TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRADOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA
Maracay, Ocho (08) de Agosto de 2022
212º y 163º
EXPEDIENTE N° 13599-22
PARTE ACCIONANTE: MAGALY BEATRIZ BRACAMONTE PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-3.747.347.
APODERADOS JUDICIALES PARTE ACCIONANTE: SIRO RAFAEL DIAZ MELENDEZ y MARITZA ROJAS DE BOLIVAR, inscritos en los Inpreabogados bajo los N° 181.644 Y 139.218 respectivamente.
PARTE ACCIONADA: OSVEL GABRIEL REVERON PACHECO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad Nro14.958.491.
ABOGADO ASISTENTE: FREDDY EDUARDO REYES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 40.323.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL

DECISIÓN: SIN LUGAR la cuestión previa establecida en el ordinal 2° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 4° del articulo 346 ejusdem. SUBSANADA la cuestión previa opuesta por la parte demandada con fundamento en el ordinal 4° del artículo 340 ejusdem. CON LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada y establecida en el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada y establecida en el ordinal 7º del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 6º ejusdem. SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada y establecida en el ordinal 6 del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el articulo 346 ejusdem. CON LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada y establecida en el ordinal 11º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, se declara EXTINGUIDO EL PROCESO de conformidad con lo establecido en el articulo 356 ejusdem.

En fecha “06 de abril de 2022”, el ciudadano OSVEL GABRIEL REVERON PACHECO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-14.958.491, debidamente asistido por el abogado FREDDY EDUARDO REYES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 40.323, antes de dar contestación a la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, fue incoada por la ciudadana: MAGALY BEATRIZ BRACAMONTE PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-3.747.347, consignaron escrito donde opone las cuestiones previas establecidas en los ordinales 2º 6° y 11º del Artículo 346 en concordancia con los ordinales 4º, 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, de modo que siendo la oportunidad legal, este Tribunal pasa a pronunciarse en la presente incidencia, en los términos siguientes:
“I”
Antes de pasar a decidir las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, es necesario precisar a los fines de garantizar la certeza de los actos procesales, lo siguiente:

El artículo 350 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6° del artículo 346, la parte podrá subsanar el defecto u omisión invocado, dentro del plazo de cinco días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento…”

El artículo 351 del Código de Procedimiento Civil establece:

Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 7°, 8°, 9°, 10° y 11° del artículo 346, la parte demandante manifestara dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento, si conviene en ellas o si las contradice. El silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente”,

No obstante, la norma contenida en el artículo 352 ibidem, establece un supuesto distinto al que consagra la norma antes transcrita, cuando al efecto establece:

“…Si la parte demandante no subsana el defecto u omisión en el plazo indicado en el artículo 350, o si contradice las cuestión a que se refiere el artículo 351, se entenderá abierta una articulación probatoria de ocho días para promover y evacuar pruebas, sin necesidad de decreto o providencia del Juez, y el Tribunal decidirá en el décimo día siguiente al último de aquella articulación, con vistas de las conclusiones escritas que pueden presentar las partes…”

I
En relación a la cuestión previa prevista en el ordinal 2º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, es decir, “El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene”, en concordancia con el ordinal 2º del articulo 346 ejusdem, es decir, “La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria por comparecer en juicio “, la parte demandada señalo lo siguiente:

“…Es en relación a esta ultima parte del articulo, el carácter que se tiente, que anoto, lo siguiente: A).- La Doña, Señora y ciudadana que demanda, en el mal llamado libelo, Capitulo I, de los Hechos. Del local arrendado y del contrato Celebrado, textualmente manifiesta: cito:” En fecha 01 de abril de 2017, celebre como ARRENDADORA un contrato de Arrendamiento privado con el ciudadano OSVEL GABRIEL REVERON PACHECO…OMISIS… sobre el estacionamiento de un inmueble de mi propiedad ubicado en la Calle Pichincha Nº 70, Barrio Santa Rosa de esta ciudad de Maracay, estado Aragua, posteriormente se suscribió un nuevo contrato privado sobre el inmueble de mi propiedad constituido por un (01) local comercial… OMISIS.”…Sobre esta fracción del libelo, voy a referirme al CARÁCTER DE PROPIETARIA que se acredita y subroga la parte demandante, ciudadana MAGALY BEATRIZ BRACAMONTE PEREZ, y resulta que como instrumentos Fundamentales de la pretensión, esto es aquellos de los cuales se deriva inmediatamente el derecho deducido, producidos y/o acompañados al libelo, anclado al folio 6, Marcado “A”, COPIA SIMPLE de Presunto Cerificado de Solvencia…no es fehaciente NI SEÑALA EL CARÁCTER DE PROPIETARIA QUE S ACREDITA LA DEMANDANTE…”En forma subsidiaria o complementaria, con fundamento legal en la segunda parte del articulo 361 ejusdem, promuevo y opongo LA FALTA DE CUALIDAD o LA FALTA DE INETERES EN EL ACTOR, para intentar o sostener el juicio.-“ Proceden estas defensas o cuestiones previas, en virtud, que en autos, no consta en forma fehaciente, con certeza de Ley, el llamado DERECHO ABSUSTANCIA o CARÁCTER DE PROPIETARIA QUE SE HA SUBROGADO LA PARTE ACTORA o DEMANDANTE.-
En la oportunidad correspondiente para la subsanación de la cuestión previa alegada, los apoderados judiciales de la parte actora abogados SIRO RAFAEL DIAZ y MARITZA ROJAS DE BOLIVAR, ya identificados, alegaron lo siguiente:

“…. RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS, en virtud de que nuestra representada ciudadana MAGALY BRACAMONTE PEREZ, le deviene el carácter de propietaria del inmueble ubicado en el Barrio Santa Rosa, Calle Pichincha Nº 70, (antiguamente Nº 64) , Municipio Girardot del Estado Aragua, por ser heredera por sucesión de sus padres ciudadanos ZENON ANTONIO BRACAMONTE y ANGELA DE JESUS PEREZ CASTILLO (fallecidos), según consta de la copia certificada del documento de Propiedad debidamente protocolizado por ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Girardot del estado Aragua , en fecha 30 de diciembre de 1954, bajo el Nº 99, Folios 247 al 249, Protocolo Primero, Tomo 1, de los libros respectivos , Planilla de Declaración Sucesoral Nº 347, de fecha 20 de Diciembre de 1957, del causante ZENON ANTONIO BRACAMONTE y Planilla sustitutiva de Declaración Sucesoral Nº 1690 057526, Nº de planilla 1690 034 794,, Nº de Expediente 2016/724 de la causante ANGELA DE JESUS PEREZ CASTILLO y su respectivo certificado de solvencia de impuesto sobre sucesiones, donaciones y demás ramos conexos que consignamos en original, en conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de contradecir y rechazar categóricamente la cuestión previa antes señalada y la falta de cualidad o falta de interés del actor, con los instrumentos consignados se demuestra fehacientemente el carácter de heredera de nuestra representada y por ende del referido inmueble objeto de la acción incoada…”

De la revisión exhaustiva del libelo de la demanda, del escrito de oposición a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, e igualmente de lo alegado por los apoderados judiciales de la parte actora, de se evidencia cursante en autos específicamente a los folios 196 y 197, Rif. Sucesoral Nº j407471155 y Certificado de Solvencia Impuesto Sobre Sucesiones, Donaciones y Demás Ramos Conexos, Nº de Expediente 2016/724, Nº de Planilla 1.690.034.794, en el cual se evidencia que la ciudadana Magaly Beatriz Bracamonte Pérez, es la Heredera de causante Ángela de Jesús Castillo, quien era propietaria del inmueble objeto del presente juicio, por consiguiente quedo demostrada la cualidad de la parte actora para actuar en el presente litigio, es por ello que quien decide considera que es forzoso declarar sin lugar la cuestión previa opuesta y establecida en el ordinal 2 º del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 2º del articulo 346 ejusdem. Así se decide.

En relación a la cuestión previa prevista en el ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, es decir, “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales” la parte demandada señalo lo siguiente:

“…Visto el libelo del caso, notamos ausencia de este requisito, legal, útil y necesario para determinar con precisión el Objeto de la pretensión desde el punto de vista de su situación o ubicación geográfica en área, lugar y espacio según sus lados, costados o linderos…”
En la oportunidad correspondiente para la subsanación de la cuestión previa alegada, los apoderados judiciales de la parte actora abogados SIRO RAFAEL DIAZ y MARITZA ROJAS DE BOLIVAR, ya identificados, alegaron lo siguiente:
“…se trata de una porción (local comercial) que forma parte integrante de un inmueble en general ubicado en la Calle Pichincha Nº 70, antiguamente Nº 64, Barrio Santa Rosa en esta ciudad de Maracay, Estado Aragua, el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: En 19.60 Mts. Con Julio Zacarias; SUR: En 19,00 Mts con Saturnino González; ESTE: En 10,00 Mts con Calle Pichincha que es su frente y OESTE: En 10,30 Mts con Julio Travieso, según consta de la Constancia de Inscripción Catastral Nº 0030003, Numero de Catastro actual 01 05 03 07 0 004 009 011 000 000 000…”

De la revisión exhaustiva del libelo de la demanda se evidencia que la parte actora no describió con precisión y determinación los linderos que posee el inmueble objeto del presente juicio, tal como lo alego la parte demandada en el escrito de oposición de las cuestiones previas, pero en la oportunidad para la subsanación de la presente incidencia, si dejo claro los linderos y determinación del referido bien, con lo cual considera este Tribunal que quedó subsanada la cuestión previa contenida en el Ordinal 4° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
En relación a la cuestión previa prevista en el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, es decir, “La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que base la pretensión, con las pertinentes conclusiones” (negrillas del Tribunal) señalando lo siguiente: “Y en relación a las PERTINENTES CONCLUSIONES, requeridas en la parte In Fine del Ordinal 5 de la Norma Rectora del Proceso, articulo 340 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, de la revisión exhaustiva del escrito consignado por la parte actora en la oportunidad para subsanar o contradecir la presente incidencia, observa este Tribunal que de la referida cuestión previa opuesta, la parte accionante no efectuó alegato alguno que desvirtuara lo alegado por la parte demandada, por lo cual es forzoso para quien decide declarar Con Lugar la cuestión previa opuesta y establecida en el ordinal 5º del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.

En relación a la cuestión previa prevista en el ordinal 7º del articulo 340, es decir, “Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de estos y sus causas” en concordancia con el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, “El defecto de la forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 señalando lo siguiente:

“…tampoco se produjo ni acompaño al Libelo COMO INSTRUMENTO FUNDAMENTAL DE LA PRETENSION resultas de Haber Agotado PROCEDIMIENTO PREVIO A LA DEMANDA PARA LOGRAR DETERMINAR la especificación de posibles daños maliciosos realizados al inmueble arrendado y sus causas, como lo establece el articulo 9 del Decreto con Rango, Valor y fuerza del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, y previamente lo establece el ordinal 7 del comentado 340 del Código de Procedimiento Civil , allí notamos que el libelo no expresa ni señala los linderos del inmueble…”.

En la oportunidad correspondiente para la subsanación de la cuestión previa alegada, los apoderados judiciales de la parte actora abogados SIRO RAFAEL DIAZ y MARITZA ROJAS DE BOLIVAR, ya identificados, alegaron lo siguiente:

“respecto al alegato esgrimido por el demandado referido a que no agoto la vía administrativa porque supuestamente se esta demandando daños y perjuicios y que estos debieron ser cuantificados, nos permitimos señalar al Tribunal que en ningún capitulo del escrito libelar se demandan daños maliciosos como el demandado señala se demanda es el incumplimiento de las Cláusulas Quinta y Novena , respectivamente del contrato de arrendamiento, objeto de esta litis, y en virtud de que el arrendatario demandado le efectuó reformas y modificaciones al inmueble arrendado sin previa autorización de la Arrendadora propietaria y además le esta ocasionando deterioros al local comercial arrendado tal como se evidencia de la Inspección Judicial que se le practico al mismo… en fecha 25 de marzo de 2022, la cual ratificamos y hacemos valer en este acto…”

Ante los argumentos esgrimidos por la parte accionada y los alegatos de la apoderada judicial de la parte actora, este Tribunal considera necesario precisar lo siguiente:

De la revisión exhaustiva del libelo de la demanda y del escrito de oposición a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, se evidencia que la parte actora no esta demandando posible daños maliciosos, sino modificaciones y reformas realizadas al referido bien inmueble sin su autorización, es por ello que quien decide considera que la presente cuestión previa no puede prosperar por tanto es forzoso declarar sin lugar la cuestión previa opuesta y establecida en el ordinal 7º del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 6º del articulo 346 ejusdem. Así se decide.

En relación a la cuestión previa opuesta y establecida en el ordinal 6º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil en su parte in fine “…o por haberse hecho la acumulación prohibida en el articulo 78” y 7º del articulo 346 ejusdem es decir: “la existencia de una condición o plazo pendientes”, la parte demandada alego lo siguiente:

“…en la sección o porción del libelo, llamada por la parte actora “DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO Y LA RELACION ARRENDATICIA, en el segundo párrafo del folio dos (2) fiel, Exacta y Textualmente señala: “ahora bien, en virtud de la pandemia que nos azota a nivel mundial, y en virtud de agotar todas las diligencias necesarias para que el ciudadano OSVEL GABRIEL REVERON PACHECO…me entregara el local comercial que forma parte integrante del inmueble de mi propiedad antes señalado, TOME LA DECISION DE NO DEMANDAR EL CUMPLIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL ANTES INDICADA, SINO HASTA LA PRESENTE FECHA…ALLI TOPAMOS CON NOTORIA AMBIGÜEDAD DE PRETENSION, LA DEMANDANTE EN EL Instrumento Privado referido al Contrato de Arriendo, en la Cláusula SEGUNDA, impone que la duración del contrato es de un (01) año fijo SIN PRORROGA ALGUNA; pero allí en lo antes transcrito del libelo, manifiesta que ESTA DEMANDANDO CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL EN LA PRESENTE FECHA. Según el Capitulo III del Libelo. Del PETITORIO, se demanda acumulativamente y se pide condena sobre dos (2) supuestos de hecho de conocimiento y sustanciación procesal diferente e incompatibles; allí en el Particular Primero textualmente se demanda y se pide, convenga o a ello condenada por este Tribunal: PRIMERO: EL DESALOJO del inmueble constituido por un local comercial que forma parte integrante de un inmueble de mi propiedad, ubicado en la calle pichincha Nº 70, Barrio Santa Rosa, de esta ciudad de Maracay…SEGUNDO: Que se me haga la entrega material del local arrendado en perfecto estado de limpieza y mantenimiento…”

En la oportunidad correspondiente para la subsanación de la cuestión previa alegada, los apoderados judiciales de la parte actora abogados SIRO RAFAEL DIAZ y MARITZA ROJAS DE BOLIVAR, ya identificados, alegaron lo siguiente:
“… la parte demandada alega que en la presente causa hay una INEPTA ACUMULACION DE PRETENSIONES, la cual rechazamos y contradecimos en este en virtud de que en el presente juicio se esta demandado es el DESALOJO de un (01) local comercial que forma parte integrante de un inmueble propiedad de nuestra mandante ubicado en la Calle Pichincha Nº 70, Barrio Santa Rosa, de esta Ciudad de Maracay…y como consecuencia de ello se solicita la entrega material de identificado bien inmueble libre de personas y cosas en ningún momento se demandaron varias pretensiones como falsamente lo alega la parte demandada en su escrito de contestación...no estamos en presencia de una acumulación prohibida ni de procedimientos incompatibles, pues lo que se demanda es el DESALOJO DE UN LOCAL COMERCIAL que forma parte integrante de un inmueble en general ubicado en la Calle Pichincha Nº 70 en esta ciudad de Maracay… en la que la demandante solicita 1) el desalojo del referido local comercial; y 2) como consecuencia la entrega material del local arrendado en perfecto estado de conservación y mantenimiento, no se demandan dos pretensiones a la vez sino que una es una consecuencia de la acción principal de Desalojo…”

De la revisión exhaustiva del libelo de la demanda, se evidencia que la parte actora demanda el Desalojo de un local comercial ubicado en la Calle Pichincha Nº 70, Barrio Santa Rosa Maraca estado Aragua, y arrendado al ciudadano Osvel Gabriel Reverón Pacheco, y que a su vez haga entrega material del inmueble objeto del presente juicio en perfecto estado de limpieza y mantenimiento, es por ello que quien decide considera que no existe una acumulación de pretensiones como lo alega la parte demandada, por consiguiente la presente cuestión previa alegada por la parte demandada no puede prosperar por tanto es forzoso declarar sin lugar la cuestión previa opuesta y establecida en el ordinal 6º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 7º del articulo 346 ejusdem. Así se decide.

Asimismo la cuestión previa establecido en el ordinal 11° del articulo 346 ejusdem: “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla para determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, la parte demandada alego lo siguiente:

“…La parte dominante, actora o demandante de autos, violando Reglas de Derecho y Principios Rectores del Debido Proceso Civil…utilizando para ello medios capaces de engañar y hasta sorprender la Fe publica de Funcionarios t Terceras personas, procurando para ella un provecho o beneficio injusto…de este modo nos topamos: 1) El 17-04-2017, valiéndose ella, de mi necesidad para arrendar un local apto en Condiciones para desarrollar o ejecutar en el actividades de naturaleza comercial mediante Labores Manuales o Humanas de Mecánico, ME IMPUSO DOMINIO Y CONDICIONES ENGAÑOSAS, otorgándome en arrendamiento UN ESPACIO MENOR o PEQUEÑA AREA DE TERRENO PRIVADO DESTINADO EN OTRORA A ESTACIONAMIENTO DE VEHICULOS EN UN INMUEBLE MAYOR…VIVIENDA FAMILIAR… (violación del carácter progresivo, protector, futurista e interés publico y nacional del Decreto con Rango, Valor y fuerza de LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARO PARA USO COMERCIAL…pero, con PROMESA EXTRA-CARTULA, de venderme dicha área, una vez cumpliera mi carga u obligación impuesta por ella, de REALIZARLE MEJORAS UTILES HASTA CONVERTIR DICHO ESPACIO o AREA DE TERRENO EN EL LAPSO DE SEIS (6) MESES, en el Local Comercial que hoy representa…el instrumento contentivo de la convención de Arriendo o Contrato: a) consta en documento Privado, no autenticado en contravención y desacato a mi Derecho establecido en el Articulo 13 del citado Decreto-Ley; b)Allí, no se especifican las condiciones físicas del inmueble o estacionamiento arrendado ni las de la Edificación que lo contiene ; c) Tampoco respeto el lapso mínimo de duración del contrato, que en su Regla General, debe ser un (1) año, en virtud de las condiciones de oferta extra-documento… de este modo queda demostrado LO ILICITO DE LA CAUSA POR ILEGALIDAD DE LA MISMA( Segunda Parte o Inciso del Articulo 1.157 del Código Civil, cuando establece: La causa es ilícita cuando es contraria a la Ley, a las buenas costumbres o al orden publico)…”

En la oportunidad correspondiente para la subsanación de la cuestión previa alegada, los apoderados judiciales de la parte actora abogados SIRO RAFAEL DIAZ y MARITZA ROJAS DE BOLIVAR, ya identificados, alegaron lo siguiente:

“…la acción aquí planteada se encuentra ajustada a derecho y no es contraria al orden publico ni a las buenas costumbres, esta fundamentada en un contrato de arrendamiento suscrito por las partes que conforman el presente litigio y en el Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, publicada en gaceta oficial Nº 4.418 d fecha 23 de mayo del 2014, específicamente en su articulo 40…”

Vistos los alegatos de las partes este Tribunal observa:

Que el oponente fundamenta su oposición en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil señalando a este Tribunal entre otras cosas lo siguiente: que el contrato de Arrendamiento es un documento privado, no autenticado; no se especifican las condiciones físicas del inmueble; tampoco se respeto el lapso mínimo de duración del contrato el cual debe ser un (01) año y que por ello quedo demostrado lo ilícito de la causa, por ilegalidad de la misma establecida en el articulo 1.157 del Código Civil.

Ahora bien, considera este Tribunal importante señalar la Sentencia de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Exp Nº 2007-000553 que acoge el criterio de la Sala Constitucional según sentencia de fecha 18 de mayo de 2001, Exp. 00-2055, en la misma se estableció con carácter vinculante “…que una de las formas en que la acción puede ser declarada inadmisible, y así lo plantea la propia Sala Constitucional, es que exista una prohibición de la Ley o porque esta exija determinadas causales para su ejercicio, lo que implica que aquel que se quiera valer de esta excepción o defensa, necesariamente deberá indicar la ley que prohíbe la interposición de determinada acción...”

Como consecuencia de lo anteriormente expuesto y en atención a la jurisprudencia antes transcrita, observa este juzgador de la revisión exhaustiva del último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes e inserto a los folios 88 del presente expediente, se evidencia: en la cláusula SEGUNDA: Los aquí contratantes señalan que el presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de un (01) año fijos, sin prorroga alguna… TERCERA: … Este canon de arrendamiento tendrá una revisión trimestral para su incremento, es decir, trimestralmente el canon de arrendamiento sufrirá modificaciones. En caso de insolvencia o falta de pago de un (01) mes del canon de arrendamiento señalado, LA ARRENDADORA, podrá solicitar la desocupación judicial del inmueble arrendado.

A corolario es necesario traer a colación la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de fecha 23 de mayo de 2014, en su contenido se establece lo siguiente:

Artículo 26.- Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario (…) ”

Artículo 33.- Los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a este Decreto Ley, serán revisados en los casos siguientes: 1. Cuando hubiere transcurrido un año después de firmado el contrato de arrendamiento, y su ajuste se hará tomando como tope máximo la variación porcentual anual del grupo “Bienes y servicios diversos” considerado en el índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del año inmediatamente anterior, de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV)(…)”

Artículo 40 Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos (…)”

De manera que, la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional. En efecto la misma está dirigida al ataque procesal de la acción, mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que de proceder impediría la subsistencia del derecho abstracto de la acción, originado de la prohibición legislativa, procediendo sólo cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada, por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien como lo ha indicado reiteradamente la casación - cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. Y dado que, tal como se comprobó en el contrato de arrendamiento, que el mismo no esta adecuado a lo establecido en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de fecha 23 de mayo de 2014, visto que el hecho de que fijaran en la Cláusula Segunda del aludido contrato que el contrato tendrá una duración de un (01) año sin prorroga alguna (negrillas del Tribunal), cuando la referida ley establece en su articulo 26 que la prorroga legal es obligatoria, igualmente en la Cláusula Tercera quedo plasmado que el canon de arrendamiento tendrá una revisión trimestral para su incremento y que sufrirá modificaciones, cuando la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su articulo 33 numeral 1, establece que la revisión del canon arrendamiento se hará transcurrido un año después de firmado el contrato; y por ultimo en la misma cláusula quedo establecido que en caso de insolvencia o falta de pago de un (01) mes del canon de arrendamiento la arrendadora podrá solicitar la desocupación judicial, (negrilla del Tribunal) cuando en el articulo 40 de la referida ley esta establecido las causales de Desalojo y en el literal a) se evidencia que para que se solicite el desalojo el arrendatario debe haber dejado de cancelar dos (02) cuotas de arrendamiento, del mismo se evidencia del aludido contrato que en el mismo no se especificaron las condiciones físicas del inmueble arrendado, lo cual esta establecido en el articulo 24 de la ley in comento.

Por consiguiente, dado que la parte actora no adecuo el contrato de arrendamiento a los lineamientos establecidos por la ley que lo regula, es decir, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y la parte demandada indico con claridad la norma que prohíbe la interposición de la presente acción, en consecuencia quien sentencia considera forzoso declarar Con lugar la cuestión previa opuesta y establecida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

DECISION
En razón de todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa establecida en el ordinal 2° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 4° del articulo 346 ejusdem. SEGUNDO: SUBSANADA la cuestión previa opuesta por la parte demandada con fundamento en el ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: CON LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada y establecida en el ordinal 5º del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada y establecida en el ordinal 7º del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 6º ejusdem. QUINTO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada y establecida en el ordinal 6 del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el articulo 346 ejusdem. SEXTO: CON LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada y establecida en el ordinal 11º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, se declara EXTINGUIDO EL PROCESO de conformidad con lo establecido en el articulo 356 ejusdem. SEPTIMO: Se ordena la notificación de las partes de la presente decisión. QUINTO: OCTAVO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los Ocho (08) días del mes Agosto de 2022.
EL JUEZ,

DIEGO ARMANDO SEGOVIA ALVAREZ

LA SECRETARIA ,

BRIGIDA TERAN MORENO
En la misma fecha anterior se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.) y se libraron boletas.
LA SECRETARIA,
DASA/btm Exp. 13599-22