TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.
212° y 163°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JAIRO LUÍS GUEVARA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº: 14.010.226.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado JORGE CESÍN LEÓN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro: 23.439, carácter que se desprende de poder cursante al folio treinta y uno (31) del presente expediente.-

PARTE DEMANDADA: Ciudadanas CARMEN VELÁSQUEZ BRAZÓN y MIRNA JOSEFINA SILVIO GONZÁLEZ, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédula de identidad Nros: 10.305.693 y 9.284.423, respectivamente, y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados GUSTAVO HERNÁNDEZ y YULIMAR SIFONTES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 15.041 y 58.184.-

MOTIVO: PREFERENCIA OFERTIVA (ARRENDATICIA).-

EXPEDIENTE Nº: 012.969.-

Conoce esta alzada de la apelación interpuesta en fecha 15 de Julio de 2022, por el abogado JORGE CESÍN LEÓN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, en contra de la decisión emitida en fecha 11 de julio de 2022, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, inserta al folio doscientos setenta y ocho (278) al doscientos ochenta y ocho (288) del presente expediente, y que de seguidas se copia en extracto:
NARRATIVA
El tribunal de la causa emitió decisión en la cual expresó lo siguiente:
“(…)EL TRIBUNAL OBSERVA PARA DECIDIR: (sic) De acuerdo con lo establecido en la legislación especial arrendaticia, la preferencia ofertiva, como su nombre lo indica, es el derecho que tiene el arrendatario, para que se le ofrezca en venta, en primer lugar, con preferencia a cualquier otro tercero, el inmueble que ocupa en la condición de arrendatario. Este derecho es denominado también “tanteo legal”, ya que por disposición de la ley, el inquilino tiene preferencia para la adquisición de la cosa, cuando su dueño o propietario pretenda venderla. La preferencia ofertiva le corresponde al arrendatario de un inmueble, bien sea esta vivienda, oficina y otros usos, y locales comerciales. Los requisitos que deben cumplir las partes para su ejercicio son distintos, dependiendo del uso del inmueble de que se trate. Nuestra legislación venezolana especial, la Ley Para La Regularización y Control De Los Arrendamientos De Vivienda, es preciso en cuanto el caso que estamos tratando en lo que establece en su artículo 131, que manifiesta lo siguiente: "Artículo 131. En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero. Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento". Ahora bien, en cuanto a los requisitos de procedencia de la preferencia ofertiva, si el arrendatario es de un inmueble constituido como vivienda, apartamento, casa y/o anexo (Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y su Reglamento), el derecho de preferencia está sujeta a las siguientes condiciones: Independientemente (sic) del tiempo que ocupe en el inmueble, y, siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, el arrendador o propietario deberá notificar al arrendatario su voluntad de vender el inmueble, indicando el precio de “justo valor”, condiciones y modalidades de la negociación, conforme lo establezca la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI). El propietario tiene el deber de comunicar al arrendatario, mediante documento autenticado, notariado o judicial, su manifestación de voluntad de vender el inmueble que este ocupa, la cual impone igualmente al arrendatario, el deber de notificar al propietario o arrendador, si acepta o no la oferta en un plazo de noventa días (90) calendario siguientes a la fecha del ofrecimiento, so pena de perder su derecho preferente a comprar. En el supuesto de que el arrendatario rechace el ofrecimiento, el propietario queda en libertad de ofrecer en venta el inmueble a un tercero, bajo las mismas condiciones y modalidades en que le fue ofrecido al arrendatario; no puede ser por un precio ni mayor ni menor, pues está obligado a respetar lo establecido en la Resolución Administrativa de SUNAVI. (sic) Es importante destacar, que una vez transcurrido un (1) año sin que se hubiere efectuado la venta a un tercero, el ofrecimiento queda sin efecto, y el propietario deberá proceder a formalizar una nueva oferta de venta al arrendatario, de acuerdo al procedimiento administrativo por ante el SUNAVI. (sic) En este mismo orden de ideas, este sentenciador observó el hecho de que en dicha audiencia de mediación que fue llevada a cabo en fecha seis (06) del mes de Julio del presente año, se dejó constancia de la comparecencia del Apoderado Judicial de la parte demandante, del ciudadano JAIRO GUEVARA, (sic) representado por el abogado en ejercicio JORGE A. CESIN LEÓN, (sic) venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.026.279, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.439, de igual forma se dejó constancia de la comparecencia la parte co-demandada, la ciudadana MIRNA SILVIO, (sic) ya identificado en autos, debidamente representada por sus apoderados judiciales, los abogados GUSTAVO HERNANDEZ y YULIMAR SIFONTES, (sic) abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 15.041 y 58.184; asimismo se dejó constancia de la incomparecencia de la parte co-demandada, la ciudadana CARMEN VELASQUEZ BRAZON, (sic) ya identificada en autos, ni por si ni por medio de apoderado alguno, teniéndose por confesa la parte co-demandada. Por lo que valoradas como fueron las pruebas aportadas al proceso, especialmente las aportadas por la parte demandante quedó plenamente demostrado el estado de insolvencia por parte del demandante en cancelar los cánones de arrendamiento sobre la vivienda objeto de litigio, aunado al hecho de que la referida parte demandante no logró demostrar el pago oportuno de los cánones de arrendamiento en su totalidad, incumpliendo lo estipulado en la segunda parte del artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda que establece: “…Sólo será acreedor o acreedora de la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.”, _(sic) es decir el hecho extintivo de su obligación, motivos suficientes para declarar SIN LUGAR (sic) la demanda. Y así se decide. DISPOSITIVA (sic) Por los razonamientos que anteceden Aunado (sic) a los elementos de convicción que surgen de las actas procesales y que serán señalados en el extenso del fallo se puede apreciar que la presente demanda no debe prosperar, motivos por los cuales este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas declara: PRIMERO: SIN LUGAR (sic) la presente demanda de PREFERENCIA OFERTIVA (sic) sobre el inmueble de marras, intentada por el ciudadano JAIRO LUIS GUEVARA, (sic) venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.010.226, representado por el Abogado JORGE CESÍN, (sic) abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.439, en contra de las ciudadanas CARMEN VELASQUEZ, (sic) venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- V-10.305.693, quien es representada por el abogado JESUS MARIA VEGAS LEON, (sic) abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 46.025 y la ciudadana MIRNA SILVIO, (sic) venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.284.423, representada por los Abogados GUSTAVO HERNANDEZ y YULIMAR SIFONTES, (sic) abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 15.041 y 58.184 conforme a los elementos de convicción aportados a los autos y en base a lo estipulado en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte perdidosa.” (…).-

Por auto de fecha 28 de julio de 2022, esta Alzada fijó el tercer (3°) día de despacho siguiente a las 10:00 de la mañana la oportunidad para que tenga lugar la Audiencia Oral. En fecha 03 de agosto del año que discurre, se llevó a cabo la aludida audiencia, en la cual ocurrió lo siguiente:
“ En horas de despacho del día de hoy Jueves cuatro (04) de Agosto del año 2022, siendo las 10:00 de la mañana, día y hora fijado para que tenga lugar el acto oral y público a que se contrae el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se abrió el acto previo anuncio dado a las puertas del tribunal por el alguacil del mismo, dejándose constancia de la comparecencia del profesional del derecho JORGE CESÍN LEÓN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro: 23.439, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JAIRO LUÍS GUEVÁRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N°: 14.010.226, parte demandante de la presente causa y por el otro lado los abogados GUSTAVO HERNÁNDEZ y YULIMAR SIFONTES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 15.041 y 58.184, respectivamente, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la ciudadana MIRNA JOSEFINA SILVIO GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro.: 9.284.423. De seguidas, pasa este Tribunal Superior a dejar constancia que no cuenta con los medios de reproducción audiovisual para la presente audiencia y en consecuencia de ello, se procederá a suscribir acta al efecto de ello, todo de conformidad con lo preceptuado en el artículo 122 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con lo previsto en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil. De la misma manera el ciudadano Juez le hace saber a las partes que se le concederá un lapso de diez (10) minutos para que formulen sus alegatos y defensas oralmente, y de réplica y contrarréplica de cinco (5) minutos. En consecuencia a ello, se le concede la palabra al abogado JORGE CESIN LEÓN, exponiendo lo siguiente: “La presente apelación se fundamenta en dos hechos que ocurrieron en la audiencia de juicio del Tribunal A Quo, es necesario mencionar el artículo 6 de la ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que entre otras cosas dice lo siguiente: las normas contenidas en esta ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, en la referida ley está establecido de manera clara y precisa el procedimiento a seguir a los efectos del juicio de preferencia ofertiva, el ciudadano Juez, en el momento de anunciar la audiencia de juicio y establecer su forma como se va a desarrollar la audiencia, concedió 10 minutos, para que las partes hicieran sus alegatos eso lo establece el artículo 118 de la ley, pero, ese mismo artículo adicionalmente dice que una vez hechos los alegatos por las partes, el juez procederá a la evacuación de las pruebas comenzando por la demandante, esto no ocurrió en la audiencia de juicio y el artículo 119 de la ley establece que una vez evacuadas las pruebas de las partes el juez, concederá un tiempo breve, tampoco sucedió, cuando culminó la exposición de 10 minutos por la contraparte y de manera insólita, la secretaria dice que va a cerrar el acta de debate, en ese momento le dio el derecho de palabra al juez, el cual manifestó va a cerrar el acto y sin haber hecho el desahogo de las pruebas y de los testigos, el juez le consulta a la contraparte, ante mi sorpresa, el juez consideró pasar a declarar los testigos solamente. Ante esa conducta manifiesta del juez, es lógico que hubo una indefensión procesal evidente, y la coloco en este acto como prueba la misma acta. Inclusive el acta donde el tribunal superior da entrada a esta apelación es bien fundamentada y establece los parámetros como deben ser. Con esa conducta se violentó por parte del a quo el desarrollo del procedimiento de la audiencia, la decisión al fondo, en las consideraciones del Juez, el decide y declara sin lugar la demanda porque el inquilino no demostró la solvencia y ello consta en el expediente, solicité prueba de informe y hubo error de valoración en esa prueba, en la contestación de la demanda la arrendadora nunca objetó la solvencia del inquilino, ni hay un procedimiento por falta de pago, aquí hay violación del procedimiento que implica nulidad de sentencia y de reponer la causa al estado en que se cometió el hecho, es evidente, que al ocultar o mal valorar las pruebas de informe no tomó en cuenta la confesión de la arrendadora, y se violaron las bases legales de los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil; 25, 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y los artículos 6, 118, 119, de la ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Solicito a este tribunal que reponga la causa al estado de volver a celebrar la audiencia de juicio y revocar la decisión del tribunal a quo. Es todo.” En este estado se le concede el derecho de palabra al abogado GUSTAVO HERNÁNDEZ; up supra identificado, quien actúa en representación de la co-demandada MIRNA JOSEFINA SILVIO GONZÁLEZ, exponiendo lo siguiente: “El colega solicita la reposición de la causa en vista de las violaciones que menciona, y no es verdad lo que dice. El juez de la causa no violó ninguna norma tal como se evidencia del acta correspondiente, es cierto que en principio, no se iban a evacuar las pruebas de testigo, pero él a quo subsanó tal yerro, y la única prueba que se iba a evacuar era la de testigos, se promovió, se evacuó debidamente y repreguntamos a los testigos, no había ninguna otra prueba que evacuar, la prueba de inspección, ya había sido evacuada y constaba en autos. El Juez pasa directamente a valorar las pruebas. Siendo así, entonces es imposible, ilegal e incorrecto reponer la causa a cierto estado puesto que la ley impide las reposiciones inútiles, en este caso, el acto cumplió su fin. En cuanto a la solvencia del arrendador, en autos consta que con la demanda se acompañaron 3 fotocopias simples de tres supuestos depósitos de tres supuestos meses de arrendamiento depositados desde el mes de agosto, septiembre y noviembre de 2016, la demanda fue interpuesta en enero de 2017, y siguieron haciendo depósitos, cuando el juicio estaba en curso y la prueba que promueve es una prueba de informes, obviamente, unas de las partes no pueden fabricar su propia prueba, los recibos que trajo son copias simples y los demás años no están, no sólo eso, sino que el demandante ha venido a recurriendo en el procedimiento establecido en la ley. Por otro lado, objetamos e impugnamos las documentales consignadas, el instrumento fundamental en un supuesto contrato de arrendamiento, de una simple lectura del mismo, se observa que no tiene eficacia ni valor, es un instrumento privado sin fecha, la doctrina mas acérrima dice que los documentos privados sin fecha ni siquiera tienen existencia jurídica, no voy a ser tan radical, puede ser que tenga existencia pero no tiene eficacia, nosotros demostramos como está en los autos que existe una sentencia definitivamente ejecutoriada que ordena a la señora Carmen Brazón a hacer la venta a la señora Mirna Silvio, como adquirente es sucesora intervivos de la señora Brazón o causahabiente y si eso es así, consta en autos que como litisconsortes, nosotros desconocimos este instrumento sin fecha, el artículo 444 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, establece su procedimiento de instrumentos privados y el artículo 445, a cuyo fin puede o debe promover la prueba de cotejo y en su defecto la prueba de testigos, tampoco hay prueba de ello que haya promovido el cotejo o testigos, por lo tanto queda desconocido tal instrumento sin fecha, luego entonces, como ha quedado dicho y demostrado, no es menester una reposición inútil de la causa, como también quedó demostrado que el ciudadano demandante, nunca llegó a tener la cualidad de arrendatario ni de beneficiario de la preferencia ofertiva en virtud de lo cual solicito a este Tribunal de Alzada que confirme la sentencia apelada y declare sin lugar la apelación interpuesta con los demás pronunciamientos de ley. Es todo”. Seguidamente, se le otorga el derecho a réplica a el abogado JORGE CESÍN: “ No tiene sentido, que una audiencia de juicio se lleve a cabo sin desahogo de pruebas y sin observaciones de pruebas de su contraparte, dice que no se abrió un procedimiento consignatorio de arrendamiento y que se abre cuando el arrendador se niega a aceptar el pago y ella nunca se negó, que no se van a evacuar la pruebas por que fueron evacuadas y tiene que respetarse el derecho a la defensa, con relación al contrato de arrendamiento usted puede ver en la clausula tercera el inicio y la duración de 3 años, aparte de eso los contratos de arrendamiento son escritos y verbales. Habla de causahabiente, la señora Carmen no ha muerto, inclusive, los contratos se desconocieron en la contestación. Es todo”. Llegado a este momento, interviene para su contrarréplica el abogado GUSTAVO HERNÁNDEZ, y expresa: “Es cierto que puedan haber contratos verbales que no tienen fecha y el que se alegó es un contrato escrito y la fecha de los contratos privados se ve hasta que los presentó en juicio, y lo presentó hasta el momento de la demanda y desde ese momento se cuenta, el procedimiento consignatorio es claro, el tiene que ir al ente pertinente a hacer la consignación, el cánon de arrendamiento debe ser depositado en una cuenta, la confesión para que prospere debe haber animus confitendi, y el litisconsorte tiene la calidad de causahabiente, tiene el derecho del conformidad con los artículos 444 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, la señora Mirna Silvio, tiene, tuvo y tendrá el derecho por vía de desconocimiento, la evacuación de la prueba de inspección evacuada, la prueba de informes esta allí, y la de testigos fue evacuada a pedimento de la contraparte, es más al Juez de la causa se le fue la mano en un sentido que cuando hicieron la inspección le otorgó la cualidad de arrendador cuando pudo haber sido poseedor precario, mutuario, enfiteuta o un invasor. También está en un error al decir que la prueba del banco no llegó a tiempo. Es todo”. En este estado interviene el ciudadano Juez informa que el Tribunal se retira por un tiempo prudencial, a los fines de dictar el fallo correspondiente y deja constancia que el acto concluyó a las 11:05 a.m. Es todo. Término, se leyó y conformes firman.-.” (Folios 303 al 306 del presente expediente).-

Seguidamente, tuvo lugar la continuación de la audiencia en el presente juicio en la cual este Tribunal expuso lo que a continuación se transcribe:

“(…) De vueltas el Tribunal, el día de hoy Jueves cuatro (04) de Agosto del año 2022, siendo la 1:30 de la tarde, estando presentes las partes intervinientes en la audiencia oral, dejándose constancia de la comparecencia del profesional del derecho JORGE CESÍN LEÓN, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°: 23.439, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JAIRO LUÍS GUEVÁRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de cédula de identidad N°: 14.010.226, parte demandante de la presente causa y por el otro los abogados GUSTAVO HERNÁNDEZ y YULIMAR SIFONTES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 15.041 y 58.184, respectivamente, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la ciudadana MIRNA JOSEFINA SILVIO GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro.: 9.284.423.. Se reanuda la audiencia, procediendo el Juez a dictar el fallo correspondiente en los términos que a continuación se circunscriben: Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones provenientes del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en virtud del recurso de apelación interpuesto mediante escrito de fecha 15 de Julio de 2022, por el abogado JORGE CESÍN LEÓN, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano JAIRO LUÍS GUEVÁRA, parte demandante en el presente juicio, contra la decisión proferida por el precitado Juzgado en su oportunidad, cuyo extenso fue publicado en fecha 11 de Junio del año en curso, que declaró SIN LUGAR, la demanda. Seguidamente, por auto de fecha 28 de Julio del presente año, esta Superioridad le dio curso de ley al presente expediente y fijó el tercer (3er) día de despacho siguiente, a las 10:00 a.m., a los fines efectuar la Audiencia Oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Ahora bien, denota esta Alzada que la presente acción versa sobre un juicio de PREFERENCIA OFERTIVA (ARRENDATICIA), interpuesta por el ciudadano JAIRO LUÍS GUEVARA, plenamente identificado en autos y debidamente representado por su apoderado judicial JORGE CESÍN LEÓN, inscrito en el IPSA bajo el N°: 23.439, en contra de las ciudadanas CARMEN VELÁSQUEZ BRAZÓN y MIRNA JOSEFINA SILVIO GONZÁLEZ, Supra identificadas, cuyo conocimiento desciende a esta Superioridad por motivo a la apelación efectuada por la parte demandante. Así las cosas y con vista al escrito libelar, el escrito de la contestación de la demanda, las pruebas promovidas por ambas partes en la oportunidad legal correspondiente y las defensas opuestas en la audiencia de apelación y del escrito consignado, procede este Operador de Justicia, a resolver primeramente la defensa de la parte demandante. En tal sentido acude la parte accionante a los órganos de administración de justicia para demandar la PREFERENCIA OFERTIVA (ARRENDATICIA), fundamentando su pretensión en los artículos 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículos 32 y 131 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.- Ahora bien, pasa de seguidas este Juzgador a emitir su pronunciamiento sobre el fondo del asunto. Al respecto, señala la parte actora en su escrito libelar que en fecha 12 de febrero de 2013, suscribió un contrato de arrendamiento a través de un documento privado con la ciudadana: CARMEN MARYLYS VELÁSQUEZ BRAZON, sobre un inmueble tipo Town House, de su legítima propiedad, el cual se encuentra ubicado en la Urbanización Villas Tipuro, casa N°: A-06 del Conjunto Residencial Palma Real del Sector Tipuro de esta Ciudad de Maturín del Estado Monagas, con las siguientes especificaciones: tres (03) habitaciones, tres (03) baños, sala comedor y aire acondicionado tipo Split de 18.000 Btu, marca LG con control remoto y un fregadero con mueble de formica, con una duración de tres años fijos, improrrogables, contados a partir del 12 de febrero de 2013 sólo prorrogable por un período igual o menor, siempre y cuando exista participación escrita por parte de la arrendadora.- Indicando también que la ciudadana CARMEN MARYLYS VELÁSQUEZ BRAZÓN, suscribió un contrato de Opción de Compra-Venta del inmueble antes descrito en su condición de propietaria del inmueble y luego fue incoada en su contra una demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción Compra-Venta cursante en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, teniendo que la referida Opción de Compra, fue efectuada a favor de la ciudadana MIRNA JOSEFINA SILVIO GONZÁLEZ, lo cual firmaron por ante la Notaría Pública Segunda de Maturín en fecha 18 de diciembre de 2014. Ahora bien, en vista de que la ciudadana CARMEN MARYLYS VELÁSQUEZ BRAZÓN, tomó la decisión de vender dicho inmueble que ocupa el hoy accionante en calidad de inquilino sin hacer la respectiva notificación ni el ofrecimiento en venta del inmueble de marras, que viene dado por el Derecho de Preferencia Ofertiva, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 131 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.- Así pues, la parte accionante acompañó como medios probatorios los siguientes elementos: a) Contrato de Arrendamiento privado celebrado entre su persona y la ciudadana CARMEN MARYLYS VELÁSQUEZ BRAZON; b) copia simple de los tres (03) últimos recibos de pago de los cánones de arrendamiento mediante depósitos bancarios del Banco Caroní a favor de la accionada; c) Contrato de Opción Compra-Venta celebrado entre la ciudadana CARMEN MARYLYS VELÁSQUEZ BRAZON y MIRNA JOSEFINA SILVIO GONZÁLEZ, d) Oficio N° 178-2016 de fecha 11 de Julio de 2016, e) Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda y; f) Copia simple de documento de propiedad del inmueble a favor de la ciudadana CARMEN MARYLYS VELÁSQUEZ BRAZÓN.- Por su parte, la parte demandada estando dentro del lapso de Ley, dio contestación a la demanda, en la cual manifestó que da por admitido el hecho de que celebró un contrato de arrendamiento privado con el hoy accionante sobre el inmueble ubicado en la dirección antes descrita, que el cánon de arrendamiento pactado fue por la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,oo), que el referido contrato tiene una duración de tres años fijos, improrrogables, contados a partir del 12 de febrero de 2013, sólo prorrogable por un período igual o menor, siempre y cuando exista participación escrita por parte de la arrendataria, asimismo, dio por admitido que suscribió Contrato de Opción Compra-Venta con la ciudadana MIRNA JOSEFINA SILVIO GONZÁLEZ, negó y rechazó que tenga que convenir en ofrecer en venta el inmueble antes descrito al ciudadano JAIRO LUÍS GUEVARA, en las mismas condiciones en que fue ofrecido a la ciudadana MIRNA JOSEFINA SILVIO GONZÁLEZ, así como negó y rechazó la solicitud o cuantía de la demanda por la cantidad de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.800.000,00).- Ahora bien, analizadas y valoradas las pruebas de las partes y con vista a los alegatos efectuados en el presente proceso, según el contenido del escrito libelar, solicita la PREFERENCIA OFERTIVA (ARRENDATICIA), con fundamento en los artículos 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículo 32 y 131 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.- En tal sentido, pasa este Administrador de Justicia, a determinar la procedencia o no de lo relativo a la Preferencia Ofertiva contenida en el artículo 131 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, referente a el derecho que tiene el arrendatario o arrendataria que ocupa el inmueble para que le sea ofrecido en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero. El cual señala lo siguiente: “En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero. Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento”. Del mismo modo, en cuanto a la preferencia ofertiva, observa quien aquí decide, que el artículo 132 de la Ley en comento, menciona los requisitos concurrentes a saber: “A los fines del ejercicio del derecho preferente, individual de oferta, el propietario deberá informar al arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia. Dicha comunicación deberá indicar: 1. Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fijó en el cálculo del justo valor, establecido en la presente Ley para la fecha de la oferta, debiendo anexar copia de la resolución respectiva emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. 2. Condiciones de venta. 3. Modalidades de negociación. 4. Dirección donde será recibida válidamente la respuesta. 5. Documento de propiedad del inmueble. 6. Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se demuestre el estado del inmueble a vender. 7. Certificación de Gravamen. Esta notificación deberá ser entregada personal e inexcusablemente al arrendatario o arrendataria que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá efecto legal alguno”. Hecho el análisis anterior, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de la presente acción que, de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos.- En el caso bajo decisión, se puede inferir de las actas procesales que conforman el presente expediente que efectivamente el actor se encuentra incurso en una demanda por PREFERENCIA OFERTIVA (ARRENDATICIA), la cual proviene del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, de lo cual se evidencia que el accionante no logró traer a los autos elementos probatorios suficientes que hagan constar el pago de los cánones de arrendamiento sobre el inmueble arriba identificado; se observa además que, el contrato Supra mencionado que no posee fecha de inicio. Del mismo modo, el referido ciudadano fundamentó su apelación en que el Juez de la causa no le concedió el tiempo prudencial a fin de consignar las pruebas que a su juicio fueran idóneas para sustentar sus afirmaciones de hecho, teniendo que la Ley en comento establece en su artículo 118 lo relativo a las pruebas y su evacuación. Por tanto, se puede concluir que no se encuentran configurados los requisitos de procedencia para la PREFERENCIA OFERTIVA (ARRENDATICIA). En consecuencia, este Tribunal Superior forzosamente concluye que el recurso de apelación debe ser declarado SIN LUGAR. Y así se decide.- Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la Apelación interpuesta por el abogado JORGE CESIN LEÓN, en su carácter de apoderado judicial de ciudadano JAIRO LUIS GUEVARA, en contra de la decisión de fecha 11 de julio de 2022; que declaró SIN LUGAR la demanda incoada por el ciudadano JAIRO LUIS GUEVARA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N°: 14.010.226, contra las ciudadanas CARMEN VELASQUEZ BRAZÓN y MIRNA JOSEFINA SILVIO GONZÁLEZ, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédula de identidad Nros: 10.305.693 y 9.284.423, respectivamente .En ese sentido, queda CONFIRMADA, la decisión emitida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Como consecuencia de dicha declaratoria, se condena en costas a la parte demandante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. .” (Folios 307 al 313 del presente expediente).-
Al respecto, señala la parte actora en su escrito libelar que en fecha 12 de febrero de 2013 suscribió un contrato de arrendamiento a través de un documento privado con la ciudadana: CARMEN MARYLYS VELÁSQUEZ BRAZON, sobre un inmueble Tipo Town House de su legítima propiedad, el cual se encuentra ubicado en la urbanización Villas Tipuro, casa N°: A-06 del conjunto residencial Palma Real del sector Tipuro de esta Ciudad de Maturín, estado Monagas, con las siguientes especificaciones: tres (03) habitaciones, tres (03) baños, sala comedor y aire acondicionado tipo Split de 18.000 Btu, marca LG con control remoto y un fregadero con mueble de formica, con una duración de tres años fijos, improrrogables, contados a partir del 12 de febrero de 2013, sólo prorrogable por un período igual o menor, siempre y cuando exista participación escrita por parte de la arrendataria.-
Indicando también que la ciudadana CARMEN MARYLYS VELÁSQUEZ BRAZÓN, suscribió un contrato de Opción de Compra-Venta, del inmueble antes descrito en su condición de propietaria del inmueble y luego fue incoada en su contra una demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción Compra-Venta, cursante en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, teniendo que la referida opción de compra, fue efectuada a favor de la ciudadana MIRNA JOSEFINA SILVIO GONZÁLEZ, lo cual firmaron por ante la Notaría Pública Segunda de Maturín en fecha 18 de diciembre de 2014. Ahora bien, en vista de que la ciudadana CARMEN MARYLYS VELÁSQUEZ BRAZÓN, tomó la decisión de vender dicho inmueble que ocupa el hoy accionante en calidad de inquilino sin hacer la respectiva notificación ni el ofrecimiento en venta del inmueble de marras, que viene dado por el Derecho de Preferencia Ofertiva, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.-
Ante tales hechos y una vez sustanciado el proceso el A Quo emitió decisión en la cual declaró SIN LUGAR la presente acción, siendo precisamente ésta decisión objeto del recurso que hoy nos ocupa.-
Así las cosas, tenemos que, la parte accionante acompañó como medios probatorios los siguientes elementos: a) Contrato de Arrendamiento privado celebrado entre su persona y la ciudadana CARMEN MARYLYS VELÁSQUEZ BRAZON; b) copia simple de los tres (03) últimos recibos de pago de los cánones de arrendamiento mediante depósitos bancarios del Banco Caroní a favor de la accionada; c) Contrato de Opción Compra-Venta celebrado entre la ciudadana CARMEN MARYLYS VELÁSQUEZ BRAZÓN y MIRNA JOSEFINA SILVIO GONZÁLEZ, d) Oficio N°: 178-2016, de fecha 11 de Julio de 2016, e) Certificado de Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda y; f) Copia simple de documento de propiedad del inmueble a favor de la ciudadana CARMEN MARYLYS VELÁSQUEZ BRAZÓN.-
Ahora bien, es menester traer a colación lo establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en su Título VI sobre la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal en sus artículos 131 y 132:
Artículo 131. En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario o arrendataria que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero.
Sólo será acreedor o acreedora a la preferencia ofertiva el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Requisitos para la preferencia ofertiva
Artículo 132. A los fines del ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el propietario deberá informar al arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia.
Dicha comunicación deberá indicar:
1. Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fijó en el cálculo del justo valor, establecido en la presente Ley para la fecha de la oferta, debiendo anexar copia de la resolución respectiva emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
2. Condiciones de venta.
3. Modalidades de negociación.
4. Dirección donde será recibida válidamente la respuesta.
5. Documento de propiedad del inmueble.
6. Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se demuestre el estado del inmueble a vender.
7. Certificación de Gravamen.
Esta notificación deberá ser entregada personal e inexcusablemente al arrendatario o arrendataria que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá efecto legal alguno.
Hecho el análisis anterior, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de la presente acción que, de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos.-
De las actas procesales se evidencia que efectivamente el actor se encuentra incurso en una demanda por PREFERENCIA OFERTIVA (ARRENDATICIA), la cual proviene del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, de lo cual se evidencia que el accionante no logró traer a los autos elementos probatorios suficientes que hagan constar el pago de los cánones de arrendamiento sobre el inmueble arriba identificado; se observa además que, el contrato Supra mencionado que no posee fecha de inicio. Del mismo modo, el referido ciudadano fundamentó su apelación en que el Juez de la causa no le concedió el tiempo prudencial a fin de consignar las pruebas que a su juicio fueran idóneas para sustentar sus afirmaciones de hecho, teniendo que la Ley en comento establece en su artículo 118 lo relativo a las pruebas y su evacuación Por tanto, se puede inferir que no se encuentran configurados los requisitos de procedencia para la PREFERENCIA OFERTIVA (ARRENDATICIA). En consecuencia, este Tribunal Superior forzosamente concluye que el recurso de apelación debe ser declarado SIN LUGAR. Y así se decide.-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos que anteceden este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: DECLARA: SIN LUGAR la Apelación interpuesta por el abogado JORGE CESÍN LEÓN, en su carácter de apoderado judicial de ciudadano JAIRO LUÍS GUEVÁRA, en contra de la decisión de fecha 11 de julio de 2022; que declaró SIN LUGAR, la demanda incoada por el ciudadano JAIRO LUÍS GUEVÁRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N°: 14.010.226, contra las ciudadanas CARMEN VELÁSQUEZ BRAZÓN y MIRNA JOSEFINA SILVIO GONZÁLEZ, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédula de identidad Nros: 10.305.693 y 9.284.423, respectivamente .En ese sentido, queda CONFIRMADA, la decisión emitida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Como consecuencia de dicha declaratoria, se condena en costas a la parte demandante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, déjese copia y cúmplase.-

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 212° de la Independencia y 163° de la Federación. Maturín, Nueve (09) de Agosto del año dos mil veintidós (2022).
EL JUEZ,

PEDRO JIMÉNEZ FLORES.-
LA SECRETARIA,

YRANIS GARCÍA ARAMBULET.-
En esta misma fecha siendo las 9:29 A.M., se publicó la anterior decisión. Conste:
LA SECRETARIA
YRANIS GARCÍA ARAMBULET.-
PJF/yg/rsj.
Exp. Nº 012.969.-