TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA:
Ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-3.643.847. APODERADO JUDICIAL: JAIME EFRAÍN CABRERA HERNÁNDEZ, letrados en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No.123.136.

PARTE DEMANDADA:
Sociedad Mercantil SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 24 de febrero de 2000, bajo el No. 29, Tomo 393-A-Qto, en la persona de su representante legal Andrés Troconis González, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 5.532.707. Y la ciudadana VALERIA BLANCHI DI ROASCIO de IMPERIALI, de nacionalidad italiana, mayor de edad, casada, domiciliada en la ciudad de Roma-Italia, titular del pasaporte Nº D-152709. APODERADOS JUDICIALES: ANDRÉS TROCONIS GONZÁLEZ y GASTÓN IRAZABAL, letrados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 26.779 y 2.658, respectivamente.

MOTIVO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PREFERENCIA OFERTIVA
Objeto de la pretensión: Un inmueble constituido por un apartamento con un área aproximada de setenta y siete metros cuadrados (77 Mts2), distinguido con el número y letra 13-B, situado en el lado sureste de la primera planta del Edificio Sur Diez, ubicado en la calle Sur 10 entre las Esquinas de Horno Negro y Cochera en la jurisdicción de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Área Metropolitana de Caracas.

I
ACTUACIONES EN ALZADA
Se recibieron las presentes actuaciones en fecha 23 de septiembre de 2016 de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, asentándose en el Libro de Causas el 28 de septiembre de 2015, con motivo del recurso de apelación interpuesto el 10 de agosto de 2016, por el abogado JAIME EFRAÍN CABRERA HERNÁNDEZ (apoderado de la parte actora), contra la resolución judicial dictada el 28 de junio de 2016 por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE OFERTA PREFERENTE ARRENDATICIA incoara el ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU en contra de la sociedad mercantil SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA C.A y la ciudadana VALERIA BLANCHI DI ROASCIO de IMPERIALI.
Mediante auto de fecha 04 de octubre de 2016 el ciudadano Juez Titular de este Despacho Judicial se abocó al conocimiento y revisión de la causa, ordenando a trámite el recurso, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente a dicha data para dictar sentencia de mérito, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto del 16 de julio de 2015, se advirtió a las partes que la sentencia en el presente proceso sería dictada al quinto (5º) día de despacho siguiente a dicha data.
Encontrándonos dentro de la oportunidad para dictar el fallo respectivo, esta Alzada lo hace con base en las siguientes consideraciones.

II
ANTECEDENTES
El presente proceso se inició por demanda de Cumplimiento de Contrato de Preferencia Ofertiva de inmueble constituido por un apartamento con un área aproximada de setenta y siete metros cuadrados (77 Mts2), distinguido con el número y letra 13-B, situado en el lado sureste de la primera planta del Edificio Sur Diez, ubicado en la calle Sur 10 entre las Esquinas de Horno Negro y Cochera en la jurisdicción de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Área Metropolitana de Caracas interpuesta por el ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU, en contra de la empresa SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA C.A (administradora) y la ciudadana VALERIA BLANCHI DI ROASCIO de IMPERIALI (propietaria), ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo admitida el 12 de febrero de 2010, de conformidad con lo previsto en los artículos 341 y 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte accionada (folios 81-82).
A los folios 83 al 167, cursan actuaciones relacionadas con la citación de la accionada, así como la designación de la defensora judicial de la demandada.
En fecha 16 de mayo de 2012, compareció el abogado ANDRÉS TROCONIS, en su condición de representante legal de la empresa SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA C.A., y apoderado de la ciudadana VALERIA BIANCHI DI ROASCIO de IMPERIALI quien se dió por citado en nombre de su poderdante, manifestando que su representación por poder general de disposición y administración de bienes riela a los folios 24 al 26 del expediente. (folio 169).
El 18 de mayo de 2012, la representación judicial de la parte accionada dio contestación a la demanda, consignando: MARCADO “A” (folios 182 al 196) copia fotostática de decisión de fecha 15 de junio de 2009, proferida por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas alusiva al juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA C.A. y la ciudadana VALERIA BLANCHI DI ROASCIO de IMPERIALI en contra del ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU ; MARCADO “B”: (folios 197 al 208) contentivo de copias de recibos de pago canones de arrendamiento desde el 28-02-2007 hasta el 23-01-2008; MARCADO “C”: contentivo de copias fotostáticas de caratula de Expediente de consignaciones arrendaticias Nº 2008-0431 y comprobante de apertura del mismo de fecha 03-03-2008 (folios 209 al 210).
En la oportunidad probatoria (folios 212 al 214) por escrito del 22 de mayo de 2012, la representación judicial de la parte accionada, promovió en el Capítulo “I PUNTO PREVIO” desconoció el documento consignado por la accionante junto a su escrito libelar marcado “H” de fecha 28 de agosto de 2007, en su firma como en su contenido; en el Capítulo “II PRUEBA INSTRUMENTAL”, promovió de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba los siguientes documentos acompañados por la accionante junto a su escrito libelar: (i) documento constitutivo estatutario de la Sociedad Inmobiliaria Solinca C.A marcado “B”, copia de instrumento poder de la ciudadana Valeria Blanchi (folios 21-26); (ii) contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 05-02-2004 marcado “C”; (iii) contrato de arrendamiento suscrito entre las partes con un plazo de vigencia desde el 01-02-2005 al 30-01-2006 marcado “D”; (iv) contrato de arrendamiento suscrito entre las partes con un plazo de vigencia desde el 01-02-2006 al 30-01-2007 marcado “E”; comunicación de fecha 15 de noviembre de 2007 marcado “F”; comunicación de fecha 18 de noviembre de 2007 marcado “G”; asimismo, ratifico las instrumentales acompañadas al escrito de contestación de la demanda; en el Capítulo “ III DE LA PRUEBA DE TESTIGOS”, promovió prueba testimonial del ciudadano OSCAR PI BLANCO, para probar que el demandado nunca ejerció el derecho de preferencia en los términos pautados en la Ley; en el Capítulo “IV DE LA PRUEBA DE CONFESIÓN”, promovió la confesión espontanea de la parte actora en su escrito libelar al reconocer expresamente hechos que le favorecen. Siendo admitidas en su totalidad, por el A-quo mediante providencia del 30 de mayo de 2012, fijando oportunidad para la evacuación de la prueba testimonial. (folio 217)
De Igual manera, por escrito del 30 de mayo de 2012 (folio 219), la representación judicial de la parte accionante, promovió en el punto único PRUEBAS INSTRUMENTALES ratificó los instrumentos que fundamentan la pretensión marcados “C”, “D”, “E”, “F”, “G” y “H”, al respecto mediante providencia del 31 de mayo de 2012, el A-quo, se pronunció admitiendo las pruebas instrumentales (folio 220).
Mediante sentencia proferida el 28 de junio de 2016, el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró SIN LUGAR la demanda incoada por el ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU en contra de SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA C.A y la ciudadana VALERIA BLANCHI DI ROASCIO de IMPERIALI.
Contra dicha resolución en fecha 10 de agosto de 2016, ejerció apelación la representación judicial de la parte accionante, siendo oído dicho recurso en ambos efectos por auto del 21 de septiembre del 2016 (folios 269 y 270).

III
MOTIVA
Vista la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora contra la sentencia del 28 de junio del 2016, dictada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este Órgano Jurisdiccional se adentra al análisis y resolución del mencionado recurso.
El presente proceso se inició por demanda de cumplimiento de contrato de preferencia ofertiva, basado en los artículos 33, 42, 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 1.133, 1.137, 1.159, 1.160, 1.161, 1.166, 1.167 y 1.264 del Código Civil, incoada por el ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU, en contra de la empresa SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA C.A (administradora) y la ciudadana VALERIA BLANCHI DI ROASCIO de IMPERIALI (propietaria), admitida el 12 de febrero de 2010, alusiva a un apartamento distinguido con el número y letra 13-B identificado ab initio.
En dicho proceso el tribunal de la causa declaró sin lugar la demanda e impuso en costas a la accionante según el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, estableciendo en la motiva lo siguiente:
“…Contienen estas actuaciones, pretensión propuesta por cumplimiento de oferta preferente arrendaticia, que consagraba el artículo 42 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable al caso de marras, que establecía:

Artículo 42
La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Con el fin de implementar el mecanismo de propuesta y ejercicio de la del derecho a la preferencia ofertiva arrendaticia, el artículo 42 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable al caso de marras, que establecía
Artículo 44
A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único:
El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

En el caso que nos ocupa, no reviste controversia alguna la condición de arrendatario del demandante y su derecho a la preferencia ofertiva.
La parte demandante alegó y la parte demandada reconoció, que la notificación de la oferta de la venta se realizó mediante misiva de fecha 15 de Noviembre de 2006, enviada por SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A., dirigida al ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU, por el precio de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000), más el 3% sobre el precio de venta por comisión de corredores inmobiliarios. (f. 64), cuyo texto copiado a la letra es del tenor siguiente:
“ Caracas, 15 de noviembre de 2006
Señor
OVIDIO ABREU
Ciudad.-
Nos dirigimos a usted, en esta oportunidad, con el objeto de participarle que la Sra. Valeria Blanchi de Imperiali, nuestra cliente y propietaria del apartamento N° 13/B, ubicado en el Edificio Sur Diez, el cual usted ocupa en calidad de arrendataria desde el 01 de Febrero de 2006, ha decidido poner en venta dicho inmueble, con un precio base y de contado de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 130.000.000,00) más el TRES por ciento (3%) sobre el indicado precio de venta, que corresponde a nuestra comisión como Corredores Inmobiliarios.
En tal sentido de estar usted interesado en adquirir el pre-indicado inmueble, le rogamos se sirva comunicarse con nosotros en un plazo no mayor de setenta y dos (72) horas contadas a partir del momento de recepción de la presente comunicación, a fin de tratar lo que a bien tenga en exponer con relación a la referida oferta de venta.
Igualmente le informamos que, para el caso de no querer adquirir la mencionada propiedad, le rogamos se sirva tomar las previsiones del caso con el objeto de que haga formal devolución del inmueble para el 30 de Enero de 2007 o, en todo caso, de conformidad a lo previsto en el Artículo 38, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se sirva informarnos por escrito su deseo de acogerse a la prórroga legal, la cual no podrá exceder de un año contado a partir del vencimiento del término a que se refiere la Cláusula Segunda (2da.) del contrato de Arrendamiento que vincula a las partes.
Sin más a que hacer referencia, nos suscribimos a usted
(fdo) Por SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA C.A. Oscar Pi Blanco…”

Tal y como se puede observar la notificación de la oferta de venta no se hizo en mediante documento auténtico, mecanismo señalado expresamente por el artículo 45 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de modo que podría considerarse invalida, ya que este es un requisito legal, sin embargo en aras de la justicia, este juzgador considera prescindible esta exigencia, habida cuenta del reconocimiento de ambas partes las partes, ya que ese acto cumplió con el fin al que estaba destinado, el cual era ofertar en venta el inmueble arrendado al arrendatario, señalando el precio, condiciones y modalidades de la negociación, en este caso el precio fue indicado para su pago de contado, en la cantidad de de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 130.000.000,00) más el TRES por ciento (3%), que corresponde a nuestra comisión como Corredores Inmobiliarios.
Ahora bien, la controversia esta ceñida a la aceptación de la Oferta de Venta, ya que la parte demandante alega que aceptó la misma mediante carta de fecha 18 de Noviembre de 2006, por la cual ejerció su derecho de Preferencia Ofertiva, aceptando la venta del inmueble, siendo ésta recibida por la arrendadora en igual fecha; cuya comunicación consignó marcado con la letra “G, lo que perfeccionó el contrato de oferta de venta, razón por la cual efectúo múltiples gestiones para concretar la adquisición del inmueble, siendo imposible.
Por su parte la parte demandada argumenta que no obstante que el ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU, parte demandante del proceso, fungía como arrendatario del inmueble, nunca aceptó la oferta, dado que la carta de aceptación no está firmada por él, sino por ANA ROSA REYES ACOSTA, quien dice ser su concubina.
Para dilucidar los argumentos en conflicto, este juzgador pasa a analizar la Copia simple de comunicación, de fecha 18 de Noviembre de 2006, enviada por la ciudadana ANA ROSA REYES ACOSTA, titular de la cédula de identidad Nº 5.079.311, dirigida a SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A.; concerniente a la Oferta de Venta del inmueble arrendado, aceptando el precio de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000). (f. 65), cuya existencia fue reconocida por ambas partes y por lo tanto se le otorga valor probatorio, aún cuando emana de un tercero.
En primer lugar debe observarse que la notificación de fecha 18 de noviembre de 2006 no se hizo en mediante documento auténtico, mecanismo señalado expresamente por el artículo 45 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de modo que podría considerarse invalida, ya que este es un requisito legal, no obstante en aras de la justicia, este juzgador pasa a analizar su contenidos y eventuales efectos.
En este sentido la misiva de fecha 18 de Noviembre de 2006, enviada por la ciudadana ANA ROSA REYES ACOSTA, titular de la cédula de identidad Nº 5.079.311, dirigida a SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A., tiene textualmente el siguiente contenido:
“ Señores
INMOBILIARIA SOLINCA C.A.-
Presente.-
Atención: Sra. Valeria Bianchi
Sr. Andres Troconis.
Nos dirigimos a ustedes con el objeto de participarles que aceptamos la oferta de venta, por la cantidad de Ciento Treinta Millones de Bolívares (Bs. 130.000.000,00), del apartamento hoy alquilado ubicado entre las esquinas de Cochera a Horno Negro Edif. Sur 10, Piso 1, Apto N° 13-B, Parroquia San Juan, Caracas, carta recibida en fecha 15/11/2006.
Es importante informarles que en estos momentos hemos comenzado a realizar distintas diligencias en función de adelantar todo lo concerniente.
Quedamos de usted
Atentamente,
(fdo) ANA ROSA REYES ACOSTA
C.I. 5.079.311.
CONYUGE”

De la trascrita misiva se desprende que la misma es suscrita por una persona de nombre ANA ROSA REYES ACOSTA y debajo de su nombre, donde aparece la firma, está escrito CONYUGE, sin indicar de quien es cónyuge; así mismo el texto está escrito en plural y señala el inmueble arrendado por el demandante José Ovidio Abreu, no obstante el nombre de éste no aparece en la misiva y menos aún su rúbrica.
De lo anterior es forzoso concluir que la misiva bajo análisis, esta suscrita en principio por un tercero ajeno a la relación de arrendamiento que le otorga el carácter de arrendatario al demandante JOSÉ OVIDIO ABREU, ya que el argumento relativo a que ANA ROSA REYES ACOSTA, fuera cónyuge o concubina de JOSÉ OVIDIO ABREU, no quedó probado en estos autos. Así se establece.
Establecido lo anterior este juzgador, considera que no cumplió el arrendatario-oferido con su obligación de notificar al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta que se hizo a su favor por la venta del inmueble arrendado, en el lapso de 15 días calendario contados a partir del ofrecimiento, tal como lo dispone el parágrafo único del artículo 44 de la derogado a ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de modo que nunca se formó el contrato de venta, tal como lo dispone el artículo 1137 del Código Civil, ya que el autor de la oferta no tuvo conocimiento, en el lapso indicado de la aceptación por parte del oferido.
En virtud de lo antes expuesto y como quiera que la parte demandante pretende la ejecución del contrato de compra-venta en las mismas condiciones en que alega fue aceptada la oferta, la demanda propuesta debe ser declarada SIN LUGAR y así se decide.”. (Sic) (folios 247-263)

Contra la referida sentencia recurrió el abogado JAIME EFRAÍN CABRERA HERNÁNDEZ, en representación de la parte accionante (el 10-08-2016), siendo oído el recurso en ambos efectos.
Para decidir este Órgano Jurisdiccional hace las siguientes consideraciones:
Del contenido del libelo presentado por la representación judicial de la demandante, se desprende que la acción a la cual se circunscribe el presente proceso es la de cumplimiento de contrato de preferencia ofertiva, basado en los artículos 33, 42, 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 1.133, 1.137, 1.159, 1.160, 1.161, 1.166, 1.167 y 1.264 del Código Civil, incoada por el ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU, en contra de la empresa SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA C.A (administradora) y la ciudadana VALERIA BLANCHI DI ROASCIO de IMPERIALI (propietaria), admitida el 12 de febrero de 2010, alusiva a un apartamento distinguido con el número y letra 13-B identificado ab initio. En el mismo acto el accionante confirió Poder Apud Acta al profesional del derecho Jaime Efraín Cabrera Hernández (Fol. 10).
Como hechos relevantes, contenidos en el libelo, la accionante adujo lo siguiente:
 Que en fecha cinco (05) de febrero de 2004 suscribió un contrato de arrendamiento con la empresa SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A. mediante documento notariado en el que dicha empresa cedía en arrendamiento a tiempo determinado desde el 01 de febrero de 2004 hasta el 30 de enero de 2005 el inmueble objeto del litigio y que pertenece en plena propiedad a la ciudadana VALERIA BLANCHI DI ROASCIO de IMPERIALI;
 Que llegado el vencimiento del primer contrato en fecha 30 de enero de 2005 ambas partes acordaron prorrogarlo, por lo que en fecha 15 de marzo del 2005 suscribieron un segundo contrato de arrendamiento con vigencia desde el 01 de febrero de 2005 hasta el 30 de enero de 2006;
 Que llegado el vencimiento del segundo contrato, ambas partes suscribieron un tercer contrato de arrendamiento con vigencia desde el 01 de febrero de 2006 hasta el 30 de enero de 2007;
 Que en fecha 15 de noviembre de 2006 la empresa SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA C.A, dando cumplimiento al Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le fue dirigida comunicación de OFERTA DE VENTA mediante la cual le fue manifestada la voluntad de la propietaria de venderle el inmueble arrendado, estipulándose el precio de contado y en efectivo de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.130.000.000,00), equivalente a CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.130.000,00) mas el 3% de comisión sobre el precio de la venta que le corresponde a la empresa como corredora inmobiliaria, emplazándolo a dar respuesta en un plazo no mayor a 72 horas a partir de su recepción respecto a su aceptación o rechazo, con la advertencia de que en caso no aceptar la oferta de venta debía tomar las previsiones para hacer entrega formal el 30 de enero de 2007, informando su deseo de acogerse a la prorroga legal;
 Que dentro del tiempo exigido por la arrendadora, mediante carta de fecha 18 de noviembre de 2006 fue aceptada la venta ejerciendo el derecho de preferencia ofertiva la referida misiva fue recibida por la arrendadora en la que consta sello y firma de recibido de la empresa, es decir que, fue aceptada la venta en iguales términos y condiciones planteadas, con lo cual fue perfeccionado el contrato de oferta de venta entre las partes, de conformidad con el artículo 1.137 del Código Civil;
 Que se efectuaron múltiples gestiones ante la arrendadora, para concretar la adquisición del inmueble como se evidencia de correspondencia de fecha 28 de agosto de 2007 remitida a la arrendadora, siendo imposible desde el ofrecimiento en venta, por la falta de disposición del oferente de cerrar el trato;
 Que la arrendadora desconociendo el derecho de preferencia ofertiva, continúo aplicando el cobro del canon mensual de arrendamiento hasta el vencimiento del contrato en enero de 2007 una vez vencido el contrato procedió a variar el formato de los recibos que por el cobro de canones de arrendamiento emitía haciendo la mención “en virtud de la aplicación de la prorroga legal” cuando lo cierto es que se encontraba pendiente la protocolización de un contrato perfeccionado;
 Que lo más lógico es que la arrendadora una vez recibida la aceptación de la oferta hubiese tramitado toda la documentación necesaria para concluir la negociación y no tratar de imponer un gravamen sobre la voluntad del arrendatario, pues el ejercicio en conjunto del derecho de preferencia ofertiva con el derecho de prórroga legal se excluyen mutuamente;
 Que a partir del mes de febrero de 2008 una vez concluido el año de la supuesta prorroga legal, la accionada trato de hacer incurrir en mora a la accionante al no querer concluir el negocio ofertado y al no aceptarle los pagos de canones de arrendamiento éste inicio las consignaciones respectivas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio cursantes al expediente Nº2008-0431;
 Que en fecha 9 de julio de 2008 la arrendataria interpuso demanda por cumplimiento de contrato en contra del ciudadano José Ovidio Abreu causa que para esa oportunidad se encontraba en trámite y conocimiento del Juzgado Sexto de Primera Instancia en ocasión al recurso de apelación interpuesto en contra de la decisión de fecha 15-06-2009 proferida por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial;
 Como fundamento de derecho invocaron lo dispuesto en los artículos los artículos 33, 42, 44 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 1.133, 1.137, 1.159, 1.160, 1.161, 1.166, 1.167 y 1.264 del Código Civil;
 Como consecuencia del incumplimiento por parte de la arrendataria a su obligación de cumplir con el contrato de compra-venta, demandaron por cumplimiento de contrato, para que conviniera o en su defecto a ello fuera condenada por el A-quo a realizar la tradición formal del inmueble con el otorgamiento del documento definitivo de propiedad en las condiciones como fue pactado o en su defecto ordene la protocolización de la sentencia favorable que recaiga en el presente juicio a fin de que la misma sirva de título de propiedad previo acuerdo y consignación o pago del precio estipulado ;
 La demanda fue estimada en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 200.000,00), equivalentes a (3.600 UT).

En el acto de la litis contestatio (verificado el 18-05-2012), la representación judicial de la parte accionada expresó lo siguiente:
 Que admiten como cierto que en fecha 05 de febrero de 2014, la empresa Soluciones Inmobiliarias Solinca C.A suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el demandante, sobre un inmueble propiedad de la señora Valeria Blanchi Di Roascio de Imperiali, el cual se identifica en la primera página del escrito libelar y que ese contrato tuvo vigencia desde el 01 de febrero de 2004 hasta el 30 de enero de 2005;
 Que admiten como cierto que el referido contrato fue prorrogado en fecha 15 de marzo de 2005 por el período de un (1) año que comprendió el 01 de febrero de 2005 al 30 de enero de 2006; y que fue objeto de una segunda y última prórroga en fecha 17 de febrero de 2006 por el período de (1) año que comprendió el 01 de febrero de 2006 al 30 de enero de 2007;
 Que admiten como cierto en fecha 15 de noviembre de 2006, Soluciones Inmobiliarias Solinca C.A en representación de la propietaria Valeria Blanchi ofreció en venta al hoy demandante el inmueble por la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (130.000.000,00), más el tres por ciento (3%) de comisión sobre el precio ofertado, todo a ser pagado de contado;
 Que admiten como cierto que aunque el ciudadano José Ovidio Abreu fungía como arrendatario del inmueble, en consecuencia era el destinatario de la oferta de venta, no obstante, no dió contestación a la comunicación del 15-11-2006, reconocen que la ciudadana Ana Rosa Reyes Acosta quien fungió como su presunta concubina aceptó parcialmente la oferta de venta del inmueble en fecha 18 de noviembre de 2006, sin embargo dicha aceptación no cumplió con los requisitos del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;
 Que rechaza, niega y contradice la afirmación hecha por la parte actora en el punto “CUARTO” del escrito libelar referido al hecho de que el demandante hubiere aceptado la oferta de venta en los mismos términos en que le fue formulada, toda vez, que si bien es cierto acepto pagar el precio venta nada dijo con relación al su intención de pagarle a la administradora el valor equivalente al 3% por concepto de comisión como corredora inmobiliaria, porcentaje este que formaba parte indisoluble de la oferta en razón de lo cual la aceptación del precio solo fue parcial modificando así la oferta inicial;
 Que rechaza, niega y contradice la falsa afirmación hecha por la parte actora según la cual ésta efectuó múltiples gestiones a los fines de concretar la adquisición de la inmueble toda vez que en el mes de diciembre de 2006, con posterioridad a la fecha de la aceptación parcial el ciudadano José Ovidio Abreu renunció verbal y voluntariamente a adquirir el inmueble alegando no disponer del dinero suficiente para pagar el precio, permaneciendo en el inmueble durante el plazo de prorroga legal con el carácter de arrendataria;
 Que rechaza, niega y contradice la falsa afirmación hecha por la parte actora según la cual ésta hubiera enviado una comunicación a la parta accionada en fecha 28 de agosto de 2007 con el objeto de adelantar las gestiones de venta del inmueble. En tal sentido, desconocen tanto en su firma como en su contenido la supuesta comunicación de esa misma fecha acompañada por la actora junto al escrito libelar marcada “H” de la cual jamás se tuvo conocimiento;
 Que rechaza, niega y contradice la falsa afirmación hecha por la parte actora según la cual la parte demandada “actuando de mala fe” y de manera “subrepticia” y “simplista” a partir del año 2007 cambió el formato de los recibos de cobro de canones de arrendamiento para incluir la mención de prórroga legal, pues en efecto el optar por la prórroga legal para seguir arrendando el inmueble después del vencimiento del contrato es un derecho irrenunciable, el cual ejerció a cabalidad durante el período que comprendió febrero de 2007 hasta enero de 2008, no haciendo observación alguna a los recibos emitidos;
 Que el hoy accionante considerando se había perfeccionado un contrato de compra venta, no acudió a esta jurisdicción a fines de hacer una oferta de pago de precio de venta, en cambio formalizó un procedimiento consignatorio de canones de arrendamiento en fecha 03-03-2008 optando por dejar sin efecto y, en consecuencia, DISUELTA la oferta de venta, renunciando a la adquisición del inmueble con base a las estipulaciones contenidas en la carta de fecha 15 de noviembre de 2006;
 Que admiten como cierto que la empresa Soluciones Inmobiliarias Solinca C.A y la señora Valeria Blanchi Di Roascio, intentaron en fecha 09 de julio de 2008 una demanda la cual fue sustanciada y decidida a su favor en fecha 15 de junio de 2009 por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, lo que no indica el ciudadano José Abreu es que resultó vencido en su totalidad al declararse sin lugar la reconvención propuesta por este y extinguido en contrato de fecha 30 de enero de 2007;
 Que reconocen como cierto que en contra de la decisión del 15 de junio del 2009 fue interpuesto recurso de apelación en fecha 18 de junio de 2009, sin embargo, no se ha efectuado ningún acto de procedimiento por parte del recurrente lo que demuestra un desinterés;
 Que por lo expuesto solicitan se declare sin lugar la demanda.

TERCERO. - Durante el juicio el proceso adquirió de las partes las pruebas que a continuación se mencionan y se analizan:

Pruebas promovidas por la parte actora:

1.- Copia fotostática del Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la firma mercantil SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A (f.11-20) marcada “B” protocolizada ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 24 de febrero de 2000, anotado bajo el N° 29, Tomo 393-A-Qto, Exp. 470011. Dicho documento no fue objeto de impugnación por la parte contraria, por lo cual este Tribunal lo valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo que del mismo se desprende el carácter de representante legal del ciudadano Andrés Troconis González de la firma antes identificada. Al referido documento se le adminicula la copia simple del instrumento poder especial de administración, marcado “B” (folios 21-26), otorgado por los ciudadanos VALERIA BLANCHI DI ROASCIO de IMPERIALI y FRANCESCO IMPERIALI, en su carácter de propietarios del inmueble objeto del presente juicio al ciudadano ANDRÉS TROCONIS GONZÁLEZ, en fecha 30 de mayo de 2007 por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital. Dicho documento no fue objeto de impugnación por la parte contraria, por lo cual este Tribunal lo valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y lo aprecia por cuanto el mismo guarda relación con la administración que SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A., realiza sobre el inmueble objeto del litigio. Asimismo, los anteriores documentos acreditan que la firma mercantil accionada es la administradora del inmueble objeto del litigio, siendo el abogado Andrés Troconis González su representante legal, así como, de los propietarios del inmueble. ASÍ SE ESTABLECE.
2.- Copias fotostáticas de planillas bancarias Nros. 1239077, 1271799, 1271800, 1271801, 1048939, 1048940, 10488933, (F.27-33). Asimismo, la parte demandante produjo copia certificada de expediente de consignaciones signado con el Nº2008-0431, llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 70-75), con el objeto de demostrar que la parte accionada intento hacer incurrir en mora a la demandante. Dichas documentales no fueron objeto de impugnación por la parte contraria, por lo cual este Tribunal las valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.383 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, reputándose legalmente reconocido, idóneo y pertinente para demostrar el vínculo jurídico existente entre las partes en juicio. ASÍ SE ESTABLECE.
3.- Copias fotostáticas de recibos Nros. 0098, 0011, 0149, 0164, 0178, 0198, 0213, 0218, 0233, 0271, 0290, 0299, 0330, y 0332 emitidos por SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A administradora del bien inmueble objeto del litigio al ciudadano Ovidio Abreu por concepto de pago de alquiler correspondiente a los meses de enero a diciembre del año 2006 (f.34-48). Dichas documentales no fueron objeto de impugnación por la parte contraria, por lo cual este Tribunal las valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de las misma se observa la solvencia de la parte actora respecto del pago de los canones correspondientes a los meses de enero a diciembre del año 2006. ASÍ SE ESTABLECE.
4.- Copia simple de auto dictado por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 28 de abril de 2009, y extracto de decisión en copia simple. Dicha documental no fue objeto de impugnación por la parte contraria; observando este Juzgador que la parte demandada reprodujo en el presente juicio copia fotostática de decisión proferida por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 15-06-2009, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, seguido por SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A, en contra del ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU, expediente signado con el Nº AP31-V-2008-001737 (f.182-196); y por guardar relación con las documentales a las cuales se hace referencia en este punto, deben valorarse de forma concatenada por lo que se les otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y se aprecian por cuanto acreditan que SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A interpuso demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, siendo declarada CON LUGAR la referida demanda condenándose al ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU la entrega del apartamento distinguido con el número y letra 13-B, situado en el lado sureste de la primera planta del Edificio Sur Diez, ubicado en la calle Sur 10 entre las Esquinas de Horno Negro y Cochera en la jurisdicción de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Área Metropolitana de Caracas. . ASÍ SE ESTABLECE.
5.- Copias certificadas de contratos de arrendamiento suscritos entre las partes contendientes en el presente juicio a saber: i) en fecha 5/02/2004, autenticado por la Notaría Publica Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital anotado bajo el Nº 8, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones (f.51-55); ii) de fecha 15/03/2005, autenticado por ante la Notaría Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 71, Tomo 10 de los libros de Autenticaciones(f.56-59); iii) de fecha 17/02/2006, por ante la Notaría Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 63, Tomo 11 de los libros de Autenticaciones (f.60-63). Dichos instrumentos los cuales no fueron objeto de impugnación por la parte contraria, se les otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1363 y 1.384 del Código Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándolas por cuanto prueban la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la pretensión entre SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A. y el ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU. ASÍ SE ESTABLECE.
6.- Copia certificada de comunicación de fecha 15 de noviembre de 2006 (f.64), enviada por SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A., dirigida al ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU; que corresponde a la Oferta de Venta del inmueble arrendado, por el precio de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,00), más el tres por ciento (3%) sobre el precio de venta por comisión de corredores inmobiliarios. A dicho documento el cual no fue objeto de impugnación por la parte contraria, se le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1.363 y 1.384 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia por cuanto fue reconocido por ambas partes, y acredita el ofrecimiento de venta del inmueble signado con el Nº 13-B, que la administradora del inmueble en nombre de los propietarios realizó al ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU. ASÍ SE ESTABLECE.
7.- Copia certificada de comunicación de fecha 18 de noviembre de 2006 (F.65), enviada por la ciudadana ANA ROSA REYES ACOSTA, titular de la cédula de identidad Nº 5.079.311, a SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A. En lo referente a esta probanza la parte accionante manifestó en la contestación de la demanda, que el ciudadano José Ovidio Abreu “nunca aceptó la oferta de venta toda vez que la carta de aceptación no está firmada por él sino por quien dice ser su concubina” aun cuando era el destinatario de la oferta de venta. Esta Alzada observa, que la referida comunicación del 18-11-2006, emana de la ciudadana Ana Rosa Reyes Acosta cedulada V-5.079.311, tercera ajena al juicio, quien presuntamente es la cónyuge o concubina del accionante, lo cual no quedó demostrado en el presente juicio, por tal motivo la misma se desecha, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido ratificada en juicio. ASÍ SE ESTABLECE.
8.- Copia certificada de recibos emitidos por SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A., administradora del bien inmueble objeto del litigio al ciudadano Ovidio Abreu por concepto de pago de canon de arrendamiento de los meses ENERO 2008, DICIEMBRE 2007 y FEBRERO 2007 en aplicación de la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento. Al efecto, se observa que no fueron objeto de impugnación, aunado a ello se aprecia que la parte demandada produjo en el juicio copias simples de recibos emitidos por SOLUCIONES INMOBILIARIA SOLINCA, C.A., administradora del bien inmueble objeto del juicio al ciudadano Ovidio Abreu, por concepto de pago de canon de arrendamiento de los meses FEBRERO a DICIEMBRE del año 2007 y ENERO del año 2008, a los cuales se le otorgan valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.
9.- Copia certificada de comunicación de fecha 28 de agosto de 2007 (f.69), enviada por JOSÉ OVIDIO ABREU y ANA ROSA REYES ACOSTA, dirigida al ciudadano ANDRES TROCONIS GONZÁLEZ representante de la ciudadana Valeria Blanchi di Roascio de Imperiali y al ciudadano Oscar Pi Blanco. La misma fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demandada ratificando en fase probatoria el desconocimiento del referido documento marcado “H”. Del mencionado documento esta Alzada evidencia que la misma carece de firma de recepción de la persona a la cual va dirigida (arrendador), por tal motivo se desecha del cúmulo probatorio, máxime si se trata de un instrumento que emana de la propia parte promovente. ASI SE ESTABLECE.
10.- Copia certificada de expediente de consignaciones signado con el Nº 2008-0431, llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la misma ya fue objeto de análisis por parte de este órgano jurisdiccional. ASI SE ESTABLECE.

Pruebas promovidas por la parte demandada:

1.- Copia fotostática de la decisión proferida por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 15-06-2009, en el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, seguido por SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A, en contra del ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU expediente signado con el Nº AP31-V-2008-001737, el cual ya fue objeto de valoración por este órgano jurisdiccional (f.182-196). ASI SE ESTABLECE.
2.- Copias simples de recibos emitidos por SOLUCIONES INMOBILIARIA SOLINCA, C.A. administradora del bien inmueble objeto del juicio al ciudadano Ovidio Abreu, por concepto de pago de canon de arrendamiento de los meses FEBRERO a DICIEMBRE del año 2007 y ENERO del año 2008, en aplicación de la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento (f.197-208), lo cuales ya fueron valorados con antelación. ASI SE ESTABLECE.
3.- Copia fotostática de expediente de consignaciones signado con el Nº 2008-0431, llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el mismo ya fue valorado anteriormente. ASI SE ESTABLECE.
4.- Ratificó el desconocimiento del documento marcado “H” ─ realizado en el acto de contestación─ producido por la parte demandante junto a su escrito libelar de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el cual ya fue analizado por esta Alzada. ASI SE ESTABLECE.
5.- De conformidad con el principio de comunidad de la prueba, promueve los instrumentales producidos por la accionante junto al escrito libelar, así como los ofrecidos por ésta anexos al escrito de contestación de la demanda, los cuales ya fueron objeto de análisis por esta Superioridad. ASI SE ESTABLECE.
6.- La parte accionada promovió la testimonial del ciudadano OSCAR PI BLANCO, la cual no fue evacuada, por lo tanto, nada tiene que valorar este Juzgado. ASI SE ESTABLECE.
7.- Promovió la confesión espontanea de la parte actora en su escrito libelar, al reconocer los siguientes hechos a saber:
“1.- Que fungimos como representantes legales de la empresa Soluciones Inmobiliarias Solinca C.A.; y así mismo, que somos los apoderados judiciales de la ciudadana Valeria Blanchi;
2.- Que la parte actora en este juicio mantuvo una relación arrendaticia con nuestras representadas durante el periodo que comprende del 01 de febrero de 2.004 hasta el 30 de enero de 2.007;
3.-Que fue la ciudadana Ana Rosa Reyes Acosta y no el ciudadano José Ovidio Abreu que presuntamente aceptó la oferta de venta del inmueble que le hizo nuestra representada en fecha 15 de noviembre de 2.006:
4.- Que los recibos de pago de canones de arrendamiento extendidos por nuestra representada Soluciones Inmobiliarias Solinca, C.A, durante el periodo que comprende del 01 de febrero de 2.007 al 30 de enero de 2.008, contenían la indicación expresa e indubitable de que nos encontrábamos en presencia del ejercicio por el arrendatario de la prórroga legal a que se refiere el literal “b” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamientos Inmobiliarios.
5.- Que el arrendatario acudió en fecha ____ (__) de marzo de 2.008 por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, con el objeto de pagar canones de arrendamiento a través del “Procedimiento Consignatorio” a que se refieren los artículos 53 al 57 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, todo ello a favor de nuestra co-representada SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A., conformándose así el Expediente signado con el Nº 2008-0431”.

Al respecto, esta superioridad establece que los alegatos que las partes realizan con objeto de fijar el thema decidendum no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, pues constituyen una manifestación de quien tiene interés en la obtención de una decisión que le favorezca, motivo por el cual se desestima esta probanza. ASI SE ESTABLECE.

Analizados exhaustivamente los medios aportados por las partes, corresponde a este órgano jurisdiccional determinar, con base en el acervo probatorio, si la demanda aquí incoada resulta procedente; o, por el contrario, si la pretensión de cumplimiento de preferencia ofertiva debe desestimarse.
En el presente caso las partes reconocen que durante la vigencia o duración de la relación arrendaticia iniciada el 1º de febrero de 2004, se desarrolló la preferencia ofertiva en fecha 15 de noviembre de 2006, con la voluntad del propietario –demandado de vender el inmueble que ocupa el arrendatario-demandante, en esa evolución ofertiva, nace la discordia obligacional sobre la existencia o no de la aceptación por parte del arrendatario. Es aquí que nace el eje coyuntural del presente juicio, derechos subjetivos en discusión que provienen de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y deberán suplirse o apoyarse en la legislación común, en ese sentido el artículo 50 de la ley especial, remite expresamente a las disposiciones del Código Civil.
El Derecho de Preferencia Ofertiva, consagrado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de Arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de (02) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del Propietario”.

Por su parte, el artículo 44 eiusdem, dispone:
“A los fines del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento autentico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único
El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedara en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta”.

En sintonía con las anteriores disposiciones, se verifica que la procedencia de la preferencia ofertiva, está supeditada a una serie de requisitos dispuestos ─para la fecha de ocurrencia de los hechos─ en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en atención al arrendatario y en atención al arrendador; entre los cuales tenemos:

A) Tener más de dos años como arrendatario del inmueble de marras;
B) Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamientos;
C) Que satisfaga las aspiraciones del propietario;
D) La notificación al propietario.

Ahora bien, determinados los requisitos y /o elementos, para la procedencia de este derecho, se hace necesario verificar, si en el caso bajo examen fueron cumplidos los mismos.
Con las probanzas analizadas en la oportunidad del examen del acervo probatorio, se constata que según el contrato de arrendamiento debidamente autenticado el 05-02-2004 suscrito entre las partes, la relación arrendaticia tuvo inicio en fecha 1º de febrero de 2004, la misma fue prorrogada mediante contratos autenticados del 15/03/2005 y del 17/02/2006; siendo que la oferta de venta se efectuó el día 15 de noviembre de 2006, por lo cual se deduce que el propietario-arrendador a través de su apoderado otorgó el beneficio de la oferta visto que la parte accionante tiene más de dos años ocupando el inmueble en calidad de Arrendatario, cumpliéndose así el primer requisito.
En relación, con el requisito de la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento durante esos años, quedo demostrada la solvencia del arrendatario pues en el decurso del proceso fueron producidos recibos de pago emitidos por SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A administradora del bien inmueble objeto del litigio al ciudadano Ovidio Abreu por concepto de pago de pensiones arrendaticias, los cuales no fueron objeto de impugnación por la parte demandada, lo que lleva a este Órgano jurisdiccional a la certeza de que cumplieron con las obligaciones exigidas durante la vigencia de la relación arrendaticia.
En cuanto a la satisfacción de las aspiraciones económicas del propietario. Es la aspiración del arrendador-propietario, de recibir del inquilino el pago del precio de la venta en los términos o condiciones que estableció, que debe hacer del conocimiento del arrendatario a través de documento auténtico, en el que indicará no sólo ese precio, sino las condiciones y modalidades de la negociación o venta que se propone realizar, como previene la ley. De la revisión de la comunicación de fecha 15 de noviembre de 2006 se desprende el monto del precio de venta que en esa oportunidad fue fijado en la cantidad de ciento treinta millones de bolívares exactos (Bs.130.000.000,00) y la forma de pago de contado, advirtiéndole que de no aceptar la oferta, debía realizar la entrega del bien inmueble al vencimiento de la relación arrendaticia convenida en el contrato de arrendamiento (el 30 de enero de 2007) o acogerse al beneficio de la prórroga legal. La referida comunicación fue reconocida por la parte actora y la parte demandada por lo cual este órgano jurisdiccional considera válida la oferta de venta realizada de conformidad con el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En lo atinente a la notificación al propietario, que debe hacer el inquilino al propietario oferente debe efectuarse de forma indubitable, es decir, que no presente u ofrezca duda, confusión o incertidumbre, sino certeza, conforme al parágrafo único del artículo 44 eiusdem; y constituye uno de los requisitos esenciales para que el arrendatario pueda ejercer el derecho a la compra del inmueble que ocupa con tal carácter. Ahora bien, la representación de la parte accionante manifestó en su escrito libelar que su representado José Ovidio Abreu mediante comunicación del 18 de noviembre de 2006 procedió a aceptar la oferta de venta estando dentro del plazo de 72 horas indicado en la comunicación del 15-11-2006, siendo esta recibida en igual fecha por la empresa administradora del bien inmueble, motivo por el cual, según el dicho de la accionante fue perfeccionado el contrato de venta como lo dispone el artículo 1.137 del Código Civil.
Para intentar demostrar ese hecho, apenas ofreció la accionante comunicación del 18 de noviembre de 2006 que riela al folio 65 del expediente que fue objeto de análisis por este Juzgado Superior durante la valoración de las probanzas aportadas por las partes, de la misma quedo demostrado que no emana del ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU, quien resulta ser el destinatario de la oferta de venta de fecha 15 de noviembre de 2006, pues la misma fue suscrita por la ciudadana Ana Rosa Reyes Acosta cuyo carácter no fue demostrado en el presente juicio, lo cual no causa convencimiento de este Juzgador en cuanto a la validez de la aceptación de la oferta de venta, alegada por la parte demandante.
Por último, tampoco se desprende de autos ningún medio de prueba que patentice que dentro del plazo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, que en el término de 15 días calendarios a contar de la fecha del ofrecimiento haya manifestado su aceptación a la oferta de venta de forma indubitable, para el perfeccionamiento del contrato a tenor de lo establecido en el artículo 1.137 del Código Civil. Lo cual denota la falta de interés del demandante en adquirir el inmueble que le fue ofertado en venta durante la vigencia de la relación arrendaticia, facultando con ello a la parte demandada en este proceso a interponer demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal el cual se ventiló por ante el Juzgado Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, declarándose con lugar la demanda en fecha 15 de junio de 2009; y en consecuencia, ordenando al ciudadano José Ovidio Abreu a realizar la entrega del bien inmueble distinguido con el Nº 13-B.
De ahí que, de acuerdo al análisis que se ha realizado, la parte actora no demostró plenamente los hechos constitutivos de su pretensión; en consecuencia, la decisión de fecha 28 de junio 2016, deberá confirmarse, declarando sin lugar la apelación de la parte actora con la correspondiente imposición de costas generales conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. ASÌ SE DECIDE.

IV
DE LA DECISIÓN

Por las razones antes expuestas, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 10 de agosto de 2016, por el abogado JAIME EFRAÍN CABRERA HERNÁNDEZ, en su carácter de apoderado de la parte actora, contra la decisión dictada el 28 de junio de 2016, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, se CONFIRMA, con base en las motivaciones precedentes el referido fallo, mediante el cual declaró sin lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE OFERTA PREFERENTE ARRENDATICIA incoada por el ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU en contra de SOLUCIONES INMOBILIARIAS SOLINCA, C.A. y la ciudadana VALERIA BLANCHI DI ROASCIO de IMPERIALI, alusiva al inmueble identificado ab initio.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y notifíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad capital de la República Bolivariana de Venezuela, a los ocho (08) días del mes de agosto del dos mil veintidós (2022). Años: 212° y 163°.
EL JUEZ,

DR. CÉSAR HUMBERTO BELLO CONDE

LA SECRETARIA,

ABG. ALEXANDRA SIERRA.

En esta misma fecha, siendo las tres de la tarde (03:00 pm.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA,

ABG. ALEXANDRA SIERRA.
EXP. Nº AP71-R-2016-000878/11229.
CHBC/AS/Anny
Def.