TSJ Regiones - Decisión

I.- ANTECEDENTES
Suben las presentes actuaciones provenientes del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del estado Aragua, con sede en Cagua y las mismas se relacionan con el recurso de apelación interpuesto por la abogada MARIA FERRO contra la sentencia dictada por el referido Juzgado, en fecha 14 de noviembre de 2018.
Realizada la distribución en fecha 18 de enero de 2019 (folio 180), correspondió conocer a esta Superioridad la presente causa, siendo recibidas dichas actuaciones en este despacho en fecha 25 de enero de 2019, según nota estampada por la Secretaria de este Juzgado (folio 181), y mediante auto expreso de fecha 29 de enero de 2019 se fijó la oportunidad para presentar informes y vencido dicho lapso se sentenciaría la presente causa (folio 182).
II. DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 14 de noviembre de 2018, el Tribunal de la causa procedió a dictar sentencia (folios 157 al 173), en la cual se observa lo siguiente:
“...PRIMERO: CON LUGAR, la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, junto con sus recaudos anexos, presentado por la ciudadana NORIS MARIA MAGALLANES CORREA (…) asistida por la abogada EIRA ISAMAR CASTILLO OVALLES, (…) contra de la ciudadana MARIELA PEÑA PIÑERO (…). SEGUNDO: RESUELTO el contrato bilateral de opción de compra venta suscrito entre las ciudadanas NORIS MARÍA MAGALLANES CORREA, y MARIELA PEÑA PIÑERO, sobre el bien inmueble ubicado en la Urbanización La Ovallera, Bloque 01, Edificio 01, Apartamento 02-01, Palo Negro Municipio Libertador del estado Aragua (…) TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDADA (…) CUARTO: Conforme a lo ordenado en el primer particular, continua (Sic) como propietaria la ciudadana: NORIS MARÍA MAGALLANES CORREA (…). QUINTO: Se ordena la notificación de los sujetos procesales (…)”.
III. DE LA APELACIÓN
En diligencia de fecha 26 de noviembre de 2018, la abogada MARIA FERRO, en su carácter de apoderada judicial de la demandada, ciudadana MARIELA PEÑA PIÑERO, señaló:
“…Ante usted con el debido respeto ocurro a fin de darme por notificada de la sentencia de fecha 14 de noviembre de 2018. En este mismo acto apelo de la referida sentencia (…)” (folio 175).
IV. DEL ESCRITO DE INFORMES DE LA PARTE ACTORA
En fecha 26 de febrero de 2019, la parte apelante, presentó informes ante esta Alzada alegando lo siguiente (folios 184 al 187):
“(…) Yo María Ferro, (…) actuando en este acto en nombre y representación de la ciudadana MARIELA PEÑA PIÑERO, (…) parte demandada en este procedimiento, representación que se evidencia fehacientemente en autos; en el folio 50 (…) CAPITULO PRIMERO (…) La demandante solicita la Resolución del Contrato de Opción a compra y
al momento de fijar el domicilio procesal de [su]representada, con la intención de burlar la buena fe del Tribunal de causa, y dejarla en clara indefensión, señala el siguiente domicilio Urbanización San Pablo, Edificio Habitares 2003, piso 8, Apartamento 86 Turmero estado Aragua. Este domicilio (…) es el que mí representada tenía antes de suscribir el contrato de Opción a Compra con la demandante puesto que al momento de la firma la demandante entreg[ó] las llaves y entreg[ó] la posesión del inmueble a [su] representante (…). Todo esto deja en estado de vulnerabilidad a [su] representada, por cuanto no pudo ejercer su derecho a la defensa, puesto que todas las diligencias de citación realizadas por el alguacil del tribunal de la causa, se practicaron en otra dirección y no en la correcta (…) CAPÍTULO SEGUNDO (…) Con relación a los PUNTOS PREVIOS, declarados por el Tribunal de la causa, al dictar sentencia, nos encontramos que el Juzgador cometió una serie de errores; PRIMERO: no valoró las pruebas promovidas por las partes, al no identificar quien promueve y que valora de las mismas. Así se aprecia en la sentencia. Existe SILENCIO DE PRUEBAS, al no haberlas valoradas. Tal es el caso al omitir pronunciarse en la misma sobre las pruebas por mi promovidas y admitidas por el tribunal de la causa. No se pronunció sobre las resultas del oficio 17-0591 que cursa en el folio 42 y su respuesta que cursa en los folios 143 al 144. (…) SEGUNDO: Valor[ó] de forma parcial la prueba de testigos, puesto que solo valor[ó] las preguntas realizadas a los testigos por la actora, si tomar en cuenta las repreguntas hechas por [esa representación] a los testigos. De la declaración de los testigos se desprende que la demandante Noris Magallanes buscaba a [su] representada Mariela Peña, en el inmueble objeto de la controversia, fueron todos los testigos promovidos por la actora conteste en esa declaración, y la juez de la causa no valor[ó] la declaración del mismo en las repreguntas. Siendo el caso que llama la atención, que al momento de realizar las diligencias extrajudiciales la demandante se dirige a una dirección es decir la dirección real de [su] representada (…) Solicitándole que por ser la citación de Orden Público, y estar consagrado en la Constitución (…); el Derecho a la Defensa y el Orden Público, (…) repusiera la causa. Pero el tribunal de la causa no valor[ó] las repreguntas de los testigos, ni ninguna de las pruebas (…) promovidas, apreciando en la sentencia ciudadano juez que de la lectura de la misma, no se puede ni apreciar cuales son las pruebas promovidas por la actora y cuáles son las [suyas](…) CAPITULO SEXTO: (…) Por último, manifiesto a este Tribunal a los fines de evitar que se juegue con su buena fe, el hecho notorio de Los VICIOS DE LA CITACIÓN (…)”.
V. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Cumplidos con los trámites en esta alzada, este juzgador pasa a analizar previamente la solicitud de reposición de la causa hecha por la parte demandada reiteradamente, y lo hace con base en los siguientes términos:
1
Se inició el presente procedimiento mediante demanda contentiva de pretensión por resolución de contrato interpuesta el día 21 de diciembre de 2016 por la ciudadana NORIS MARÍA MAGALLANES CORREA asistida por la abogada EIRA ISAMAR CASTILLO OVALLES contra la ciudadana MARIELA PEÑA PIÑERO, todos arriba identificados. (Folios 1 y 2).
En fecha 12 de enero de 2017 el juzgado de la causa a cargo de la jueza Mariela de la Paz Suarez Silva, admitió la pretensión de la actora. (Folio 6). Se libró la boleta de citación de la demandada.
En fecha 17 de febrero de 2017 la apoderada judicial de la parte actora, abogada Eira Castillo, solicitó la habilitación del tiempo necesario para la citación de la demandada.
En fecha 9 de marzo de 2017 el a quo habilitó el tiempo necesario para practicar la citación de la demandada.
En fecha 14 de marzo de 2017 el alguacil de ese despacho expuso que se trasladó varias veces a la siguiente dirección: Urbanización San Pablo, edificio Habitares 2003, piso 8, apartamento 8-6, Turmero, estado Aragua, exponiendo que el ciudadano conserje del edificio Keilor Rojas, expuso que la ciudadana “sale temprano y regresa tarde”.
En la misma fecha, la parte actora solicitó se practicara por carteles la citación de la demandada. En fecha 15 de marzo de 2017 acordó lo solicitado.
En fecha 20 de marzo de 2017 la secretaria del a quo hizo constar que fijó en el domicilio de la demandada el cartel librado, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30 de marzo de 2017 la parte actora consignó los ejemplares de los diarios “El ARAGÜEÑO” y “EL PERIODIQUITO”, contentivos de las publicaciones ordenadas por el a quo correspondientes al 23 y 27 de marzo de 2017, respectivamente (folios 33 al 35).
En fecha 25 de mayo de 2017 la parte actora solicitó se designara defensor ad litem a la parte demandada.
En fecha 20 de mayo de 2017 se designó al abogado LUIS TEOFILO PERDOMO GONZÁLEZ, Inpreabogado N°94.577. Se ordenó notificar al referido abogado.
En fecha 6 de julio de 2017 el alguacil del a quo consignó la boleta firmada por el defensor ad litem designado.
En fecha 10 de julio de 2017 el defensor ad litem designado aceptó el cargo y prestó el juramento de ley.
En fecha 12 de junio de 2017, la juzgadora a quo ordenó citar a la demandada. Se libró la compulsa respectiva.
En fecha 14 de julio de 2017 el ciudadano Alguacil del a quo consignó la boleta de citación del defensor ad litem.
En fecha 8 de agosto de 2017 el defensor ad litem dio contestación a la demanda (folios 47 al 49).
En fecha 9 de agosto de 2017 la ciudadana Mariela Peña Piñero, confirió poder apud acta a la abogada MARIA SOLEDAD FERRO (folio 50).
Seguidamente, en fecha 14 de agosto de 2017, la parte demandada dio contestación a la demanda; en la cual solicitó la reposición de la causa alegando que su domicilio es en el inmueble objeto de la pretensión.
El 23 de octubre de 2017 la parte actora consignó escrito al cual acompañó copia del Registro de Información Fiscal de la demandada, a los fines de justificar la dirección que fue aportada a los fines de su citación.
2.
Descritos los hechos más resaltantes acaecidos en el tribunal de la causa, esta superioridad antes de pasar a estudiar el fondo del asunto, estima pertinente analizar el procedimiento llevado a cabo en primera instancia, específicamente el trámite relativo a la citación de la ciudadana MARIELA PEÑA PIÑERO; ello en razón de la conculcación del derecho a la defensa que afirmó haber sufrido por haberse agotado su citación personal en la dirección Urbanización San Pablo, edificio Habitares 2003, piso 8, apartamento 8-6, Turmero, estado Aragua; dirección ésta que fue suministrada por la demandante en el libelo.
En ese orden, advierte esta Alzada que no obstante lo afirmado tantas veces por la parte demandada de autos, dicha representación no sólo tuvo conocimiento del juicio de resolución de contrato de opción a compra venta instaurado en su contra sino que contestó oportunamente la demanda, promovió pruebas, tuvo la oportunidad de controlar las pruebas promovidas por su contraria; en fin, constata este Tribunal que participó activamente en todas las etapas del juicio, por lo que no existe evidencia alguna que indique que le haya sido conculcado el derecho a la defensa.
Con efecto, dispone el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil que: “Los actos procesales se realizarán en la forma prevista en este Código y en las leyes especiales (…)”; al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante fallo N° 4 publicado en fecha 29 de enero de 2002, estableció que:
“(…) de conformidad con el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, los actos deben realizarse en la forma prevista en este Código y en leyes especiales. Esta norma consagra el principio de legalidad de las formas procesales, en aplicación del cual la estructura del proceso, su secuencia y desarrollo está preestablecida en la ley, y no es disponible por las partes o por el juez subvertir o modificar el trámite ni las condiciones de modo, tiempo y lugar en que deben practicarse los actos procesales. Por esa razón, la Sala ha establecido de forma reiterada que “...no es potestativo de los tribunales subvertir las reglas legales con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, pues su estricta observancia es materia íntimamente ligada al orden
público...”. (Sentencia Nº 422 de fecha 8 de julio de 1999, caso Antonio Yesares Pérez contra Agropecuaria el Venao C.A. y otro, expediente Nº 98-505 (…)”.
Aunado a lo anterior, hay que señalar que la nulidad de los actos procesales está prevista en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, estas deben ser declaradas sólo en el caso en que se encuentren determinadas por la ley o en que se hayan configurado por la omisión de formalidades esenciales a la validez de los actos; siempre que el acto no alcanzara el fin al que estaba destinado. En ese sentido se debe citar que el artículo 206 ya mencionado dispone textualmente:
“Los Jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez. En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado”.
Vista la jurisprudencia y el contenido de la norma transcrita, resulta ser meridianamente claro que de acuerdo al principio de legalidad de las formas procesales, los procedimientos judiciales deben llevarse a cabo tal cual como están dispuestos en las leyes, pero en el caso concreto que está siendo analizado por esta Alzada, se verifica que la finalidad del acto de la citación, cual es poner en conocimiento a la parte demandada del juicio instaurado en su contra a fin que ejerza la defensa de sus derechos, se cumplió, por lo que reponer la causa sería inútil. Pues bien, la reposición obedece invariablemente a la necesidad de efectuar de nuevo determinada actuación, por cuanto no se siguió el trámite de la manera prevista en la Ley. Se exige volver atrás, al estado de cumplir lo que fue desatendido. Ahora, los actos procesales no son todos de la misma relevancia: si bien en principio todo acto del proceso –en atención del artículo 257 de la Carta Magna- debe tener un sentido útil, no puede afirmarse que su incumplimiento sea siempre trascendente. Por el contrario, podría ser que el perjuicio lo cause la propia orden de reponer y no la infracción procesal. Son ellos los casos de reposiciones inútiles.
En efecto, tal como lo ha declarado la Sala en su fallo N° 2153/2004, las reposiciones inútiles “generalmente causan un gravamen irreparable, que debe ser subsanado en la medida de lo posible por el órgano jurisdiccional”. Así, sin negar la necesidad de tramitar las causas del modo previsto por el Legislador -en el entendido de que ese modo sería producto de reflexión al respecto- debe darse prevalencia al interés de la Justicia en el caso concreto. Siendo necesario actuar conforme a la Ley, pues es posible que en ocasiones el perjuicio lo cause darle desmedida importancia a un trámite que no redundará en una justicia idónea, como ocurriría en el caso de marras, de ordenarse reponer la causa para que se repita una contestación que ya fue hecha tanto por el defensor ad litem designado como por la apoderada judicial de la demandada, consideradas ambas por el Tribunal a quo.
En igual sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia posterior, reitera su jurisprudencia, considerando que “la reposición de una causa judicial debe tener un propósito de fondo y no uno meramente formal…” (Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional. Caso: Carlos Brender. Sentencia del 17 de junio de 2008. Ponente: Magistrada Carmen Zuleta de Merchán. Exp.- 03-1573).
Por tal motivo, atendiendo al mandato expresado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que ordena a los órganos de administración de justicia decidan con criterios lógicos y persigan asiduamente la verdad, se declara improcedente la reposición de la causa alegada por la parte demandada y apelante. Así se decide.
3.
THEMA DECIDENDUM
El presente juicio versa sobre la resolución de un contrato de compra venta celebrado entre las ciudadanas NORIS MARÍA MAGALLANES CORREA y MARIELA PEÑA PIÑERO, en fecha 29 de junio de 2014, el cual fue autenticado por ante a Notaría Pública Quinta de Maracay, inserta bajo el N°65, tomo 293, de fecha 29 de julio de 2014. De lo cual es necesario destacar que constituye un hecho exento de prueba la existencia del contrato entre las partes, por ser un hecho expuesto por la parte actora en su libelo y reconocido expresamente por la parte demandada en su contestación, escapando de esta manera del tema probandum.
Por lo tanto, queda circunscrito el asunto controvertido a la discusión respecto al cumplimiento de las obligaciones de cada una de las partes contraídas en ocasión al contrato, vale decir, la obligación de la parte actora tramitar la liberación del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), y la solvencia o insolvencia de la compradora demandada.
Ahora bien, de la revisión de las actas procesales, observa esta Superioridad que la parte actora en su escrito libelar señaló lo siguiente:
“(…) Es el caso Ciudadana Juez, que se celebró un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA de un inmueble de [su] propiedad, constituido por un Apartamento, ubicado en la Urbanización La Ovallera, Bloque 01, Edificio 01, Apartamento 02-01, en Palo Negro-Estado Aragua, (….) con la Ciudadana: MARIELA PEÑA PIÑERO, (…) por el cual se comprometieron a cumplir con las Clausulas establecida en dicho Contrato celebrado por las partes, en la cual para ese mismo momento se le hizo entrega de las llaves a la OPTANTE COMPRADORA del inmueble; el precio de dicha Venta es por la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00), Como lo establece en la CLÁUSULA SEGUNDA pagará lo pactado CLÁUSULA TERCERA, el lapso estipulado para que la OPTANTE COMPRADORA pagará lo pactado. Ahora bien, para el momento de la firma de este contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, la Ciudadana MARIELA PEÑA PIÑERO (…), entrego en ese acto la cantidad QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), a la VENDEDORA la ciudadana NORIS MARÍA MAGALLANES CORREA, en calidad de depósito en garantía, mediante cheque de gerencia, del Banco Caribe, N° de Cheque 89664657, Cuenta Corriente, Cuenta Nro.01140207162070020940, de fecha 14 de Julio del 2014, y por la larga espera y de las tantas veces en que llamé a la OPTANTE COMPRADORA, para que pagar5a lo faltante del precio de la Venta, y en fecha 19 de Febrero del 2016, la OPTANTE COMPRADORA, me realizo un deposito a [su] cuenta de Ahorro, Cuenta Nro. 01020320110100003131, del Banco de Venezuela, quedando un saldo pendiente de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), de la cual actualmente con ya no puedo ni siquiera comprar una vivienda por todo el tiempo que he tenido que esperar y los altos costos que se encuentran hoy en día los inmuebles, se he es (Sic) imposible comprar un inmueble digno (…)”.
Para probar sus afirmaciones de hecho, la parte actora promovió las siguientes pruebas: Ratificó los documentos y alegatos expuestos en el libelo, en especial: 1) El documento de opción de Compra-Venta, autenticado el 29 de junio de 2014, por ante a Notaría Pública Quinta de Maracay, inserta bajo el N°65, tomo 293. 2) Documento de liberación otorgado por el Instituto Nacional de Vivienda (INAVI), representado por el ciudadano LUIS ALEJANDRO PÉREZ BRACHO, titular de la cédula de identidad N°V-15.024.988, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, estado Aragua, bajo el N° 46, tomo 451, de fecha 28 de Noviembre de 2014. 3) Solvencia emanada de la junta de condominio del Urbanización La Ovallera, Bloque 01, Edificio 01. 4) Planilla de Inscripción Catastral, expedida por la Alcaldía del Municipio Libertador, de fecha 27 de enero del 2015, plano de mensura y solvencia municipal expedida el 19 de enero de 2015. 5) Declaración testimonial de los ciudadanos: MIRIAM NORELVIS MONTILLA GALLARDO, titular de la cédula de identidad N°V-15.863.750, YOSMARA ANTONIA GUTIERREZ DE CASTRO, titular de la cédula de identidad N°V-14.103.409, JESÚS ALEXANDER QUEVEDO SÁNCHEZ, titular de la cédula de identidad N°V-11.986.313, JHOMBERT PEREZ HUGO titular de la cédula de identidad N°V-13.721.731, ANGIE JOSEFINA GIL CASTILLO, titular de la cédula de identidad N°V-17.197.746, YOHANA GABRIELA VALERIO MARTINEZ, titular de la cédula de identidad N°V-20.334.969.
Con relación a la documental identificada 1, este Tribunal da por reproducida la valoración hecha sobre la misma en el párrafo que antecede, en ese sentido, tiene por cierto: *Que el precio convenido entre las partes por la venta del inmueble fue de un millón cien mil bolívares (Bs. 1.100.000,00). ** Que el plazo fijado para realizar la operación de venta fue noventa (90) días, más treinta (30) días de prórroga, los cuales comenzarían a correr una vez firmado el documento de liberación con el INAVI. ***Que al momento de la celebración del contrato la vendedora entregó a la optante compradora la cantidad de quinientos mil bolívares (BS. 500.000,00) como depósito en garantía. ****Que en caso que la operación de compra venta no llegare a concretarse por causas imputables a LA OPTANTE COMPRADORA, quedará a beneficio de LA VENDEDORA, el diez por ciento (10%) del depósito en garantía recibido, como indemnización por daños y perjuicios.
Con relación a la prueba identificada 2, este Tribunal teniendo en consideración que dicha documental no fue impugnada ni desconocida por la parte contraria, tiene pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia, tiene por cierto que en fecha 28 de noviembre de 2014, el Instituto Nacional de Vivienda, representado por el ciudadano Luis Alejandro Pérez Bracho, titular de la cédula de identidad N° V-15.024.988, hizo constar la liberación del inmueble de las obligaciones que había contraído la ciudadana NORIS MARÍA MAGALLANES CORREA, quedando liberado a partir de esa fecha el inmueble constituido por la Urbanización La Ovallera, Bloque 01, Edificio 01, Apartamento 02-01, en Palo Negro-Estado Aragua. En ese sentido, esta Alzada tiene por cierto que a partir de esa fecha comenzaba a
transcurrir el lapso establecido en la cláusula tercera del contrato de opción a compra venta. Así se declara.
Con relación a las documentales identificadas con los numerales 3 y 4, este Tribunal las valora como documentos públicos administrativos, los cuales tienen un valor equiparable al de documentos públicos –Vid Sent. 26 -4-90, caso: Antonio José Paracare c/ colectivos Je-Ron, C.A.-; y en consecuencia, tiene por cierto que la ciudadana NORIS MARÍA MAGALLANES CORREA, actualizó la ficha catastral, y tramitó las solvencias relativas al inmueble las cuales tenían vigencia hasta el 31 de diciembre de 2015, siendo así resulta evidente que la vendedora dio cumplimiento a las obligaciones contraídas por ella en las cláusulas tercera y cuarta del contrato de opción a compra venta. Así se declara.
Con relación a las declaraciones testimoniales de los ciudadanos: YOSMARA ANTONIA GUTIERREZ DE CASTRO, JESÚS ALEXANDER QUEVEDO SÁNCHEZ, JHOMBERT PÉREZ HUGO, ANGIE JOSEFINA GIL CASTILLO quienes fueron contestes en afirmar: Que “conocen de vista trato y comunicación a la ciudadana “NORIS MARIA MAGALLANES CORREA”. Que vieron a la ciudadana NORIS MARIA MAGALLANES CORREA en la Urbanización la Ovallera, “buscando a la ciudadana MARIELA PEÑA PIÑERO”. Que la razón de su búsqueda era “un dinero que le debía la señora por un apartamento que le vendió”. Que la demandada no habita actualmente en el inmueble y que en ese apartamento “no habita nadie”; al respecto, considera esta Alzada que de las deposiciones de los referidos testigos sólo puede extraerse que la hoy demandante intentó contactar a la compradora y que el inmueble no se encuentra actualmente habitado. Así se declara.
Por su parte, la demandada de autos en su contestación afirmó que en el expediente N°17.497, la hoy demandante sostuvo haber puesto en posesión a la compradora por haberle entregado la llave, así mismo entregó una serie de recibos tendentes a demostrar el pago de condominio del inmueble objeto del contrato correspondientes a los meses de enero a diciembre del año 2015; sobre estos alegatos considera quien decide que la posesión actual del inmueble no es un hecho controvertido en el presente juicio, si no que lo es la resolución del contrato de opción a compra venta suscrito entre las partes. Así se declara.
Con relación a las resultas de la prueba de informes dirigida al Banco de Venezuela, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y las copias remitidas por esa oficina al Tribunal a quo, recibidas el 8 de enero de 2018¸ esta Alzada considera demostrado que entre los meses de enero, febrero y marzo de 2016, no se evidencian transferencias recibidas en las cuentas pertenecientes a la ciudadana Mariela Peña Piñero de esa entidad bancaria. Así se declara.
Con relación a las resultas de la prueba de informes dirigida a la junta de condominio del edificio ubicado en la Urbanización la Ovallera, Bloque 01, Edificio N°01, Municipio Libertador, estado Aragua, a los fines de constatar el pago de condominio desde el 29 de julio de 2014 hasta diciembre de 2017, esta Alzada desecha dicha prueba por cuanto los hechos allí constatados, no ofrecen convicción alguna respecto a los hechos controvertidos en el presente juicio, salvo la comprobación que la compradora mantuvo solvente el inmueble respecto al pago del condominio . Así se declara.
4.
Se entiende por contrato: “Una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”, así lo señala el mencionado artículo 1.133 del Código Civil”.
En el artículo antes trascrito, se establece que el contrato es: 1) Una convención, 2) Regula las relaciones entre las partes contratantes, 3) Produce efectos entre las partes y 4) Es fuente de Obligaciones.
Asimismo, la doctrina distingue los diferentes puntos antes mencionados, tal como lo trata el autor Eloy Maduro Luyando (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones, Derecho Civil III de la siguiente manera:
“…El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o mas personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o más manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes”. “Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento más apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias.” “Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas
voluntades”. “El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones…”
Los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, establecen:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, es decir que, lo suscrito y convenido por las partes en dicho documento, producto de la manifestación de voluntad otorgada para su celebración, posee carácter legal entre los contratantes, lo cual no puede ser revocado sino por el mutuo consentimiento legítimamente manifestado o por autoridad de la ley”.
“…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…” (Sic), tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en los contratos suscritos por éstas, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven de los mismos.
Ahora bien, más allá de la escritura o no, lo realmente importante para poder hablar de contrato es que se encuentren presentes los elementos básicos que de acuerdo a nuestras normas sustantivas son vinculantes para la existencia del mismo, a saber: i) Consentimiento de las partes; ii) Objeto que pueda ser materia de contrato; y iii) Causa lícita. (Vid. Art. 1.141 Código Civil).
Señala el autor patrio José Mélich-Orsini, lo siguiente: El Capítulo IV del Título III del Libro Tercero de nuestro Código Civil trata en su Sección I “Del Pago” como uno de los medios de extinción de las obligaciones:
“La extinción de la obligación –escribe De page- es su desaparición, su aniquilación. Esta desaparición tiene una consecuencia inmediata, forzosa, la liberación del deudor”. En el derecho romano, la palabra solutio tenía originalmente esta acepción de disolución del vínculo obligatorio, aunque después adquirió el significado de acto de satisfacción del acreedor. Como lo muestran, en cambio, las siguientes Secciones de ese mismo Capítulo IV, la disolución del vínculo obligatorio puede advenir por otros medios diferentes (novación por cambio de deudor, remisión de la deuda, prescripción extintiva, pérdida de la cosa debida, etc.; a lo que podríamos añadir las consecuencias de la disolución de contrato que servía de fuente a la obligación: anulación, rescisión, resolución, revocación, etc.), por lo que la idea de “pago” resulta restringida a la liberación del deudor mediante el cumplimiento de la obligación. El deudor queda liberado mediante el ‘cumplimiento’ sólo cuando efectúa la prestación tal y como es debida -escribe Larenz-, es decir, en el tiempo y lugar fijados, de modo completo y de forma adecuada (…)” (El pago/ José Melich-Orsini. Segunda edición actualizada. Jurisprudencia. Caracas: Academia de Ciencias Políticas y Sociales, 2010, p 3 y 4).
Igualmente, establece el artículo 1.264 del Código Civil, lo siguiente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”
En este orden de ideas, los requisitos de procedencia que dan lugar a la acción resolutoria comprenden elementos que van más allá del simple incumplimiento, como señala Maduro Luyando, realmente son cinco (05) condiciones a saber: 1. Que se trate de un contrato bilateral, 2. Que exista un incumplimiento culposo por la parte demandada, 3. Que exista la buena fe por parte del actor, 4. Debe hacerse por intermedio de un Juez competente y; 5. Que el actor haya optado entre demandar por cumplimiento de contrato o por resolución.
Ahora bien, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por lo que, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado del cumplimiento de la misma debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido.
Este principio evidencia que la prueba constituye una necesidad práctica, o como comúnmente se le llama también, una carga. El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil establece que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera del proceso, ni suplir excepciones o argumentos de hecho que no hayan sido alegados ni probados. Asimismo, el encabezamiento del artículo 254 eiusdem, señala que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de la acción deducida y que en caso de duda sentenciará a favor del demandado. O sea, que en nuestra
legislación no hay lugar a la absolución de la instancia por la insuficiencia de las pruebas presentadas, por lo que resulta de capital importancia determinar a quién le incumbe probar.
En ese mismo orden de ideas, se afirma que la distribución de la carga de la prueba se basa en el principio de la igualdad de las partes ante la Ley en el proceso, consagrado en el artículo 15 eiusdem, por lo que puede decirse, en general, que la carga de la prueba corresponde a quien de una información propia pretenda hacer derivar consecuencias favorables para él. Por ello, y aplicando este principio, resulta que cualquiera que afirme tener un derecho (por vía de acción o de excepción) debe probar el hecho jurídico del cual deriva ese derecho. Ahora bien, en atención a lo establecido en la norma señalada ut supra, el legislador en pro de la justicia, le ha otorgado a los jueces la facultad de interpretar los contratos en los cuales se observe indeterminación, ambigüedad o deficiencia en la redacción; sin embargo, de la misma manera establece un límite ya que, dicha interpretación debe versar siempre dentro del marco de la Ley, la intención de las partes en el referido contrato y la buena fe.
Esta Alzada observa que de los hechos alegados y admitidos por las partes y de las pruebas traídas a los autos quedó demostrado que las ciudadanas NORIS MARIA MAGALLANES CORREA y MARIELA PEÑA PIÑERO, celebraron un contrato de opción a compra venta sobre un inmueble ubicado en la Urbanización La Ovallera, Bloque 01, Edificio 01, Apartamento 02-01, en Palo Negro-Estado Aragua. Que la vendedora tramitó las solvencias del inmueble por ante la Alcaldía del Municipio Libertador del estado Aragua. Que en fecha 28 de noviembre de 2014 obtuvo la liberación del inmueble por parte del Instituto Nacional de Vivienda (INAVI). Que intentó contactar a la optante compradora dirigiéndose varias veces al inmueble sin hayarla. Que la hoy demandada en su condición de optante compradora entregó a la hoy demandante en su condición de vendedora la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) por concepto de depósito en garantía y que en fecha 19 de febrero de 2016, depositó la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000), en una cuenta de la ciudadana NORIS MARÍA MAGALLANES CORREA, quedando pendiente el saldo de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00).
Ahora bien, la parte actora refiere que la demandada nunca terminó de pagar el saldo restante de la venta, mientras que la parte demandada no logró probar que hubiese tramitado en forma alguna el crédito hipotecario durante la vigencia de la opción conforme a la cláusula tercera del contrato, ni que haya pagado en forma alguna la totalidad del precio del inmueble; en ese sentido, siendo que la parte demanda, en su condición de optante compradora, no logró probar tales afirmaciones ni demostró por medio alguno su intención de liberarse de su obligación de pagar el precio restante de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00); en consecuencia, lo procedente en derecho es declarar con lugar la petición de resolución de contrato demandada por la ciudadana NORIS MARÍA MAGALLANES CORREA. Así se declara.
Como consecuencia de la resolución del contrato, se retrotrae la relación de las partes contratantes a la situación jurídica precontractual, en ese sentido, deberá la parte actora devolver a la parte demandada el saldo recibido por concepto de depósito en garantía, así como el monto recibido posteriormente a través de un depósito bancario, cantidad que sumada asciende a ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00), los cuales a partir de la reconversión monetaria que entró en vigencia a partir del 20 de agosto de 2018, [Decreto N° 3.548, publicado en Gaceta Oficial N° 41.446, de fecha 25 de julio de 2018] fueron expresados en ocho décimas de bolívares (Bs. 0,8), y en la actualidad [luego de la reconversión monetaria ordenada según Decreto N°4553, de fecha 6 de agosto de 2021, publicada en Gaceta oficial N° 42.185 de la República bolivariana de Venezuela] equivale a ocho cienmillonésimas de bolívares (BdD. 0,0000008) y continúa la propietaria NORIS MARÍA MAGALLANES CORREA teniendo pleno derecho sobre el inmueble de su propiedad. Así se declara.
En corolario de lo anterior esta Alzada considera que debe declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada de autos contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del estado Aragua, con sede en Cagua, en fecha 14 de noviembre de 2018 y modifica el referido fallo, sólo en lo que respecta a la obligación de la vendedora de devolver el saldo recibido de parte de la optante compradora. Así se decide.
V. DISPOSITIVA.
Con fundamento en las consideraciones de hecho, de derecho y jurisprudenciales ut supra señalas, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada MARIA FERRO, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 72.509, en su carácter de representante judicial de la demandada MARIELA PEÑA PIÑERO, ya identificada, contra la sentencia dictada por el
Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con sede en Cagua, en fecha 14 de noviembre de 2018.
SEGUNDO: MODIFICA la decisión dictada en fecha 14 de noviembre de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con sede en Cagua. En consecuencia:
TERCERO: CON LUGAR la pretensión de resolución de contrato de opción a compra venta interpuesta por la ciudadana NORIS MARÍA MAGALLANES CORREA, asistida por la abogada EIRA ISAMAR CASTILLO OVALLES contra la ciudadana MARIELA PEÑA PIÑERO, todas identificadas en autos.
CUARTO: Se retrotrae la relación de las partes contratantes a la situación jurídica precontractual; en ese sentido, deberá la parte actora devolver a la parte demandada el saldo recibido por concepto de depósito en garantía, así como el monto recibido posteriormente a través de un depósito bancario, cantidad que sumada asciende a ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00), los cuales a partir de la reconversión monetaria que entró en vigencia a partir del 20 de agosto de 2018 [Decreto N° 3.548, publicado en Gaceta Oficial N° 41.446, de fecha 25 de julio de 2018] fueron expresados en ocho décimas de bolívares (Bs. 0,8), y en la actualidad [luego de la reconversión monetaria ordenada según Decreto N°4553, de fecha 6 de agosto de 2021, publicada en Gaceta oficial N° 42.185 de la República bolivariana de Venezuela] equivale a ocho cienmillonésimas de bolívares (BdD. 0,0000008) y continúa la demandante NORIS MARÍA MAGALLANES CORREA teniendo pleno derecho sobre el inmueble de su propiedad, constituido por un Apartamento, ubicado en la Urbanización La Ovallera, Bloque 01, Edificio 01, Apartamento 02-01, en Palo Negro-Estado Aragua.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada en el juicio principal, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
SÉPTIMO: Notifíquese a la partes de la presente decisión, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese, déjese copia del presente fallo.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en Maracay, a los ocho (8) días del mes de abril de dos mil veintidós (2022). Años: 211º de la Independencia y 162º de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,
RAMÓN CARLOS GÁMEZ ROMÁN
LA SECRETARIA,
LISENKA CASTILLO
En la misma fecha, siendo la 01:00 p.m se publicó y se registró de manera ordinaria la anterior sentencia y se cargó en la página web Aragua.scc.org.ve, ello de conformidad con lo dispuesto en la resolución B° 03-2020 de fecha 28 de julio de 2020 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
LA SECRETARIA
LISENKA CASTILLO
RCG/LC/m.p.
Exp. C-18.692-19