TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, 16 de noviembre de 2021
Año 211º y 162º

ASUNTO: AP71-R-2021-000198
-I-
PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: JOSÉ LUIS SALAZAR MAITA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-10.573.986.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos LUISA TORRES AZUAJE, RAMÓN JESÚS GONZÁLEZ y JOSÉ ZUÑIGA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 216.889, 159.280 y 104.513, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana MARÍA CATALINA HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-3.904.253.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana NELLY BEATRIZ JUSTO MANZANILLA, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 46.218.
SENTENCIA RECURRIDA: Definitiva de fecha 09 de marzo de 2021, dictada por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
MOTIVO: DESALOJO (VIVIENDA).

–II–
ACTUACIONES ANTE EL AQUO Y EN ALZADA
Se inició la presente causa en fecha 08 de febrero de 2017, mediante demanda consignada con anexos, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual, previo sorteo de Ley fue asignada al Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 28 de marzo de 2017, el Tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la accionada, para que compareciere ante ese Juzgado al quinto (5º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a las once de la mañana (11: 00 a.m.), para que asistiera a la Audiencia de Mediación prevista en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, ordenando compulsar lo correspondiente.
Por diligencia fechada el 21 de abril de 2017, la parte actora, con asistencia de abogado, dejó constancia de haber consignado los fotostatos para la elaboración de la compulsa de Ley, y de haber efectuado la cancelación de los emolumentos respectivos, a los fines de la práctica de la citación de la parte accionada.
En fecha 26 de septiembre de 2018, cumplidas las formalidades inherentes a la citación, la representación judicial de la parte actora solicitó que se procediera a la designación del Defensor Ad Litem para la parte demandada.
Por auto de fecha 02 de octubre de 2018, el Juzgado A Quo proveyó a la solicitud que antecede, y procedió a la designación como Defensora Ad Litem, de la profesional del derecho NELLY BEATRIZ JUSTO MANZANILLA, plenamente identificada en el encabezado del presente fallo, y se libró notificación a fin de que la misma compareciere ante ese órgano Jurisdiccional, dentro de los tres días de despacho siguientes a la constancia en autos de la práctica de su notificación, a fin de que manifestare su aceptación o excusa al cargo.
El 22 de abril de 2019, en ciudadano Alguacil perteneciente al Circuito Judicial del Juzgado A Quo, asentó en autos que fuere debidamente notificada la prenombrada ciudadana de la actuación anterior.
Riela actuación presentada y suscrita en fecha 25 de abril de 2019, por la profesional del derecho NELLY BEATRIZ JUSTO MANZANILLA, ya identificada, la cual manifestó aceptar el cargo de Defensora Ad Litem, prestó juramento y dio cumplimiento a las demás formalidades de Ley.
Por actuación presentada y suscrita el 06 de agosto de 2019, el ciudadano Alguacil, perteneciente al Circuito Judicial del Tribunal A Quo, dejó constancia de haber cumplido con las formalidades inherentes a la citación, quedando a derecho la Defensora Ad Litem, a los fines de comparecer a la Audiencia de Mediación.
En fecha 13 de agosto de 2019, se levantó acta contentiva de la celebración de la Audiencia de Mediación, en la cual se asentó la comparecencia de la parte accionante y su apoderado judicial, y de la Defensora Ad Litem.
En fecha 30 de septiembre de 2019, dio contestación de la demanda la Defensora Ad Litem, y consignó documentales.
El 19 de noviembre de 2019, el Juzgado A Quo dicto auto por medio del cual procedió a la fijación de los puntos controvertidos, y abrió el lapso probatorio por ocho días de despacho, abriendo de ope legis el lapso de oposición a las pruebas por tres días de despacho, luego de lo cual se procedería a proveer sobre la admisibilidad de las probanzas dentro de los tres días de despacho siguientes.
Promovidas las pruebas y vencidos los lapsos correspondientes, por auto de fecha 14 de febrero de 2020, el Tribunal A Quo fijó el quinto día de despacho siguiente a esa fecha, a fin de que tuviere lugar la celebración de la Audiencia de Juicio.
En fecha 26 de febrero de 2020, se levantó acta en virtud de la celebración de la Audiencia de Juicio, y quedó constancia de la presencia en el acto de las partes en litigio y sus respectivos representantes judiciales, oportunidad en la cual el A Quo dictó el dispositivo de su decisión, declarando CON LUGAR la demanda de Desalojo, reservándose la oportunidad para efectuar la publicación del extenso de la decisión definitiva.
En fecha 09 de marzo de 2020, el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, publicó el extenso del fallo, quedando constancia de los particulares siguientes: Declaró CON LUGAR la demanda de desalojo; CONDENÓ a la parte accionada a entregar el inmueble a la parte actora, totalmente desocupado y libre de bienes y personas; CONDENÓ en costas a la parte demandada.
Por diligencia de fecha 11 de marzo de 2021, la Defensora Ad Litem ejerció recurso de apelación contra la decisión proferida por el Juzgado A Quo.
En fecha 20 de agosto de 2021, la Secretaría del Tribunal de la causa dejó constancia de la notificación de la Defensora Ad Litem de la parte accionada, de la reactivación de la causa.
En la misma fecha que antecede, el Juzgado A Quo dictó auto mediante el cual oyó en ambos efectos el recurso ejercido por la Defensora Ad Litem, y se procedió a librar oficio de remisión a la Coordinación de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que se procediere a su distribución ante la Alzada.
Arriban a esta Alzada las presentes actuaciones en fecha 17 de septiembre de 2021, de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quedando registrada la misma en el Libro de Control de Causas con el alfanumérico AP71-R-2021-000198, contentivo del juicio que por DESALOJO (VIVIENDA), sigue el ciudadano JOSÉ LUIS SALAZAR MAITA, contra la ciudadana MARÍA CATALINA HERNÁNDEZ, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 11 de marzo de 2020, contra el fallo dictado el 09 de marzo de 2021, dictada por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 23 de septiembre de 2021, se le dio entrada al expediente y se ordenó notificar a las partes intervinientes en el presente juicio, con la advertencia de que, una vez constara en autos el haberse practicado la última de las notificaciones y la Secretaria dejara constancia en el expediente, este Juzgado procedería a fijar mediante auto expreso, el tercer (3er.) día de despacho siguiente a fin de que tuviera lugar la Audiencia Oral y Pública a la cual alude el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En fechas 26 de octubre y 03 de noviembre de 2021, la Secretaría de este Juzgado dejó constancia en autos de que fuera expedido acuse de recibo de las notificaciones libradas a las partes.
Por auto de fecha 04 de noviembre de 2021, este Juzgado Superior fijó la oportunidad para la celebración de la Audiencia Oral y Pública para el tercer (3er) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la remisión que del presente auto se haga a las partes, según lo previsto en la Resolución 05-2020, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 05 de octubre de 2020, en concordancia con lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, a las once de la mañana (11:00 a.m.).
En fecha 04 de noviembre de 2021, la Secretaría de este Juzgado de Alzada, hace constar el cumplimiento a lo ordenado en el auto que antecede, y en el día de hoy (16/11/2021), tiene lugar la audiencia de apelación, y previa lectura del dispositivo a las partes, se procede a la publicación del texto íntegro del fallo.

–III–
SOBRE LA COMPETENCIA
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2.009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello, uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente: “Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.” (Subrayado nuestro).
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente, nuestro Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2.009), con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Ahora bien, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18/03/2009 y a la decisión de fecha 10/12/2009, dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la pre nombrada Resolución. Y así se establece.
De todo lo antes trascrito, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Tribunal Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en fecha 09 de marzo de 2020, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO (VIVIENDA) interpuesta por el ciudadano JOSÉ LUIS SALAZAR MAITA, contra la ciudadana MARÍA CATALINA HERNÁNDEZ. Así se establece.

–IV–
DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO PREVIO
Riela a los folios treinta y tres (33) al treinta y cinco (35) de autos, Resolución N° 00249, de fecha 13 de febrero de 2013, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda mediante la cual el precitado órgano declara habilitada la vía judicial a los fines de que las partes puedan dirimir su conflicto ante los Tribunal de la República competentes a tal fin, en consecuencia, se hace constar que la parte actora ha demostrado de forma fehaciente el agotamiento de la vía administrativa. Así se establece.
–V–
ALEGATOS DE LAS PARTES ANTE EL A QUO
PARTE ACTORA
En fecha 08 de febrero de 2017, los abogados LUISA TORRES AZUAJE, RAMÓN JESÚS GONZÁLEZ y JOSÉ ZUÑIGA, quienes actuando en representación judicial de la parte actora ciudadano JOSÉ LUIS SALAZAR MAITA, consignaron libelo de demanda en el cual se alegó lo siguiente: 1) Que la presente acción tiene por objeto el uso de la vía judicial con la finalidad de solicitar el desalojo de la parte demandada ciudadana MARÍA CATALINA HERNÁNDEZ, quien funge actualmente como arrendataria; 2) Que la accionada ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento, se ha vencido la prorroga legal y, además, la parte actora manifiesta la necesidad de ocupar el bien inmueble objeto de la causa, todo de conformidad con lo establecido en la Ley de Alquileres de Vivienda; 3) Que el bien inmueble sujeto a marras, consta de un apartamento situado en la Parroquia La Candelaria, entre las esquinas de Avilanes y Candilito, ubicado en el Edificio TAJO, Piso 6, Nº 61; 4) Que consta en documento privado de fecha 13 de agosto de 1982, que el anterior propietario del bien controvertido, ciudadano Alejandro Urbaneja Gil, celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana MARÍA CATALINA HERNÁNDEZ. En el mencionado contrato se dejó asentado que el pago del canon de arrendamiento se debería consignar de manera mensual y que debía ser pagado los primeros cinco (5) días de cada mes; dicho contrato de arrendamiento se estipuló con la duración de un (1) año, y la cláusula décima del referido contrato comenzó a regir el día 15 de agosto de 1982, concluyendo en fecha 30 de agosto de 1983, dando así la oportunidad de que opere la prórroga legal a partir de esa última fecha, siendo así prorrogable el contrato de manera sucesiva por períodos de un (1) año si cualesquiera de las partes no manifestare a la otra parte lo contrario, siempre y cuando se realice tal petición con un mes de anticipación; Aunado a ello, en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento se determinó que la arrendataria debe destinar el inmueble al uso exclusivo de ella y de su familia como casa de habitación, así como también, ambas partes pactaron en fechas 03 de enero de 1999 y 03 de junio de 2002, el aumento de los cañones de arrendamiento; 5) Que la parte actora compró según consta de documento registrado en fecha 05.03.2008 por ante la Oficina de Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, documento insertado bajo el Nº 29, Tomo 12, Protocolo Primero; subrogándose así en el lugar del anterior propietario y a su vez arrendador; 6) Que el anterior propietario del bien, ciudadano Alejandro Urbaneja Gil, le ofreció el mismo a la hoy demandada por tener un derecho de preferencia sobre el bien, sin embargo la inquilina, ciudadana MARÍA CATALINA HERNÁNDEZ, en ningún momento dio respuesta a tal oferta, quedando así el anterior propietario en total libertad de dar en venta a un tercero el inmueble objeto de la controversia; 7) Que en fecha 20.08.2007, se notificó a la parte accionada mediante la Notaría Pública Vigésimo Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, con motivo de la prórroga legal de tres (3) años que le correspondía a la referida ciudadana, de conformidad con lo indicado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario -ley vigente en ese momento- y, en consecuencia, desde la fecha antes mencionada hasta la presente fecha, la demandada ciudadana MARÍA CATALINA HERNÁNDEZ, se niega a reconocer a la parte actora JOSÉ LUIS SALAZAR MAITA, como el actual propietario del bien inmueble en cuestión; 8) Que el accionante desea ocupar el bien inmueble de su propiedad dada la necesidad que posee, ya que no tiene otro lugar donde fijar su vivienda, lo cual se evidencia al haberla adquirido mediante el subsidio que le facilita el Banco Nacional de la Vivienda y Hábitat (BANAVIH), otorgado por el Estado, puesto que es una persona de escasos recursos que califica para ser beneficiaria del mismo. Asimismo, intentó por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda el procedimiento previo a la demanda establecido en los artículos 94, 95 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 7,8,9 y 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y del artículo 35 al 46 de su Reglamento, el cual resultó infructuoso al no haberse llegado a un acuerdo entre las partes, tal como consta en la Resolución No. 00249 de fecha 13 de febrero de 2013, manada de la antes señalada Superintendencia, quedando en consecuencia habilitada la vía judicial para lograr el desalojo del inmueble en cuestión debidamente identificado en autos; 9) Que el ciudadano accionante JOSÉ LUIS SALAZAR MAITA no ha recibido hasta la fecha ningún pago por concepto de canon de arrendamiento por parte de la ciudadana MARÍA CATALINA HERNÁNDEZ, lo que genera incumplimiento de la obligación de pagar mensualmente el canon de arrendamiento, lo que acarrea como consecuencia que su representado sufra daños, puesto que se encuentra viviendo en una situación caótica, en un espacio reducido y a la vez incómodo porque vive arrimado en casa de una tercera persona ajena a su familia, por la necesidad de no tener donde vivir, causándole así daños y perjuicios al accionante; 10) Que todo ello ha generando que tenga que pagar el arrendamiento de una habitación, generándole un gasto mensual por la situación en la que vive. Cabe resaltar que la parte actora lleva más de una década pasando calamidades por no tener donde vivir, siendo dueño de un apartamento que no ha podido recuperar a pesar de haber recurrido a varias instancias para ejercer su derecho como propietario; 11) Que es público y notorio que la ciudadana MARÍA CATALINA HERNÁNDEZ, posee los medios económicos para solventar su situación habitacional, ya que consta en documento autenticado por ante Notaría Pública Décima Sexta de Caracas, bajo el Nº 18, Tomo 55 de los libros respectivos, la compra de los derechos sobre bienes inmuebles, pertenencias y permisos de un fondo de comercio de un tercio (1/3) del total de la sociedad; 12) Que fundamentan la presente demanda en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil; en los ordinales 1 y 2 del artículo 91, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; y en la Sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 1.213, de fecha 3 de octubre de 2014; 13) Que con base en los razonamientos antes expuestos, su representado solicita el Desalojo del bien inmueble objeto del contrato, que consta de un apartamento situado en la Parroquia La Candelaria, entre las esquinas de Avilanes y Candilito, ubicado en el Edificio TAJO, Piso 6, Nº 61, y que el mismo sea entregado al accionante en el mismo estado que le fuere entregado a la hoy demandada por parte del anterior propietario ciudadano Alejandro Urbaneja Gil. Además, solicita que sean aplicadas en la presente demanda las disposiciones relativas al procedimiento breve, de conformidad con lo establecido en el artículo 881, en concordancia con el artículo 98 de la Ley de Alquileres de Vivienda. Que estiman la presente acción de desalojo en la cantidad de QUINIENTOS TREINTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 531.000,00), suma ésta, que a la fecha de presentación de la demanda equivale a 3.000,00 Unidades Tributarias.

PARTE DEMANDADA
En escrito de contestación de la demanda, de fecha 30 de septiembre de 2019, la parte demandada, con asistencia de la Defensora Ad Litem de la parte accionada, alegó lo siguiente: 1) Que niega, rechaza y contradice lo alegado en el escrito libelar en todas y cada una de sus partes, el cual fuere interpuesto por la parte actora, además, alegan que los hechos indicados en la demanda no son ciertos ni posee el derecho que invoca; 2) Que da por admitido el hecho de que en fecha 13 de agosto de 1982, su representada pactó un contrato de arrendamiento con el ciudadano Alejandro Urbaneja Gil anterior propietario del bien inmueble sujeto a marras; y que desde la referida fecha, la accionada ocupa el inmueble de manera ininterrumpida, llevando así un periodo de treinta y siete (37) años habitándolo y cancelando de manera mensual el canon de arrendamiento; 3) Que el ciudadano Alejandro Urbaneja Gil ofreció en su oportunidad y inmueble objeto de la demanda y el cual aceptó de manera verbal, por lo que comenzó a realizar los respectivos trámites para la aprobación de un crédito bancario. Sin embargo, el mencionado ciudadano no suministró los documentos correspondientes para tramitar el crédito ante la entidad bancaria, si que procediera la entrega; y ante la negativa del ciudadano Alejandro Urbaneja Gil, la parte demandada ciudadana MARÍA CATALINA HERNANDEZ, procedió a enviar diversos comunicados en los cuales se le exhortaba al referido ciudadano la entrega de los documentos requeridos para los fines ut supra indicado, negándose el mismo a la entrega de los documentos pertinentes; 4) Que el ciudadano Alejandro Urbaneja Gil se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento, por lo que su representada procedió a cancelar los cánones ante el Tribunal de Consignaciones; y que la accionada cumplió con el pago del mismo de manera cabal hasta el mes de mayo del año 2013, puesto que posterior a esa fecha, la Administradora Danoral, se ha negado a recibir el pago de los cánones de arrendamiento por parte de la hoy demandada ciudadana MARÍA CATALINA HERNANDEZ, por cuanto dicha obligación le corresponde es al propietario del inmueble; 4) Que la accionada tuvo conocimiento de que el bien inmueble objeto de la causa, fue vendido al ciudadano JOSÉ LUIS SALAZAR MAITA, a pesar de haber aceptado la oferta de compraventa del referido bien, el ciudadano Alejandro Urbaneja Gil -propietario en su momento del inmueble arrendado- ofreció el bien a un tercero. Por lo que en consecuencia, el actual propietario ciudadano JOSÉ LUIS SALAZAR MAITA, debe respetar el contrato de arrendamiento suscrito entre la hoy demandada y el anterior propietario, ya que la primera de las mencionadas tiene el goce de la cosa con anterioridad a la enajenación, y porque el contrato se indeterminó en el tiempo; 5) Que el accionante acecha a la demandada dentro del edificio, acarreando así a una violencia psicológica y, aunado a ello, ha llegado al punto de usar la fuerza para sacar a la ciudadana MARÍA CATALINA HERNANDEZ del inmueble; 6) Que en carta de fecha 24.05.2011, dirigida a la Dra. Carmen Morante, de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, manifestó la parte actora lo siguiente: “…Yo no quiero verme en la obligación de tomar medidas drásticas y poseer mi bien…”; por lo que tal declaración es una confesión en el accionar del ciudadano JOSÉ LUIS SALAZAR MAITA, ya que de manera concurrente merodea el edificio a distintas horas, y comenta a los demás propietarios de que es el legítimo dueño del apartamento objeto de demanda y, así como también, ha indicado que procederá a desalojar a la ciudadana hoy demandada por no cumplir con el pago del cánones de arrendamiento; 7) Que la demandada realizó una denuncia en fecha 10.10.2012, en la División contra Hurto del Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas, en la sede de Parque Carabobo, todo ello por el delito de hurto genérico común, por cuanto un grupo de personas irrumpieron en el bien ante la ausencia de la demandada, ocasionando daños materiales dentro del mismo; y como consecuencia, el funcionario de la respectiva División concluyó que había evidencia de que dichos delincuentes actuaron con el fin de obtener alguna documentación de su interés, por lo que surge en el ánimo de la accionada la sospecha de que el que ordenó la ejecución de esos actos delictivos, fue el accionante de la presente demanda; 8) Que una vez creada la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), la accionada procedió a la inscripción en el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIIL), sistema que exige la inscripción del pretendido nuevo propietario, y hasta la fecha no ha procedido a cumplir, por lo que se procedió a señalar al antiguo propietario como arrendador y por ese medio la accionada procede a cancelar los cánones de arrendamiento, encontrándose así solvente; 9) Que niega, rechaza y contradice que el accionante tenga la necesidad de ocupar el bien inmueble arrendado, por cuanto que desde el 05.03.2011 hasta la presente fecha, han transcurrido mas de once (11) años, sin que se observara intención alguna en solventar de manera amistosa esta situación; 10) Que el ciudadano Alejandro Urbaneja Gil le manifestó a la demandada que el accionante ciudadano JOSÉ LUIS SALAZAR MAITA no tenía apuro en que se realizara la entrega del bien, puesto que lo compraba como una inversión. Asimismo, en el ofrecimiento de la compraventa del inmueble realizado en la Audiencia de Mediación celebrada en fecha 13.08.2019 ante el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, se confirmó lo alegado por el anterior propietario ya que contradice el espíritu, propósito y razón de la causal de necesidad alegada por la parte actora, puesto que es manifiesto que persigue un beneficio económico, `puesto que indicó en referido actor en la audiencia lo que: “…si en un (1) año no lo has comprado, lo ofrezco en venta a un tercero…”, todo ello en detrimento de la condición de inquilina de la accionada por más de treinta y siete (37) años en el inmueble; 11) Que la necesidad de ocupar el inmueble se materializa cuando el solicitante demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría, lo cual no es el caso en autos; 12) Que dicha causal alegada por el accionante debe ser demostrado con un medio probatorio contundente, lo cual no ocurre en el presente asunto, y las pruebas que acompañan el escrito libelar demuestran todo lo contrario a lo que pretende el actor en su demanda, en razón de que el demandante desde que adquirió el inmueble no ha estado interesado en ocuparlo, incluso ha ejercido acciones legales en contra de la hoy demandada ciudadana MARÍA CATALINA HERNANDEZ, en las cuales ha perdido el interés, ya que al no asistir a la Audiencia de Mediación respectiva, ha quedado desistida, lo que conlleva a pensar y determinar que no tienen la necesidad inmediata de ocupar el bien dado en arrendamiento, además de lo alegado por el propio actor cuando indicó que lo perseguido es un beneficio económico y no la presunta necesidad de habitarlo como vivienda; 13) Que de todo lo antes expuesto, la parta accionada MARÍA CATALINA HERNANDEZ, solicita que se declare sin lugar la presente demanda.

-VI-
SOBRE LA SENTENCIA RECURRIDA
El Juzgado Vigésimo Octavo (28º) de Municipio Ordinario, Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia en fecha 09 de marzo de 2021, declarando CON LUGAR la acción de DESALOJO, bajo la siguiente motivación:
“…Trabada la litis y para decidir respecto a lo solicitado y en atención a las pruebas de autos, pasa este Juzgador a realizar las siguientes apreciaciones en atención a lo previsto en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1999), el cual se consagra dentro de nuestro sistema judicial el derecho de acceso a la justicia y a la Tutela Judicial Efectiva al decir: “…Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente (…)…”
Así, la acción como derecho, facultad o poder reconocido Constitucionalmente, deviene del interés de todas las personas de instar al Órgano Jurisdiccional, a fin de que se le tutele su derecho, el cual se materializa con la interposición de la demanda y la realización de los actos necesarios para el impulso del proceso hasta obtener una decisión.
En este sentido, la Sala Constitucional en sentencia Nº 1.167, del 29 de junio de 2001, caso FELIPE BRAVO AMADO, precisó la definición de acción, en los términos siguientes:
“… (…) La acción es el derecho de las personas a exigir de los órganos jurisdiccionales, mediante el proceso, la resolución de una controversia o de una petición, independientemente obtenga o no sentencia favorable. La acción pone en movimiento a la jurisdicción y una de las formas de su extinción es la sentencia que finaliza definitivamente el proceso. Con el ejercicio del derecho de la acción se crea en el Estado por intermedio del órgano jurisdiccional competente, la obligación de prestar la función jurisdiccional (…)…”
Ahora bien. Realizado el anterior análisis, observa este jurisdicente que la acción ejercida por la parte actora busca la desocupación de la arrendataria ciudadano (sic) MARÍA CATALINA HERNÁNDEZ, del inmueble otorgado en arrendamiento, invocando el numeral 2 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual establece lo siguiente:
“…Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
Por otra parte alega la parte demandada que, el ciudadano JOSÉ LUIS SALAZAR MAITA, no tiene la necesidad por cuanto desde la fecha que presuntamente compró el inmueble han transcurrido mas de once años, sin que se observara la intención alguna en solventar de manera amistosa, además el propietario en la audiencia de mediación celebrada en fecha 13-08-2019, le ofreció venderle el apartamento objeto de litigio, hecho a su decir es contradictorio respecto a lo alegado en el libelo de demanda; por lo que, en interpretación en contrario, pide al Tribunal, declare sin lugar la demanda de desalojo.
Es menester hacer referencia a que nuestro ordenamiento jurídico venezolano consagra distintas acciones para poder dar por terminada una relación contractual, que en el presente caso se circunscribe a una relación contractual arrendaticia bajo un contrato a tiempo indeterminado, en virtud de que fue contraído como un contrato a tiempo determinado, con una duración de una año desde el día 15 de agosto de 1982, hasta el día 30 de agosto de 1983, y se prorrogaría a partir de esa última fecha automática y sucesivamente cada vez por periodos de un (01) año siempre y cuando con un mes de anticipación cualquiera de las partes contratantes no manifestare por escrito a la otra parte, los contrario, evidenciándose que posteriormente operó la tácita reconvicción. Legalmente prevista en el artículo 1600 de la Ley sustantiva Civil, que establece lo siguiente:
“…Artículo 1.600 Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”.
Así, el artículo 1.159 ejusdem establece el principio de la autonomía de la voluntad de las partes en la celebración de los contratos: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino pro mutuo consentimiento o por las causas autorizadas pro la Ley…”. De igual forma el artículo 1.160 ejusdem establece que los contratos deberán ejecutarse de buena fe y se obligan no solamente a cumplir con lo expresado en ellos, sino también a las consecuencias que se deriven de los mismos. Así mismo, el artículo 1.264 ejusdem, consagra el principio rector del cumplimiento de las obligaciones, estableciendo que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“…Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Es doctrina pacífica en el proceso dispositivo, que las partes tienen la carga de la prueba de los hechos que la favorecen y el riesgo de la falta de prueba. Las diversas posiciones doctrinarias y legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la prueba se reduce a la fórmula: “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho…”.
En tal sentido, de una revisión exhaustiva del material probatorio aportados por las partes a esta causa, este Jurisdicente le da plena valoración probatoria a cada una de las pruebas presentadas, en especial referencia a las pruebas instrumentales, a saber: a) Contrato de arrendamiento, suscrito por ambas partes, que demuestra la relación jurídica arrendaticia existente entre el arrendador y la arrendataria. Todo ello en virtud, de que los límites de la controversia se fijaron en determinar si la demandante tiene o no la necesidad de ocupar el bien inmueble, aunado al hecho que la demandada no probó que el demandante haya hecho el ofrecimiento de venta de inmueble.
Ahora bien, tal y como se señalara, la presente causa se ha fundamentado en el desalojo contenido con el ordinal 2º, del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, relativa a la propiedad, habiendo demostrado la actora tal estado de necesidad, quedando plenamente probado que vive en una situación precaria, toda vez que ha acudido tanto a la instancia administrativa como a la instancia judicial, a los fines de lograr llegar a una conciliación con la parte demandada con el objeto de que se le garantice una Tutela Judicial Efectiva, no logrando satisfacer su necesidad primordial como lo es, la de obtener su vivienda la cual adquirió a través del crédito que le otorgó la entidad financiera en su oportunidad. Amen de ello nadie está obligado a tener que vivir en tales condiciones, siendo propietario de un inmueble, donde pudiera disfrutar de independencia su persona y grupo familiar -esposa, madre e hijos-, pues la limitación y preferencia del inquilino ocupante del inmueble, no llega al extremo de desnaturalizar el derecho de la propiedad privada, razón por la cual quedó demostrada la necesidad alegada por la parte actora. ASÍ SE DECLARA.
En virtud de lo anteriormente expuesto y comoquiera que la necesidad alegada por la parte actora, quedó plenamente demostrada, resulta forzoso declarar procedente la demanda de desalojo fundamentada en la necesidad aducida. ASÍ SE DECIDE…” (Resaltado del Juzgado a quo).

-VII-
DE LA AUDIENCIA EN ALZADA
En día de hoy, martes dieciséis (16) de noviembre de dos mil veintiuno (2021), siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), oportunidad legal para que tuviere lugar la Audiencia Oral y Pública fijada mediante auto de fecha 4 de noviembre de 2021, como lo prevé el artículo 123 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda. Y previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, la representación judicial de la parte actora expuso lo siguiente:

“Ciudadano Juez, por cuanto es una sentencia que fue dada a nuestro favor en el año 2020, por el Tribunal de municipio, y la contraparte apela la misma, es un proceso que se inicia desde 2009, donde el demandante, formuló una denuncia ante la SUNAVI, en virtud que había comprado el inmueble en el año 2008, mediante un subsidio del Estado en vista que es una persona de bajos recursos, una vez adquirida la propiedad le notifica a la demandada mediante notaría, este problema inicia desde un contrato de arrendamiento realizado por el antiguo propietario –Alejandro Urbaneja- desde el año 1982 y así estuvo hasta el 2009, habiendo el proceso de la preferencia ofertiva notariada, la cual no contesta y tal como lo dice la Ley el antiguo propietario se lo da en venta a un tercero siendo este el demandado y como la demandada no lo quiso reconocer como nuevo propietario, ni entregar la propiedad se agota todo el proceso administrativo de la SUNAVI, la cual ordenó restituir el inmueble y ante la negativa se tuvo que acudir a la vía judicial, tratando de restituir en el año 2020 con la sentencia a favor, pero sin embargo, se apela la decisión; en este sentido se solicita que se restituya el derecho de la propiedad del demandante de conformidad con el artículo 82 Constitucional a tener una vivienda digna, por haber adquirido la misma mediante un subsidio, a pesar que la demandada no quiso ningún tipo de mediación, ni cancelar canon de arrendamiento alguno, por lo que solicita el desalojo con la entrega del bien inmueble y le sea restituido su derecho, pues, luego de 14 años su representado paga una habitación de 4 x 4, teniendo una vivienda propia donde habitar, adicionalmente sufrió un accidente y tuvo que estar presto atenciones de un tercero, sin tener vivienda donde pasar su reposo, dos (2) años sin trabajar, viviendo arrimado sin poder llegar a un proceso conciliatorio con la demandada, solicita le sea restituido su derecho y se desaloje de la vivienda e, por cuanto en el transcurso del proceso no se le ha vulnerado ningún derecho a la demandada, por lo tanto, solicita se le entregue su bien inmueble para que pueda hacer uso de él.”

Luego, intervino la Defensora Ad Litem de la parte demandada, quien señaló lo que sigue:

“Soy la defensora de la demandada y apelo la misma porque le causa un perjuicio, la demanda fue incoada por necesidad de ocupar el inmueble, pero es el caso que tal necesidad no fue probada fehacientemente en autos, la demandada es arrendataria por más de 39 años, y cuando el antiguo propietario quiso vender a través de argucias legales y por falta de asesoramiento no logró el cometido, obteniendo el inmueble señor José Luis, en la oportunidad de la audiencia de mediación de 2019 en el Tribunal de Municipio, el demandante lo ofreció en venta el inmueble a la señora María Catalina, y manifestó que si en 1 año no vendía, ofrecería el inmueble a un tercero, lo que demuestra que no existe tal necesidad. La señora María Catalina en la audiencia de mediación al igual que ahora no tiene la posibilidad de adquirir un inmueble, por cuanto es una persona de la tercera edad con afecciones de salud, y que esta situación la trae bastante mal; se sabe la situación actual del país y a una persona de ésta edad, ningún banco le puede otorgar un crédito hipotecario, ella vive de su pensión y de trabajos que hace como peluquera; estamos de acuerdo que no es su apartamento, pero por las argucias legales del antiguo propietario, no pudo adquirir cuando se podía, pero lo que se está atacando es la decisión del municipio, el propietario no por haber acudido a la vía administrativa a demostrado la necesidad del inmueble, no está demostrado su hacinamiento, ni mucho menos que vive en una habitación 4 x 4, por lo que mal puede el Juez de Municipio declarar con lugar la demanda sin pruebas, por lo que la sentencia está viciada de inmotivación y si no hay pruebas, hay que fallar a favor del demandado, fuera de las esferas del derecho ella tiene 39 años ocupando el inmueble, lo cual cancela en la SUNAVI, pagaba el condominio hasta el 2013, pero la administradora se negó a recibir los pagos del condominio; no se cumple lo establecido en el artículo 92 de la Ley especial.”

Intervino el ciudadano Juez para recordar a las partes que la controversia se circunscribe sobre las actuaciones recurridas, y la demanda ejercida y las causales que le sustentan.

La apoderada Judicial de la parte demandante hace uso de la Réplica, así:

“… que los argumentos de la defensora con respecto que no existe prueba, si consta en el mismo la prueba de inspección de la habitación 4 x 4 donde actualmente habita el demandante, aunado el reporte de periódico cuya fotografía es donde vivía su representado; el condominio se encuentra al día –el Juez interviene y anuncia que no se esta discutiendo la falta de pago de condómino-.”

Finalmente, la Defensora Ad Litem se limitó a ratificar sus dichos.

-VIII-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
SOBRE LA ACCIÓN EJERCIDA
En efecto, la controversia del asunto se contrae, por una parte a las pretensiones de la actora, vinculadas a un contrato de arrendamiento, el cual riela a los autos en copia simple suscrito por el inicial propietario, el ciudadano ALEJANDRO URBANEJA GIL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-1.730.162, del cual se evidencia que el mismo arrendó el inmueble descrito en autos a favor de la hoy demandada, y se evidencia que esa relación locativa se inició el 13 de agosto de 1982, sobre un inmueble constituido por un apartamento, cuyo uso es habitacional, pretendiendo el desalojo con fundamento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento y en la necesidad justificada de ocupar el inmueble, previstas en los ordinales 1º y 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, negando la accionada que exista tal necesidad, conforme lo alegó en su contestación, así como también adujo haber pagado los cánones de arrendamiento, según se evidencia del contenido del Acta de Audiencia de Mediación levantada en fecha 13 de agosto de 2019 ante el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial.
En la audiencia oral, ambas partes ratificaron sus alegatos, exponiendo la demandada que la sentencia del A quo no debió declarar con lugar la demanda, pues, la parte actora no acreditó el estado de necesidad; y su representada ha pagado los cánones de arrendamiento, lo que contradijo la representación de la parte actora.
En efecto, en el caso de autos se ha incoado una acción judicial de desalojo arrendaticio fundamentado en lo establecido en los ordinales 1° y 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, por lo que se impone allanar los extremos para su procedencia, esto es, la existencia del vínculo arrendaticio y el incumplimiento o la configuración de la causal alegada.
.
SOBRE LA RELACIÓN ARRENDATICIA
Ahora bien, se reitera, no se discute la existencia del vínculo arrendaticio, inicialmente suscrito en fecha 13 de agosto de 1982, entre el ciudadano Alejandro Urbaneja Gil y la ciudadana María Catalina Hernández, aquí parte demandada; vínculo que según el referido contrato, aportado a los autos en copia simple de instrumento privado que riela de los folios 7 al 9 del expediente, reconocido por la demandada, comenzó a regir el día 15 de agosto de 1982 hasta el día 30 de agosto de 1983, prorrogable automática y sucesivamente.
Posteriormente, tal como consta de copia certificada de documento de compra venta del inmueble arrendado, protocolizado en fecha 05 de marzo de 2008, ante el Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 29, Tomo 12, Protocolo Primero, el cual siendo un documento público, presta para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, y en tal sentido, acredita que el ciudadano Alejandro Urbaneja Gil (Primigenio Arrendador) vendió el inmueble al ciudadano accionante JOSÉ LUIS SALAZAR MAITA, quien queda automáticamente Subrogado en su condición de Arrendador en el contrato de Arrendamiento frente a la ciudadana María Catalina Hernández.
Asimismo, consta de copia certificada de instrumental debidamente autenticada ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 20 de agosto de 2007, que la apoderada del propietario inicial del inmueble, es decir, el ciudadano ALEJANDRO URBANEJA GIL, notifica la oferta de venta del inmueble arrendado, por la cantidad de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES, con indicación que su aceptación o rechazo debía ser manifestada de forma indubitada dentro de los 15 días calendarios siguientes. Dicha notificación autentica, no fue desconocida por la parte accionada, al contrario reconoce que le fue ofertado en venta el inmueble, por tanto, no hay duda, que en cumplimiento al derecho de preferencia que le concede la ley al arrendatario, le fue ofrecido en venta el inmueble arrendado con preferencia a cualquier tercero, oferta que acepta la demandada en fecha 6 de febrero de 2008, según consta de documento privado bajo su sola firma, el cual cursa inserto al folio 165 de los autos; pero no consta que tal aceptación se le haya comunicado al oferente, quedando así liberado para transferir o vender su propiedad a cualquier tercero, lo que se materializó un (1) año después. Además, consta a los autos que el nuevo propietario participó o comunicó a la arrendataria la adquisición del inmueble, tal y como se aprecia de las actuaciones cursantes ante la mencionada Entidad Administrativa adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, por lo que esa relación, sin duda se extendió hasta la fecha actual, precedida de algunas renovaciones convencionales, suscritas entre el primigenio arrendador y la arrendataria, tal como fueron las modificaciones de los cánones locativos por las sumas de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) el 03 de enero de 1999 y CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) el 03 de junio de 2002, tal y como se aprecia de la lectura de los folios diez (10) y once (11), respectivamente. En autos riela el contrato en referencia y el instrumento adquisitivo de propiedad, en consecuencia, el nacimiento y la existencia de la relación arrendaticia no constituyen hechos controvertidos. Así se establece.
Acreditada la relación arrendaticia, que si bien es cierto se pactó inicialmente a tiempo determinado, se transformó, mutó a tiempo indeterminado, con más de treinta y cinco (35) años de duración, y habiendo establecido también que se cumplió con el derecho de preferencia y con el agotamiento de la vía administrativa, corresponde a este sentenciador, entrar al análisis del incumplimiento alegado y la configuración o no, de las causales de desalojo invocadas por el actor y contradichas por la demandada.

SOBRE EL INCUMPLIMIENTO
LAS CAUSALES (Art. 91, Ord. 1º y 2º)
Ahora bien, corresponde de seguidas el estudio de los supuestos de procedencia de la acción de desalojo que fueren invocados en el escrito libelar, contemplados en los ordinales 1º y 2º del artículo 91 de la Ley de la materia, en ese orden de ideas, dichas disposiciones tratan de la insolvencia o falta de pago de cuatro cánones de arrendamiento, o más, y sin causa que justifique esa falta de pago, por una parte, y por la otra, la necesidad justificada que nace del propietario del bien arrendado para hacer ocupación del mismo.
En efecto, la acción judicial de desalojo arrendaticio está fundamentada en lo establecido en el ordinal 1º y 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, que establece:

Artículo 91: “Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
(…)
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley. Teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.”

Esta Alzada pasará a examinar cada una de estas causales invocadas, con vista al acervo probatorio aportado, para determinar si se han llenado los extremos de Ley para que proceda el desalojo.

SOBRE LA NECESIDAD JUSTIFICADA DE OCUPAR EL INMUEBLE

Sobre esta causal dejó establecido el A quo, lo siguiente:

“…En tal sentido, de una revisión exhaustiva del material probatorio aportados por las partes a esta causa, este Jurisdicente le da plena valoración probatoria a cada una de las pruebas presentadas, en especial referencia a las pruebas instrumentales, a saber: a) Contrato de arrendamiento, suscrito por ambas partes, que demuestra la relación jurídica arrendaticia existente entre el arrendador y la arrendataria. Todo ello en virtud, de que los límites de la controversia se fijaron en determinar si la demandante tiene o no la necesidad de ocupar el bien inmueble, aunado al hecho que la demandada no probó que el demandante haya hecho el ofrecimiento de venta de inmueble.
Ahora bien, tal y como se señalara, la presente causa se ha fundamentado en el desalojo contenido con el ordinal 2º, del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, relativa a la propiedad, habiendo demostrado la actora tal estado de necesidad, quedando plenamente probado que vive en una situación precaria, toda vez que ha acudido tanto a la instancia administrativa como a la instancia judicial, a los fines de lograr llegar a una conciliación con la parte demandada con el objeto de que se le garantice una Tutela Judicial Efectiva, no logrando satisfacer su necesidad primordial como lo es, la de obtener su vivienda la cual adquirió a través del crédito que le otorgó la entidad financiera en su oportunidad. Amen de ello nadie está obligado a tener que vivir en tales condiciones, siendo propietario de un inmueble, donde pudiera disfrutar de independencia su persona y grupo familiar -esposa, madre e hijos-, pues la limitación y preferencia del inquilino ocupante del inmueble, no llega al extremo de desnaturalizar el derecho de la propiedad privada, razón por la cual quedó demostrada la necesidad alegada por la parte actora. ASÍ SE DECLARA…”.

Sin duda, incurrió el A quo en una petición de principio, cuando dio por probada la necesidad justificada de ocupar el inmueble, sin soporte o fundamento probatorio alguno, pues, afirma que se ha demostrado que el actor vive en una situación precaria, toda vez que ha acudido tanto a la instancia administrativa como a la instancia judicial, a los fines de lograr llegar a una conciliación con la parte demandada con el objeto de que se le garantice una Tutela Judicial Efectiva, no logrando satisfacer su necesidad primordial como lo es, la de obtener su vivienda.
Por supuesto, se trata de una afirmación sin contenido o vacía, pues, no señala de donde emerge dicha conclusión.
Veamos, cierto es, que se aprecia que el actor acudió a la instancia administrativa y ante la instancia judicial en procura del desalojo, tal y como se desprende de las actuaciones que cursaron ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, la cual concluyó con el dictamen de la Resolución Administrativa Nº 00249, de fecha 13 de febrero de 2013, por medio de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 20 de agosto de 2007, ante el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; a lo cual se agrega el ejemplar de publicación de prensa, a través del cual acreditó haber acudido a la prensa escrita para denunciar el supuesto abuso de la inquilina al negarse a entregar su propiedad; también es verdad que logró adquirir el inmueble mediante la política habitacional, obteniendo financiamiento y apoyo de entidades públicas que velan por el interés social; y habiendo alegado que ocupa una habitación como inquilino en condiciones precarias, no acreditó ese vínculo arrendaticio; entonces, es evidente que no basta haber acudido a la instancia administrativa y judicial, o haber adquirido el inmueble con financiamiento público, para concluir que el actor se encuentra en situación precaria, por lo tanto, es lógico concluir, que contrario a lo dictaminado por el A quo, la parte actora no cumplió con su carga de aportar la prueba contundente a que hace referencia el artículo 91, ordinal 2 en su parágrafo único, no configurándose así la causal invocada, relativa a la necesidad de ocupar el inmueble. Así se declara.

SOBRE LA FALTA DE PAGO
Sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento, invocada por el actor en su libelo, nada dice el A quo, es decir omitió pronunciamiento sobre la referida causal.
En efecto, expone el actor en su libelo no haber recibido pago alguno por concepto de canon de arrendamiento, y la demandada en su contestación y en la audiencia de mediación realizada ante el A quo, afirma haber pagado los cánones insolutos y por tanto estar solvente.
Es importante precisar que el artículo 1592 del Código Civil contiene las obligaciones que tiene el arrendatario, y establece lo siguiente:

Artículo 1.592: “El arrendador tiene dos obligaciones principales:
(…)
2.º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

Entonces el arrendador debe pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, por ser la contraprestación que se ha comprometido a pagar por el uso y disfrute de la cosa arrendada.
Los artículos 1264 y 1291 ejusdem, están relacionados con el artículo que se citó anteriormente, y establecen lo siguiente:

Artículo 1264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como ha sido contraídas…”

Artículo 1291: “El deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda, aunque ésta fuere divisible.”

Ahora bien, con respecto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, si bien es cierto en el actor en su líbelo, no indica cuales fueron los meses insólutos, lo cual pudiera entenderse como un alegato genérico e indeterminado, también es cierto que la representación judicial del actor señala: “…hasta la fecha nuestro representado no ha recibido ningún pago de canon de arrendamiento del inmueble antes nombrado, por parte de la ciudadana MARIA CATALINA HERNÁNDEZ, lo que genera el incumplimiento de la obligación de pagar mensualmente el canon de arrendamiento…”, tal y como se aprecia de la lectura del vuelto al folio tres (03), esto nos obliga a retrotraernos a la fecha de adquisición en propiedad del inmueble, esto es, el 5 de marzo de 2008, oportunidad en que se subrogó en el contrato de arrendamiento, pues, sería esta fecha entonces, el punto de partida de la insolvencia alegada por el actor.
Como antes se estableció, la demandada en descargo de esa insolvencia sostiene haber pagado, tal y como se lee del contenido del Acta de Audiencia de Mediación celebrada ante el A quo, ya referida, pero no aportó a los autos en las oportunidades procesales correspondientes, prueba alguna dirigida a establecer su solvencia inquilinaria, por lo menos, desde la fecha en que el actor se subrogó en el contrato de arrendamiento, destacando que si bien es cierto, la prenombrada demandada consignó en la oportunidad de dar contestación de la demanda una planilla de pago, la misma no fue formulada a nombre del accionante, así como tampoco se correspondería con el lapso aducido como insoluto, razón por la cual, entendemos que no cumplió con la carga de acreditar el pago o la solvencia inquilinaria, en el período comprendido desde el 5 de marzo de 2008, hasta la fecha en que fue presentada la demanda (8/02/2017), transcurriendo sobradamente los cuatro cánones previstos en el ordinal 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, configurándose así la causal de falta de pago. Así se establece.
A mayor abundamiento, no está demás que esta Instancia en Alzada resalte, que el A quo ordenó que se efectuare la entrega del bien arrendado “totalmente desocupado, libre de bienes y de personas”, lo cual debe ser adecuado al criterio emanado del Máximo Tribunal de la República, que en su decisión emanada de la Sala Constitucional, en fecha 19 de octubre de 2000, contentiva de la Ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, contenida en el expediente distinguido Nº 00-0416, estableció que dicha expresión no puede ir dirigida a enervar el derecho de los terceros, discriminando en ese fallo jurisprudencial, a quienes efectivamente debe considerarse como tal, a los efectos de que no sean enervados sus derechos. Así se establece.
En definitiva, la parte accionada a quien le correspondió la carga de la prueba de la cancelación de los cánones, no acreditó los pagos de los cánones locativos, es decir, no dio cumplimiento a las disposiciones contenidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, los cuales establecen la carga de la prueba y son del tenor siguiente:

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

En consecuencia, la causal de falta de pago es procedente conforme a derecho, sin que ello implique la infracción de la consagrada prohibición de la reformatio in peius, por cuanto en modo alguno se solicitó la condena del pago de los cánones insolutos a favor del accionante a título de daños y perjuicios, cuyo cálculo se hace absolutamente innecesario. Así se establece.
En tal razón, tomando en cuenta los criterios de justicia y de razonabilidad señalados ut supra y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, y en virtud, que se encuentran dadas las condiciones de procedencia de la acción analizada, al configurarse la causal de falta de pago de los cánones arrendaticios, resulta inevitable e imperioso para quién aquí decide, declarar sin lugar la apelación presentada por la parte demandada, CON LUGAR la acción de desalojo propuesta por el ciudadano JOSÉ LUIS SALAZAR MAITA, en contra de la ciudadana MARÍA CATALINA HERNÁNDEZ, confirmando así, con distinta motivación el fallo apelado. Así se decide.

–IX–
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Superior del Circuito Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación incoada por la Defensora Ad Litem, actuando en representación de la parte demandada, contra la decisión cuya dispositiva fue dictada en fecha 26 de febrero de 2020, y su texto íntegro publicado en fecha 9 de marzo de 2020, por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así se establece.
SEGUNDO: SE CONFIRMA con distinta motivación la decisión dictada en fecha 9 de marzo de 2020, por el Juzgado Vigésimo Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así se decide.
TERCERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano JOSÉ LUIS SALAZAR MAITA, en contra de la ciudadana MARÍA CATALINA HERNÁNDEZ, ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo; por cuanto quedó demostrado en las actas procesales que se ha configurado la causal de falta de pago, prevista en el ordinal 1º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en consecuencia se condena a la parte demandada a ENTREGAR a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Edificio Tajo, piso Nº 06, Esquina de Avilanes y Candilito, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital. Así se decide.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de Noviembre del año dos mil veintiuno (2021). Años 211° y 162°.
EL JUEZ SUPERIOR,

LA SECRETARIA,

CARLOS E. ORTIZ F.

GABRIELA M. OVALLES VARANI
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las once y treinta de la mañana (11:30 a.m.).

LA SECRETARIA,

GABRIELA M. OVALLES VARANI

Asunto: AP71-R-2021-000198
CEOF/GOV/lz.-