que no tiene lazo o vínculo familiar con el ciudadano ELIAS F. SABA. e) Que es cierto que la ciudadana BARBARA ELIAS SAVAD DURAN es accionista de la empresa COQUETA BOUTIQUE 2006. f) Que no es cierto que la ciudadana BARBARA ELIAS SAVAD DURAN, tenga lazos familiares con el ciudadano ELIAS SABA.
El precitado medio (posiciones juradas), por las posiciones formuladas pretendía obtener una confesión sobre hechos que ya habían sido acreditados en autos mediante la prueba instrumental no desconocida ni impugnada, pues, el vínculo contractual, su vencimiento y su prorroga deviene de los contratos de arrendamiento antes apreciados y de paso reconocidos por la parte demandada; por otra parte, la notificación judicial, su tempestividad de acuerdo con los términos de la cláusula tercera a los fines de manifestar la voluntad de la parte actora de no renovar la relación arrendaticia, igualmente emerge del respectivo expediente contentivo del acta de notificación, no desconocida ni impugnada, e incluso reconocida por la demandada, pues, la citada notificación ha sido el fundamento de una de sus defensas, esto es, la tácita reconducción de la relación arrendaticia (ya desestimada en el capítulo previo), por considerar la demandada que la notificación judicial se practicó en forma extemporánea, en consecuencia, la precitada prueba nada aporta al mérito de la controversia.- Así se establece.
2.- Copia fotostática de documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 21, Tomo 29, Protocolo Primero de fecha 28 de noviembre de 1985.- La citada documental exenta de impugnación, tratase de una copia simple de un documento público, presta para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, ello de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto acredita la adjudicación en propiedad a la parte actora del inmueble objeto de la relación arrendaticia, hecho que no forma parte de los controvertidos en la presente causa, pues, tratase aquí de un juicio de desalojo arrendaticio donde la propiedad del arrendador no ha sido cuestionada .- Así se establece.
3.- Cédula Catastral signada con el Nº 01-01-05-U01-001-015-000.OPB-OL4, expedida por la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía de Caracas, Municipio Libertador, en fecha 20 de agosto de 2014.- La citada instrumental de carácter público-administrativo, exento de impugnación, por tanto merece para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, en tal sentido acredita un hecho ajeno al thema decidendum, esto es, la inscripción catastral del inmueble ubicado en: Avenida Este entre las esquinas de la marrón y las madrices, edificio 31, planta baja, local número 4, inscrito a nombre de la sociedad mercantil C.A. INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM, inmueble de uso comercial.- Así se establece.

Así las cosas, ha quedado establecido entonces, a partir de los documentos fundamentales de la presente acción, como lo son los contratos de arrendamiento y la notificación judicial de no renovación, que efectivamente, entre la accionante y la demandada existió un vínculo arrendaticio a tiempo determinado, cuyo vencimiento convencionalmente fijado (31/01/2016), así como la prorroga legal de dos (2) años, la cual se cumplió en fecha 1º de febrero de 2018, por tanto, vencidas a la fecha de la presentación de la demanda, razón por la cual, ha concluido este sentenciador en que se encuentra configurada la causal prevista en el literal “g”, del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es: “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.”, por tanto no puede prosperar en derecho la apelación ejercida y así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece.
Constituye la presente acción un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales de arrendamiento, de modo tal, que para ejercitarla es necesario que se trate de un contrato bilateral, como lo es el que hoy vincula a las partes; que exista el vencimiento contractual y de su prorroga legal, tal como evidentemente ocurrió en el caso de autos, supuestos estos que al ser concurrentes entre sí conllevan a este Sentenciador a determinar y concluir en apego a lo preceptuado en los Artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, que están dados los elementos de ley para la procedencia de la acción de desalojo incoada, por encontrarse la misma tutelada por la Ley, y en consecuencia, se confirma el fallo apelado y se declara sin lugar el recurso de apelación interpuesto, quedando así establecido en la dispositiva del presente fallo. Así finalmente se decide.

-IV-
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación incoada por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión cuya dispositiva fue dictada en fecha 17 de diciembre de 2019 y su texto íntegro publicado en fecha 16 de enero de 2020 por el Tribunal Décimo Octavo de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así se establece. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES JAIME ZIGHELBOIM, contra la sociedad mercantil KOQUETA BOUTIQUE 2006 C.A., ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo; por cuanto quedó demostrado en las actas procesales que se ha configurado la causal prevista en el literal “g”, del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es: “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.”. Así se establece. TERCERO: Se condena al demandado a entregar a la parte actora el inmueble de autos, constituido por un (01) local comercial y su sótano que se comunica internamente, ubicado en la planta baja del edificio “31 A y B”, situado entre las esquinas La Marrón Las Madrices, Caracas, identificados con el número “4” y “S4”. Así se decide. CUARTO: Se condena en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÌQUESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete (7) días del mes de junio del año dos mil veintiuno (2021). Años 211° y 162°.
EL JUEZ SUPERIOR,
CARLOS E. ORTIZ F. LA SECRETARIA ACC,

Abg. AYURAMI RODRÍGUEZ.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (12:15 p.m.).
LA SECRETARIA ACC,

Abg. AYURAMI RODRÍGUEZ
Asunto: AP71-R-2020-000053
CEOF/AR.-