TSJ Regiones - Decisión

I. ANTECEDENTES

Suben las presentes actuaciones al conocimiento de esta instancia superior procedentes del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, y las mismas se relacionan con el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 6 de noviembre de 2019 (Folios 226 al 237) por el citado órgano jurisdiccional, en la cual, declaró, entre otras cosas, lo siguiente:

“(…) PRIMERO: CON LUGAR, la demanda de Desalojo (sic) de Local (sic) Comercial (sic) (…) SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a DESALOJAR el inmueble consistente en un local comercial ubicado en la calle Mérida No. 6-A del Barrio Libertador Estado (sic) Aragua (…) TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada (…)” (Negrillas y subrayado del texto original)
II. DE LA APELACIÓN

En fecha 26 de noviembre de 2019, compareció por ante el juzgado de la causa el abogado Rafael Medina, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 61.150, en carácter de apoderado judicial de la parte demandada en ese momento, quien consignó diligencia, en la cual únicamente indicó lo siguiente “(…) me doy notificado de la decisión dictada por este tribunal el 6 de noviembre de 2019 y APELO de la misma” (Folio 243)

III. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Una vez señalado lo anterior, este tribunal superior observa que el núcleo de la apelación se circunscribe en verificar la legalidad del fallo recurrido, por lo tanto, se considera oportuno hacer una exhaustiva revisión de todas las actuaciones que contemplan el presente expediente para analizar la procedencia o no de la pretensión contenida en la demanda interpuesta. En ese sentido, se pasa a realizar las siguientes consideraciones:

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Este juzgador debe partir indicando que el día 10 de noviembre de 2017, el abogado Leoncio Valera, ya identificado, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de demanda, en el cual, entre otras cosas, indicó lo siguiente:

“(…) Mi representado es propietario de un local comercial ubicado en la Calle Mérida, No. 6-A, Barrio Libertador, Municipio Girardot, Maracay, Estado (sic) Aragua (…)
En fecha Primero (sic) (01) (sic) de enero de Dos (sic) Mil (sic) Nueve (sic) (2009), mi representado inicio (sic) una relación arrendaticia mediante contrato de arrendamiento (…) con el ciudadano HERCULANO DA SILVA SANTOS (…)
La relación contractual continua (sic) en el transcurso del tiempo y en la actualidad se mantiene a tiempo indeterminado.
Es de resaltar que al momento de la suscripción del último contrato de arrendamiento que regula la relación locativa se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00) (…)
Igualmente señalo en este acto que en actualidad el inquilino se mantiene pagando el canon de arrendamiento mediante procedimiento de Consignación (sic) Arrendaticia (sic) llevado por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado (sic) Aragua, en el expediente de nomenclatura 1275-15 (…)
Con la entrada en vigencia del Decreto Con (sic) Rango, Valor y Fuerza De (sic) Ley De (sic) Regulación Del (sic) Arrendamiento Inmobiliario Para (sic) El (sic) Uso Comercial la ley (sic) y en cumplimiento al mismo, procedió mi representado a efectuar un avaluó (sic) sobre el inmueble objeto de la relación locativa, todo ello con la finalidad de fijar el nuevo monto correspondiente al canon de arrendamiento (…)
En razón de todo lo anterior mi representado acudió a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE) con la finalidad de iniciar un procedimiento el cual curso (sic) en el expediente No. ARA-DEN 0818-2015, una vez cumplido con los trámites legales correspondientes en acuerdo llevado a cabo en fecha Veintidós (sic) (22) de febrero de Dos (sic) Mil (sic) Dieciséis (sic) (2016) ante la Súper Intendencia de Precios Justos fue acordado entre las partes que el canon de arrendamiento seria (sic) por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000, 00), además ambas partes acordaron suscribir nuevo contrato (…)
Una vez suscrito el referido acuerdo, en diversas oportunidades se trató de entablar conversaciones con el inquilino, hoy parte accionada con la finalidad de que comenzara a cumplir con el acuerdo y cumpliera con el pago del canon de arrendamiento además de suscribir el nuevo contrato, pero hasta la actualidad ha sido imposible, al punto que el mismo se mantiene pagando la misma cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00) (…)” (Negrillas del texto original)

Por todo lo anterior, el actor solicitó que el demandado, convenga o sea condenado a lo siguiente:

“(…) PRIMERO: En la terminación como consecuencia del desalojo del contrato de arrendamiento suscrito en fecha Veintitrés (23) de febrero de Dos Mil Diez (2010) por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay (…) SEGUNDO: En entregar a mi mandante el inmueble objeto del presente litigio (…) TERCERO: En pagar las costas y costos del presente proceso.” (Negrillas del texto original)
Por su parte, en fecha 7 de mayo de 2018, el abogado Rafael Medina, ya identificado, en su carácter de apoderado judicial del demandado en ese momento, presentó escrito de contestación a la pretensión del actor, del cual se desprende, entre otras cosas, lo siguiente:

“(…) Opongo la falta de cualidad del actor para intentar el presente juicio,en razón de que el demandante no tiene cualidad sustancial de propietario del inmueble objeto material de este juicio, como pretende y tampoco tiene cualidad de arrendador, puesto que mi representado es el único propietario del referido inmueble, en virtud de que el hoy demandante le vendió el inmueble en cuestión al demandado el 4 de noviembre de 2013, según contrato de compra venta contenido en documento privado legalmente reconocido por el demandante, Nelso Melecio Fernández de Freitas, tal como queda demostrado de copia certificada de sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, dictada el 18 de marzo de 2016, en la causa que sustanció bajo el expediente No. 42.215 de la nomenclatura interna de ese tribunal, la cual quedó definitivamente firme y ejecutoriada (…)
Niego, rechazo y contradigo que el demandado tenga la obligación de pagar canon de arrendamiento alguno por el local comercial objeto material de este juicio (…)
Niego, rechazo y contradigo que a mi representado se le haya notificado sobre la redacción de un nuevo contrato de arrendamiento.
Niego, rechazo y contradigo que a mi representado se le haya notificado un supuesto nuevo canon de arrendamiento de cuarenta y cuatro mil doscientos ocho bolívares con ochenta y tres céntimos (…)
Niego, rechazo y contradigo que mi representado haya acudido a la Sundee a hacer acuerdo alguno sobre el canon de arrendamiento (…)” (Negrillas del texto original)

Visto los alegatos de las partes, esta alzada observa que los hechos controvertidos en la presente causas quedaron enmarcados en determinar si las partes acordaron suscribir un nuevo contrato locativo y aumentar del canon de arrendamiento, el cual, supuestamente el demandado se ha negado a pagar. Y, por otra parte, se deberá analizar el supuesto derecho de propiedad alegado por la parte demandada.

Ahora bien, se debe señalar que conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido.

Este principio evidencia que la prueba constituye una necesidad práctica, o como comúnmente se le llama también, una carga. El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera del proceso, ni suplir excepciones o argumentos de hecho que no hayan sido alegados ni probados. Asimismo, el encabezamiento del artículo 254 eiusdem, señala que el juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de la acción deducida y que en caso de duda sentenciará a favor del demandado. En nuestra legislación no hay lugar a la absolución de la instancia por la insuficiencia de las pruebas presentadas, por lo que resulta de capital importancia determinar a quién le incumbe probar.

En ese mismo orden de ideas, se afirma que la distribución de la carga de la prueba se basa en el principio de la igualdad de las partes ante la ley en el proceso, consagrado en el artículo 15 eiusdem, por lo que puede decirse, en general, que la carga de la prueba corresponde a quien de una información propia pretenda hacer derivar consecuencias favorables para él. Por ello, y aplicando este principio, resulta que cualquiera que afirme tener un derecho (por vía de acción o de excepción) debe probar el hecho jurídico del cual deriva ese derecho. Precisamente, ese es el significado de la máxima romana “actori incumbit probatio”, la cual se complementa con la otra “reus in exipiendo fit actor”. Vale decir: que al actor incumbe la prueba y que el demandado cuando se excepciona se convierte en actor. Esto, por supuesto, con las pertinentes excepciones, como cuando se alega un hecho negativo indeterminado, el cual no amerita ser probado.

Siendo así las cosas, quien aquí decide observa que era carga del actor demostrar las obligaciones alegadas, es decir, que en efecto acordó con el demandado el aumento del canon de arrendamiento a la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000, 00) y la suscripción de un nuevo contrato. Por su parte, el demandado, en virtud de la defensa de fondo opuesta, tenía la carga de demostrar su supuesto derecho de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda. En consecuencia, se deberán analizar los medios probatorios consignados por las partes, con el objeto de verificar si cumplieron con sus respectivas cargas.

2

En ese sentido, en fecha 16 de julio de 2019, el abogado Marco Hernández, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, promovió los siguientes medios probatorios:

1) Poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, estado Aragua, en fecha 29 de julio de 2015, quedando anotado bajo el No. 13, Tomo 295 de los libros correspondientes. (Folios 12 al 14 y vueltos). Respecto a esta documental, este juzgador observa que no prueba nada respecto a los hechos controvertidos, por lo que, se desecha del proceso por impertinente.

2) Documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua en fecha 8 de marzo de 2000, el cual quedó registrado bajo el No. 34, Protocolo 1º, Tomo 6 de los libros respectivos. (Folios 15 al 17 y vueltos) En relación al presente instrumento, este tribunal le otorga pleno valor probatorio en conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, considerándose demostrado que el demandante, junto a los ciudadanos Antonio Víctor de Freitas Fernandes y Manuel Ercilio Fernández de Freitas, son los propietarios del inmueble objeto del presente juicio, ubicado en la calle Mérida, No. 6-A, Barrio Libertador, Municipio Girardot, estado Aragua.

3) Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 3 de marzo de 2009 por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, estado Aragua, el cual quedó anotado bajo el No. 63, Tomo 6 de los libros de esa oficina. (Folios 18 al 23 y vueltos)

4) Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 23 de febrero de 2010 por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, estado Aragua, el cual quedó anotado bajo el No. 12, Tomo 30 de los libros correspondientes. (Folios 24 al 27 y vueltos)

Respecto a las documentales que anteceden, numeradas 3 y 4, esta alzada les otorga pleno valor probatorio en conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, verificándose de los mismos que la relación arrendaticia de las partes inició en fecha 1 de enero de 2009, cuyo inmueble arrendado es el ampliamente identificado en el escrito libelar y que el último canon de arrendamiento acordado según contrato autenticado fue por la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.5000, 00) mensuales.

5) Copia simple de expediente No. 1275-15 del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del estado Aragua. (Folios 28 al 110 y vueltos). En relación a esta documental, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio en conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, se considera demostrado que, desde el mes de junio de 2015 hasta el mes de mayo de 2017, el arrendatario aquí demandado, ha consignado a favor del demandante el canon mensual por el monto de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.5000, 00).

6) Copia simple Informe Técnico de Avalúo. (Folios 111 al 137) Respecto a este instrumento, este tribunal superior lo desecha por tratarse de copia simple de un documento privado, el cual no tiene valor probatorio en juicio. Todo en conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

7) Copia simple de “Acta de audiencia de conciliación” de fecha 22 de octubre de 2016 presuntamente perteneciente al procedimiento administrativo llevado a cabo en el expediente No. 0818-2015 en la Superintendencia de Precios Justos, Coordinación Aragua. (Folio 138 y vuelto). En relación a la presente documental, este tribunal observa que, a pesar de poseer sellos húmedos del identificado organismo, no cuenta con ninguna nota de estampada por algún funcionario que certifique su contenido, por lo que, como ya se mencionó, se le tiene como copia simple, careciendo de valor probatorio. No obstante lo anterior, este tribunal considera oportuno señalar que en el supuesto negado que tuviera algún tipo de valor como prueba, de su contenido no se desprende que lo discutido o planteado por la partes haya tenido relación con el inmueble objeto del presente juicio, pues, este no aparece identificado, ni definido. En consecuencia, de ninguna manera demuestra las obligaciones alegadas por el actor.

8) Copia simple de recibo presuntamente otorgado por la Notaría Pública Cuarta de Maracay, estado Aragua. (Folio 139). Respecto a esta documental, este juzgador observa que a pesar de indicarse que es un instrumento emitido por una Notaría Público, el mismo carece de sellos y firma de algún funcionario autorizado por la ley para su elaboración, por lo que, debe tenerse como copia simple de un documento privado, no poseyendo valor probatorio.

9) Copia simple de Telegrama presuntamente consignado por ante una oficina del Instituto Postal Telegráfico de la República Bolivariana de Venezuela (IPOSTEL), en fecha 9 de septiembre de 2016. (Folio 140). En relación a la presente documental, quien aquí decide observa que a pesar de indicarse que es un formato de consignación de telegrama por ante IPOSTEL, el mismo carece de sellos y firma de alguna persona de dicho instituto que certifique su contenido, por lo que, al igual que la anterior, debe tenerse como copia simple de un documento privado que no posee valor probatorio.

10) Acuse de recibo librado a favor del abogado Leoncio Valera, por el Instituto Postal Telegráfico de la República Bolivariana de Venezuela (IPOSTEL), sede Maracay, donde se le indica que el 20 de septiembre de 2016, le fue entregado al demandado el telegrama ARAQE4595. (Folio 141). Respecto a esta documental, este juzgador observa que nada prueba sobre lo controvertido en la causa, toda vez que, no se conoce cuál fue el contenido del telegrama entregado. En consecuencia, se desecha del proceso.

Por su parte, el demandado de autos, al momento de contestar la pretensión del actor, consignó lo siguiente:

1) Poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, estado Aragua, en fecha 15 de enero de 2018, quedando anotado bajo el No. 15, Tomo 3 de los libros correspondientes. (Folios 164 al 166). Respecto a esta documental, este juzgador observa que no prueba nada respecto a los hechos controvertidos, por lo que, se desecha del proceso por impertinente.

2) Documento privado suscrito por las partes en la presente causa en fecha 4 de noviembre de 2013.

3) Copias certificadas de diversos folios del expediente No. 42.215 del Juzgado Primero d Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua. (Folios 168 al 175).

En relación a las documentales que anteceden, numeradas 3 y 4, este jugador observa que se trata de un documento privado que fue posteriormente declarado reconocido, mediante sentencia dictada en fecha 18 de marzo de 2016 por el Juzgado Primero d Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, por lo que, en conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código de Procedimiento Civil, tiene pleno valor probatorio. En ese sentido, del mismo se desprende que para el día 4 de noviembre de 2013 las partes del presente juicio acordaron realizar posteriormente un documento compra venta sobre el inmueble objeto de este juicio, estableciéndose una cantidad como precio y una forma de pago.

3

Ahora bien, en el presente caso, la parte demandante alegó, entre otras cosas que, mantiene con la demandada una relación arrendaticia a tiempo indeterminado sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle Mérida, No. 6-A del Barrio Libertador, Municipio Girardot, estado Aragua. Igualmente, señaló que el día 22 de febrero de 2016, durante un acto de conciliación efectuado por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), con sede en Maracay, ambas partes acordaron que el canon de arrendamiento iba a ser por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000, 00) y que iban a proceder a suscribir un nuevo contrato locativo, no obstante, el arrendatario ha seguido pagando el canon de arrendamiento mensual a razón de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00) y se ha negado a firmar el mencionado nuevo contrato. Por todo lo anterior, solicitó el desalojo, fundamentando su pretensión en el artículo 40, literal “i” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que dispone lo siguiente:

“Son causales de desalojo:

i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponde conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”. (…)”

Ante ese panorama, el demandado contestó a la pretensión de la demandante, oponiendo la falta de cualidad activa, toda vez que, él supuestamente es el nuevo propietario del inmueble en cuestión, no pudiendo entonces el actor demandarlo por desalojo, e igualmente, negó y rechazó todo lo plasmado en el escrito libelar.

Siendo así las cosas, este tribunal debe, en primer lugar, analizar la falta de cualidad activa opuesta por el demandado de autos y, al respecto, se observa que la misma se fundamentó en un documento privado suscrito por las partes en fecha 4 noviembre de 2013 y su posterior reconocimiento llevado a cabo en juicio sustanciado y decidido en el expediente 42.215 del Juzgado Primero d Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, no obstante, tal y como se mencionó supra, de dicho instrumento no se desprende que el arrendador le haya trasladado la propiedad al arrendatario, sino que, ambos pactaron realizar, posteriormente, un documento compra venta sobre el inmueble objeto de este juicio, estableciéndose una cantidad como precio y una forma de pago. En consecuencia, se entiende por lo agregado en autos, que el propietario del inmueble sigue siendo el demandante, quien tiene cualidad para solicitar su desalojo.

Por otra parte, teniendo en consideración lo explicado en líneas anteriores en relación a que, quien pide la ejecución de una obligación tiene la carga de probarla, se evidencia que la demandante, no demostró plenamente que haya acordado junto al demandado, suscribir un nuevo contrato y establecer un canon de arrendamiento por VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000, 00), ya que, tales obligaciones, supuestamente se contrajeron durante la audiencia de conciliación lleva a cabo el día 22 de febrero de 2016, durante un acto de conciliación efectuado por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), con sede en Maracay, sin embargo, de la copia simple agregada en autos que -supuestamente- recoge lo manifestado por las partes en esa oportunidad, no se desprende que lo discutido y aceptado por ellas, tenga que ver con el inmueble objeto del presente juicio. En consecuencia, al no estar probadas las obligaciones alegadas por el demandante y habiendo sido negadas por el demandado, mal podría este tribunal verificar su incumplimiento, por lo que, la pretensión contenida en la demanda no debe prosperar.

Por último, este tribunal considera que si bien la disposición transitoria primera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece que todos los contratos vigentes para el momento de la entrada en vigencia de dicho cuerpo normativo debían ser adecuados a su contenido en un lapso no mayor de seis (6) meses, si ello no sucede, no se estableció sanción alguna (Ver artículo 44 del mismo Decreto-Ley), por lo que, en ese caso, las partes se encontrarían sometidas a todo lo pactado en el último contrato locativo.

IV. DISPOSITIVA

Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho anteriormente mencionadas, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto el abogado Rafael Medina, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 61.150, quien era apoderado judicial del ciudadano HERCULANO DA SILVA SANTOS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-11.983.714, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 6 de noviembre de 2019.

SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia recurrida, ya identificada. En consecuencia:

TERCERO: IMPROCEDENTE la faltad e cualidad activa opuesta por el ciudadano HERCULANO DA SILVA SANTOS, ya identificado.

CUARTO: IMPROCEDENTE la pretensión de desalojo contenida en la demanda interpuesta por el ciudadano NELSO MELECIO FERNÁNDEZ DE FREITAS, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-7.269.572.

QUINTO; No hay condenatoria en costas en razón de la naturaleza de la presente decisión.

Déjese copia certificada. Publíquese, regístrese y remítase el expediente al juzgado a quo en la oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en Maracay, al quinto (5º) día del mes de marzo de 2021. Años: 210º de la Independencia y 162º de la Federación.
EL JUEZ

RAMÓN CARLOS GÁMEZ ROMÁN
LA SECRETARIA

LISENKA CASTILLO

En la misma fecha, siendo las 12:00 m se publicó y se registró de manera ordinaria la anterior sentencia y se cargó en la página web aragua.scc.org.ve; ello en conformidad con lo dispuesto en la resolución No. 03-2020 de fecha 28 de julio de 2020 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

LA SECRETARIA

LISENKA CASTILLO

RCGR/LC/er
Exp. C-18.794-20