TSJ Regiones - Decisión

I. ANTECEDENTES
Suben las presentes actuaciones al conocimiento de esta instancia superior procedentes del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Lamas de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, y las mismas se relacionan con el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 27 de abril de 2021 (Folios 3 al 16, II pieza) por el citado órgano jurisdiccional, en la cual, declaró procedente la pretensión contenida en la demanda.
II. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Una vez señalado lo anterior, este tribunal superior observa que el núcleo de la apelación se circunscribe en verificar la legalidad del fallo recurrido, por lo tanto, se considera oportuno hacer una exhaustiva revisión de todas las actuaciones que contemplan el presente expediente para analizar la procedencia o no de la pretensión contenida en la demanda interpuesta. En ese sentido, se pasa a realizar las siguientes consideraciones:
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Este juzgador debe partir indicando que la parte demandante, alegó en su escrito de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:
“(…) Es el caso Ciudadana Jueza, que la Sociedad Mercantil ELECTRIC CONTROL, C.A, es arrendadora del inmueble plenamente descrito en el particular primero del capitulo I, siendo la arrendatario en dicha relación la Sociedad COMERCIALIZADORA EMPERATRIZ, 2000, C.A, la cual esta representada por los ciudadanos LEANDRO JOSE PEREZ ARIAS y DAYANI ALEJANDRA DIAZ MOLINA, ambos venezolanos, mayor de edad, titulares de las C.I Nros V- 13.426.963 y V- 13.908.352 en su carácter de Presidente y Vicepresidente respetivamente.
Siendo así las cosas, dicho inmueble fue arrendado única y exclusivamente para oficina y deposito a dicha sociedad mercantil, y así lo evidencia el contrato autenticado en fecha 16 de noviembre de 2016, el cual quedo anotado bajo el número 62, tomo 90, folios 188 hasta 193 delos libros de autenticaciones llevados por la Notaria Pública de Cagua estado Aragua, cuya vigencia es desde el día 01 de noviembre de 2016 al 31 de octubre de 2017, anexo marcado en original con la letra “D”.
Continuando con la relación arrendaticia, se suscribe el siguiente contrato, en fecha 14 de noviembre de 2017, el cual quedo anotado bajo el número 53, tomo 127, folios 168 hasta 173 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Pública de Cagua estado Aragua, cuya vigencia es desde el día 01 de noviembre de 2017 al 31 de octubre de 2018, anexo marcado en original con la letra “E” y que reposa dentro de la notificación Judicial anexa en original marcada “F”.
Tercero: De la Notificación Judicial de Prorroga legal: La sociedad mercantil ELECTRIC CONTROL, C.A, representada por el ciudadano ESDRAS DE JESUS OLIVARES, antes identificado, en su carácter de Director Gerente, presenta por ante el Tribunal Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Lamas de la circunscripción judicial del estado Aragua, notificación Judicial anexa en original marcada “F” a los fines de notificarle a la Sociedad la Sociedad COMERCIALIZADORA EMPERATRIZ, 2000, C.A, representada por los ciudadanos LEANDRO JOSE PEREZ ARIAS y DAYANI ALEJANDRA DIAZ MOLINA, antes identificados, en su carácter de Presidente y Vicepresidente respetivamentede lo siguiente:
 PRIMERO: Que de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Segunda del Contrato de arrendamiento de fecha 14 de noviembre de 2017, que quedo debidamente autenticado por ante la Notaria publica de Cagua del estado Aragua, inserto bajo el Nro 53, Tomo 127, Folios 168 hasta 173, suscrito entre la sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA EMPERATRIZ, 2000, C.A. supra identificada, en su condición de Arrendataria y la Sociedad Mercantil ELECTRIC CONTROL, C.A, suficientemente identificada en su condición de Arrendador, según la relación arrendaticia celebrada entre las partes sobre un inmueble de mi propiedad, específicamente local Comercial, ubicado en la calle Mariño, condigo catastral Nº 04-06-01-04-04-14, sector Centro de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua, que la duración de dio contrato tendría un plazo fijo de Un (01) AÑO, contados a partir del día 01 de Noviembre de 2017 hasta el treinta y uno (31) de Octubre de 2018.
 SEGUNDO: Que una vez vencido el mencionado contrato la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA EMPERATRIZ, 2000, C.A, supra identificada, en la persona de su representante legal, podrá gozar de su prorroga legal de conformidad con el artículo 26 del decreto con rango,Valor y fuerza de LEY DE REGULARIZACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, publicada en gaceta oficial Nº 40.418 de fecha veintitrés (23) de Mayo del Año Dos Mil catorce (2014). Y
una vez goce de dicha prorroga el inmueble deberá ser entregado libre de personas y cosas en la fecha que corresponde.
Es así como ciudadana Juez, que el hoy aquí demandante siendo cumplidor del derecho que ampara a EL ARRENDATARIO, se ve en la necesidad de otorgarle la prorroga legal arrendaticia mediante la notificación presentada ante el Tribunal Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Lamas de la circunscripción judicial del estado Aragua, bajo el número de solicitud 6974, y que se encuentra anexa en original marcada “F”, en donde dicho tribunal en fecha 24 de septiembre de 2018, practica válidamente la notificación judicial solicitada por el aquí demandante.
En función de lo anterior es evidente ciudadano Juez, que según la vigencia de los contratos arriba mencionados, han permanecido en el inmueble por un lapso de dos (2) años, valga decir el primer contrato con una vigencia desde el día 01 de noviembre de 2016 al 31 de octubre de 2017 y un segundo contrato cuya vigencia es desde el día 01 de noviembre de 2017 al 31 de octubre de 2018, lo que conllevo efectivamente a que su prorroga legal abarcara desde el día 01 DE NOVIEMBRE DE 2018 AL 01 DE NOVIEMBRE DE 2019, y que así tenía conocimiento EL ARRENDATARIO aquí demandando, todo vez que en la notificación judicial válidamente practicada se indicó en el Capitulo II, particular primero lo siguiente
Primero: … que la duración de dicho contrato tendría un plazo fijo de Un (01) AÑO, contados a partir del día 01 de Noviembre de 2017 hasta el treinta y uno (31) de Octubre de 2018” asi como en el particular…
Segundo : …una vez vencido el mencionado contrato la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA EMPERATRIZ, 2000, C.A, supra identificada, en la persona de su representante legal, podrá gozar de su prorroga legal…
Lo anterior se traduce en que como ya se indicó al vencerse el contrato el día 31 de octubre de 2018, su prorroga comenzaba a correr desde el día 01 de noviembre de 2018 al 01 de noviembre de 2019, entendiéndose así que finalizada la prorroga legal correspondiente, LA SOCIEDAD MERCANTIL COMERCIALIZADORA EMPRERATRIZ 2000, C.A, antes identificada, en su condición de ARRENDATARIA, debía realizar entrega material del local arrendado, sin embargo hasta la presente fecha no ha habido ningún tipo de manifestación o voluntad de parte de la aquí para querer hacerlo (…)
En este sentido ciudadano juez, además de conocer y gozar LA ARRENDATARIA del beneficio de la prorroga legal durante el periodo comprendido del día 01 de noviembre de 2018 a 01 de noviembre de 2019, por cuanto fue válidamente notificada de la prorroga legal que le correspondía y así se evidencia en notificación aquí anexada, la aquí demandada igualmente están en conocimiento de que su prorroga legal venció, puesto que fue notificadas de dicho vencimiento en fecha 12 de Noviembre de 2019, mediante telegrama emitido por la Oficina de telégrafo de Cagua y del cual se anexa marcado con las letra“ G“, así como las constancias de recepción de dicho telegrama emitido por Ipostel anexo en original marcada “H” de fecha 13 de noviembre de 2019, siendo instada la aquí demandada a la entrega material del inmueble de manera amistosa, no obteniendo bajo ninguna circunstancia la entrega efectiva del mismo situación ésta que hasta la presente fecha no ha ocurrido.
Es por lo anteriormente expuesto, que se hace necesario y estando en la oportunidad legal correspondiente para hacer efectivo el cumplimiento de la
obligación respectiva inherente a la entrega material del inmueble ya identificado, es por lo que acudo en nombre de mi mandante, a demandar por DESALOJO como en efecto lo hago a la Sociedad COMERCIALIZADORA EMPERATRIZ, 2000, C.A, debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua en fecha 15 de febrero de 2011, quedando anotado bajo el número 49, Tomo 12-A, identificada con el Rif J- 31090175-9, representada por los ciudadanos LEANDRO JOSE PEREZ ARIAS y DAYANI ALEJANDRA DIAZ MOLINA, ambos venezolanos, mayor de edad, titulares de las C.I Nros V- 13.426.963 y V- 13.908.352 en su carácter de Presidente y Vicepresidente respetivamente, a los fines de que procedan por orden judicial o convenio, a entregar el inmueble arrendado libre de personas y de cosas, por haber vencido el contrato de arrendamiento que la unía conla Sociedad Mercantil ELECTRIC CONTROL, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua en fecha 02 de Noviembre de 1993, quedando anotado bajo el número 21, Tomo 591-B anexo marcada en original con la letra “A” , y modificada en fecha 23 de octubre de 2014, quedando anotada bajo el numero 12, Tomo 139-A , identificada con el Rif J- 301141436-5, y la cual esta representada por el ciudadano ESDRAS DE JESUS OLIVARES, venezolano, mayor de edad y de este domicilio, titular de la C.I V- 5.296.097, en su carácter de Director Gerente de dicha sociedad mercantil.
En este sentido la demanda aquí presentada está sustentada tomando en cuenta que estamos frente a la denominada figura de la Prórroga Legal que emerge del propósito, espíritu y el alcance que el legislador patrio ha vertido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y que se encuentra con carácter imperativo sujeta a que el contrato de arrendamiento haya sido celebrado a tiempo determinado o como lo llama la doctrina a plazo fijo; dejándose claramente establecido que sólo se refiere a la acción de Desalojo establecido en el artículo 40 de la referida Ley.Dispone el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo siguiente: “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas…..”
Debe tomarse en cuenta que la Prórroga Legal no acarrea la tácita reconducción, en el sentido de que el contrato pase a ser a tiempo indeterminado (…)
De esta forma, aparece reflejado en la presente demanda que les fue participado de la prorroga legal al demandado arrendatario y que se encuentra marcada con la letra “F“, lo que determina que estaba en conocimiento de que SU PRORROGA LEGAL abarcaba desde el 01 de noviembre de 2018 a 01 de noviembre de 2019, entendiéndose así que finalizada la prorroga legal correspondiente, EL ARRENDATARIO (AQUÍ DEMANDADO) debía realizar entrega material del inmueble arrendado, no habiendo ningún tipo de manifestación o voluntad de querer hacerlo y más aún, como ya se dijo antes la aquí demandada está en conocimiento de que su prorroga legal venció, puesto que igualmente fueron notificadas de dicho vencimiento en fecha 13 de noviembre de 2019, mediante telegrama emitido por la Oficina de telégrafo de Cagua.
Por las razones antes expuestas y habiendo quedado comprobado durante el proceso el vencimiento del contrato y de la prorroga legal correspondiente, solicito que se declare CON LUGAR, la presente acción por DESALOJO en
contra de la Sociedad COMERCIALIZADORA EMPERATRIZ, 2000, C.A, (…) representada por los ciudadanos LEANDRO JOSE PEREZ ARIAS y DAYANI ALEJANDRA DIAZ MOLINA (…) por cuanto se encuentran inmersas en lo que al efecto establece el artículo 40, en su ordinal letra “G” y letra I) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.418, en fecha 23 de mayo de 2014, y se demostró a lo largo de la presente demanda que el aquí demandante respetó y cumplió su obligación como arrendador y dejó transcurrir en su totalidad la prorroga legal prevista en el artículo 26 de la ley ejusdem (…)”
Por su parte, el abogado Carlos Delgado, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, en la cual, señaló, entre otras cosas, lo siguiente:
“(…) DEL RECHAZO DE LA DEMANDA Y DE LA MALA FE DE LA DEMANDANTE
Niego, rechazo y contradigo:
1. Que el último contrato de arrendamiento celebrado entre mi representada y la arrendadora sobre el local comercial objeto de la controversia sea el autenticado en fecha 14 de diciembre de 2017 (…) Porque lo cierto es que el último contrato de arrendamiento fue autenticado el 25 de mayo de 2018 (…)
2. Que como dice la actora la prórroga legal de un (1) año que corresponde a mi representada comience a partir del vencimiento de dicho contrato (…) Porque lo cierto es que debe contarse a partir del vencimiento del último contrato de arrendamiento, es decir el día 02 de abril de año 2019 (…)
4. Que como lo afirma la actora ella haya alquilado a mi representada todo el inmueble (…) Porque lo cierto es que como se verá más adelante la planta alta de dicho inmueble fue alquilada a mi representada para uso familiar (…)
5. Que las medidas, características y linderos que señala en su libelo sean las correspondientes al local comercial objeto de la controversia (…)
6. Que mi representada esté incursa en ninguna de las causales de desalojo (…)
8. Que mi representada haya sido notificada judicialmente o de cualquier forma del vencimiento del último contrato (…)
10. Que mi representada haya disfrutado de una prorroga legal que va desde el primero de noviembre de 2018 al primero de noviembre de 2019 (…)
SOBRE LA NOTIFICACIÓN JUDICIAL NO REALIZADA
Consta al folio 41 y ss. de autos que la demandante pidió al tribunal realizar la notificación judicial en la cual basa su demanda en la persona de Leandro José Pérez Arias y Dayani Alejandra Díaz Molina en su condición de Presidente y Vice-Presidente de la empresa demandada, y consta al folio 58 que en fecha 24 de septiembre del 2018 el tribunal se trasladó y constituyó en el local objeto de la controversia, notificando a la señora Ana Medina de Díaz, quien dijo ser la madre de Dayani Díaz, como puede verse el tribunal no notificó a dichos ciudadanos (…)
SOBRE EL MAL PLANTEAMIENTO DE LA DEMANDA
La parte actora expresa en el particular Primero de su libelo que arrendó a mi representada el inmueble descrito, el cual está conformado por una planta alta y una planta baja (…) La demanda está mal planteada porque la arrendadora jamás alquiló el inmueble que describe en el particular Primerote demanda (…)
Respecto a la planta alta inmueble arrendada para uso familiar, en fecha primero de noviembre de 2015, en atención al principio de la autonomía de voluntad de las partes, mi representada celebró contrato de arrendamiento sobre un inmueble propiedad de la parte demandante, constituido por la planta alta de una quinta (…) En la cláusula QUINTA de dicho contrato se estableció en forma clara y precisa que la arrendataria se obliga a utilizar el inmueble única y exclusivamente para VIVIENDA (…) El contrato antes mencionado fue renovado mediante convenio autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua, en fecha 7 de abril de 2016 (…) Finalmente se renovó otra vez según contrato de fecha 22 de Octubre del año 2018 (…)
Respecto a la planta baja del inmueble arrendada para uso comercial, mi representada inició otra relación arrendaticia, según consta en el contrato autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua, en fecha 18 de NOVIEMBRE DE 2016 (…) para ser utilizado por mi representada para oficina y depósito (…)
Estos dos contratos guardan perfecta relación de causalidad en cuanto al inmueble arrendado por mi representada para uso comercial, que es la PLANTA Bajadle inmueble de mayor extensión propiedad del demandante. Es decir que entre la demandante y mi representada coexisten dos (2) relaciones de arrendamiento sobre inmuebles distintos, destinados por tanto según los contratos a usos distintos, y regulados por tanto por leyes distintas (…)
NOTIFICACION DE DESALOJO EXTEMPOREANEA POR ADELANTADA
La actora intencionalmente ignora el contenido de la cláusula 2da. Del contrato de arrendamiento autenticado el 25 de mayo de 2018 (…) y según esta cláusula su notificación y demanda de desalojo es extemporánea por adelantada. Dicho contrato tiene una vigencia desde el día 01 de abril del año 2018 hasta el día 01 de abril del año 2019. Y la supuesta prórroga legal se iniciaría el 01 de abril 2019 hasta el 01 de abril del 2020. Y consta en autos que la presente demanda de desalojo fue presentada el día 3 de diciembre de 2019, y admitida el día 09 de diciembre de 2019. Es decir, FUE PRESENTADA 4 MESES ANTES DEL VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL (…)”
Vistos los alegatos de las partes, esta alzada observa que el hecho controvertido en la presente causa quedó enmarcado en analizar si demandada debe o no entregar el inmueble por efecto del vencimiento del último contrato locativo suscrito por las partes y su respectiva prorroga legal.
Ahora bien, se debe señalar que conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido.
Este principio evidencia que la prueba constituye una necesidad práctica, o como comúnmente se le llama también, una carga. El artículo 12 del Código de Procedimiento
Civil establece que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera del proceso, ni suplir excepciones o argumentos de hecho que no hayan sido alegados ni probados. Asimismo, el encabezamiento del artículo 254 eiusdem, señala que el juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de la acción deducida y que en caso de duda sentenciará a favor del demandado. En nuestra legislación no hay lugar a la absolución de la instancia por la insuficiencia de las pruebas presentadas, por lo que resulta de capital importancia determinar a quién le incumbe probar.
En ese mismo orden de ideas, se afirma que la distribución de la carga de la prueba se basa en el principio de la igualdad de las partes ante la ley en el proceso, consagrado en el artículo 15 eiusdem, por lo que puede decirse, en general, que la carga de la prueba corresponde a quien de una información propia pretenda hacer derivar consecuencias favorables para él. Por ello, y aplicando este principio, resulta que cualquiera que afirme tener un derecho (por vía de acción o de excepción) debe probar el hecho jurídico del cual deriva ese derecho. Precisamente, ese es el significado de la máxima romana “actori incumbit probatio”, la cual se complementa con la otra “reus in exipiendo fit actor”. Vale decir: que al actor incumbe la prueba y que el demandado cuando se excepciona se convierte en actor. Esto, por supuesto, con las pertinentes excepciones, como cuando se alega un hecho negativo indeterminado, el cual no amerita ser probado.
Siendo así las cosas, quien aquí decide observa que era carga del actor demostrar la obligación alegada, es decir, la existencia de la relación arrendaticia entre las partes. Dicho lo anterior, se deberán analizar los medios probatorios consignados, con el objeto de dilucidar el hecho controvertido, arriba mencionado.
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En ese sentido, la parte actora promovió los siguientes medios probatorios:
1) Acta constitutiva de la sociedad mercantil “ELECTRIC CONTROL, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 2 de noviembre de 1993, quedando anotado bajo el número 21, tomo 591-B. (Folios 10 al 13, I pieza). En relación a la documental que antecede, este tribunal observa que se encuentra debidamente protocolizada, por lo que, posee pleno valor probatorio, en conformidad a lo establecido en los artículos 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. En ese sentido, de él se desprende la existencia y registro de la sociedad mercantil demandante.
2) Documento de propiedad debidamente protocolizado por ante el Registro Publico de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas del estado Aragua, en fecha 27 de octubre de 2004, quedando anotado bajo el número 2, folio 6 al 16, tomo 4, protocolo primero. (Folios 20 al 33, I pieza). Respecto a este instrumento, este juzgador verifica que se trata de un documento público, poseyendo pleno valor probatorio, en conformidad los artículos 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se desprende que la sociedad mercantil demandante es propietaria del inmueble objeto de la demanda.
3) Contrato de arrendamiento autenticado en fecha 18 de noviembre de 2016, anotado bajo el número 62, tomo 90, folios 188 hasta el 193 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Pública de Cagua estado Aragua. (Folios 34 al 39, I pieza). En relación a la presente documental, quien aquí decide observa que se encuentra autenticada, por lo tanto, posee pleno valor probatorio, en conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código de Procedimiento Civil. En ese sentido, se verifica que en el mismo, las partes aquí litigantes expresamente pactaron, entre otras cosas, lo siguiente:
“(…) PRIMERA: EL ARRENDADOR da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO un inmueble tipo Apartamento de dos niveles: planta baja: estacionamiento para dos vehículos en la parte interna, cerrado y techado y un
vehículo en la parte externa; patio trasero (común con el local comercial). planta alta: Consta de Tres (03) dormitorios con closets, Tres (03) salas de baño, Una (01) sala-comedor, Una (01) cocina, (cocina empotrada), un (01) lavadero, un (01) balcón, paredes de bloques frisadas, pisos de granito, y cerámica, puertas de madera, hierro y vidrio, ventanas panorámicas con protectores de hierro, acometidas de los servicios de agua, aseo domiciliario y electricidad. Ubicada en la Calla Mariño, Código Catastral No. 04-06-01-04-04-14, Sector Centro, de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua. SEGUNDA: El plazo de duración del presente contrato será Un (01) año, contado a partir del 01 de Noviembre de 2016 hasta el Treinta y uno (31) de Octubre de 2017, es convenido entre las partes, que en ningún caso ni por ningún motivo operara la tacita reconducción ya que la voluntad de las partes ha sido de celebrar a tiempo determinado a tenor de lo previsto en el Articulo 1599 del Código Civil, asimismo, al vencimiento del presente contrato, EL ARRENDATARIO se compromete a entregar al ARRENDADOR, el inmueble arrendado (…) QUINTA: EL ARRENDATARIO se obliga a utilizar el inmueble única y exclusivamente para oficina y depósito y se compromete a no modificar dicho destino (…)” (Subrayado nuestro)
4) Contrato de arrendamiento autenticado en fecha 14 de noviembre de 2017, inserto bajo el número 53, tomo 127, folios 168 hasta el 173 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Pública de Cagua estado Aragua. (Folios 45 al 50, I pieza). Al respecto, este juzgador observa, que el mencionado contrato también se encuentra autenticado, por lo que, posee pleno valor probatorio, en conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código de Procedimiento Civil. En ese sentido, se verifica que en el mismo, las partes aquí litigantes expresamente reiteraron, entre otras cosas, lo siguiente:
“(…) PRIMERA: EL ARRENDADOR da en arrendamiento a El ARRENDATARIO un inmueble tipo Apartamento de dos niveles: planta baja: estacionamiento para dos vehículos en la parte interna, cerrado y techado y un vehículo en la parte externa; patio trasero (común con el local comercial). planta alta: Consta de Tres (03) dormitorios con closets, Tres (03) salas de baño, Una (01) sala-comedor, Una (01) cocina, (cocina empotrada), un (01) lavadero, un (01) balcón, paredes de bloques frisadas, pisos de granito, y cerámica, puertas de madera, hierro y vidrio, ventanas panorámicas con protectores de hierro, acometidas de los servicios de agua, aseo domiciliario y electricidad. Ubicada en la Calla Mariño, Código Catastral No. 04-06-01-04-04-14, Sector Centro, de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua. SEGUNDA: El plazo de duración del presente contrato será Un (01) año, contado a partir del 01 de Noviembre de 2017 hasta el Treinta y uno (31) de Octubre de 2018, es convenido entre las partes, que en ningún caso ni por ningún motivo operara la tacita reconducción ya que la voluntad de las partes ha sido de celebrar a tiempo determinado a tenor de lo previsto en el Articulo 1599 del Código Civil, asimismo, al vencimiento del presente contrato, EL ARRENDATARIO se compromete a entregar al ARRENDADOR, el inmueble arrendado (…) QUINTA: EL ARRENDATARIO se obliga a utilizar el inmueble única y exclusivamente para oficina y depósito y se compromete a no modificar dicho destino (…)” (Subrayado agregado)
5) Notificación judicial practicada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Lamas de la circunscripción judicial del estado Aragua, contenida en el expediente No. 6974. (Folios 40 al 54, I pieza). En relación a este documental, esta alzada observa que se trata de actuaciones contenidas en un expediente judicial, por lo que, poseen carácter público y se les debe otorgar pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en los artículos 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. En ese sentido, se verifica que en fecha 24 de septiembre de 2018, el identificado órgano jurisdiccional, se trasladó hasta la dirección donde se encuentra ubicado el inmueble arrendado y fue recibido por una persona que se identificó
como Luisa Ana Molina de Diaz, titular de la cédula de identidad No. V-5.991.251, a quien le notificó la voluntad de la arrendadora de no continuar con la relación arrendaticia, por lo que, una vez vencido el contrato que se encontraba vigente, empezaría a transcurrir al prorroga legal.
6) Copia simple de notificación judicial practicada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Lamas de la circunscripción judicial del estado Aragua, contenida en el expediente No. 778-19. (Folios 135 al 155, I pieza). En relación a esta documental, este tribunal le otorga pleno valor probatorio por no haber sido impugnada en la oportunidad procesal correspondiente, tal y como lo dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En ese sentido, este tribunal observa que en fecha 26 de febrero de 2019, la parte aquí demandante, solicitó notificar a la demanda, respecto a un contrato de arrendamiento correspondiente a un local comercial constituido por dos baños, un garaje, un pasillo, un tanque subterráneo para agua servida con bomba hidroneumática, un fogón para asar carne, instalaciones de gas doméstico, y cuenta con el siguiente inventario de equipos instalados: cuatro ventiladores de techo 56”, tres palas con control de velocidad, tres lámparas especulares 120x60 cm en funcionamiento, un calentador de agua 35 Lt, dos extractores metálicos 8” 120V, un mesón de acero inoxidable con fregadero, etc. Todo lo cual se encuentra ubicado en la planta baja de una casa quinta situada en la calle Mariño, No. Catastral 04-06-01-04-04-14, Sector Centro, de Cagua, Municipio Sucre del estado Aragua.
7) Telegrama dirigido a la de parte demandada y su correspondiente acuse de recibo de fecha 13 de noviembre de 2019. (Folios 64 y 65, I pieza). Respecto a esta documental, este tribunal observa que se trata de una actuación recibida y realizada por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), por lo que, posee presunción de certeza sobre su contenido, el cual, no fue desvirtuado en la oportunidad procesal correspondiente. En consecuencia, se considera demostrado que el demandante notificó a la demandada de autos, sobre el vencimiento de la prórroga legal correspondiente a la relación arrendaticia que mantienen, de acuerdo a los contratos locativos arriba mencionados.
Por su parte, la demandada de autos, promovió lo siguiente:
1) Copia simple de contrato de arrendamiento privado. (Folios 88 al 92 y vueltos, I pieza). En relación a esta documental, este juzgador observa que se trata de copia simple de documento privado, el cual, no tiene valor probatorio, en conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se desecha del proceso.
2) Copia simple de contrato de arrendamiento autenticado en fecha 7 de abril de 2016, anotado bajo el número 52, tomo 23, folios 160 hasta el 165 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Pública de Cagua estado Aragua. (Folios 93 al 98, I pieza). Al respecto, este juzgador observa, que la mencionada reproducción fotostática no fue impugnada en la oportunidad legal correspondiente, por lo que, posee pleno valor probatorio, conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, del mismo se desprende que en la mencionada fecha las partes aquí litigantes pactaron una relación arrendaticia cuyo objeto es un local comercial constituido por dos baños, un garaje, un pasillo, un tanque subterráneo para agua servida con bomba hidroneumática, un fogón para asar carne, instalaciones de gas doméstico, y cuenta con el siguiente inventario de equipos instalados: cuatro ventiladores de techo 56”, tres palas con control de velocidad, tres lámparas especulares 120x60 cm en funcionamiento, un calentador de agua 35 Lt, dos extractores metálicos 8” 120V, un mesón de acero inoxidable con fregadero, etc. Todo lo cual se encuentra ubicado en la planta baja de una casa quinta situada en la calle Mariño, No. Catastral 04-06-01-04-04-14, Sector Centro, de Cagua, Municipio Sucre del estado Aragua.
3) Copia simple de contrato de arrendamiento autenticado en fecha 25 de mayo de 2018, anotado bajo el número 24, tomo 120, folios 92 hasta el 96 de los libros de autenticaciones
llevados por la Notaria Pública Cuarta de Maracay, estado Aragua. (Folios 112 al 116, I pieza). En relación, a esta documental que se encuentra en reproducción fotostática tampoco fue impugnada en la oportunidad legal correspondiente, por lo que, posee pleno valor probatorio, en conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En ese sentido, de la misma se desprende que las partes acordaron mantener por un año más, la relación arrendaticia sobre el local comercial identificado en el particular que antecede.
4) Copia simple de “convenio” privado. (Folio 105, I pieza). Respecto a esta documental, este juzgador observa que se trata de copia simple de documento privado, el cual, no tiene valor probatorio, en conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se desecha del proceso.
5) Copia simple de contrato de arrendamiento autenticado en fecha 18 de noviembre de 2016, anotado bajo el número 62, tomo 90, folios 188 hasta el 193 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Pública de Cagua estado Aragua. (Folios 106 al 111, I pieza).
6) Copia simple de contrato de arrendamiento autenticado en fecha 14 de noviembre de 2017, anotado bajo el número 53, tomo 127, folios 168 hasta el 173 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Pública de Cagua estado Aragua. (Folios 99 al 104, I pieza).
7) Copia certificada de solicitud de notificación efectuada por la parte demandante, por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Lamas de la circunscripción judicial del estado Aragua. (Folios 117 al 119)
Respecto a las documentales que anteceden, numeradas 5, 6 y 7, este juzgador observa que ya fueron valoradas supra.
8) Inspección judicial que se pretendía realizar en el inmueble arrendado, la cual, no fue evacuada motivado a la insistencia del promovente los días fijados para su realización. En consecuencia, se desecha del proceso.
9) Exhibición de documentos, específicamente los supuestos originales de un contrato de arrendamiento y del denominado “convenido”, valorado supra.
10) Testimoniales de los ciudadanos José Roberto Tovar y Luisa Maximina Aguilera.
Respecto a los medios probatorios numerados 9 y 10, esta alzada observa que fueron declarados inadmisibles por el juzgado a quo, por lo que, se desechan del proceso.
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Ahora bien, en el presente caso, la parte demandante alegó, entre otras cosas que, desde el año 2016 mantiene con la demandada una relación arrendaticia sobre un inmueble constituido por un apartamento de dos niveles, distribuido de la siguiente forma: Planta baja: estacionamiento para dos vehículos en la parte interna, cerrado y techado y un vehículo en la parte externa; patio trasero (común con el local comercial). Planta alta: consta de tres (3) dormitorios con closets, tres (3) salas de baño, una (1) sala-comedor, una (1) cocina, (cocina empotrada), un (1) lavadero, un (1) balcón, paredes de bloques frisadas, pisos de granito, y cerámica, puertas de madera, hierro y vidrio, ventanas panorámicas con protectores de hierro, acometidas de los servicios de agua, aseo domiciliario y electricidad. Ubicado en la Calla Mariño, Código Catastral No. 04-06-01-04-04-14, Sector Centro, de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua. Igualmente, señaló que el último contrato locativo fue suscrito el día 14 de noviembre de 2017, estableciéndose un (1) año de duración, contado desde el día 1 de noviembre de 2017 hasta el 31 de octubre de 2018. Destacando en este caso, que en la cláusula segunda del mencionado contrato, supra
citada, las partes involucradas fueron enfáticas en determinar que pactaban un contrato a tiempo determinado, y que la arrendataria debía hacer entrega del inmueble una vez finalizado el tiempo acordado. Ahora bien, también indicó la actora que el día 24 de septiembre de 2018, notificó a la arrendataria sobre su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, lo cual hizo por intermedio del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Lamas de la circunscripción judicial del estado Aragua., por lo que, a partir del vencimiento del último contrato, comenzaba a disfrutar del lapso de un (1) año de prórroga legal; tiempo este que ya ha transcurrido íntegramente. Por todo lo anterior, solicitó el desalojo, fundamentando su pretensión en el artículo 40, literales “g” e “i” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que dispone lo siguiente:
“Son causales de desalojo: (…)
g. Que el contrato haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes (…)
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Ante ese panorama, la demandada contestó a la pretensión de la demandante, señalando, grosso modo, que el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes no fue en fecha 14 de noviembre de 2017, sino el día 25 de mayo de 2018, por lo que, para el momento de interposición de la demanda del actor, todavía se encontraba dentro del tiempo determinado por prorroga legal; que el inmueble es utilizado como vivienda; que nunca fue notificada del ánimo de la arrendadora de no continuar la relación arrendaticia; y que la demanda fue mal planteada.
Siendo así las cosas, este tribunal observa, luego de la valoración de los medios probatorios, que entre las partes aquí litigantes existen dos relaciones arrendaticias, fundamentadas en contratos locativos distintos, cuyos objetos lo constituyen diferentes espacios del inmueble ubicado en la calle Mariño, sector Centro de Cagua, Municipio Sucre, estado Aragua, No Catastral: 04-06-01-04-04-14. Aclarado lo anterior, es evidente, con la simple lectura del escrito de demanda, que el presente juicio versa sobre el apartamento de dos (2) niveles, distribuido de la siguiente forma: Planta baja: estacionamiento para dos (2) vehículos en la parte interna, cerrado y techado y un vehículo en la parte externa; patio trasero (común con el local comercial). Planta alta: consta de tres (3) dormitorios con closets, tres (3) salas de baño, una (1) sala-comedor, una (1) cocina, (cocina empotrada), un (1) lavadero, un (1) balcón, paredes de bloques frisadas, pisos de granito, y cerámica, puertas de madera, hierro y vidrio, ventanas panorámicas con protectores de hierro, acometidas de los servicios de agua, aseo domiciliario y electricidad; todo lo cual debía ser utilizado únicamente como depósito y oficina. En consecuencia, nada tiene que ver en este asunto, la otra relación arrendaticia existente entre las partes, cuyo objeto se refiere específicamente a un local comercial ubicado en la parte baja del mismo inmueble, el cual, cuenta también con una serie de bienes muebles, suficientemente identificados supra.
En ese sentido, resulta ser meridianamente claro que sobre la parte del inmueble concerniente a este juicio, el último contrato de arrendamiento suscrito fue en fecha 14 de noviembre de 2017, siendo suficientemente claros los contratantes, al establecer un lapso fijo para la duración del arrendamiento, el cual iba a transcurrir entre el 1 de noviembre de 2017 hasta el 31 de octubre de 2018, sin posibilidad de que luego de esa fecha, se considerara como renovado automáticamente el contrato de arrendamiento; sin embargo, también consta en autos, que el día 24 de septiembre de 2018, la arrendadora, por medio del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Lamas de la circunscripción judicial del estado Aragua, quien se
trasladó y constituyó en la dirección del inmueble arrendado, notificó de su intención de no continuar con la relación arrendaticia, y además de ello, también consta en autos que en fecha 13 de noviembre de 2019, igualmente fue recibido en dirección del inmueble arrendado, un telegrama remitido por el representante legal de la arrendadora, donde notificaba el vencimiento de la prórroga legal correspondiente. De ese modo, en vista de lo pautado libremente por las partes en la cláusula segunda del último contrato locativo de fecha 14 de noviembre de 2017, en concordancia con los actos de comunicación desplegados por la arrendadora, este juzgador arriba a la conclusión que la arrendataria tenía pleno conocimiento de que el día 31 de octubre de 2018 vencía el tiempo acordado en el contrato y empezaba a transcurrir el año por prorroga legal, debido a que la relación arrendaticia se había mantenido por un tiempo de dos (2) años, tal y como lo prevé el artículo 26 del Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
De tal manera, la demanda no está mal planteada, el inmueble arrendado no tiene como objeto servir como vivienda, ni la prorroga legal se mantenía vigente al momento de la interposición de la demanda que marcó el inicio de este expediente. Por el contrario, es claro el objeto de la pretensión de la actora, que nada tiene que ver con el local comercial situado en la planta baja del inmueble ubicado en la calle Mariño, sector Centro de Cagua, Municipio Sucre, estado Aragua, No Catastral: 04-06-01-04-04-14, pues, solo se trata de otra parte de ese inmueble, identificado supra, cuyo uso fue expresamente pactado como depósito y oficina. Igualmente, la duración acordada del último contrato de arrendamiento finalizó el día 31 de octubre de 2018 y la prorroga legal culminó el día 31 de octubre de 2019, por lo que, luego de ello, la arrendataria tenía la carga de entregar el inmueble, y al no hacerlo, era completamente ajustado a derecho que la demandante así lo reclamara mediante la demanda interpuesta.
Por todo lo anterior, quien aquí decide deberá declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto y procederá a confirmar la decisión recurrida, tal y como se hará en la dispositiva del presente fallo.
III. DISPOSITIVA
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho anteriormente mencionadas, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado Cruz Delgado, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 26.953, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Lamas de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 27 de abril de 2021.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia recurrida, en los términos aquí establecidos. En consecuencia:
TERCERO: PROCEDENTE la pretensión de desalojo contenida en la demanda interpuesta por la sociedad mercantil “ELECTRIC CONTROL C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 2 de noviembre de 1993, quedando anotada bajo el No. 21, Tomo 591-B, representada legalmente por el ciudadano ESDRAS DE JESÚS OLIVARES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-5.296.097, contra la sociedad mercantil “COMERCIALIZADORA EMPERATRIZ, 2000 C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Aragua, en fecha 15 de febrero de 2011, quedando anotado bajo el No. 49, Tomo 12-A, representada por los ciudadanos LEANDRO JOSÉ PÉREZ ARIAS y DAYANI ALEJANDRA DÍAZ MOLINA, venezolanos, mayores de edad y
titulares de las cédulas de identidad Nos. V-13.426.963 y V-13.908.352, respectivamente. En consecuencia, se ordena a la parte demandada a que le entregue a la parte demandante, libre de personas y bienes, el inmueble objeto del presente juicio, constituido por un apartamento de dos (2) niveles, distribuido de la siguiente forma: Planta baja: estacionamiento para dos (2) vehículos en la parte interna, cerrado y techado y un vehículo en la parte externa; patio trasero (común con el local comercial). Planta alta: consta de tres (3) dormitorios con closets, tres (3) salas de baño, una (1) sala-comedor, una (1) cocina, (cocina empotrada), un (1) lavadero, un (1) balcón, paredes de bloques frisadas, pisos de granito, y cerámica, puertas de madera, hierro y vidrio, ventanas panorámicas con protectores de hierro, acometidas de los servicios de agua, aseo domiciliario y electricidad. Ubicado en la calle Mariño, Código Catastral No. 04-06-01-04-04-14, Sector Centro, de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua, el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En una longitud de veintiséis metros (26 mts) con asa y terreno que es o fue de Eufracio Reyes; SUR: En una longitud de veintiséis metros (26 mts) con la casa y terreno que es o fue de Ángel Pastor Ziens.; ESTE: En una longitud de diez metros (10 mts) que es su fondo, con la casa y solar que es o fue de Josefa Correa; OESTE: En un longitud de diez metros (10 mts) que es su frente, con la calle Mariño. Todo en conformidad con el artículo 40, literales “g” e “i” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial
CUARTO: En conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Déjese copia certificada. Publíquese, regístrese y remítase el expediente al juzgado a quo en la oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en Maracay, a los tres (3) días del mes de noviembre de 2021. Años: 211º de la Independencia y 162º de la Federación.
EL JUEZ
RAMÓN CARLOS GÁMEZ ROMÁN
LA SECRETARIA
LISENKA CASTILLO
En la misma fecha, siendo las 10:15 am se publicó y se registró de manera ordinaria la anterior sentencia y se cargó en la página web aragua.scc.org.ve; ello en conformidad con lo dispuesto en la resolución No. 03-2020 de fecha 28 de julio de 2020 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
LA SECRETARIA
LISENKA CASTILLO
RCGR/LC/er
Exp. C-18.858-21